近两年火(huǒ)爆的(de)创新产品公募REITs进(jìn)入密集(jí)分红期，近日7只REITs陆续迎来除息日，公募REITs整(zhěng)体呈现(xiàn)出高比例稳定分红，15只公告2022 年可供分配金(jīn)额的REITs产品，平均分红比例接(jiē)近99％。

　　多位(wèi)业内人士对此表示，强制分红(hóng)机制是(shì)公募REITs主要特征之一，稳定分红体现出该类产品(pǐn)长(zhǎng)期投资价值，通过观(guān)测(cè)经营活(huó)动(dòng)现金流、可供分配现金等指标，也是观察(chá)REITs项目底(dǐ)层(céng)资产运营情况(kuàng)的“窗(chuāng)口”。他们也提醒普通投(tóu)资者注意(yì)，与产权类项(xiàng)目相比，特(tè)许经营REITs项目在经营权到期后不再产生现金收益，特许经营权分红目前已包含了利(lì)润分(fēn)配和本金的归还，在选择投(tóu)资(zī)标的(de)时应了解资产类(lèi)型和分红(hóng)的特征(zhēng)。

　　15只公(gōng)募REITs产品(pǐn)分红

　　平均分红比华大基因是国企吗例98.89％

　　公募REITs 进入密集分红期，近日7只REITs产品（4月17 日(rì)-4月21日(rì)）陆续(xù)迎来除息日，此外尚(shàng)有6只REITs实际分配(pèi)情况尚未公布。整(zhěng)体来(lái)看，公(gōng)募REITs呈(chéng)现出(chū)了(le)高(gāo)比例的稳定分红，15只公(gōng)告2022 年可(kě)供分配金额的公(gōng)募REITs产品中，2022年全年分配(pèi)金(jīn)额占可供分配金(jīn)额比例平(píng)均为98.89％，且绝大部分分配比例在96％以上。

　　中金基金相关(guān)负责人对此表示，投资公(gōng)募REITs的主要收益来源为持有期分红收益，以及基金份额交易价(jià)格(gé)的变化。基金份额(é)二级市(shì)场价格受(shòu)到公募REITs资(zī)产运(yùn)营(yíng)情况及市场因素的综合(hé)影响，较易引起波(bō)动。与此相比，基金分红预期则更有规(guī)律(lǜ)可循。公募REITs的分红主要来自基础设施资产(chǎn)的经(jīng)营现金流，投资人(rén)通过(guò)基金募集材料和信息披露(lù)文件，结合行业及市场情况，可以分析基础设(shè)施(shī)项目的经营业绩，作为进(jìn)行(xíng)投资(zī)决策的(de)重要参考(kǎo)。

　　“相对于基金份额二级(jí)市场价格变化(huà)导致的浮盈或浮亏(kuī)，分(fēn)红作(zuò)为(wèi)基金份(fèn)额(é)持有人实际获得(dé)的现金(jīn)收益，对于长期投(tóu)资者更具(jù)参(cān)考价值。”中金基金相关负(fù)责人称(chēng)。

　　平(píng)安基金REITs 投资(zī)中心运营高级副总监李(lǐ)华平也(yě)表示，根据《公开募集基(jī)础设施(shī)证券(quàn)投资(zī)基金(jīn)指(zhǐ)引（试行）》及(jí)相关法规要求，基础设施基(jī)金应(yīng)当将(jiāng)90％以上合(hé)并后基金年度可分配(pèi)金额以现金形式分(fēn)配给(gěi)投资者，强制分(fēn)红机制(zhì)是公(gōng)募REITs的主(zhǔ)要特征之一，稳定的分红机制(zhì)体现(xiàn)出REITs产品(pǐn)长期投资价值。

　　中航基金也认(rèn)为，从(cóng)投资角(jiǎo)度(dù)来(lái)看(kàn)，基础设施(shī)公(gōng)募REITs同(tóng)时具备“股性”和“债性”双重特点。二级市场(chǎng)价格反映这类产(chǎn)品“股性”的(de)一(yī)面(miàn)，分红(hóng)体现了这(zhè)类产品的“债性”特点(diǎn)。公募REITs有强制分(fēn)红要求，分红类似于债(zhài)券(quàn)派息，但不等同于(yú)债券的(de)固(gù)定利(lì)息回报，而是由可供分配(pèi)现金决定。

　　从机构投(tóu)资者的(de)角度来看，一方面是公募REITs丰富了机(jī)构投资者的(de)投资品类(lèi)，为资产(chǎn)配置多元化提供抓手，具有(yǒu)较强的配置价值。另一(yī)方面，公(gōng)募REITs的分(fēn)红能(néng)够帮助机构(gòu)投资者稳(wěn)定收(shōu)益。机构投资者公募REITs能够(gòu)通过分红获取相对(duì)于投资(zī)债券(quàn)相对高(gāo)的(de)收益(yì)性，在有(yǒu)效控制风险的前(qián)提下，增(zēng)厚资产包收益，起到(dào)投资“压舱石(shí)”的作用(yòng)。

　　分(fēn)红除了投资收益“落(luò)袋为安”外，市场(chǎng)对于未(wèi)来分红水平的(de)预期，也是影响(xiǎng)REITs基(jī)金二级市场(chǎng)价格(gé)走势的(de)关键因(yīn)素之一。

　　从近期公募REITs的二级市(shì)场表现(xiàn)看，截至4月21日，今年以来(lái)中证(zhèng)REITs（收盘）指数收于(yú)975.99 点(diǎn)，年内下跌7.44％，未跑赢主要股票和债券宽基指数。

　　“截(jié)至(zhì)2023年3月31日，有20只公募REITs发布(bù)了2022年(nián)年报，部(bù)分产品受宏(hóng)观经济(jì)的影(yǐng)响，可分配(pèi)金额(é)完(wán)成(chéng)率(lǜ)不达预期(qī)，一定程度上影响了(le)公募REITs二(èr)级市场的价格。”李华平(píng)称，公募(mù)REITs二(èr)级市场(chǎng)的(de)价格波动(dòng)受多重(zhòng)因素的(de)影响，投资(zī)收益是影响REITs二(èr)级市场价格的主(zhǔ)要因素之一，而(ér)稳(wěn)定的分红有利于(yú)吸引投资(zī)者参(cān)与公募REITs二(èr)级市场的投(tóu)资。

　　中金基(jī)金相关(guān)负(fù)责人也(yě)表示(shì)，近(jìn)期经济预期(qī)恢(huī)复，一(yī)方面市场热点呈(chéng)现向股(gǔ)票和(hé)债券(quàn)回归的过程；另一方面(miàn)，基础(chǔ)设施项目的经营业(yè)绩相对经济活(huó)力的改善有一定的滞后性。

　　此(cǐ)外，公募REITs在(zài)分红除权日，将对基(jī)金(jīn)份额(é)的开(kāi)盘指导(dǎo)价(jià)做调(diào)减处理(lǐ)，调(diào)减金额(é)根据单位基金份额的(de)分红(hóng)金额进行计算(suàn)。除权操作是对分红(hóng)前后(hòu)基金份额净值变化的修正，使投资人在基(jī)金分(fēn)红前后均可以获(huò)得公平的投(tóu)资(zī)机(jī)会。

　　“分红可增强投资(zī)者长期投资的信(xìn)心，同时需结合持(chí)有产(chǎn)品的特性(xìng)，关(guān)注二级市场(chǎng)扰动对整体收益的(de)影响程度。”中航基金相关人士(shì)也称(chēng)。

　　特许经(jīng)营权分(fēn)红包括(kuò)利润(rùn)分配和本金归还

　　普通投(tóu)资(zī)者应了(le)解(jiě)底(dǐ)层资产情况

　　多位业内(nèi)人士(shì)还提(tí)醒，与(yǔ)现有(yǒu)公募基金分(fēn)红(hóng)前提是本(běn)金之上(shàng)的增值部分(fēn)不同(tóng)，特许经营权REITs基金(jīn)运作期间的“分红(hóng)”界定为“分派”更为(wèi)准确，分派(pài)的是本金与增值两个部分，两个部(bù)分之间的比例是变动的，与现有公募基(jī)金分(fēn)红差异很大，大(dà)多数普通投资者可能把“分派”金额误认为是持续分红(hóng)。一旦30年、40年、50年、60年等合同年(nián)限到期后基金价值(zhí)面临极大不确定性，这是该类投资者应(yīng)该注意的情况(kuàng)。

　　李华平表(biǎo)示，目前公募(mù)REITs主要(yào)有(yǒu)特许经营权类(lèi)和产权类两大资产类型，持有产(chǎn)权类产品的收(shōu)益主要包括每年的(de)现金分红及资产增值(zhí)的收(shōu)益，而持有(yǒu)特许经营类(lèi)产品的收益主要来(lái)自项目每年的现金分红。其中，特许经营权类资产的分红包括了利润分配和(hé)本金的归还，两者的比率(lǜ)也是变(biàn)动的，对特许经营(yíng)权(quán)类(lèi)资产(chǎn)的(de)公募REITs可(kě)以(yǐ)内部收益率（IRR）来衡量投资收益。普通投资者在选择(zé)投资标(biāo)的时，应了(le)解公募REITs底层资产的类型。

　　中航基(jī)金(jīn)也表示(shì)，从细分来(lái)看，各类公募REITs分红因底层资(zī)产属性不同而形成区别。特许经营权(quán)类(lèi)的公(gōng)募REITs产品因其(qí)分红相当于包含“本金+收益”，分红相对较多，债性偏(piān)强。而产(chǎn)权类的公(gōng)募REITs分(fēn)红主要为(wèi)“收(shōu)益”，更看重底(dǐ)层资产的(de)价(jià)华大基因是国企吗值(zhí)增值，所以相对股(gǔ)性偏强。普通投资者(zhě)在选择公募(mù)REIT时(shí)，需要考(kǎo)虑(lǜ)底层资产属性，对(duì)所选择产品的二(èr)级市场价格和分红有合理预期。

　　中金基(jī)金相关负责人(rén)也(yě)认为，与产权(quán)类项(xiàng)目相比，特许经营项目在经营权到期后不再(zài)能产生现金收益，因此将可供分配金(jīn)额的分配理解为“分派(pài)”比(bǐ)“分红”更加准确。基于这(zhè)个特点，剩余经(jīng)营期限较短(duǎn)的特许经营项目，通常具备(bèi)更(gèng)高的分(fēn)派率水平(píng)。对于(yú)剩余(yú)期(qī)限较长的特(tè)许经营权项(xiàng)目，即使分派(pài)率(lǜ)相对较低，也有足够年限收回本金并取(qǔ)得(dé)收益。

　　中金基金(jīn)该负责人提醒(xǐng)投资者(zhě)注意，特许(xǔ)经(jīng)营权项目的分派金额包含了投资本金(jīn)，在不进行扩募的情(qíng)况下，基金份(fèn)额单价(jià)随(suí)着分派进度逐年下降是(shì)正(zhèng)常(cháng)现象，投资特许(xǔ)经营(yíng)权REITs的(de)收益来自项目剩余(yú)期限(xiàn)产(chǎn)生的现金流。

　　“与(yǔ)特许经营项目(mù)相(xiāng)比，产(chǎn)权类(lèi)项(xiàng)目的土地(dì)或建筑的剩余(yú)使用年(nián)限一(yī)般较长，再加上到期后通过(guò)对建(jiàn)筑的更新改造或补缴土地(dì)出让金等追加(jiā)投(tóu)资，有机会进一步(bù)延长经营期(qī)限。这种类似永续经营的(de)假设反映在(zài)基(jī)础(chǔ)资产的(de)估值上，使产(chǎn)权(quán)类REITs具(jù)备更显著(zhù)的资(zī)产投资属(shǔ)性。”该负责人(rén)称。

　　观测内部收益率等(děng)指标

　　评估项目(mù)底层(céng)资产运营情况

　　在基金(jīn)分(fēn)红的时点，多位业内人士还表示，在(zài)产(chǎn)品(pǐn)分红期(qī)，投资者可以观(华大基因是国企吗guān)测(cè)经营活动(dòng)现(xiàn)金流(liú)、可供分(fēn)配现金(jīn)、内部收(shōu)益率等指(zhǐ)标(biāo)，来观察和评估(gū)项目底(dǐ)层资产的运营(yíng)情况。

　　中航基金表示，年报指标中，跟(gēn)现金相关的指标有两(liǎng)个：一是年报中披露的经营活动现金(jīn)流(liú)，二是可(kě)供分配现金，二者存在本质性(xìng)区别。经营活动(dòng)产生的现(xiàn)金净流量(liàng)是指企业(yè)经营、筹(chóu)资(zī)、投资(zī)产生的现金(jīn)流，基(jī)于企业本(běn)身经营活动产(chǎn)生；可供分配的(de)现(xiàn)金实质上(shàng)是从EBITDA出发，对非现金(jīn)影响利润表的项目(mù)进行调(diào)整，加期初(chū)现金(jīn)，最(zuì)终得(dé)到的账(zhàng)面现金。

　　李华平(píng)也表示，公募(mù)REITs作为(wèi)资产配置新选择，投资价值(zhí)体现(xiàn)在相(xiāng)对股债市场独立的(de)资产配(pèi)置功能(néng)，比较适合长期持有。建议投资者对(duì)经营权类的(de)资产可(kě)以更多关注内部收益率的高低，对产(chǎn)权(quán)类的资产更多关注分派率(lǜ)高(gāo)低。因为公募REITs可分配收益主要来自(zì)底层资(zī)产的(de)经营净现金(jīn)流(liú)，所以底层资产运营情况(kuàng)直(zhí)接影响投资回(huí)报(bào)，投资者可综(zōng)合考虑原(yuán)始权益人综合实(shí)力、运(yùn)营管(guǎn)理机构实力、公募基(jī)金管理人实力等多重因素(sù)来(lái)选择(zé)投资标的(de)。

　　中信(xìn)证券研报也显示，公募(mù)REITs进入密集(jí)分红期，由(yóu)于(yú)分红交易带来(lái)的短期博(bó)弈机会仍在，叠加此前(qián)市场接连回调，建议投资者关注有(yǒu)基本面支撑、填权效应(yīng)相对明显、同时(shí)分红规(guī)模较(jiào)为可观的个券(quàn)。

　　“公募REITs的招募(mù)说明(míng)书均会载明REITs在发行(xíng)首年(nián)及次年的可(kě)供(gōng)分配金(jīn)额预测。投资者(zhě)可(kě)以将REITs的实际分红金额与募(mù)集材料中披露预(yù)测进行比(bǐ)较(jiào)分析，结合经济及市场的(de)实际环境，对基础(chǔ)设施项目(mù)的运(yùn)营业绩及REITs的(de)管理(lǐ)能力(lì)进行判断。”中金基金上述负责(zé)人(rén)也称。

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