文：任泽平团(tuán)队　　

　　导读

　　是(shì)该取消预售制了(le)。 1月17日召开的全(quán)国(guó)住房(fáng)和城(chéng)乡建(jiàn)设工作会议提(tí)出“有条(tiáo)件(jiàn)的可以进(jìn)行现房销售”，不足一个月时间，已有山东、安徽、河南、四川、广东等(děng)地明确表态，试点现(xiàn)房销售。

　　1、是该(gāi)取消商品房预售制了，用(yòng)你的(de)钱，建你的房子(zi)，还(hái)烂尾了，这是对购(gòu)房者的不公(gōng)平。以后谁(shuí)有钱谁建房，没钱没实力的别建了(le)，不能把包袱(fú)甩给老(lǎo)百姓和(hé)社会(huì)，这是房地产从(cóng)大(dà)开(kāi)发时代步入(rù)高质量发展阶段的(de)必然趋势，也是对(duì)购房老百姓的(de)最大(dà)保护(hù)。98年房改时，全国缺(quē)房(fáng)子，开发商(shāng)缺钱，预售(shòu)制是权宜之计，现在全国套户比超过1，从大开发(fā)进入存(cún)量时代(dài)，对购房民(mín)众不公平的预售制已经过(guò)时了，该取消了，改为现房销售(shòu)。以后一(yī)手交钱，一手交房(fáng)，天经地义。当然二次房改是个技术活，兼顾化解(jiě)停贷、复工保交楼、重组(zǔ)房(fáng)企债务(wù)、恢复(fù)市场信心(xīn)以(yǐ)及长效机制，长效机制四(sì)大关键是推动城市群战略、人(rén)地挂钩、金融中性(xìng)稳(wěn)定和房(fáng)地产税(shuì)。如果按(àn)照经(jīng)济规律办事，中国一定能实现(xiàn)房(fáng)地产(chǎn)软(ruǎn)着(zhe)陆和长(zhǎng)期(qī)平稳健(jiàn)康发展(zhǎn)，跨过这道关，解(jiě)好这(zhè)道世界难题(tí)。

　　2、为什(shén)么要取消预(yù)售制、改(gǎi)为现房销售？大家想想，绝大(dà)部分(fēn)商品是一手交钱(qián)一手交货(huò)，预(yù)售制是对(duì)购买者的单方面不(bù)公平制度，购(gòu)房老百姓几乎(hū)承担(dān)了所有商品不(bù)能交(jiāo)付的风险(xiǎn)。从(cóng)个(gè)人层面看(kàn)，预售制对购房者非常不公平，比如，交房等(děng)待期一般为两年，在此期间，购房者不(bù)仅承担银行利(lì)息，还要承(chéng)担延(yán)迟交房、房屋质量、房产证(zhèng)延(yán)期(qī)办(bàn)理甚至不(bù)能交房的风险(xiǎn)。从行业层面看，预售制(zhì)助推部分房企(qǐ)过度举债、高杠杆扩张，若遇到下(xià)行周期，会引发资金链(liàn)断(duàn)裂、项目搁(gē)置等(děng)系列风险。取消预售制，改(gǎi)为(wèi)现(xiàn)房(fáng)销售，这样(yàng)有助(zhù)于落实中央房住不(bù)炒精神、有助(zhù)于保(bǎo)障(zhàng)购房(fáng)老百姓权益、有助(zhù)于房企(qǐ)稳(wěn)健发展，一举多得，谋划长远(yuǎn)。

　　3、为什么(m料酒可以用白酒替代吗，料酒可以用白酒替代吗e)建(jiàn)议取(qǔ)消(xiāo)预售制度？预售制度怎么来的？国(guó)外什么情况？简(jiǎn)单科普一下：商品房预售(shòu)最早源于(yú)中国香(xiāng)港，俗称卖(mài)楼(lóu)花，卖(mài)期房，是一(yī)种开发商放杠杆的方(fāng)式(shì)。98年房改(gǎi)，由于商品(pǐn)房短缺，房企(qǐ)缺资金，借鉴中国香港，引入了商品房(fáng)预售制(zhì)度(dù)。其(qí)实(shí)，当前世界不少国家存在(zài)预售制。但(dàn)是，重(zhòng)点来了(le)！发(fā)达国家(jiā)一(yī)般有(yǒu)严(yán)格(gé)的监管保障措施(shī)，开发商在项目获(huò)得(dé)政(zhèng)府批准后才可以开(kāi)始销(xiāo)售，买(mǎi)家在购买期(qī)房后并非像中国一样在支(zhī)付完首(shǒu)付款后从银行一次(cì)性贷(dài)款支付剩(shèng)余全部房款，而(ér)是根(gēn)据开发商(shāng)工程进度在完全交(jiāo)房前进行分期支付。所(suǒ)以，预售制度是需(xū)要严格的资(zī)金监管、分期支付(fù)以(yǐ)及违约处罚措(cuò)施作为保障(zhàng)的，如果没有(yǒu)这些保(bǎo)障(zhàng)措施(shī)，一定会触发(fā)风险，对购房(fáng)民众不公平，所以不如借(jiè)机取消预售制(zhì)度，以后改为现房销售。客观讲预售制度有一定历史阶段性，现(xiàn)在中(zhōng)国住房进入存(cún)量时(shí)代，取消预售制(zhì)度有助于降负债降(jiàng)杠杆，不再把烂尾风险甩(shuǎi)给老(lǎo)百(bǎi)姓和社(shè)会，当然这(zhè)需要配套房企债务重(zhòng)组、复工保交(jiāo)楼、恢复市场(chǎng)信心(xīn)和房地产长效机制(zhì)。这是个技术活，只要(yào)坚持(chí)市场化改革，中(zhōng)国一定能化解(jiě)这个难(nán)题，让房地产回(huí)归实(shí)体经(jīng)济(jì)和居住属性，安居乐业。

　　4、简单(dān)讲，如果取消预售制，改为(wèi)现房销售，开发商(shāng)将拼的不是五花八门、眼花缭乱(luàn)、不知(zhī)道能不(bù)能兑(duì)现的(de)营(yíng)销手段，而是所(suǒ)见即所得的过硬的产品质量和诚信，这才(cái)是(shì)对购房(fáng)民众(zhòng)的最根本(běn)最实质的保障，这样将极(jí)大的提升开发(fā)商的(de)建筑质量，实现良币驱逐劣币。所有商业的本质是向(xiàng)善(shàn)，是以客(kè)户为中心，房地产(chǎn)也不能例外，老百姓(xìng)买房子是天大的事，烂(làn)尾毁三代(dài)，好房幸福一家人。从(cóng)这个角度(dù)，取消预售制、实施现房(fáng)销售是实现(xiàn)老百姓安居乐(lè)业、社会(huì)长治久安、行业企业健康发展的(de)重大措施。在当前的情(qíng)况下，取消(xiāo)预售制要结合(hé)稳楼(lóu)市、房(fáng)地产软(ruǎn)着陆(lù)、打通金融(róng)支持当(dāng)期三(sān)好生、新模(mó)式等综合施策。

　　作者十(shí)年前在国(guó)务院发展研究中心(xīn)参与财(cái)税改(gǎi)革(gé)方案研究时，对(duì)预售(shòu)制(zhì)、房地(dì)产税、人地挂钩、金融稳定、房企杠(gāng)杆率等进行过(guò)长期系统(tǒng)的专项研究。（参考(kǎo)后来(lái)形成的专著《房地产周(zhōu)期》）　　

　　目录

　　1 中国(guó)内地商品房(fáng)预售制的前(qián)世今生

　　1.1 起源(yuán)：分层(céng)销售+“按揭”，霍英东创(chuàng)造“卖楼花”模式

　　1.2 住房需求大、供(gōng)给量少，引(yǐn)进“卖楼花”模式，形成(chéng)“中国(guó)内地版预(yù)售制”

　　1.3 预售制推动城市化(huà)进程，但背后潜藏的风险确(què)实存在

　　2 国(guó)际经验(yàn)

　　2.1 美国：交付前预售资(zī)金第(dì)三(sān)方全程监管(guǎn)，交(jiāo)付时开发商凭验收凭证取得房款

　　2.2 德国：可零首(shǒu)付购房，提供(gōng)期房(fáng)烂尾(wěi)险

　　2.3 英国：10％定(dìng)金保险保护机(jī)制，55％-80％房款(kuǎn)交房时支付

　　2.4 日本：为规范期(qī)房交易立法，设置期房预付款保(bǎo)全(quán)措施

　　2.5 新加(jiā)坡：买方资金由(yóu)银行监管，享1年保修期(qī)后(hòu)付尾款

　　3 启示

　　正文(wén)

　　1 中国内(nèi)地商品房(fáng)预(yù)售制的前世今生

　　1.1 起(qǐ)源：分层(céng)销售+“按揭”，霍(huò)英东创(chuàng)造“卖楼花”模(mó)式(shì)

　　二十世纪五十年代在中(zhōng)国香港(gǎng)，楼(lóu)宇出(chū)租是地产行业(yè)盛(shèng)行的(de)方式，但有着转让难、出租资(zī)金周转期长等(děng)问题(tí)，分层销(xiāo)售孕育而生。20世纪50年代，中国香港还未推(tuī)行公共房屋制度，许多人栖(qī)身于(yú)木(mù)屋或者其他临时住(zhù)宅，住(zhù)房的需(xū)求是相(xiāng)当高(gāo)，不过大多数居民的储蓄很少。当时楼(lóu)宇买卖多数以一整(zhěng)栋楼为单位，需要雄(xióng)厚的资金实(shí)力才(cái)能购买。虽然楼宇出租是中国香港(gǎng)地(dì)产行业(yè)盛行的方式，但有着转让难、出租资金周(zhōu)转期长等问题。针对(duì)这(zhè)一系列问题，不少地产商开始探求新(xīn)的方式，如把楼宇契约切开，即(jí)“分(fēn)契”，然后将楼(lóu)宇分层出售。这(zhè)模式一经(jīng)推行，购买楼宇的市民(mín)数量有所增加，开发商资金周转加快。

　　在(zài)分(fēn)层出售的(de)基础上，将(jiāng)“按揭”模(mó)式引入房(fáng)地产销售，霍英东(dōng)创造“卖楼(lóu)花”模式。1953年底(dǐ)霍英东(dōng)创(chuàng)办立信置业(yè)有限公司，凭借商业直觉和(hé)多年经营杂(zá)货(huò)铺、海上驳运业务的经验(yàn)，对于商(shāng)品(pǐn)流通、资金周转有(yǒu)着独到的见解，在努力寻求方(fāng)法加快(kuài)自(zì)身资金(jīn)周转。当时其在购下九龙的一块地盘后，除了分层出售(shòu)、还印(yìn)发售楼(lóu)说明书，上有文字详尽说(shuō)明楼宇(yǔ)的地势环境、建筑材料、分(fēn)层价格(gé)、订购方法(fǎ)等。此外，“卖楼花(huā)”是另外一个亮点，即先收(shōu)取买家的(de)订金，采用类似租金的分期付(fù)款(kuǎn)形(xíng)式，等新楼落(luò)成时，收(shōu)齐买家(jiā)的(de)钱，买(mǎi)家就拥有了自己(jǐ)的房产。这种方式减轻了民众购房的资金压力，加速(sù)了(le)房(fáng)屋的建造和销售(shòu)，也解决(jué)了制造商的资(zī)金问题(tí)，降低投(tóu)资风险，在当时可(kě)谓是“双(shuāng)赢”的举措。“预售楼花(huā)+分期付款(kuǎn)”的销售模式成为当时中国香港房地产市场的一(yī)大特色，纵(zòng)观中国香港房地产市场的改革，“卖楼花”模式(shì)高(gāo)效率地解决(jué)了核心的(de)住房供(gōng)不(bù)应求的问题，使房市(shì)发展进入(rù)新阶段(duàn)。

　　预售楼花模式推(tuī)动(dòng)了(le)中国香港楼市几十(shí)年繁荣(róng)，但期(qī)间(jiān)也出现过“烂尾楼(lóu)”的情况(kuàng)，但监(jiān)管(guǎn)部门不断完善、规范化，建立健全的监管机制，促进市场健康发展。例如，1960年，位于大角(jiǎo)咀(jǔ)的一个楼盘因(yīn)建筑费用超支(zhī)停(tíng)工，出现“烂尾”情(qíng)况。在1961年后，中国香港管理部门提(tí)升了对(duì)于预售楼花制度的监管，即要(yào)求开发商在预售前，确保地价款已经全(quán)部支(zhī)付，还(hái)要证明(míng)自身有(yǒu)资金等能(néng)力把(bǎ)项目完(wán)成，资金需放入(rù)律(lǜ)师所托管，支取(qǔ)时需律(lǜ)所和建筑师的核准(zhǔn)。为(wèi)了防止开发商、律(lǜ)所(suǒ)、建筑(zhù)师等造假，套取监管(guǎn)账户资金，中(zhōng)国香港要求律师(shī)行在银行开设的(de)信托(tuō)账(zhàng)户（监管账户(hù)）、开发(fā)商操作等采取全透明(míng)化机制，且银行的责任上升，如出现房屋“烂尾”情况，银行将成最大风险方，后续需(xū)自(zì)身推动项目(mù)完工。随着监管(guǎn)体系逐步完善，出现“烂尾”的现象较少。

　　1.2 住房需求大、供给(gěi)量少(shǎo)，引进“卖楼花”模式，形(xíng)成(chéng)“中国内(nèi)地版预售(shòu)制”

　　二十世(shì)纪九(jiǔ)十(shí)年代，中国内地面(miàn)临住(zhù)房(fáng)需(xū)求大和供给量短缺问题(tí)，引(yǐn)入“卖楼花”制度。建国(guó)以来，中(zhōng)国内(nèi)地优先发展重工业(yè)，强调(diào)基础建(jiàn)设，这一导向使前期发展(zhǎn)工业化的进程大于城(chéng)市化进程，唯有(yǒu)解决住(zhù)房基础(chǔ)等城市化配套问题，才能进一(yī)步推进城(chéng)市化。但(dàn)当时推行的(de)是“统一(yī)管(guǎn)理，统一分配(pèi)，以(yǐ)租养房”的(de)福利分房制度，住房市(shì)场(chǎng)发展(zhǎn)起步较晚、增速较慢，福利分房制度也出现了分配不(bù)公(gōng)、效率低、配套差等问(wèn)题，因此福(fú)利分房(fáng)制度(dù)不再适用(yòng)于(yú)当时的国情。叠(dié)加房地产(chǎn)市场面临商品房的需求量大，而(ér)社会缺少大型房地(dì)产(chǎn)开发商，商品房供应量(liàng)小(xiǎo)的困(kùn)境(jìng)，此(cǐ)时引入中国香(xiāng)港的“卖楼(lóu)花”模式无疑是(shì)对内地房地产市场的一针强(qiáng)心剂。从1994年起，中国内地逐步引(yǐn)进中国(guó)香港(gǎng)预售(shòu)商品房制度(dù)，先后出台(tái)多项文件，大力支(zhī)持国(guó)内房地产市(shì)场改(gǎi)革。例如，1998年，国务院(yuàn)出台《关于(yú)进一步深(shēn)化城(chéng)镇(zhèn)住房制(zhì)度改(gǎi)革，加(jiā)快住(zhù)房建设的通(tōng)知》文件，决定(dì料酒可以用白酒替代吗，料酒可以用白酒替代吗ng)停止住房无偿实物分(fēn)配，逐步实行住房(fáng)分配货(huò)币化(huà)、住房供给(gěi)商品化、社会化的住房新(xīn)体(tǐ)制，从计划(huà)经济(jì)下的(de)福利分房(fáng)转(zhuǎn)向市场经济的(de)商品房。房地产市(shì)场(chǎng)采用预售制，允许开发商(shāng)卖(mài)期房，解决了房企缺少资金和开发时间周期长(zhǎng)的两大(dà)难(nán)题，开发(fā)商(shāng)以预售款撬(qiào)动(dòng)下(xià)一(yī)个项目的开发，形成滚动开发模式(shì)，住房供应速度加快。自此(cǐ)中(zhōng)国内地开(kāi)始房(fáng)改货币化(huà)，中国人(rén)民(mín)银行等多(duō)方迅速出(chū)台相关的信贷政策，支持购房者，极(jí)大作用(yòng)推动(dòng)了房地(dì)产(chǎn)市场(chǎng)的(de)发(fā)展。

　　引入中国香港“卖楼花”模式后(hòu)，经调(diào)整形成契合中国内地的商品房预(yù)售制度。预售制的初(chū)衷是为了缓解房企资金压(yā)力(lì)，加快城镇住房建设。具体(tǐ)来(lái)说，是指(zhǐ)房地(dì)产开发企业将(jiāng)正在建设中的(de)房屋预先出售(shòu)给购房(fáng)者，由购房(fáng)者支付定(dìng)金或(huò)房款的行为。区别于中国香(xiāng)港，在中国内地实(shí)践过程中，商(shāng)品房预(yù)售流(liú)程为(wèi)：房地产(chǎn)开发商办理(lǐ)预售许可证-签订商品房买卖(mài)合同-进行备案登(dēng)记和预告登记-交付房屋(wū)。在购房过程中，购房者(zhě)需要一次性(xìng)付清首(shǒu)付款，并采用(yòng)银行贷款的形式(shì)一次性付清剩(shèng)余房款，换言(yán)之，房(fáng)屋未(wèi)建(jiàn)成(chéng)，开发商可能已拿(ná)到(dào)了全部购房(fáng)款，这点与中国香港的按(àn)照(zhào)工程进(jìn)度(dù)付(fù)款(kuǎn)有所不同。对(duì)中(zhōng)国内地的开(kāi)发商而言(yán)，预售制商品房(fáng)也开启了高周转(zhuǎn)、高杠杆的运作模式。

　　1.3预(yù)售制推动(dòng)城市化进程，但(dàn)背后潜藏的风险确实存在

　　作为(wèi)中国内地商品(pǐn)房销(xiāo)售的最主要方(fāng)式，预售制极大缩短房企现金回笼周期(qī)，同(tóng)时(shí)增加市(shì)场(chǎng)商品房供(gōng)应，推(tuī)动了(le)城(chéng)镇化(huà)发展进程。预售制在过(guò)去20多(duō)年对(duì)中(zhōng)国内地房(fáng)地产市场的(de)稳步发展起到了重要作用，不仅(jǐn)解决了房地产市场快速发展阶段的资(zī)金需求，也提高了居(jū)民居住水(shuǐ)平，中国(guó)内地城镇居民从筒子楼住到住宅小区(qū)，从全民蜗居到基本适居(jū)，住房事(shì)业取得巨(jù)大(dà)进步，数十年时间(jiān)走完发达国家几(jǐ)百年城镇化路程(chéng)。改革开放以来，城(chéng)镇化(huà)进程进入快速发展(zhǎn)时期。1978-2021年(nián)，城(chéng)镇人(rén)口由1.7亿人增长至(zhì)9.1亿(yì)人(rén)，43年间增(zēng)长4.4倍；1981-2020年，全国(guó)城市建成区面(miàn)积由7438平方公(gōng)里增长至60721平方公里，增长7.2倍(bèi)。根据我们发布的《中(zhōng)国住房(fáng)存量(liàng)报告：2021》测算，1978-2020年中国内地(dì)城镇(zhèn)住宅存量从不到14亿平增至313.2亿平，城镇人(rén)均住房建筑面积从(cóng)8.1平(píng)方米增至34.7平方米，城(chéng)镇(zhèn)住房套数从约(yuē)3100万套增(zēng)至3.63亿(yì)套，套户比从0.8增(zēng)至1.09。预售制在当前已(yǐ)成为中(zhōng)国内地商品房销售最主要方(fāng)式，2005年中国(guó)内地商品(pǐn)住(zhù)宅期房销(xiāo)售面积占总(zǒng)销售面积(jī)的比重为(wèi)63％，而2021年期房(fáng)累(lèi)计销售面积达15.6亿平，比重上升至(zhì)87％。

　　预售制也推(tuī)动了中国内地(dì)房地(dì)产(chǎn)行(xíng)业的发(fā)展(zhǎn)。中国(guó)内地(dì)房(fáng)地产历经二十多(duō)年长周期繁荣(róng)，行业(yè)各(gè)项(xiàng)指标大幅增(zēng)长。1999-2021年，房屋新开工面积从2.2亿(yì)平增至19.9亿平，累计上涨8.2倍(bèi)，年复合(hé)增(zēng)速10.6％。房地产(chǎn)开(kāi)发投资(zī)完成额从0.4万(wàn)亿元增至(zhì)14.8万亿元，累计上涨(zhǎng)35.8倍，年复合增速17.8％。商品房销售面(miàn)积和销售(shòu)金(jīn)额分别从1.5亿平增至17.9亿平(píng)、0.3万(wàn)亿元增至18.2万(wàn)亿(yì)元，累计(jì)上涨11.3、65.3倍，年复合增速12.1％、21％。伴随房地(dì)产业的(de)快速发展，房地产(chǎn)企业从无到有、从国企(qǐ)先行到民企崛起(qǐ)，队伍(wǔ)逐渐(jiàn)壮(zhuàng)大(dà)。2018年，房地产企业数量达(dá)9.8万个，比1998年的2.4万个(gè)增长3.1倍。

　　二十(shí)年来房地产(chǎn)也成为拉动(dòng)中国内地经济(jì)高增长的(de)火车头(tóu)。

　　1）从经济(jì)增长渠道，房地产带动的上下游产业(yè)链特别长，高达50多个行业(yè)。2020年房地(dì)产及其产业(yè)链占GDP的17.2％（完全贡(gòng)献），其中房(fáng)地产业增(zēng)加值占GDP的(de)7.3％（直(zhí)接贡献），房(fáng)地(dì)产带动产(chǎn)业链占GDP的9.9％（间(jiān)接贡献），其中房地产对金融、批发、建材的(de)带动最为明显。

　　2）从投资(zī)渠道，2020年(nián)房地产完全拉动的投资占全(quán)社(shè)会(huì)固定资(zī)产投资的51.5％，其(qí)中，房(fáng)地产开(kāi)发投(tóu)资占固定资产投资的27.3％。

　　3）从金(jīn)融渠道，从房地产贷款占银行各项贷款余额的(de)比重看，2021年12月为27.07％，如果加上信(xìn)托(tuō)等通道业务，占比超(chāo)过三分之一。从房(fáng)地产融(róng)资存量占社(shè)融存量比重(zhòng)看(kàn)，2021年(nián)12月(yuè)占比为18.76％。如(rú)果(guǒ)房企大(dà)面积违约，将导致银行不良率大幅上升。

　　4）从(cóng)居民财富效应渠道，根据我们的《中(zhōng)国(guó)住房(fáng)市值测(cè)算报告》，2020年中(zhōng)国住房市值为62.6万亿美(měi)元，大于美国的33.6万亿美(měi)元、日本(běn)的10.8万亿美元、英法德(dé)三国(guó)合计的31.5万亿美元。从住房市值占(zhàn)股债房市值的(de)比例(lì)看，2020年中国(guó)为66.6％，高于(yú)美国的27％、日本的37％、英国的49％、法国的56％、德国的64％。中国住房市值(zhí)与(yǔ)股债房(fáng)市(shì)值的比例较高，主要是因为住房市值高，以及(jí)中国资本市场发育尚(shàng)不(bù)成熟，直接(jiē)融资(zī)比例较低，股票(piào)、债券市值较低，居(jū)民投(tóu)资渠(qú)道缺乏。

　　不可否(fǒu)认，预(yù)售制(zhì)背(bèi)后潜藏的风险(xiǎn)确实存在，当前(qián)的负面效应愈发凸(tū)显。

　　从个人(rén)层(céng)面(miàn)看，绝(jué)大(dà)部分商品是一手(shǒu)交钱一(yī)手交货(huò)，预售制是对购买者(zhě)的单方面不公平(píng)制(zhì)度，购房老百姓(xìng)几(jǐ)乎承(chéng)担了所有商品不能(néng)交付的风险。比如，交房等(děng)待期(qī)一般为(wèi)两年，在此期间，购房者不仅承(chéng)担银行利息，还要承担延迟交(jiāo)房(fáng)、“一房二卖”、房屋质量、房产证(zhèng)延期办理甚(shèn)至(zhì)不能交房等风险。另外(wài)，购房者和开发商之间的购房合同、购房(fáng)者和(hé)银行的按揭贷款合同(tóng)是两个独立的合(hé)同(tóng)关系，如果开发商(shāng)发(fā)生(shēng)违约，购房者(zhě)只能根据购房合同向开(kāi)发(fā)商主张权(quán)力，但(dàn)依旧需(xū)要根据按揭贷款(kuǎn)合同按(àn)时向(xiàng)银(yín)行(xíng)进行贷(dài)款偿还(hái)，因此购房者承担的风险较大。

　　从行业层面(miàn)看，预售(shòu)制(zhì)助推部分房企过度举债、高杠杆(gān)扩张(zhāng)，资(zī)金若(ruò)遇到下行周期，会引(yǐn)发资(zī)金链(liàn)断裂、项目(mù)搁置等系列风险(xiǎn)，进行影响自(zì)身信(xìn)用和购(gòu)房者对行业的信心(xīn)。

　　从金融(róng)层面看，银行作为按揭贷款的发(fā)放方，一旦房企因为市场波动或经营不善，出(chū)现资金链断裂等一系列问题，导致“烂尾”等情况，而房企通过与购房者签订(dìng)的(de)预售合(hé)同和按(àn)揭合同(tóng)，已(yǐ)经从(cóng)银行获(huò)得房(fáng)款，如果购房(fáng)者(zhě)丧失还款能力(lì)或(huò)短期不能还款等，则风险完全由(yóu)银行承担，银行将面临较大(dà)的坏账(zhàng)压力。

　　从(cóng)监管角度看，购房者的预售监管资金去哪了？楼盘“烂尾”，归根结底两(liǎng)个字(zì)那就是“没(méi)钱”，即(jí)没钱付工程款。在2004版(bǎn)的《城市(shì)商品房预售管理办(bàn)法》中明确规(guī)定了开发(fā)企业(yè)预(yù)售商品房所(suǒ)得款项应当用于有关的(de)工程建设，商(shāng)品房预售(shòu)款监管的具体办法，由房地产管理部门制定(dìng)。但(dàn)多年(nián)以来全国(guó)并没(méi)有统一的预售资金监管规定，各(gè)地实行“一城一策(cè)”。例如，太原(yuán)、昆明、重(zhòng)庆、长沙(shā)等城(chéng)市重(zhòng)点监管资金比例为总预售款的(de)15-40％左右(yòu)，郑州(zhōu)、福州、合(hé)肥等城市则按照项目的建安成(chéng)本乘以建(jiàn)筑(zhù)面积或者项目工程总(zǒng)额报价计算重(zhòng)点资金。而事实是，不少购房(fáng)款(kuǎn)未(wèi)进入监管(guǎn)账户(hù)、或进入监管账户后被挪用(yòng)，导(dǎo)致楼盘没(méi)有资金继续建设(shè)。收楼遥遥无(wú)期，月供却被(bèi)迫继续还款(kuǎn)。那么，监管账户资金如何被(bèi)挪(nuó)走的？实际上，在过去房地产大开发(fā)时(shí)代(dài)的高(gāo)周(zhōu)转背景下，抽调(diào)预售款(kuǎn)监(jiān)管账户资金，是行(xíng)业“潜规则(zé)”。比(bǐ)如工程总承(chéng)包方，以工程建(jiàn)设名义，获得监管(guǎn)账户拨付(fù)资金，再由工程(chéng)方将资金转给(gěi)房企(qǐ)，而拨付的工程款，远超工程进度所需(xū)。通过这些(xiē)方(fāng)式套取(qǔ)的(de)资金，在房企各(gè)地项目间流动(dòng)，变相加杠杆，这样做(zuò)提供(gōng)了(le)资金流动性，房企抽(chōu)调资金统筹拿(ná)地、还款和楼盘建(jiàn)设，形成一(yī)种资金循环高周转(zhuǎn)模(mó)式(shì)，但一定(dìng)程度上把风险甩(shuǎi)给了购房者。

　　2 国(guó)际经验

　　整体来说，国外商品房预售制度呈(chéng)现以(yǐ)下特点(diǎn)：

　　1）预付(fù)款保护：对于购房者预付资金，一般设有定(dìng)金或预付款保护机制，如(rú)英国、日本(běn)；

　　2）预付款比重：要求购房者支(zhī)付的预(yù)付款比例相(xiāng)对(duì)较(jiào)低，绝大部分房款在房屋交付后开始(shǐ)支付；

　　3）预付(fù)款支付方式：预付款一般以定金方式(shì)支付，或按(àn)工程(chéng)进度分(fēn)期支付，或(huò)二者结(jié)合；

　　4）按揭贷款方式：一(yī)般采用两种方式发放按揭贷(dài)款，一是按工程(chéng)进度付款，按揭贷款按照工程进度逐渐发放，购房者开(kāi)始月供(gōng)；二是房屋交付后(hòu)发放(fàng)按揭(jiē)贷款；

　　5）房屋烂尾保护：为预售(shòu)商品(pǐn)房(fáng)提供(gōng)期房烂尾保险，在商品房出现重大延期或重(zhòng)大缺陷时，保障购房者权益；

　　6）房屋交付保护：房(fáng)屋交付质量的保障有两种(zhǒng)方(fāng)式，一(yī)是(shì)期房由政府或第三方(fāng)验收(shōu)合(hé)格并(bìng)提供验收凭证后，开发商凭验收凭证取(qǔ)得购房者支付的(de)房款(kuǎn)。二是(shì)开(kāi)发(fā)商为购(gòu)房(fáng)者提(tí)供一定的保修期(qī)，通常1-5年，保(bǎo)修期满，购(gòu)房者支(zhī)付(fù)尾款。

　　2.1 美国：交(jiāo)付前预售(shòu)资金第三(sān)方全程监(jiān)管，交付时开发商凭验收凭(píng)证取得房款

　　美国期房定(dìng)金一定期限内(nèi)无条件(jiàn)返还，最(zuì)低(dī)首付比例为3.5％，交房(fáng)前仅支付首付，其余(yú)房款交付后按揭还款(kuǎn)，交付前资金由(yóu)第三方全程监管，交付时(shí)开发商凭验收凭证取得房(fáng)款。

　　定金(jīn)及首付环节，定金(jīn)比例一般为(wèi)房(fáng)款的1％-5％，首付比例最低可低于3.5％，根(gēn)据(jù)美国官方数据(jù)，2021年美国平均首付(fù)比例为12％。

　　余款支付(fù)方面，除定金(jīn)或首付外，购(gòu)房(fáng)者在房屋交(jiāo)付后通过按(àn)揭(jiē)贷款支付剩余房款。

　　资金监管方面，美国为(wèi)防止开发商挪用资金(jīn)，购房者的定(dìng)金及首付款由第三方公证(zhèng)行或(huò)产权保险公(gōng)司的信托账(zhàng)户监(jiān)管。如果开发(fā)商倒(dào)闭导(dǎo)致楼盘(pán)烂尾，购(gòu)房者资金可通过申请仲裁取回(huí)，且不承担任何(hé)责任与(yǔ)损失。而开(kāi)发商(shāng)在房屋建设过(guò)程中(zhōng)的资金全部来自银(yín)行(xíng)，银行根据工(gōng)程进度向开发商提供一定(dìng)比例的贷款，由于开发(fā)商挪用资金直(zhí)接损害银(yín)行(xíng)利(lì)益，银(yín)行有充分动机(jī)监管(guǎn)开(kāi)发商施工进度。开发(fā)商在房(fáng)屋交付(fù)时需取(qǔ)得(dé)由政府相关部门经审查(chá)后发放的验收凭证(zhèng)，通过验(yàn)收凭证向银行(xíng)得到购(gòu)房者支付的房款。

　　2.2 德国：可零首付购房，提供期房(fáng)烂尾(wěi)险

　　德国(guó)期(qī)房可零首付购房，房(fáng)款按建造工(gōng)期进度(dù)支付(fù)，按揭按工期放(fàng)款后还贷，房贷利率采用固定利(lì)率(lǜ)，开发(fā)商(shāng)或购房者可购买(mǎi)期房烂(làn)尾保险。

　　预售门槛方面，德国开(kāi)发商在项(xiàng)目获批后即可(kě)预售房屋。签署购房(fáng)合(hé)同前，购房者需支付(fù)约2000欧的定金并进行预约公(gōng)证(zhèng)，签订合同后定金退还。如由于任何原因不能购(gòu)买，定(dìng)金按照德国(guó)法律(lǜ)全(quán)部退还。

　　签(qiān)署购房合同(tóng)后，购(gòu)房(fáng)者需支付(fù)公证费和(hé)土地交易(yì)税，分别为(wèi)房屋售价的1.5％-2％、3.5％-6.5％，两种费用不(bù)包含在购房款中，属于购房附加费。

　　首付方面，德国没(méi)有(yǒu)规(guī)定最低首(shǒu)付比(bǐ)例，可(kě)零首付(fù)购房。

　　余款方(fāng)面，德国(guó)也采取按工期支付房款(kuǎn)的(de)制度，一般分(fēn)7笔(bǐ)进行支付(fù)，具体支付(fù)节点、比例因项目而异。一般(bān)来说，支付节点可分为(wèi)公证后、主体完工、内(nèi)部(bù)水(shuǐ)暖电路完(wán)工、窗户玻璃完工、室内清洁(jié)及(jí)墙面完工、地板完工、全(quán)部完工，支付比(bǐ)例可(kě)能是(shì)30％、28％、11.9％、7％、6.3％、4.9％、11.9％。

　　按揭方面(miàn)，购房者可(kě)在(zài)支付房款前申(shēn)请房贷，房贷利率采用固定利率，银行按(àn)施工节奏分多次发放贷款，每笔贷款给予购房者一定使用期限(xiàn)，期限结束后，购房者开始还贷。

　　保险方面，德国保险公(gōng)司针对(duì)期房设计了两种(zhǒng)保险，保险的功能是当(dāng)房屋出现重(zhòng)大延期或重大缺陷时，保险公司保证开发(fā)商赔偿或修复(fù)，开发商破产，由保险公司(sī)负责(zé)相(xiāng)应赔偿。保险由开(kāi)发商或(huò)购房者购买(mǎi)。

　　2.3 英国(guó)：10％定金(jīn)保险保护机制，55％-80％房(fáng)款交房时支付

　　英国预售制设有10％定金保险保护机制，交房前(qián)付款比例仅20％-45％，资金(jīn)由买卖双方律师严格(gé)监管。

　　订立合同前，买卖双方(fāng)均有一名律(lǜ)师，负(fù)责沟通(tōng)期房交(jiāo)易中(zhōng)的房(fáng)产(chǎn)、资金(jīn)、合同等各个环节(jié)，各环节内容确(què)认无误后签订首付交换(huàn)合同。

　　定金方(fāng)面，英国设置(zhì)了(le)10％定金(jīn)保(bǎo)险(xiǎn)保护机制，当开发商出现财务(wù)、经营问题时，购房者(zhě)10％的定金(jīn)由保险公司(sī)赔付，而超出10％的部分较(jiào)难追(zhuī)回。

　　首(shǒu)付方面，首付比例通常为10％-25％，首付需(xū)要在合(hé)同(tóng)签(qiān)订21天内支付。

　　余款支(zhī)付环(huán)节，英国采取按工程进度付(fù)款的方式，但(dàn)是交房前付款比(bǐ)例相对较低，一(yī)般会(huì)在合同签订6-24个月分别(bié)支付两(liǎng)笔5％-10％的款项(xiàng)，即(jí)交房前付款比例在20％-45％之间，剩余(yú)款项交房后(hòu)支付(fù)。

　　交(jiāo)付环节，英国规(guī)定房屋(wū)必须经过房产公证公司的(de)检(jiǎn)验验收(shōu)后才能交付，交付后方(fāng)可按(àn)揭还贷。

　　资(zī)金监管环节，英国期房预(yù)售资(zī)金监(jiān)管极为严格，资(zī)金也由律师(shī)监管，在确认(rèn)工程进(jìn)度、支(zhī)付相关款项过(guò)程(chéng)中(zhōng)，由(yóu)买房律师(shī)将资金转给卖(mài)方律师，卖方(fāng)律师转给开发(fā)商，即(jí)资金在进(jìn)入开(kāi)发商账户前经(jīng)过两(liǎng)道关口，有利于保障(zhàng)购(gòu)房者(zhě)资金安全。

　　2.4 日本(běn)：为规范期(qī)房交易立法，设置期房(fáng)预付款保全(quán)措施

　　日本期房交易立法，定金超5％或1000万日元时(shí)，开(kāi)发商(shāng)必(bì)须(xū)完成“预售房定金保全措施”，交房前付款比例不超(chāo)房款的20％，开发商(shāng)违约需(xū)返还定价并(bìng)赔偿约10％房款，交房后按揭(jiē)还款。

　　立法(fǎ)方面，日本二战结束(shù)后(hòu)由于房屋供给严重(zhòng)失衡，叠(dié)加(jiā)法律空白，社会上“一房二(èr)卖”现象普(pǔ)遍，为(wèi)此(cǐ)，日本(běn)政府1952年出台《宅(zhái)地建筑物交(jiāo)易法》，经(jīng)多次(cì)修订，目前(qián)是(shì)唯(wéi)一一(yī)部(bù)规范期房交易的法律(lǜ)。

　　定金(jīn)保护方面，根据日(rì)本(běn)《宅地建物取引业(yè)法》，对购房者(zhě)支(zhī)付定金超(chāo)过5％或超1000万(wàn)日元(yuán)的(de)部(bù)分，法律要求开发(fā)商(shāng)必须(xū)完成(chéng)定金保全措(cuò)施才可预(yù)售。什(shén)么是定金保全措施？即买卖双(shuāng)方(fāng)签订(dìng)购房合同时，开发商向(xiàng)金(jīn)融(róng)机构或指定保证机构或(huò)保险(xiǎn)机构(gòu)签(qiān)订定(dìng)金保(bǎo)证委托(tuō)合同，设置购房者定金的(de)保证或保险(xiǎn)，并将相应的保证(zhèng)金证明书交(jiāo)付给购房者。除定金外，其他预先支(zhī)付的购房款也(yě)受该(gāi)措施保护。若开发商(shāng)倒闭(bì)导致期房烂尾，购房者可凭保证金(jīn)证明书向金融(róng)机构(gòu)或保证(zhèng)机(jī)构或保险公(gōng)司兑付，同时(shí)，开发(fā)商需向购房(fáng)者(zhě)赔付违约金，一般约为房价的10％。

　　房款支付环节，交房前只需支付最多(duō)不超20％的定金，签订(dìng)购房(fáng)合(hé)同后，购房者即可向(xiàng)银行申(shēn)请贷款，但交房后才开始按揭贷款，除定金外的剩余房款(kuǎn)在交房后开始支付。

　　2.5 新(xīn)加(jiā)坡：买方资金由银行监(jiān)管(guǎn)，享1年保(bǎo)修(xiū)期后付尾款(kuǎn)

　　新(xīn)加坡期(qī)房购房者违约可(kě)返(fǎn)还相(xiāng)当于3.75％房(fáng)款的订金，首付比例20％，余(yú)款按工程进度支付，所有资金进银(yín)行专门项目资金(jīn)账(zhàng)户，交房后满(mǎn)1年保修(xiū)期后支(zhī)付15％尾款。

　　订金支付环节，新加坡开发商有统一的选购权合同(tóng)以及订金返还机制，即OTP，签(qiān)订OTP后需支付(fù)5％房款作为订金(jīn)，OTP有效期(qī)14天，执行OTP则进一步(bù)签订购买合同，不执行OTP则退还3.75％的房(fáng)款。

　　首付比例(lì)方面，签订购(gòu)房合同后，购房者(zhě)需支付15％的首(shǒu)付及印花税，同时购房者向银行申(shēn)请按揭贷款。

　　余款支付(fù)上(shàng)，新加(jiā)坡期房同样采取按工程进度付款的方式，《发展商条例(lì)》对期房付款流程(chéng)做了统(tǒng)一详(xiáng)细规定，要求所有开发(fā)商遵守，支付节(jié)点一般为合同签订后、地基完工、框架完工、管道门窗等完(wán)工等(děng)，支付比例约为20％、10％、10％、5％、25％。银行(xíng)按揭贷款也依(yī)照(zhào)工程进度(dù)放(fàng)款，月供(gōng)在此过程中随着放出贷款的增加而增加，未放(fàng)款(kuǎn)部分无需月供。

　　资金监管方(fāng)面，购房者的订金(jīn)与付款会(huì)存入(rù)银行专门的项目资金(jīn)账户(hù)，账户资金提取(qǔ)须与房屋建设有关。房(fáng)屋交付后，购房者享受1年(nián)的房(fáng)屋保修期，此后购房(fáng)者支(zhī)付15％的尾款。

　　3 启示

　　一，短期来看，当前房地产到了政策出手临界点，重点是保交楼和房企重(zhòng)组。一方(fāng)面，加大对刚(gāng)需和改(gǎi)善型需求的支持力(lì)度(dù)，长短兼顾(gù)妥善应对局部停贷现象，重点是保交楼保(bǎo)复工保民生，给予强有力的金(jīn)融(róng)工具支持。另一方面(miàn)，从现在(zài)起，对还(hái)在正常运转的房企包括民营企业，加大支持力度，由优质房企牵头(tóu)并购重组(zǔ)整(zhěng)个行(xíng)业，为(wèi)每个房企配套AMC和财团，给予金融工具(jù)配套(tào)。

　　二，中期来看，应(yīng)充分估(gū)计形势复(fù)杂性和人(rén)性(xìng)复杂性，兼顾化(huà)解停贷、复(fù)工(gōng)保(bǎo)交楼、重组房企债务(wù)、恢(huī)复市场信(xìn)心以及长效机制。长效机制(zhì)四大关(guān)键是推动城市群战略、人地(dì)挂钩、金融中性稳(wěn)定和房(fáng)地产税。定金环节，建立开(kāi)发商违约后(hòu)定(dìng)金保护(hù)机(jī)制，如(rú)将已支付定金冻结至房屋交(jiāo)付(fù)阶段，保障购房者定金安全。签订(dìng)合同环节，鼓(gǔ)励保险公司介入(rù)，为房屋重大延(yán)期以及重大缺陷等情(qíng)况提供(gōng)充分的保障。余款支(zhī)付环(huán)节，建立按工程进度付(fù)款(kuǎn)机制(zhì)或交(jiāo)房后按(àn)揭贷款(kuǎn)机制，充分(fēn)保护购房者(zhě)的权益。资(zī)金(jīn)监管环节，引入独立于开发商(shāng)、银行的第三方资金监(jiān)管机构(gòu)，或由政府(fǔ)相关部门直接(jiē)监管(guǎn)，以此防止(zhǐ)资金挪用现象(xiàng)。交(jiāo)付环节，建立商品房保修期制度。保修期内(nèi)，开发商(shāng)应对房屋质量问题全权(quán)负责、免费维(wéi)修，购房(fáng)者在(zài)保修期结(jié)束后支付(fù)尾款。

　　三(sān)，长期来(lái)看，取消商品房预售制(zhì)是大势所趋。一方(fāng)面，98年房改(gǎi)时，全国缺房子，开发(fā)商缺(quē)钱，预(yù)售制是权宜之(zhī)计，现(xiàn)在全国套户(hù)比超过(guò)1，从大开发进(jìn)入(rù)存量时代，对购房民众不公平的预售制已经(jīng)过时了(le)，该取消(xiāo)了(le)，改为现(xiàn)房销售(shòu)。另一方(fāng)面，取消(xiāo)预(yù)售制，改(gǎi)为现房销售，开发商将拼(pīn)的不(bù)是五花八门、眼(yǎn)花缭(liáo)乱(luàn)、不知(zhī)道能不(bù)能兑现(xiàn)的营(yíng)销(xiāo)手段，而(ér)是所见即所得的过硬的(de)产(chǎn)品质量和(hé)诚信，这(zhè)才是(shì)对购(gòu)房民众的最根本最实质(zhì)的保障，这(zhè)样将极大的(de)提升开发商的建筑质(zhì)量，实(shí)现良币驱逐劣币。

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