近两年火爆的创新(xīn)产品公募REITs进(jìn)入密集分红期(qī)，近日(rì)7只(zhǐ)REITs陆(lù)续迎来除息日，公募REITs整体呈现(xiàn)出高比例稳定分(fēn)红，15只公告2022 年(nián)可(kě)供分配金额的REITs产品(pǐn)，平均分红比例接近(jìn)99％。

　　多位业(yè)内人士(shì)对此表示，强制(zhì)分(fēn)红机制(zhì)是公募REITs主要(yào)特征之一，稳定分红体现出该类产品(pǐn)长期投资价值，通过(guò)观测经(jīng)营活动现金流、可供分配现金等指标，也是观察REITs项目底层资产运营情况的“窗口”。他们(men)也提醒普通投资者注意，与(yǔ)产权类(lèi)项目(mù)相(xiāng)比，特许经(jīng)营REITs项目在(zài)经营权到期后不再产生(shēng)现金收益，特许(xǔ)经营权(quán)分红目前已(yǐ)包(bāo)含了利润分配和本金的(de)归还，在选择投资标的时(shí)应了解资(zī)产类型和分红的特征。

　　15只公募REITs产品分红(hóng)

　　平均(jūn)分红比例98.89％

　　公募(mù)REITs 进入密集(jí)分红期，近(jìn)日7只REITs产(chǎn)品（4月17 日-4月(yuè)21日）陆续迎来除(chú)息日(rì)，此外尚有6只REITs实际分配情况尚未公布。整(zhěng)体来(lái)看，公募REITs呈(chéng)现出了高比(bǐ)例的稳定分红，15只公告2022 年可供(gōng)分配(pèi)金(jīn)额的公募REITs产品(pǐn)中(zhōng)，2022年(nián)全年(nián)分配金额占可(kě)供分配(pèi)金额比例(lì)平(píng)均为98.89％，且绝大部分分配(pèi)比例(lì)在96％以上(shàng)。

　　中(zhōng)金(jīn)基金相关负责人对此表(biǎo)示(shì)，投资(zī)公(gōng)募REITs的(de)主要收益来源为(wèi)持有期分红收益(yì)，以及基金(jīn)份额交易价格的(de)变化。基金份额二级市场价(jià)格受到公(gōng)募REITs资产(chǎn)运(yùn)营情况及(jí)市场因(yīn)素的综合影(yǐng)响，较易引起波动。与此相比，基金(jīn)分红预期则更有(yǒu)规律可(kě)循。公募REITs的分(fēn)红主要(yào)来自(zì)基础设(shè)施资产的经营(yíng)现金(jīn)流，投资人通过基金(jīn)募集材(cái)料和信息披露文件(jiàn)，结合行业及市场情况，可(kě)以分析基础设(shè)施项目(mù)的经(jīng)营业绩，作为进行投资决(jué)策的重要(yào)参考。

　　“相(xiāng)对于基金(jīn)份额(é)二级市场价格变化导致的(de)浮盈或浮亏，分红作为基金(jīn)份额持有人实际获(huò)得(dé)的现金收(shōu)益，对于长期投资者更具参考价值。”中金基金相关(guān)负责人称。

　　平安(ān)基(jī)金(jīn)REITs 投资中心(xīn)运营高级副总监李华(huá)平也表(biǎo)示(shì)，根据《公开募集基础设施(shī)证券(quàn)投资基(jī)金指引（试行）》及相关法规要求，基础设(shè)施(shī)基金(jīn)应当将90％以上合(hé)并(bìng)后基金年度(dù)可(kě)分配金额(é)以现金形式分配给(gěi)投资者，强(qiáng)制(zhì)分红机制是公(gōng)募REITs的主(zhǔ)要特征之(zhī)一(yī)，稳(wěn)定的分红机制(zhì)体现(xiàn)出REITs产(chǎn)品长期投资价(jià)值。

　　中航(háng)基金也认为，从投资角度来看(kàn)，基(jī)础设(shè)施公募REITs同时具(jù)备“股性”和(hé)“债性(xìng)”双(shuāng)重(zhòng)特点。二(èr)级市场价格反映这类产品“股性”的(de)一(yī)面，分(fēn)红体现了这类产品的“债性”特点。公募(mù)REITs有(yǒu)强制分红要求，分红类似于债券派(pài)息(xī)，但不等同(tóng)于债券(quàn)的固定利(lì)息回报，而是(shì)由可供分配现(xiàn)金决(jué)定(dìng)。

　　从机构投资者的(de)角度来看，一(yī)方(fāng)面是(shì)公(gōng)募REITs丰富了(le)机构投(tóu)资者的投资品类，为(wèi)资产配(pèi)置多元化提供(gōng)抓手，具有较强的配(pèi)置价值(zhí)。另一方面(miàn)，公募REITs的分(fēn)红(hóng)能够(gòu)帮助机构投资者稳定收(shōu)益(yì)。机构投(tóu)资者公募REITs能够通(tōng)过分红获取相对(duì)于(yú)投资债(zhài)券相(xiāng)对高的收益性，在有效控制风险的前提(tí)下(xià)，增厚资产包收益，起到投资“压舱石”的作用(yòng)。

　　分红除了投资收益(yì)“落(luò)袋为安”外(wài)，市(shì)场对(duì)于未来分(fēn)红水平的预期，也(yě)是影(yǐng)响REITs基(jī)金(jīn)二级(jí)市场价(jià)格走势的关键因素(sù)之一。

　　从近(jìn)期公募REITs的二级市场表(biǎo)现看，截至4月21日，今年以来中证REITs（收盘）指数收于975.99 点，年内下跌7.44％，未(wèi)跑赢主要股票(piào)和债券(quàn)宽(kuān)基指(zhǐ)数。

　　“截(jié)至2023年3月31日，有20只公募REITs发布了2022年年报，部分产(chǎn)品(pǐn)受宏观经济的(de)影(yǐng)响，可(kě)分配金(jīn)额(é)完成(chéng)率不(bù)达预期，一定程度上影响了公(gōng)募REITs二级市场的价格。”李(lǐ)华平称，公募REITs二级市场的价格波(bō)动(dòng)受多(duō)重因素的(de)影响，投(tóu)资(zī)收益是(shì)影响REITs二(èr)级市(shì)场价格的(de)主要(yào)因素之一，而稳定的分红有利于(yú)吸引投资者参与公募REITs二(èr)级市场的投(tóu)资。

　　中(zhōng)金基金相关负(fù)责人(rén)也表示，近期经济(jì)预期恢复，一(yī)方面(miàn)市场(chǎng)热点(diǎn)呈现向股票和债券回归(guī)的过程；另一方面，基(jī)础(chǔ)设施项目的(de)经(jīng)营业绩相对(duì)经济活(huó)力的改善有一(yī)定(dìng)的(de)滞(zhì)后性。

　　此外，公(gōng)募(mù)REITs在(zài)分红除(chú)权(quán)日，将对基金(jīn)份额的开盘指导价做调减处理，调减金额根(gēn)据单位(wèi)基金份额的分红(hóng)金额进行计算(suàn)。除权操作是对(duì)分红前(qián)后基金(jīn)份额(é)净值变化的(de)修正，使投资人(rén)在基金分红前后均可(kě)以获得公平的投资(zī)机会。

　　“分红可(kě)增强投(tóu)资者(zhě)长(zhǎng)期投资(zī)的信(xìn)心，同时(shí)需结合持有(yǒu)产品的特性，关注(zhù)二级市(shì)场扰动对整体(tǐ)收益的影响程度。”中(zhōng)航基金相关人(rén)士也称。

　　特许(xǔ)经营权分红包括利润分(fēn)配和本金(jīn)归(guī)还(hái)

　　普通(tōng)投资者(zhě)应了解底层资(zī)产情况

　　多位业内人(rén)士(shì)还提醒，与现有公募基金分(fēn)红前提(tí)是本金之上的增值部分不(bù)同，特许经营(yíng)权(quán)REITs基金运作期间的“分红”界定(dìng)为“分派”更为准确，分派的是(shì)本金与增(zēng)值两个部分，两个部分之(zhī)间的比(bǐ)例(lì)是变动的，与(yǔ)现有公(gōng)募基金分红差异很大，大多数普通(tōng)投资者可(kě)能把“分派”金(jīn)额误认为是(shì)持续分红(hóng)。一旦(dàn)30年、40年、50年、60年等合同年限到期(qī)后基金价值面(miàn)临极(jí)大不确(què)定性，这是(shì)该类投(tóu)资者应(yīng)该注意(yì)的(de)情况。

　　李华平表示，目前公(gōng)募REITs主要有特许经营权类和产权类两大资(zī)产(chǎn)类型，持(chí)有产权(quán)类产品的收(shōu)益主要包括每年的现金分红及资产(chǎn)增值(zhí)的收益，而持有特许(xǔ)经营类产品的(de)收益主要(yào)来自项(xiàng)目每(měi)年的(de)现金(jīn)分红。其(qí)中，特许经营(yíng)权类资(zī)产的(de)分红(hóng)包括了利润分配和本金的归还，两者的(de)比率也是变动的，对特许经营权类资产(chǎn)的公募(mù)REITs可(kě)以(yǐ)内部收(shōu)益率（IRR）来衡量投资收益。普通投资(zī)者在选择投资标的时，应了(le)解(jiě)公募REITs底层资(zī)产的(de)类型(xíng)。

　　中(zhōng)航基金也(yě)表示，从细分(fēn)来(lái)看(kàn)，各类公募REITs分红因(yīn)底层资产(chǎn)属性不同而形成区别。特(tè)许(xǔ)经营权类的公募REITs产品因其分红相当(dāng)于包含“本金+收益”，分红相对较(jiào)多，债性偏强。而产权(quán)类的(de)公(gōng)募REITs分红主(zhǔ)要为(wèi)“收(shōu)益”，更看重底(dǐ)层资产的(de)价(jià)值(zhí)增值，所以相对股性偏强(qiáng)。普通(tōng)投资(zī)者在(zài)选择公募REIT时，需(xū)要考(kǎo)虑底层资产属日子过得一地鸡毛是什么意思，形容生活一地鸡毛是什么意思性，对所选择产品的二级(jí)市场价格和分红有合理预期(qī)。

　　中金基金(jīn)相关(guān)负责人也认(rèn)为，与(yǔ)产权类项目相比，特(tè)许经(jīng)营项目在(zài)经营权到期后不再能产(chǎn)生现(xiàn)金收益，因此将可供分配金额的(de)分配(日子过得一地鸡毛是什么意思，形容生活一地鸡毛是什么意思pèi)理解为“分派”比(bǐ)“分红”更加准确。基(jī)于(yú)这个特点，剩余经(jīng)营(yíng)期限较短的特许经营项目，通常具(jù)备更高的分派(pài)率水(shuǐ)平(píng)。对于(yú)剩余期限(xiàn)较(jiào)长的特许(xǔ)经营权项目，即使分派(pài)率相对(duì)较低(dī)，也有足够年限(xiàn)收回本金并取得收益。

　　中金基金该负责(zé)人(rén)提醒投资(zī)者注意(yì)，特许(xǔ)经营权项目的分派金额(é)包(bāo)含了投(tóu)资(zī)本金，在不(bù)进行扩募的情(qíng)况下，基金份额单价随着分派(pài)进度逐(zhú)年(nián)下降是正常现象，投资特许经(jīng)营权REITs的收(shōu)益来自项目剩余期限(xiàn)产生(shēng)的现金(jīn)流。

　　“与特许经(jīng)营项目相比，产权类项目的土地或(huò)建(jiàn)筑的剩余使用年限一般(bān)较长，再(zài)加上到期后(hòu)通过对建筑(zhù)的更新改造或补缴土地出(chū)让金等追加投(tóu)资，有机会进一步延长(zhǎng)经(jīng)营期(qī)限。这种类似永续经(jīng)营的假设反映在基础资产的估值(zhí)上，使产权类REITs具备更(gèng)显(xiǎn)著的资产投(tóu)资属性。”该负责人称(chēng)。

　　观测内部收益(yì)率等指标(biāo)

　　评估项目底层资产运营情况

　　在基金分(fēn)红的时点，多位业内(nèi)人士还表示(shì)，在产品分红期(qī)，投资(zī)者可以观测经营活(huó)动现金(jīn)流、可供(gōng)分配现(xiàn)金、内部收益率(lǜ)等指标，来(lái)观察和评估项目底层资产的运营情况。

　　中航基金表示，年报指(zhǐ)标中，跟现金相(xiāng)关(guān)的指标有两(liǎng)个(gè)：一(yī)是年(nián)报(bào)中披露的经营活动现金流，二是(shì)可供分配(pèi)现金，二(èr)者存(cún)在本质(zhì)性区别。经营活动产生的(de)现金净流量是指企(qǐ)业经营、筹资、投资产生的现金流，基于企业(yè)本(běn)身经营(yíng)活动产生；可供分配的现(xiàn)金(jīn)实(shí)质上是从EBITDA出发，对非现金影响利润表的项目进行调整，加期初现金(jīn)，最(zuì)终得到的(de)账面现金(jīn)。

　　李华平也表示，公(gōng)募REITs作为资产配置(zhì)新选(xuǎn)择，投(tóu)资价值体(tǐ)现在(zài)相对股债市场独(dú)立的资产配(pèi)置功(gōng)能，比较(jiào)适合长期持有(yǒu)。建(jiàn)议投资者对经(jīng)营权类的(de)资产可以(yǐ)更多关注内(nèi)部收益率的(de)高低，对产权类的资产更(gèng)多关注分派率高低。因为公募(mù)REITs可分配收益主(zhǔ)要来(lái)自底层资产的经(jīng)营净(jìng)现金流，所(suǒ)以底层(céng)资产运营(yíng)情(qíng)况直接影响投资(zī)回报(bào)，投资者(zhě)可(kě)综合考(kǎo)虑原(yuán)始权益人综合(hé)实力、运(yùn)营管理机构实力、公募基金管理人实(shí)力等多重因素来(lái)选择投资标的。

　　中信证券研(yán)报也显示，公募REITs进(jìn)入(rù)密集分红期(qī)，由于分红交易(yì)带来的短期博(bó)弈机会(huì)仍(réng)在，叠(dié)加此前市场接连回(huí)调，建议投资(zī)者关(guān)注有基本面支撑、填权(quán)效应相对明(míng)显、同时分红规模较为可(kě)观的个券(quàn)。

　　“公募REITs的招募说(shuō)明书均会(huì)载明REITs在发行首年及次(cì)年的可供分配金额预测。投资(zī)者可(kě)以将REITs的实际分红金(jīn)额(é)与(yǔ)募集材料中披露预测(cè)进(jìn)行比较分析，结合经济及市场(chǎng)的实(shí)际环境，对(duì)基础设施项目的(de)运营业绩(jì)及REITs的管(guǎn)理(lǐ)能力进行判(pàn)断。”中金基金(jīn)上述负责人也称。

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