文：任泽(zé)平团队　　

　　导读

　　是该取消预售制了。 1月(yuè)17日召(zhào)开(kāi)的全国住(zhù)房和(hé)城乡建设工作(zuò)会(huì)议提出“有条(tiáo)件的(de)可以进行现房销售(shòu)”，不(bù)足一个月时间，已有(yǒu)山东(dōng)、安徽、河(hé)南(nán)、四川、广东等地明确表(biǎo)态，试点现房(fáng)销售。

　　1、是该(gāi)取消商品房预(yù)售(shòu)制了(le)，用你的(de)钱，建你(nǐ)的(de)房子(zi)，还(hái)烂(làn)尾了，这(zhè)是对购房者的不公平。以(yǐ)后谁有钱谁建房，没(méi)钱没(méi)实力的别(bié)建了，不能把包袱甩给老百姓和(hé)社会(huì)，这是房(fáng)地产(chǎn)从大开发(fā)时(shí)代步入高质量发展阶段的必然趋势(shì)，也(yě)是对购房老百(bǎi)姓的最大(dà)保护。98年(nián)房(fáng)改时，全国缺(quē)房子，开发商(shāng)缺钱，预售制是(shì)权宜(yí)之计，现在全国套户比超过(guò)1，从大开发(fā)进入存量时代(dài)，对购房(fáng)民(mín)众(zhòng)不公平的(de)预售(shòu)制已经(jīng)过时了，该取(qǔ)消了(le)，改为现房销售(shòu)。以后(hòu)一手交钱，一手交(jiāo)房，天经地(dì)义。当然二(èr)次(cì)房改是个技术活，兼顾化解停贷、复工保(bǎo)交楼、重组房企(qǐ)债(zhài)务、恢复市场信心以及长效机制，长效机制(zhì)四(sì)大关键是推动城(chéng)市(shì)群战略、人地挂钩、金融中性稳定和房地产(chǎn)税(shuì)。如果按照经济规(guī)律办事(shì)，中国一定能实现(xiàn)房地产软着陆和长期平(píng)稳健康发展，跨(kuà)过这道(dào)关，解好这道世(shì)界难题。

　　2、为什么要取消预售制、改为现房销售？大家想想，绝大部分商品是一手(shǒu)交钱一手交货(huò)，预售制是对购买者(zhě)的单(dān)方面不公平(píng)制度，购房老(lǎo)百(bǎi)姓几(jǐ)乎承(chéng)担了所有商品不(bù)能交付(fù)的风险。从(cóng)个人层面(miàn)看，预售制(zhì)对购房(fáng)者(zhě)非常(cháng)不(bù)公(gōng)平(píng)，比如，交房(fáng)等待期(qī)一(yī)般(bān)为两年，在此期间，购房者不(bù)仅承担银行利息，还要承担延迟交房、房(fáng)屋质量、房产(chǎn)证延期办理甚(shèn)至不(bù)能交房(fáng)的(de)风险。从行业层面(miàn)看，预售制(zhì)助推部分房企过度举债、高(gāo)杠杆扩张(zhāng)，若遇到下行(xíng)周(zhōu)期，会引(yǐn)发资(zī)金链断裂、项目搁(gē)置等系列风险。取消预售制，改为现房(fáng)销售，这样有(yǒu)助于落实(shí)中央房(fáng)住不炒精(jīng)神、有助于保障购(gòu)房老百姓权(quán)益、有(yǒu)助于房企稳健发展(zhǎn)，一(yī)举多得，谋划长(zhǎng)远。

　　3、为什么建议(yì)取消预(yù)售制度？预售(shòu)制(zhì)度怎么来的？国外什(shén)么情(qíng)况？简单(dān)科普一下：商品房(fáng)预(yù)售最早(zǎo)源于中国香港(gǎng)，俗称(chēng)卖楼花，卖期房，是一种开发商(shāng)放杠杆的方(fāng)式(shì)。98年房改(gǎi)，由(yóu)于商品(pǐn)房短缺，房企缺资(zī)金，借鉴中(zhōng)国香港，引入了商品房预售制(zhì)度。其实，当前世界不少(shǎo)国家存(cún)在预售制。但(dàn)是(shì)，重点来了！发(fā)达国家一般有(yǒu)严格的监管保障措施，开发商在项(xiàng)目获(huò)得政(zh华约有哪些国家，华约有哪些国家组成约èng)府批(pī)准后才可(kě)以(yǐ)开始(shǐ)销售，买家在(zài)购(gòu)买期房后并(bìng)非像中国一样在支付(fù)完首付(fù)款后(hòu)从银行一次性贷(dài)款支(zhī)付剩(shèng)余(yú)全部房款(kuǎn)，而是根据开发(fā)商工程进度在完全交房前(qián)进(jìn)行分期支付。所(suǒ)以，预(yù)售制度是需要严格(gé)的(de)资金监管、分(fēn)期(qī)支付(fù)以及违约处(chù)罚措施作为保障的，如果没(méi)有(yǒu)这些保障措施(shī)，一定(dìng)会触发风险，对购房民众(zhòng)不公平，所以不如借机取消预售制(zhì)度，以后(hòu)改为现房销售。客(kè)观讲预售制度有一定(dìng)历史阶段性，现在中(zhōng)国住房进(jìn)入存量时(shí)代，取消预售制度有助于降负债降杠杆(gān)，不(bù)再(zài)把烂(làn)尾风险甩给老百姓和社会(huì)，当然这需要配套房企债务(wù)华约有哪些国家，华约有哪些国家组成约重组、复工保交楼(lóu)、恢(huī)复市场信心和房地产长(zhǎng)效(xiào)机(jī)制。这是(shì)个技术活(huó)，只要坚持市场化改革，中国一(yī)定能化解这(zhè)个难题(tí)，让房地(dì)产回归实体(tǐ)经(jīng)济和(hé)居住属(shǔ)性(xìng)，安居乐业。

　　4、简单讲，如果(guǒ)取消(xiāo)预售(shòu)制，改为现(xiàn)房销售，开发商(shāng)将拼的不是五花八门、眼花缭乱、不知道(dào)能不能兑现的营销手段，而是所见即所得的过硬的产品(pǐn)质(zhì)量和诚(chéng)信，这才是对购房(fáng)民众的最(zuì)根(gēn)本(běn)最实质的保(bǎo)障，这样将极大的提(tí)升开发商的(de)建筑(zhù)质量，实(shí)现良币驱(qū)逐劣(liè)币。所有(yǒu)商业的本(běn)质是向善(shàn)，是以客户为中心，房地产(chǎn)也不能例(lì)外(wài)，老百(bǎi)姓买房子(zi)是天大的事，烂尾毁(huǐ)三代，好房幸福一家(jiā)人。从这个(gè)角度(dù)，取消(xiāo)预售制、实施现房销售是(shì)实现老(lǎo)百(bǎi)姓安居乐业、社会(huì)长(zhǎng)治久安(ān)、行业企业健康发展的重大措施(shī)。在当前的(de)情(qíng)况下，取(qǔ)消(xiāo)预(yù)售制要结合稳(wěn)楼市、房地产软着陆、打通金融支持当(dāng)期三好生、新模(mó)式等综合(hé)施策。

　　作者十年前在国务院发展研究中心参与财(cái)税(shuì)改革方案(àn)研(yán)究时，对预售制、房地产税、人(rén)地挂钩、金(jīn)融(róng)稳定、房企杠(gāng)杆率等进行过(guò)长期(qī)系统的专项研究。（参考(kǎo)后来形成的专著《房地产周(zhōu)期》）　　

　　目录

　　1 中(zhōng)国内(nèi)地商(shāng)品房预售制的前世今生

　　1.1 起源：分(fēn)层销售(shòu)+“按揭”，霍英东创造“卖楼花”模(mó)式

　　1.2 住房(fáng)需求大、供(gōng)给量少(shǎo)，引进“卖(mài)楼花(huā)”模式，形成“中国内地版预售制”

　　1.3 预售制(zhì)推动(dòng)城市化进(jìn)程，但背(bèi)后潜藏的(de)风险确实存在

　　2 国际(jì)经验

　　2.1 美(měi)国：交付前预(yù)售资金第三方全(quán)程监管(guǎn)，交付时开发商凭验收凭证取得房(fáng)款

　　2.2 德国：可零(líng)首付购房，提供期房(fáng)烂尾险

　　2.3 英国：10％定金保(bǎo)险保护机(jī)制，55％-80％房款交房时支付

　　2.4 日(rì)本(běn)：为(wèi)规范期(qī)房交易立法(fǎ)，设置期房预付款保(bǎo)全措施

　　2.5 新加坡：买方资金(jīn)由(yóu)银行监管，享1年(nián)保修期后付尾款

　　3 启示(shì)

　　正文

　　1 中国内地商品房预售制(zhì)的前(qián)世(shì)今生(shēng)

　　1.1 起源：分(fēn)层(céng)销(xiāo)售+“按揭”，霍英东创造“卖楼花”模式

　　二十世纪五十年代(dài)在中国香港，楼宇(yǔ)出租是地(dì)产行业(yè)盛(shèng)行的方式，但(dàn)有着转让难(nán)、出租资金周(zhōu)转期长等(děng)问题，分层销(xiāo)售孕育而生。20世纪50年代，中国(guó)香港(gǎng)还未推行公共(gòng)房屋制度(dù)，许(xǔ)多(duō)人栖身于木屋(wū)或者(zhě)其他临时住宅，住房的需(xū)求是(shì)相当高，不过大(dà)多数居(jū)民的储蓄很少。当(dāng)时(shí)楼宇买卖多(duō)数(shù)以一整(zhěng)栋(dòng)楼为(wèi)单位，需要雄厚(hòu)的(de)资金实力才能购买。虽然楼宇出(chū)租是中国香(xiāng)港(gǎng)地产(chǎn)行业盛行的方式，但有着转让难、出(chū)租(zū)资(zī)金周转期长等问题。针(zhēn)对这一系列问(wèn)题(tí)，不少(shǎo)地产商开始探求新(xīn)的方式，如(rú)把楼宇契(qì)约切(qiè)开，即“分(fēn)契(qì)”，然后(hòu)将楼宇(yǔ)分层出售(shòu)。这(zhè)模式一经推(tuī)行，购买楼(lóu)宇的市(shì)民数量(liàng)有所增(zēng)加，开发商资金(jīn)周转加(jiā)快(kuài)。

　　在分层出(chū)售的基础上(shàng)，将(jiāng)“按揭”模式引(yǐn)入房(fáng)地(dì)产销售，霍英(yīng)东创(chuàng)造“卖楼花(huā)”模式。1953年底霍英东创办立信置业有限(xiàn)公(gōng)司(sī)，凭借商业(yè)直觉和多年经营(yíng)杂货铺、海上驳(bó)运业务(wù)的经(jīng)验，对于商品流通、资金周(zhōu)转有着独(dú)到的见解，在(zài)努力寻求方法加快自身资金(jīn)周转(zhuǎn)。当时其在购下九龙(lóng)的一块地盘后，除了(le)分层出(chū)售(shòu)、还(hái)印发(fā)售楼说明书，上有文(wén)字详尽说(shuō)明楼宇的地势环境、建筑材料、分层价(jià)格、订购方(fāng)法等。此(cǐ)外，“卖(mài)楼花”是(shì)另(lìng)外(wài)一(yī)个亮点，即先收取买家的订金，采用类似租(zū)金的分期付款(kuǎn)形式，等新(xīn)楼落成(chéng)时(shí)，收(shōu)齐(qí)买(mǎi)家的钱，买家就(jiù)拥有(yǒu)了(le)自己的(de)房产。这种方式(shì)减轻了民(mín)众购房的资金压力(lì)，加速了(le)房屋的建(jiàn)造和销(xiāo)售，也解决了制(zhì)造商的资金问(wèn)题，降低投资风险，在当(dāng)时可谓是(shì)“双赢”的举措(cuò)。“预(yù)售楼花(huā)+分期付款”的(de)销售模式成为(wèi)当(dāng)时中国香港房地产市场的(de)一大特色，纵观中国香港房地(dì)产市场的改(gǎi)革，“卖楼花”模式(shì)高效率地解决了核(hé)心(xīn)的(de)住房供不应(yīng)求的问题，使房市发展进入(rù)新阶段。

　　预售楼(lóu)花模式推动了中国香港楼市几十年(nián)繁荣，但期间也出(chū)现过“烂(làn)尾楼”的情况，但监(jiān)管部(bù)门不断完善、规范化，建立健全的(de)监管机(jī)制，促(cù)进市场健康发展。例(lì)如(rú)，1960年(nián)，位于大角(jiǎo)咀的一个楼盘因建筑费用超支停工(gōng)，出现(xiàn)“烂尾”情况。在(zài)1961年后，中(zhōng)国香(xiāng)港管理部门提升了对(duì)于预售楼(lóu)花制度的监管，即要求开(kāi)发商在(zài)预售前(qián)，确保地价款已经全部支(zhī)付，还要证(zhèng)明自身有资金等能(néng)力(lì)把项目完成(chéng)，资(zī)金(jīn)需放入(rù)律(lǜ)师所托管，支取时需律所和建筑师的核准(zhǔn)。为了防止开(kāi)发商、律所、建筑师(shī)等造(zào)假，套取监管账户(hù)资金，中国香港要求律师行在(zài)银行开设的信(xìn)托账户（监(jiān)管账户）、开发商操作等采取(qǔ)全透明化机制，且银行的责任上(shàng)升，如出现房屋“烂(làn)尾”情(qíng)况，银行将(jiāng)成最大风险(xiǎn)方，后续需(xū)自身推动项目完工。随(suí)着监(jiān)管(guǎn)体(tǐ)系逐步完善，出现(xiàn)“烂(làn)尾”的现象较少。

　　1.2 住房需求大、供给量少，引进“卖楼(lóu)花”模式(shì)，形成“中国(guó)内地版预售制”

　　二十世纪九十年(nián)代，中(zhōng)国内地面临住房需求(qiú)大和供给量短缺(quē)问题，引入“卖楼花”制度。建国以(yǐ)来，中国内地(dì)优(yōu)先发展(zhǎn)重工业，强(qiáng)调(diào)基(jī)础建设，这一(yī)导向使前期(qī)发(fā)展工业化的进程(chéng)大于城市(shì)化进(jìn)程，唯(wéi)有解决住(zhù)房基(jī)础等城市化配套问题，才能进一(yī)步推进城市化。但(dàn)当时推行的是“统(tǒng)一管理，统一(yī)分配，以租养房”的(de)福利分房制度(dù)，住(zhù)房市(shì)场发(fā)展起步(bù)较晚、增速较慢，福利分房制度也(yě)出现了分配不公(gōng)、效率低、配套差等问(wèn)题(tí)，因(yīn)此福利分房制度不再(zài)适(shì)用于当时的(de)国(guó)情(qíng)。叠加房(fáng)地产市(shì)场面临商(shāng)品房的需(xū)求(qiú)量(liàng)大(dà)，而(ér)社(shè)会缺少大型房地产开发商，商品房供应量小的困境，此时(shí)引入中国(guó)香港的“卖(mài)楼花”模(mó)式无(wú)疑是(shì)对内地房(fáng)地产市(shì)场的一针强心剂。从1994年起，中国(guó)内地逐步引进中国(guó)香(xiāng)港预售商品房制度，先后出台(tái)多项文(wén)件，大力支持国内房地产市场改革(gé)。例如，1998年，国务院出台《关于进一步(bù)深化(huà)城(chéng)镇住房制(zhì)度改革，加快住(zhù)房建(jiàn)设(shè)的通(tōng)知》文件，决(jué)定停(tíng)止住房无偿实物(wù)分配(pèi)，逐步(bù)实行住房分(fēn)配货(huò)币化、住房供给商(shāng)品化、社(shè)会(huì)化的住房新体制，从计划经济下的(de)福利分房转(zhuǎn)向市(shì)场经济的(de)商(shāng)品房。房地产市场(chǎng)采用(yòng)预售制(zhì)，允许开(kāi)发商卖期房，解决了房(fáng)企缺(quē)少资金和开发时间周期长的两大难题，开发商以预售(shòu)款撬(qiào)动下(xià)一个项目的(de)开发，形成(chéng)滚(gǔn)动开发模式，住房供应速(sù)度加(jiā)快。自此中国内地开始房改货币化，中国人民银行等多方迅速出(chū)台相关的信贷(dài)政策，支持(chí)购(gòu)房(fáng)者(zhě)，极大作(zuò)用推(tuī)动了房地产市场的发展。

　　引(yǐn)入中(zhōng)国香港(gǎng)“卖楼(lóu)花”模(mó)式后(hòu)，经调整形成契合(hé)中(zhōng)国内地的商品房预售制(zhì)度。预售制的初衷是为(wèi)了缓解房企资金压力，加快城(chéng)镇住房建设(shè)。具体(tǐ)来说，是指房地产开发(fā)企业将正在(zài)建(jiàn)设(shè)中的房屋(wū)预先出售给购房者，由购(gòu)房者支付定金或房(fáng)款(kuǎn)的行为(wèi)。区别于中国香(xiāng)港，在中国内地实践过程中，商品房(fáng)预售流程为：房地产(chǎn)开发商办(bàn)理预售许可证(zhèng)-签订商品(pǐn)房买卖合同(tóng)-进行备案登记和预告登记-交付房(fáng)屋。在购房过程中，购房者需要一次性付清首(shǒu)付款，并采(cǎi)用银行(xíng)贷款的(de)形式一次(cì)性付清剩余房(fáng)款，换(huàn)言之，房屋未建(jiàn)成，开发(fā)商可能已拿到了全部购房款，这点(diǎn)与中国香港的按照工程(chéng)进度付款有所不(bù)同。对中(zhōng)国内地的(de)开发(fā)商而言，预售制商品房也开启了(le)高周转、高杠杆的(de)运作模式。

　　1.3预售制推动城市化(huà)进(jìn)程，但背(bèi)后潜藏的风险确实存在

　　作为中国内地商品房销售的最主(zhǔ)要方式，预售制极(jí)大缩短房企现金回笼周期，同时增(zēng)加市(shì)场商品房供应，推动了城(chéng)镇化(huà)发(fā)展(zhǎn)进程。预售制在过去20多年对中国内地房地(dì)产市场的稳步(bù)发展起(qǐ)到了重要作用，不(bù)仅解(jiě)决(jué)了房地(dì)产市场快速发展阶段的资(zī)金(jīn)需求(qiú)，也(yě)提高(gāo)了(le)居民居(jū)住水平，中国内地(dì)城(chéng)镇(zhèn)居民(mín)从筒子楼(lóu)住到(dào)住宅小(xiǎo)区，从全民蜗居到基本适居，住房事业(yè)取(qǔ)得(dé)巨(jù)大进步，数十年(nián)时间走完(wán)发达(dá)国家几百年(nián)城镇化路程。改革开放以来，城镇化(huà)进程(chéng)进入快(kuài)速(sù)发展时期。1978-2021年(nián)，城镇人口由1.7亿人增长至9.1亿人(rén)，43年间增(zēng)长4.4倍；1981-2020年，全国城市(shì)建(jiàn)成区面积由7438平(píng)方公里增(zēng)长至60721平方公里，增长(zhǎng)7.2倍。根据我们发布的《中国住(zhù)房存量报告：2021》测(cè)算，1978-2020年中国内地城镇住宅存量(liàng)从(cóng)不到14亿(yì)平增(zēng)至(zhì)313.2亿平，城镇人均(jūn)住房建筑(zhù)面积从8.1平方米增(zēng)至34.7平方米，城镇住房(fáng)套(tào)数从(cóng)约3100万套增至3.63亿套，套户比从(cóng)0.8增至1.09。预售(shòu)制在当前已成为中国内地(dì)商(shāng)品房销(xiāo)售最主(zhǔ)要方式(shì)，2005年中国(guó)内地商品住宅期(qī)房销售面积(jī)占总销售面(miàn)积的比重为63％，而2021年期房累计销售面(miàn)积达15.6亿平，比重上升(shēng)至87％。

　　预(yù)售制也推动了中国内地房地产行业(yè)的发展。中国内地房地产历经二十多(duō)年长周期(qī)繁荣(róng)，行业(yè)各项指标大幅(fú)增长。1999-2021年，房屋(wū)新开工面积(jī)从2.2亿平(píng)增至19.9亿平，累计上涨8.2倍，年复合增速10.6％。房地(dì)产开发投资完成(chéng)额从0.4万亿元增至14.8万(wàn)亿元，累计上涨35.8倍，年复合增速17.8％。商品(pǐn)房销售面积和销售(shòu)金额分(fēn)别从1.5亿(yì)平增至17.9亿平、0.3万亿元增至(zhì)18.2万亿元，累计上涨11.3、65.3倍，年复合增速(sù)12.1％、21％。伴随房地产(chǎn)业(yè)的(de)快速发展，房地产企(qǐ)业从无到有(yǒu)、从国企先行到民企崛(jué)起(qǐ)，队伍逐(zhú)渐壮大。2018年，房地产企业数(shù)量达(dá)9.8万个，比1998年的2.4万个(gè)增(zēng)长3.1倍。

　　二十年来房地(dì)产也成为拉(lā)动(dòng)中(zhōng)国内(nèi)地经(jīng)济高增长的火车(chē)头。

　　1）从经济增(zēng)长(zhǎng)渠道，房地(dì)产带(dài)动的上(shàng)下游产业链特别长(zhǎng)，高(gāo)达(dá)50多个行业。2020年房地产及其产(chǎn)业链占GDP的17.2％（完全贡献），其(qí)中(zhōng)房地产业(yè)增加值占(zhàn)GDP的7.3％（直接贡献），房地产带(dài)动(dòng)产(chǎn)业(yè)链(liàn)占GDP的9.9％（间接贡献），其中房地产对金融、批发、建材的(de)带动最(zuì)为明显。

　　2）从投资渠道，2020年房地(dì)产完全拉动的投资(zī)占全社会固定资产投资的51.5％，其中，房地产开发投资占固定资(zī)产投资的27.3％。

　　3）从金融渠道，从房地产贷款占(zhàn)银行各项贷款余额的比重看，2021年12月为27.07％，如果加(jiā)上信(xìn)托等通道业务(wù)，占比超(chāo)过三(sān)分之一。从房地产融资(zī)存量(liàng)占社融存量(liàng)比重看，2021年12月占比为18.76％。如果房企(qǐ)大面积违(wéi)约，将导致(zhì)银行不良(liáng)率大幅上升。

　　4）从居民(mín)财(cái)富效应渠(qú)道，根(gēn)据我们的《中国住房(fáng)市(shì)值测算报告》，2020年(nián)中(zhōng)国住房市值为62.6万(wàn)亿美元，大于美国的(de)33.6万亿(yì)美元、日本(běn)的(de)10.8万亿美(měi)元、英法德三国合计的31.5万亿美元。从住房市(shì)值(zhí)占股债(zhài)房市值的(de)比(bǐ)例看，2020年中国为66.6％，高于美(měi)国的27％、日本的37％、英国(guó)的49％、法国的56％、德国的64％。中国住房市值与股债房市(shì)值的(de)比例(lì)较高，主要是因为住房市(shì)值(zhí)高(gāo)，以及中国资本(běn)市场发育尚不成熟，直接融资(zī)比例(lì)较低，股票、债(zhài)券市值较低，居民投资渠道缺乏。

　　不可否(fǒu)认，预售制背后潜藏(cáng)的风(fēng)险(xiǎn)确实存(cún)在(zài)，当前的(de)负面效(xiào)应愈发凸显。

　　从个人(rén)层面看，绝大部分商品是一手交钱一手交货(huò)，预售制(zhì)是对购买者的单方面不公(gōng)平制度(dù)，购(gòu)房老百姓(xìng)几乎承担了所有商品不(bù)能交(jiāo)付的风险。比如，交(jiāo)房等待(dài)期一般为(wèi)两年，在(zài)此期间，购房者不仅(jǐn)承担(dān)银行利(lì)息，还要(yào)承担(dān)延迟交房、“一房(fáng)二卖”、房(fáng)屋质量、房产证延(yán)期办理(lǐ)甚至不能(néng)交房等风险。另外，购房者和开发商之间的购房合同、购房者和银行(xíng)的按(àn)揭贷(dài)款合(hé)同(tóng)是(shì)两(liǎng)个(gè)独立(lì)的(de)合同(tóng)关(guān)系，如果开发商发生违(wéi)约，购房者只能(néng)根据购(gòu)房(fáng)合同向(xiàng)开(kāi)发商主(zhǔ)张权力，但依旧(jiù)需要根据按揭贷款合同按时向银行进(jìn)行贷款(kuǎn)偿还，因此(cǐ)购房者承(chéng)担的风险较大。

　　从行(xíng)业层面看，预售制助(zhù)推部分房企过度举债、高(gāo)杠杆扩张，资金(jīn)若遇到(dào)下行周(zhōu)期(qī)，会引发资(zī)金链断裂(liè)、项(xiàng)目(mù)搁置等(děng)系列风险，进行影(yǐng)响自身信用和购房者(zhě)对行(xíng)业的信心。

　　从金融层面看，银行作为按揭贷(dài)款的发(fā)放方，一旦房企因(yīn)为市场波动或经营不善，出(chū)现资(zī)金链断裂等一系列(liè)问题，导致(zhì)“烂尾”等(děng)情况，而房企通过与(yǔ)购(gòu)房者签(qiān)订的预售(shòu)合同和按揭合(hé)同(tóng)，已经从银行获得房(fáng)款，如(rú)果购房者丧失还(hái)款(kuǎn)能力(lì)或(huò)短期不能还款(kuǎn)等，则风险(xiǎn)完全(quán)由银行(xíng)承担，银行将面临较大的坏账压力。

　　从监管角(jiǎo)度看，购房者(zhě)的预售(shòu)监管资(zī)金去哪了(le)？楼盘“烂尾”，归(guī)根结(jié)底(dǐ)两个字那就是“没钱”，即没钱付工(gōng)程款。在2004版的(de)《城(chéng)市商品房(fáng)预售管理(lǐ)办法》中(zhōng)明(míng)确规定(dìng)了开发(fā)企业预售商品房所得(dé)款项应当(dāng)用于有关(guān)的工程建(jiàn)设，商品房预售款监管的具体办法(fǎ)，由(yóu)房地产管(guǎn)理部门制定。但多年以来(lái)全国并没有统(tǒng)一的(de)预售资(zī)金监管规定，各地(dì)实行“一城一(yī)策”。例如，太原、昆明(míng)、重庆、长沙(shā)等城市重点监管资金(jīn)比例为总预售款的15-40％左右(yòu)，郑(zhèng)州(zhōu)、福州、合肥等城市则按照项目的建安成本(běn)乘以建筑面积或者(zhě)项目工程总额(é)报价(jià)计(jì)算重(zhòng)点资金。而事实(shí)是，不少购房款未进入监管(guǎn)账(zhàng)户(hù)、或进入监管(guǎn)账户后被挪用，导(dǎo)致楼(lóu)盘没有资金(jīn)继续建设(shè)。收(shōu)楼遥遥无(wú)期，月供却(què)被迫继续还款。那么，监管账(zhàng)户资金(jīn)如(rú)何被挪走(zǒu)的？实际上(shàng)，在(zài)过去(qù)房地(dì)产大开发时代的高周转背景下，抽调预(yù)售款监管账户资金，是行业“潜(qián)规(guī)则”。比(bǐ)如(rú)工(gōng)程总(zǒng)承包方(fāng)，以(yǐ)工程建设名(míng)义，获得监(jiān)管账户(hù)拨付资金，再由工程方将资金转给房(fáng)企，而拨付的(de)工程(chéng)款，远超工程进度所需。通过这些(xiē)方式(shì)套取的资金(jīn)，在房企各(gè)地项目间流动，变(biàn)相加杠杆，这(zhè)样(yàng)做提供了资金流动性，房(fáng)企抽(chōu)调(diào)资金统(tǒng)筹拿(ná)地、还款和楼盘建(jiàn)设，形(xíng)成一种资(zī)金循环高(gāo)周转模式，但一定程度上把(bǎ)风险(xiǎn)甩给了购房者。

　　2 国际经验

　　整体来说(shuō)，国外商品房(fáng)预售制度呈现以下特点：

　　1）预(yù)付款(kuǎn)保护：对(duì)于(yú)购房(fáng)者预付(fù)资金，一(yī)般设有(yǒu)定金(jīn)或预付款保护机制，如(rú)英(yīng)国、日本；

　　2）预(yù)付(fù)款比(bǐ)重：要求购(gòu)房者支付的预(yù)付(fù)款比例相(xiāng)对较低，绝(jué)大部分房(fáng)款在(zài)房屋交(jiāo)付后(hòu)开(kāi)始支付；

　　3）预付款支付(fù)方式：预付款(kuǎn)一般以定(dìng)金方(fāng)式支付，或按工(gōng)程进度分期支付，或二者结合；

　　4）按揭贷款方式：一般(bān)采用(yòng)两种方(fāng)式(shì)发放按揭贷款，一是按工程进度(dù)付(fù)款，按揭(jiē)贷款按照(zhào)工程(chéng)进度逐(zhú)渐发(fā)放，购房者开始月供(gōng)；二是(shì)房屋交付后发放按揭贷款；

　　5）房屋(wū)烂尾保护：为(wèi)预售商品房提(tí)供期房烂(làn)尾保险，在商品房出现(xiàn)重大延期或(huò)重(zhòng)大缺陷时，保障(zhàng)购(gòu)房(fáng)者权益；

　　6）房屋(wū)交(jiāo)付保护(hù)：房屋(wū)交(jiāo)付质量的保障有两种(zhǒng)方式，一是期房(fáng)由政(zhèng)府或第三方验收合格并提供验收(shōu)凭证后，开发(fā)商凭验收凭(píng)证取(qǔ)得购房(fáng)者支付的房款。二(èr)是开发(fā)商为购房者提供一定的保(bǎo)修期(qī)，通常1-5年，保修期满，购(gòu)房者支付尾款。

　　2.1 美国(guó)：交付前预(yù)售资金第三(sān)方全程(chéng)监管(guǎn)，交(jiāo)付时开发(fā)商凭验(yàn)收凭(píng)证取得房款

　　美国期房定金一定期限内无(wú)条件(jiàn)返(fǎn)还，最低首付比(bǐ)例为3.5％，交(jiāo)房前仅支付首付，其余房款交付后按揭(jiē)还款，交付(fù)前资金由第三方全程(chéng)监管，交付(fù)时开发商凭验收(shōu)凭证取得(dé)房款。

　　定金及首(shǒu)付环节，定金比例一般为房款(kuǎn)的1％-5％，首付比例最低可低于3.5％，根据美国官方数据，2021年美国平(píng)均(jūn)首付(fù)比例为(wèi)12％。

　　余款支(zhī)付方面，除(chú)定金或首付外，购房者(zhě)在房屋交(jiāo)付后(hòu)通过按(àn)揭贷款支付剩余房款。

　　资(zī)金监管(guǎn)方面，美(měi)国为防止开发商挪用资金(jīn)，购(gòu)房(fáng)者的(de)定金及首付款由(yóu)第三方公证行或产权保险公(gōng)司的信托(tuō)账(zhàng)户监管。如果开发商倒闭导致楼盘烂尾，购房(fáng)者(zhě)资金可通过(guò)申请仲裁取回，且不承担(dān)任何责任与损(sǔn)失。而开(kāi)发商在房屋建设过程中(zhōng)的(de)资金全部(bù)来自(zì)银(yín)行，银行根据工程(chéng)进度向(xiàng)开(kāi)发商(shāng)提(tí)供一定比例的贷款，由于开(kāi)发商挪用资金直接(jiē)损害(hài)银行利益，银行有充分动(dòng)机监管开发商施工进度。开发商在房屋交付(fù)时需取得由(yóu)政府相关部门经(jīng)审查(chá)后发放的验收凭证(zhèng)，通过验收凭(píng)证向银行得到购房者(zhě)支付的(de)房款。

　　2.2 德国：可零首付购房(fáng)，提供(gōng)期房烂尾(wěi)险

　　德(dé)国期房可零(líng)首付购(gòu)房，房(fáng)款(kuǎn)按建造工期(qī)进度支付(fù)，按揭(jiē)按工(gōng)期放款后(hòu)还贷，房贷利率(lǜ)采用固定利率，开发(fā)商或购房者(zhě)可购买期房烂尾保(bǎo)险。

　　预售(shòu)门槛方面，德国开发(fā)商在项(xiàng)目获(huò)批后(hòu)即可预售房屋。签署购房合同前，购房(fáng)者需(xū)支付约2000欧的定金并进行预约公证，签订合同(tóng)后(hòu)定金退还。如由(yóu)于任(rèn)何原(yuán)因不能购买(mǎi)，定金按照(zhào)德(dé)国(guó)法律全部退还。

　　签(qiān)署购(gòu)房(fáng)合同后，购房者(zhě)需支付(fù)公证费和土地(dì)交易(yì)税，分别为(wèi)房(fáng)屋(wū)售价的(de)1.5％-2％、3.5％-6.5％，两种费用不包(bāo)含在购房款中，属于购房(fáng)附(fù)加费。

　　首付方面，德国没有(yǒu)规定最低首(shǒu)付比例(lì)，可零(líng)首付购(gòu)房。

　　余(yú)款方面，德国也采取按工(gōng)期支付房款的制度，一般(bān)分(fēn)7笔进(jìn)行支(zhī)付，具(jù)体支付节(jié)点(diǎn)、比(bǐ)例(lì)因项(xiàng)目而异(yì)。一般来说，支付(fù)节(jié)点可分(fēn)为(wèi)公证后(hòu)、主(zhǔ)体完工、内部水暖电路完(wán)工、窗(chuāng)户玻(bō)璃完工、室内清洁及墙面完工(gōng)、地板完工(gōng)、全(quán)部完工，支付比例可能(néng)是30％、28％、11.9％、7％、6.3％、4.9％、11.9％。

　　按(àn)揭(jiē)方面，购房者可在支付房款前(qián)申(shēn)请(qǐng)房贷，房贷(dài)利率采(cǎi)用(yòng)固定利率(lǜ)，银行(xíng)按施工节奏(zòu)分多次发放(fàng)贷(dài)款，每(měi)笔贷款给(gěi)予购房者(zhě)一定使用期限，期(qī)限结(jié)束后，购房者开(kāi)始(shǐ)还贷。

　　保(bǎo)险方面，德国保险公司针(zhēn)对期房设计了(le)两种保(bǎo)险，保险的功(gōng)能(néng)是(shì)当房屋出(chū)现(xiàn)重大延期或(huò)重大缺陷时，保险公司(sī)保证开发商赔偿或(huò)修复，开发商破产，由保险(xiǎn)公司负(fù)责相应赔(péi)偿。保(bǎo)险由开发商(shāng)或购(gòu)房者(zhě)购买。

　　2.3 英国：10％定(dìng)金保险保护机制，55％-80％房款(kuǎn)交房时支付

　　英(yīng)国预售(shòu)制设有10％定金保险保护机制，交房前付款比例仅20％-45％，资(zī)金由买卖双方律师严(yán)格监管。

　　订立合同前(qián)，买卖双方(fāng)均有一名(míng)律师，负(fù)责沟通期房交易中的房产、资金(jīn)、合同等各个(gè)环节，各环(huán)节(jié)内容确认(rèn)无误(wù)后(hòu)签(qiān)订首付交换合同(tóng)。

　　定(dìng)金方面(miàn)，英国设置了10％定金保(bǎo)险保护机制(zhì)，当开发商出现(xiàn)财(cái)务、经营问题时，购房者10％的定金由保险公司(sī)赔付(fù)，而超出10％的部(bù)分较难(nán)追(zhuī)回。

　　首付方面，首付比例(lì)通常为(wèi)10％-25％，首付需要在合同签订21天内支付。

　　余款支(zhī)付环(huán)节(jié)，英国采取按工程进度付(fù)款的方式(shì)，但是(shì)交房前付款(kuǎn)比例相对(duì)较低，一般会在合(hé)同签订6-24个月(yuè)分别支(zhī)付两笔5％-10％的(de)款项，即交房(fáng)前付款(kuǎn)比例在(zài)20％-45％之(zhī)间，剩余款项交房后支付。

　　交付环节，英国规定(dìng)房屋必须经过房产公(gōng)证公司的(de)检验验收(shōu)后才(cái)能交付(fù)，交付后(hòu)方可按揭还贷(dài)。

　　资金监管(guǎn)环节，英(yīng)国期房预(yù)售资金监管极为严格(gé)，资金也(yě)由律师监管，在确认工程进度、支付(fù)相关款项过程中(zhōng)，由(yóu)买(mǎi)房律师将(jiāng)资金(jīn)转给卖方律师，卖方(fāng)律师转给开发商，即资金在进入开发商账户前经过两道(dào)关口，有(yǒu)利(lì)于保障(zhàng)购房者资金安全。

　　2.4 日本：为规范(fàn)期房交易立(lì)法，设置期房(fáng)预(yù)付款保全(quán)措施

　　日(rì)本(běn)期(qī)房交(jiāo)易立(lì)法，定金(jīn)超5％或1000万(wàn)日元时，开发商(shāng)必须完成“预售房定金(jīn)保全措(cuò)施”，交房前付(fù)款(kuǎn)比例不超房款(kuǎn)的20％，开发商(shāng)违约需返还定价(jià)并(bìng)赔(péi)偿约10％房款，交房后(hòu)按揭还(hái)款。

　　立法方面，日本二战结束后由(yóu)于房屋供给严重失衡，叠(dié)加法律空白，社会(huì)上“一房二卖”现象(xiàng)普遍，为此(cǐ)，日本政(zhèng)府(fǔ)1952年出(chū)台《宅地建(jiàn)筑物交(jiāo)易法》，经多(duō)次修订，目前是唯(wéi)一(yī)一部规(guī)范(fàn)期(qī)房交易的法(fǎ)律。

　　定金保护(hù)方面，根据日本《宅(zhái)地建物取引业法》，对购房(fáng)者支(zhī)付定金超过5％或超(chāo)1000万日元的部分，法律(lǜ)要求开发商必须完成(chéng)定(dìng)金保全(quán)措施才可预售(shòu)。什(shén)么是定金保全措施(shī)？即买卖(mài)双方签订(dìng)购房合同(tóng)时，开发商(shāng)向(xiàng)金融(róng)机构(gòu)或(huò)指定保证机构或保(bǎo)险机构签(qiān)订定金(jīn)保证(zhèng)委托合同，设置购(gòu)房者定金的(de)保证(zhèng)或保险，并(bìng)将相应的保(bǎo)证金(jīn)证明(míng)书交(jiāo)付给购房者。除(chú)定金外(wài)，其他预先支付的购房(fáng)款也受该措施保护。若开发(fā)商倒闭(bì)导致期房烂尾(wěi)，购房(fáng)者可(kě)凭保证金证明(míng)书(shū)向金融机(jī)构或保(bǎo)证机(jī)构或保险公(gōng)司兑付(fù)，同时，开发商(shāng)需向(xiàng)购房者赔(péi)付违约(yuē)金(jīn)，一(yī)般约为房(fáng)价的10％。

　　房款支付环节，交房前只需支付最多不(bù)超20％的定金，签订购房合同后，购房(fáng)者即(jí)可向银行申请贷款，但交房(fáng)后才(cái)开始按揭贷款(kuǎn)，除定金外(wài)的剩余房款在交房后(hòu)开始支(zhī)付(fù)。

　　2.5 新加坡：买方资金由(yóu)银行监管，享1年保修期后付尾款

　　新加坡期房购房者(zhě)违约(yuē)可返还相当于3.75％房款(kuǎn)的订(dìng)金，首付(fù)比例(lì)20％，余款按工(gōng)程(chéng)进度支付，所有资(zī)金进银行专门(mén)项目(mù)资金账户，交房(fáng)后满1年保修期后(hòu)支付15％尾(wěi)款。

　　订金支付环节(jié)，新加(jiā)坡开(kāi)发商(shāng)有统一的选(xuǎn)购权合同以及订金返还机制，即(jí)OTP，签(qiān)订OTP后需支付5％房款作为订金，OTP有效(xiào)期14天，执(zhí)行(xíng)OTP则(zé)进一步签订购(gòu)买(mǎi)合同，不执行OTP则(zé)退还3.75％的房款。

　　首付比例方面，签订(dìng)购房(fáng)合同(tóng)后，购房者需支(zhī)付15％的首付及(jí)印花税，同时购房者向银行(xíng)申请按揭贷款(kuǎn)。

　　余(yú)款(kuǎn)支付(fù)上，新(xīn)加(jiā)坡期房同样采取按工程进(jìn)度付款的(de)方式，《发展商(shāng)条(tiáo)例》对期房付款流(liú)程做了(le)统一详细规定，要求所有开发商(shāng)遵守，支付(fù)节点一般为(wèi)合同(tóng)签(qiān)订后、地基完(wán)工(gōng)、框架完工、管(guǎn)道门窗等完工等(děng)，支(zhī)付比例约(yuē)为20％、10％、10％、5％、25％。银行按揭贷款也依照(zhào)工(gōng)程进度放款，月供(gōng)在此过(guò)程中随着放(fàng)出贷款的(de)增加而增加，未放款部分无需月供(gōng)。

　　资金监管(guǎn)方面，购(gòu)房(fáng)者的订(dìng)金与付款会存入银行专(zhuān)门的(de)项目资金账户，账户资(zī)金提(tí)取须与房屋建设有(yǒu)关。房(fáng)屋交付后，购房者享受1年的房屋保修期，此后购(gòu)房者(zhě)支付(fù)15％的尾(wěi)款。

　　3 启示

　　一，短(duǎn)期来看(kàn)，当(dāng)前房地产到了政策出(chū)手临界(jiè)点，重点是保交楼和房企重组。一方面，加(jiā)大对刚需和改善型需求的支(zhī)持力度(dù)，长短兼顾(gù)妥善应对局部停(tíng)贷现象，重(zhòng)点是保(bǎo)交楼保复工(gōng)保民(mín)生，给予强(qiáng)有力的(de)金融工具支持(chí)。另一(yī)方面，从现在(zài)起(qǐ)，对还在正常运转的房企(qǐ)包括民营企业，加大支持力(lì)度，由优质房企牵头并购重组整个行业，为每个房企(qǐ)配套AMC和财团(tuán)，给予金融工具配套。

　　二，中期来看，应充分(fēn)估计形势(shì)复(fù)杂性和人性复杂(zá)性，兼顾化解(jiě)停贷、复工保交(jiāo)楼、重组房企债务、恢复市场信(xìn)心以(yǐ)及长效机制。长(zhǎng)效机制四大关键是(shì)推(tuī)动城市群战略、人地挂钩、金融中性(xìng)稳定和房地产税。定金环节，建立开发商违约后定金保护(hù)机(jī)制，如将(jiāng)已支(zhī)付定金冻结至房屋交付阶段，保(bǎo)障购房者(zhě)定金安(ān)全。签(qiān)订合(hé)同(tóng)环节(jié)，鼓励保险公司介(jiè)入，为房屋重(zhòng)大延期(qī)以及(jí)重大缺陷等情(qíng)况(kuàng)提供充分(fēn)的保障。余款支付环节(jié)，建立按工程进度付(fù)款机制(zhì)或(huò)交房后按揭贷(dài)款机制，充分保护购房者(zhě)的(de)权益。资金监管环节，引(yǐn)入独立(lì)于开发商、银行(xíng)的第三方资金监管机(jī)构，或由(yóu)政府相(xiāng)关部门直接监管，以(yǐ)此防止(zhǐ)资(zī)金挪用(yòng)现象。交付(fù)环节，建(jiàn)立商品房保修期制度。保修期内，开发商应对房(fáng)屋质量问题全(quán)权负责、免费(fèi)维修，购房(fáng)者(zhě)在保修期结束后支付尾款。

　　三，长期来(lái)看，取消商品(pǐn)房(fáng)预售制是大势所趋。一(yī)方(fāng)面，98年(nián)房改(gǎi)时，全国缺房(fáng)子，开(kāi)发商缺钱，预(yù)售(shòu)制是权(quán)宜之计，现在全(quán)国套(tào)户比超过1，从大开(kāi)发进入存量时(shí)代，对购(gòu)房民(mín)众不(bù)公(gōng)平的预(yù)售制已经过(guò)时了，该(gāi)取消了，改为现房销(xiāo)售。另一方(fāng)面，取消预售制，改为现房(fáng)销(xiāo)售(shòu)，开发商(shāng)将拼的不(bù)是五花(huā)八门、眼(yǎn)花缭(liáo)乱、不知道(dào)能不能(néng)兑现的营销(xiāo)手段，而是所见(jiàn)即所得的过硬的产(chǎn)品(pǐn)质量(liàng)和诚信，这才是(shì)对购(gòu)房民众的(de)最根本最实质的保障(zhàng)，这样将极(jí)大(dà)的(de)提升开发商的建筑质量，实现良币驱逐(zhú)劣币。

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