近两年火爆的创新(xīn)产品公(gōng)募REITs进入密集分红期，近日7只REITs陆(lù)续(xù)迎(yíng)来除息(xī)日，公募REITs整体呈现出高比例稳定分红，15只(zhǐ)公告2022 年可(kě)供分配金(jīn)额的REITs产品，平(píng)均分红(hóng)比例接近(jìn)99％。

　　多位业内人士对(duì)此表示，强(qiáng)制分红机(jī)制是公(gōng)募REITs主要特征之一，稳定分红体现出该类产品(pǐn)长期投资价(jià)值(zhí)，通过观(guān)测经(jīng)营活动现金流、可供分配现(xiàn)金等(děng)指标(biāo)，也是观察(chá)REITs项(xiàng)目底层资产(chǎn)运营情况(kuàng)的“窗(chuāng)口(kǒu)”。他(tā)们也提醒普通投资(zī)者注意，与产权类(lèi)项目相(xiāng)比，特许经营REITs项(xiàng)目(mù)在经(jīng)营(yíng)权(quán)到期(qī)后不再产生现金收(shōu)益，特许经营(yíng)权分红目(mù)前已包(bāo)含了利润分配和(hé)本金的归还，在选择(zé)投资标的时应了解资产类型和分红的特征(zhēng)。

　　15只公募REITs产(chǎn)品分红

　　平均分红(hóng)比例98.89％

　　公募(mù)REITs 进入密集分红期，近日(rì)7只REITs产(chǎn)品(pǐn)（4月17 日-4月21日）陆续迎来除(chú)息日，此外(wài)尚有6只REITs实际分配情(qíng)况尚未公(gōng)布。整(zhěng)体来看，公(gōng)募REITs呈现(xiàn)出了高比例的稳定分红，15只公告2022 年可供分配金额的公募REITs产品中，2022年全(quán)年分(fēn)配金(jīn)额占可(kě)供分(fēn)配(pèi)金(jīn)额比例(lì)平均为98.89％，且绝大部分(fēn)分配比例在96％以(yǐ)上(shàng)。

　　中(zhōng)金基金相关负(fù)责人对此表(biǎo)示，投资(zī)公募REITs的(de)主要(yào)收益来源为持(chí)有期分(fēn)红收益，以及基金份额交易价格的变化(huà)。基金份额二级(jí)市场价格受到公募REITs资产运营(yíng)情况及(jí)市场因素的综(zōng)合影(yǐng)响(xiǎng)，较(j嘉峪关诗句最出名的句子，嘉峪关诗句名句赞美iào)易引起(qǐ)波动。与(yǔ)此相(xiāng)比，基(jī)金分红预期则更有规律(lǜ)可循。公募(mù)REITs的分红主要来自基础设施资产的(de)经营现金流(liú)，投(tóu)资人通过(guò)基金募集材料和信(xìn)息披露文(wén)件，结合行(xíng)业及市(shì)场情(qíng)况，可以分析基础设施项目(mù)的经营业绩，作(zuò)为(wèi)进行投资决策的重要(yào)参(cān)考(kǎo)。

　　“相对(duì)于基金份额(é)二级市(shì)场价格变化导致的浮(fú)盈或浮亏，分红作为基金份额持有人实(shí)际获得(dé)的现金收益，对(duì)于(yú)长期投资者更具参考价值。”中金基金相关(guān)负责人称。

　　平安基金REITs 投资中心运营高(gāo)级(jí)副总监(jiān)李华平也(yě)表(biǎo)示，根(gēn)据《公开募集基础(chǔ)设(shè)施证券投资基金(jīn)指引(yǐn)（试(shì)行）》及相(xiāng)关法规要(yào)求，基础设(shè)施基金应(yīng)当(dāng)将90％以上合并后(hòu)基(jī)金年(nián)度可分配金额以现金形(xíng)式分配给(gěi)投资者(zhě)，强制分红机制是(shì)公募REITs的主要(yào)特征之一，稳定的分红机制体现出REITs产品长期投资价值。

　　中航基金也认为(wèi)，从投资角(jiǎo)度来看，基础设(shè)施(shī)公募REITs同时具备“股性(xìng)”和“债性(xìng)”双重(zhòng)特点(diǎn)。二级(jí)市场价格反(fǎn)映这类产品(pǐn)“股性”的一面，分(fēn)红体(tǐ)现了(le)这类产品的“债性”特点(diǎn)。公募REITs有强制(zhì)分红要求，分红(hóng)类似于债券(quàn)派息，但不(bù)等同于(yú)债(zhài)券的固定利息回报，而(ér)是由可供分配现金(jīn)决(jué)定。

　　从(cóng)机(jī)构投资(zī)者(zhě)的角度来(lái)看，一方面是公募REITs丰(fēng)富了机(jī)构投(tóu)资(zī)者(zhě)的投资品(pǐn)类，为资(zī)产配置多元化(huà)提供抓手，具有较强的配置价(jià)值。另一方面，公募REITs的分红能够帮(bāng)助机构投资者稳定收益(yì)。机构投资者(zhě)公(gōng)募REITs能(néng)够(gòu)通过分红获取相对于投资债券相对高(gāo)的收益性，在有效控(kòng)制(zhì)风险的(de)前提下，增厚资产(chǎn)包收益，起到投资“压(yā)舱石”的作(zuò)用。

　　分红除了投资收益“落(luò)袋为(wèi)安”外，市(shì)场对于未(wèi)来分(fēn)红(hóng)水平的(de)预(yù)期，也(yě)是影(yǐng)响(xiǎng)REITs基金二(èr)级(jí)市场价格(gé)走势的关键因素之一。

　　从近期公募REITs的二级市(shì)场表现看，截至4月21日，今年以来中证REITs（收盘）指数收于975.99 点，年(nián)内下跌7.44％，未跑赢(yíng)主(zhǔ)要(yào)股票和债券宽基指数。

　　“截至2023年3月31日，有20只(zhǐ)公(gōng)募REITs发布了2022年年报，部分产品(pǐn)受宏观经济的影响，可分配(pèi)金额完成(chéng)率不达预期，一(yī)定程度上影响(xiǎng)了公募REITs二(èr)级市场(chǎng)的价格。”李华(huá)平(píng)称，公募(mù)REITs二级市场的(de)价格波动受多重因(yīn)素的(de)影响，投资收益是影响REITs二级市场价格的主要因素之一，而稳定的分红有利于吸引投资者(zhě)参(cān)与公募REITs二级市场的投资。

　　中(zhōng)金(jīn)基金相关负责人也表(biǎo)示，近期经济预期恢复，一方面市场(chǎng)热点呈现向股票(piào)和债券回归的过程；另一(yī)方面，基础设施项目的经营业绩相(xiāng)对经济活(huó)力(lì)的改善有一定的(de)滞后(hòu)性。

　　此(cǐ)外(wài)，公募(mù)REITs在分红除权日，将对基金份额的(de)开盘指(zhǐ)导价做调减处理，调(diào)减金额根据单位(wèi)基金份额的分红金额进行计算。除权(quán)操作是对分(fēn)红前后基金份额净值变(biàn)化(huà)的修正，使(shǐ)投资人(rén)在基金分红(hóng)前后均可以获得公平(píng)的投资机(jī)会(huì)。

　　“分红可增强投资者长期投(tóu)资的信心，同时(shí)需结合持有(yǒu)产品(pǐn)的特性，关注(zhù)二级市(shì)场扰动对(duì)整(zhěng)体收益的影响程度。”中航基金相关人士也(yě)称。

　　特许(xǔ)经营权分红包(bāo)括(kuò)利润分(fēn)配和本金归还

　　普通投(tóu)资者应了解底层资产情况

　　多(duō)位业内(nèi)人士还提(tí)醒，与(yǔ)现有(yǒu)公募基金分红前(qián)提(tí)是本金之上的增(zēng)值部(bù)分不同(tóng)，特(tè)许经营(yíng)权REITs基金运作期间的“分红”界定为“分派”更(gèng)为准确，分派的是本金与增值两(liǎng)个部分，两(liǎng)个部(bù)分之(zhī)间的比例是变动的，与现有公募基金分红差(chà)异很大，大(dà)多数普(pǔ)通(tōng)投资(zī)者(zhě)可(kě)能把“分派”金额误认为是持(chí)续分红(hóng)。一旦30年、40年、50年、60年等合(hé)同年限到期后基金价值面临(lín)极大不确(què)定性，这(zhè)是该类投(tóu)资者应该注(zhù)意(yì)的情况。

　　李华平表(biǎo)示(shì)，目前(qián)公募(mù)REITs主要有(yǒu)特许经营权(quán)类和产权类两大资产类型(xíng)，持有产权类产(chǎn)品的收益主要包(bāo)括每年的现(xiàn)金分红及资产增值的收益，而持(chí)有特许(xǔ)经营(yíng)类(lèi)产品(pǐn)的(de)收益(yì)主要来自项目每年的现(xiàn)金分红(hóng)。其中，特许经(jīng)营(yíng)权类资(zī)产的分红(hóng)包(bāo)括了(le)利(lì)润(rùn)分配(pèi)和本金的归还(hái)，两者的比率也是(shì)变动的，对特许(xǔ)经(jīng)营(yíng)权类(lèi)资产的公募REITs可以内部收(shōu)益(yì)率（IRR）来衡量(liàng)投(tóu)资(zī)收益。普通投资者在选择(zé)投资标的时，应了解公募REITs底层资产的(de)类(lèi)型。

　　中航基金也表示，从细分来(lái)看，各类公募REITs分红(hóng)因底层(céng)资产属性不同而形成区别。特许经(jīng)营权类的公募REITs产品因其分红相当(dāng)于包含“本金+收益”，分红(hóng)相对较多，债性(xìng)偏(piān)强(qiáng)。而产权类的(de)公募REITs分红主(zhǔ)要为“收益”，更(gèng)看(kàn)重底层资产(chǎn)的价值增值，所(suǒ)以相对股(gǔ)性偏强。普通投资者(zhě)在选(xuǎn)择公募REIT时，需嘉峪关诗句最出名的句子，嘉峪关诗句名句赞美(xū)要考虑(lǜ)底层资产(chǎn)属性，对所选择产(chǎn)品的二级市场价格和分红有合理(lǐ)预期。

　　中(zhōng)金基金相关负责(zé)人也(yě)认为，与产权(quán)类项目相(xiāng)比，特(tè)许经营项(xiàng)目在经(jīng)营权到期后不再能(néng)产生现金收益，因此(cǐ)将可供分配金额(é)的分配理解为“分派(pài)”比“分(fēn)红”更加准确。基(jī)于(yú)这个特点，剩(shèng)余经(jīng)营期限较(jiào)短的特(tè)许经(jīng)营项目，通常具备更高的分派率水平(píng)。对于剩余期限较长的特许经营权项目(mù)，即使(shǐ)分派(pài)率相对较(jiào)低，也有(yǒu)足(zú)够年限收回本(běn)金并取得收益。

　　中金基金该(gāi)负责人提(tí)醒(xǐng)投资(zī)者注意，特许经营(yíng)权项目的分派金额包(bāo)含(hán)了投(tóu)资(zī)本(běn)金，在不进(jìn)行(xíng)扩募的情况下，基(jī)金(jīn)份(fèn)额(é)单价随着分(fēn)派进度逐年下(xià)降是正(zhèng)常现象，投资(zī)特许经营(yíng)权REITs的收益来自项目剩(shèng)余期限产生(shēng)的现(xiàn)金流。

　　“与特许经营项目相比，产权类(lèi)项目的(de)土地或建(jiàn)筑的剩余使用年(nián)限一(yī)般较长，再加上到期后通过对建筑的更新改造或补缴土地(dì)出让金等(děng)追加投资，有(yǒu)机会进一步延长经营期限。这种类似永续经(jīng)营的假设反映在基础资产的估值上，使产(chǎn)权(quán)类(lèi)REITs具备更(gèng)显著的资产投资(zī)属(shǔ)性。”该(gāi)负责人称(chēng)。

　　观测内部收益率等指标

　　评估项目底层资产运营情况(kuàng)

　　在基金(jīn)分红的时点，多位业内人士还表(biǎo)示，在(zài)产品分红期，投资(zī)者可以(yǐ)观(guān)测经(jīng)营活(huó)动现金流、可(kě)供分(fēn)配(pèi)现(xiàn)金、内部(bù)收(shōu)益率等(děng)指标(biāo)，来观察和评估项(xiàng)目底层资产的(de)运营情(qíng)况(kuàng)。

　　中航基金表示(shì)，年报指标中(zhōng)，跟现金相关(guān)的指标有两(liǎng)个：一是年报中披露的经(jīng)营活动现(xiàn)金流，二是可供分(fēn)配现金，二者存在本(běn)质性区别。经营活动产生的现金(jīn)净流量是(shì)指企业经营(yíng)、筹资(zī)、投资(zī)产生(shēng)的(de)现金(jīn)流，基于企业本身经营(yíng)活动产生(shēng)；可供分(fēn)配的现(xiàn)金(jīn)实质上是从EBITDA出发，对非现金(jīn)影响利(lì)润表的(de)项目进行调整，加期(qī)初现金(jīn)，最终得到的账(zhàng)面现(xiàn)金。

　　李(lǐ)华平也表示(shì)，公募REITs作为资产配置新选择(zé)，投资价(jià)值体现在相对(duì)股债市场独立的(de)资产配(pèi)置功能(néng)，比(bǐ)较适合长期持有。建议投(tóu)资者对经营权类的资产可(kě)以更(gèng)多关注内(nèi)部收益率(lǜ)的(de)高低，对(duì)产权(quán)类的资(zī)产(chǎn)更多关(guān)注分派率高低(dī)。因为公募REITs可(kě)分配收益主要(yào)来自底层资(zī)产的经营净现金流，所(suǒ)以(yǐ)底(dǐ)层资产运(yùn)营情况直接(jiē)影响投资回报，投资者可综(zōng)合考虑原始(shǐ)权益人综合实(shí)力(lì)、运(yùn)营管理机构实力、公募(mù)基金管(guǎn)理人实(shí)力(lì)等多重因素来选择投资标的。

　　中信证券研(yán)报也显示，公募REITs进(jìn)入密集分红期，由于分红(hóng)交易(yì)带(dài)来的短期博弈嘉峪关诗句最出名的句子，嘉峪关诗句名句赞美机会仍在，叠(dié)加此前市(shì)场接连回调，建议(yì)投资者(zhě)关注有基本面支撑、填(tián)权效应相(xiāng)对明显、同时分红(hóng)规模较为可观的个券(quàn)。

　　“公募REITs的招募说明书均会载明REITs在发行首年及次年的可供分配(pèi)金额预测。投资者(zhě)可以将REITs的(de)实际分红(hóng)金额(é)与(yǔ)募集材料中(zhōng)披(pī)露预测进行比较分析，结合经济(jì)及市场的实(shí)际(jì)环境，对(duì)基础(chǔ)设(shè)施项(xiàng)目的运营业绩及REITs的管理能力进行(xíng)判断(duàn)。”中金基(jī)金上(shàng)述负责(zé)人也(yě)称。

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