“现在(zài)的房地产很难(nán)再出现像(xiàng)过(guò)去十(shí)年的(de)系统性行情。”思睿集团(tuán)合伙人、首席经济学家洪(hóng)灏向《红周刊》表示，房地产行业分化(huà)的愈加明显，让机构和投资者的关注度从板块(kuài)向单(dān)个标的转移(yí)。上海利檀投资(zī)董事(shì)长陈昊扬(yáng)向《红周刊(kān)》指(zhǐ)出，从行业(yè)来(lái)看，无论是业绩，还(hái)是估值，房地(dì)产(chǎn)都已经双杀(shā)到(dào)了最底部，而且是(shì)反复地杀到了底(dǐ)部(bù)，再往下的空间已经不(bù)大了(le)。

　　三道红线等指标

　　成挖掘个股阿尔(ěr)法重要(yào)参考

　　那么如何寻找(zhǎo)房(fáng)地(dì)产个(gè)股的(de)阿尔法呢？

　　洪灏提(tí)醒(xǐng)，在房地产赛道中进(jìn)行(xíng)选择，需要非(fēi)常小心，避免选了(le)半天，标的公司出现(xiàn)爆雷的情况。除此之外，洪灏(hào)指出(chū)，需要(yào)满足以下三(sān)个基准(zhǔn)：有大的(de)国资背(bèi)景(jǐng)的、杠杆(gān)率较(jiào)低的、此前没(méi)有(yǒu)踩过红线(xiàn)的。

　　他还表(biǎo)示，如果关注一下今年房地产的开发资金来源(yuán)，可以(yǐ)发现，其实银行的信贷倾向(xiàng)是(shì)不(bù)太愿意给房企贷款的，房(fáng)企(qǐ)的主(zhǔ)要资(zī)金来源来自新盘(pán)的销售。但今年新房(fáng)的销售(shòu)情况相(xiāng)较(jiào)一般。再关注一下，哪些房企能从银行拿到钱，其实主要还是那些有(yǒu)国企(qǐ)背景(jǐng)的房企，民营房企(qǐ)相对比较困难，所以整个行业出现了一个很(hěn)明显的(de)分(fēn)化，无论是在销(xiāo)售，还是(shì)融资等各个(gè)方面(miàn)都非常明显。现在有国资背(bèi)景(jǐng)的房企在资本市场表现相对较好，但没有国(guó)资背景的民营(yíng)房(fáng)企(qǐ)股(gǔ)价大多表现很(hěn)一般。

　　陈昊扬则向《红周(zhōu)刊》表(biǎo)示，在(zài)房地产行业内，我们(men)的逻辑是，“寻找最(zuì)后的赢(yíng)家”。而具体(tǐ)到(dào)如何挖掘，我们(men)会特别重视企业的成本优势，更具体一点(diǎn)，就(jiù)是它的净借贷水平（净(jìng)负债率）是不是行业内的最(zuì)低水平；利润率是不是行业内最高的(de)；融资成本是(shì)否是行业内最(zuì)低的；建安成(chéng)本是否也是业内(nèi)最低的；这些(xiē)都是我(wǒ)们看重的一家(jiā)房(fáng)企的综合成本。

　　需要(yào)注意(yì)的是，能够(gòu)同时满足上(shàng)述条件的房企并不(bù)多。即便是(shì)在(zài)国(guó)央企中(zhōng)，仍(réng)有部分房(fáng)企(qǐ)出(chū)现(xiàn)了“三道红线”的“踩线”情况，且(qiě)有逐渐恶化的趋势。以A股为例，《红(hóng)周刊》根据(jù)Wind数据整理发现(xiàn)，截(jié)至2022年末，天房发展(zhǎn)、陆家嘴、格力(lì)地产、西藏(cáng)城(chéng)投、中交地产、中(zhōng)国武夷(yí)等国央(yāng)企“三道红线”全踩。

　　除此之外，城(chéng)建(jiàn)发展(zhǎn)、京投发展、光明地(dì)产(chǎn)、云南城(chéng)投、首开(kāi)股份、珠江股份、城投控(kòng)股等国(guó)央(yāng)企房企也踩了“三道红线”中的两条。

　　2022年激进扩(kuò)张房企

　　需警惕其重蹈覆辙

　　不难看出，即便是有着(zhe)较(jiào)稳(wěn)健特色的(de)国央企房企，其财务指标称得上(shàng)完(wán)全健康(kāng)的仍是少数。而更(gèng)加值得注意的是，在2022年，不少(shǎo)国企(qǐ)，甚至地方国(guó)企(qǐ)开始大举扩张。而这无疑又进一步考验着国央企的资金链情况(kuàng)。

　　对房企而(ér)言，扩张速(sù)度(dù)的张弛有度尤为(wèi)重要，节奏把握准确，有(yǒu)助于房企储备优质“弹药”；但过(guò)于乐(lè)观的(de)预判未来市场，以(yǐ)及过于激(jī)进的扩张拿地节奏(zòu)也有可(kě)能让房企重蹈(dǎo)此前的高杠杆覆(fù)辙。

　　陈昊扬以(yǐ)其配置的一(yī)家(jiā)房企进行举例，它从2018年开始到(dào)2021年，连续4年(nián)的净借贷比例都(dōu)维持(chí)在33％左右，完全(quán)没有增加(jiā)杠杆比例。而到(dào)2022年，这家房企明显感觉到(dào)机会来了，其开始在一线城市(shì)进(jìn)行大(dà)举拿地，净负债(zhài)率也由(yóu)此前(qián)的(de)33％左右水(shuǐ)准提高到45％左(zuǒ)右(yòu)，涨(zhǎng)了接近三(sān)分(fēn)之一(yī)。与此同时，该房企新购入地块也实现(xiàn)了快(kuài)速(sù)的(de)开盘利用率，预(yù)计今年(nián)会(huì)有更多的楼盘入市。像这类企业就符合“最(zuì)后的赢家”的(de)特点。一方面，在于它本身(shēn)储(chǔ)备了很多弹药，去年拿地超1000亿元，且(qiě)其中一半在一(yī)线(xiàn)城市，另外一半也(yě)主要集中在强二线和二(èr)线城市；另一方(fāng)面(miàn)，它的扩张是有节制地(dì)扩张(zhāng)。

　　陈(c现在女性多少岁可以领养老金 领养老金的年龄是多少hén)昊扬同样(yàng)提醒道，与之相反，有些房企的扩张速(sù)度让(ràng)人感(gǎn)觉又回到了(le)2016年(nián)、2017年，或者(zhě)说看到了2016年～2020年期间扩张(zhāng)的民营企业的(de)影子。虽然说，见(jiàn)到机(jī)会时要出手(shǒu)，但出手的章法仍(réng)要(yào)小心(xīn)，如果负(fù)债率扩张得(dé)太快，但未来的两年市(shì)场没有想象得那(nà)么(me)好(hǎo)，可能(néng)会重蹈覆辙。

　　那么(me)如(rú)何来衡量一家(jiā)房(fáng)企的扩张速度是否激进(jìn)？陈昊扬向《红周刊》表(biǎo)示，主要还是看(kàn)房企的净负债(zhài)率水平(píng)，在我看来，这(zhè)个比例如果超过(guò)60％，就(jiù)是扩张得过于快速了(le)。

　　不难看(kàn)出，这一(yī)标准要比“三道红线”对(duì)房企的净(jìng)负债(zhài)率要求不得高于100％要更加严格(gé)。陈(chén)昊(hào)扬解(jiě)释，当前(qián)房(fáng)地产(chǎn)行业的复苏(sū)速度(dù)并(bìng)没有那么快，所以(yǐ)要(yào)规(guī)避公司净负(fù)债率提(tí)高到(dào)一个比较危险(xiǎn)的水平(píng)。

　　《红周刊》对在2022年拿地较积极的房(fáng)企梳理发现，中交地(dì)产(chǎn)、中国金茂、华发股份(fèn)、越(yuè)秀地产、绿城中国(guó)、保利发展(zhǎn)等房企2022年净(jìng)负(fù)债率都在(zài)60％之上。其中，中交(jiāo)地(dì)产净负债率持续居高不(bù)下，在2020年(nián)至(zhì)2022年(nián)期(qī)间，依(yī)次(cì)为317.70％、284.61％、280.23％。

　　与(yǔ)之形成鲜(xiān)明对比的(de)是，华润(rùn)置地、中国海外发(fā)展(zhǎn)、万科(kē)A、滨(bīn)江集团、招商蛇口、龙(lóng)湖集团(tuán)等(děng)房企在(zài)践(jiàn)行较积(jī)极的拿地策略的同(tóng)时，也较好地控制了公司(sī)的扩(kuò)张速度与净负债率水平（见(jiàn)附表）。

　　滨江集团等(děng)个别民营房企

　　或具备(bèi)“最后(hòu)赢家”的(de)黑马特(tè)质

　　陈昊扬指出，实(shí)际上(shàng)，他(tā)们是以同(tóng)一筛选标准来看国(guó)央(yāng)企与(yǔ)民(mín)营(yíng)房(fáng)企(qǐ)，但(dàn)在各维(wéi)度(dù)的(de)实际表现上，国央企确实会(huì)更胜(shèng)一(yī)筹(chóu)。如(rú)国央企的(de)融资成本更低，融(róng)资渠道也更顺畅，能够(gòu)做到想融就融(róng)，这样，国央企自然而(ér)然(rán)就具有天然优势。

　　虽然对比(bǐ)民营(yíng)房企，机构更加看好(hǎo)国(guó)央企(qǐ)，但这也(yě)并不意味(wèi)着，民营(yíng)企业中就没(méi)有“黑马”的存在。

　　据《红周刊》梳理发现，仍有少数民营房企同样受到机构的青睐。比(bǐ)如，根据2023年一季报，滨江集团(tuán)的十大(dà)流通股东中新进了“中国工商(shāng)银行股份有限公司－景顺长城(chéng)中国回报灵活配置混(hùn)合(hé)型证券投资(zī)基金”“全国社保基金一一六(liù)组合”等。

　　除此之外，自2021年开始，百亿私募珠海阿巴(bā)马资产管理有限公司就长期持有滨江集(jí)团。根据一(yī)季报，该资产公司的几只产品合计持(chí)有滨江集团9543万股，约占流通A股的3.56％。

　　滨(bīn)江集团的(de)受(shòu)青(qīng)睐，和其(qí)自身的基本面表现存在(zài)一定关系。2020年以来(lái)的近三(sān)年(nián)时间，房(fáng)地产(chǎn)市(shì)场(chǎng)整体(tǐ)在走“下坡路”，但作为杭(háng)州(zhōu)本土房(fáng)企的滨(bīn)江集团仍(réng)是表现(xiàn)出较强的(de)韧劲(jìn)，2020年以来，滨江集团在(zài)业绩表现、销售规模、新增土储、股价(jià)表现等多维度都表现了较(jiào)强的(de)增长势头。

　　业绩方面，2020年～2022年期间(jiān)，滨(bīn)江集(jí)团(tuán)扣非归(guī)母净(jìng)利(lì)润依次为21.27亿元、29.87亿元、37.22亿(yì)元(yuán)；依次实现同比增长32.74％、40.40％、24.60％。而根据近期发布(bù)的2023年(nián)一季报，今(jīn)年一季度，滨江集团更是实现了扣非归母(mǔ)净利润(rùn)5.41亿元，同比增长(zhǎng)134.07％。

　　在房地产(chǎn)“青铜时(shí)代”仍能保持自身业绩的持续(xù)增长(zhǎng)，和滨(bīn)江集团扎根杭州的战略布局关(guān)系密切(qiè)。根据2022年年(nián)报，滨(bīn)江(jiāng)集团有近七成(chéng)营收来自杭州(zhōu)地区(qū)，而在2021年(nián)，杭(háng)州地区的营收比重只占到近(jìn)六成。近三(sān)年持(chí)续稳(wěn)居杭州房企(qǐ)销售排(pái)名第一。

　　与此(cǐ)同(tóng)时(shí)，滨江集团在杭州的土储补充同(tóng)样(yàng)较为积极，根(gēn)据诸葛找房、住在杭(háng)州网数据显示(shì)，2020年、2021年、2022年在杭拿地金额依次为404.6亿元(yuán)、237.1亿(yì)元(yuán)、479.4亿元(yuán)，同(tóng)样持续(xù)稳居杭州的本土第一。

　　而滨江集(jí)团在(zài)杭州的较突(tū)出表现，也(yě)让(ràng)滨江集团的房企排名迅速提升。到2023年，滨江(jiāng)集团的房企(qǐ)排名已冲进(jìn)前十(shí)，根据中指(zhǐ)数据，2023年前4月，滨江集团(tuán)实(shí)现销售额607.3亿元，位列(liè)房企第九位。

　　值(zhí)得注意的(de)是，2020年至今，滨(bīn)江集团股价翻了超一(yī)倍以(yǐ)上，而近期，滨江集团(tuán)更是迎来多家机构的集中(zhōng)调(diào)研(yán)。滨江集(jí)团发布公告表示，公司于(yú)5月10日接受了(le)信达证券、金(jīn)鹰基金、建信养老、新(xīn)华养老等18家机构(gòu)调(diào)研。

　　产业链布局重(zhòng)点(diǎn)移至存(cún)量赛道

　　机构在下(xià)游家纺、家居、物业觅α

　　实(shí)际(jì)上房地产开发只是房地产产业链上的中游环节，其上游主要为钢铁、水泥、建材、玻纤等(děng)材(cái)料供应商，而下游应(yīng)用行业主(zhǔ)要包括中(zhōng)介服务、家用电器、物业(yè)管理、家居(jū)用品。综合《红周刊(kān)》的(de)采访，房地产开(kāi)发环节(jié)与上游材(cái)料端(duān)息息相关，新(xīn)盘开工不足导致上游(yóu)不(bù)被看好，机构寻(xún)觅个股阿尔(ěr)法的思路(lù)渐渐移至(zhì)下游(yóu)。“中(zhōng)国房地产(chǎn)行业(yè)在进入存(cún)量(liàng)房时代，所以对(duì)地(dì)产(chǎn)产(chǎn)业(yè)链，尤其是偏(piān)消费属(shǔ)性的家装(zhuāng)家居领域，我(wǒ)们相对看好，因为居民(mín)保(bǎo)有的住房规模越来(lái)越(yuè)大，随着时(shí)间的增(zēng)加，内装更(gèng)新的需求也会越来越多。美国过去(qù)的数据充分说明了这一点，在新(xīn)房销售见顶(dǐng)之后，家具(jù)消(xiāo)费的增(zēng)长却一直都(dōu)很好。对于地产产业链(liàn)，我们(men)相对看好和内装相关的行(xíng)业(yè)，例如(rú)消费建材、家居装饰等。”万家基金人士表示(shì)。

　　而(ér)根据《红周刊》对(duì)下游细(xì)分中相关(guān)赛道龙头年(nián)内表现的统计，目前暂(zàn)居前两位的都(dōu)是(shì)来自(zì)家(jiā)纺赛道的(de)公(gōng)司，它(tā)们(men)分别(bié)是(shì)富安娜和水星家纺，特别是前者在(zài)月线(xiàn)连收七(qī)根阳线的基础上，年内迄今涨(zhǎng)幅(fú)已经(jīng)逼(bī)近30％。

　　以前者(zhě)为(wèi)例，富安娜主(zhǔ)要从事纺(fǎng)织(zhī)家(jiā)居、现在女性多少岁可以领养老金 领养老金的年龄是多少睡眠家居(jū)、生活类产品的研发(fā)、设计、生产(chǎn)及(jí)销(xiāo)售(shòu)，旗(qí)下拥(yōng)有原创“富安娜”“VERSAI 维莎(shā)”“馨而(ér)乐(lè)”和“酷奇智”自有(yǒu)品牌。第一(yī)季度报告显示，报告期内(nèi)，富(fù)安娜实现营业(yè)收入(rù)约6.2亿元，同比减少7.57％；不(bù)过实现(xiàn)归属于上市公司股东(dōng)的净利润约1.11亿元，同比增(zēng)长5.28％。

　　而从上市公司一季报的(de)十大(dà)流通股股东来(lái)看，能够发现(xià现在女性多少岁可以领养老金 领养老金的年龄是多少n)该股早已成为基金(jīn)重仓股的天下，彼时包括公募的(de)中欧(ōu)价(jià)值发现、中欧潜力价值、工银瑞(ruì)信灵动价值(zhí)、宝盈(yíng)新价值(zhí)和私(sī)募的明河2016，都在其中(zhōng)出(chū)现，占(zhàn)据(jù)了(le)半壁(bì)江(jiāng)山。需要强调的是，中(zhōng)欧的两只基金(jīn)都(dōu)是价值派基金经理曹名长在(zài)管的产品，首季其同(tóng)时重仓的房(fáng)地产产(chǎn)业链(liàn)股票还有(yǒu)金地集团和大亚圣象(xiàng)。

　　对比而言，前几年曾经(jīng)风光一时的家居板块也因疫情、消(xiāo)费复(fù)苏进(jìn)程缓慢等多因素一度沉寂，不过好在困境反转露出曙光，家居板(bǎn)块中年内(nèi)表(biǎo)现最好的是志邦家(jiā)居。同(tóng)一时(shí)间段(duàn)，该股年(nián)内(nèi)上涨已经超(chāo)过23％，从业绩来看(kàn)，无(wú)论是营收(shōu)还是归母(mǔ)净利润(rùn)，公(gōng)司都(dōu)实现了同比双升。

　　从公司的十大流(liú)通股股东(dōng)来(lái)看(kàn)，《红周刊》发现广发基金经理罗洋(yáng)慧(huì)眼(yǎn)独具，一季报中他管(guǎn)理的广发策(cè)略优选和广发安宏回报均增加了持股，而这两只产品也成为志邦(bāng)家(jiā)居十大流通股(gǔ)股(gǔ)东中仅有的两只公募。有意(yì)思的是，他(tā)似乎对于定制(zhì)家居类标(biāo)的情(qíng)有(yǒu)独钟(zhōng)，在另(lìng)一家赛(sài)道(dào)公司(sī)金牌橱柜中(zhōng)，他管理的(de)全部三(sān)只产品均登榜十大流通(tōng)股股(gǔ)东，其(qí)也成为他的独(dú)门重仓股。

　　除去(qù)家居家纺(fǎng)外，下游的物业股也(yě)越来越(yuè)被机构所(suǒ)青睐，不过这类标的(de)大多在香港上市，如何(hé)选择成(chéng)为难题。对此，前述上海公募基金(jīn)经理举(jǔ)例分析(xī)：“物业服务(wù)不是一个(gè)高(gāo)毛利的行业，挣(zhēng)钱很辛苦，我选公司(sī)还是(shì)希望挣的是市(shì)场化应该挣的钱(qián)，以(yǐ)我(wǒ)曾经买的绿城服(fú)务为例，它(tā)在(zài)中高端(duān)楼盘占比(bǐ)是比较(jiào)高的，每(měi)年到期的(de)合同里提价(jià)成功率(lǜ)在30％～40％。它能做到滚动的(de)大部分(fēn)项(xiàng)目(mù)到期之后，经过两三轮(lún)合(hé)同周期还(hái)能(néng)做到产品提价(jià)。”

　　“行业(yè)里真(zhēn)正能做到产(chǎn)品(pǐn)提价(jià)的公司(sī)很(hěn)少(shǎo)，因为物业公司很(hěn)容易一开始是挣(zhēng)钱的，后(hòu)面因为保安这些固定人员(yuán)成本的(de)年度增长，不过服务没有特别好(hǎo)，客户没有那么满(mǎn)意，能(néng)做到提价难度是非常大(dà)的(de)。但是该(gāi)公司能在业内做到到期(qī)之(zhī)后提价(jià)率比较高(gāo)，这(zhè)跟它的定位和(hé)比较好的服务是有(yǒu)关系的(de)。”他进一步强调。

未经允许不得转载：惠安汇通石材有限公司 现在女性多少岁可以领养老金 领养老金的年龄是多少