导读

　　黄金二十年单倍行距是多少之后，当下(xià)中国地产步(bù)入(rù)大分化时代(dài)而非停滞期(qī)。

　　要点

　　过去二十(shí)年是中国房地产市场黄(huáng)金(jīn)二十年。2019-2021年，连续三年商品住宅销售面(miàn)积超15亿平，足够(gòu)4000万家(jiā)庭入住。恰逢近年地产持续低(dī)景气(qì)，有关中(zhōng)国地产是否过剩(shèng)的讨论(lùn)日(rì)益热烈。

　　拨开迷(mí)雾，本文(wén)试图厘清(qīng)中(zhōng)国城镇存(cún)量(liàng)住宅(zhái)真(zhēn)实情况，据此判断中(zhōng)国未来地产趋势。

　　有(yǒu)媒体渲染中国地产存量极度过剩，事(shì)实(shí)是否如此？

　　住(zhù)建部披露全国有近6亿(yì)栋房(fáng)屋建筑，第七次人口普查调查(chá)数(shù)据显示城镇家庭户(hù)人均住宅(zhái)间(jiān)数为(wèi)1.06间。市场陷入怀疑，中国房子(zi)是(shì)否真的过(guò)剩？

　　事实上住建部(bù)披露的近6亿栋(dòng)城乡房屋建筑中(zhōng)，城镇建(jiàn)筑占比不到一成，其中(zhōng)还包括(kuò)大量城镇非(fēi)住(zhù)宅(zhái)建(jiàn)筑，如(rú)商业(yè)办公楼、学(xué)校等，因此6亿栋房屋中城(chéng)镇住(zhù)宅占(zhàn)比(bǐ)极(jí)低。

　　七(qī)普显示中(zhōng)国城镇(zhèn)居(jū)民人(rén)均住宅间(jiān)数为(wèi)1.06间，但居(jū)住舒(shū)适不是人均一间房所能(néng)满足，它与(yǔ)房(fáng)屋质量、居住面积、配套设施等因素(sù)密切相关。中国(guó)的人均住宅间数较发达国家还有很大差距(jù)。人均住(zhù)宅间(jiān)数(shù)大于1同样不意味着中国住(zhù)宅市场已经饱和。

　　我们测算发现中国城(chéng)镇居民户均1套房，其(qí)中每(měi)户持有商品住宅仅(jǐn)0.64套。

　　目前并无直接公布中国家庭户均住宅的数据，我(wǒ)们根据商品住(zhù)宅套数(shù)、商品住宅占比和城镇家庭(tíng)户数，计算出城镇(zhèn)家(jiā)庭(tíng)住(zhù)宅套户比。

　　测算结果显示，目(mù)前城镇家庭户均拥有0.86套房，其中0.54套为商品住宅。若期房顺利交付，直至2024年(nián)，中(zhōng)国(guó)每户(hù)城镇家(jiā)庭才拥有(yǒu)1套(tào)住宅单倍行距是多少，其(qí)中商业住(zhù)宅仅(jǐn)0.64套。

　　户(hù)均一套(tào)房似(shì)乎(hū)意(yì)味(wèi)着户户有(yǒu)房(fáng)，然而事实上中国住宅市场供需(xū)并不平衡。

　　国(guó)际(jì)数据显示，成熟房地(dì)产市场的住宅套户比会大于1，在1.1左右。

　　之所以说不平衡，是因为(wèi)户均一(yī)套房无(wú)法满足流动(dòng)人口的租赁和(hé)置业(yè)需求。全(quán)国总人口的近三成(chéng)都是(shì)流(liú)动人口(kǒu)，流动人口会选择在大城(chéng)市租(zū)房(fáng)挣钱，在老家买房，从(cóng)而产生了额外的住宅(zhái)需求。

　　即便户均一(yī)套房，中国未(wèi)来地产仍有四(sì)大新增需求动力。

　　第一(yī)，户均人口规模缩小，一人户、两人户占比(bǐ)不断(duàn)增(zēng)加(jiā)，导致家庭户数增多。小家庭(tíng)化趋势将延(yán)续，带(dài)来新户购房需(xū)求增长。

　　第二(èr)，经济(jì)板块(kuài)的(de)分化日(rì)益明显，区域经济资源分配(pèi)的再集中(zhōng)吸引着人口流入，人口净迁入城市的新增住宅需(xū)求有望持续旺盛。

　　第三，30％左右的家庭住在(zài)2000年以(yǐ)前建(jiàn)成(chéng)的住宅中，涉及(jí)超9000万家庭、81亿平方米(mǐ)的住宅建(jiàn)筑面积(jī)。促成(chéng)“老破小”住宅的改造势在必行(xíng)。

　　第四，中国(guó)的人均住宅间(jiān)数与人均(jūn)住宅(zhái)建筑面积均较发达国家有(yǒu)着不小差距，“住上更(gèng)大房子”的(de)改善(shàn)性(xìng)需求正在(zài)不断(duàn)增加。

　　黄金(jīn)二十年之(zhī)后，当下(xià)中国地产步入大(dà)分(fēn)化时代而非(fēi)停滞期。

　　如果说过去(qù)二十年是(shì)中(zhōng)国(guó)地产黄金发展(zhǎn)期，地(dì)产矛盾更多(duō)体现为住宅供(gōng)给(gěi)存在不足(zú)，这是过去二十年房价快(kuài)速(sù)上涨基石。那么当下房地产大(dà)分化时代已至，大分化(huà)时代(dài)下地产矛盾则更(gèng)多体现在住(zhù)宅质量供(gōng)需冲突(tū)。

　　地产大分化(huà)必将体(tǐ)现在不同能级城市之间，不同(tóng)区域板块之间(jiān)，不同(tóng)品(pǐn)质住宅之(zhī)间。

　　目录

　　正文

　　引言

　　不久(jiǔ)前，官(guān)方披露全国已有近6亿栋房屋(wū)建筑(zhù)，引发热议。从2月以来，各(gè)大(dà)城市二手房挂(guà)牌量(liàng)突然(rán)激增(zēng)，引发一阵二手(shǒu)房的“抛售潮”。

　　让(ràng)市(shì)场不禁(jìn)担心，中国的房子是(shì)否已经(jīng)过剩？

　　中(zhōng)国城镇住宅到底是供给过剩，还(hái)是(shì)供需平衡，或(huò)是仍然存在不(bù)足？可惜由于(yú)住(zhù)宅存量数据并未公布，我们无法(fǎ)直接(jiē)知晓具体情况。

　　拨(bō)开(kāi)迷雾，我们测算出中(zhōng)国城镇(zhèn)家庭(tíng)户均拥有住宅套数(shù)，回答当(dāng)前的房子是(shì)否真的(de)过剩了？据(jù)此判(pàn)断(duàn)未来(lái)房地产市场会(huì)如何发展。

　　一、如何有效(xiào)观察中国户均拥(yōng)有(yǒu)住宅数量

　　（一）中国(guó)住宅(zhái)数量过剩(shèng)的直(zhí)观判断站不住(zhù)脚

　　今(jīn)年2月，在以全(quán)国自然(rán)灾害综合(hé)风险普查工作情况为(wèi)主题的(de)新闻发布会上，负责人对外披露：“住宅城乡(xiāng)建设行(xíng)业获取了全(quán)国近6亿栋城乡(xiāng)房屋(wū)建筑数据以及80多(duō)万(wàn)处市(shì)政(zhèng)设施数(shù)据(jù)。”

　　14亿人住6亿栋房屋建(jiàn)筑，平(píng)均每栋建(jiàn)筑住不到3人(rén)，住宅市场看似已经过剩。

　　在这近6亿栋房(fáng)屋建(jiàn)筑中，农(nóng)村房屋占9成以上，以栋(dòng)数计(jì)算的(de)城镇房屋实际仅有4700多万栋，还包括了大量商业(yè)楼、写字楼、学校、医院(yuàn)等非住宅(zhái)。总的算(suàn)下来，住宅占比并不大。

　　第七次(cì)人口普查数据公布了中国城镇家庭户人均住宅间数为1.06间，其中城市家庭(tíng)户(hù)居民人(rén)均0.99间，乡(xiāng)镇家庭户居民人均1.18间。

　　人均住(zhù)宅(zhái)间数(shù)大于1，看似意味着人人都有房间居住。

　　居住水平(píng)不仅与(yǔ)房间数量有(yǒu)关，更(gèng)与房屋质(zhì)量(liàng)、居住面积、配套设施等因(yīn)素(sù)密切相关(guān)。单单从(cóng)人均住宅间数不(bù)能完全反映出城镇(zhèn)居民的居住水平。

　　中国(guó)主(zhǔ)要是以家(jiā)庭为单(dān)位(wèi)购买(mǎi)成(chéng)套住(zhù)宅，一套设施齐全的(de)住宅才是城镇(zhèn)居民(mín)宜居(jū)的选(xuǎn)择。

　　（二）中(zhōng)国(guó)户均住(zhù)宅的测算思路、数据和方法

　　中国城镇居民住宅主要分两大类，一类是商品住宅，另一类(lèi)是保(bǎo)障房、原公有住宅(zhái)、自建房(fáng)等非商品住(zhù)宅(zhái)。

　　目前缺乏统计数(shù)据，并没有直(zhí)接公布(bù)城镇住宅数量。居民住宅相关数据有两处可以(yǐ)直(zhí)接公布(bù)，一是每年商品住宅销(xiāo)售套数（统计局）；二(èr)是居民住宅来源（人口普查数据）。计算(suàn)中(zhōng)国(guó)居民户均住宅数量(liàng)，我(wǒ)们主要(yào)用到上(shàng)述两(liǎng)组数(shù)据。

　　中(zhōng)国住宅改革始于(yú)1998年，1998年(nián)之前商(shāng)品住宅数量极少，可忽(hū)略不计。估算城(chéng)镇居民户均住宅(zhái)套(tào)数分三步走(zǒu)：

　　第一(yī)步，将1999年以来每年商(shāng)品住宅(zhái)销售套数相(xiāng)加，我(wǒ)们就能够得(dé)到当前商品住(zhù)宅(zhái)总存量。

　　第(dì)二步，根(gēn)据城镇居民拥有的商品(pǐn)住(zhù)宅和非(fēi)商品(pǐn)住(zhù)宅比例(lì)，推算得到居民住(zhù)宅总套数。

　　第(dì)三步，将城镇居民拥有的商品(pǐn)住宅总数除以家庭(tíng)户数，我(wǒ)们就(jiù)能够(gòu)得到城镇户(hù)均拥有的住(zhù)宅(zhái)数量(liàng)。

　　具体计算公(gōng)式(shì)如下：

　　城镇(zhèn)家庭住宅套户比=住宅总套数/家庭户数(shù)

　　=（商(shāng)品住宅套数/家庭户数）/（商品住(zhù)宅(zhái)套数/住宅总套数）

　　=商品(pǐn)住(zhù)宅套户比/商品住宅占比

　　二(èr)、城镇(zhèn)家(jiā)庭户(hù)均拥有1.02套房(fáng)

　　中国住(zhù)宅存量到底有多(duō)少，目前缺乏一个准确统(tǒng)计。我们利用(yòng)既有统计数据(jù)，大致(zhì)测算得到中(zhōng)国存量房地产套数，并(bìng)进一(yī)步推算中(zhōng)国城镇家庭(tíng)户均拥(yōng)有的住(zhù)宅数量。

　　（一）城镇居民户均拥有商品住宅(zhái)0.64 套

　　截至2022年，我们计算得到：

　　（一）中国商品住宅累计销售(shòu)1.97亿套(tào)。

　　（二）城镇家(jiā)庭户(hù)均拥有0.64套商品住宅（包(bāo)含现(xiàn)房和期房）。

　　中国的房地产销售以期(qī)房为主，从2019年开(kāi)始，新房销售中期房占比近9成。本文去(qù)除(chú)商品(pǐn)住宅累计销售套数里的期(qī)房销(xiāo)售，得到商品(pǐn)住宅现房套数。

　　以2022年商品(pǐn)住宅现房套数计(jì)算为(wèi)例：

　　2022年商品住(zhù)宅现房(fáng)套数=截止到2022年商品住宅累计销(xiāo)售套数-过去三年（2020、2021和2022年）的期房销售额。

　　主流房企竣工周期在(zài)2-3年，并考虑(lǜ)到(dào)交房后装(zhuāng)修(xiū)的(de)时(shí)间(jiān)，取最大值3年。

　　将商品住宅现房套数(shù)除(chú)以家庭户数，算出：

　　（三）目前中国城镇家(jiā)庭户均拥有0.54套商品现房住宅(zhái)。

　　（二）单倍行距是多少城(chéng)镇居(jū)民(mín)户均拥(yōng)有住宅(zhái)1.02套(tào)

　　接下来我们需要进一(yī)步推算中国(guó)城镇居民拥有的户均住(zhù)宅套数(shù)。

　　首先，七(qī)普(pǔ)数据显示中(zhōng)国城镇居民的住宅结构(gòu)特征如下：

　　73.8％的城镇家庭拥(yōng)有住宅。其中(zhōng)自建(jiàn)住宅占比(bǐ)21％，购买(mǎi)商品住宅占比(bǐ)31.9％、二手房(fáng)占比10.1％、经济适用(yòng)房占比3.8％、原公有住宅(zhái)占(zhàn)比6.1％，通过继承或赠与占比0.9％。另有3.4％和17.7％的家庭租赁(lìn)廉(lián)租(zū)房与其(qí)他(tā)住宅(zhái)。

　　其次(cì)，我们(men)假定租赁其他住宅和购买二手房都是商品住(zhù)宅(zhái)，因此将(jiāng)租赁其他住宅、购买商品住(zhù)宅与购买(mǎi)二手房(fáng)加总，得到(dào)商品住宅占居(jū)民所有住宅的比(bǐ)例为62.8％。

　　2020年商品住(zhù)宅(zhái)占比为(wèi)59.2％，粗略(lüè)假设2021年(nián)-2022年期(qī)间商(shāng)品(pǐn)住宅(zhái)增幅为过去十年变化幅度(dù)的20％，计(jì)算2011年-2020年(nián)商品住宅(zhái)的实(shí)际(jì)变化比(bǐ)例，从而我(wǒ)们估算出(chū)2022年商品住宅所占(zhàn)比例，为(wèi)62.8％。

　　最后，截至2022年(nián)末，中国(guó)平均每户城镇家(jiā)庭(tíng)拥有0.86 套(tào)住(zhù)宅。但考虑已购(gòu)期房(fáng)，中国平均每(měi)户城(chéng)镇家庭拥有1.02套住宅(zhái)。

　　如果交房顺利，已购期房会(huì)在(zài)2-3年内陆续(xù)交(jiāo)付使(shǐ)用，到2024年(nián)，中国平(píng)均每户城镇(zhèn)家(jiā)庭都(dōu)会(huì)拥(yōng)有一套住(zhù)宅。

　　三(sān)、城(chéng)镇户均一套房(fáng)的(de)三点(diǎn)含义(yì)

　　既(jì)然城镇居民已(yǐ)经(jīng)达(dá)到了户(hù)均一套房的程度，“户户有(yǒu)房”是否意味着中国城镇化进展(zhǎn)终(zhōng)结，甚至意味着中国地产存(cún)量供给绰绰有(yǒu)余？

　　（一）户(hù)均一套房并不意(yì)味着(zhe)住宅市(shì)场供(gōng)需平衡

　　需要有多余(yú)住宅来满足因人口流动(dòng)、居民(mín)换房等因素产生的(de)住宅需求。因此，成熟房地产(chǎn)市场的住宅套户比会在1.1左(zuǒ)右。

　　国际经验(yàn)来看，美国(guó)、英国和(hé)日本的(de)住宅套户比均高(gāo)于1.1，其中，英国的住(zhù)宅套户(hù)比最(zuì)高，为(wèi)1.19，日本为1.16，美国为1.11。德国和(hé)韩国(guó)分(fēn)别为1.02和(hé)1.05。

　　如果(guǒ)户(hù)均刚好(hǎo)一套房，就会造(zào)成(chéng)人(rén)口净流入地的住宅(zhái)市场供不应求，造(zào)成房价或房(fáng)租迅速(sù)上涨。

　　七普指(zhǐ)出中国(guó)的流动人口3.76亿，省内(nèi)流(liú)动(dòng)人口和省际流动人口分别为2.51亿人(rén)和1.25亿(yì)人。

　　流动人口会选择(zé)在大城市租房挣钱，在老家县城(chéng)买房(fáng)。

　　暨(jì)南大学2017年的中国城乡人口流动调查数据显示(shì)，在上海、杭(háng)州以及南(nán)京工(gōng)作的流动人口在老家拥有住宅比例分别为(wèi)28％、21％和(hé)18％。大城市的高工资吸(xī)引(yǐn)打工人，但高房价迫使打工人回乡置(zhì)业。

　　流动人口(kǒu)实际上会占据两套房，在高房价(jià)的大(dà)城(chéng)市租赁一套房，在房价(jià)较低的县城(chéng)购买(mǎi)一套房。所以说户均一套房(fáng)无法满足庞大流(liú)动人口的租赁与置业需求。

　　（二）至少9000万户家庭住(zhù)宅(zhái)品质仍需改善

　　目(mù)前，中国的城(chéng)镇(zhèn)住(zhù)宅中依(yī)然有不(bù)少(shǎo)老旧小区。

　　三成家庭，也就是约9000万户城镇居民住宅是2000年以前建成，其中又有(yǒu)11.6％住宅年(nián)龄至少在33岁以上。

　　这批存在着建筑结(jié)构(gòu)松散、设施(shī)陈旧(jiù)、安全隐患大等问(wèn)题，如电(diàn)线老化、管(guǎn)道等基础设施(shī)陈旧，给住户的生活带(dài)来了很大的(de)不(bù)便和安全隐患，并且居住(zhù)体验较差(chà)。

　　2000年以(yǐ)前建成(chéng)的老旧(jiù)住宅面(miàn)积小(xiǎo)。占比为31.3％的家庭户数(shù)拥有的(de)住宅面积(jī)占(zhàn)比仅为27.6％。仍(réng)然存(cún)在(zài)5％左右(yòu)的家庭没(méi)有独立卫浴和厨房。这类(lèi)上世纪(jì)修建(jiàn)的(de)老(lǎo)旧(jiù)小(xiǎo)区很难满足现代生活需求(qiú)，在未(wèi)来大(dà)都会被拆迁重建。

　　近五成的家庭住(zhù)宅为一(yī)居室和(hé)二居室，户型偏(piān)小。其中一居室占(zhàn)比为14.9％，二居室占比为33％。对比(bǐ)镇，城市家庭住宅户(hù)型更小，当然这与城(chéng)市土地(dì)资(zī)源紧张有关。

　　（三）人均住(zhù)宅面积(jī)扩张是未来地产的需求驱动力

　　根据七普数据(jù)测算(suàn)，2020年(nián)城镇(zhèn)家庭户住(zhù)宅(zhái)存量总面(miàn)积为294.6亿平。暂不考虑(lǜ)两年(nián)间农民带房进(jìn)城和老旧(jiù)小区拆迁，加上2021年和(hé)2022年商品住宅竣工面积（7.3亿与6.3亿），得出2022年住宅存量总面积为(wèi)308.16亿平，人(rén)均住宅建筑面积为39.45平方米(mǐ)。

　　超过一半(bàn)的家(jiā)庭人均住宅(zhái)建(jiàn)筑面积(jī)小于均值(zhí)，近4成(chéng)家庭(tíng)人(rén)均(jūn)住宅建(jiàn)筑面积在30平米以下。

　　15％的城镇家(jiā)庭人均住宅建筑面积不足19平方米(mǐ)，不及全国(guó)人均水平的一半。若去除20％的公摊，可使用(yòng)的(de)住宅面积仅(jǐn)为15.2平方米。上海(hǎi)市将人均住宅建筑面积低(dī)于15平方米(mǐ)的家庭界定为住宅(zhái)存在困难，若按这个标准(zhǔn)算的话，中国有11.3％的家(jiā)庭存在住宅困难问题。

　　若人均可使用住宅面积为40平，即人(rén)均住宅(zhái)建筑面积为(wèi)50平，只考虑家庭户人数，需要住(zhù)宅(zhái)总量约(yuē)390.6亿平(píng)，较目前至少新增(zēng)82亿平。

　　对比发(fā)达国家人均住宅面积，美国为(wèi)67㎡，瑞士、日本、德国(guó)和(hé)英(yīng)国(guó)都高于40㎡，中国的人均住宅建筑面积为39.45㎡，相差(chà)不大。但若去除公摊(tān)面积(jī)后，中国(guó)的人均可(kě)使用面积(jī)为31.56㎡，这一差距将变得明显。

　　若考虑约1.4亿的(de)集体户人(rén)口(kǒu)，所需要的住宅(zhái)总量(liàng)会更多。

　　四、户(hù)均已然1套(tào)房，未来地产还会有需(xū)求么(me)？

　　我们(men)测算得(dé)到中国(guó)城镇家庭户均1套房(fáng)，看似已经(jīng)户户有房。即(jí)便如此，中国人口(kǒu)静态(tài)结构和(hé)动态趋势演绎，决(jué)定了(le)中国未来地产仍有(yǒu)需(xū)求释放。户均1套住宅现实之下，中国(guó)未来城镇住宅需求主要来自于四(sì)个方(fāng)面。

　　第一(yī)，户均人口缩小(xiǎo)，家(jiā)庭户数增多，新户(hù)购(gòu)房(fáng)需求(qiú)扩张。

　　过去20年我国城镇(zhèn)家庭户(hù)均人口数(shù)不断下降，六普显示(shì)城镇(zhèn)户(hù)均人口(kǒu)规模为2.85人/户，而七普(pǔ)显示城镇户(hù)均(jūn)人口(kǒu)规模为2.62人(rén)/户，一人户(hù)、二人户的(de)占比明显上升，人(rén)口小家(jiā)庭化(huà)趋势(shì)将继(jì)续延续，导致户数会因户均人口(kǒu)规(guī)模的(de)缩小(xiǎo)而增(zēng)多。

　　第二，人口迁移导致经(jīng)济发展(zhǎn)带来的新增住宅需求旺(wàng)盛。

　　中国经济板块(kuài)的分化日益(yì)明显，资源和生产要素逐步(bù)向(xiàng)经(jīng)济(jì)带、都(dōu)市圈中心城(chéng)市(shì)流入，区域经济资源分配的再集中(zhōng)吸引(yǐn)着人口流入。人(rén)口迁(qiān)移势(shì)必涉及到买房租房(fáng)，给迁(qiān)入(rù)地住宅市(shì)场带(dài)来(lái)新的增量。

　　以(yǐ)浙(zhè)江省为例，2021年常住人口增量(liàng)为72万(wàn)，而出生(shēng)人口为44.9万人(rén)，死亡人口为38.4万人，自然增加人口(kǒu)仅为(wèi)6.5万人，其人口增长主(zhǔ)要受益于人口(kǒu)迁移。

　　第三，老旧(jiù)小(xiǎo)区改善性(xìng)需(xū)求依然庞大。

　　从2011年到2020年，自(zì)建住宅和原公有住(zhù)宅(zhái)的家庭拆迁改建最多。自(zì)建房家庭比例从31.5％到21％，下降了(le)10.5个百分点(diǎn)；原公有住宅(zhái)家庭比(bǐ)例从12.9％到6.1％，降(jiàng)幅为6.8个百分点(diǎn)。二(èr)者和（27.1％），再加(jiā)上其他住宅（5％）与家(jiā)庭住(zhù)宅建造时间为2000年(nián)以前的比例（31.3％）大致相(xiāng)吻合。

　　十年间(jiān)新增8473万家(jiā)庭(tíng)户，自建(jiàn)住宅和原公有住宅(zhái)减少了1282万(wàn)户，住宅(zhái)净需求(qiú)增(zēng)加9755万户。49％的家庭购买(mǎi)商品住宅，21％的家庭购(gòu)买二手房。在新增住宅(zhái)需求(qiú)中，有7成家庭(tíng)购(gòu)买了商品住宅。租房、购买经济适用房和其他分别占(zhàn)比18％，3％和9％。未(wèi)来(lái)随着城中村和旧(jiù)城改造，商(shāng)品住宅的占比势必会进一步上升。

　　2000年以前建造(zào)的住宅(zhái)建筑面积还有约81亿(yì)平，涉及(jí)城镇家庭约9000万(wàn)户。破旧(jiù)的(de)城中村、老公有(yǒu)住(zhù)宅，建筑面(miàn)积小、质量(liàng)低、基(jī)础(chǔ)设(shè)施配套(tào)差、没有(yǒu)或少有物业管理，居民追(zhuī)求(qiú)美好、宜(yí)居生活(huó)的环境，背后的(de)改(gǎi)善(shàn)性需(xū)求有(yǒu)待释放。

　　第四，“住上更大房子”的改善(shàn)性需求还将有所增加。

　　刚需购(gòu)房受限于资(zī)金，倾向于中(zhōng)小户型。已(yǐ)有住宅家庭希望提高生活品(pǐn)质，以(yǐ)小换大、以旧换新。2022年底的中央经济工(gōng)作会(huì)议明(míng)确指出(chū)支持住宅改(gǎi)善等(děng)消费。

　　OECD国(guó)家的人(rén)均住宅间(jiān)数为1.71间(jiān)，无(wú)论是(shì)否考虑乡村(cūn)住(zhù)宅因素，中(zhōng)国的人均住宅间数较其(qí)他国家依旧存(cún)在(zài)不小差(chà)距。

　　住宅舒适(shì)度与经济水平有着(zhe)密(mì)切正向联(lián)系。随(suí)着经(jīng)济发(fā)展水平(píng)的提高，中国的人均(jūn)住(zhù)宅间数(shù)与人(rén)均(jūn)住宅建筑(zhù)面积(jī)将随之增长。

　　如果说过(guò)去二十年是(shì)中国(guó)地产黄(huáng)金发展期，地产矛盾更多(duō)体现为住宅供给存(cún)在不足(zú)，供(gōng)需(xū)出现错配，这是过去(qù)二十年房价(jià)快速上(shàng)涨基石(shí)。那么未来(lái)将是住宅质量的供(gōng)需(xū)冲突。房地产大分(fēn)化时代已至，这种(zhǒng)分(fēn)化不单局限于城(chéng)市(shì)能级之间差异(yì)，优(yōu)质(zhì)小区和老旧二手房之(zhī)间的差异也将越发扩大。

　　风险提示

　　人口普查数据调查的是人(rén)，并不是(shì)针(zhēn)对住宅，因此可能存(cún)在统计偏差。商(shāng)品住宅(zhái)占比实际值可能偏(piān)低(dī)，其增速可(kě)能(néng)超预期(qī)。

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