饱受争(zhēng)议的二手房(fáng)交易中介费问题，正逐渐得到监管部(bù)门的重(zhòng)视。

　　5月8日，住建部、市场监管总局联合(hé)发布了关于规范房地产经纪(jì)服务的意见。意见(jiàn)提(tí)及，近年来，部分房地产经纪(jì)机(jī)构存在利用房源客源(yuán)优势收取过高费用、未明(míng)码标价、捆绑收(shōu)费、滥(làn)用客(kè)户个人信息等问题(tí)，加重交(jiāo)易当(dāng)事人负担、侵害其合(hé)法权益。

　　基(jī)于上述背景，两部门从加强从业主体管理、明确经纪服务内(nèi)容、合理确定经纪服务收费、严(yán)格实行明码标价(jià)等十方面(miàn)，提出了意(yì)见。

　　中原地产首席分析师(shī)张大(dà)伟(wěi)称，随(suí)着(zhe)城市发展(zhǎn)，一二线城(chéng)市二(èr)手房交易占(zhàn)比(bǐ)逐渐增加(jiā)。以北京、上海(hǎi)为例，二手房占市场成(chéng)交比例超过(guò)80％，大量(liàng)二手房成交依赖中介居间成交，房地产调控重心逐(zhú)渐从开(kāi)发商过渡到(dào)中介公司(sī)。

　　广东省(shěng)城规院住房(fáng)政策研究中心首席研究员李宇嘉表示，买房对居民(mín)来说(shuō)属于金(jīn)额不低的大宗交(jiāo)易，由于(yú)二手(shǒu)房交易成(chéng)本较高、交易周期较长，具有(yǒu)非常强的专业(yè)性，居(jū)民往往通过中介(jiè)来(lái)完成。但(dàn)很多中(zhōng)介利用(yòng)信息(xī)不对称等问题，将非必要的(de)收费夹带其(qí)中，如收(shōu)取过(guò)桥(qiáo)融资、按(àn)揭费、担保(bǎo)费等，对居民造(zào)成额外的负(fù)担，而且(qiě)这些服务事项并未明码标价。

　　对于二(èr)手房市场交易过程中存(cún)在的“乱象”，李宇嘉(jiā)指出(chū)，对包(bāo)括(kuò)经纪(jì)服务在内(nèi)的(de)相关(guān)市场交易行为及其主体(tǐ)进行规范和秩序整顿，是房地产市场管理和(hé)调控的(de)主题。“当下，推进这项(xiàng)工作的意义更(gèng)大(dà)，也(yě)更(gèng)急迫。”

　　中介收费问题成监管(guǎn)重(zhòng)点(diǎn)

　　二手房(fáng)市场(chǎng)中(zhōng)，历来对房地(dì)产经纪服务行业关注最多的一(yī)个(gè)话(huà)题，便是(shì)房(fáng)地(dì)产经(jīng)纪服务费的问题。

　　张大伟(wěi)认为，未(wèi)来相关部门主(zhǔ)要监(jiān)管的重点，将是(shì)对房地产经纪服务收(shōu)费及中介(jiè)交易(yì)进(jìn)行规范。

　　在热点(diǎn)城市(shì)，二手房屋交易过程中(zhōng)，部分价(jià)值不(bù)菲的房(fáng)屋，往往要缴纳一(yī)笔金额(é)不(bù)低的中(zhōng)介费。以北京某(mǒu)房地(dì)产(chǎn)经纪服务机构(gòu)2.7％的服务费率计算，一套1000万元(yuán)的(de)房屋，中(zhōng)介费(fèi)约为27万(wàn)。

　　在(zài)合理确定经纪服务收费上，两(liǎng)部门在此次意见中提及(jí)，房地产(chǎn)经(jīng)纪机构要(yào)合理降低(dī)住(zhù)房买卖(mài)和租赁经纪(jì)服务费(fèi)用(yòng)。鼓励按照成交(jiāo)价格越高、服务费率越(yuè)低的(de)原则实行分(fēn)档(dàng)定价。引导由交易双方(fāng)共同承担经纪服(fú)务(wù)费(fèi)用。

　　据张大伟介绍，目前房地产经纪服务收费(fèi)标准的最早(zǎo)依(yī)据是1995年国(guó)家计委建设部下(xià)发的《关(guān)于房(fáng)地(dì)产中(zhōng)介(jiè)服务收(shōu)费(fèi)的通知》（971号文），其(qí)中第六条规定(dìng)：房屋买卖代理收费(fèi)，按成交价格总(zǒng)额的0.5-2.5％计收。

　　以北京(jīng)为例，目(mù)前(qián)北京(jīng)市执行的2014年更(gèng)新(xīn)后的(de)收费标准，即根据(jù)这样的规定：“少数特别(bié)复杂的住宅(zhái)买卖经纪服务，经交易各方协商同意，可在规(guī)定(dìng)的收(shōu)费标准(zhǔn)基础上适当(dāng)上(shàng)浮，上浮幅度(dù)最高不得超过10％。”这意味(wèi)着，当前北京二手房(fáng)中介费上限为：2％*1.1+0.5％=2.7％。

　　张(zhāng)大伟表示，本(běn)着“简(jiǎn)政放权”的精神，北京2015年取消了房地产中介服务(wù)等(děng)57个政(zhèng)府定价，房地产经纪服务收费(fèi)多少由各中介机构自行决定。

　　“房产(chǎn)中介机构在实际(jì)收取费用(yòng)过程中，相关监管部(bù)门当(dāng)前并未明确具体的中介(jiè)费率，中介机构(gòu)仅需在服务过程(chéng)中对收费标准(zhǔn)进(jìn)行(xíng)明码标价即(jí)可。而(ér)房地(dì)产经纪服务机构在具体收(shōu)取过程(chéng)中，会结合房屋价(jià)值及工资(zī)标准(zhǔn)，综(zōng)合(hé)计算出合适的中介费率(lǜ)。”张大伟(wěi)补充(chōng)道。

　　对于明码标价问题，两部门在此次意见中提及(jí)，房地(dì)产经(jīng)纪机构应当在经营门店、网站、客户(hù)端(duān)等场所或渠道，公(gōng)示服务项目、服务(wù)内容和收费标准，不得(dé)混合标价和捆绑收费。房(fáng)地产(chǎn)经纪机构提供的基本服务和(hé)延伸服务(wù)，应当(dāng)分(fēn)别(bié)明(míng)确(què)服务项目和收费(fèi)标准。房地产经纪(jì)机构收费(fèi)前(qián)应当(dāng)向(xiàng)交易当(dāng)事(shì)人出具收费清单，列明收费标准、收费金额，由当事(shì)人签字确(què)认。

　　另外，对收(shōu)费明(míng)显高于市(shì)场平均(jūn)水平(píng)的房地(dì)产(chǎn)经(jīng)纪(jì)机构，住房和城乡建设部(bù)门将会同(tóng)市场监(jiān)管等(děng)部门采取(qǔ)约谈等综合措施进行重点监管。市(shì)场监管部门会同有关部门(mén)依法查处(chù)不(bù)按规(guī)定明码标价、操纵经纪服务收费等违(wéi)反价格和反垄断法律(lǜ)法规的行为。对房地产经(jīng)纪(jì)机构相关违法(fǎ)违(wéi)规信息，市场监(jiān)管部门要依法依规纳入国家企(qǐ)业信用信(xìn)息公示(shì)系(xì)统(tǒng)。

　　房屋中(zhōng)介费要降了？

　　鼓励按照成交(jiāo)价格越(yuè)高、服务费率越低的(de)原(yuá感知力是一种什么能力，手机情景感知是什么意思n)则(zé)实行分档(dàng)定价(jià)，是否意味着，未来豪(háo)宅的中介费有望(wàng)大幅(fú)降低？

　　中(zhōng)原地产华南区总裁兼深圳中原总(zǒng)经理(lǐ)郑(zhèng)叔(shū)伦(lún)称，住(zhù)建(jiàn)部发文(wén)鼓(gǔ)励按照(zhào)成交(jiāo)价(jià)格(gé)越(yuè)高、服务费率越低的原(yuán)则(zé)实行分档定价，合理降低住房买卖和租赁经纪(jì)服务(wù)费(fèi)用(yòng)，主(zhǔ)要还是规范行业，打击收费过高的经纪机构，但对市场(chǎng)影响(xiǎng)有(yǒu)限，“以深(shēn)圳为例，深圳(zhèn)市场(chǎng)豪宅和普宅本来收费(fèi)就(jiù)不同，各家收(shōu)费(fèi)普遍在(zài)合理范围(wéi)内，加上经纪服务(wù)费用对市场(chǎng)的影响(xiǎng)不大。”

　　张(zhāng)大伟指出，由(yóu)于(yú)当前两部门提(tí)出的意见(jiàn)仅(jǐn)为鼓励性(xìng)质，即(jí)只是(shì)纲领性文件而非(fēi)规(guī)定，未来(lái)如何具(jù)体认定(dìng)其中的细则(zé)，还需(xū)要(yào)看各(gè)城市落地执行(xíng)情况(kuàng)。

　　不(bù)过，张大伟表示，“从目前市场看，经(jīng)纪(jì)服务领域(yù)的(de)调整改善、规范化(huà)，有利于行(xíng)业(yè)健康发展。同(tóng)时，由于二手房(fáng)很多房源在产权方面有瑕疵，如(rú)产权抵押、不同税(shuì)费(fèi)等都可(kě)能对交易产生影响，这对房地产(chǎn)经纪(jì)服务行业的专业性(xìng)提出(chū)更高的要(yào)求。”

　　58安居客(kè)研究院(yuàn)研(yán)究总监陆(lù)骑麟指出，在(zài)二(èr)手房买卖过程中，原(yuán)本应该(gāi)由上(shàng)下家各(gè)支付(fù)一半的(de)中介费，但在一(yī)些热(rè)点城市(shì)的二手(shǒu)房(fáng)交易过程中，往(wǎng)往会(huì)有这样的情形，因部(bù)分购房者(zhě)处于弱(ruò)势地位，从而会出现中介(jiè)费(fèi)及税(shuì)费均由购(gòu)房(fáng)者来承担。即使一些房东愿意(yì)承担中介费(fèi)，这部分(fēn)费用也可(kě)能通过转嫁的(de)方式，在房价中有所体现。

　　“上家(jiā)把中介费转嫁(jià)给下(xià)家(jiā)，市场这种所谓‘约定(d感知力是一种什么能力，手机情景感知是什么意思ìng)俗成(chéng)’的情(qíng)况，一些房产中介(jiè)公司将其视(shì)为向购房者单边(biān)收(shōu)费的行为。部分中介(jiè)公司可(kě)能会利用其支配地(dì)位，在原先经纪服务收费的基础上(shàng)，再次向房东收取费用，而(ér)这(zhè)部分费(fèi)用，房东(dōng)往往会将其(qí)转再次转(zhuǎn)嫁给购(gòu)房者，这(zhè)实际上相当(dāng)于(yú)变相推高(gāo)了房价。两(liǎng)部门提出(chū)严禁操纵经(jīng)纪服务收(shōu)费，不仅有利于提高交易中操作(zuò)的透(tòu)明(míng)度，感知力是一种什么能力，手机情景感知是什么意思也(yě)有利于房价的稳(wěn)定。”陆骑麟称。

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