近两年火爆(bào)的创新产品公募REITs进入密(mì)集(jí)分红期，近日(rì)7只(zhǐ)REITs陆续迎(yíng)来除息日(rì)，公募REITs整体呈现出高(gāo)比例(lì)稳定(dìng)分红，15只公告2022 年可供分配金额的REITs产品，平(píng)均(jūn)分红比例(lì)接近99％。

　　多(duō)位业内(nèi)人士对此表示，强(qiáng)制分(fēn)红机制是公募REITs主要特征之一，稳定分红体(tǐ)现出该类产品长期投资价值，通(tōng)过(guò)观测经营(yíng)活动现(xiàn)金流、可供分配现金等指标，也是观察(chá)REITs项目底(dǐ)层资产运营情况的“窗口(kǒu)”。他们也提醒普通投资者(zhě)注意(yì)，与产权类项(xiàng)目相比，特许经营(yíng)REITs项目在(zài)经(jīng)营权到期后不(bù)再产(chǎn)生现金收益，特(tè)许(xǔ)经营权分红目前已包含了(le)利润分(fēn)配和本(běn)金(jīn)的归还(hái)，在选择(zé)投资标的时应了解(jiě)资产类型和(hé)分红的特征。

　　15只公募REITs产品分红(hóng)

　　平均分红比(bǐ)例98.89％

　　公募REITs 进入(rù)密(mì)集分(fēn)红期，近日7只REITs产品（4月17 日-4月(yuè)21日）陆(lù)续迎来除息日，此外尚有6只REITs实际分配(pèi)情(qíng)况尚未公(gōng)布(bù)。整体来看，公募REITs呈现出(chū)了高比例(lì)的稳定(dìng)分红，15只(zhǐ)公告2022 年可供分(fēn)配金(jīn)额的公募REITs产品中，2022年全(quán)年分(fēn)配金(jīn)额占可(kě)供分配金额比例平均为(wèi)98.89％，且绝大部(bù)分分配(pèi)比(bǐ)例在96％以上。

　　中金基金(jīn)相关负责人对此表示，投资公募REITs的主要(yào)收益来(lái)源(yuán)为持有期分红(hóng)收益，以及基金份(fèn)额交易价格的变(biàn)化。基金份额(é)二(èr)级市场价格受到公募REITs资产运营(yíng)情况及市场因素的综合影响，较易(yì)引起波动(dòng)。与(yǔ)此相比，基金(jīn)分红预期(qī)则更有规律可循(xún)。公募REITs的分红主(zhǔ)要来自基(jī)础设施资产的(de)经营(yíng)现(xiàn)金流，投资人通(tōng)过(guò)基金募集材料和(hé)信息(xī)披露文(wén)件，结(jié)合行业(yè)及市(shì)场情况，可(kě)以分(fēn)析基(jī)础设施项(xiàng)目的经营业(yè)绩，作为进(jìn)行投(tóu)资决策的重要参考。

　　“相(xiāng)对于基金份额(é)二级市(shì)场价格(gé)变化(huà)导致的(de)浮盈或浮亏，分(fēn)红作为基金份额持有人实际获得(dé)的现金(jīn)收(shōu)益(yì)，对于(yú)长期(qī)投资(zī)者更(gèng)具参考价值。”中金基金相(xiāng)关负责人称。

　　平(píng)安基金REITs 投资(zī)中心(xīn)运营高级副总监李华平也表示，根据《公开募集基础设施证券投资基(jī)金指引(yǐn)（试行(xíng)）》及相关法规(guī)要求，基础设(shè)施(shī)基金(jīn)应(yīng)当(dāng)将90％以上合并后基金年度可分配(pèi)金额以现(xiàn)金(jīn)形式(shì)分配给投资者(zhě)，强(qiáng)制分红机制是公(gōng)募REITs的主要特(tè)征之一，稳(wěn)定的(de)分(fēn)红机(jī)制体现(xiàn)出REITs产品长期投资价值。

　　中航(háng)基金也认为，从投资角度来看，基础设(shè)施公募REITs同时具备“股性”和“债性(xìng)”双重特点。二级市场价格反映这类(lèi)产品“股性”的一面，分红体现了这(zhè)类产品的“债性”特(tè)点。公募REITs有强(qiáng)制分红要求，分红(hóng)类似于债券派(pài)息，但不等同于(yú)债券的(de)固定(dìng)利息回报，而是(shì)由可供分配现金(jīn)决(jué)定。

　　从机(jī)构投资者的角度来看(kàn)，一方面是公(gōng)募(mù)REITs丰(fēng)富了(le)机构(gòu)投资者的投资品(pǐn)类(lèi)，为资产(chǎn)配(pèi)置多(duō)元化提供抓手，具(jù)有较强的配置(zhì)价值。另一方面，公募REITs的分红(hóng)能(néng)够帮助(zhù)机构投资(zī)者稳(wěn)定收益(yì)。机(jī)构投资者公募REITs能够通(tōng)过分红获取(qǔ)相对(duì)于(yú)投资(zī)债券(quàn)相对高的(de)收益性(xìng)，在有效控制风险的前提(tí)下(xià)，增(zēng)厚资产包收益，起(qǐ)到投资“压舱石”的作用。

　　分(fēn)红除了投资收(shōu)益“落袋为(wèi)安”外，市场对于未(wèi)来(lái)分红水平的预期，也是影响REITs基金二(èr)级市场(chǎng)价格走势的关键因素(sù)之一。

　　从近期公募REITs的二级市场表现(xiàn)看，截至(zhì)4月21日(rì)，今年以来中证REITs（收盘(pán)）指数收于(yú)975.99 点，年内(nèi)下跌7.44％，未跑赢(yíng)主要股票和债券宽基指(zhǐ)数。

　　“截至(zhì)2023年3月31日(rì)，有(yǒu)20只公募REITs发(fā)布了2022年(nián)年(nián)报，部分产(chǎn)品受宏观(guān)经济的影(yǐng)响，可分配金(jīn)额完成率不达预期，一(yī)定(dìng)程度上影响了公募REITs二级市场的价格。”李(lǐ)华(huá)平称(chēng)，公募(mù)REITs二级市(shì)场(chǎng)的价格(gé)波(bō)动受(shòu)多重(zhòng)因素的影(yǐng)响，投资收益(yì)是影响REITs二级市场价(jià)格的(de)主要因(yīn)素之(zhī)一(yī)，而稳定的分红有利于吸引(yǐn)投(tóu)资者参与公募REITs二级市场的投资。

　　中金(jīn)基金(jīn)相关负责人也(yě)表示，近(jìn)期经济预期恢复(fù)，一方(fāng)面市场(chǎng)热(rè)点(diǎn)呈现向股票和债(zhài)券回(huí)归的过程；另一方面，基础设施项目(mù)的(de)经营业绩相对(duì)经济(jì)活力的改善有(yǒu)一定的滞后性。

　　此外(wài)，公募REITs在分(fēn)红除(chú)权(quán)日，将对基金份额的开(kāi)盘指导(dǎo)价做调(diào)减处理，调减金额根据单位基金份(fèn)额的分红金额进行(xíng)计(jì)算。除权操(cāo)作是对分红(hóng)前后基金份额净值(zhí)变化的修正，使投(tóu)资人在基金分(fēn)红前后均可(kě)以获(huò)得(dé)公平的投资机会。

　　“分(fēn)红可(kě)增强投资(zī)者长期投资的信(xìn)心，同时需结合(hé)持(chí)有产(chǎn)品的特性，关(guān)注二级市场(chǎng)扰动对整(zhěng)体收(shōu)益的(de)影响程度(dù)。”中航基金相(xiāng)关人士也称。

　　特(tè)许经营权(quán)分(fēn)红(hóng)包括(kuò)利润分配和本金(jīn)归还

　　普通投资者(zhě)应了解底(dǐ)层资产情况

　　多位(wèi)业内人士还提醒，与现有公募基金分红(hóng)前提是本(běn)金之(zhī)上的增值部分(fēn)不同，特许经营(yíng)权REITs基金(jīn)运作期间的“分(fēn)红”界定为(wèi)“分(fēn)派(pài)”更为(wèi)准(zhǔn)确，分(fēn)派(pài)的是本金与(yǔ)增值两个部分，两个部(bù)分(fēn)之间的比例是变(biàn)动的(de)，与(yǔ)现有公募基金分红(hóng)差异(yì)很大，大多数普通投资者可能把(bǎ)“分派”金额误认为(wèi)是持续分红(hóng)。一旦30年、40年、50年、60年等合(hé)同年限到期后基金价值面(miàn)临极(jí)大不确定性，这是该类投资者应该注意的(de)情(qíng)况。

　　李华平(píng)表示，目前公募REITs主要有特许经营权类和产权类两大(dà)资(zī)产(chǎn)类型，持有(yǒu)产权类产品的收益(yì)主要包括每年的(de)现金(jīn)分(fēn)红及(jí)资(zī)产增值(zhí)的收益，而持有特许经营类产品的收益主要来自项(xiàng)目(mù)每年的(de)现金分红。其中(zhōng)，特许经(jīng)营权类资产(chǎn)的分红包(bāo)括了利润(rùn)分(fēn)配和本(běn)金的归还，两者(zhě)的(de)比率(lǜ)也是变动的，对特许(xǔ)经营权类资产的公募REITs可(kě)以内(nèi)部收益率（IRR）来衡量投资收益。普通投资(zī)者在选择投资标的时(shí)，应(世界上傻子最多的国家，哪个国家傻子多yīng)了(le)解公(gōng)募REITs底层资产的类型(xíng)。

　　中航(háng)基金也(yě)表示(shì)，从细分来(lái)看，各(gè)类公募REITs分红(hóng)因底层资产属(shǔ)性不同而形成区别。特许经营(yíng)权(quán)类的(de)公募REITs产品因(yīn)其分(fēn)红相(xiāng)当于包含“本金+收益”，分红相对较多(duō)，债性偏强。而产权类(lèi)的公募REITs分红主要为“收(shōu)益”，更(gèng)看重底(dǐ)层(céng)资(zī)产的价值增值(zhí)，所以相(xiāng)对股性(xìng)偏强。普(pǔ)通投资者(zhě)在选择公(gōng)募REIT时，需要(yào)考虑底层资(zī)产属(shǔ)性，对(duì)所选择产品的(de)二(èr)级市场价格和分红有合(hé)理预期。

　　中(zhōng)金(jīn)基金(jīn)相关负(fù)责人也认为，与产(chǎn)权类项目相(xi世界上傻子最多的国家，哪个国家傻子多āng)比，特许经营项(xiàng)目在经营权到(dào)期(qī)后不再能产生现金(jīn)收益，因此将可供分(fēn)配金额(é)的(de)分配理解(jiě)为“分派”比“分(fēn)红”更加准(zhǔn)确。基于这个特点(diǎn)，剩余经(jīng)营期限较短的特许经营项目，通常具备更高(gāo)的分派率水(shuǐ)平(píng)。对于剩余期限(xiàn)较长(zhǎng)的特许经(jīng)营权项目，即使分(fēn)派率相对较低，也(yě)有足够年限收回本(běn)金并取得收益(yì)。

　　中(zhōng)金基金该负(fù)责人提醒(xǐng)投资者注意(yì)，特许经营权(quán)项(xiàng)目的分派金额包含(hán)了投资(zī)本金，在不进(jìn)行扩募(mù)的(de)情况下，基金份额单价(jià)随(suí)着分派进(jìn)度(dù)逐年下(xià)降是正常(cháng)现象，投(tóu)资特许经(jīng)营(yíng)权(quán)REITs的(de)收益来(lái)自项目剩余(yú)期(qī)限产生的现(xiàn)金流(liú)。

　　“与特许经(jīng)营项目相(xiāng)比，产权类项目(mù)的土地或建筑的剩余使用年限一般较长(zhǎng)，再(zài)加上到(dào)期后通(tōng)过对建筑(zhù)的更(gèng)新改造(zào)或补缴土地出让(ràng)金等(děng)追(zhuī)加(jiā)投(tóu)资(zī)，有机会(huì)进(jìn)一步延长经营期(qī)限。这种类(lèi)似永(yǒng)续经营(yíng)的假设反映在基础资产的估值(zhí)上，使(shǐ)产(chǎn)权类REITs具备更显(xiǎn)著的资产投(tóu)资属(shǔ)性(xìng)。”该负责人称。

　　观测内部收益率等指标

　　评估项目底(dǐ)层资产运营情况(kuàng)

　　在基金分(fēn)红(hóng)的(de)时点(diǎn)，多位业内人士(shì)还表(biǎo)示，在产品分红(hóng)期，投资者(zhě)可以观测经营(yíng)活动(dòng)现金(jīn)流、可供分配现金、内部收益率等指(zhǐ)标(biāo)，来观察(chá)和评估项目底层资产的运(yùn)营情况。

　　中航基金表示，年报指标中，跟现金相关的指(zhǐ)标(biāo)有(yǒu)两个：一(yī)是年报(bào)中(zhōng)披露的经(jīng)营活动现金流(liú)，二是(shì)可供分配现金，二者存(cún)在(zài)本质(zhì)性区别(bié)。经营(yíng)活动产生(shēng)的现金净流量是指企业经(jīng)营、筹资、投资产生的现金(jīn)流，基于企业本身(shēn)经(jīng)营活动产生；可(kě)供(gōng)分配的现金实质上是从EBITDA出(chū)发，对非现金影响利(lì)润(rùn)表的(de)项(xiàng)目进行调整，加(jiā)期初现金，最(zuì)终得到的(de)账面现金。

　　李(lǐ)华(huá)平也(yě)表示，公募REITs作(zuò)为资产配置新选择，投资价值(zhí)体现在相对股债市场独(dú)立的资产配置(zhì)功能(néng)，比较适合长期持(chí)有。建(jiàn)议投资者对经营权类的资(zī)产可以更多关(guān)注内(nèi)部收(shōu)益率(lǜ)的高低，对产(chǎn)权(quán)类(lèi)的(de)资产更多关注分派率高(gāo)低。因为公募REITs可分配收益(yì)主要来自底(dǐ)层资产的经营净现金流，所以底层资产(chǎn)运营情况直(zhí)接影响投资回报，投资者可综(zōng)合考虑原始(shǐ)权益人综合实力、运营管理机构实力(lì)、公募基金管理人实力(lì)等(děng)多重因素来选择投资(zī)标的。

　　中信证(zhèng)券(quàn)研报也显示，公募REITs进入密集(jí)分(fēn)红期，由(yóu)于(yú)分(fēn)红交易(yì)带(dài)来(lái)的短(duǎn)期(qī)博弈机会仍在，叠加此(cǐ)前(qián)市场接连回调，建议投(tóu)资者关注有基本面支撑、填权效应(yīng)相对(duì)明显、同时分红规(guī)模较(jiào)为可(kě)观(guān)的个券(quàn)。

　　“公募REITs的招募(mù)说明(míng)书均会载(zài)明REITs在发(fā)行首年及(jí)次年的可供(gōng)分配(pèi)金额预测。投(tóu)资者可以将(jiāng)REITs的实际分红金(jīn)额与募集(jí)材(cái)料中披露预测进行比较分析(xī)，结合经济及市场的实际环境，对(duì)基础设施项目的运营业绩(jì)及(jí)REITs的管理能力进行判断。”中金基金(jīn)上述负责人也(yě)称(chēng)。

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