5月(yuè)以(yǐ)来(lái)，房地产板块个股多出现小(xiǎo)幅上涨(zhǎng)，截(jié)至(zhì)5月(yuè)10日收(shōu)盘，中信房地产(chǎn)指数本月涨(zhǎng)幅约为2％。而以公募基(jī)金为代表的机构(gòu)对于这一(yī)板块已(yǐ)经在(zài)悄(qiāo)然布局。数据(jù)显(xiǎn)示，以南方和(hé)华夏的两只老(lǎo)牌ETF基(jī)金为例，5月9日时所公布(bù)的总份额(é)均较(jiào)4月28日时有小(xiǎo)幅增(zēng)长。根据基金(jīn)一季报统计，龙头与地方(fāng)国(guó)企央(yāng)企获得增持，持(chí)仓数量(liàng)占流通股比重(zhòng)增(zēng)幅五(wǔ)只个股分别为华发股份+3.40％、滨(bīn)江集团+1.71％、中新(xīn)集团+1.49％、卧(wò)龙(lóng联通如何查询话费余额和流量余额，联通怎么查话费余额和剩余流量)地产+0.97％、招商积(jī)余+0.92％。

　　公、私募配(pèi)置房地产或“底部回升”

　　行业红利时代已过 精耕细作(zuò)成共识

　　从公募基金对房地产的配置看，2019年末(mò)，公募(mù)所(suǒ)持(chí)有的房(fáng)地产(chǎn)行业(yè)标(biāo)的(de)市值约1188亿元，占其所(suǒ)持(chí)股(gǔ)票市值的4.66％左右；2020年市场表现(xiàn)出色，但公募所持房地产公司市值(zhí)在股票资(zī)产中的占比(bǐ)却断崖式下跌(diē)至1.85％；2021年，这(zhè)一数值更是进一(yī)步降至1.56％。

　　不(bù)过2022年终于出(chū)现了(le)三年来的首次回升，年底这(zhè)一数(shù)值从(cóng)1.56％升至1.65％。与此(cǐ)同(tóng)时，公募(mù)对(duì)房地产(chǎn)行业的持股比例也同(tóng)步回升，从(cóng)2021年底的6.94％提高到2022年末(mò)的7.03％。

　　这样的势头似乎在(zài)今年(nián)一(yī)季度得以(yǐ)延续(xù)。数据统计显示，公募重仓持有房地产板块一季度市值(zhí)TOP15门槛(kǎn)为1.6亿元，较2022年四季度提升6.71％。持仓(cāng)市(shì)值前五个(gè)股分别(bié)为保(bǎo)利发展、招商(shāng)蛇口、万科A、华发股份、滨江(jiāng)集团(tuán)，持仓(cāng)市值(zhí)占板块比重合计达47.29％，环比(bǐ)下降3.05％。

　　从中不难发现，公募对(duì)于房地产的(de)投资愈发(fā)有集中于(yú)龙头(tóu)的趋势。Wind显示，在公募基金一季报(bào)汇总的重仓(cāng)股中，房地产板块排名最高的(de)是保利(lì)发展，在基金(jīn)重仓第33位。排名(míng)第二的是招商蛇口(kǒu)，排在(zài)第(dì)78位。而老牌龙头股万(wàn)科A排在第96位。对比去年四季报，变化(huà)之(zhī)处首先(xiān)在于几只房地(dì)产(chǎn)龙头(tóu)股从排位上看均有退步，尤(yóu)其是(shì)万科最为(wèi)明(míng)显；其次是金地(dì)集团(tuán)退出百(bǎi)大之列。但考(kǎo)虑到房地产是复苏链上最后一环，且首季并(bìng)非行业销售旺季，其传导到二级(jí)市(shì)场乃至(zhì)机构(gòu)持(chí)仓上还需要时间(jiān)周期。

　　形成共识的是(shì)，经济(jì)圈判断(duàn)房地产(chǎn)已经(jīng)进入(rù)大分(fēn)化时代(dài)，一二线城市好于三四线城市。而映射(shè)到二级市场投(tóu)资上，配置房地产(chǎn)行业轻松(sōng)收获行业贝(bèi)塔的红利期(qī)一(yī)去不返了。“如果按照产业周期来分类，包括(kuò)房(fáng)地产(chǎn)等几(jǐ)类行业在(zài)盖(gài)特纳曲线里(lǐ)属于(yú)成熟期或(huò)者(zhě)衰退期的行业，传统认(rèn)知上没有什么投资机(jī)会的。但在这几年(nián)特殊的(de)行(xíng)情里(lǐ)包(bāo)括(kuò)煤炭、电解铝等类似的行业也(yě)出现了一些机会，背后的逻辑是(shì)供给侧发生了更(gèng)大(dà)的变(biàn)化。”一不愿具名(míng)的(de)上海公募(mù)基金经理指出(chū)。

　　不过也有公募(mù)人士持谨慎(shèn)乐(lè)观态(tài)度(dù)：“行业前几年17亿(yì)～18亿平方米(mǐ)的年销(xiāo)售(shòu)面积很难再(zài)出现了，2022年光是居民存(cún)款数(shù)量增(zēng)加了(le)15万亿元。中(zhōng)国存量(liàng)有400亿平方米建筑面积，考(kǎo)虑存量地产的(de)更新，也有近10亿平方米(mǐ)。需求端还(hái)需要(yào)有一定的政策出(chū)来(lái)去刺激购房。”

　　宝盈(yíng)基(jī)金房(fáng)地产研究员(yuán)吕功绩也指出：“时至今日，无论从城镇化的进(jìn)程(chéng)，还(hái)是人均住房(fáng)面积（接(jiē)近30平/人），我国均已告(gào)别(bié)住房短缺时代，而(ér)目前居(jū)民(mín)的杠杆率(lǜ)和房价收入也(yě)不支撑每年18万亿元的销售额(é)，以及过快上行的房(fáng)价，因而行业高(gāo)增的时代已经过去，未(wèi)来行业的需求(qiú)或(huò)将回落，在此过程(chéng)中，伴随着地产的高杠杆属性，就很容易出现信用(yòng)风险问(wèn)题(tí)（类似2022年(nián)的民(mín)营(yíng)地产爆(bào)雷），行业进入到供给侧(cè)出清的过程。这个过程中，综合竞争力(lì)强的(de)公司(sī)就(jiù)能够通过大鱼吃小(xiǎo)鱼的方式，获得市占(zhàn)率的(de)提升。当行业需求见顶回落时，行业(yè)的(de)贝塔(tǎ)已经过去了(le)，但(dàn)不代表没有(yǒu)投资机会，机会(huì)在于城(chéng)市、位置(zhì)、产品(pǐn)的阿(ā)尔法，而对应到股票投资，就(jiù)是强竞争(zhēng)力公(gōng)司的阿(ā)尔法。”

　　或许也是基于这样(yàng)的认识转变，精耕细作个(gè)股(gǔ)成(chéng)为公募乃至整体机(jī)构的务实之(zhī)举。

　　机(jī)构配(pèi)置房(fáng)地(dì)产“风物长宜放眼量”

　　头部央国企、优质(zhì)区域性标(biāo)的成香饽饽

　　5月以来，房地产板块个股多出现小幅上涨，截至(zhì)5月10日收盘，中信(xìn)房地产指数本月涨幅(fú)约为2％。从具体的个股来看(kàn)，《红(hóng)周刊(kān)》利用(yòng)Wind统计申(shēn)万(wàn)房(fáng)地(dì)产板块个股，在纳入统(tǒng)计的124只房地产(chǎn)类(lèi)标的股中，本月以(yǐ)来(lái)实现股(gǔ)价上(shàng)涨(zhǎng)的达到了81家。

　　其中，上述时间段恰好排名前五的公司月内涨(zhǎng)幅(fú)超过了10％，它们分别是上实发展(zhǎn)、浦东金桥、*ST泛海(hǎi)、华(huá)夏幸(xìng)福(fú)、荣安地产(chǎn)。排名第一的上(shàng)实发展，五一(yī)假(jiǎ)期归(guī)来后日(rì)成交(jiāo)量明显放大，4日、5日连续两个(gè)交易日收出涨(zhǎng)停。从该股(gǔ)的基本面(miàn)来(lái)看，上实发(fā)展的(de)主营业务为房地产(chǎn)开(kāi)发与经(jīng)营(yíng)。公司的主要产品及服务为房地(dì)产销售(shòu)、房地产租赁、物(wù)业(yè)管理服务、工程(chéng)项目、酒店经营。从(cóng)业绩数(shù)据来(lái)看，2022年，其实现营业(yè)收入52.48亿(yì)元，比上期减(jiǎn)少(shǎo)47.85％，归母净利润(rùn)1.23亿元，同比下(xià)降33.24％。2023年(nián)第一季度，其实现营业(yè)总收入27.87亿元，同比增长183.02％；归(guī)母净(jìng)利润2.86亿元(yuán)，同比扭亏。

　　不过从十大流通(tōng)股(gǔ)股东来看，各类机(jī)构都有对其布(bù)局的例子(zi)。以3月(yuè)31日时的首季(jì)十大流通股股东来看， 具体(tǐ)包(bāo)括公(gōng)募的上银(yín)基金、私募的(de)迎水文(wén)龙、中央汇(huì)金、长城资产管理公司等都跻(jī)身(shēn)前十的行列。

　　巧(qiǎo)合的是，涨幅暂时排名第(dì)二的浦东金桥也是上海本(běn)地房企，其(qí)第(dì)一季度的收(shōu)入利润(rùn)规模大幅(fú)度复苏(sū)。究其(qí)原因(yīn)，一方面是该(gāi)公司后疫(yì)情时(shí)代出租率复苏(sū)至近年来最高，另一方面(miàn)则是公司拿地结算持续(xù)性向好，从数字上看(kàn)，一季(jì)度(dù)新增虹口(kǒu)135、138住宅(zhái)地块，总(zǒng)建筑面积约(yuē)54万平方(fāng)米。

　　在这样的业绩势头向好背景下，自然(rán)也吸引了知(zhī)名(míng)机构在其中持续(xù)驻足。从第一季度十大流通股股东来看，知名私募高毅邓晓峰(fēng)的两只产品(pǐn)依然在前十中(zhōng)，这也是(shì)连(lián)续第三个季度(dù)他有的两只产品杀入前(qián)十(shí)。同时榜(bǎng)单中(zhōng)还有(yǒu)一支大名鼎鼎的(de)QFII阿布扎比投资局，其当季还小幅(fú)增加了持(chí)股。

　　除去上述两家上(shàng)海区域性地产公司外，荣安地(dì)产则是主(zhǔ)要布(bù)局在深(shēn)圳的(de)地产(chǎn)公(gōng)司，一(yī)季报交出的也是一份报喜的成绩(jì)单(dān)：首季(jì)公司实现营业收入51.85亿(yì)元，同比(bǐ)增长(zhǎng)35.51％。归(guī)属于上市公司股东的净利(lì)润6.48亿元，同比增长31.27％。

　　从机构(gòu)态度来看，《红周刊》注意到两(liǎng)只(zhǐ)公募指基首季新杀入十大(dà)流通(tōng)股(gǔ)股东行列。具(jù)体(tǐ)说来， 南方中证全指房地(dì)产ETF上榜排名第七位(wèi)，富国(guó)中证指(zhǐ)数1000增(zēng)强(qiáng)则排名第九位，此外联(lián)袂出现的机(jī)构还有(yǒu)QFII高盛国际和私募迎水聚宝。

　　接受《红周刊》采访时，兴证全球基金相(xiāng)关人士(shì)分析：“经历过行业洗(xǐ)牌和(hé)兼并重(zhòng)组后，龙(lóng)头的价值(zhí)更为笃(dǔ)定突(tū)出；从拿地端看，2022年土地市场(chǎng)大幅降温，优(yōu)质(zhì)土地(dì)供给较多（券商测算对应潜在毛利率在25％以上，目前房企的(de)利润率仅20％），绝大多数(shù)房企受限于信(xìn)用问题(tí)或者资金(jīn)紧张没法拿(ná)地，龙(lóng)头房企趁(chèn)机获取低成(chéng)本(běn)土地，龙(lóng)头房企(qǐ)的拿地力度（拿地金额/销(xiāo)售(shòu)金额）基本(běn)在30％以上(shàng)；从融资上看，龙头房企杠杆率较低(dī)，净负(fù)债率基本(běn)在(zài)70％以(yǐ)下，而(ér)其他(tā)房(fáng)企的净负债率普(pǔ)遍都在100％以上(shàng)，加杠(gāng)杆空间有(yǒu)限，从融资(zī)成(chéng)本(běn)看，龙头(tóu)房企的融资成本不断下滑，基本在3％、4％左(zuǒ)右；对应(yīng)到(dào)2023年的销售，龙头(tóu)房企明显跑赢(yíng)行业，1～4月(yuè)百强(qiáng)房(fáng)企的销售(shòu)额增速为9％，而TOP14的销售额增速(sù)为(wèi)29％。”

　　需(xū)要(yào)强(qiáng)调的是，在当前(qián)中特(tè)估(gū)的浪(làng)潮下，央国企(qǐ)地产股或存(cún)在发展的大(dà)好机会。中信证券指(zhǐ)出：“房地产行业的结构性机会依然存在，少部分公司尤其是央(yāng)企(qǐ)占据显著优势，其主要又体现为库存的优势(shì)。央企地产(chǎn)公司(sī)，现(xiàn)阶段(duàn)表现出较低(dī)的(de)融资(zī)成本(běn)，优质(zhì)的(de)开(kāi)发(fā)资源和(hé)良好的不动(dòng)产(chǎn)资产运营能(néng)力的(de)多重竞争优势。”

　　“即使没(méi)有中特估(gū)，国央企相较于民营(yíng)地产公司也(yě)是(shì)更有优(yōu)势(shì)的。”吕功绩强调，“对(duì)于减值、土地(dì)资源债权债(zhài)务关(guān)系等(děng)问题，市场(chǎng)对(duì)民(mín)营房(fáng)开企业(yè)的资(zī)产(chǎn)会(huì)有更(gèng)多担忧和质疑，所以在这一轮(lún)行业出清的过程(chéng)中，央国企相较于民企来(lái)说估(gū)值的修复更明显。中特估的角度从中长期(qī)的维(wéi)度看(kàn)，行业的逻(luó)辑在于集中(zhōng)度(dù)提升后，行业(yè)进入(rù)高质量发展(zhǎn)阶段，具备较快速(sù)发展阶段(duàn)更稳定且可预期的(de)盈利和现金流创造(zào)能力，以此带(dài)来估(gū)值中枢的(de)提(tí)升，应该关(guān)注估值相对较低(dī)，企(qǐ)业(yè)自身(shēn)资产的(de)质量好、运营能力强、可以创(chuàng)造持续现金流的企业。”

　　“存量时代中行业普涨的(de)概(gài)率比(bǐ)较低，行业内部将出现(xiàn)分化，要(yào)关(guān)注将受益于行业集(jí)中度提升的头部公司(sī)。”星石(shí)投资(zī)首(shǒu)席研(yán)究官方磊(lěi)也表(biǎo)示。

　　顺应(yīng)机构这一思(sī)路的话，或许(xǔ)还是保利(lì)发展、招商蛇口等国资背景龙头前途更为光明。不过国(guó)投瑞银基金投资部副(fù)总监綦傅鹏表示：“需要客(kè)观(guān联通如何查询话费余额和流量余额，联通怎么查话费余额和剩余流量)地去持续观察国企央(yāng)企(qǐ)在三个方面是(shì)否可以维持，首先是融资成本保持(chí)低位，其(qí)次是销售(shòu)份(fèn)额持续(xù)提升(shēng)，再次是拿地份额持续提升。”

　　复苏(sū)速度缓慢

　　机构需要多给一(yī)些(xiē)耐心

　　而《红(hóng)周刊》也根据房(fáng)企一(yī)季(jì)报梳理发现，对于2022年的业绩出现的整体下滑，2023年一季度(dù)的(de)业绩分化更趋明显，保利发展、滨(bīn)江(jiāng)集团等房企营收、净(jìng)利均实(shí)现了业绩(jì)的回正，甚至是较大增速的增(zēng)长(zhǎng)。而这些公司也(yě)是机(jī)构的重仓(cāng)对象。

　　对(duì)此，知名房(fáng)地产业(yè)内人士张宏伟向(xiàng)《红周(zhōu)刊》分析表示，业绩(jì)出现明显改善的房企，主要是因为过去两(liǎng)三年时间(jiān)，尤其是在2021年下半年民(mín)营房(fáng)企不(bù)怎(zěn)么投资拿(ná)地之后，国有企业仍在持续性地拿地，且主(zhǔ)要集中在核心(xīn)城市，投资力度较大。投资的驱(qū)动能够(gòu)推动房企销(xiāo)售业绩的增长(zhǎng)，从而在2023年一季度市场恢复(fù)但仍(réng)处于(yú)调整的过程中，能够保(bǎo)有(yǒu)一个(gè)正(zhèng)增(zēng)长。

　　不过张宏伟同时也提醒表示，在(zài)房地产的复苏过程中，还面临(lín)着(zhe)一些(xiē)不确定性。其实整个(gè)市场从四月份开始(shǐ)又在往下掉。除了杭州、成都等极个(gè)别城市(shì)四月环(huán)比三月(yuè)相对表现较(jiào)好之外(wài)，包(bāo)括(kuò)北京、上海在内(nèi)的绝大多数城(chéng)市都出(chū)现环(huán)比下滑(huá)的情况(kuàng)。而现(xiàn)在(zài)五月的(de)市场表现也不太乐观。按照现(xiàn)在(zài)的(de)经(jīng)济(jì)状况(kuàng)、收入情况，以(yǐ)及市场(chǎng)的去库存压力、企业的资金面压力，可能会(huì)出现，到六月份房企为了(le)半年(nián)报(bào)冲(chōng)业(yè)绩(jì)出现(xiàn)市场的短期反弹外的一个市(shì)场乏力现象。也就(jiù)是说，第(dì)二季(jì)度(dù)、第三季(jì)度增长不确(què)定性的压(yā)力仍旧较大。

　　上海利檀投资董事长陈昊扬也向《红周(zhōu)刊》指(zhǐ)出，现在整(zhěng)个房地(dì)产以及其上下游(yóu)产业链的复苏速度都比想象的要慢很多，我(wǒ)们要(yào)多给一些耐心，这个时(shí)候，在(zài)房地产以及上下游就不是赚快钱的(de)时(shí)候，只能赚他(tā)基本面的(de)钱(qián)。但这(zhè)也意(yì)味(wèi)着，只有极为少(shǎo)数的、做得(dé)比同行好得多的企业，会伴随整个行业的(de)弱复苏，业绩会逐(zhú)步体现出来。所(suǒ)以(yǐ)只(zhǐ)能耐(nài)心地(dì)去(qù)等(děng)待它的基本(běn)面不(bù)断(duàn)地凸显出来，这需要(yào)时(shí)间。

　　（本文已(yǐ)刊发于5月13日《红周刊》，文中提及个股仅(jǐn)为举例分析(xī)，不做买卖(mài)推荐。）

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