近两年(nián)火爆(bào)的创(chuàng)新产品公募REITs进入密(mì)集分红期，近(jìn)日7只(zhǐ)REITs陆续迎(八一勋章享受什么待遇，得了八一勋章享受什么待遇yíng)来(lái)除息日，公募REITs整体呈现(xiàn)出高比例(lì)稳定(dìng)分红，15只公告2022 年可(kě)供分配金额的(de)REITs产品(pǐn)，平均(jūn)分红比例接近(jìn)99％。

　　多位八一勋章享受什么待遇，得了八一勋章享受什么待遇(wèi)业内(nèi)人士对此(cǐ)表(biǎo)示，强制分(fēn)红机制是公募REITs主要特(tè)征之一，稳定分红体现出该类产品长期投(tóu)资价值，通过(guò)观测经营活动现金(jīn)流、可供分配现金等指(zhǐ)标(biāo)，也是观察REITs项目底(dǐ)层(céng)资产(chǎn)运营情况的“窗口”。他们也提(tí)醒普通投资者注意，与产权类项目相(xiāng)比，特(tè)许经营(yíng)REITs项目(mù)在经营权到期后(hòu)不再产生(shēng)现金收益，特许经营权分红(hóng)目前已包含了利润分配和(hé)本(běn)金的归还，在选择(zé)投资标(biāo)的时(shí)应了解资产类型和(hé)分红(hóng)的特(tè)征(zhēng)。

　　15只公(gōng)募REITs产品分红

　　平均(jūn)分(fēn)红比例98.89％

　　公(gōng)募REITs 进入密集分(fēn)红期(qī)，近日7只REITs产品（4月17 日-4月21日）陆(lù)续(xù)迎来(lái)除息日，此外尚有6只REITs实际分配情况尚未公布。整体来看，公募REITs呈现出(chū)了高比例的稳(wěn)定分红，15只公告2022 年可供分(fēn)配金(jīn)额的公募(mù)REITs产品中，2022年全年分(fēn)配(pèi)金(jīn)额(é)占(zhàn)可供分配金额比例平均为(wèi)98.89％，且(qiě)绝大部分分配比例在96％以上。

　　中金基(jī)金相关(guān)负责人(rén)对此(cǐ)表示(shì)，投资(zī)公募REITs的主要收益来源为(wèi)持有期分(fēn)红收益，以及基金份额交易价格的变(biàn)化。基金份额二级市场(chǎng)价格受到公募REITs资产运营情(qíng)况及市(shì)场(chǎng)因素的综合影响，较易(yì)引(yǐn)起波动。与此相(xiāng)比，基金(jīn)分(fēn)红(hóng)预(yù)期则更有(yǒu)规律可循。公募REITs的分(fēn)红主要来自基础设施资产的经(jīng)营现金流，投资人通过基金募集(jí)材料(liào)和信息披(pī)露文件，结(jié)合(hé)行(xíng)业(yè)及(jí)市场情况(kuàng)，可以分析基础设施项目的经营业绩，作为进(jìn)行投资决(jué)策的重要参(cān)考。

　　“相对于基金份额二级市场价格变化导致的浮盈或(huò)浮亏，分(fēn)红(hóng)作为基金份额持有人(rén)实际(jì)获得的现金收益，对(duì)于长期投(tóu)资者更具参考价(jià)值。”中金基金相关负责(zé)人(rén)称(chēng)。

　　平安基金REITs 投资(zī)中心运营高级副总监李(lǐ)华平也表示，根据《公(gōng)开募集基础设施证券投资基金指引(yǐn)（试行）》及相关法规要求，基(jī)础设施基金应当将90％以(yǐ)上(shàng)合(hé)并后基金年度可分(fēn)配金额以现金形(xíng)式(shì)分配给(gěi)投资者，强制分红机制是公募REITs的主要(yào)特征(zhēng)之一，稳定的分红机制体现(xiàn)出REITs产品(pǐn)长期投资(zī)价值(zhí)。

　　中航(háng)基金也认(rèn)为，从(cóng)投资(zī)角度来看，基础(chǔ)设(shè)施公募REITs同时具备“股(gǔ)性”和(hé)“债性(xìng)”双重特点。二级(jí)市场价格反映这类产品“股性”的(de)一(yī)面，分红体现(xiàn)了这类产(chǎn)品的“债性”特点。公(gōng)募REITs有强(qiáng)制(zhì)分(fēn)红要求(qiú)，分红类似(shì)于债券派(pài)息，但不等同于债券的固定(dìng)利息回报，而是(shì)由(yóu)可供(gōng)分(fēn)配(pèi)现金(jīn)决定。

　　从机构投资者(zhě)的角度来(lái)看(kàn)，一(yī)方(fāng)面是公募REITs丰富了机(jī)构投(tóu)资者的投资品类，为资产配置多元化提(tí)供抓手，具有较强的配置(zhì)价值。另一方面(miàn)，公募REITs的分(fēn)红能够帮助机构投资者稳定收(shōu)益。机(jī)构投资(zī)者公募REITs能够(gòu)通过分红(hóng)获取相(xiāng)对(duì)于投资(zī)债券(quàn)相对高的收益性，在有效控制风险的前提下，增(zēng)厚资产(chǎn)包收(shōu)益，起到投(tóu)资“压舱石”的作用。

　　分红除了投资收益“落袋为安”外，市场对于未来分(fēn)红水平的预期，也是影响REITs基(jī)金二级市场价格走(zǒu)势的(de)关键因(yīn)素之一。

　　从(cóng)近期(qī)公募REITs的(de)二(èr)级市场表现看，截至4月(yuè)21日，今年以来中(zhōng)证REITs（收盘）指数收于975.99 点，年(nián)内下跌(diē)7.44％，未跑赢主要股(gǔ)票和债券宽基(jī)指数。

　　“截至2023年(nián)3月31日(rì)，有20只公募REITs发(fā)布(bù)了2022年年报，部分产品(pǐn)受(shòu)宏观经济的影(yǐng)响，可(kě)分配金(jīn)额完成率不(bù)达预(yù)期(qī)，一定程(chéng)度上影响(xiǎng)了公募REITs二级市场的价格(gé)。”李华平称，公募REITs二级市(shì)场的价格波动受多重因素的影响(xiǎng)，投资收益是影响REITs二(èr)级市场价格的主要因素之一，而(ér)稳定(dìng)的分红有利(lì)于吸引投资(zī)者参与(yǔ)公募REITs二级市(shì)场(chǎng)的投资。

　　中金基金相(xiāng)关(guān)负(fù)责人也表(biǎo)示，近期经济预期恢复(fù)，一(yī)方面市场热点(diǎn)呈现向股票和债券(quàn)回归的(de)过程；另一(yī)方(fāng)面(miàn)，基(jī)础设(shè)施项(xiàng)目的经营业绩相对经济活力的改善有一定的滞后性。

　　此外，公募REITs在分红除(chú)权(quán)日(rì)，将对(duì)基金(jīn)份额的开(kāi)盘指导价(jià)做调减(jiǎn)处理，调减金额根据单(dān)位基金份(fèn)额的(de)分(fēn)红金额进行(xíng)计算。除权操作是对分红前后(hòu)基金份额(é)净值(zhí)变化的修正(zhèng)，使投资(zī)人在基金(jīn)分红前后(hòu)均可(kě)以获得公平的投资机会(huì)。

　　“分红可增强(qiáng)投资者长期投资的信心，同时需结合(hé)持有产品的特性，关(guān)注二级市场扰动对整体收益的影响程度。”中(zhōng)航(háng)基金相(xiāng)关人士也称。

　　特许经营权(quán)分红包括利(lì)润分配和(hé)本(běn)金归(guī)还

　　普(pǔ)通(tōng)投资(zī)者应了(le)解底层资产情况

　　多(duō)位(wèi)业(yè)内人士还提醒(xǐng)，与现有公募基金(jīn)分(fēn)红前提是本金之(zhī)上的增(zēng)值(zhí)部分不同，特许(xǔ)经营权REITs基金运作期(qī)间的(de)“分红”界定为(wèi)“分派”更(gèng)为准确，分派的是本金与增(zēng)值两个部分，两个部分(fēn)之(zhī)间的比例是变(biàn)动的，与现有公募基(jī)金分红(hóng)差(chà)异很大，大多数普通投资者可能把(bǎ)“分派(pài)”金(jīn)额误认(rèn)为(wèi)是持续分红。一(yī)旦30年、40年、50年、60年等合同年限到期后基金价(jià)值面临(lín)极大不确定性，这是该(gāi)类(lèi)投资者应该(gāi)注(zhù)意的(de)情况(kuàng)。

　　李华平表示，目前公募REITs主要有特(tè)许经(jīng)营(yíng)权类和产(chǎn)权类两大(dà)资(zī)产类型，持有(yǒu)产权类产品的收(shōu)益主要包括(kuò)每年的现金分(fēn)红(hóng)及资产增(zēng)值的收益，而持有特许(xǔ)经营类产(chǎn)品的收益主(zhǔ)要(yào)来自项目每年的现金分红。其(qí)中，特许经营权类资产(chǎn)的(de)分(fēn)红包括了(le)利润分配和(hé)本金的(de)归还，两者(zhě)的比率也是变(biàn)动的(de)，对特(tè)许经(jīng)营(yíng)权类资产的公募REITs可以内(nèi)部收益率(lǜ)（IRR）来衡量投资收益(yì)。普通投资(zī)者在选择投资标的时，应了解公募REITs底层资产的类型。

　　中(zhōng)航基金也(yě)表示，从(cóng)细分来看，各类公募REITs分红因底层(céng)资产属性不(bù)同(tóng)而(ér)形成区别。特许经营权类的公募REITs产品(pǐn)因其分(fēn)红相当于包含“本金(jīn)+收益”，分(fēn)红相对较多，债性偏强。而产权类的公募REITs分红(hóng)主要(yào)为(wèi)“收(shōu)益”，更(gèng)看重底层资产的(de)价值增值(zhí)，所以相(xiāng)对股性偏强。普通投(tóu)资(zī)者在选(xuǎn)择公募(mù)REIT时(shí)，需要考虑(lǜ)底层资产属性(xìng)，对所选择产品的二(èr)级(jí)市场价格和分红(hóng)有合(hé)理预期。

　　中金(jīn)基金相关负(fù)责人也认为，与产权类项目(mù)相比，特许经营项(xiàng)目(mù)在经(jīng)营权到期后不再(zài)能产生(shēng)现金收益，因此将可供分配(pèi)金额的分配(pèi)理解为(wèi)“分派”比“分红”更加(jiā)准确。基于这个特点，剩(shèng)余经营(yíng)期限较短的特许经营项目(mù)，通常具备更高的分(fēn)派率水平。对于剩(shèng)余期限较长的(de)特许经营权项目，即使分派率相对较低，也有足够年(nián)限(xiàn)收回本金并(bìng)取(qǔ)得收益。

　　中金基金该负(fù)责人提醒投资者(zhě)注意(yì)，特许经营权项目的分派金额包含了投资本金(jīn)，在不进行扩募的(de)情况下，基金份(fèn)额单价随着分派进度逐年下降是正常现象，投资特许经营权REITs的收益来自项(xiàng)目剩(shèng)余期限产(chǎn)生的现金流(liú)。

　　“与特(tè)许经营项目相比，产权类项(xiàng)目的土地或建筑的剩余(yú)使(shǐ)用(yòng)年限(xiàn)一般较长，再(zài)加(jiā)上到期后通过对建筑的更新改(gǎi)造或补(bǔ)缴土地出让金等追加(jiā)投资，有(yǒu)机会(huì)进一步(bù)延长(zhǎng)经(jīng)营期限。这(zhè)种类似永续经营的假设(shè)反映在基础资(zī)产的估值上(shàng)，使(shǐ)产(chǎn)权类(lèi)REITs具备更显著的资产投资(zī)属性。”该负责人称。

　　观(guān)测内部收(shōu)益率等指标

　　评估项目底层资产运(yùn)营情况

　　在基金(jīn)分红的时(shí)点，多位业内人士(shì)还表示，在(zài)产品分红期，投资(zī)者可以观测经营(yíng)活动现金流、可供分(fēn)配现金、内部收益率(lǜ)等指(zhǐ)标，来观(guān)察(chá)和(hé)评(píng)估项目底层资产的运营情况。

　　中航基(jī)金表示，年报(bào)指标中，跟现金相关的指(zhǐ)标(biāo)有(yǒu)两个(gè)：一是(shì)年报中披露的(de)经营活动现金流，二是可(kě)供分(fēn)配现金，二者存在本质性区别。经营活动产(chǎn)生的现金净(jìng)流量(liàng)是指企业经营、筹资、投资产生(shēng)的(de)现金流，基于企业本身(shēn)经营活动产生(shēng)；可供分配的现金实质上(shàng)是(shì)从EBITDA出发，对非现(xiàn)金(jīn)影响利润(rùn)表的(de)项目进(jìn)行调(diào)整，加(jiā)期初现(xiàn)金，最终得到的(de)账面现金。

　　李华(huá)平(píng)也(yě)表示，公(gōng)募REITs作为(wèi)资产配(pèi)置新(xīn)选择，投(tóu)资价值(zhí)体现在相对股债市场独立的(de)资产配置(zhì)功能，比较适合(hé)长期(qī)持有。建议投资(zī)者(zhě)对(duì)经营权类的资产(chǎn)可以更多关注内部收益(yì)率(lǜ)的高低，对产权类的资产更多关注分派(pài)率高低。因(yīn)为(wèi)公募REITs可分(fēn)配收益(yì)主要来自底层(céng)资产的(de)经营净现(xiàn)金流，所以底层资产运营情(qíng)况直接影响(xiǎng)投资回报，投资者可综合考(kǎo)虑原始权(quán)益人综(zōng)合实(shí)力、运营管理机构实力、公募基金管理人实(shí)力等多重(zhòng)因素来(lái)选择投资标的。

　　中(zhōng)信证券研(yán)报也显示，公(gōng)募REITs进入(rù)密集分(fēn)红期，由于分(fēn)红交易带来的短期博(bó)弈机会仍在，叠加此前市(shì)场接连回调(diào)，建议投资者关注有基本面支撑、填权效应相对(duì)明显、同时分红规模较为可观的个券。

　　“公(gōng)募REITs的招募说明书均会载明REITs在发行首(shǒu)年(nián)及次年(nián)的可供分配(pèi)金(jīn)额预(yù)测(cè)。投资者可(kě)以(yǐ)将(jiāng)REITs的实(shí)际分红(hóng)金(jīn)额与募集材料(liào)中(zhōng)披露预测进行比较分析，结合(hé)经济及(jí)市(shì)场的实际环境，对基础设施项(xiàng)目的(de)运(yùn)营业绩(jì)及REITs的(de)管理能力(lì)进行判断。”中金(jīn)基金上述(shù)负责人也(yě)称。

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