5月以来，房地产板块个股多出现小幅上涨(zhǎng)，截至5月(yuè)10日(rì)收盘，中信房地产指数(shù)本月涨幅约(yuē)为2％。而以公募基金为代(dài)表的机构对于这(zhè)一板块(kuài)已(yǐ)经在悄然布局(jú)。数据显示，以南方和华(huá)夏的两只老(lǎo)牌ETF基(jī)金为(wèi)例，5月(yuè)9日时所(suǒ)公(gōng)布的总份(fèn)额均较4月28日时有小幅增长(zhǎng)。根据(jù)基(jī)金一(yī)季报统计，龙头与地方国企央(yāng)企获得增持，持仓数量占流(liú)通(tōng)股比重增(zēng)幅五只个股分别(bié)为(wèi)华发(fā)股份(fèn)+3.40％、滨(bīn)江集团+1.71％、中新集(jí)团(tuán)+1.49％、卧龙地产+0.97％、招商积余+0.92％。

　　公、私募(mù)配(pèi)置房地产或(huò)“底部回升”

　　行(xíng)业红利时代已过(guò) 精耕细作成(chéng)共识

　　从公募基金对房地产的配置看，2019年末(mò)，公募所持有的房(fáng)地产行业标(biāo)的市值约1188亿(yì)元，占其所(suǒ)持股票市值的4.66％左右；2020年(nián)市场表现出(chū)色(sè)，但公募(mù)所持(chí)房地产公司市值在股票资产中的占比却断崖式下跌至(zhì)1.85％；2021年(nián)，这(zhè)一(yī)数值更是进一(yī)步降至(zhì)1.56％。

　　不过2022年终于出现(xiàn)了三年来的(de)首(shǒu)次(cì)回升，年底(dǐ)这一数值从1.56％升至1.65％。与(yǔ)此同时，公(gōng)募对房地产行(xíng)业的(de)持股比例也同步回升(shēng)，从2021年底的(de)6.94％提高到(dào)2022年(nián)末的7.03％。

　　这(zhè)样(yàng)的势(shì)头似(shì)乎在今年(nián)一(yī)季度得以延续。数据统计显示，公募重仓持有(yǒu)房(fáng)地产板块一季度市值(zhí)TOP15门槛为1.6亿(yì)元，较2022年四季(jì)度(dù)提升(shēng)6.71％。持仓市值(zhí)前(qián)五个(gè)股分别为保利(lì)发展、招商蛇口、万(wàn)科(kē)A、华发(fā)股(gǔ)份、滨江集(jí)团，持仓市(shì)值(zhí)占板块(kuài)比重(zhòng)合计达47.29％，环(huán)比下(xià)降3.05％。

　　从中(zhōng)不难发现，公(gōng)募对于房(fáng)地产的投资愈(yù)发(fā)有集(jí)中于(yú)龙头的趋势。Wind显示，在公募基金一季报汇总(zǒng)的重仓(cāng)股中，房地产(chǎn)板块排名最高的是保(bǎo)利发展(zhǎn)，在基金(jīn)重仓第33位。排(pái)名(míng)第二的(de)是招商蛇口，排在第78位。而老牌龙头股万科A排在第96位(wèi)。对比去(qù)年四季报，变化之处首先在于几只(zhǐ)房(fáng)地产龙头股从排位(wèi)上看均有退步，尤(yóu)其是万(wàn)科最为明显；其次是金地集(jí)团(tuán)退出百(bǎi)大之列(liè)。但考虑到房(fáng)地产是复(fù)苏(sū)链上最(zuì)后(hòu)一(yī)环，且首季(jì)并(bìng)非行业销售旺季，其传(chuán)导(dǎo)到(dào)二级市场乃至(zhì)机构持仓上还需要(yào)时间周期。

　　形成(chéng)共识的(de)是，经济圈判断房地产已(yǐ)经进入大分化时(shí)代，一二线城市好于三(sān)四(sì)线(xiàn)城市。而映射到(dào)二级市场投(tóu)资上，配置(zhì)房地产(chǎn)行业(yè)轻松收获行业贝(bèi)塔的(de)红利期一(yī)去不返(fǎn)了(le)。“如果按照(zhào)产业周期(qī)来(lái)分类，包括房地(dì)产等几类行业在盖(gài)特(tè)纳曲线(xiàn)里属于成熟期或者衰退期(qī)的行业，传统认知上没有什(shén)么投(tóu)资(zī)机会的。但在(zài)这(zhè)几(jǐ)年(nián)特殊的行情(qíng)里包括煤炭、电解铝等类似的行业也出现了一些机会，背后的逻(luó)辑是(shì)供(gōng)给侧(cè)发(fā)生了更(gèng)大的变化。”一不愿具名的上海(hǎi)公(gōng)募基金经理指出。

　　不过也有公(gōng)募人(rén)士持谨慎乐(lè)观(guān)态度：“行(xíng)业前几年(nián)17亿～18亿平方米的年销(xiāo)售面积(jī)很难再出(chū)现了，2022年光是居民存(cún)款数量增加(jiā)了(le)15万亿元。中国(guó)存(cún)量有400亿平方(fāng)米建筑面积，考虑存量地(dì)产的更(gèng)新，也有近10亿平方米。需求端(duān)还需要有一定的政策出来去刺激(jī)购房。”

　　宝盈(yíng)基金房地产研究员吕功绩也(yě)指(zhǐ)出：“时(shí)至今日，无论(lùn)从城(chéng)镇(zhèn)化的进程，还是人均住房面(miàn)积（接近30平/人），我国(guó)均已告别住房(fáng)短缺(quē)时代(dài)，而目前居民的(de)杠(gāng)杆(gān)率和房价收入(rù)也(yě)不支撑每(měi)年(nián)18万亿元的(de)销售(shòu)额，以及过快上(shàng)行的(de)房价，因而行业高增(zēng)的(de)时代已经过去(qù)，未(wèi)来行业(yè)的需求或将回落(luò)，在(zài)此过程中，伴(bàn)随着地产的高杠杆(gān)属性(xìng)，就很(hěn)容易出现(xiàn)信用风(fēng)险问(wèn)题(tí)（类似2022年的(de)民营(yíng)地产爆雷），行(xíng)业进入(rù)到供(gōng)给侧(cè)出清的过程。这(zhè)个(gè)过(guò)程中，综合竞争力强的公司就(jiù)能够通过大鱼吃(chī)小鱼的方式，获得市占(zhàn)率的(de)提(tí)升。当行业需(xū)求见顶回落时，行业(yè)的贝塔已经(jīng)过去了，但不(bù)代表没有投资机会，机会在于城市(shì)、位置、产品的阿尔法，而对(duì)应到(dào)股票(piào)投资，就是强(qiáng)竞争力(lì)公(gōng)司的阿(ā)尔法(fǎ)。”

　　或许也是基(jī)于(yú)这(zhè)样(yàng)的认识转变，精耕细作个股成为公募乃(nǎi)至整体机构的务(wù)实之举。

　　机构(gòu)配(pèi)置房地产“风(fēng)物长宜放眼量”

　　头部央国企、优质(zhì)区域性标(biāo)的成香(xiāng)饽饽(bō)

　　5月以来，房(fáng)地产板块个(gè)股多(duō)出现小幅上涨，截至(zhì)5月10日收盘，中信房地产指数本(běn)月涨幅约为(wèi)2％。从具(jù)体的个股来看(kàn)，《红周刊》利用Wind统计申(shēn)万房地产板块个(gè)股(gǔ)，在纳入统计(jì)的124只房地产类标的股中(zhōng)，本(běn)月以来(lái)实现股(gǔ)价上涨的达(dá)到(dào)了(le)81家。

　　其中，上述(shù)时间段恰(qià)好排名前(qián)五的公司月内涨幅超过了10％，它们分别是上实发展、浦(pǔ)东金(jīn)桥(qiáo)、*ST泛海、华夏幸福(fú)、荣安地产。排名第一的上(shàng)实发展，五一假期归来(lái)后日成(chéng)交量明显放大，4日、5日(rì)连续两个交易(yì)日收出(chū)涨停。从该股的(de)基本面来看(kàn)，上(shàng)实(shí)发展的(de)主(zhǔ)营业务为房地产开发与经营。公司的主要产品及服务(wù)为(wèi)房地产销售(shòu)、房地产租(zū)赁、物业管理服务、工程项目、酒店经营(yíng)。从业绩数据来(lái)看，2022年，其实现(xiàn)营业(yè)收入52.48亿元(yuán)，比(bǐ)上(shàng)期减(jiǎn)少47.85％，归(guī)母净利润1.23亿元，同比下降33.24％。2023年第一季度，其实现营业总收入27.87亿(yì)元(yuán)，同比(bǐ)增长183.02％；归母(mǔ)净(jìng)利(lì)润2.86亿(yì)元(yuán)，同比扭亏(kuī)。

　　不过(guò)从十大流通(tōng)股股东来看，各类(lèi)机构都有对其布局的例子(zi)。以3月31日(rì)时的首季十大(dà)流(liú)通股(gǔ)股东来看， 具体包括公募的上银基金、私募(mù)的迎(yíng)水文(wén)龙、中央(yāng)汇金(jīn)、长城(chéng)资产管理公司等都跻身前十的行列。

　　巧合的(de)是，涨幅暂时排名第(dì)二的浦东金桥也是(shì)上海(hǎi)本(běn)地房(fáng)企，其第一季度的(de)收入利(lì)润(rùn)规模大幅度(dù)复苏。究其原因，一方面是该(gāi)公(gōng)司后疫情(qíng)时代出租(zū)率复苏至(zhì)近年来最(zuì)高(gāo)，另一方面则是公司拿(ná)地结算持续(xù)性(xìng)向好，从数字(zì)上看，一季度新增虹口(kǒu)135、138住宅(zhái)地块，总建筑面(miàn)积约54万平方米。

　　在这样(yàng)的业(yè)绩(jì)势头向好背(bèi)景下，自然也吸(xī)引了(le)知(zhī)名机构在其中持续驻(zhù)足。从第一季度十大(dà)流(liú)通股股东来看，知名私募高毅(yì)邓晓(xiǎo)峰的两只产品依(yī)然在前十中，这也是连续第三个季(jì)度(dù)他有的(de)两只产品杀入前十(shí)。同时榜单中还(hái)有一支(zhī)大名鼎鼎的(de)QFII阿布扎比投(tóu)资局，其当季还小幅增(zēng)加了持股。

　　除去上述(shù)两家上海区(qū)域性地产公司(sī)外，荣安地产则(zé)是主要布(bù)局(jú)在深圳的地产公司(sī)，一季报交出(chū)的也是一份报(bào)喜的成(chéng)绩单(dān)：首季(jì)公司实现营(yíng)业收(shōu)入51.85亿元，同比增长35.51％。归属于上(shàng)市公司股东(dōng)的净利(lì)润6.48亿元，同比(bǐ)增长31.27％。

　　从机构态(tài)度来看，《红周刊》注意到(dào)两只公募指基(jī)首季新杀入(rù)十大流通股股东行(xíng)列。具体(tǐ)说来， 南方中证全(quán)指(zhǐ)房地产(chǎn)ETF上(shàng)榜排(pái)名第七位(wèi)，富国(guó)中证指数1000增强则排(pái)名(míng)第九位，此外联(lián)袂出(chū)现(xiàn)的机构(gòu)还有QFII高盛国(guó)际和私募(mù)迎水(shuǐ)聚(jù)宝(bǎo)。

　　接受《红周刊》采访时，兴证全球基金相关人(rén)士分(fēn)析(xī)：“经(jīng)历(lì)过行业洗牌和兼并重组后，龙头的价(jià)值更(gèng)为笃定突(tū)出(chū)；从拿地端看，2022年土地市场大幅降(jiàng)温，优质土地(dì)供给较多（券商(shāng)测(cè)算(suàn)对应潜在毛利率(lǜ)在25％以(yǐ)上，目前房企的(de)利(lì)润率仅20％），绝(jué)大多数房(fáng)企受限于(yú)信用问题或者资金紧(jǐn)张没法拿地(dì)，龙头(tóu)房企趁(chèn)机获(huò)取低成(chéng)本(běn)土(tǔ)地，龙头(tóu)房(fáng)企的拿地(dì)力度（拿地金额/销售(shòu)金额(é)）基本在30％以上(shàng)；从融资上看(kàn)，龙头房企杠杆率较低，净负债率基本在70％以(yǐ)下，而其他房企的净负债率普遍都在100％以上，加杠杆空间有(yǒu)限，从(cóng)融(róng)资(zī)成本看，龙头房企的(de)融资成本不断下滑，基本在(zài)3％、4％左右；对应到(dào)2023年的销售，龙头房企明显跑赢行业(yè)，1～4月百强房企的销售额增速为9％，而TOP14的销(xiāo)售(shòu)额增速为29％。”

　　需要强(qiáng)调的是，在当前中特估的浪潮下，央国(guó)企(qǐ)地(dì)产股或(huò)存在发(fā)展的大好机会(huì)。中信(xìn)证券指出：“房(fáng)地产(chǎn)行业(yè)的结构性(xìng)机会依(yī)然存在，少部分公司(sī)尤(yóu)其是央企占据显著优(yōu)势，其主要又体现(xiàn)为库存的优势。央企(qǐ)地产公司(sī)，现阶段表现出较低的融资成(chéng)本，优质的开(kāi)发资源和(hé)良好的不动产资(zī)产运营能力的多(duō)重竞争(zhēng)优势。”

　　“即使(shǐ)没有中(zhōng)特(tè)估，国央企相较(jiào)于民营地产公司也是更有优势(shì)的。”吕功绩强调，“对于减(jiǎn)值、土(tǔ)地资源债权(quán)债务关系等问题，市场对民(mín)营房开企业(yè)的资(zī)产会(huì)有(yǒu)更多(duō)担忧(yōu)和质疑，所以(yǐ)在这一轮(lún)行业出清的过程中，央(yāng)国企相较于民企(qǐ)来说估值(zhí)的修复更明显。中特估的角度从中(zhōng)长期的维度看(kàn)，行业的逻辑在于集中度提(tí)升后，行(xíng)业进(jìn)入高质量发展阶段，具备较快速发(fā)展阶段更(gèng)稳定且可(kě)预期的盈利和现金流创造能力，以此带(dài)来估值中(zhōng)枢的提升，应(yīng)该关注估值相对较低，企业自身资产(chǎn)的质量(liàng)好(hǎo)、运(yùn)营能力强、可以(yǐ)创造(zào)持续现金流的企业。”

　　“存量时代(dài)中行(xíng)业普涨的概(gài)率(lǜ)比较低(dī)，行业(yè)内部将出现分化，要关注将受(shòu)益于行业集中度提升的头部(bù)公司。”星石投资首席研究官方磊也(yě)表示。<母猪凶如狗是什么动物生肖 母猪凶悍如何处理or: #ff0000; line-height: 24px;'>母猪凶如狗是什么动物生肖 母猪凶悍如何处理/p>

　　顺(shùn)应(yīng)机构(gòu)这一思(sī)路(lù)的话，或许还(hái)是(shì)保利发展、招商(shāng)蛇口等国资背景龙(lóng)头前途更(gèng)为(wèi)光明。不过国投瑞银基金投(tóu)资部副总监綦傅(fù)鹏表示：“需要客(kè)观地去(qù)持续观察国企央企(qǐ)在三个(gè)方面是否可(kě)以维持，首先是融资成本(běn)保持低位，其次是销(xiāo)售份额持续提升(shēng)，再次是拿地份额持续提(tí)升。”

　　复苏速度缓慢(màn)

　　机构(gòu)需要多(duō)给一些耐心

　　而(ér)《红周刊》也(yě)根据(jù)房企一季报(bào)梳理发现，对于(yú)2022年的业绩出现的整体下滑(huá)，2023年(nián)一(yī)季度的业绩分化更(gèng)趋明显，保利发展(zhǎn)、滨江集团等房企营(yíng)收、净利均实现了业绩(jì)的回(huí)正，甚至是较大增速的(de)增长。而这些(xiē)公(gōng)司也是机构的(de)重仓对象。

　　对此，知名房地产业内人(rén)士张宏伟向(xiàng)《红(hóng)周(zhōu)刊(kān)》分(fēn)析表示，业绩出现明显改善的房(fáng)企(qǐ)，主要是(shì)因为过去两三年时间(jiān)，尤其是在(zài)2021年下半年(nián)民营房企不怎么投资拿地之后，国有企业仍在(zài)持续(xù)性地拿地，且主要集中在(zài)核心城市，投资力度较大。投资的驱动(dòng)能够推(tuī)动房(fáng)企销售(shòu)业绩的(de)增长，从而在2023年一(yī)季(jì)度市(shì)场恢复但仍处于(yú)调整的过程中，能够保有一个(gè)正增长。

　　不过(guò)张宏(hóng)伟同时也(yě)提(tí)醒(xǐng)表示，在房(fáng)地产(chǎn)的复(fù)苏过程中，还面临着一些不确定性(xìng)。其(qí)实(shí)整个市场从四月份开(kāi)始又(yòu)在往下掉。除了杭州、成(chéng)都等极(jí)个别城市(shì)四月(yuè)环比三(sān)月相对(duì)表现较好之(zhī)外，包(bāo)括(kuò)北京、上海(hǎi)在内(nèi)的绝大多数城市都(dōu)出(chū)现(xiàn)环比下滑(huá)的情(qíng)况。而现在五月的市(shì)场表现也不太乐观。按(àn)照现在的经济状况、收入情况，以及市场(chǎng)的去库存(cún)压力、企业(yè)的资金面压力，可(kě)能会出现(xiàn)，到六月份房企(qǐ)为了半(bàn)年报冲业(yè)绩出现市场的短(duǎn)期反(fǎn)弹(dàn)外的一个市场乏力现象。也就是说(shuō)，第(dì)二季度、第三季度增长不确定性(xìng)的压力仍旧较(jiào)大。

　　上海(hǎi)利檀投资董事长陈昊扬也向《红周刊》指出(chū)，现在(zài)整个房(fáng)地产以及其上下游产业链(liàn)的(de)复苏速(sù)度都(dōu)比想象的(de)要慢(màn)很(hěn)多(duō)，我们要(yào)多给一些耐心，这(zhè)个时候，在房地产以(yǐ)及上下母猪凶如狗是什么动物生肖 母猪凶悍如何处理游就不是(shì)赚(zhuàn)快钱的时(shí)候，只能(néng)赚(zhuàn)他(tā)基本面的钱(qián)。但(dàn)这也意味着，只(zhǐ)有(yǒu)极为少(shǎo)数的、做得比同行好得多的企业，会伴随整个行业的弱复(fù)苏，业绩会(huì)逐步体现出来。所以只能耐心地去等待(dài)它的基本面不断地(dì)凸显出(chū)来，这需要(yào)时(shí)间。

　　（本文已刊发于5月13日《红(hóng)周刊》，文中提及个股仅为举(jǔ)例分析，不做买卖推(tuī)荐。）

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