饱受争(zhēng)议(yì)的二手房交易中介费问(wèn)题，正(zhèng)逐渐(jiàn)得到监管(guǎn)部门的重(zhòng)视。

　　5月8日，住建(jiàn)部、市场(chǎng)监管总(zǒng)局联(lián)合(hé)发布了关于规范房地(dì)产经纪服务的意见。意见提及(jí)，近年来，部分房地(dì)产经纪机构存(cún)在利(lì)用房源客源优势收取过高费用、未明码标价、捆绑收(shōu)费、滥用客户个人信息等问(wèn)题，加重交(jiāo)易当事人(rén)负担、侵(qīn)害其(qí)合法权益(yì)。

　　基(jī)于上述背景，两部门从(cóng)加强(qiáng)从业主体管理、明确经纪服务(wù)内容、合理确定经(jīng)纪服务收费、严格实行明码标价等十方(fāng)面，提出了意见。

　　中原地产首(shǒu)席分析师张大伟称(chēng)，随(suí)着(zhe)城市发展，一二线城(chéng)市二手房交易占比逐渐(jiàn)增加。以(yǐ)北京、上海为例，二手(shǒu)房(fáng)占市(shì)场成交比例(lì)超过80％，大量二手房成交依(yī)赖中介居(jū)间(jiān)成交，房地(dì)产调控重心逐渐从开发(fā)商过渡到中介公(gōng)司。

　　广(guǎng)东省城规院住房政(zhèng)策(cè)研究中心首席研究员李(lǐ)宇嘉表示，买(mǎi)房对居(jū)民来(lái)说(shuō)属(shǔ)于(yú)金(jīn)额(é)不低的大(dà)宗(zōng)交易(yì)，由(yóu)于二手房交(jiāo)易成(chéng)本较高、交(jiāo)易周(zhōu)期较(jiào)长，具有非常(cháng)强的专业性(xìng)，居民往(wǎng)往通(tōng)过中(zhōng)介来完成。但(dàn)很多中介利(lì)用信(xìn)息不对称(chēng)等问题，将非必(bì)要的收费夹带其中，如收取过桥(qiáo)融资、按揭费、担(dān)保费等，对居民(mín)造成(chéng)额外的负(fù)担，而且(qiě)这些(xiē)服(fú)务事项并未明码标价。

　　对于二手房市场(chǎng)交易过(guò)程中存在的“乱象(xiàng)”，李(lǐ)宇嘉(jiā)指出，对包括经纪服务在内的相关(guān)市场交易行(xíng)为及其(qí)主(zhǔ)体(tǐ)进行(xíng)规范(fàn)和秩序整顿(dùn)，是房地产市场管理和调控的主题。“当下，推(tuī)进(jìn)这项(xiàng)工作的意义更大，也更急迫。”

　　中介收(shōu)费(fèi)问题成监管重点(diǎn)

　　二手房(fáng)市(shì)场(chǎng)中，历来对房地产经(jīng)纪服务(wù)行业关(guān)注(zhù)最多的一个话(huà)题(tí)，便(biàn)是房(fáng)地(dì)产经(jīng)纪服务费(fèi)的(de)问题(tí)。

　　张(zhāng)大伟认为，未(wèi)来相关部门(mén)主要监管(guǎn)的重点，将是(shì)对房地产经(jīng)纪服务收费及中介交易进行规(guī)范。

　　在热点城市，二(èr)手房屋交易(yì)过程中(zhōng)，部分(fēn)价值(zhí)不菲的房屋，往往要缴(jiǎo)纳一(yī2023年真的有僵尸病毒吗，丧尸病毒真的存在吗)笔金额不(bù)低的中介费。以北(běi)京(jīng)某房地(dì)产经纪服务机构2.7％的(de)服务(wù)费率计算，一(yī)套1000万元的房屋，中介费约为27万。

　　在合理确定(dìng)经纪服务(wù)收(shōu)费上，两部门(mén)在此次意见中提及(jí)，房地产(chǎn)经纪(jì)机构(gòu)要合理降低住房买卖和租赁经(jīng)纪服(fú)务费用(yòng)。鼓(gǔ)励按照成交价格越高、服务费率越(yuè)低的(de)原(yuán)则实行(xíng)分档定(dìng)价(jià)。引导由交易双方共同承担经纪服(fú)务费(fèi)用。

　　据(jù)张(zhāng)大伟介绍，目前房地产(chǎn)经纪服务收(shōu)费(fèi)标准的最早依(yī)据(jù)是1995年国家计委建设部下发的《关于房(fáng)地产中介服务收(shōu)费的通知(zhī)》（971号文(wén)），其(qí)中第六(liù)条规定：房屋买卖代(dài)理(lǐ)收费，按成交价格总额的0.5-2.5％计(jì)收。

　　以北(běi)京为例，目前北京(jīng)市执行的2014年更新(xīn)后的(de)收费标(biāo)准，即根(gēn)据这样的规定：“少(shǎo)数(shù)特别复杂(zá)的住(zhù)宅买(mǎi)卖经纪服务，经交易各方协商同意，可(kě)在(zài)规定(dìng)的(de)收费标(biāo)准基础上适当上浮，上浮幅度(dù)最高不(bù)得超过10％。”这意味(wèi)着(zhe)，当前北(běi)京(jīng)二手房中介费上限(xiàn)为：2％*1.1+0.5％=2.7％。

　　张(zhāng)大伟表示，本着“简政放权”的(de)精神，北京2015年取(qǔ)消(xiāo)了房(fáng)地(dì)产中介(jiè)服务等57个政府定价，房地产(chǎn)经纪服务收(shōu)费多少(shǎo)由各中介机构自(zì)2023年真的有僵尸病毒吗，丧尸病毒真的存在吗行决定。

　　“房(fáng)产中介机构在实际收取(qǔ)费用过程(chéng)中，相关(guān)监管部门当前并未明确具体的中介(jiè)费率，中介机构(gòu)仅需在服务过程中对收费标准进行明码标(biāo)价即可。而房地产经纪服务机构在具体收取过(guò)程中，会结(jié)合房屋价值及(jí)工资标准(zhǔn)，综合计(jì)算出(chū)合适(shì)的中介费率。”张大伟补充道。

　　对于明码标(biāo)价问题，两部门(mén)在此次(cì)意见中(zhōng)提及(jí)，房地产经纪机(jī)构应当在经营门(mén)店、网站、客(kè)户端(duān)等场所或渠道，公示服务(wù)项目、服务内容和收费标准，不得混(hùn)合标价(jià)和(hé)捆绑收费。房地(dì)产(chǎn)经纪机构提供的基(jī)本服务和延(yán)伸服务，应当分别明确服务项(xiàng)目和收费标准。房(fáng)地产经纪机构(gòu)收费前应当向交(jiāo)易当事人出具收费清单，列(liè)明收(shōu)费标准(zhǔn)、收费金额，由(yóu)当事人签字确认。

　　另外(wài)，对收费明显高于(yú)市场平均水(shuǐ)平的(de)房地产经纪机构，住房和城乡建设(shè)部门将会同(tóng)市场监管等(děng)部(bù)门(mén)采取约谈等(děng)综(zōng)合(hé)措施进行重点监(jiān)管。市场(chǎng)监管部门(mén)会(huì)同有(yǒu)关(guān)部门依法查处不(bù)按规定(dìng)明(míng)码标(biāo)价、操纵经纪服务收(shōu)费等违(wéi)反(fǎn)价格(gé)和反(fǎn)垄断法律(lǜ)法(fǎ)规的(de)行为。对房(fáng)地产经纪机(jī)构相关(guān)违法违规信息，市场(chǎng)监管部(bù)门(mén)要依(yī)法依规纳入国家(jiā)企业信用信息公示系统。

　　房屋中(zhōng)介费要降了？

　　鼓励按照成交价格越高、服务费率越低的原(yuán)则实行分(fēn)档定(dìng)价(jià)，是否意味着(zhe)，未来豪宅的中介费有望大幅降低(dī)？

　　中原(yuán)地(dì)产华南区(qū)总裁兼深圳中(zhōng)原总经理郑叔伦(lún)称，住建部发文鼓励按照成(chéng)交价格(gé)越高、服务费率(lǜ)越低的(de)原则实行分档定价，合理降低住房买卖(mài)和(hé)租赁经纪服(fú)务费用，主要还是(shì)规范行业，打(dǎ)击收费过高(gāo)的(de)经纪机构(gòu)，但(dàn)对市场影响有限，“以深圳为例，深圳市场豪宅和普宅本来收费(fèi)就不同，各家收费(fèi)普遍在合理范(fàn)围内，加上经(jīng)纪(jì)服务费用对市场的影响(xiǎng)不(bù)大。”

　　张大伟指出，由(yóu)于当前两部门提出的意见仅为鼓励(lì)性质，即只是纲领性文件而(ér)非规定(dìng)，未(wèi)来如何具体(tǐ)认定其中(zhōng)的细则(zé)，还需要看各(gè)城(chéng)市(shì)落地(dì)执(zhí)行(xíng)情况。

　　不过，张大伟表示，“从目前市场看，经纪服(fú)务领域(yù)的调整(zhěng)改善、规范化，有利于行(xíng)业健康发展。同时(shí)，由于(yú)二手房很多房源在产权(quán)方(fāng)面有瑕疵，如(rú)产(chǎn)权(quán)抵押、不同税费等(děng)都可能对交易产生影响，这对房地(dì)产经纪服务行业的专业性提出更高的要求。”

　　58安居(jū)客研究(jiū)院研究总监陆骑麟指出，在二手房(fáng)买卖(mài)过程中(zhōng)，原(yuán)本(běn)应该由上(shàng)下(xià)家各支付一半的中介费，但在一些热点(diǎn)城市的二手(shǒu)房交易过程中(zhōng)，往往会有这样的情形(xíng)，因部分购(gòu)房者处于弱势(shì)地位，从而会出现中(zhōng)介费及税费均(jūn)由购房者来承(chéng)担。即(jí)使一些房东愿意承担中介费，这(zhè)部分费用也可能通(tōng)过转嫁的方式(shì)，在房价中有所体现。

　　“上家把中介费转嫁给下家(jiā)，市场这种所谓(wèi)‘约定俗(sú)成’的情况，一些房产中(zhōng)介公司将其(qí)视(shì)为向购房者单边收费的行为。部分中介公司可能(néng)会利用其支配地位，在原先经纪(jì)服务(wù)收(shōu2023年真的有僵尸病毒吗，丧尸病毒真的存在吗)费的基础上(shàng)，再(zài)次向房东收取费用，而这部分费用(yòng)，房东往(wǎng)往会(huì)将(jiāng)其转再次转嫁给购房(fáng)者，这实际上相当于变相推高了房(fáng)价。两部门提出严(yán)禁操纵(zòng)经纪服务收费，不仅有(yǒu)利于提高(gāo)交易中操作的透明(míng)度，也有利于房(fáng)价(jià)的稳定。”陆骑(qí)麟称。

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