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现在女性多少岁可以领养老金 领养老金的年龄是多少

现在女性多少岁可以领养老金 领养老金的年龄是多少 寻找“最后的赢家”是房地产α机会之一,三道红线等指标成重要参考

  “现在(zài)的房地产很难(nán)再出现像(xiàng)过(guò)去十(shí)年的(de)系统性行情。”思睿集团(tuán)合伙人、首席经济学家洪(hóng)灏向《红周刊》表示,房地产行业分化(huà)的愈加明显,让机构和投资者的关注度从板块(kuài)向单(dān)个标的转移(yí)。上海利檀投资(zī)董事(shì)长陈昊扬(yáng)向《红周刊(kān)》指(zhǐ)出,从行业(yè)来(lái)看,无论是业绩,还(hái)是估值,房地(dì)产(chǎn)都已经双杀(shā)到(dào)了最底部,而且是(shì)反复地杀到了底(dǐ)部(bù),再往下的空间已经不(bù)大了(le)。

  三道红线等指标

  成挖掘个股阿尔(ěr)法重要(yào)参考

  那么如何寻找(zhǎo)房(fáng)地(dì)产个(gè)股的(de)阿尔法呢?

  洪灏提(tí)醒(xǐng),在房地产赛道中进(jìn)行(xíng)选择,需要非(fēi)常小心,避免选了(le)半天,标的公司出现(xiàn)爆雷的情况。除此之外,洪灏(hào)指出(chū),需要(yào)满足以下三(sān)个基准(zhǔn):有大的(de)国资背(bèi)景(jǐng)的、杠杆(gān)率较(jiào)低的、此前没(méi)有(yǒu)踩过红线(xiàn)的。

  他还表(biǎo)示,如果关注一下今年房地产的开发资金来源(yuán),可以(yǐ)发现,其实银行的信贷倾向(xiàng)是(shì)不(bù)太愿意给房企贷款的,房(fáng)企(qǐ)的主(zhǔ)要资(zī)金来源来自新盘(pán)的销售。但今年新房(fáng)的销售(shòu)情况相(xiāng)较(jiào)一般。再关注一下,哪些房企能从银行拿到钱,其实主要还是那些有(yǒu)国企(qǐ)背景(jǐng)的房企,民营房企(qǐ)相对比较困难,所以整个行业出现了一个很(hěn)明显的(de)分(fēn)化,无论是在销(xiāo)售,还是(shì)融资等各个(gè)方面(miàn)都非常明显。现在有国资背(bèi)景(jǐng)的房企在资本市场表现相对较好,但没有国(guó)资背景的民营(yíng)房(fáng)企(qǐ)股(gǔ)价大多表现很(hěn)一般。

  陈昊扬则向《红周(zhōu)刊》表(biǎo)示,在(zài)房地产行业内,我们(men)的逻辑是,“寻找最(zuì)后的赢(yíng)家”。而具体(tǐ)到(dào)如何挖掘,我们(men)会特别重视企业的成本优势,更具体一点(diǎn),就(jiù)是它的净借贷水平(净(jìng)负债率)是不是行业内的最(zuì)低水平;利润率是不是行业内最高的(de);融资成本是(shì)否是行业内最(zuì)低的;建安成(chéng)本是否也是业内(nèi)最低的;这些(xiē)都是我(wǒ)们看重的一家(jiā)房(fáng)企的综合成本。

  需要(yào)注意(yì)的是,能够(gòu)同时满足上(shàng)述条件的房企并不(bù)多。即便是(shì)在(zài)国(guó)央企中(zhōng),仍(réng)有部分房(fáng)企(qǐ)出(chū)现(xiàn)了“三道红线”的“踩线”情况,且(qiě)有逐渐恶化的趋势。以A股为例,《红(hóng)周刊》根据(jù)Wind数据整理发现(xiàn),截(jié)至2022年末,天房发展(zhǎn)、陆家嘴、格力(lì)地产、西藏(cáng)城(chéng)投、中交地产、中(zhōng)国武夷(yí)等国央(yāng)企“三道红线”全踩。

  除此之外,城(chéng)建(jiàn)发展(zhǎn)、京投发展、光明地(dì)产(chǎn)、云南城(chéng)投、首开(kāi)股份、珠江股份、城投控(kòng)股等国(guó)央(yāng)企房企也踩了“三道红线”中的两条。

  2022年激进扩(kuò)张房企

  需警惕其重蹈覆辙

  不难看出,即便是有着(zhe)较(jiào)稳(wěn)健特色的(de)国央企房企,其财务指标称得上(shàng)完(wán)全健康(kāng)的仍是少数。而更(gèng)加值得注意的是,在2022年,不少(shǎo)国企(qǐ),甚至地方国(guó)企(qǐ)开始大举扩张。而这无疑又进一步考验着国央企的资金链情况(kuàng)。

  对房企而(ér)言,扩张速(sù)度(dù)的张弛有度尤为(wèi)重要,节奏把握准确,有(yǒu)助于房企储备优质“弹药”;但过(guò)于乐(lè)观的(de)预判未来市场,以(yǐ)及过于激(jī)进的扩张拿地节奏(zòu)也有可(kě)能让房企重蹈(dǎo)此前的高杠杆覆(fù)辙。

  陈昊扬以(yǐ)其配置的一(yī)家(jiā)房企进行举例,它从2018年开始到(dào)2021年,连续4年(nián)的净借贷比例都(dōu)维持(chí)在33%左右,完全(quán)没有增加(jiā)杠杆比例。而到(dào)2022年,这家房企明显感觉到(dào)机会来了,其开始在一线城市(shì)进(jìn)行大(dà)举拿地,净负债(zhài)率也由(yóu)此前(qián)的(de)33%左右水(shuǐ)准提高到45%左(zuǒ)右(yòu),涨(zhǎng)了接近三(sān)分(fēn)之一(yī)。与此同时,该房企新购入地块也实现(xiàn)了快(kuài)速(sù)的(de)开盘利用率,预(yù)计今年(nián)会(huì)有更多的楼盘入市。像这类企业就符合“最(zuì)后的赢家”的(de)特点。一方面,在于它本身(shēn)储(chǔ)备了很多弹药,去年拿地超1000亿元,且(qiě)其中一半在一(yī)线(xiàn)城市,另外一半也(yě)主要集中在强二线和二(èr)线城市;另一方(fāng)面(miàn),它的扩张是有节制地(dì)扩张(zhāng)。

  陈(c现在女性多少岁可以领养老金 领养老金的年龄是多少hén)昊扬同样(yàng)提醒道,与之相反,有些房企的扩张速(sù)度让(ràng)人感(gǎn)觉又回到了(le)2016年(nián)、2017年,或者(zhě)说看到了2016年~2020年期间扩张(zhāng)的民营企业的(de)影子。虽然说,见(jiàn)到机(jī)会时要出手(shǒu),但出手的章法仍(réng)要(yào)小心(xīn),如果负(fù)债率扩张得(dé)太快,但未来的两年市(shì)场没有想象得那(nà)么(me)好(hǎo),可能(néng)会重蹈覆辙。

  那么(me)如(rú)何来衡量一家(jiā)房(fáng)企的扩张速度是否激进(jìn)?陈昊扬向《红周刊》表(biǎo)示,主要还是看(kàn)房企的净负债(zhài)率水平(píng),在我看来,这(zhè)个比例如果超过(guò)60%,就(jiù)是扩张得过于快速了(le)。

  不难看(kàn)出,这一(yī)标准要比“三道红线”对(duì)房企的净(jìng)负债(zhài)率要求不得高于100%要更加严格(gé)。陈(chén)昊(hào)扬解(jiě)释,当前(qián)房(fáng)地产(chǎn)行业的复苏(sū)速度(dù)并(bìng)没有那么快,所以(yǐ)要(yào)规(guī)避公司净负(fù)债率提(tí)高到(dào)一个比较危险(xiǎn)的水平(píng)。

  《红周刊》对在2022年拿地较积极的房(fáng)企梳理发现,中交地(dì)产(chǎn)、中国金茂、华发股份(fèn)、越(yuè)秀地产、绿城中国(guó)、保利发展(zhǎn)等房企2022年净(jìng)负(fù)债率都在(zài)60%之上。其中,中交(jiāo)地(dì)产净负债率持续居高不(bù)下,在2020年(nián)至(zhì)2022年(nián)期(qī)间,依(yī)次(cì)为317.70%、284.61%、280.23%。

  与(yǔ)之形成鲜(xiān)明对比的(de)是,华润(rùn)置地、中国海外发(fā)展(zhǎn)、万科(kē)A、滨(bīn)江集团、招商蛇口、龙(lóng)湖集团(tuán)等(děng)房企在(zài)践(jiàn)行较积(jī)极的拿地策略的同(tóng)时,也较好地控制了公司(sī)的扩(kuò)张速度与净负债率水平(见(jiàn)附表)。

  寻找“最后(hòu)的赢家”是房地(dì)产α机会(huì)之一,三(sān)道红线等(děng)指标成重要参考

  滨江集团等(děng)个别民营房企

  或具备(bèi)“最后(hòu)赢家”的(de)黑马特(tè)质

  陈昊扬指出,实(shí)际上(shàng),他(tā)们是以同(tóng)一筛选标准来看国(guó)央(yāng)企与(yǔ)民(mín)营(yíng)房(fáng)企(qǐ),但(dàn)在各维(wéi)度(dù)的(de)实际表现上,国央企确实会(huì)更胜(shèng)一(yī)筹(chóu)。如(rú)国央企的(de)融资成本更低,融(róng)资渠道也更顺畅,能够(gòu)做到想融就融(róng),这样,国央企自然而(ér)然(rán)就具有天然优势。

  虽然对比(bǐ)民营(yíng)房企,机构更加看好(hǎo)国(guó)央企(qǐ),但这也(yě)并不意味(wèi)着,民营(yíng)企业中就没(méi)有“黑马”的存在。

  据《红周刊》梳理发现,仍有少数民营房企同样受到机构的青睐。比(bǐ)如,根据2023年一季报,滨江集团(tuán)的十大(dà)流通股东中新进了“中国工商(shāng)银行股份有限公司-景顺长城(chéng)中国回报灵活配置混(hùn)合(hé)型证券投资(zī)基金”“全国社保基金一一六(liù)组合”等。

  除此之外,自2021年开始,百亿私募珠海阿巴(bā)马资产管理有限公司就长期持有滨江集(jí)团。根据一(yī)季报,该资产公司的几只产品合计持(chí)有滨江集团9543万股,约占流通A股的3.56%。

  滨(bīn)江集团的(de)受(shòu)青(qīng)睐,和其(qí)自身的基本面表现存在(zài)一定关系。2020年以来(lái)的近三(sān)年(nián)时间,房(fáng)地产(chǎn)市(shì)场(chǎng)整体(tǐ)在走“下坡路”,但作为杭(háng)州(zhōu)本土房(fáng)企的滨(bīn)江集团仍(réng)是表现(xiàn)出较强的(de)韧劲(jìn),2020年以来,滨江集团在(zài)业绩表现、销售规模、新增土储、股价(jià)表现等多维度都表现了较(jiào)强的(de)增长势头。

  业绩方面,2020年~2022年期间(jiān),滨(bīn)江集(jí)团(tuán)扣非归(guī)母净(jìng)利(lì)润依次为21.27亿元、29.87亿元、37.22亿(yì)元(yuán);依次实现同比增长32.74%、40.40%、24.60%。而根据近期发布(bù)的2023年(nián)一季报,今(jīn)年一季度,滨江集团更是实现了扣非归母(mǔ)净利润(rùn)5.41亿元,同比增长(zhǎng)134.07%。

  在房地产(chǎn)“青铜时(shí)代”仍能保持自身业绩的持续(xù)增长(zhǎng),和滨(bīn)江集团扎根杭州的战略布局关(guān)系密切(qiè)。根据2022年年(nián)报,滨(bīn)江(jiāng)集团有近七成(chéng)营收来自杭州(zhōu)地区(qū),而在2021年(nián),杭(háng)州地区的营收比重只占到近(jìn)六成。近三(sān)年持(chí)续稳(wěn)居杭州房企(qǐ)销售排(pái)名第一。

  与此(cǐ)同(tóng)时(shí),滨江集团在杭州的土储补充同(tóng)样(yàng)较为积极,根(gēn)据诸葛找房、住在杭(háng)州网数据显示(shì),2020年、2021年、2022年在杭拿地金额依次为404.6亿元(yuán)、237.1亿(yì)元(yuán)、479.4亿元(yuán),同(tóng)样持续(xù)稳居杭州的本土第一。

  而滨江集(jí)团在(zài)杭州的较突(tū)出表现,也(yě)让(ràng)滨江集团的房企排名迅速提升。到2023年,滨江(jiāng)集团的房企(qǐ)排名已冲进(jìn)前十(shí),根据中指(zhǐ)数据,2023年前4月,滨江集团(tuán)实(shí)现销售额607.3亿元,位列(liè)房企第九位。

  值(zhí)得注意的(de)是,2020年至今,滨(bīn)江集团股价翻了超一(yī)倍以(yǐ)上,而近期,滨江集团(tuán)更是迎来多家机构的集中(zhōng)调(diào)研(yán)。滨江集(jí)团发布公告表示,公司于(yú)5月10日接受了(le)信达证券、金(jīn)鹰基金、建信养老、新(xīn)华养老等18家机构(gòu)调(diào)研。

  产业链布局重(zhòng)点(diǎn)移至存(cún)量赛道

  机构在下(xià)游家纺、家居、物业觅α

  实(shí)际(jì)上房地产开发只是房地产产业链上的中游环节,其上游主要为钢铁、水泥、建材、玻纤等(děng)材(cái)料供应商,而下游应(yīng)用行业主(zhǔ)要包括中(zhōng)介服务、家用电器、物业(yè)管理、家居(jū)用品。综合《红周刊(kān)》的(de)采访,房地产开(kāi)发环节(jié)与上游材(cái)料端(duān)息息相关,新(xīn)盘开工不足导致上游(yóu)不(bù)被看好,机构寻(xún)觅个股阿尔(ěr)法的思路(lù)渐渐移至(zhì)下游(yóu)。“中(zhōng)国房地产(chǎn)行业(yè)在进入存(cún)量(liàng)房时代,所以对(duì)地(dì)产(chǎn)产(chǎn)业(yè)链,尤其是偏(piān)消费属(shǔ)性的家装(zhuāng)家居领域,我(wǒ)们相对看好,因为居民(mín)保(bǎo)有的住房规模越来(lái)越(yuè)大,随着时(shí)间的增(zēng)加,内装更(gèng)新的需求也会越来越多。美国过去(qù)的数据充分说明了这一点,在新(xīn)房销售见顶(dǐng)之后,家具(jù)消(xiāo)费的增(zēng)长却一直都(dōu)很好。对于地产产业链(liàn),我们(men)相对看好和内装相关的行(xíng)业(yè),例如(rú)消费建材、家居装饰等。”万家基金人士表示(shì)。

  而(ér)根据《红周刊》对(duì)下游细(xì)分中相关(guān)赛道龙头年(nián)内表现的统计,目前暂(zàn)居前两位的都(dōu)是(shì)来自(zì)家(jiā)纺赛道的(de)公(gōng)司,它(tā)们(men)分别(bié)是(shì)富安娜和水星家纺,特别是前者在(zài)月线(xiàn)连收七(qī)根阳线的基础上,年内迄今涨(zhǎng)幅(fú)已经(jīng)逼(bī)近30%。

  以前者(zhě)为(wèi)例,富安娜主(zhǔ)要从事纺(fǎng)织(zhī)家(jiā)居、现在女性多少岁可以领养老金 领养老金的年龄是多少睡眠家居(jū)、生活类产品的研发(fā)、设计、生产(chǎn)及(jí)销(xiāo)售(shòu),旗(qí)下拥(yōng)有原创“富安娜”“VERSAI 维莎(shā)”“馨而(ér)乐(lè)”和“酷奇智”自有(yǒu)品牌。第一(yī)季度报告显示,报告期内(nèi),富(fù)安娜实现营业(yè)收入(rù)约6.2亿元,同比减少7.57%;不(bù)过实现(xiàn)归属于上市公司股东(dōng)的净利润约1.11亿元,同比增(zēng)长5.28%。

  而从上市公司一季报的(de)十大(dà)流通股股东来(lái)看,能够发现(xià现在女性多少岁可以领养老金 领养老金的年龄是多少n)该股早已成为基金(jīn)重仓股的天下,彼时包括公募的(de)中欧(ōu)价(jià)值发现、中欧潜力价值、工银瑞(ruì)信灵动价值(zhí)、宝盈(yíng)新价值(zhí)和私(sī)募的明河2016,都在其中(zhōng)出(chū)现,占(zhàn)据(jù)了(le)半壁(bì)江(jiāng)山。需要强调的是,中(zhōng)欧的两只基金(jīn)都(dōu)是价值派基金经理曹名长在(zài)管的产品,首季其同(tóng)时重仓的房(fáng)地产产(chǎn)业链(liàn)股票还有(yǒu)金地集团和大亚圣象(xiàng)。

  对比而言,前几年曾经(jīng)风光一时的家居板块也因疫情、消(xiāo)费复(fù)苏进(jìn)程缓慢等多因素一度沉寂,不过好在困境反转露出曙光,家居板(bǎn)块中年内(nèi)表(biǎo)现最好的是志邦家(jiā)居。同(tóng)一时(shí)间段(duàn),该股年(nián)内(nèi)上涨已经超(chāo)过23%,从业绩来看(kàn),无(wú)论是营收(shōu)还是归母(mǔ)净利润(rùn),公(gōng)司都(dōu)实现了同比双升。

  从公司的十大流(liú)通股股东(dōng)来(lái)看(kàn),《红周刊》发现广发基金经理罗洋(yáng)慧(huì)眼(yǎn)独具,一季报中他管(guǎn)理的广发策(cè)略优选和广发安宏回报均增加了持股,而这两只产品也成为志邦(bāng)家(jiā)居十大流通股(gǔ)股(gǔ)东中仅有的两只公募。有意(yì)思的是,他(tā)似乎对于定制(zhì)家居类标(biāo)的情(qíng)有(yǒu)独钟(zhōng),在另(lìng)一家赛(sài)道(dào)公司(sī)金牌橱柜中(zhōng),他管理的(de)全部三(sān)只产品均登榜十大流通(tōng)股股(gǔ)东,其(qí)也成为他的独(dú)门重仓股。

  除去(qù)家居家纺(fǎng)外,下游的物业股也(yě)越来越(yuè)被机构所(suǒ)青睐,不过这类标的(de)大多在香港上市,如何(hé)选择成(chéng)为难题。对此,前述上海公募基金(jīn)经理举(jǔ)例分析(xī):“物业服务(wù)不是一个(gè)高(gāo)毛利的行业,挣(zhēng)钱很辛苦,我选公司(sī)还是(shì)希望挣的是市(shì)场化应该挣的钱(qián),以(yǐ)我(wǒ)曾经买的绿城服(fú)务为例,它(tā)在(zài)中高端(duān)楼盘占比(bǐ)是比较(jiào)高的,每(měi)年到期的(de)合同里提价(jià)成功率(lǜ)在30%~40%。它能做到滚动的(de)大部分(fēn)项(xiàng)目(mù)到期之后,经过两三轮(lún)合(hé)同周期还(hái)能(néng)做到产品提价(jià)。”

  “行业(yè)里真(zhēn)正能做到产(chǎn)品(pǐn)提价(jià)的公司(sī)很(hěn)少(shǎo),因为物业公司很(hěn)容易一开始是挣(zhēng)钱的,后(hòu)面因为保安这些固定人员(yuán)成本的(de)年度增长,不过服务没有特别好(hǎo),客户没有那么满(mǎn)意,能(néng)做到提价难度是非常大(dà)的(de)。但是该(gāi)公司能在业内做到到期(qī)之(zhī)后提价(jià)率比较高(gāo),这(zhè)跟它的定位和(hé)比较好的服务是有(yǒu)关系的(de)。”他进一步强调。

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