5月以来，房地产板块(kuài)个股多(duō)出现(xiàn)小幅上涨，截至5月(yuè)10日(rì)收盘(pán)，中信房地产指数本月涨(zhǎng)幅约为2％。而以公募(mù)基金(jīn)为(wèi)代(dài)表(biǎo)的机构对于(yú)这(zhè)一板(bǎn)块已经在(zài)悄然布局。数据显示，以南方(fāng)和华夏的两只老牌ETF基金为例，5月(yuè)9日时所公布的(de)总份额均较4月28日时有小幅增长(zhǎng)。根据基金一季报统计，龙(lóng)头与(yǔ)地方国企央企获得增持，持仓数量占(zhàn)流(liú)通(tōng)股比重(zhòng)增幅(fú)五只个股(gǔ)分(fēn)别为华发(fā)股份(fèn)+3.40％、滨江集团(tuán)+1.71％、中新集团+1.49％、卧龙地产+0.97％、招商(shāng)积(jī)余(yú)+0.92％。

　　公、私募配置房地产(chǎn)或“底(dǐ)部回升”

　　行业红利(lì)时(shí)代已过 精耕(gēng)细作成共识

　　从(cóng)公募基(jī)金对(duì)房地产的配置看，2019年末，公募所持(chí)有的(de)房(fáng)地产(chǎn)行(xíng)业标(biāo)的市值约1188亿元，占其所(suǒ)持股票(piào)市值的(de)4.66％左右；2020年市场表现出(chū)色(sè)，但公募所持房地产公司市值在股票资(zī)产(chǎn)中的(de)占比却断崖式下跌至1.85％；2021年，这一数值更是进一(yī)步降至1.56％。

　　不过2022年终(zhōng)于出(chū)现(xiàn)了三年来(lái)的(de)首次(cì)回升，年底这(zhè)一数值从(cóng)1.56％升至1.65％。与此同时，公募(mù)对房地产行业(yè)的持股比例(lì)也同步回(huí)升(shēng)，从2021年底(dǐ)的6.94％提(tí)高到(dào)2022年末的7.03％。

　　这样的势头似(shì)乎在今(jīn)年(nián)一(yī)季度(dù)得以延续(xù)。数据统(tǒng)计(jì)显示，公募(mù)重仓持有(yǒu)房地产板块一季度市(shì)值TOP15门槛为(wèi)1.6亿元(yuán)，较2022年四季度提(tí)升6.71％。持(chí)仓市(shì)值前五个股分别为保(bǎo)利发展、招商蛇口(kǒu)、万科A、华发股份、滨江(jiāng)集团，持(chí)仓市值占板块比重(zhòng)合计达47.29％，环比下(xià)降(jiàng)3.05％。

　　从中不(bù)难发现，公(gōng)募(mù)对(duì)于房地产的投资愈发(fā)有集中于(yú)龙头的趋势。Wind显示，在公募基金(jīn)一季报汇总的重(zhòng)仓股中(zhōng)，房地产(chǎn)板块(kuài)排名最高的是保(bǎo)利发展，在基金重仓第33位。排名(míng)第(dì)二的(de)是(shì)招商蛇口，排(pái)在第78位。而(ér)老牌龙头股万科A排在第(dì)96位。对比去年四季报(bào)，变化之(zhī)处首先在于(yú)几(jǐ)只房地(dì)产(chǎn)龙头(tóu)股从排位上看均有退(tuì)步，尤其是万科最(zuì)为明显；其次是金地集团退(tuì)出百(bǎi)大之列。但考虑到房地产是(shì)复苏链上最后(hòu)一环，且首季(jì)并非行业销售旺季，其传导(dǎo)到二级市场乃至机构持仓上还(hái)需要时间周期。

　　形成共识的(de)是，经(jīng)济(jì)圈判断房地(dì)产已经进(jìn)入大分化时代，一二(èr)线(xiàn)城(chéng)市好于(yú)三四线城市(shì)。而映(yìng)射到二级(jí)市场投资上(shàng)，配置房地产行业轻松收(shōu)获行业贝塔的(de)红利期一(yī)去不返了。“如果按(àn)照产业周期来分类，包括房地(dì)产等几类行业在盖(gài)特纳曲线里(lǐ)属于成熟期或者衰退期(qī)的行业，传统认知上没(méi)有什么投资机会的(de)。但在这几年特殊的(de)行(xíng)情里包括(kuò)煤炭、电解铝(lǚ)等类似的(de)行(xíng)业也出现了一(yī)些机会，背后(hòu)的逻(luó)辑是供(gōng)给侧发生(shēng)了更大的变化。”一不(bù)愿具名的上海公(gōng)募基金经理(lǐ)指出(chū)。

　　不过也有公募人士持谨慎乐观态度：“行业前几年17亿～18亿平(píng)方米的(de)年销(xi菠萝蜜不熟剥开后还能再放熟吗，菠萝蜜不熟剥开后还能再放熟吗āo)售(shòu)面积很难再(zài)出现了，2022年(nián)光(guāng)是居民(mín)存款数量增加了(le)15万亿元。中国存量有400亿(yì)平方(fāng)米(mǐ)建筑(zhù)面积，考虑存量(liàng)地产的更新，也有近10亿平方米。需求端(duān)还需要有(yǒu)一定(dìng)的政策出来(lái)去(qù)刺激购房。”

　　宝盈基金房地产研究员(yuán)吕功(gōng)绩也指出：“时至今日，无论从城(chéng)镇化的(de)进程，还是人均(jūn)住房面积（接近30平/人），我(wǒ)国均已(yǐ)告(gào)别住房短缺时(shí)代，而目前(qián)居民的杠杆率和房(fáng)价收入也不支撑每年18万亿元的销售额(é)，以(yǐ)及(jí)过快上行的房(fáng)价(jià)，因而行业(yè)高增的时代已经过去，未来行业(yè)的需求或将(jiāng)回(huí)落，在此过程中，伴(bàn)随着地产的高杠杆属(shǔ)性，就很容易出现信(xìn)用风险问题（类似2022年的民营地产爆雷(léi)），行业进入到供给(gěi)侧出清的过程。这(zhè)个(gè)过程中，综合竞争力强的(de)公(gōng)司就能够(gòu)通过大鱼吃(chī)小鱼(yú)的方式，获得市占率(lǜ)的(de)提升(shēng)。当行业需求见(jiàn)顶回落时，行业的贝塔(tǎ)已经过去(qù)了，但不代表(biǎo)没有投(tóu)资机会，机(jī)会在于城市、位置、产品的阿尔法，而对应(yīng)到股票投资，就是强竞争力公(gōng)司(sī)的阿尔法。”

　　或许也是基于这样(yàng)的认(rèn)识(shí)转变，精耕细作(zuò)个(gè)股成为公(gōng)募乃(nǎi)至整体(tǐ)机构的务实之举。

　　机(jī)构配置(zhì)房地产“风物(wù)长宜放眼量”

　　头部央国企、优质区域性标的成香饽饽

　　5月以(yǐ)来，房(fáng)地产(chǎn)板块个股多出(chū)现(xiàn)小幅上涨，截至5月10日收盘，中信房地产指数(shù)本月涨幅约为2％。从(cóng)具(jù)体的个股来(lái)看(kàn)，《红周刊》利用(yòng)Wind统计申万房(fáng)地(dì)产板块个股，在纳入(rù)统(tǒng)计的124只房(fáng)地产类标的股中，本(běn)月以来实现股价上涨的达到了81家。

　　其中，上述时间段恰好排(pái)名前五的(de)公(gōng)司月内涨幅超过(guò)了10％，它(tā)们分别是上(shàng)实发展、浦东金桥、*ST泛海、华夏(xià)幸福、荣安地产(chǎn)。排名第一的上实发展，五一假(jiǎ)期归来(lái)后(hòu)日成交量明显放(fàng)大，4日、5日(rì)连(lián)续两个交易日收出涨停。从该股的基(jī)本(běn)面来看，上实(shí)发展的主营业务为房地(dì)产开(kāi)发与经营。公司的主(zhǔ)要产品及服务为房地产(chǎn)销售、房地产租赁、物业(yè)管理服务、工程项目、酒店(diàn)经营。从业(yè)绩(jì)数据来看，2022年，其(qí)实现(xiàn)营(yíng)业收入52.48亿元，比(bǐ)上(shàng)期减少47.85％，归(guī)母净利润1.23亿元，同比(bǐ)下降33.24％。2023年(nián)第一季(jì)度(dù)，其实(shí)现营业总收入(rù)27.87亿元(yuán)，同比增长(zhǎng)183.02％；归(guī)母净利润2.86亿(yì)元，同比(bǐ)扭亏(kuī)。

　　不过从(cóng)十大流通股股(gǔ)东来(lái)看，各类(lèi)机构都有对(duì)其布(bù)局的例子。以3月31日时的首季十大流通股股东来看， 具体包括公募的(de)上银(yín)基金、私募的迎(yíng)水文龙、中央汇金、长(zhǎng)城资产管理公司(sī)等都跻(jī)身前十的行(xíng)列(liè)。

　　巧合的是，涨幅暂(zàn)时排名第二(èr)的浦东金桥(qiáo)也是上(shàng)海(hǎi)本地(dì)房企(qǐ)，其第一季度的收入(rù)利(lì)润规(guī)模大幅度复苏。究其原因，一方面是(shì)该公(gōng)司后疫情时代出租率复苏至近年来最高，另(lìng)一方面则是公司拿地结算持续性向好，从数字(zì)上看，一季度新增(zēng)虹口135、138住宅(zhái)地块，总(zǒng)建筑面积约54万平(píng)方米。

　　在这样的业(yè)绩势头向(xiàng)好背景下，自(zì)然也吸引了知(zhī)名(míng)机(jī)构在其中持(chí)续驻足(zú)。从第(dì)一季度十大流通股股东(dōng)来看(kàn)，知名私募高毅邓晓峰(fēng)的(de)两只产品依然在前十(shí)中，这(zhè)也是连续第三个季度他(tā)有的两只产品(pǐn)杀(shā)入前(qián)十。同时榜单中还(hái)有(yǒu)一支大(dà)名鼎鼎(dǐng)的(de)QFII阿布扎(zhā)比投资局，其当季(jì)还小幅增加了持(chí)股(gǔ)。

　　除去上述两家上海区(qū)域(yù)性地产公司(sī)外，荣(róng)安地产(chǎn)则是主要布局在深圳的地产(chǎn)公司，一季报交出的也是一份报喜的成(chéng)绩单：首(shǒu)季公司实现营(yíng)业(yè)收入51.85亿元，同(tóng)比增长35.51％。归属于上市公司股(gǔ)东的(de)净利润6.48亿元，同比(bǐ)增(zēng)长31.27％。

　　从机构态度来(lái)看(kàn)，《红周刊》注意到两只公募指基首季新杀入十(shí)大流(liú)通(tōng)股股东(dōng)行列。具(jù)体说来， 南(nán)方中证(zhèng)全指房地(dì)产(chǎn)ETF上榜排名第七位(wèi)，富国中(zhōng)证指数(shù)1000增强则(zé)排名第九位，此(cǐ)外(wài)联袂出(chū)现的机构还有QFII高(gāo)盛国(guó)际和(hé)私募迎水聚宝。

　　接(jiē)受《红周刊》采访时，兴(xīng)证全球基(jī)金(jīn)相关人士分析：“经(jīng)历过行业(yè)洗牌和兼并重组后，龙(lóng)头的价(jià)值(zhí)更为(wèi)笃(dǔ)定突(tū)出；从拿地端看，2022年土地市场大幅降温，优质土地供给(gěi)较多（券商测算对应潜在毛利率在25％以上，目前房企(qǐ)的利润(rùn)率仅20％），绝(jué)大多数房(fáng)企受限于信(xìn)用(yòng)问题(tí)或者(zhě)资(zī)金紧张没法拿地，龙头房(fáng)企趁机获取低成本土地，龙头房(fáng)企的拿地力度（拿地金额/销售金额）基本在30％以上；从(cóng)融(róng)资上看(kàn)，龙(lóng)头(tóu)房企杠杆率较低，净负债率基本在70％以(yǐ)下，而其他房企的净(jìng)负债率普遍都在100％以上(shàng)，加(jiā)杠杆空间(jiān)有(yǒu)限，从(cóng)融资成(chéng)本看(kàn)，龙(lóng)头房(fáng)企(qǐ)的(de)融资成本(běn)不(bù)断(duàn)下(xià)滑(huá)，基本在(zài)3％、4％左右；对应到2023年的销售，龙头房企明显跑赢行业，1～4月百强(qiáng)房企的销售额增速为9％，而TOP14的销售额增速为29％。”

　　需要强调的是，在当前中特(tè)估的浪潮下，央国企地产股(gǔ)或存在发展的大(dà)好机会。中信证券指出：“房地产(chǎn)行业的(de)结构性机会(huì)依然(rán)存(cún)在，少部分公司尤其是(shì)央企占据显著(zhù)优(yōu)势，其主要菠萝蜜不熟剥开后还能再放熟吗，菠萝蜜不熟剥开后还能再放熟吗又体现为库存的优势。央企地产公司(sī)，现(xiàn)阶(jiē)段表现(xiàn)出较低的融资成本，优质(zhì)的开发资源和良好的(de)不(bù)动产资产(chǎn)运营(yíng)能力(lì)的多重竞争(zhēng)优(yōu)势(shì)。”

　　“即使(shǐ)没有中(zhōng)特估，国央企(qǐ)相(xiāng)较于(yú)民营地产(chǎn)公司也(yě)是更有(yǒu)优势的。”吕功(gōng)绩强调，“对于减(jiǎn)值、土地资源债权(quán)债务关(guān)系等问题，市场对(duì)民营房开企业的资产会有更(gèng)多担忧(yōu)和质疑，所以在这一轮行业出清(qīng)的(de)过程中，央(yāng)国企相(xiāng)较于(yú)民(mín)企来说估值的修复更明(míng)显。中(zhōng)特估的角度从中长期的维度看，行业的逻辑在于集中度提升后，行业(yè)进入高质量发展阶段，具(jù)备较快速发展(zhǎn)阶段更(gèng)稳定(dìng)且(qiě)可预(yù)期的(de)盈利和现金(jīn)流(liú)创造能力(lì)，以(yǐ)此(cǐ)带来(lái)估(gū)值中(zhōng)枢的提(tí)升，应该关(guān)注(zhù)估值相对较低，企业(yè)自身资产的质量好、运营能力强(qiáng)、可以(yǐ)创造持续现金(jīn)流的企业。”

　　“存量时(shí)代中行业普涨的概率(lǜ)比较低，行(xíng)业内(nèi)部将出现分化，要关注(zhù)将受益于行业集中度提(tí)升的(de)头部(bù)公司(sī)。”星石(shí)投资首席研究(jiū)官方(fāng)磊也表示。

　　顺应机构这一思路的话，或许(xǔ)还是保(bǎo)利发展、招(zhāo)商蛇口(kǒu)等国资(zī)背景龙(lóng)头前途更为光明。不过(guò)国投瑞银基金投资部副总监(jiān)綦傅鹏表示：“需要(yào)客观地(dì)去持(chí)续观察国企央企在三(sān)个(gè)方面是否可以维持(chí)，首先是融资成(chéng)本保持低位，其(qí)次是(shì)销售份额持(chí)续(xù)提升，再次是拿地份(fèn)额持续提升(shēng)。”

　　复(fù)苏(sū)速度缓慢

　　机构需要多给(gěi)一些耐心

　　而《红(hóng)周刊》也(yě)根据房企(qǐ)一(yī)季报梳理发现，对于2022年的业绩出现的整(zhěng)体下滑，2023年一季度的业绩分化更(gèng)趋(qū)明显，保利发展、滨(bīn)江集(jí)团等房(fáng)企营收、净利(lì)均(jūn)实现了业(yè)绩(jì)的回(huí)正，甚(shèn)至(zhì)是较大增速的增长。而这些公司(sī)也是机构的重仓对象。

　　对(duì)此(cǐ)，知名房地产业内人(rén)士张(zhāng)宏伟向《红周刊》分析表示(shì)，业绩出(chū)现明显改善的房企，主要是因为(wèi)过(guò)去两三年时间，尤其是在2021年(nián)下(xià)半年(nián)民营房企不(bù)怎么投资(zī)拿地之后，国有企业仍在(zài)持续性(xìng)地拿地(dì)，且主(zhǔ)要集中在核(hé)心城市，投(tóu)资力度较大。投(tóu)资的(de)驱动能够推动房企销售业绩的增长(zhǎng)，从而在2023年一季度市场(chǎng)恢复但仍处于调整的过程中，能(néng)够保(bǎo)有一个正增长。

　　不过张宏伟同时也提醒表(biǎo)示，在房地产的(de)复苏(sū)过程中，还(hái)面临着(zhe)一些不确定性。其(qí)实(shí)整(zhěng)个市(shì)场从四月份开(kāi)始又在(zài)往下掉。除了(le)杭州、成都等极个别城市四月环比(bǐ)三月(yuè)相(xiāng)对(duì)表现较(jiào)好之(zhī)外，包(bāo)括北京(jīng)、上海在内的绝大(dà)多数城市(shì)都(dōu)出现环(huán)比下滑的情(qíng)况。而(ér)现在(zài)五月的(de)市(shì)场表现也不太乐观。按照(zhào)现在的(de)经济状况(kuàng)、收(shōu)入情况(kuàng)，以及市场(chǎng)的去库存(cún)压力(lì)、企业的资金(jīn)面压力，可能(néng)会出现(xiàn)，到六月份房企为(wèi)了半年报冲业绩(jì)出现市场的短期反弹外的一(yī)个市场(chǎng)乏力(lì)现象。也就是说(shuō)，第(dì)二(èr)季度(dù)、第三季度(dù)增(zēng)长不确定(dìng)性的压力仍旧(jiù)较大。

　　上海利(lì)檀投(tóu)资董(dǒng)事长陈昊扬也(yě)向(xiàng)《红周刊》指出(chū)，现(xiàn)在整个(gè)房地产(chǎn)以及其(qí)上下游产业链的复苏速(sù)度都比(bǐ)想(xiǎng)象的要菠萝蜜不熟剥开后还能再放熟吗，菠萝蜜不熟剥开后还能再放熟吗慢(màn)很多，我(wǒ)们要多给一些耐(nài)心，这(zhè)个时候，在房地产以(yǐ)及(jí)上下游(yóu)就不是赚快钱的时候，只能赚他基本(běn)面的钱(qián)。但(dàn)这(zhè)也(yě)意味着，只有极为少数(shù)的、做得比同行好得多(duō)的企业，会伴随(suí)整个(gè)行业(yè)的弱复苏，业绩会逐(zhú)步体(tǐ)现出(chū)来。所以只能耐心地去等待它的基本面不断地凸显出来(lái)，这需要(yào)时(shí)间。

　　（本文已刊发于5月(yuè)13日《红周刊》，文中提及个(gè)股仅为举(jǔ)例(lì)分析，不做买卖推荐。）

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