OPPO宣布关停旗下芯片子公司哲库科技，引(yǐn)发了公募REITs扩募风波，如今(jīn)，二(èr)级市场的(de)影(yǐng)响仍(réng)未停歇。

　　Wind数据显示(shì)，5月15日，华安张江光大(dà)园REIT开盘继续延续(xù)此前几日的下跌走势(shì)，午(wǔ)后跌幅(fú)一(yī)度扩(kuò)大，尾盘有所拉升，全(quán)天收跌6.22％，最近3个交易日跌幅超(chāo)过9.69％。

　　此前(qián)，华(huá)安张(zhāng)江光大园REIT曾发布公告(gào)，紧急(jí)回应称，哲库科技是其(qí)扩募拟新购入基础设施(shī)资(zī)产张润大(dà)厦的重要承租方之一，目前未收到哲库科技(jì)及OPPO方(fāng)面关于停止执行(xíng)已签租赁协(xié)议的(de)通(tōng)知。同(tóng)时，在(zài)公告中(zhōng)，华安张江光大(dà)园REIT进一(yī)步表示(shì)，原始(shǐ)权益人将继(jì)续密切(qiè)关注哲库(kù)科技后续情况(kuàng)，积极(jí)做好相关应对。

　　此外，张江(jiāng)REIT拟扩募购入(rù)项目的原(yuán)始权益人相关负(fù)责人也(yě)表示，近期(qī)已同步启动了应(yīng)急预(yù)案，排摸储(chǔ)备租户，积(jī)极(jí)应对哲库提前退租(zū)的(de)可能事项。由于张润大厦(shà)是全(quán)国首批REITs申报扩募项目，公(gōng)司领导高度重视，浦东(dōng)新区国资委(wěi)也高度关注。

　　多位业内人士(shì)表示，华安张江光(guāng)大园REIT近期(qī)市场波动较(jiào)大(dà)，但其实不动产公募REITs项目(mù)短(duǎn)期出租率下跌(diē)并不会从根(gēn)本(běn)上影响其内(nèi)外价值，投资者应理性(xìng)看待。

　　张江光大(dà)园REIT

　　二级市场价格继续波动

　　本(běn)周，OPPO关停旗下芯片子公司哲库(kù)科技的(de)事件继续扰动公(gōng)募(mù)REITs市场。

　　Wind数据显示，5月15日，华安张江(jiāng)光大(dà)园REIT以3.726元的价格(gé)小幅(fú)低(dī)开，此后(hòu)二级市场价格(gé)开始震荡走低，午盘(pán)收跌(diē)6.17％。午后，华安张(zhāng)江光大园REIT跌幅一度(dù)扩大到8.30％，随后价(jià)格有所回升，最终报收3.512元(yuán)，全天跌(diē)幅6.22％。

　　受近期不(bù)利消(xiāo)息影响(xiǎng)，华安张江光大园REIT最近几个交易(yì)日二级市场价格表现(xiàn)欠(qiàn)佳，5月11日以来，3个交(jiāo)易日跌幅达到9.69％，今年以来跌(diē)幅(fú)7.76％。不过，自2021年6月21日上市以来，华安张江光大(dà)园REIT累(lèi)计涨幅超过24％，在全市场公募REITs中位居推动人类社会发展的第一动力是什么 推动人类社会发展的第一动力是生产力前列。

　　从5月15日(rì)公募(mù)REITs市场整体表(biǎo)现上看，目前上(shàng)市的8只产业园区基(jī)础设施REITs中，仅(jǐn)博时招(zhāo)商蛇口(kǒu)产业园(yuán)REIT微幅上涨(zhǎng)，其余(yú)7只均有不同程(chéng)度下跌(diē)，8只产业(yè)园区基础设施REITs5月(yuè)15日平均(jūn)跌幅1.38％。今(jīn)年以(yǐ推动人类社会发展的第一动力是什么 推动人类社会发展的第一动力是生产力)来(lái)平均跌幅5.17％。

　　“此(cǐ)前，张江(jiāng)REIT一(yī)季报中已(yǐ)经披露(lù)张江(jiāng)推动人类社会发展的第一动力是什么 推动人类社会发展的第一动力是生产力光(guāng)大园(yuán)项目出租率有所下降(jiàng)，如今拟扩募(mù)的项目(mù)又遭遇突发事件，因此导致二级(jí)市场价格出现(xiàn)波动。”一(yī)位业内人士分(fēn)析称。

　　不过，在上(shàng)述人(rén)士(shì)看来(lái)，尽管出于风险规避的原因，最近(jìn)几个交易日场内资金有所(suǒ)流出，但是，不动产(chǎn)公募REITs项目短期出租率下跌并不(bù)会从根本上影响其内外价值。

　　他也同时表(biǎo)示，目前随着二级市场价(jià)格下跌，风险也得到一(yī)定释放(fàng)，但是价格涨跌(diē)会受到基本面、情绪(xù)面等(děng)多重因素影响，不好判断价格(gé)是不是已经(jīng)完全触底。

　　此外，还有一位业内人士(shì)表(biǎo)示，今年整(zhěng)体REITs市(shì)场表(biǎo)现低(dī)迷(mí)，不(bù)少产品(pǐn)年(nián)内二级市场跌(diē)幅较大，其实(shí)有些隐含(hán)收益率(lǜ)高的产品具备一定的投资(zī)价值，很适合稳健(jiàn)类投资者。此外(wài)，伴(bàn)随着(zhe)经(jīng)济复苏的步伐，产业园区(qū)、物(wù)流类等REITs产品具备(bèi)一(yī)定的投资价值。

　　先(xiān)锋(fēng)瑞驰私募(mù)基金执行董(dǒng)事高如星(xīng)对此表示，若(ruò)张江园区最终能顺利解决招(zhāo)商，平稳过度对经(jīng)营现金流(liú)没有造成大的影响，“事件性利空(kōng)下调(diào)至得这(zhè)么急、这么深，加上前期本身园区(qū)类资产就回调不少了，这就(jiù)是黄金坑。”不过，他也强调，最终(zhōng)还是落到租金(jīn)收入受不受影(yǐng)响，影响(xiǎng)多大，估计园区会最终解决。

　　张(zhāng)江(jiāng)REIT紧(jǐn)急回应

　　扩募路上(shàng)再(zài)迎接考验

　　5月12日，OPPO宣布关停旗下芯(xīn)片(piàn)子公司哲库(kù)科技。随后5月12日晚，华安(ān)张江光大园REIT发布(bù)公告，紧急回应称，哲库科技是(shì)其(qí)扩(kuò)募拟新(xīn)购入基础设施资产张润大厦(shà)的重要承租方之一，目前未收到(dào)哲库科技及OPPO方面关于停止执行已签租赁协议的通知。同时，在公(gōng)告中(zhōng)，华(huá)安(ān)张江光大园REIT进一步表示，原始权益人将继续密切关注哲库科技后续情况，积(jī)极做好(hǎo)相(xiāng)关应(yīng)对(duì)。

　　此前，张江REIT因(yīn)其一季报中披露的张(zhāng)江光大园(yuán)项目出租(zū)率下降事项，一度二(èr)级市场价格出现回落(luò)。在随后召开的业绩(jì)说明会中(zhōng)管理人就相关事项进行了(le)解释(shì)说(shuō)明(míng)，市场信心(xīn)得到(dào)了一定提振，二级市场价格表(biǎo)现也趋(qū)于平稳。据(jù)了解，张江 REIT在(zài)5月11日召开的线上和线下的扩募说(shuō)明会上，运营团(tuán)队(duì)表(biǎo)示了对张江光(guāng)大园项目(mù)的信(xìn)心，预计签署(shǔ)意(yì)向书和合同谈判中的储备(bèi)租户正常转化后，项目(mù)出租率将得到回升。没想(xiǎng)到仅(jǐn)过了不到三周的时间，张江(jiāng)REIT的(de)扩募之路又(yòu)迎来了新(xīn)的考验。

　　因张江(jiāng)REIT的上述公(gōng)告引起了市(shì)场各方(fāng)的广泛关注(zhù)，张(zhāng)江REIT拟(nǐ)扩(kuò)募购入项目的原始权(quán)益人(rén)相关负责人坦(tǎn)言，事(shì)发突然确实始料未及(jí)，在获(huò)悉OPPO关(guān)停哲库科(kē)技(jì)消息的(de)第(dì)一(yī)时间即奔赴现(xiàn)场进行了(le)沟通和核实工作，并(bìng)同步启动(dòng)了(le)应(yīng)急(jí)预案，排摸储备租户(hù)，积极应(yīng)对(duì)哲库(kù)提前(qián)退租(zū)的可能事项。由于张润(rùn)大厦是全(quán)国首批REITs申报(bào)扩募项目，公司领导高度重视，据悉新区国资委(wěi)也(yě)高度关注。

　　当谈及储(chǔ)备租户情况，相关(guān)负(fù)责人(rén)介绍说(shuō)，目前储备租户还是比较(jiào)丰富的，覆(fù)盖了芯片测(cè)试、人工智能(néng)、航天产业、信息技术等产业(yè)客户(hù)，租(zū)赁意向面积超过了2万方。从意(yì)向(xiàng)储备转化为实际租户(hù)需要(yào)一些时间。

　　“我(wǒ)们正(zhèng)在着手通过(guò)签署(shǔ)租赁意向书来(lái)尽快(kuài)锁定一(yī)些(xiē)重要租户。虽然收了(le)三个月履约保(bǎo)证金(jīn)给了我们(men)一些空间，但本(běn)着对首(shǒu)批扩募、对市场负责的态(tài)度，我们肯定要(yào)全力与时间(jiān)赛跑，把这(zhè)些面积在短(duǎn)期内完(wán)成去化。”相关(guān)负责人说道。

　　张江REIT已持有的同区域的张江光大园项(xiàng)目一季度末也有将近30％的(de)空置率，原始(shǐ)权益人有那么多储(chǔ)备租户，之前(qián)的(de)空置(zhì)率为何(hé)未(wèi)能得到解决。

　　对此(cǐ)相关(guān)负责人解(jiě)释(shì)，张江光大(dà)园一直(zhí)以(yǐ)来都(dōu)坚持以市场化运营为(wèi)导向，历(lì)史(shǐ)运营表现稳定，租户的调租和换租都属于正常情况，而这次(cì)项目的大租户退租(zū)正(zhèng)好发生在(zài)市场活(huó)跃(yuè)度的短(duǎn)期(qī)低点，目前市场情况(kuàng)已有所好(hǎo)转。在看(kàn)到(dào)出(chū)租(zū)率下滑情况没(méi)有(yǒu)得到及(jí)时修(xiū)复后，张江(jiāng)这边也作了一(yī)定的资源调配和倾斜，引入了一些储备租户。

　　另外，张润(rùn)大厦和张江光(guāng)大园项目在(zài)给(gěi)租户的(de)分隔空间(jiān)、交(jiāo)付标准、租金水平等方(fāng)面也有一(yī)些差(chà)异化，张润大厦多是两千多平(píng)的大平层，楼(lóu)的(de)成新度(dù)高一(yī)些，单(dān)价(jià)也贵一(yī)些，张江(jiāng)光大园(yuán)单层(céng)以一千平(píng)的(de)面积为主，还有(yǒu)一些独(dú)栋形态的物业。租户自身也会有诉(sù)求，也(yě)会根据自身(shēn)需求(qiú)和预算挑选区(qū)域内的不同(tóng)物业。

　　“如果(guǒ)扩募完成以后(hòu)，新老资产的管理人(rén)都变成(chéng)了(le)一家，后续我们在资源共享和联合营销方(fāng)面能更加(jiā)充(chōng)分发挥(huī)协(xié)同效应，相信可以做得更好。”上述负责人补充说(shuō)道(dào)。

　　最后谈(tán)及对(duì)于张江REIT的定位和展望，相关负责(zé)人表示，张江集(jí)团和张江高(gāo)科目前在(zài)管资产约五(wǔ)百万方(fāng)，还有一些其(qí)他在开发的储备项目，这些都将成为张江REIT实(shí)现(xiàn)打造张(zhāng)江(jiāng)园区产(chǎn)业空(kōng)间资(zī)产上市平台目标的坚实后盾和储备资源(yuán)。“我们非常重(zhòng)视张江REIT这个资本平台(tái)和它未来的发(fā)展。”相关负责(zé)人表示(shì)，“这次扩募是我们实现(xiàn)基金扩容(róng)的第一步，也(yě)是(shì)至关重要的一步(bù)，眼(yǎn)下我(wǒ)们可(kě)能面临(lín)了(le)一些突发(fā)情况需要解决，但(dàn)是这和我们在张江科学城这三十年建(jiàn)设(shè)发展过程中所经历的相比，只能算是一个非常小的插曲。我们有信心(xīn)排(pái)除万难(nán)，尽一切可能化解当前突发(fā)事件的所(suǒ)有负(fù)面(miàn)影响，维持预期(qī)和市(shì)场(chǎng)的(de)信心。”

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