5月(yuè)以来，房地产(chǎn)板(bǎn)块个(gè)股多出现小(xiǎo)幅(fú)上涨，截至5月10日收盘，中信房(fáng)地(dì)产指数(shù)本月涨幅约为2％。而(ér)以公募基金为代表的(de)机构对于这一板块已(yǐ)经在悄然布局。数据显示，以南方和华夏的两只(zhǐ)老牌ETF基金(jīn)为例，5月(yuè)9日时所公布的(de)总(zǒng)份额均较4月28日时有小(xiǎo)幅增长。根据基金一季(jì)报统计，龙头与地方国企央企获得增持，持(chí)仓数(shù)量占流世上真有孙悟空存在吗，世界上有没有孙悟空通股(gǔ)比重增幅五只个(gè)股分别为华发股(gǔ)份+3.40％、滨江集团+1.71％、中新集团+1.49％、卧龙地产+0.97％、招商积余+0.92％。

　　公、私募配置房地(dì)产(chǎn)或“底部(bù)回升”

　　行业红利时代已过(guò) 精耕细作成共识

　　从公(gōng)募基(jī)金对房地产的配置看，2019年(nián)末(mò)，公募(mù)所持有(yǒu)的房地产(chǎn)行业标的市值(zhí)约1188亿元(yuán)，占其所持股(gǔ)票市值的4.66％左右；2020年(nián)市场(chǎng)表(biǎo)现(xiàn)出色，但公(gōng)募所持(chí)房地产公司市(shì)值在(zài)股票资产中的占比却(què)断(duàn)崖式(shì)下(xià)跌至1.85％；2021年，这一数值更(gèng)是(shì)进(jìn)一步降(jiàng)至1.56％。

　　不过2022年(nián)终于出现了(le)三年来(lái)的首次(cì)回升(shēng)，年底这一数值从1.56％升至1.65％。与此同时，公募对房地产行业的持股比(bǐ)例也(yě)同步回升，从2021年(nián)底的6.94％提(tí)高到2022年末的(de)7.03％。

　　这样的势头似乎在今年一季度(dù)得以延续(xù)。数据统计显示，公(gōng)募(mù)重仓(cāng)持有房地产(chǎn)板块一季度市值TOP15门槛为1.6亿元，较2022年(nián)四季度提升6.71％。持仓市值前五个(gè)股分(fēn)别(bié)为保利发展、招商蛇(shé)口(kǒu)、万科(kē)A、华发股(gǔ)份、滨江集团，持仓(cāng)市值占(zhàn)板块比(bǐ)重合计达47.29％，环(huán)比下降3.05％。

　　从(cóng)中不(bù)难发(fā)现，公募(mù)对于房地产的(de)投资愈发(fā)有集中于龙头的趋势。Wind显示，在公(gōng)募基金一季报汇总(zǒng)的(de)重仓股(gǔ)中，房地产板块排名最高的是保利发展，在基金重仓第33位。排名第二的是招(zhāo)商蛇口(kǒu)，排在第78位(wèi)。而(ér)老牌龙头股万科A排在第96位。对比去年四季报，变化之处首(shǒu)先在于几(jǐ)只房(fáng)地产龙头(tóu)股从排位上(shàng)看(kàn)均有退步，尤(yóu)其(qí)是万科最为明显(xiǎn)；其次是金地(dì)集团退出百(bǎi)大之列。但(dàn)考虑(lǜ)到房(fáng)地产是复(fù)苏(sū)链(liàn)上最后一环，且(qiě)首(shǒu)季并(bìng)非行业销售旺(wàng)季，其传导到二(èr)级市场乃至机构(gòu)持仓(cāng)上还需要(yào)时间周期。

　　形成共识的是，经济圈判断房地产已经进入(rù)大分化时(shí)代(dài)，一二世上真有孙悟空存在吗，世界上有没有孙悟空线城(chéng)市好(hǎo)于三四线城(chéng)市。而映射到(dào)二级市(shì)场投(tóu)资上，配置房地产(chǎn)行业轻松收获行(xíng)业贝塔的红利期一去(qù)不返(fǎn)了。“如果按照产业周期来分类，包括房地产(chǎn)等几类行业在盖特纳曲线里属于成熟期或者衰退(tuì)期的行(xíng)业，传(chuán)统(tǒng)认(rèn)知上没有什么投资机(jī)会的(de)。但在这(zhè)几年特殊(shū)的行(xíng)情里包括煤炭(tàn)、电(diàn)解铝(lǚ)等类似的(de)行业也出现了一(yī)些机会(huì)，背后的(de)逻辑是供给侧发生(shēng)了更(gèng)大的变(biàn)化(huà)。”一不(bù)愿具名的上海公募基金(jīn)经理指(zhǐ)出(chū)。

　　不过也有(yǒu)公募(mù)人士持谨慎乐(lè)观态度：“行业前(qián)几年17亿～18亿平方米的年销售面积(jī)很难再出现了，2022年(nián)光是居民存款数(shù)量增(zēng)加(jiā)了15万亿元。中国(guó)存(cún)量有(yǒu)400亿(yì)平方(fāng)米(mǐ)建(jiàn)筑(zhù)面积，考虑(lǜ)存(cún)量地产的更新，也有近(jìn)10亿平方(fāng)米。需求端还需(xū)要有一(yī)定的政策出来去刺激购房。”

　　宝(bǎo)盈基金房(fáng)地产研究员吕(lǚ)功绩也指出：“时至(zhì)今日，无论从城镇化的(de)进程，还是人均住房面积（接近30平/人），我国均已(yǐ)告别(bié)住房短缺(quē)时代(dài)，而目前居民(mín)的(de)杠杆(gān)率(lǜ)和房(fáng)价收入也不支撑每年18万亿元的销售额，以(yǐ)及过快上行的房价，因而行业(yè)高增的时代已经过去，未来行(xíng)业的需求或(huò)将(jiāng)回(huí)落，在此过程(chéng)中，伴随着地产(chǎn)的高杠(gāng)杆属性，就很容易(yì)出(chū)现信用(yòng)风险问(wèn)题（类似2022年的民营地(dì)产爆雷），行(xíng)业进(jìn)入(rù)到(dào)供给侧出清的过程。这个过程中，综合(hé)竞争力强的(de)公司就能够通过大(dà)鱼吃小(xiǎo)鱼的(de)方式，获得市占率的(de)提升。当行业需求见(jiàn)顶回落时，行业的贝塔(tǎ)已经过去(qù)了(le)，但不代表没有投资机会(huì)，机会在于城市、位置、产(chǎn)品的阿尔(ěr)法，而对应(yīng)到股票投资，就(jiù)是强竞争力公司的(de)阿尔(ěr)法。”

　　或(huò)许也是(shì)基于(yú)这样的(de)认识转变，精(jīng)耕细(xì)作(zuò)个股成为公募乃至整体机构的务实之(zhī)举。

　　机构配置房地产“风(fēng)物(wù)长宜放(fàng)眼量”

　　头部央国企(qǐ)、优质(zhì)区域(yù)性标的成香(xiāng)饽饽

　　5月以来(lái)，房地产板块(kuài)个股(gǔ)多出现(xiàn)小幅上涨，截至(zhì)5月10日收盘，中信房地产指数本月涨幅约为2％。从具体的(de)个(gè)股来看，《红周刊》利(lì)用(yòng)Wind统(tǒng)计申万(wàn)房地产板(bǎn)块(kuài)个(gè)股，在纳入统计的(de)124只(zhǐ)房地产类标的股中，本月(yuè)以来实现股价上涨的达(dá)到了81家。

　　其中(zhōng)，上述(shù)时(shí)间段恰好排名前(qián)五(wǔ)的公司月内涨(zhǎng)幅超过(guò)了10％，它们分别是上实发(fā)展、浦(pǔ)东金(jīn)桥、*ST泛(fàn)海、华夏(xià)幸福(fú)、荣安地产。排名第一的上实发展，五一假期归来后日成交量明显放大，4日、5日连续两个(gè)交易(yì)日收出涨(zhǎng)停(tíng)。从该(gāi)股(gǔ)的基本面来看，上(shàng)实发展的主营业务为房(fáng)地(dì)产开(kāi)发与(yǔ)经营。公司的主要产品及服务为房(fáng)地产销(xiāo)售、房地产(chǎn)租(zū)赁、物(wù)业管理服务、工程项目、酒店(diàn)经营。从业绩数据来看，2022年(nián)，其实现营业(yè)收入52.48亿元，比上期减少47.85％，归母(mǔ)净利润1.23亿(yì)元，同比(bǐ)下降33.24％。2023年第(dì)一(yī)季(jì)度，其实(shí)现营业总(zǒng)收入(rù)27.87亿元，同比增长183.02％；归(guī)母净(jìng)利润2.86亿元，同比扭亏。

　　不过从十大流通股股东(dōng)来看，各类(lèi)机(jī)构(gòu)都有(yǒu)对(duì)其布局的例(lì)子。以3月31日时的(de)首季十(shí)大(dà)流通股股东来看， 具(jù)体包括公(gōng)募的上银基金、私募的迎(yíng)水文龙、中央汇金(jīn)、长城资产管理公司等都跻身前十的行列(liè)。

　　巧合的(de)是，涨幅(fú)暂时排(pái)名第二的浦东金桥也是上海本(běn)地房企，其第(dì)一季(jì)度的(de)收入(rù)利润(rùn)规模大幅度复(fù)苏。究(jiū)其原(yuán)因，一方面是该(gāi)公(gōng)司(sī)后疫情时代出租率复苏至近年来(lái)最高，另一方面则是公司(sī)拿地(dì)结(jié)算持续性(xìng)向好，从数字上(shàng)看，一季(jì)度新增虹口(kǒu)135、138住宅地(dì)块，总建筑面积约54万平方(fāng)米。

　　在(zài)这样的(de)业(yè)绩势头向好背景下，自然也吸引(yǐn)了知(zhī)名机构在其中持续驻足。从第一季度十大流通(tōng)股股东来(lái)看，知名私募高毅邓(dèng)晓峰(fēng)的两只产品依(yī)然在前十(shí)中，这也(yě)是连续(xù)第(dì)三个(gè)季度他有的两只产品杀入前十。同时榜单中还有(yǒu)一支大名鼎鼎的QFII阿布扎比(bǐ)投资局，其当季还小幅(fú)增加了持股(gǔ)。

　　除(chú)去上述(shù)两家上海区域性地产(chǎn)公司外，荣(róng)安地产则是主要(yào)布局在深圳的地(dì)产公司，一季报(bào)交出的也是一份报喜的(de)成(chéng)绩单：首季公司实现营业(yè)收入51.85亿(yì)元，同比增长(zhǎng)35.51％。归属(shǔ)于上市公(gōng)司股东的净利润6.48亿(yì)元，同(tóng)比增长31.27％。

　　从机构态度来看，《红周刊》注意到两(liǎng)只公(gōng)募指(zhǐ)基首季新杀(世上真有孙悟空存在吗，世界上有没有孙悟空shā)入(rù)十大(dà)流通股股东行列(liè)。具体说来(lái)， 南方中证全指房地(dì)产(chǎn)ETF上(shàng)榜(bǎng)排名(míng)第七(qī)位，富(fù)国中证指(zhǐ)数1000增强则排名第九(jiǔ)位，此外联袂出(chū)现的机构还有QFII高盛国际(jì)和(hé)私募(mù)迎水(shuǐ)聚(jù)宝。

　　接受《红周刊》采访时，兴证全球基金相关人士分析(xī)：“经历过行业洗牌和兼并重组后，龙头的价值更为笃定突(tū)出；从拿地端看，2022年土地市场大幅降温，优质(zhì)土地供给较多（券(quàn)商(shāng)测算对(duì)应(yīng)潜(qián)在毛利率在25％以上，目前房企的利润(rùn)率仅20％），绝(jué)大(dà)多数房企受限于信用问题或者(zhě)资金紧张没(méi)法拿地，龙头(tóu)房企趁机(jī)获取低(dī)成本土地，龙头房企的拿(ná)地力(lì)度(dù)（拿地金额/销售金(jīn)额）基本在30％以(yǐ)上；从(cóng)融资上看，龙头房(fáng)企杠杆率较低，净负债率基本(běn)在(zài)70％以下(xià)，而其他房企的(de)净(jìng)负(fù)债率普遍都在(zài)100％以(yǐ)上，加杠杆空间有限，从(cóng)融资成本看，龙(lóng)头房企的融资(zī)成(chéng)本不(bù)断(duàn)下滑，基本在(zài)3％、4％左右；对应到2023年的销售，龙(lóng)头(tóu)房(fáng)企明显跑赢行(xíng)业，1～4月百(bǎi)强房(fáng)企的销(xiāo)售额增(zēng)速为9％，而(ér)TOP14的(de)销售额增(zēng)速为29％。”

　　需(xū)要强调的是(shì)，在当前中特估的浪潮(cháo)下，央国企地产股或存在发展的大(dà)好机会。中信(xìn)证券指出(chū)：“房(fáng)地产行业的结构(gòu)性机会依然(rán)存在，少(shǎo)部分公司(sī)尤其是央企(qǐ)占据显著(zhù)优势，其主要又体现为库(kù)存(cún)的优势。央企地产(chǎn)公司，现阶段表现出(chū)较低的融资(zī)成(chéng)本，优质(zhì)的开发资(zī)源(yuán)和(hé)良好(hǎo)的不动产资产运(yùn)营能力的多重(zhòng)竞争优势。”

　　“即(jí)使没有(yǒu)中特估，国央企相较(jiào)于民营地产公司也是更有(yǒu)优(yōu)势的。”吕功(gōng)绩强调，“对于(yú)减(jiǎn)值、土地资源债权债务关系等问题，市场对(duì)民(mín)营(yíng)房开(kāi)企业的资(zī)产会有更(gèng)多担忧和质(zhì)疑，所以在这一轮行业(yè)出清(qīng)的过程(chéng)中，央国(guó)企相较(jiào)于民企来说估值的修复(fù)更明显。中特(tè)估的角度从中(zhōng)长期(qī)的维度(dù)看，行(xíng)业的逻辑在于集(jí)中度提升后，行(xíng)业进入高(gāo)质量发展阶段(duàn)，具备较快速发(fā)展阶(jiē)段更稳(wěn)定且可预期的盈利和现金流创(chuàng)造能力，以此(cǐ)带(dài)来估值中枢(shū)的提(tí)升，应该关(guān)注估值(zhí)相对(duì)较低(dī)，企业自(zì)身资产的质量好(hǎo)、运营能力强、可以创造持(chí)续现(xiàn)金流(liú)的(de)企业。”

　　“存量时(shí)代中行业普涨的概率比较(jiào)低，行业(yè)内部(bù)将出现(xiàn)分化，要关注将受益于行业集中度提升的头部公司。”星石投资首(shǒu)席研究官方磊也(yě)表(biǎo)示。

　　顺应机构(gòu)这一思路的话(huà)，或(huò)许还是(shì)保利发展、招(zhāo)商蛇口等国(guó)资背景龙头前途更为光(guāng)明。不过国投瑞(ruì)银基金投(tóu)资(zī)部副总监綦傅鹏表示(shì)：“需要客观地去持续观察国企央企(qǐ)在三个方面是否可(kě)以维持，首(shǒu)先是融资成本保持低位，其(qí)次是销售份(fèn)额持续(xù)提升(shēng)，再次是拿地份额持(chí)续(xù)提升。”

　　复苏速(sù)度缓(huǎn)慢

　　机构需要多给一(yī)些(xiē)耐心

　　而《红(hóng)周刊》也(yě)根据房企一季报(bào)梳(shū)理发现，对于2022年的业绩出现的(de)整体下(xià)滑，2023年一季度的业(yè)绩分化更趋(qū)明显，保利发展、滨江(jiāng)集团(tuán)等房企营收、净利(lì)均实现(xiàn)了业绩的回正，甚至是较大增速的增长(zhǎng)。而(ér)这些公司也是机构的重仓(cāng)对(duì)象。

　　对(duì)此(cǐ)，知名房(fáng)地产业内(nèi)人(rén)士张宏(hóng)伟(wěi)向《红周刊》分析表示，业绩(jì)出现明显改善的房企(qǐ)，主要是(shì)因为过去两三年时间，尤其是在2021年下半年民营(yíng)房企(qǐ)不怎么投资拿地之后，国有企(qǐ)业仍在持续性地拿地(dì)，且主要集中在核心城(chéng)市，投资力度较大。投资的驱动能够推动房(fáng)企(qǐ)销售业(yè)绩的增长，从(cóng)而(ér)在2023年一季(jì)度(dù)市场恢复但仍处于调整的过(guò)程中，能够保有一个正增长(zhǎng)。

　　不过张(zhāng)宏(hóng)伟同时(shí)也(yě)提醒表示，在房地产(chǎn)的复(fù)苏过(guò)程(chéng)中，还(hái)面临着一(yī)些不确定性。其实整个(gè)市场(chǎng)从四月(yuè)份开始又在往(wǎng)下掉。除了杭州、成(chéng)都(dōu)等极个别城市(shì)四月环比三月相对表现较好之外，包(bāo)括北京(jīng)、上海在(zài)内(nèi)的绝大多数城市都出现环比下滑的情况。而现在五月的(de)市场表(biǎo)现也不(bù)太乐观(guān)。按照现在(zài)的经(jīng)济状况、收入情况，以(yǐ)及市场(chǎng)的去库(kù)存压力、企(qǐ)业的(de)资金面压力，可能会(huì)出现，到六月份房企为了半年报冲业绩出现(xiàn)市(shì)场的短期反弹外(wài)的(de)一个市场乏力现象。也就是(shì)说，第二季(jì)度(dù)、第(dì)三季度增长不确定(dìng)性的(de)压(yā)力(lì)仍旧(jiù)较大。

　　上海利(lì)檀投资董事长陈昊扬也向《红周(zhōu)刊》指出，现在整个房(fáng)地产以及其上下(xià)游产业链(liàn)的复苏速度都比想象的要慢很多(duō)，我们要多(duō)给一些耐(nài)心，这个(gè)时(shí)候，在房地产以及上下游(yóu)就不是(shì)赚快钱的时候，只能(néng)赚他基本面的钱。但这(zhè)也意(yì)味(wèi)着，只有极为少(shǎo)数的、做得(dé)比同行(xíng)好得多的企业，会伴随(suí)整(zhěng)个行业的(de)弱(ruò)复苏，业绩会逐步体现出来(lái)。所以只能耐(nài)心地(dì)去(qù)等待它的(de)基本面不(bù)断地凸显(xiǎn)出(chū)来，这需(xū)要时间。

　　（本文已刊(kān)发于5月13日《红周刊(kān)》，文中提及个股仅为举(jǔ)例分析，不做买卖推荐。）

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