导读

　　黄金二十年之(zhī)后，当下(xià)中国地产(chǎn)步入大(dà)分化时代而非停滞期。

　　要点

　　过去二十年(nián)是中国房地产市场黄金二(èr)十(shí)年。2019-2021年，连续三年(nián)商品住宅销售面(miàn)积(jī)超15亿平，足够4000万(wàn)家庭入住。恰逢近年地产持续低景气，有(yǒu)关中国(guó)地产是否过剩的讨论日益热烈。

　　拨开迷雾，本文试图(tú)厘清中国城镇存量住(zhù)宅真实情况，据(jù)此判断中国(guó)未来地产趋(qū)势。

　　有(yǒu)媒(méi)体渲染中国地产存量极度(dù)过剩，事实是(shì)否如此(cǐ)？

　　住建部(bù)披露(lù)全国有(yǒu)近6亿栋房屋建(jiàn)筑，第七次(cì)人口普查调查数(shù)据显示城(chéng)镇家庭户(hù)人均住宅间(jiān)数为1.06间(jiān)。市场陷入怀疑，中(zhōng)国房子是(shì)否真的过(guò)剩？

　　事实上(shàng)住建部披露(lù)的近6亿(yì)栋城乡房屋建筑中(zhōng)，城镇建筑(zhù)占比不到一成，其中还(hái)包括大量城镇非住(zhù)宅建筑(zhù)，如商业办公(gōng)楼、学校等，因此6亿栋房屋中(zhōng)城镇住宅占(zhàn)比(bǐ)极低(dī)。

　　七普显(xiǎn)示中国(guó)城镇居民人均住(zhù)宅间数为1.06间，但居住(zhù)舒适不(bù)是人均一间房所能(néng)满(mǎn)足，它与房屋质量、居住面积、配套设施等因素密切相关。中国的人(rén)均(jūn)住宅间数较发达国家还有(yǒu)很大差距。人均住宅间数大(dà)于1同样(yàng)不意味着中国住宅市(shì)场(chǎng)已(yǐ)经饱(bǎo)和。

　　我们测(cè)算发现中国城镇居民户均1套房，其(qí)中每户持有商(shāng)品(pǐn)住宅仅(jǐn)0.64套。

　　目前并无直接公布(bù)中国家庭户均住宅(zhái)的数(shù)据，我们根据商品(pǐn)住宅(zhái)套数(shù)、商(shāng)品(pǐn)住宅(zhái)占比和城镇(zhèn)家庭(tíng)户数，计算出城(chéng)镇(zhèn)家庭住(zhù)宅(zhái)套户(hù)比。

　　测算(suàn)结果显示，目前城镇家(jiā)庭户均拥有0.86套房，其中0.54套为商品住宅。若期房顺利交付，直至2024年，中国每户(hù)城镇(zhèn)家庭才(cái)拥有(yǒu)1套住宅，其中商(shāng)业住宅仅0.64套。

　　户均一套房似乎意味着户户有(yǒu)房，然而事(shì)实上(shàng)中国住(zhù)宅市(shì)场供需并(bìng)不(bù)平衡。

　　国际数据(jù)显示(shì)，成(chéng)熟房(fáng)地产市(shì)场的住宅套户比会大于1，在1.1左右。

　　之(zhī)所以说(shuō)不平衡，是因为户均(jūn)一套(tào)房无法满足流动人(rén)口的租(zū)赁和置(zhì)业需求。全(quán)国总人口的近三成都(dōu)是(shì)流动人口，流动人口会选择在大城市(shì)租房(fáng)挣钱，在(zài)老(lǎo)家买房，从而(ér)产生了(le)额(é)外的(de)住宅(zhái)需(xū)求。

　　即便户均一套房，中国未来地产(chǎn)仍有四(sì)大新增(zēng)需(xū)求(qiú)动力。

　　第(dì)一，户(hù)均人口(kǒu)规模缩小，一人户、两(liǎng)人户占(zhàn)比不断增加，导致(zhì)家庭(tíng)户数增多。小家(jiā)庭化趋势将延续，带来(lái)新(xīn)户购房需求增(zēng)长。

　　第二，经济板块的分(fēn)化(huà)日益(yì)明显，区(qū)域经济资(zī)源分配(pèi)的再集中吸引着人(rén)口流入，人口净(jìng)迁入城市的新增住宅需求有望持续旺盛。

　　第三，30％左右的家庭住在2000年以前(qián)建成的(de)住宅(zhái)中，涉及(jí)超(chāo)9000万(wàn)家庭、81亿平方米的住(zhù)宅建筑面积。促成“老破小”住宅的改造(zào)势在必行。

　　第(dì)四(sì)，中国的人均住宅间数(shù)与人均住宅建筑面积均较发达(dá)国家有(yǒu)着不小差距(jù)，“住上更大房(fáng)子(zi)”的改善性需求正(zhèng)在不断(duàn)增加。

　　黄金(jīn)二十年(nián)之后，当(dāng)下中国地产步入大(dà)分化时(shí)代而(ér)非(fēi)停(tíng)滞期。

　　如(rú)果说过去二十年(nián)是(shì)中国(guó)地产黄金发展期，地产(chǎn)矛盾更多体现(xiàn)为住宅(zhái)供给存在不足，这是(shì)过去(qù)二十年(nián)房价(jià)快速上涨基石。那么当下(xià)房(fáng)地(dì)产大分化时代已至，大(dà)分化(huà)时代下(xià)地产矛(máo)盾(dùn)则更多(duō)体现在住(zhù)宅质量供需冲突(tū)。

　　地产大分化必将体现(xiàn)在(zài)不同能(néng)级城(chéng)市之间(jiān)，不同区域板(bǎn)块(kuài)之间，不(bù)同品质住宅(zhái)之间。

　　目录(lù)

　　正文

　　引言

　　不(bù)久前，官(guān)方(fāng)披露全国已有(yǒu)近6亿栋房(fáng)屋建筑，引发热议(yì)。从2月以来，各大城(chéng)市二(èr)手房挂牌量突然激增，引(yǐn)发(fā)一(yī)阵(zhèn)二手房的(de)“抛售潮(cháo)”。

　　让市场不禁担心，中国的(de)房子是否(fǒu)已(yǐ)经(jīng)过(guò)剩(shèng)？

　　中国(guó)城(chéng)镇住宅到底是(shì)供(gōng)给过剩(shèng)，还是供需平衡，或是仍然存在不(bù)足？可惜由于(yú)住宅(zhái)存量数据并未公(gōng)布，我们无法直接(jiē)知(zhī)晓具(jù)体情况。

　　拨开迷雾，我们测算出(chū)中国城镇家庭户均(jūn)拥(yōng)有住宅套数，回答当前的房(fáng)子是否真的过(guò)剩了？据此判断未来(lái)房地产(chǎn)市场会如(rú)何发展。

　　一、如何有效观察中国户均拥有住宅(zhái)数量

　　（一）中国住宅(zhái)数量(liàng)过剩(shèng)的直(zhí)观判断站(zhàn)不(bù)住脚

　　今年2月，在以全国自然灾害综合风险普查工(gōng)作情况为主题的新(xīn)闻(wén)发布会上(shàng)，负(fù)责人对(duì)外(wài)披(pī)露：“住宅城乡建设行业(yè)获取了(le)全国(guó)近6亿栋城乡房屋(wū)建(jiàn)筑数据(jù)以及(jí)80多万处市(shì)政设施数据(jù)。”

　　14亿人(rén)住6亿栋(dòng)房屋建筑，平(píng)均每(měi)栋建筑(zhù)住不到(dào)3人，住(zhù)宅市场看似已经(jīng)过剩。

　　在这近6亿栋房屋(wū)建筑中，农村(cūn)房屋占9成以上，以栋数计算的城镇房屋实际(jì)仅有4700多万栋，还包括了大量商业(yè)楼、写字楼(lóu)、学校、医院等非(fēi)住宅。总的算下来，住宅占比并(bìng)不大。

　　第七次人口普查数(shù)据公布了中国(guó)城镇家庭户人(rén)均住宅间(jiān)数为1.06间，其中城市家庭(tíng)户居民人均0.99间，乡镇家(jiā)庭户居民人均1.18间。

　　人(rén)均住宅间数大(dà)于1，看似意味着人人(rén)都有(yǒu)房间(jiān)居住。

　　居住水平不仅与房间数量有关，更与房(fáng)屋质(zhì)量(liàng)、居住面积、配套设施等因素(sù)密切相关。单单从人均住宅间数不(bù)能完全反映(yìng)出城镇居民的居住水平。

　　中国主要是以家(jiā)庭为单位购买成套(tào)住宅，一(yī)套(tào)设(shè)施齐全的住宅(zhái)才是(shì)城镇居民宜居的选择。

　　（二）中国户均住宅的测算思路(lù)、数据和方法(fǎ)

　　中国城镇居民(mín)住宅主要分两(liǎng)大类(lèi)，一(yī)类是(shì)商品(pǐn)住宅，另一类是保障房、原公有住宅、自(zì)建房等非商品住宅。

　　目前缺乏统计(jì)数(shù)据，并(bìng)没有直(zhí)接公(gōng)布城镇住宅数量。居(jū)民住宅(zhái)相关数(shù)据有两处(chù)可以直接公布，一是每年商品住宅销售套数（统计局）；二(èr)是居民(mín)住宅(zhái)来源（人口普查数据）。计算中国居民户均住(zhù)宅数量，我(wǒ)们主要用(yòng)到(dào)上(shàng)述两(liǎng)组数据。

　　中国住宅(zhái)改革始于1998年，1998年之前(qián)商品住宅数量极少，可(kě)忽略不计(jì)。估算城镇居民户均住宅(zhái)套数分三步走：

　　第一步，将1999年(nián)以来每年商(shāng)品住宅销售套数相加，我们就能够得到当(dāng)前商(shāng)品住宅总存量(liàng)。

　　第(dì)二步，根据(jù)城镇居(jū)民拥有的商品住宅(zhái)和非商品住宅比例(lì)，推算得到(dào)居民住宅总套数。

　　第三步，将城镇居(jū)民拥有的商品住宅总数除以(yǐ)家(jiā)庭户数，我们就能(néng)够(gòu)得到城镇户(hù)均(jūn)拥有的住宅数量。

　　具体计(jì)算公(gōng)式如下：

　　城镇家庭住宅套户比(bǐ)=住(zhù)宅(zhái)总套数(shù)/家庭户数

　　=（商品住宅套数(shù)/家(jiā)庭户数(shù)）/（商品住宅套数/住宅总套数）

　　=商品住宅(zhái)套户比/商品住宅占比

　　二、城镇家庭户均拥有1.02套房

　　中国(guó)住宅存量到底有多少，目前缺(quē)乏(fá)一(yī)个(gè)准确统计。我们利用既有统计数(shù)据，大(dà)致测算得到中(zhōng)国存量(liàng)房地产(chǎn)套(tào)数，并进一(yī)步推算中国城镇家庭(tíng)户(hù)均拥有的住宅(zhái)数量。

　　（一）城镇居民户(hù)均拥有(yǒu)商(shāng)品住宅0.64 套

　　截至2022年，我们计(jì)算得(dé)到：

　　（一）中国商品(pǐn)住宅累计销(xiāo)售1.97亿套。

　　（二）城镇家庭户(hù)均拥有0.64套商品住宅(zhái)（包(bāo)含(hán)现房和期(qī)房(fáng)）。

　　中国的房地产(chǎn)销售(shòu)以期房为主，从2019年开始，新房销(xiāo)售中期房占比近(jìn)9成。本文去除商(shāng)品住宅(zhái)累计销售套数里的期房销售，得到商品住宅现房套数。

　　以2022年(nián)商(shāng)品住宅现房套数计(jì)算为例：

　　2022年商(shāng)品住(zhù)宅现房套(tào)数=截止到2022年商(shāng)品住宅累(lèi)计(jì)销售套数(shù)-过去三年(nián)（2020、2021和2022年(nián)）的期房销售额(é)。

　　主流房(fáng)企竣工周期在(zài)2-3年，并考虑到交房后装修的(de)时间，取最大值3年。

　　将商品住宅现房套数除以家庭(tíng)户数，算(suàn)出：

　　（三）目前(qián)中国城镇家庭(tíng)户均拥有(yǒu)0.54套商品现房住宅(zhái)。

　　（二(èr)）城镇居民户均拥有住宅1.02套(tào)

　　接(jiē)下来我们需(xū)要进一(yī)步(bù)推(tuī)算中(zhōng)国(guó)城镇(zhèn)居民拥有的(de)户均住宅(zhái)套数。

　　首先，七(qī)普(pǔ)数(shù)据显示中国城镇居民的住宅结(jié)构特征如下：

　　73.8％的城镇(zhèn)家庭拥有住宅。其中自建(jiàn)住(zhù)宅占比21％，购买商品住(zhù)宅占比31.9％、二(èr)手(shǒu)房占比10.1％、经济适用房占比(bǐ)3.8％、原公有住宅占比(bǐ)6.1％，通过继承(chéng)或赠与(yǔ)占比(bǐ)0.9％。另有(yǒu)3.4％和17.7％的(de)家(jiā)庭租(zū)赁廉租房(fáng)与其他住宅。

　　其次，我们假定(dìng)租赁其他住宅和购(gòu)买二(èr)手房都是商品住(zhù)宅，因此将租赁其(qí)他住(zhù)宅、购买商品住宅与购买二手房加总，得到商品住宅占(zhàn)居(jū)民(mín)所有住宅的比例为62.8％。

　　2020年商品住(zhù)宅(zhái)占比为59.2％，粗略假设2021年-2022年(nián)期间商品住宅增(zēng)幅为过(guò)去十年(nián)变化幅度的20％，计算2011年-2020年商品(pǐn)住宅的实际变化比例，从而我(wǒ)们估算出2022年商品住宅所(suǒ)占比例，为(wèi)62.8％。

　　最后，截至2022年末，中国平均(jūn)每户城镇家(jiā)庭(tíng)拥(yōng)有0.86 套住宅。但(dàn)考虑已购期房，中国平均每户城镇家(jiā)庭拥有1.02套(tào)住宅。

　　如(rú)果交房顺利(lì)，已购期房会在2-3年内陆续交付(fù)使用，到2024年，中国平(píng)均每户城镇家(jiā)庭都(dōu)会拥有一(yī)套(tào)住宅。

　　三(sān)、城镇(zhèn)户(hù)均一套房的三点含义

　　既(jì)然(rán)城(chéng)镇(zhèn)居民已(yǐ)经达(dá)到了(le)户均一套房的程度，“户户有房”是(shì)否意味着中国城镇化进展终(zhōng)结，甚至意味(wèi)着中国地产存量供(gōng)给绰绰有(yǒu)余？

　　（一(yī)）户(hù)均一(yī)套房并不意味(wèi)着住宅(zhái)市场供需平衡

　　需(xū)要有多(duō)余住宅来满(mǎn)足因(yīn)人口流(liú)动(dòng)、居民换房等因(yīn)素产生的住(zhù)宅(zhái)需求(qiú)。因(yīn)此，成熟房(fáng)地产市场的住宅套户比会在1.1左右。

　　国际经验(yàn)来看，美(měi)国(guó)、英国和(hé)日(rì)本的住宅套户比均高于1.1，其中(zhōng)，英国的住宅套户比最高，为1.19，日本为1.16，美国(guó)为1.11。德国和韩国分别(bié)为1.02和(hé)1.05。

　　如果户均刚好一(yī)套(tào)房(fáng)，就会造(zào)成(chéng)人口净流(liú)入地的住宅市场供不应(yīng)求，造成房价或(huò)房租迅速上涨。

　　七(qī)普指出中国的流动(dòng)人口(kǒu)3.76亿，省内流动人口(kǒu)和省际流动人口分别(bié)为2.51亿(yì)人(rén)和1.25亿人。

　　流动(dòng)人口会选择在大(dà)城市租房挣钱，在(zài)老家县城(chéng)买(mǎi)房(fáng)。

　　暨南(nán)大学2017年的(de)中(zhōng)国城乡人口流(liú)动调查数据(jù)显示(shì)，在(zài)上海、杭州以及南京工作(zuò)的流动人口(kǒu)在老家拥有住宅比例(lì)分别为28％、21％和18％。大城(chéng)市(shì)的高工资吸引打工(gōng)人，但高(gāo)房价迫使(shǐ)打工人回(huí)乡置业。

　　流动人口(kǒu)实际上会(huì)占据两套房，在高房(fáng)价的大城市(shì)租赁一套房，在(zài)房价较低(dī)的县城购买一套(tào)房。所以说户(hù)均一套(tào)房无法(fǎ)满足庞大(dà)流动人口(kǒu)的(de)租赁与置业(yè)需求。

　　（二）至少(shǎo)9000万户家庭住(zhù)宅(zhái)品(pǐn)质仍需(xū)改善(shàn)

　　目前，中国(guó)的城(chéng)镇(zhèn)住宅中依然有(yǒu)不少老旧小区。

　　三(sān)成家庭，也(yě)就是约9000万户(hù)城镇居民住宅是2000年以前建成(chéng)，其中又有11.6％住宅(zhái)年龄至少在33岁以(yǐ)上。

　　这批(pī)存(cún)在着建筑结(jié)构松散(sàn)、设施(shī)陈(chén)旧、安(ān)全隐(yǐn)患大等问题，如(rú)电线老化(huà)、管道等基(jī)础(chǔ)设施陈旧，给住户的(de)生(shēng)活带来了很大(dà)的(de)不便和安全隐(yǐn)患，并且居住体验较差。

　　2000年以前建(jiàn)成(chéng)的老旧(jiù)住宅面积(jī)小。占比为31.3％的家庭户数拥(yōng)有的(de)住宅面积占(zhàn)比仅为27.不积跬步到底读gui还是kui，日积跬步以至千里是啥意思6％。仍然(rán)存(cún)在5％左右的家(jiā)庭没有独立卫(wèi)浴和厨房(fáng)。这类(lèi)上世纪修(xiū)建的老旧小区很难满足现代生活需(xū)求(qiú)，在(zài)未来大都会被(bèi)拆迁重建。

　　近五成的家(jiā)庭住宅为一居(jū)室和二居室，户型偏(piān)小。其中(zhōng)一居室(shì)占比为14.9％，二居室占比为(wèi)33％。对比镇，城(chéng)市(shì)家庭住宅户型更小(xiǎo)，当然这与城市土地(dì)资源紧(jǐn)张有关。

　　（三）人(rén)均住宅(zhái)面积扩(kuò)张是未来(lái)地产的需求(qiú)驱动力

　　根据七普数据(jù)测(cè)算，2020年城镇家庭户住宅(zhái)存量总(zǒng)面积为(wèi)294.6亿平。暂不(bù)考虑(lǜ)两年间农民带房(fáng)进城和老旧小区(qū)拆迁(qiān)，加(jiā)上2021年和(hé)2022年商品住(zhù)宅竣工(gōng)面积（7.3亿与(yǔ)6.3亿），得出2022年住宅存(cún)量总面积为(wèi)308.16亿平，人均住(zhù)宅建(jiàn)筑面积为39.45平方米。

　　超过一半(bàn)的家庭人均住宅(zhái)建筑面积小于均值，近4成家庭人均住宅建(jiàn)筑面积在30平(píng)米以下。

　　15％的城镇(zhèn)家(jiā)庭人均住宅建筑面积不足19平方(fāng)米，不及全(quán)国人均水平的一半(bàn)。若去除20％的公(gōng)摊，可使用的住宅面积仅为15.2平方米。上海市(shì)将人均(jūn)住宅建筑(zhù)面积低于15平方(fāng)米的家庭界定为住宅(zhái)存(cún)在困难，若按这个(gè)标(biāo)准算的(de)话，中国有11.3％的家庭存在(zài)住宅困难问题。

　　若(ruò)人均可使(shǐ)用(yòng)住宅面积为40平，即(jí)人均住(zhù)宅(zhái)建筑面积为50平，只(zhǐ)考虑家庭户人数(shù)，需(xū)要住(zhù)宅总量约(yuē)390.6亿平，较目前至少新增82亿(yì)平。

　　对比发达国家人均住(zhù)宅(zhái)面积(jī)，美国为67㎡，瑞(ruì)士、日本、德(dé)国和(hé)英国都高于(yú)40㎡，中国的(de)人均住宅建筑面积(jī)为39.45㎡，相差不大。但若去除公摊面积后，中国(guó)的人均可使(shǐ)用面积为31.56㎡，这(zhè)一差距将变(biàn)得(dé)明显(xiǎn)。

　　若考(kǎo)虑约1.4亿的集体户人(rén)口，所需要的住宅总量(liàng)会更(gèng)多(duō)。

　　四、户均已然1套房，未来(lái)地(dì)产还会有(yǒu)需求么？

　　我们测(cè)算(suàn)得到(dào)中国城镇家庭户均1套房，看似已(yǐ)经户户有房。即便如(rú)此，中(zhōng)国人(rén)口静态结构(gòu)和动态趋(qū)势演绎，决定了中国未来地产(chǎn)仍(réng)有需(xū)求释放。户(hù)均(jūn)1套住宅现实之下，中国未(wèi)来城镇住宅需求(qiú)主(zhǔ)要来自于四(sì)个方面。

　　第一，户均人(rén)口缩小，家庭户数增(zēng)多，新(xīn)户(hù)购房需求扩张。

　　过去20年(nián)我(wǒ)国城镇家庭户(hù)均人口数不断下(xià)降(jiàng)，六普显示城镇户均人口(kǒu)规模为2.85人/户，而七普(pǔ)显示城镇户(hù)均人(rén)口规模为2.62人/户，一(yī)人(rén)户、二人(rén)户的占比明显上升，人口(kǒu)小家庭化趋(qū)势将继续延续，导致户数会因户均人口(kǒu)规模(mó)的缩(suō)小而(ér)增多。

　　第二，人口(kǒu)迁移导(dǎo)致(zhì)经济发展带(dài)来(lái)的新增(zēng)住(zhù)宅需(xū)求旺(wàng)盛(shèng)。

　　中国经(jīng)济板块(kuài)的分化日益(yì)明显，资(zī)源(yuán)和生产要素(sù)逐步(bù)向经济(jì)带、都(dōu)市圈(quān)中心城(chéng)市流入，区域经(jīng)济资源分配的再集中吸引着(zhe)人口流(liú)入。人口(kǒu)迁移势(shì)必涉(shè)及到买房租房，给迁入地(dì)住(zhù)宅市场带来新的增(zēng)量。

　　以浙江省(shěng)为(wèi)例，2021年常住(zhù)人口增(zēng)量为72万，而出生人口为44.9万人，死亡(wáng)人(rén)口为(wèi)38.4万人，自然增加人(rén)口仅(jǐn)为(wèi)6.5万人，其(qí)人口增长主要(yào)受益于人口迁移(yí)。

　　第(dì)三(sān)，老(lǎo)旧小区改善(shàn)性(xìng)需求依(yī)然庞大。

　　从(cóng)2011年(nián)到2020年，自建(jiàn)住(zhù)宅和原公有住宅的(de)家庭拆迁改建最多。自(zì)建房家庭比(bǐ)例从31.5％到21％，下降了10.5个百(bǎi)分点；原(yuán)公有住宅(zhái)家庭比例从12.9％到6.1％，降幅为6.8个(gè)百分点(diǎn)。二(èr)者和（27.1％），再加上其他住宅(zhái)（5％）与(yǔ)家庭住宅建造时间为2000年以前的比例（31.3％）大致相吻合。

　　十(shí)年间新增8473万(wàn)家(jiā)庭户，自建住宅(zhái)和(hé)原(yuán)公有住宅减少了1282万户，住宅(zhái)净需(xū)求增加9755万户。49％的家庭购买商品住宅，21％的家庭购买二手房。在新增住宅需(xū)求中，有7成(chéng)家(jiā)庭购买了商品住宅。租房(fáng)、购买经济适用房和(hé)其他分别(bié)占比18％，3％和9％。未来(lái)随着城中村和(hé)旧城改(gǎi)造(zào)，商品住宅的占比势必会(huì)进一步上升。

　　2000年以(yǐ)前建造的住宅建筑(zhù)面积(jī)还有约81亿(yì)平，涉及城镇家庭约9000万户。破旧的城中村、老公有住宅(zhái)，建筑(zhù)面积小、质量(liàng)低、基础设施(shī)配套差、没有或(huò)少有物业管理(lǐ)，居民追求美好(hǎo)、宜居生活的环(huán)境(jìng)，背后的改(gǎi)善性(xìng)需求有待释放。

　　第(dì)四，“住上更大房(fáng)子(zi)”的(de)改(gǎi)善(shàn)性需求还将有所增(zēng)加。

　　刚需购(gòu)房受限于资金，倾向于中(zhōng)小(xiǎo)户型。已(yǐ)有住宅家庭希望提(tí)高(gāo)生活(huó)品质(zhì)，以小换大、以旧(jiù)换新。2022年底的中央经(jīng)济工作会议明确指出支(zhī)持住(zhù)宅(zhái)改善等消费。

　　OECD国家(jiā)的人均住(zhù)宅间数为(wèi)1.71间，无论(lùn)是否(fǒu)考虑乡村(cūn)住宅因素，中(zhōng)国的人均住宅间(jiān)数(shù)较其他国家依旧(jiù)存在不小差(chà)距。

　　住宅舒适度与经(jīng)济(jì)水平有着(zhe)密切正向联系(xì)。随(suí)着经济发展(zhǎn)水(shuǐ)平的提高(gāo)，中国的人均住宅间数与(yǔ)人(rén)均住宅建筑面(miàn)积(jī)将随之(zhī)增长。

　　如果(guǒ)说过去(qù)二(èr)十年是中国地(dì)产黄金发展期，地产矛盾更多体现为住宅供给存在不足，供需(xū)出现错配，这(zhè)是过去二十年房价快速(sù)上涨基石。那么未来将是住宅质量的供需冲(chōng)突(tū)。房地(dì)产大分化(huà)时代已至，这种分化(huà)不单局(jú)限于城市能级之间差异，优质小区(qū)和(hé)老旧二手房(fáng)之间(jiān)的差异也将越发扩大。

　　风险提示

　　人口普查(chá)数据调查的是人，并不(bù)是针对住宅，因(yīn)此可能存在统(tǒng)计(jì)偏差。商品(pǐn)住宅占(zhàn)比实(shí)际(jì)值可(kě)能偏(piān)低(dī)，其(qí)增(zēng)速可(kě)能超预期。

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