5月以来，房地产板(bǎn)块(kuài)个股多(duō)出现小幅上涨，截至5月10日收盘，中信房地产指数本月涨(zhǎng)幅约为2％。而(ér)以公募基金为代表的机构对于这一板块已经在悄然布(bù)局。数(shù)据显示，以南方和华夏的两只(zhǐ)老牌ETF基金为例，5月9日(rì)时所公布(bù)的总份(fèn)额(é)均较4月(yuè)28日时有(yǒu)小幅(fú)增长。根据(jù)基金一季报统计，龙头与地方(fāng)国企央企获得增持，持仓数量占流通股比重(zhòng)增幅五只(zhǐ)个股分别为华发股份+3.40％、滨江集团+1.71％、中新(xīn)集(jí)团(tuán)+1.49％、卧龙地产+0.97％、招商积(jī)余+0.92％。

　　公、私(sī)募造梦西游3宠物技能几级领悟配置房(fáng)地(dì)产或“底部回(huí)升”

　　行业红利时代已(yǐ)过 精耕细(xì)作成共识

　　从公募基金对房地产的配置看，2019年末，公募所持有(yǒu)的(de)房地(dì)产行业标的市值约1188亿(yì)元，占(zhàn)其所持股票市值的4.66％左(zuǒ)右；2020年市场表现出色，但(dàn)公(gōng)募所持房地产公(gōng)司市值在股票(piào)资产中的占比却断崖式下跌至1.85％；2021年(nián)，这(zhè)一数值更是进一步降(jiàng)至1.56％。

　　不(bù)过2022年(nián)终于出现了三(sān)年来的首(shǒu)次回升，年底这一数值从(cóng)1.56％升(shēng)至1.65％。与此同(tóng)时(shí)，公募对(duì)房地产行业的持股比例也同步(bù)回升，从2021年(nián)底(dǐ)的6.94％提(tí)高到2022年末的7.03％。

　　这样(yàng)的(de)势头似(shì)乎在今年一季度得以延续(xù)。数(shù)据统计显(xiǎn)示(shì)，公募重仓持有房地产板块一季(jì)度市(shì)值TOP15门槛为1.6亿元，较2022年(nián)四季度提升6.71％。持仓市值前五个(gè)股分别为保(bǎo)利发展、招商蛇(shé)口、万科(kē)A、华发股份(fèn)、滨(bīn)江集团，持仓市值占板(bǎn)块比重合计达(dá)47.29％，环(huán)比下(xià)降3.05％。

　　从(cóng)中(zhōng)不难(nán)发(fā)现，公募对(duì)于房地(dì)产的投资(zī)愈发有(yǒu)集中于龙头(tóu)的(de)趋势。Wind显示，在公募(mù)基金一季报汇(huì)总的(de)重仓股(gǔ)中，房(fáng)地产板块排名最高的(de)是保(bǎo)利发(fā)展(zhǎn)，在基金重仓第33位(wèi)。排名第二(èr)的是招(zhāo)商蛇口，排在第78位。而老(lǎo)牌龙(lóng)头股(gǔ)万(wàn)科A排在第(dì)96位。对比去年四(sì)季报(bào)，变(biàn)化之处首先在于几(j造梦西游3宠物技能几级领悟ǐ)只房地(dì)产龙头(tóu)股从排位上看均有退步，尤其是万科最为明显；其次是金(jīn)地(dì)集(jí)团退出百大之列。但(dàn)考虑到(dào)房地产是复苏(sū)链上最后一环(huán)，且首(shǒu)季并非(fēi)行业销售(shòu)旺季，其传导到二(èr)级市场乃至机(jī)构持仓上还需要时间周期。

　　形成(chéng)共识的是(shì)，经济(jì)圈判断房地产已经(jīng)进入大分化时(shí)代，一二线城市好于(yú)三(sān)四线城市。而映射(shè)到二级市场投资上，配置房地(dì)产行业轻松收获行业贝塔(tǎ)的红利期(qī)一去不返了。“如果按照产业周期来分类，包(bāo)括(kuò)房(fáng)地产等几类行(xíng)业在盖特纳(nà)曲线里(lǐ)属于成熟期或者衰退期的行业(yè)，传统认知(zhī)上没有什(shén)么(me)投资机会的。但在这几(jǐ)年特(tè)殊(shū)的(de)行情(qíng)里(lǐ)包括煤炭(tàn)、电解铝等(děng)类似的(de)行业也(yě)出现了一些机会，背(bèi)后的逻辑是(shì)供给侧发生了更大(dà)的(de)变化。”一不愿具名的上海公募基金经理指出。

　　不过也有(yǒu)公募人士(shì)持谨慎乐观态(tài)度(dù)：“行(xíng)业前几年17亿～18亿(yì)平方米的年销(xiāo)售面积很(hěn)难再出现了，2022年(nián)光是居民存款数量增加了15万(wàn)亿元。中国存量(liàng)有400亿平(píng)方米建(jiàn)筑面积，考虑存量地产的(de)更新，也有近10亿平方米。需(xū)求端(duān)还需要有一(yī)定(dìng)的政策出来去刺激(jī)购(gòu)房。”

　　宝(bǎo)盈基金房地产研究员吕功绩也指出：“时(shí)至今(jīn)日，无论(lùn)从城镇(zhèn)化的(de)进(jìn)程，还(hái)是人均住房面积（接近30平(píng)/人），我国均已告别住房短缺时代，而目前(qián)居民(mín)的(de)杠杆率和房价(jià)收入也不(bù)支撑每年18万亿(yì)元(yuán)的(de)销售额(é)，以(yǐ)及过(guò)快上行的(de)房价，因(yīn)而行业高增的时代已经过去，未来行业的需求或将回落，在此(cǐ)过程中，伴随着地产的(de)高杠杆属性，就(jiù)很容易出现信用风险问题（类似2022年的民营地产爆雷），行(xíng)业进入到供给侧出清(qīng)的过程。这个过程中，综(zōng)合竞(jìng)争力强的公司就(jiù)能够通过大鱼吃小鱼的方式，获(huò)得(dé)市占率的(de)提(tí)升。当行业(yè)需求见顶回落(luò)时(shí)，行业的贝塔已经过去了，但不代表没(méi)有投资(zī)机会，机(jī)会在于城市、位置、产品的阿(ā)尔法(fǎ)，而对应到股票投资，就是强竞争力公司的阿(ā)尔(ěr)法。”

　　或(huò)许(xǔ)也是基于(yú)这(zhè)样的认识转变，精耕细作(zuò)个股成为公募(mù)乃至整(zhěng)体机构的务实之(zhī)举(jǔ)。

　　机构配置房地产“风物长宜放(fàng)眼量”

　　头(tóu)部(bù)央(yāng)国企(qǐ)、优质区域性标的成香饽饽

　　5月以(yǐ)来，房地产板块个(gè)股(gǔ)多(duō)出现(xiàn)小幅(fú)上涨，截至5月(yuè)10日(rì)收盘，中(zhōng)信(xìn)房地产指数本月涨幅约为(wèi)2％。从具体的个(gè)股(gǔ)来看，《红周刊》利用(yòng)Wind统(tǒng)计申万房地产(chǎn)板块个股，在纳入(rù)统计的124只房地产类标的股中，本月以(yǐ)来实现股价(jià)上涨的达到了81家。

　　其中(zhōng)，上述时间段恰好排名前五的(de)公司(sī)月内涨幅超过(guò)了10％，它(tā)们分(fēn)别(bié)是(shì)上实发展、浦东金桥、*ST泛海、华夏幸(xìng)福(fú)、荣安地产(chǎn)。排名(míng)第一的上实发展，五一(yī)假(jiǎ)期归来后日成交量明显放(fàng)大(dà)，4日、5日(rì)连(lián)续两个交易(yì)日收出涨停(tíng)。从该股的基(jī)本面来看，上实发展(zhǎn)的主(zhǔ)营业务为房(fáng)地产开(kāi)发与(yǔ)经(jīng)营。公司的主要(yào)产(chǎn)品及服务为(wèi)房地产销售(shòu)、房地(dì)产(chǎn)租(zū)赁、物(wù)业(yè)管理服务、工程项(xiàng)目(mù)、酒(jiǔ)店经营。从业(yè)绩数据来看，2022年(nián)，其实现营(yíng)业收入52.48亿(yì)元，比上期减少47.85％，归母净(jìng)利(lì)润1.23亿元，同(tóng)比(bǐ)下降33.24％。2023年(nián)第一季(jì)度，其实现营(yíng)业总收(shōu)入27.87亿元(yuán)，同比增长183.02％；归母净利润2.86亿元，同比扭亏(kuī)。

　　不过从(cóng)十大流通股(gǔ)股东来看，各(gè)类(lèi)机构都有(yǒu)对其布局(jú)的例子。以3月31日时的首季(jì)十大流通股股东来看(kàn)， 具体包括(kuò)公募的(de)上银(yín)基金、私募的迎水文(wén)龙、中(zhōng)央汇(huì)金、长城资产管理公司等(děng)都跻身(shēn)前十的行列。

　　巧合的是，涨(zhǎng)幅(fú)暂时排名第二的浦(pǔ)东金(jīn)桥也是上海(hǎi)本(běn)地(dì)房企，其第(dì)一季度的(de)收造梦西游3宠物技能几级领悟入利(lì)润规模大幅(fú)度复苏。究其原因，一方(fāng)面是(shì)该公司后(hòu)疫情时代出租率复苏至近年来(lái)最(zuì)高，另一(yī)方面则是公司拿(ná)地结算持(chí)续性向好，从(cóng)数字上看(kàn)，一季度新增虹(hóng)口135、138住宅(zhái)地块(kuài)，总建筑面积约(yuē)54万(wàn)平方米。

　　在这样(yàng)的业绩势头向好(hǎo)背景下，自然也吸引了知名机(jī)构在其中(zhōng)持续驻足。从第一季度(dù)十大流通股股东(dōng)来看，知名(míng)私募高毅邓晓峰(fēng)的两只产品依然在前十中，这也是连续第三个季(jì)度他有的两只(zhǐ)产品杀入前十。同时(shí)榜单(dān)中还有一支大名鼎鼎的QFII阿布扎比投资局，其当季还小幅增(zēng)加(jiā)了持股。

　　除去(qù)上述(shù)两(liǎng)家上海区域性地产(chǎn)公(gōng)司外，荣(róng)安地产则是主要(yào)布(bù)局(jú)在深圳的地产公司，一季报交出的也是一份报喜的成(chéng)绩单：首季公司(sī)实现营业收入51.85亿元，同比增长(zhǎng)35.51％。归(guī)属于上(shàng)市公(gōng)司股东的净(jìng)利润6.48亿元，同比增(zēng)长31.27％。

　　从机构(gòu)态度来看，《红周(zhōu)刊(kān)》注意到两只公募指基(jī)首季(jì)新杀入十(shí)大(dà)流通(tōng)股股(gǔ)东(dōng)行列。具体(tǐ)说来， 南方(fāng)中证全(quán)指房地产ETF上榜(bǎng)排名第七位，富国中(zhōng)证指数1000增强则排名第(dì)九位，此外联袂出(chū)现的机构还(hái)有QFII高盛(shèng)国际和私募迎(yíng)水聚宝。

　　接受(shòu)《红周刊》采访时(shí)，兴证全球(qiú)基金相关(guān)人(rén)士分析：“经历(lì)过行业洗牌和(hé)兼并重组后(hòu)，龙头(tóu)的价值更为笃定突出；从拿(ná)地端看(kàn)，2022年土地(dì)市场大幅降(jiàng)温(wēn)，优质土地供给较多(duō)（券商测算对应潜在毛利率在25％以上(shàng)，目前房企的(de)利润率仅20％），绝大(dà)多数房企受(shòu)限于信(xìn)用(yòng)问题或者资金紧张没(méi)法拿地，龙(lóng)头房(fáng)企趁机获(huò)取低成本土地，龙头房企的拿地(dì)力度（拿(ná)地金额/销售金额）基本在(zài)30％以上(shàng)；从(cóng)融资上看(kàn)，龙头房企杠(gāng)杆率较低，净负债率(lǜ)基本在70％以下，而其他房企的净负债(zhài)率普遍(biàn)都(dōu)在100％以上，加杠杆空间有限，从融资成本看(kàn)，龙头房企(qǐ)的融资成本不断下滑(huá)，基本在(zài)3％、4％左右(yòu)；对(duì)应到(dào)2023年(nián)的(de)销售，龙头房企明显跑赢(yíng)行业(yè)，1～4月百强房(fáng)企的销售额增(zēng)速(sù)为9％，而TOP14的销(xiāo)售(shòu)额增速(sù)为29％。”

　　需要(yào)强调的(de)是，在当前中特估的浪潮下，央国企地(dì)产股或存(cún)在(zài)发展的大好机(jī)会。中(zhōng)信证券指出：“房地产行(xíng)业的(de)结构性机会依然(rán)存在，少部分公司尤其是央企占据显著优势(shì)，其主要又体现为库存的优势。央企地产公司，现阶段(duàn)表现出(chū)较低的融资成(chéng)本，优质的(de)开发(fā)资源和良好的(de)不动(dòng)产资产运(yùn)营(yíng)能(néng)力的多重竞(jìng)争优势。”

　　“即(jí)使没有中特估，国央企相(xiāng)较于民营地产公司也是更有优势的(de)。”吕(lǚ)功(gōng)绩强调(diào)，“对于减(jiǎn)值(zhí)、土地资源债权债务关系等问(wèn)题，市场对民营房(fáng)开(kāi)企业(yè)的资产会有更(gèng)多担忧和(hé)质(zhì)疑，所以在这一轮(lún)行业(yè)出(chū)清的过程中，央国企相较于(yú)民(mín)企来说估值的修复更明显。中(zhōng)特估的角度(dù)从中长期的维度看，行业的逻(luó)辑在(zài)于(yú)集中度提升(shēng)后，行(xíng)业(yè)进(jìn)入高质量发展阶段，具备较快(kuài)速发展(zhǎn)阶段(duàn)更稳定且可预期的盈利(lì)和(hé)现金流创(chuàng)造(zào)能(néng)力，以(yǐ)此带来估值(zhí)中枢的提升，应(yīng)该关注估值相对(duì)较低，企业(yè)自身资产(chǎn)的质量好、运(yùn)营能力强、可以创造持续现金(jīn)流的企(qǐ)业。”

　　“存量(liàng)时代中行(xíng)业普涨的概率比较低(dī)，行(xíng)业(yè)内部将(jiāng)出现分化，要关注将受益(yì)于行业集中度提升的头部(bù)公司。”星石投(tóu)资(zī)首席研究官方磊也表示(shì)。

　　顺应机(jī)构(gòu)这一(yī)思路的话，或(huò)许还是保利发展、招商(shāng)蛇口等国资背景龙头(tóu)前途更为光明。不(bù)过(guò)国投瑞银基金投资部副(fù)总监綦傅鹏表示：“需(xū)要客观地(dì)去持续(xù)观察国企央(yāng)企(qǐ)在三(sān)个方面是(shì)否可(kě)以(yǐ)维持，首先是融资成本保持低位，其次(cì)是销售份额(é)持续提升(shēng)，再次是(shì)拿地份额持续提(tí)升。”

　　复苏速度(dù)缓慢

　　机(jī)构需要多给一些耐心

　　而《红周(zhōu)刊》也(yě)根据房企一季报梳理(lǐ)发现，对(duì)于2022年的业绩出现(xiàn)的整体(tǐ)下(xià)滑，2023年一季(jì)度的业(yè)绩分化更趋明显，保利(lì)发展、滨江集团等(děng)房企营收、净利均实现了业绩的回正(zhèng)，甚至是较(jiào)大增速(sù)的增长(zhǎng)。而这些公司也是机构的重仓(cāng)对象。

　　对此，知名房地(dì)产(chǎn)业内人士(shì)张(zhāng)宏(hóng)伟向《红周刊》分(fēn)析表(biǎo)示，业绩出现明(míng)显改善的房企，主要是因(yīn)为过去(qù)两(liǎng)三年时间，尤其是(shì)在2021年下半年民营房企不怎么投(tóu)资拿地之后，国(guó)有企业仍在持续性地拿地，且主要集中在核心城市，投(tóu)资力度(dù)较大。投资的(de)驱动(dòng)能(néng)够(gòu)推动(dòng)房企销售业(yè)绩的增(zēng)长，从而在(zài)2023年一季(jì)度市场恢复但仍处(chù)于调整的(de)过程中，能够保有一(yī)个正增长。

　　不过张宏伟同(tóng)时(shí)也提醒表示(shì)，在房地产的复苏过(guò)程(chéng)中，还面临着一些(xiē)不(bù)确定性(xìng)。其(qí)实整个市场(chǎng)从四月份(fèn)开(kāi)始又在往下掉。除(chú)了(le)杭州(zhōu)、成都等极个(gè)别城市四月环(huán)比三(sān)月(yuè)相对表现较好之外(wài)，包(bāo)括北(běi)京、上海在内的(de)绝(jué)大多(duō)数城市都出现(xiàn)环比(bǐ)下(xià)滑(huá)的情况(kuàng)。而现在五月的市场表现(xiàn)也不(bù)太乐(lè)观(guān)。按照(zhào)现在的(de)经济状况、收入情(qíng)况，以及市场的(de)去库存压力、企业的资(zī)金面压力(lì)，可能会出现，到六月份房企为(wèi)了半年报冲(chōng)业绩(jì)出(chū)现(xiàn)市场的(de)短期反弹外的一个市场乏力现象。也就是说，第二季度、第三季度增(zēng)长不确定性的压(yā)力仍旧(jiù)较大(dà)。

　　上海利檀投资董事长陈昊扬也向《红周刊(kān)》指出，现(xiàn)在(zài)整(zhěng)个(gè)房地产(chǎn)以及其(qí)上下游产业链(liàn)的(de)复(fù)苏(sū)速度都比(bǐ)想象的要慢很多，我们(men)要多(duō)给一些耐心，这(zhè)个时候，在房地(dì)产以及(jí)上下游就不是赚(zhuàn)快钱(qián)的时(shí)候，只能赚他基(jī)本面(miàn)的钱。但(dàn)这也意味着，只有极为少数的(de)、做得比同行好得多的企(qǐ)业，会伴随整个行业的弱复苏，业(yè)绩会逐步体(tǐ)现出来(lái)。所以只能耐心地去等待它的基本面不断(duàn)地凸(tū)显出来，这(zhè)需(xū)要(yào)时间。

　　（本文(wén)已刊发(fā)于5月13日《红周刊》，文中提(tí)及个股仅为举例(lì)分析，不做买(mǎi)卖推荐。）

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