饱受争议的二手(shǒu)房交易(yì)中(zhōng)介(jiè)费问题，正(zhèng)逐渐得到监管部门的重视。

　　5月(yuè)8日，住建部、市场(chǎng)监管总局联合发(fā)布了关于规范房地产(chǎn)经纪服务的意见(jiàn)。意见(jiàn)提及，近年来，部分房(fáng)地产经纪机构存在利用房源客源(yuán)优势收取过(guò)高费用、未(wèi)明码(mǎ)标价、捆绑(bǎng)收费、滥(làn)用客户(hù)个人信息等问题，加重(zhòng)交易当事(shì)人负担、侵害其(qí)合法权益。

　　基于上述背景，两部门从加强从业主体管理、明确经纪(jì)服务(wù)内容、合理确(què)定经纪服务收费、严格实行(xíng)明码标价等(děng)十方(fāng)面(miàn)，提出了意见。

　　中(zhōng)原地产首席分析(xī)师张大伟称，随着城市发展(zhǎn)，一二线城市二(èr)手房交易(yì)占比逐渐增加。以北京、上海为例，二手房占市(shì)场成交(jiāo)比例(lì)超过80％，大量二手房成交依赖中介居(jū)间成交，房地产调控重心逐(zhú)渐(jiàn)从开发商过渡(dù)到中介公司。

　　广东省城规院住房政策研(yán)究(jiū)中心首席研究员李宇嘉表示，买房对居民来说(shuō)属于金额不低的大宗交易(yì)，由于二手房(fáng)交易成本较高、交易周期较(jiào)长，具有非常强(qiáng)的专业(yè)性，居民往往通过中(zhōng)介(jiè)来(lái)完成(chéng)。但很(hěn)多中(zhōng)介利(lì)用(yòng)信息不对(duì)称等问题，将非必(bì)要的收费夹带(dài)其中，如收取过桥融资、按揭费(fèi)、担(dān)保(bǎo)费等(děng)，对居民造成(chéng)额外(wài)的(de)负担，而且(qiě)这(zhè)些服务(wù)事项(xiàng)并(bìng)未(wèi)明码标价。

　　对(duì)于(yú)二手(shǒu)房市场(chǎng)交(jiāo)易过程中存在(zài)的“乱(luàn)象”，李宇嘉指出，对包括经纪服务(wù)在内的相(xiāng)关市场交易行为及其主体(tǐ)进行(xíng)规范和(hé)秩序(xù)整顿，是房地产市场管(guǎn)理和调(diào)控的主题(tí)。“当下，推进这项工作的(de)意义更大，也更急迫。”

　　中(zhōng)介收费问(wèn)题成监(jiān)管重点

　　二手房市场中，历来对房地产(chǎn)经纪服务行(xíng)业(yè)关注最多的(de)一个话题，便是房(fáng)地产经纪服务费的(de)问题。

　　张大伟认为，未来相关(guān)部(bù)门(mén)主(zhǔ)要监(jiān)管的重(zhòng)点，将是对房地产经纪服务收(shōu)费及中(zhōng)介交易(yì)进行规范。

　　在热(rè)点城市，二手(shǒu)房屋交易过程中，部分(fēn)价值不菲的(de)房屋，往(wǎng)往要缴纳一笔金(jīn)额不(bù)低(dī)的中介费(fèi)。以(yǐ)北京某房地(dì)产经纪(jì)服务(wù)机构2.7％的服务费率计(jì)算，一套1000万元的房屋，中(zhōng)介费约为27万。

　　在合理确定经纪服务收费(fèi)上(shàng)，两部(bù)门在此次(cì)意见中提(tí)及(jí)，房地产经纪机构要(yào)合理降低住房(fáng)买(mǎi)卖和租赁经纪服务(wù)费用(yòng)。鼓励按照成(chéng)交价格越(yuè)高、服(fú)务(wù)费率越低的原则实行(xíng)分档定价。引导由交易双(shuāng)方共同承担(dān)经纪服务费用。

　　据张大伟介绍，目前(qián)房(fáng)地产经纪服(fú)务收费标准的最早(zǎo)依(yī)据是1995年国家计委建设部下(xià)发的《关于房(fáng)地产中介服务(wù)收费的通知》（971号文），其中第六条(tiáo)规定：房屋买卖代理(lǐ)收(shōu)费，按成交价格总额的(de)0.5-2.5％计收。

　　以北京为(wèi)例，目前(qián)北京市执(zhí)行的(de)2014年更新(xīn)后的收费标准，即根据这样的(de)规(guī)定：“少数特别复杂的住宅买卖(mài)经纪服务，经交易各(gè)方协商同意(yì)，可(kě)在规(guī)定的(de)收费标准基(jī)础上适当上浮，上浮(fú)幅度(dù)最高不得(dé)超过10％。”这意味着，当前北京二(èr)手(shǒu)房(fáng)中介费上限为：2％*1.1+0.5％=2.7％。

　　张大伟表示，本(běn)着“简政放(fàng)权”的(de)精神，北京2015年取消(xiāo)了房(fáng)地(dì)产中介服务等57个政府定价，房地产经纪服务收(shōu)费(fèi)多少由各中介机构自(zì)行决定。

　　“房产中介机(jī)构在实际收取费用过程中，相关监管部门(mén)当(dāng)前并未明确具(jù)体的中介费率，中介机构仅需在服务过程中对收费标准进行明码(mǎ)标(biāo)价即可。而房地产经纪服务机构在(zài)具体(tǐ)收取过(guò)程(chéng)中，会结(jié)合房屋(wū)价值及(jí)工(gōng)资(zī)标准，综合计算(suàn)出合适的中介费(fèi)率。”张大伟补充道。

　　对于明码标价问题，两部门在此次(cì)意见中(zhōng)提及，房地(dì)产(chǎn)经纪机构(gòu)应当在(zài)经营门店、网站、客户端等场所或渠(qú)道，公示(shì)服务项目、服务内容和收费标(biāo)准吊带和背心有什么区别，吊带和背心有什么区别，不得混合(hé)标价和捆绑收费。房地产经纪机构提供(gōng)的(de)基本(běn)服务(wù)和延伸服务，应当(dāng)分别明确服务项目和(hé)收(shōu)费标准。房地产经纪(jì)机构(gòu)收费前应当向(xiàng)交易当事人出具收费(fèi)清单，列(liè)明收费标准、收费(fèi)金额，由当(dāng)事人签字确认。

　　另(lìng)外(wài)，对收费明(míng)显(xiǎn)高于市场平均水平的房地产经(jīng)纪机构(gòu)，住房和城乡建设部门将会同市(shì)场监管等部(bù)门(mén)采取约谈(tán)等综(zōng)合措施(shī)进行重(zhòng)点监管。市(shì)场监管部门会同有关(guān)部门依法查(chá)处不按规定(dìng)明码(mǎ)标价、操纵经纪服务(wù)收费等(děng)违反价格和反垄断法律法规的(de)行为(wèi)。对房地(dì)产经纪机(jī)构相关违(wéi)法违规(guī)信(xìn)息，市场监管部门(mén)要(yào)依法依规(guī)纳入国家企业信(xìn)用信息公示系统。

　　房屋中介费要降了？

　　鼓励按照(zhào)成交价格越高、服务费率越低(dī)的原则实(shí)行分档定价，是否(fǒu)意味着，未来吊带和背心有什么区别，吊带和背心有什么区别豪宅(zhái)的中介费有望大幅降低？

　　中(zhōng)原(yuán)地产华(huá)南(nán)区总裁兼深圳中原总经理郑(zhèng)叔伦(lún)称(chēng)，住建部发(fā)文(wén)鼓(gǔ)励按照成交价格(gé)越高、服务费率越低(dī)的(de)原则实行分档定价，合理降低住(zhù)房买卖和租赁经(jīng)纪服务费用，主(zhǔ)要还是(shì)规范行业，打(dǎ)击收费过高的(de)经纪机构，但(dàn)对市场影响有限，“以深(shēn)圳为例，深圳(zhèn)市场(chǎng)豪宅和普宅本(běn)来收费(fèi)就(jiù)不同(tóng)，各(gè)家收费普遍在合理范围内，加上经纪服务费用对市场的影(yǐng)响不大(dà)。”

　　张大(dà)伟指出，由于(yú)当前两部(bù)门提出的意见仅为鼓励性(xìng)质，即(jí)只是(shì)纲领性文件(jiàn)而非规(guī)定，未来如何具体认(rèn)定其中(zhōng)的细(xì)则，还需要(yào)看各(gè)城市落地执行情况。

　　不过(guò)，张大(dà)伟表示，“从目前市场(chǎng)看，经纪(jì)服务(wù)领域的调整改善、规范化，有(yǒu)利于行业健康发展。同(tóng)时，由于二手房很(hěn)多房源在产权方面有瑕疵，如产权抵押、不同税费等(děng)都可能(néng)对交(jiāo)易产生影(yǐng)响，这对房地产经纪服(fú)务行业的专业(yè)性提出更高的要求(qiú)。”

　　58安居客研究院研(yán)究(jiū)总监陆(lù)骑麟指(zhǐ)出，在二手房买(mǎi)卖过(guò)程中，原本应该(gāi)由上下(xià)家各支付一半的(de)中介费(fèi)，但(dàn)在(zài)一些热点城市的二手房交易过程中，往往会有这样的情(qíng)形，因部分购房者处于(yú)弱(ruò)势地(dì)位，从而会出现中介费及税费均由(yóu)购房者来承担。即使一些房东愿意(yì)承担中介(jiè)费，这(zhè)部分费用也(yě)可能(néng)通过转(zhuǎn)嫁的方式，在房(fáng)价中(zhōng)有(yǒu)所体现(xiàn)。

　　“上(shàng)家把(bǎ)中介费转(zhuǎn)嫁给(gěi)下(xià)家，市场这种所谓(wèi)‘约定俗成’的(de)情况，一些(xiē)房产(chǎn)中介公司将(jiāng)其视为向购房者单边收(shōu)费(fèi)的(de)行为。部分中介公(gōng)司可(kě)能会利用其支配地(dì)位，在原先(xiān)经纪服(fú)务收费的(de)基(jī)础上，再(zài)次(cì)向房东收取费用，而这部分(fēn)费(fèi)用，房东往(wǎng)往(wǎng)会(huì)将其转再(zài)次转嫁给购房者(zhě)，这(zhè)实(shí)际上相当于变相推高(gāo)了房价(jià)。两部门提(tí)出严禁操纵经纪服(fú)务收费，不(bù)仅有利于提高吊带和背心有什么区别，吊带和背心有什么区别交易中操作的透(tòu)明度，也有(yǒu)利于房(fáng)价的稳定。”陆骑麟称(chēng)。

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