文：任泽平团队　　

　　导读(dú)

　　是该取消预售制了(le)。 1月(yuè)17日召(zhào)开的(de)全(quán)国住(zhù)房和城(chéng)乡(xiāng)建设工作会议提(tí)出“有条件的可以进行现(xiàn)房销售(shòu)”，不足一(yī)个月时间，已有山东(dōng)、安徽、河南、四川、广东等地(dì)明(míng)确表态，试点现房销(xiāo)售。

　　1、是该取消(xiāo)商品(pǐn)房预售制了，用你(nǐ)的钱(qián)，建你的房子，还烂尾(wěi)了，这是对购房者的不公平(píng)。以(yǐ)后谁有钱谁(shuí)建房(fáng)，没钱没实力的别建了(le)，不能把包袱甩给老百姓和社会，这是房地产从大开(kāi)发时代(dài)步(bù)入(rù)高质量发展阶段(duàn)的必然趋势，也是(shì)对购房老百姓(xìng)的最大保(bǎo)护。98年房改时(shí)，全国缺房子，开发商缺钱，预售制(zhì)是权宜之(zhī)计(jì)，现在全国(guó)套(tào)户比超(chāo)过1，从大开(kāi)发(fā)进入存量时代，对购(gòu)房民众不公平的(de)预售(shòu)制已经(jīng)过时了(le)，该(gāi)取(qǔ)消了，改为现房销售。以后一手交(jiāo)钱，一手交房，天(tiān)经地(dì)义。当然二次房改是个技术活，兼顾(gù)化解停贷、复(fù)小学生用HB还是2B铅笔好，小学生用hb铅笔还是2h铅笔工保(bǎo)交楼、重组房(fáng)企债务、恢复市场信心以及长效机制，长(zhǎng)效(xiào)机制四大关(guān)键是推动(dòng)城(chéng)市(shì)群(qún)战略、人地挂钩(gōu)、金融中性稳(wěn)定(dìng)和房(fáng)地产税(shuì)。如果按照经济规律办事(shì)，中国一定能(néng)实现(xiàn)房地(dì)产软(ruǎn)着(zhe)陆和长期平稳健(jiàn)康发(fā)展(zhǎn)，跨(kuà)过(guò)这(zhè)道关，解好这道(dào)世界难题。

　　2、为什么要取消(xiāo)预售制、改为现(xiàn)房(fáng)销售？大家想想(xiǎng)，绝大(dà)部(bù)分商品是一手交钱一手交货，预(yù)售制是对购买者(zhě)的单(dān)方(fāng)面不公平(píng)制度(dù)，购(gòu)房老百(bǎi)姓几乎承担了所有商品不能交付的(de)风(fēng)险。从个人(rén)层面看，预售制对购房者非常不(bù)公平，比(bǐ)如，交房等待期一般(bān)为(wèi)两年，在此期间，购房者不仅承担(dān)银(yín)行利息，还要承担延迟交房、房屋质(zhì)量、房产证延期办理甚至不能(néng)交房的风险。从行业层(céng)面看(kàn)，预(yù)售制助推部分(fēn)房企过度举债(zhài)、高杠杆(gān)扩张，若遇到下行(xíng)周期(qī)，会引发资金链断裂、项(xiàng)目搁置(zhì)等系列风(fēng)险。取消预售制，改(gǎi)为现(xiàn)房销售，这样有(yǒu)助(zhù)于(yú)落实中(zhōng)央房住不炒精神、有助(zhù)于保障购房(fáng)老百姓(xìng)权益、有助于房企稳健发展，一举(jǔ)多(duō)得，谋(móu)划(huà)长远。

　　3、为什么(me)建议(yì)取消预售制(zhì)度？预(yù)售(shòu)制度怎么来的？国外什(shén)么(me)情(qíng)况？简单科(kē)普一下(xià)：商品房预售最早源于(yú)中(zhōng)国(guó)香港，俗称卖楼花，卖期房，是(shì)一种(zhǒng)开发商放(fàng)杠(gāng)杆(gān)的方(fāng)式(shì)。98年房(fáng)改，由于商(shāng)品房短缺，房企缺资(zī)金，借鉴中国香(xiāng)港，引入了商品房预售(shòu)制度。其(qí)实，当(dāng)前世界不少(shǎo)国家(jiā)存在预售制。但(dàn)是(shì)，重(zhòng)点(diǎn)来了！发(fā)达国家(jiā)一(yī)般(bān)有严格的监管保障措(cuò)施(shī)，开发(fā)商在项目获得政府批准后才可以开(kāi)始销售，买(mǎi)家(jiā)在购(gòu)买期房后并(bìng)非像中国一样在支付完(wán)首付款后从银行一次(cì)性贷款支付剩余全(quán)部房款(kuǎn)，而是根据开(kāi)发商工程进度在(zài)完全交房前进行分期(qī)支(zhī)付。所以，预售制度是需要严(yán)格的资金监管、分期支付以及违约(yuē)处罚措施作为保(bǎo)障的，如果没有这些保障措施，一定(dìng)会触(chù)发风险(xiǎn)，对购房民众不公平，所以不(bù)如借机取消预(yù)售制度，以后(hòu)改为现房销售。客观讲预售制度(dù)有一定历史阶段(duàn)性，现(xiàn)在中国住房进入存量时代，取消预售制度有助于降负债降杠杆，不再把烂尾风险甩给(gěi)老百(bǎi)姓和社会，当(dāng)然这需要配套(tào)房企债(zhài)务重组、复工(gōng)保交楼(lóu)、恢复(fù)市场信(xìn)心和房地产长(zhǎng)效机制。这是个技术活，只要坚(jiān)持市(shì)场化(huà)改革(gé)，中国(guó)一定能化(huà)解这(zhè)个难题，让房地产回归实体经济和居住属(shǔ)性，安居乐业。

　　4、简单讲，如果取消预(yù)售制，改(gǎi)为现房销售，开发(fā)商将拼的不是五(wǔ)花八(bā)门、眼花(huā)缭(liáo)乱、不知道能不能兑现的营(yíng)销手段(duàn)，而是所(suǒ)见(jiàn)即所得的过硬的产品质(zhì)量和诚信，这才是对(duì)购(gòu)房民众的最根(gēn)本(běn)最实质(zhì)的保障，这(zhè)样将(jiāng)极大的提升开发商的建(jiàn)筑质量，实现良币(bì)驱逐劣币。所有商业的本质是(shì)向(xiàng)善，是以客户为中心，房地产也不(bù)能例(lì)外，老百姓买(mǎi)房子是天大的(de)事，烂尾毁三代(dài)，好房幸福一家人(rén)。从(cóng)这个(gè)角度，取消(xiāo)预售制、实施现(xiàn)房销售(shòu)是实现老百姓安居乐业、社会长治久(jiǔ)安、行业企业健康发展的重(zhòng)大(dà)措施。在当前的情况下(xià)，取消预(yù)售制(zhì)要结合稳楼市、房地产软着陆、打通金融支持(chí)当期三好生、新(xīn)模式等综合施策。

　　作者十年前在(zài)国(guó)务院发展(zhǎn)研究(jiū)中心参与财税改革方案研究时，对预(yù)售制、房地(dì)产税、人地挂(guà)钩、金融稳定(dìng)、房企杠杆率(lǜ)等进行过(guò)长(zhǎng)期系统的专项研究。（参考后来形成的(de)专著《房地(dì)产周期》）　　

　　目录

　　1 中国(guó)内地(dì)商品(pǐn)房预(yù)售制的(de)前世今生

　　1.1 起源：分层(céng)销售(shòu)+“按揭”，霍英(yīng)东创造“卖(mài)楼花”模式(shì)

　　1.2 住房需求大(dà)、供(gōng)给量少，引进“卖楼(lóu)花”模式，形成“中国(guó)内地版预售制”

　　1.3 预售制推动城市化进程，但背后潜藏的风险确(què)实存在

　　2 国际经验

　　2.1 美(měi)国：交付前预(yù)售资(zī)金(jīn)第三(sān)方(fāng)全程监管，交付时开(kāi)发商凭验收凭证取得房款

　　2.2 德(dé)国(guó)：可(kě)零首(shǒu)付(fù)购房，提供期房烂尾险(xiǎn)

　　2.3 英(yīng)国：10％定金(jīn)保险(xiǎn)保护机制，55％-80％房款交房时(shí)支付

　　2.4 日本：为规范(fàn)期房交易(yì)立法，设置期房预付款保全措施

　　2.5 新(xīn)加坡：买方(fāng)资金由银行监管，享(xiǎng)1年保修期后(hòu)付尾款

　　3 启示

　　正文

　　1 中国内地商品房预售制的前世(shì)今(jīn)生

　　1.1 起(qǐ)源：分层销售+“按(àn)揭”，霍英东创造“卖楼花”模式

　　二(èr)十(shí)世纪五十(shí)年(nián)代在中(zhōng)国香港，楼宇出租是地产(chǎn)行业盛(shèng)行的方式，但有着转让难、出(chū)租资金(jīn)周转期长等(děng)问题，分层销(xiāo)售(shòu)孕育(yù)而生。20世纪(jì)50年(nián)代，中国(guó)香港还(hái)未推行公共房屋制度，许(xǔ)多人栖身于木屋(wū)或者其他临时住宅，住(zhù)房的需求(qiú)是相当高，不过(guò)大多数(shù)居民的储(chǔ)蓄(xù)很少。当(dāng)时楼宇(yǔ)买卖(mài)多数以一整栋楼(lóu)为(wèi)单位，需(xū)要雄厚的资金(jīn)实力才(cái)能购买。虽(suī)然楼宇出租是中国香港地产行业盛行的方式(shì)，但有着转让难(nán)、出租资金周转期长等问题。针对(duì)这一系列问题，不少地(dì)产商开始探求新的(de)方式，如把(bǎ)楼宇契约切开(kāi)，即“分契”，然后将楼宇分层出售。这模式一经推行，购买楼宇的(de)市民数量(liàng)有所增加，开发(fā)商资金(jīn)周转(zhuǎn)加(jiā)快。

　　在分层出售的基(jī)础上，将“按(àn)揭”模式引入房地产销(xiāo)售，霍英东创造“卖楼花”模(mó)式。1953年底霍英东创办立信置业有限公(gōng)司，凭借商(shāng)业(yè)直觉和多(duō)年经(jīng)营(yíng)杂货铺、海上驳运业务(wù)的经验，对于(yú)商(shāng)品(pǐn)流通(tōng)、资金周(zhōu)转有着独(dú)到的见解，在努力寻求方法加(jiā)快(kuài)自身资金周转(zhuǎn)。当时其(qí)在购下九龙的一(yī)块地(dì)盘后(hòu)，除了(le)分层出售、还(hái)印(yìn)发售楼说明书，上(shàng)有(yǒu)文字详(xiáng)尽说明楼宇的地(dì)势环境、建筑材料(liào)、分层(céng)价格(gé)、订购方(fāng)法等。此(cǐ)外(wài)，“卖楼花”是另外一个亮点，即先收取买家的订金，采用类似(shì)租(zū)金(jīn)的(de)分期付款(kuǎn)形(xíng)式，等(děng)新楼落成时，收齐(qí)买家的钱，买家就拥有(yǒu)了(le)自己的(de)房产。这种方(fāng)式(shì)减轻了民众购房的资金压(yā)力，加(jiā)速了房(fáng)屋的建造和销(xiāo)售(shòu)，也(yě)解决了制(zhì)造商的资金问题(tí)，降(jiàng)低投资风(fēng)险，在(zài)当(dāng)时(shí)可谓是“双赢”的(de)举措。“预售楼花+分期付款”的销售模式成为当(dāng)时(shí)中国(guó)香(xiāng)港房地产市(shì)场(chǎng)的一(yī)大特色(sè)，纵观中国香(xiāng)港房地产市场的改革(gé)，“卖楼(lóu)花”模式高效率地解(jiě)决了核(hé)心的住房(fáng)供不应求的(de)问(wèn)题，使(shǐ)房市发展(zhǎn)进入新(xīn)阶(jiē)段。

　　预(yù)售楼(lóu)花(huā)模式推动了中国香港楼市几十(shí)年繁荣，但(dàn)期间(jiān)也出(chū)现过“烂尾楼”的情况，但监管部(bù)门不断完善、规范化，建立健全的监管机制，促进市(shì)场健(jiàn)康发展。例如，1960年，位于大角咀的一个(gè)楼盘因建(jiàn)筑费(fèi)用超(chāo)支停工，出现“烂尾”情(qíng)况。在1961年后，中国(guó)香港(gǎng)管理部门提升了对于(yú)预售楼花制度的监(jiān)管，即要求开(kāi)发商在预售(shòu)前，确保地价款已经(jīng)全部支付，还要证明自(zì)身有资金等能(néng)力(lì)把(bǎ)项目完成，资金需放入律师所托管，支(zhī)取时需律所和建筑师的核准。为了防止开发商、律所、建(jiàn)筑(zhù)师等造(zào)假，套取监(jiān)管(guǎn)账户资金，中(zhōng)国香港(gǎng)要(yào)求律(lǜ)师行在银行(xíng)开设的信托(tuō)账户(hù)（监管账(zhàng)户(hù)）、开(kāi)发商操作等采取全(quán)透明化(huà)机制(zhì)，且银行的责任(rèn)上升，如出现房(fáng)屋“烂(làn)尾(wěi)”情况，银行将成最大风险(xiǎn)方，后续需(xū)自身(shēn)推动(dòng)项(xiàng)目完工。随着监管(guǎn)体系(xì)逐(zhú)步完善，出现(xiàn)“烂(làn)尾”的现象较少。

　　1.2 住房需求(qiú)大、供给量少，引进“卖楼(lóu)花”模式，形成“中国内(nèi)地版(bǎn)预售制(zhì)”

　　二十世(shì)纪九十年代，中国内地面(miàn)临住房需(xū)求大和供给(gěi)量短缺问(wèn)题，引入“卖楼(lóu)花(huā)”制度。建国以(yǐ)来，中国内地(dì)优先发展重工业(yè)，强调(diào)基础建设，这一导向(xiàng)使(s小学生用HB还是2B铅笔好，小学生用hb铅笔还是2h铅笔hǐ)前期发展工业化的进程大于城市化(huà)进程，唯有解(jiě)决住(zhù)房基础等城市(shì)化配套问(wèn)题，才能进一步推进城(chéng)市化(huà)。但当时推行的是“统一管理，统一分配(pèi)，以租养房”的福利分房制度(dù)，住房市场(chǎng)发展起步较(jiào)晚、增(zēng)速较慢，福利分房制度也出现了分配不公、效率低、配套差等问题，因此福利分房制度不(bù)再适用(yòng)于当时的国情(qíng)。叠加房地产市场面临商(shāng)品房的需求(qiú)量(liàng)大，而(ér)社会缺少大(dà)型房地产(chǎn)开发商(shāng)，商品房(fáng)供(gōng)应量小的困(kùn)境(jìng)，此时引入中国(guó)香港的“卖(mài)楼花”模式无疑是(shì)对内地房地产市场的一(yī)针强心剂。从1994年起，中(zhōng)国内地逐步(bù)引进(jìn)中(zhōng)国香(xiāng)港预(yù)售(shòu)商品房制度，先后出台多项(xiàng)文件，大力支(zhī)持国内(nèi)房地产市场改革。例如，1998年，国务院出台《关于进一步深化城镇住房制度改革，加快住(zhù)房建设的通知》文件，决定(dìng)停止住房无(wú)偿实物分(fēn)配，逐步实行(xíng)住房分配货(huò)币化、住房供(gōng)给(gěi)商品化(huà)、社会化的住房(fáng)新(xīn)体制，从计划经济下的福(fú)利(lì)分房转向市场(chǎng)经济(jì)的商品房。房地产市场(chǎng)采(cǎi)用(yòng)预(yù)售制，允许开发商卖期房，解决了(le)房(fáng)企缺少资金和开发时间周期长(zhǎng)的两大(dà)难题，开发商以预售款撬动下一个(gè)项目的开发，形(xíng)成滚动开发模式，住房(fáng)供应速度加快(kuài)。自此中(zhōng)国内(nèi)地开始房改货币(bì)化，中国人民(mín)银行等多(duō)方迅速出台相(xiāng)关(guān)的信(xìn)贷政策，支(zhī)持(chí)购(gòu)房者，极大作用推动了房(fáng)地产市场(chǎng)的发(fā)展。

　　引入中(zhōng)国香港“卖楼花”模式后，经调整形成契合中(zhōng)国内地的商品(pǐn)房预(yù)售制(zhì)度(dù)。预售制的(de)初(chū)衷(zhōng)是为了缓(huǎn)解房企资(zī)金压力，加快城镇住房建设。具体来(lái)说，是指房(fáng)地产开发企业将正在建设中的房屋预先出售给购房者(zhě)，由购房者支(zhī)付定金或房款的行为。区别于中国香(xiāng)港，在中国内地实践过程中(zhōng)，商(shāng)品(pǐn)房(fáng)预售(shòu)流程为：房地产(chǎn)开(kāi)发商办理预售许可证-签订商品房买(mǎi)卖(mài)合(hé)同-进(jìn)行备案登记和预告登记-交付房屋。在(zài)购房过(guò)程中，购房者需要一次(cì)性付清首(shǒu)付款(kuǎn)，并采用银行贷款的形式一次性付清剩余房款，换言(yán)之，房屋未建成，开发商可能已拿到了全(quán)部购(gòu)房款，这点(diǎn)与中国香港的按照工程进度付(fù)款(kuǎn)有所不同。对中国内地的开发商而言，预售(shòu)制商(shāng)品房也开启(qǐ)了高(gāo)周(zhōu)转、高杠杆(gān)的运作模(mó)式。

　　1.3预售(shòu)制推动城市化进程，但背(bèi)后(hòu)潜藏的风险确实存在

　　作为中国(guó)内地(dì)商品房销售的最(zuì)主要(yào)方式，预售制极大缩短房企现金回(huí)笼(lóng)周期，同时增加市场商品(pǐn)房(fáng)供应，推(tuī)动(dòng)了城镇化发展进程。预售(shòu)制在(zài)过(guò)去20多年对中国(guó)内地房(fáng)地产(chǎn)市场的稳步发展起到(dào)了重要作用，不仅解决了房地产(chǎn)市(shì)场快速发展阶段的(de)资(zī)金(jīn)需求，也提高了(le)居民居住水(shuǐ)平，中国内地城镇(zhèn)居民从筒子楼住到(dào)住宅(zhái)小(xiǎo)区(qū)，从全民蜗居到基本(běn)适居，住(zhù)房事业取得巨大进(jìn)步(bù)，数十年时间走完(wán)发达国家几百年城镇化路程。改革开放以来(lái)，城镇化进程进入快(kuài)速发展时期。1978-2021年，城镇人(rén)口由1.7亿人增长至9.1亿人，43年间增长4.4倍；1981-2020年，全国(guó)城(chéng)市建成区面(miàn)积由7438平方公里增长(zhǎng)至60721平方公里，增长7.2倍。根(gēn)据我们(men)发布的(de)《中(zhōng)国住房(fáng)存量报告：2021》测算，1978-2020年中国内地城镇住宅存量从(cóng)不到(dào)14亿平增至313.2亿平，城镇人均住房建筑面积从(cóng)8.1平方米增(zēng)至34.7平(píng)方米(mǐ)，城镇住房套数从约(yuē)3100万套(tào)增至3.63亿套(tào)，套户比(bǐ)从0.8增至1.09。预售制(zhì)在(zài)当(dāng)前已成(chéng)为中国内(nèi)地商品房销售最主要方式，2005年中国(guó)内地商品(pǐn)住宅(zhái)期房销售面积占总销(xiāo)售(shòu)面积的比重为(wèi)63％，而2021年期房累计销售(shòu)面积达15.6亿平，比重上升至87％。

　　预售制也推动了中国内地房地产行业的发展(zhǎn)。中国内地房地产历(lì)经二十(shí)多年长周期(qī)繁荣，行业各(gè)项指(zhǐ)标大幅增长。1999-2021年，房屋新开(kāi)工面(miàn)积(jī)从2.2亿(yì)平增至19.9亿平，累计上涨8.2倍，年复合增速(sù)10.6％。房(fáng)地产开(kāi)发投资完成额从0.4万亿元增至(zhì)14.8万(wàn)亿元，累(lèi)计上(shàng)涨35.8倍，年复合增速17.8％。商(shāng)品(pǐn)房销售面积(jī)和销(xiāo)售金额分别从1.5亿平增至(zhì)17.9亿平、0.3万亿元增至18.2万亿元，累(lèi)计上(shàng)涨(zhǎng)11.3、65.3倍，年复(fù)合增速(sù)12.1％、21％。伴随(suí)房地产业的快速发展，房(fáng)地产企(qǐ)业从无到有、从国(guó)企先行到民企崛起，队伍逐(zhú)渐壮大。2018年，房地产企业数量达(dá)9.8万个，比(bǐ)1998年的2.4万(wàn)个(gè)增长3.1倍。

　　二十年来(lái)房地产也成为拉动中国(guó)内地经(jīng)济高(gāo)增长的火车(chē)头。

　　1）从经(jīng)济增长(zhǎng)渠道(dào)，房地产带动的上下游产业链(liàn)特别长，高达50多个行业。2020年房(fáng)地产(chǎn)及其产业(yè)链(liàn)占GDP的(de)17.2％（完全贡献），其中房地(dì)产业增加值(zhí)占(zhàn)GDP的(de)7.3％（直接(jiē)贡献(xiàn)），房地产带动(dòng)产业链占(zhàn)GDP的9.9％（间接贡献），其中房(fáng)地(dì)产对金融、批发、建(jiàn)材的(de)带动(dòng)最为明显。

　　2）从投资渠道(dào)，2020年房(fáng)地(dì)产完全拉动的投资占全社会(huì)固定资产投资的51.5％，其中(zhōng)，房(fáng)地产开(kāi)发投资占固定资产投资(zī)的27.3％。

　　3）从(cóng)金融渠道，从房地产贷(dài)款占(zhàn)银行各项(xiàng)贷款余(yú)额的(de)比重(zhòng)看，2021年(nián)12月为(wèi)27.07％，如果加上信(xìn)托等通道业务，占比超过三(sān)分之一。从(cóng)房(fáng)地产融资存量占社融(róng)存量(liàng)比重(zhòng)看，2021年12月占(zhàn)比(bǐ)为18.76％。如果(guǒ)房企大面积违约(yuē)，将导致银行不良(liáng)率大幅上升。

　　4）从居民(mín)财富效应渠道，根据我(wǒ)们的(de)《中国住房市值(zhí)测算(suàn)报告》，2020年中国住房(fáng)市值为62.6万亿美元，大于美国的33.6万亿美元、日(rì)本的10.8万亿美元(yuán)、英法德三国合计的31.5万(wàn)亿(yì)美元(yuán)。从住房市值占股债房市值的比(bǐ)例(lì)看，2020年(nián)中国为(wèi)66.6％，高(gāo)于美国的(de)27％、日本的37％、英(yīng)国的49％、法国(guó)的56％、德国的64％。中国住房市值与股(gǔ)债(zhài)房市值的比例较高，主要是因(yīn)为住房市值高，以及(jí)中国资本市(shì)场(chǎng)发育(yù)尚不成熟，直接融资比例较低，股(gǔ)票、债券市值较(jiào)低(dī)，居民(mín)投资渠道缺乏。

　　不可否(fǒu)认，预售(shòu)制背后潜藏的风险确实存在，当(dāng)前的负面效应愈发凸(tū)显。

　　从个人层(céng)面(miàn)看(kàn)，绝大(dà)部分商品是一手(shǒu)交钱一手交货，预(yù)售制是对购买者的单方面不(bù)公平制度(dù)，购房(fáng)老百姓几乎承担了所(suǒ)有商品不能交付的风险。比(bǐ)如，交房等(děng)待期一般为(wèi)两年，在此期间(jiān)，购房者不仅承担银(yín)行利息，还要(yào)承(chéng)担延迟交房(fáng)、“一房二卖”、房屋质量、房产证延期办理甚至不能(néng)交房等(děng)风险。另外，购房(fáng)者(zhě)和(hé)开发(fā)商(shāng)之间(jiān)的购房合同、购(gòu)房者和银行(xíng)的按揭贷款合(hé)同(tóng)是两个独立的合(hé)同(tóng)关(guān)系，如(rú)果开发(fā)商发生(shēng)违约，购(gòu)房者(zhě)只能根据购(gòu)房(fáng)合同向开发(fā)商主张(zhāng)权力，但依旧需要根据按揭贷款合(hé)同按(àn)时向银行进行贷款(kuǎn)偿还(hái)，因此购房(fáng)者(zhě)承担的风险较大。

　　从行业层面看，预售制(zhì)助推部分房企过度举债、高杠杆扩张(zhāng)，资金(jīn)若遇到下行周期，会引发资(zī)金(jīn)链(liàn)断裂、项目搁置等(děng)系列(liè)风险，进行影响自身信用和购房者对行业(yè)的信(xìn)心(xīn)。

　　从金融层面看(kàn)，银行作为(wèi)按(àn)揭(jiē)贷款的发放方，一(yī)旦房企因为(wèi)市场波(bō)动或经营不善(shàn)，出现资金链断裂等一系列问(wèn)题，导致“烂尾”等情况，而房企通过与购房者签订的预售合同和(hé)按揭合同，已经从银行获得房款(kuǎn)，如(rú)果购房者丧失还款能力(lì)或(huò)短期不能还款等，则风险(xiǎn)完(wán)全由银行承(chéng)担，银行(xíng)将(jiāng)面临较大(dà)的坏账压(yā)力。

　　从监管角度看，购房者(zhě)的预售监(jiān)管资金去哪了(le)？楼盘“烂尾”，归根结底(dǐ)两(liǎng)个字(zì)那就是“没(méi)钱”，即没钱付工程款。在(zài)2004版的《城市商品房预售管理办法》中明确规定(dìng)了开发企业预售(shòu)商品房所得(dé)款项应当用于(yú)有关(guān)的工(gōng)程建设，商品房预售款(kuǎn)监管(guǎn)的具体办法，由房地(dì)产(chǎn)管理(lǐ)部(bù)门制(zhì)定。但多(duō)年(nián)以来全国并没有统一(yī)的预售资金监管规定，各地实行“一城一(yī)策(cè)”。例如，太原、昆(kūn)明、重庆、长沙等城市重点监管资金比例为总(zǒng)预售款的(de)15-40％左右，郑(zhèng)州、福州(zhōu)、合(hé)肥等城(chéng)市则按照(zhào)项目(mù)的建(jiàn)安成本(běn)乘以建筑面积或者项目工程总额报(bào)价计算重点资金。而事(shì)实是，不少购房(fáng)款未进入监管账户(hù)、或进入(rù)监管账户(hù)后(hòu)被挪用，导(dǎo)致楼盘没(méi)有资金继(jì)续建设。收楼(lóu)遥遥(yáo)无期(qī)，月供却被迫继续还款。那(nà)么，监管账户资金如(rú)何被挪走的？实际上，在过去房地产大开发时代的高周转背(bèi)景下(xià)，抽调预售款监(jiān)管账户资金，是(shì)行业“潜规则”。比如工程总承包(bāo)方，以工程建设(shè)名义，获得监管账户拨(bō)付资金，再由工程方将资金转(zhuǎn)给(gěi)房企，而(ér)拨付的工程款，远超工程进度所需。通过这些方式套(tào)取的(de)资金(jīn)，在(zài)房企各(gè)地项目间流(liú)动，变(biàn)相(xiāng)加杠杆(gān)，这样做提供了(le)资(zī)金流动(dòng)性(xìng)，房(fáng)企抽(chōu)调资金统筹拿地、还款和楼(lóu)盘建设，形(xíng)成一种资金循环高周转模式，但一(yī)定(dìng)程(chéng)度上把风险甩给了购房者。

　　2 国(guó)际经验

　　整(zhěng)体来说，国外商品房预(yù)售制度呈(chéng)现(xiàn)以(yǐ)下特(tè)点：

　　1）预付款保护：对于购房者预付资(zī)金，一般设有定金或预付款保护机(jī)制，如英国、日本；

　　2）预付款比重：要求购房者(zhě)支付的预付款比例相(xiāng)对较低，绝大(dà)部分房款在房屋(wū)交付后开(kāi)始支付；

　　3）预付款支付方式：预付款一(yī)般以定金方式(shì)支付(fù)，或按(àn)工(gōng)程进度分(fēn)期支付，或二者结合；

　　4）按揭贷款方式(shì)：一般(bān)采用(yòng)两种方式(shì)发(fā)放按(àn)揭(jiē)贷款，一是按工程进度付款，按揭贷款按照工程进度逐渐发放，购(gòu)房者(zhě)开始(shǐ)月供；二(èr)是房屋交(jiāo)付后发放按揭贷款；

　　5）房屋(wū)烂尾保(bǎo)护：为预售商品房(fáng)提供期房烂尾保(bǎo)险，在(zài)商品房出现重大延期或重大缺陷时(shí)，保障(zhàng)购房者权益；

　　6）房(fáng)屋(wū)交付保(bǎo)护(hù)：房(fáng)屋交付质量的保障有两种方式，一是期房由政府(fǔ)或第(dì)三(sān)方验收合格并(bìng)提(tí)供验收凭证后(hòu)，开发商(shāng)凭验收凭证(zhèng)取得购房者支(zhī)付的房款。二是开发商(shāng)为(wèi)购房者(zhě)提(tí)供一定的保修期(qī)，通常1-5年，保修期满，购(gòu)房者支付尾款。

　　2.1 美国：交(jiāo)付前预售资金第三方全程监管，交付时开(kāi)发商(shāng)凭验收凭证取得房款

　　美国期房定(dìng)金一定(dìng)期限(xiàn)内无条件返还，最低首付比例为3.5％，交(jiāo)房前仅支(zhī)付首付(fù)，其余(yú)房款(kuǎn)交付后按(àn)揭还款，交付(fù)前(qián)资金(jīn)由第三(sān)方全程监管，交付时开发(fā)商凭(píng)验收(shōu)凭证取(qǔ)得房款。

　　定金及首付环(huán)节，定金比例一般为房(fáng)款的1％-5％，首(shǒu)付比例最低可低于3.5％，根(gēn)据美国官(guān)方数据，2021年美国平均(jūn)首付比(bǐ)例为12％。

　　余款支付方面(miàn)，除定金或首付外，购房者(zhě)在(zài)房屋(wū)交付后通过按揭贷款支付(fù)剩余房款。

　　资金监管方(fāng)面，美国为防止开发商挪用资金，购房者的定金及首付(fù)款由第三方公证行或(huò)产权保(bǎo)险公司的(de)信托账(zhàng)户(hù)监管。如果开发商(shāng)倒(dào)闭导致楼盘烂尾，购房者资金可通过申请仲裁取回，且不承担任何责(zé)任与损(sǔn)失。而开发商在房屋建设过程中的资金全(quán)部来(lái)自(zì)银行，银行(xíng)根(gēn)据工(gōng)程进度(dù)向(xiàng)开(kāi)发商提供一(yī)定(dìng)比例的(de)贷(dài)款，由于(yú)开发商挪用(yòng)资金直(zhí)接损害银行利益，银行有充分(fēn)动机监管开发(fā)商(shāng)施工进度。开发商在房屋交付时需取得由政府相关部(bù)门经审查后发放的验(yàn)收凭证，通过验收凭证向银行得到购房者支付的房款。

　　2.2 德国：可零首(shǒu)付(fù)购房，提供期房烂尾险

　　德国期房可(kě)零首(shǒu)付购房，房款按建造工期进度(dù)支付，按揭按工期(qī)放款后还贷，房(fáng)贷利率(lǜ)采(cǎi)用固定(dìng)利率，开发(fā)商或购房者(zhě)可购买期(qī)房烂尾(wěi)保险。

　　预售门槛方面，德国(guó)开发商在项目获(huò)批后即可预售(shòu)房屋(wū)。签署购房合同前，购(gòu)房者(zhě)需支付约(yuē)2000欧(ōu)的(de)定金并(bìng)进行预(yù)约公证，签订(dìng)合同(tóng)后定金退还。如由于(yú)任何原因不能购买，定金按照德(dé)国法律全部退还。

　　签署购(gòu)房合同后，购房者(zhě)需(xū)支付公证费(fèi)和土地交易税(shuì)，分别为房(fáng)屋(wū)售价的1.5％-2％、3.5％-6.5％，两种费用(yòng)不包含在购(gòu)房款(kuǎn)中，属于购(gòu)房附加费。

　　首付(fù)方面，德国没有规定最低首付比(bǐ)例，可零首付购(gòu)房。

　　余款(kuǎn)方面，德(dé)国也采取按(àn)工期(qī)支付房款的制度，一般分7笔进(jìn)行支付，具体支(zhī)付(fù)节点(diǎn)、比例因项目而异。一(yī)般来说，支付(fù)节点可分为公证后、主(zhǔ)体完工(gōng)、内部(bù)水暖(nuǎn)电路完(wán)工、窗(chuāng)户(hù)玻璃完工、室(shì)内清洁及墙面完工、地板完工(gōng)、全(quán)部完(wán)工，支(zhī)付(fù)比例可(kě)能是30％、28％、11.9％、7％、6.3％、4.9％、11.9％。

　　按揭(jiē)方面，购房者可在(zài)支付房(fáng)款前申请房贷，房贷(dài)利率采用固(gù)定利率，银(yín)行按施(shī)工节奏(zòu)分多次发放贷款，每笔(bǐ)贷款给予购房者一定使用期限，期限结束后(hòu)，购房者开始还贷。

　　保(bǎo)险方面，德国保险公司(sī)针对期房设计了两种保(bǎo)险，保险的功能是当房屋出现重(zhòng)大延期或重(zhòng)大缺(quē)陷(xiàn)时，保险公司保证(zhèng)开发商赔偿或修复(fù)，开(kāi)发商破(pò)产，由保险公司负(fù)责相应赔偿。保(bǎo)险由(yóu)开(kāi)发(fā)商或(huò)购房者购买。

　　2.3 英国(guó)：10％定金保险保(bǎo)护机制，55％-80％房(fáng)款交房时支付

　　英国预(yù)售制(zhì)设有(yǒu)10％定(dìng)金保险保护(hù)机制，交房前付款比例仅20％-45％，资金由买卖(mài)双方(fāng)律(lǜ)师(shī)严格(gé)监管(guǎn)。

　　订立合同前，买卖双方均有一名律师，负责(zé)沟通(tōng)期房交易中的房产、资金(jīn)、合同(tóng)等各个环节，各环节(jié)内容确认无误后签订首付交(jiāo)换合同(tóng)。

　　定金方面，英国设置了(le)10％定金保险保护机制(zhì)，当(dāng)开(kāi)发商出现财务、经营问题(tí)时(shí)，购(gòu)房者10％的定(dìng)金由保险(xiǎn)公司赔付，而超出10％的部分较难(nán)追回。

　　首付方(fāng)面(miàn)，首付(fù)比例通(tōng)常为10％-25％，首付需(xū)要在合(hé)同签(qiān)订21天内支付。

　　余款支付环节，英国采(cǎi)取按工程进度付款的方(fāng)式，但是交房前付(fù)款比例(lì)相对较低，一般会(huì)在(zài)合同签订6-24个月(yuè)分别支付(fù)两笔(bǐ)5％-10％的款项，即(jí)交房前付款比例在(zài)20％-45％之间，剩(shèng)余款(kuǎn)项(xiàng)交房后支(zhī)付(fù)。

　　交付环节，英(yīng)国规定房(fáng)屋必须经过房产公(gōng)证公司(sī)的检验验收后才能(néng)交(jiāo)付，交(jiāo)付后方可按揭还贷(dài)。

　　资(zī)金监管(guǎn)环节，英国(guó)期(qī)房预售(shòu)资金(jīn)监管极为严格(gé)，资金也(yě)由律师监管(guǎn)，在(zài)确(què)认(rèn)工程进度、支付相关款项过(guò)程中，由买房律师(shī)将资金转(zhuǎn)给(gěi)卖方律师(shī)，卖方律师(shī)转给开发商，即资金在进入开发商账户前经过两(liǎng)道关(guān)口，有利于(yú)保障购房者资金安全(quán)。

　　2.4 日(rì)本：为(wèi)规(guī)范期房(fáng)交易(yì)立法，设置期房预付款(kuǎn)保全措施

　　日(rì)本(běn)期(qī)房交易(yì)立法(fǎ)，定金超5％或1000万日元(yuán)时(shí)，开(kāi)发商必须完成“预售(shòu)房(fáng)定(dìng)金保全措施”，交房前付款比(bǐ)例不超房款的20％，开发(fā)商违约需返还定(dìng)价并赔偿约10％房(fáng)款，交房后按揭还款。

　　立法方面，日本二战结束后由于房屋供给严重失衡，叠加法律(lǜ)空(kōng)白，社会(huì)上“一(yī)房二卖”现象普遍，为此，日本政府1952年(nián)出台《宅地建筑物交易(yì)法》，经多(duō)次修订，目前是唯一一部(bù)规范期房交易的法律。

　　定金保护方面，根据日(rì)本《宅(zhái)地建物(wù)取引(yǐn)业(yè)法》，对购房者支(zhī)付(fù)定(dìng)金超过5％或超(chāo)1000万(wàn)日元的部分，法律(lǜ)要求开发商必须完成定(dìng)金保全措(cuò)施才可预售(shòu)。什么是定(dìng)金(jīn)保(bǎo)全措施(shī)？即买卖双方签订(dìng)购房合(hé)同(tóng)时，开(kāi)发商(shāng)向(xiàng)金融机构或(huò)指定保证机(jī)构或保险机构签订定金保证委(wěi)托合同，设置购房者定金的保证(zhèng)或保险，并将(jiāng)相(xiāng)应(yīng)的保证(zhèng)金(jīn)证明(míng)书交付给购房者。除定金(jīn)外，其他(tā)预先支付的购房款也受该措(cuò)施保护。若开发(fā)商倒闭导致期房烂(làn)尾，购房(fáng)者可凭保证金证(zhèng)明书向金融机(jī)构或保(bǎo)证机构(gòu)或保险公司兑付(fù)，同时，开发商需向购房者赔付违约金，一(yī)般约为房价的10％。

　　房款支付(fù)环节，交房前只需(xū)支付最多(duō)不超(chāo)20％的定金，签订购(gòu)房(fáng)合同后，购房者即(jí)可向银行申请贷(dài)款，但(dàn)交房(fáng)后(hòu)才开(kāi)始按揭贷款，除定金外的剩余房款在交房后开始支(zhī)付。

　　2.5 新加坡：买方资金由银行监(jiān)管(guǎn)，享1年保修期后付尾款

　　新(xīn)加坡期房购(gòu)房者违约可返还相当于3.75％房款(kuǎn)的订金(jīn)，首付比(bǐ)例20％，余款(kuǎn)按工程(chéng)进度(dù)支付，所有资金进银行专门项(xiàng)目资金(jīn)账户(hù)，交房后(hòu)满1年保(bǎo)修期后支付15％尾(wěi)款。

　　订金(jīn)支(zhī)付环(huán)节(jié)，新加(jiā)坡(pō)开发(fā)商有统一的选购权(quán)合同以及订(dìng)金返还机(jī)制，即OTP，签(qiān)订OTP后需支付5％房款作为订金，OTP有效期(qī)14天(tiān)，执行OTP则(zé)进(jìn)一步签订购买合同，不执行OTP则退(tuì)还3.75％的房款。

　　首(shǒu)付比例方(fāng)面(miàn)，签订购房合同后，购(gòu)房者需支付15％的首付及(jí)印花(huā)税，同时购(gòu)房者向银(yín)行申请按(àn)揭(jiē)贷(dài)款。

　　余款支付上，新(xīn)加坡期房(fáng)同样(yàng)采(cǎi)取按工程(chéng)进度付款的方式，《发展商条(tiáo)例》对(duì)期房(fáng)付款(kuǎn)流(liú)程做了统一详细规定，要(yào)求所有开(kāi)发商遵(zūn)守，支(zhī)付节点一般为合(hé)同签订后、地基完(wán)工、框架(jià)完工、管道门窗等完工等，支付比例约为20％、10％、10％、5％、25％。银行按揭贷款(kuǎn)也(yě)依照工程进度放款(kuǎn)，月供在此(cǐ)过程中随着(zhe)放出贷款的增(zēng)加而增加，未放款部分无需月(yuè)供。

　小学生用HB还是2B铅笔好，小学生用hb铅笔还是2h铅笔　资(zī)金(jīn)监管(guǎn)方面，购房者(zhě)的订金与付(fù)款会存入银(yín)行专门的项目资金(jīn)账(zhàng)户，账户资金提取须(xū)与房屋建设有(yǒu)关。房屋(wū)交(jiāo)付后，购房者(zhě)享(xiǎng)受1年的房屋保(bǎo)修期，此后购房者(zhě)支付15％的尾款。

　　3 启示

　　一，短期来看，当前房地产到了(le)政策(cè)出(chū)手临界点，重点(diǎn)是保交楼和房企重组。一(yī)方(fāng)面，加大对刚需和改善型需求的(de)支持力度，长短兼顾妥善应(yīng)对局部停贷现象(xiàng)，重点是(shì)保交楼保复工保(bǎo)民生，给予强有力(lì)的金融工(gōng)具支(zhī)持。另一方面(miàn)，从(cóng)现在起(qǐ)，对还在正常运转的(de)房企(qǐ)包括民营企业，加大支(zhī)持力(lì)度，由优质房企牵头并购重组整个行业，为每个房企配套AMC和财团(tuán)，给予(yǔ)金(jīn)融(róng)工(gōng)具配套。

　　二，中期(qī)来看，应(yīng)充(chōng)分估计形势复杂(zá)性和(hé)人性复(fù)杂性(xìng)，兼(jiān)顾化(huà)解(jiě)停贷、复工保(bǎo)交楼(lóu)、重组房企(qǐ)债务、恢复市(shì)场信(xìn)心以及(jí)长(zhǎng)效机制。长效机制四大关键(jiàn)是(shì)推(tuī)动城(chéng)市群战(zhàn)略、人地挂钩、金(jīn)融(róng)中性稳定和房地产税。定金环节，建立开发(fā)商违约后定金保护机制，如将已支付定(dìng)金冻结至房屋交付阶段，保障购房者定金安(ān)全(quán)。签订合同(tóng)环节(jié)，鼓励保(bǎo)险(xiǎn)公(gōng)司介入，为房屋重(zhòng)大(dà)延期(qī)以及重(zhòng)大(dà)缺陷等情况(kuàng)提供充(chōng)分(fēn)的保(bǎo)障(zhàng)。余款(kuǎn)支付环(huán)节，建立(lì)按(àn)工程进度付款机(jī)制或(huò)交房后按揭贷款机制，充(chōng)分保(bǎo)护(hù)购房者(zhě)的权益。资金监(jiān)管环节(jié)，引(yǐn)入独立(lì)于开(kāi)发商(shāng)、银行的第(dì)三方(fāng)资金监(jiān)管机(jī)构，或由政府相关(guān)部门直(zhí)接监管(guǎn)，以(yǐ)此防止资金挪用现象。交付环节(jié)，建(jiàn)立商品房保修期制度。保修期内(nèi)，开(kāi)发商应对(duì)房(fáng)屋质量(liàng)问题(tí)全权负责、免费维修，购(gòu)房(fáng)者在保修期结束后支付(fù)尾款。

　　三，长(zhǎng)期来看(kàn)，取消(xiāo)商品房预售(shòu)制是大势(shì)所趋(qū)。一方面，98年房改时，全(quán)国缺(quē)房子，开发商缺钱，预售制是权宜之计，现在全国套户比超过(guò)1，从大开(kāi)发进入存(cún)量时代，对购房(fáng)民(mín)众不公平的预售制已(yǐ)经过时(shí)了，该取消了(le)，改为现(xiàn)房销售。另一方面，取消预售制，改为现(xiàn)房销售，开发商将拼的不是五(wǔ)花八门、眼花缭乱、不(bù)知道能不能兑(duì)现的营(yíng)销手段，而是所见即所(suǒ)得(dé)的过硬的产(chǎn)品(pǐn)质量和诚(chéng)信，这才(cái)是对购房民众的最根本(běn)最实质的(de)保障，这样(yàng)将极大的提升开发商的(de)建筑(zhù)质量(liàng)，实现良币驱逐劣币。

未经允许不得转载：惠安汇通石材有限公司 小学生用HB还是2B铅笔好，小学生用hb铅笔还是2h铅笔