文：任泽(zé)平团队　　

　　导(dǎo)读

　　是该取消预售制了。 1月17日(rì)召开的全国住房和城乡(xiāng)建设工作(zuò)会议提出“有条(tiáo)件的可以(yǐ)进行现房销(xiāo)售”，不足(zú)一个月时间，已(yǐ)有山东、安(ān)徽(huī)、河南、四川、广东等地明(míng)确(què)表态，试点现(xiàn)房销售。

　　1、是(shì)该取(qǔ)消商(shāng)品(pǐn)房预售制(zhì)了，用你的钱，建你的房子(zi)，还(hái)烂尾(wěi)了，这是对购房者(zhě)的不公(gōng)平。以后谁有钱谁建房，没钱(qián)没实(shí)力的别建(jiàn)了，不能把包袱甩给老百姓和(hé)社会，这是房地产从大开发时代步入高(gāo)质(zhì)量发展阶段的(de)必然趋(qū)势(shì)，也(yě)是对(duì)购房(fáng)老百姓的最(zuì)大保护(hù)。98年(nián)房(fáng)改时，全国缺房子，开发商缺钱，预售制(zhì)是权宜之计，现在(zài)全国套户比超过1，从大开发进入(rù)存量(liàng)时代(dài)，对(duì)购房民众不公平的预售(shòu)制已经过时了，该取消了，改为(wèi)现房销售。以(yǐ)后一(yī)手交钱，一手交房，天经地义。当然二次房改(gǎi)是个技术(shù)活，兼顾化解停贷(dài)、复工保(bǎo)交楼(lóu)、重组房企债务(wù)、恢复市(shì)场信心以及长效机制(zhì)，长效(xiào)机制四大关键是推动城市群战略、人(rén)地挂钩、金(jīn)融中性稳定和房(fáng)地产税(shuì)。如果(guǒ)按(àn)照经济规律办事，中(zhōng)国一定能实现房地产软着陆(lù)和长期(qī)平稳健康发展，跨过这道(dào)关，解好这(zhè)道(dào)世界(jiè)难题。

　　2、为什么要(yào)取消预售(shòu)制、改为现房销(xiāo)售？大家想(xiǎng)想，绝大部分商品是一手交钱一手交(jiāo)货，预售(shòu)制是对购买者的单(dān)方面不公平制度，购(gòu)房(fáng)老百姓几(jǐ)乎承担了所(suǒ)有商品不能交付(fù)的风(fēng)险。从个人层面看(kàn)，预售制对购房者非(fēi)常(cháng)不公平，比如，交房(fáng)等待(dài)期一般为两年，在此期间，购房者不仅承(chéng)担(dān)银行利息，还要承担延迟交房、房屋(wū)质量、房(fáng)产证延期办理(lǐ)甚至不能交房的风(fēng)险(xiǎn)。从行(xíng)业层面(miàn)看，预售(shòu)制助推部分(fēn)房企过度举债、高杠(gāng)杆扩(kuò)张，若遇到下行(xíng)周期(qī)，会引(yǐn)发资金链断裂、项目搁(gē)置等系列风险。取消(xiāo)预(yù)售(shòu)制，改为现房销售，这样有助于落实中(zhōng)央房住(zhù)不炒(chǎo)精(jīng)神、有助于保(bǎo)障(zhàng)购(gòu)房老百姓权益、有助于房企(qǐ)稳(wěn)健(jiàn)发展，一举多得(dé)，谋(móu)划长(zhǎng)远。

　　3、为什么建议取消预售制度？预售制度(dù)怎么(me)来(lái)的？国外什(shén)么(me)情况？简单科普一下：商品房(fáng)预(yù)售(shòu)最(zuì)早源于中国香港，俗称卖楼花，卖期房，是一种(zhǒng)开发商放杠杆的方式。98年房改，由(yóu)于商品(pǐn)房短缺，房企缺(quē)资金，借(jiè)鉴(jiàn)中(zhōng)国香(xiāng)港，引入(rù)了商品(pǐn)房预售制度(dù)。其(qí)实，当前(qián)世界不少国家存在预(yù)售制(zhì)。但是，重点来了！发达国家一般有严格的监管保障措(cuò)施，开(kāi)发商在项目获得政府批准(zhǔn)后才可以开(kāi)始销售(shòu)，买家在购买(mǎi)期房后并非像中国一样(yàng)在支付(fù)完首付款后从(cóng)银行一次性贷款支付剩余全部房款，而是根(gēn)据开发商工程进度在(zài)完全交房(fáng)前(qián)进行分(fēn)期支付。所以，预售制度是需要严格(gé)的资金监管(guǎn)、分期支付以及违(wéi)约处罚(fá)措施作为保障的(de)，如果没有这(zhè)些保障措施，一定会(huì)触(chù)发风险，对购房民众(zhòng)不公平，所以不如借(jiè)机取消预(yù)售(shòu)制度，以后改(gǎi)为(wèi)现房销售(shòu)。客观讲预售制度(dù)有一定历史阶(jiē)段性，现在中国住房进入存量时代，取消预售制度有助于降负债降杠杆，不再把烂尾风(fēng)险(xiǎn)甩(shuǎi)给老百姓(xìng)和社会，当然这(zhè)需(xū)要配套房企债(zhài)务(wù)重组、复工(gōng)保交楼(lóu)、恢复市场信(xìn)心(xīn)和房(fáng)地产长效机制。这是个技术活，只要坚持市场化改革(gé)，中国一(yī)定能化(huà)解这个(gè)难(nán)题，让房地产回归(guī)实体经(jīng)济(jì)和居住属性(xìng)，安居(jū)乐业。

　　4、简单讲，如果取消(xiāo)预售(shòu)制，改为现(xiàn)房销售，开发(fā)商将拼(pīn)的不是五花八门、眼花缭(liáo)乱、不知道能不能兑现(xiàn)的(de)营销手段，而是所见(jiàn)即所得的过(guò)硬的产品质量和(hé)诚信(xìn)，这才(cái)是对(duì)购房(fáng)民众的最根本最实质的保障，这样(yàng)将极大的提(tí)升开发商(shāng)的建筑质量，实现(xiàn)良币驱逐劣币(bì)。所有商(shāng)业(yè)的(de)本质是(shì)向善(shàn)，是以客户为中(zhōng)心(xīn)，房地(dì)产也不能例外，老(lǎo)百姓(xìng)买房子是天大的事，烂(làn)尾毁三代(dài)，好房幸(xìng)福(fú)一家人。从这个(gè)角度，取消预(yù)售制、实施现(xiàn)房销售(shòu)是实(shí)现老(lǎo)百姓安居乐业、社会长治久(jiǔ)安、行(xíng)业(yè)企业健康发展的重大措施(shī)。在当前的(de)情况下(xià)，取消预售制要结合(hé)稳楼市、房地(dì)产软着陆、打(dǎ)通金融支持当期(qī)三好生(shēng)、新(xīn)模式等综(zōng)合(hé)施策(cè)。

　　作者十年(nián)前在国务院发展研究中心参(cān)与财(cái)税改革方案(àn)研(yán)究(jiū)时(shí)，对(duì)预售制、房地产税、人地挂钩(gōu)、金(jīn)融稳定、房企杠杆率等进行过(guò)长期系统的(de)专(zhuān)项研(yán)究。（参考后来形成的(de)专(zhuān)著《房(fáng)地(dì)产周期》）　　

　　目(mù)录

　　1 中国内地商品房预(yù)售制(zhì)的前世今生

　　1.1 起源(yuán)：分层销(xiāo)售+“按揭”，霍英东创(chuàng)造“卖(mài)楼(lóu)花”模式

　　1.2 住房需求(qiú)大、供给量少，引(yǐn)进“卖楼花”模式，形成“中国内地(dì)版(bǎn)预(yù)售制”

　　1.3 预(yù)售(shòu)制(zhì)推动(dòng)城市(shì)化进程，但背后潜藏的风险确实(shí)存在

　　2 国(guó)际经验(yàn)

　　2.1 美国：交付前预售资金(jīn)第三(sān)方全程监管，交付时开发商凭验收凭证取得房款

　　2.2 德国(guó)：可(kě)零(líng)首付购房，提供期(qī)房烂尾险

　　2.3 英国：10％定金保(bǎo)险保护机制，55％-80％房(fáng)款交房时(shí)支付(fù)

　　2.4 日本：为规范期(qī)房交易立法，设(shè)置期房预付款(kuǎn)保全措施(shī)

　　2.5 新加坡(pō)：买方资(zī)金(jīn)由银行监管，享(xiǎng)1年保修期后付(fù)尾(wěi)款

　　3 启示

　　正文

　　尽管的关联词后面是什么，尽管的关联词表示什么关系1 中国内地商品房预售制的(de)前世(shì)今生(shēng)

　　1.1 起源：分(fēn)层销售+“按揭”，霍英东创造“卖楼(lóu)花”模式

　　二十世(shì)纪(jì)五十年代在中(zhōng)国香(xiāng)港，楼宇出租(zū)是地产(chǎn)行业(yè)盛(shèng)行(xíng)的方式，但有(yǒu)着转(zhuǎn)让(ràng)难、出(chū)租(zū)资金(jīn)周转期长等问题，分层销售孕育而(ér)生。20世(shì)纪50年代，中(zhōng)国香港还未推行公共(gòng)房(fáng)屋制度，许多人栖(qī)身于木屋或者其(qí)他临时(shí)住宅，住房(fáng)的需求是相当高，不过(guò)大多数居民的储蓄很少。当时楼宇(yǔ)买卖多数以一整(zhěng)栋楼为单(dān)位，需要雄厚的资金实力(lì)才能购买(mǎi)。虽然楼(lóu)宇出租是中国香港(gǎng)地产(chǎn)行业盛(shèng)行(xíng)的方式，但(dàn)有着转让难、出租资金周转期长等(děng)问题。针(zhēn)对(duì)这(zhè)一系列问题，不少地产商开始探(tàn)求新的方式，如(rú)把楼宇(yǔ)契约切(qiè)开，即“分(fēn)契”，然后将楼(lóu)宇分(fēn)层出售。这模式一经推(tuī)行，购买楼宇的市民数量有所(suǒ)增加，开发商(shāng)资(zī)金周转(zhuǎn)加快。

　　在分层出售的基础上，将“按(àn)揭”模式引入房地产销售，霍(huò)英(yīng)东创造(zào)“卖(mài)楼花”模式。1953年底霍英东(dōng)创(chuàng)办(bàn)立信(xìn)置业(yè)有限(xiàn)公司，凭借商(shāng)业直觉和(hé)多年经营杂(zá)货铺、海上驳运(yùn)业务的经验，对于商品流通、资金周转(zhuǎn)有(yǒu)着独到(dào)的见解，在(zài)努力寻求(qiú)方法加快自身(shēn)资金周转。当(dāng)时其在购下九龙的一块地盘后(hòu)，除了(le)分层出售、还印发售楼说明书(shū)，上有文字详尽说明楼宇的地势(shì)环境、建筑(zhù)材料、分层价格、订购(gòu)方法(fǎ)等。此(cǐ)外，“卖楼花(huā)”是另外一个亮点，即先(xiān)收取(qǔ)买家的订金，采用类似(shì)租金的分期(qī)付(fù)款形式，等新(xīn)楼(lóu)落成(chéng)时，收齐买家的(de)钱，买家就拥有了(le)自己(jǐ)的房产。这种方式减轻(qīng)了(le)民众(zhòng)购房(fáng)的资金压力(lì)，加速了房屋的(de)建造和销(xiāo)售，也解决了制造商的(de)资(zī)金(jīn)问题，降(jiàng)低投资风险，在当时可谓是(shì)“双赢(yíng)”的举措。“预(yù)售楼花+分期付(fù)款”的销售模式成为当时中国(guó)香(xiāng)港(gǎng)房地产市(shì)场的一大特色，纵观中国香港房地产市场的改革，“卖楼花(huā)”模(mó)式高效率地解决了核心的住房供不(bù)应(yīng)求(qiú)的问题，使房市(shì)发展进入新阶段(duàn)。

　　预(yù)售楼花模式(shì)推动了中国香港楼市几十年繁(fán)荣，但期间也出现过“烂(làn)尾(wěi)楼”的情况，但(dàn)监管部(bù)门(mén)不(bù)断完善(shàn)、规(guī)范(fàn)化(huà)，建(jiàn)立健全的监管机制，促进市场(chǎng)健康发展。例如，1960年，位于大角(jiǎo)咀的一个楼盘因(yīn)建筑费用超支停工，出现(xiàn)“烂尾”情况。在1961年后，中国(guó)香港管理(lǐ)部门提(tí)升了对于预售楼花制度的监管(guǎn)，即(jí)要求开发商在预售(shòu)前，确保地价款已经(jīng)全部支付，还要证明(míng)自(zì)身(shēn)有资金等能力把项目(mù)完(wán)成，资金需(xū)放(fàng)入律师所托管(guǎn)，支取时需律所和建筑(zhù)师的(de)核准。为(wèi)了防止开发商、律所、建筑师等造假，套(tào)取监管账户资金，中(zhōng)国香(xiāng)港(gǎng)要(yào)求(qiú)律师(shī)行在银(yín)行(xíng)开设的(de)信托账户（监管账(zhàng)户(hù)）、开发商操作等采(cǎi)取全(quán)透明化(huà)机制，且银行的(de)责任(rèn)上升，如出现房屋“烂尾”情况，银行将成最大风险(xiǎn)方，后(hòu)续需(xū)自(zì)身推动项目完工。随着监(jiān)管体系逐步完(wán)善(shàn)，出现“烂(làn)尾”的现象较少。

　　1.2 住房(fáng)需求大、供给量少，引(yǐn)进“卖(mài)楼花(huā)”模式，形成“中国内(nèi)地版预售制”

　　二十世纪九十年代(dài)，中国内(nèi)地面临住房需求大和供给量短缺(quē)问(wèn)题，引入“卖楼花”制度。建国以来，中(zhōng)国(guó)内地优(yōu)先发展重工业(yè)，强(qiáng)调基础建设，这一导(dǎo)向使前期(qī)发展工业化的进程大于(yú)城市化进(jìn)程，唯(wéi)有解(jiě)决(jué)住(zhù)房(fáng)基础等城市化配套问题(tí)，才能进一步推进城(chéng)市化(huà)。但当时推行的是(shì)“统一(yī)管理，统(tǒng)一分(fēn)配，以租养(yǎng)房”的福利分房(fáng)制度(dù)，住房市场发展起步(bù)较晚、增速较(jiào)慢，福利分(fēn)房制度也出现(xiàn)了分配(pèi)不(bù)公(gōng)、效(xiào)率(lǜ)低、配套差等问题，因此(cǐ)福(fú)利(lì)分房制度不(bù)再适用(yòng)于当时的(de)国情。叠加(jiā)房地产市场面(miàn)临商品房(fáng)的需求(qiú)量(liàng)大，而社会缺少大型房地产开发商，商品房供应量小的困境，此时引入中国香港(gǎng)的“卖楼花”模式无(wú)疑是(shì)对内(nèi)地房地产(chǎn)市场的一针强心剂(jì)。从1994年起，中国(guó)内地逐(zhú)步引进中国香(xiāng)港预(yù)售商(shāng)品房(fáng)制度(dù)，先后出台多项文件，大力支持(chí)国内房地(dì)产市场改革。例(lì)如(rú)，1998年，国务院出台《关于进一步(bù)深化城镇住房制度改革(gé)，加快住房建设的通知》文件，决定停止住(zhù)房无偿实(shí)物尽管的关联词后面是什么，尽管的关联词表示什么关系(wù)分配，逐(zhú)步(bù)实(shí)行住(zhù)房分配货币化、住房供给商品化(huà)、社会化(huà)的住房新(xīn)体制，从计划(huà)经济下的(de)福利分房转向市场(chǎng)经(jīng)济的商品房。房地产市(shì)场采用预售(shòu)制，允许(xǔ)开发商(shāng)卖期房，解决了房企缺少资金(jīn)和开发时间周(zhōu)期长的两大(dà)难题，开(kāi)发商以预售款撬动下一个项(xiàng)目的开发(fā)，形成滚动开发(fā)模式(shì)，住房供应(yīng)速度(dù)加快。自(zì)此中(zhōng)国内地(dì)开始(shǐ)房改货币化，中国人民银行等多(duō)方(fāng)迅速出台相(xiāng)关的信(xìn)贷政策，支持购房者，极大(dà)作(zuò)用推(tuī)动了房地产市场的发展。

　　引(yǐn)入中国香港“卖楼花”模式后，经调整(zhěng)形(xíng)成(chéng)契合中国内地的商品房(fáng)预(yù)售制度。预售制的初衷是为了缓解房企(qǐ)资金压(yā)力，加快城镇住(zhù)房建设。具体来说，是指房地产开发(fā)企(qǐ)业将正在建(jiàn)设(shè)中的房屋预先出售给购(gòu)房者，由购房者(zhě)支付定金或房款(kuǎn)的行(xíng)为。区(qū)别于中国香港，在中国内地(dì)实践(jiàn)过程中，商品房预售流程为：房地产开发(fā)商办(bàn)理预售许(xǔ)可证(zhèng)-签订(dìng)商品房买卖合同-进行备案(àn)登记和预告登记-交付房屋。在(zài)购房过程中，购房者需要一次性付清首(shǒu)付款，并采(cǎi)用银(yín)行贷款的形式(shì)一(yī)次性付清(qīng)剩(shèng)余房款，换言之，房屋(wū)未(wèi)建成(chéng)，开发商(shāng)可能(néng)已拿到了全部购房款，这点与(yǔ)中(zhōng)国香(xiāng)港的按照工程进(jìn)度(dù)付款(kuǎn)有(yǒu)所不同。对中国内(nèi)地的开发商而言，预(yù)售制商品房(fáng)也开启了高周(zhōu)转、高杠(gāng)杆(gān)的(de)运作模式。

　　1.3预售制推动城(chéng)市化(huà)进程(chéng)，但背(bèi)后(hòu)潜藏的风险(xiǎn)确(què)实存在

　　作为中(zhōng)国(guó)内地商品房(fáng)销售(shòu)的最主要方(fāng)式，预售制极(jí)大缩短房(fáng)企现金回笼周期，同时(shí)增(zēng)加市(shì)场商(shāng)品房供应(yīng)，推动了城镇化发展进程。预售(shòu)制在过去20多年对中国内地房地产市场的(de)稳步(bù)发展起到(dào)了重(zhòng)要作用(yòng)，不仅解决(jué)了房(fáng)地产市(shì)场快速发(fā)展阶段的资金需(xū)求，也提(tí)高了居民(mín)居住水平，中国内地城镇居民从筒子楼住(zhù)到(dào)住(zhù)宅小区，从(cóng)全民蜗(wō)居(jū)到基本适居，住房事(shì)业(yè)取得巨(jù)大进步，数(shù)十年时(shí)间走完发达国家(jiā)几百(bǎi)年城镇(zhèn)化(huà)路程(chéng)。改革开放(fàng)以来(lái)，城镇化进(jìn)程进入快(kuài)速发展时期(qī)。1978-2021年，城镇(zhèn)人口由1.7亿(yì)人增(zēng)长至9.1亿(yì)人，43年(nián)间增(zēng)长4.4倍；1981-2020年，全国城市建成区面积由(yóu)7438平方公里增(zēng)长至60721平方(fāng)公里，增长7.2倍。根据我们(men)发布的《中国住房存量报告：2021》测算，1978-2020年中国内(nèi)地城镇住宅(zhái)存(cún)量(liàng)从不到(dào)14亿(yì)平(píng)增至(zhì)313.2亿平，城镇(zhèn)人均住(zhù)房建筑面(miàn)积从8.1平方米增至34.7平(píng)方米，城镇住房套数从约3100万套增至(zhì)3.63亿套，套户(hù)比(bǐ)从0.8增至1.09。预售制在当前(qián)已成为中国内地商品房销售最(zuì)主要方(fāng)式，2005年中国内地(dì)商品(pǐn)住(zhù)宅期房销售面积(jī)占总销(xiāo)售面积的比(bǐ)重为(wèi)63％，而2021年期房累(lèi)计(jì)销售面积达15.6亿平(píng)，比重上升至(zhì)87％。

　　预售制也推动了中国内地(dì)房地产行业的发展。中国内地(dì)房地产历经二十多年长(zhǎng)周期繁荣，行业各(gè)项指标大幅增长(zhǎng)。1999-2021年，房屋新开工(gōng)面积从2.2亿平增(zēng)至19.9亿平，累计(jì)上涨8.2倍(bèi)，年复合(hé)增速10.6％。房地产开发投资(zī)完成额从0.4万亿元增(zēng)至14.8万亿元，累计上(shàng)涨35.8倍，年复(fù)合增速17.8％。商品房销(xiāo)售面积和销售金额分别从1.5亿(yì)平增至17.9亿平(píng)、0.3万(wàn)亿元增至(zhì)18.2万(wàn)亿元，累计上涨11.3、65.3倍，年复合增速12.1％、21％。伴(bàn)随(suí)房地产业(yè)的快速发展，房地产(chǎn)企业(yè)从无到(dào)有(yǒu)、从(cóng)国(guó)企先行(xíng)到(dào)民企崛起，队伍(wǔ)逐渐壮大。2018年，房(fáng)地产企业数量达9.8万(wàn)个(gè)，比1998年的2.4万个增长3.1倍。

　　二十(shí)年来房(fáng)地产(chǎn)也成为(wèi)拉动中国内地经济(jì)高增长(zhǎng)的(de)火车头。

　　1）从经(jīng)济增(zēng)长(zhǎng)渠道，房地产带动(dòng)的上下游产业链特别长，高达50多个(gè)行业(yè)。2020年房(fáng)地(dì)产及其产业链(liàn)占GDP的17.2％（完全(quán)贡(gòng)献），其中房(fáng)地(dì)产(chǎn)业增加值占GDP的7.3％（直接(jiē)贡(gòng)献(xiàn)），房地产(chǎn)带动产业链占GDP的9.9％（间接贡献），其中房地产(chǎn)对金融、批发、建(jiàn)材的(de)带动最(zuì)为(wèi)明显。

　　2）从投资渠道(dào)，2020年(nián)房(fáng)地产(chǎn)完(wán)全拉动的投资(zī)占全社会固定资(zī)产(chǎn)投资的(de)51.5％，其中，房(fáng)地(dì)产开(kāi)发投资占固(gù)定资产投资的27.3％。

　　3）从金融渠(qú)道，从(cóng)房地产贷款占银行各(gè)项贷款余额(é)的比(bǐ)重看，2021年12月为27.07％，如(rú)果(guǒ)加(jiā)上(shàng)信(xìn)托(tuō)等通道业务，占比超(chāo)过三分之一。从房(fáng)地产融资存量占(zhàn)社(shè)融存量比(bǐ)重看，2021年12月占比为18.76％。如果房企大面积(jī)违约，将导致银行不良率大幅上升(shēng)。

　　4）从居民财富效应渠道，根据(jù)我们的《中(zhōng)国住房市值测算(suàn)报告》，2020年中国住(zhù)房市值为62.6万亿美元(yuán)，大于(yú)美(měi)尽管的关联词后面是什么，尽管的关联词表示什么关系国的33.6万亿美元、日本的10.8万亿(yì)美元、英(yīng)法德三国合计的31.5万亿美元。从(cóng)住房市值(zhí)占股(gǔ)债房(fáng)市(shì)值的比例看，2020年中(zhōng)国为66.6％，高于美国的27％、日本的(de)37％、英(yīng)国的49％、法国的56％、德国的64％。中国(guó)住房市值与股债房市值的比例较高，主要是(shì)因为住(zhù)房市(shì)值高，以及中国资本市(shì)场(chǎng)发育尚不成(chéng)熟(shú)，直(zhí)接融资(zī)比(bǐ)例较低，股票(piào)、债券(quàn)市值较低，居民投(tóu)资(zī)渠道缺乏。

　　不可(kě)否认，预售制背后潜(qián)藏(cáng)的(de)风险确(què)实存在，当前的负面效应愈发(fā)凸显(xiǎn)。

　　从个人层面看，绝大部(bù)分商品是一手交钱一手交货，预售(shòu)制是对购买者的单方面不公平制度，购房老百姓几乎承担了(le)所有商品不能(néng)交付的风险。比(bǐ)如(rú)，交房等待期一般为两年，在(zài)此期间(jiān)，购房者不(bù)仅承担银(yín)行利息，还要承(chéng)担延迟(chí)交房、“一房二(èr)卖”、房屋质量、房(fáng)产证延(yán)期(qī)办(bàn)理甚至(zhì)不(bù)能交房等风险。另(lìng)外，购房者和开发商之间的购房合同、购房(fáng)者(zhě)和银行的按(àn)揭贷(dài)款合同是(shì)两(liǎng)个独立(lì)的合同关(guān)系(xì)，如果开发商发生违约，购房者只能根据购房(fáng)合同向开(kāi)发(fā)商(shāng)主张权力，但依旧需要(yào)根据(jù)按揭贷(dài)款合同按时向银(yín)行进(jìn)行贷款(kuǎn)偿还，因此(cǐ)购房者承担(dān)的风(fēng)险较大。

　　从行业层面(miàn)看，预(yù)售制助(zhù)推部分房企(qǐ)过度举债、高杠杆扩张，资金若遇到下行周期，会引发(fā)资金链断裂、项目搁置等(děng)系列风险，进行影响自身信用和购房(fáng)者对行业(yè)的信心。

　　从金融层(céng)面看，银行作为按(àn)揭(jiē)贷款的发(fā)放方，一旦房企因为(wèi)市场波(bō)动或(huò)经营不(bù)善，出现资金链断裂等一系列问(wèn)题，导致“烂尾”等情况，而(ér)房企通过与购(gòu)房者(zhě)签订(dìng)的预售(shòu)合同和按(àn)揭(jiē)合同，已经从银行(xíng)获得房款，如果购(gòu)房者丧失还(hái)款能力或短(duǎn)期(qī)不能还款等，则风(fēng)险完(wán)全由银行承担(dān)，银行将面临较大的坏账压力。

　　从监管角度看，购(gòu)房者(zhě)的预售(shòu)监(jiān)管资金去哪了？楼盘“烂尾(wěi)”，归根结底两个(gè)字那(nà)就是“没钱(qián)”，即没钱付工程款。在2004版的《城(chéng)市(shì)商(shāng)品房(fáng)预售管理办法(fǎ)》中明(míng)确(què)规(guī)定了开发企业(yè)预售商品(pǐn)房(fáng)所(suǒ)得款项应当用于有关的工(gōng)程建设(shè)，商品房预(yù)售款监管(guǎn)的(de)具体办法，由房地(dì)产(chǎn)管理部门制定。但多(duō)年以来全(quán)国(guó)并没(méi)有统一的预(yù)售资金监管规定，各地实行(xíng)“一城一策(cè)”。例如，太原、昆明、重庆、长沙等城市重点监管资(zī)金比例为(wèi)总预售(shòu)款的(de)15-40％左(zuǒ)右，郑州、福(fú)州、合肥等城市(shì)则按照(zhào)项目的建(jiàn)安成本乘以建筑(zhù)面积(jī)或(huò)者(zhě)项(xiàng)目工程(chéng)总(zǒng)额报价计算重(zhòng)点资金(jīn)。而事实是，不(bù)少购(gòu)房款未进入(rù)监管账(zhàng)户、或进(jìn)入(rù)监管账户后被挪用，导(dǎo)致楼盘(pán)没有(yǒu)资金继续建(jiàn)设。收楼遥遥无期(qī)，月供却(què)被(bèi)迫继(jì)续还(hái)款(kuǎn)。那(nà)么(me)，监管账户(hù)资(zī)金如何被挪走的(de)？实际上(shàng)，在过去房地产大开发时代(dài)的高周转(zhuǎn)背景下(xià)，抽调预售款监(jiān)管账户资金，是行业“潜规(guī)则”。比如工程(chéng)总承包方(fāng)，以工程建设名义，获得监管账(zhàng)户拨付资金，再由工程方将资金(jīn)转(zhuǎn)给房企(qǐ)，而(ér)拨付的工(gōng)程款，远超工程(chéng)进度(dù)所(suǒ)需。通过这(zhè)些方式套(tào)取的(de)资金(jīn)，在(zài)房企(qǐ)各地(dì)项目间流动(dòng)，变(biàn)相加(jiā)杠杆，这(zhè)样做提供了资金流动性(xìng)，房(fáng)企(qǐ)抽调资(zī)金(jīn)统筹拿地(dì)、还款和(hé)楼盘建(jiàn)设，形(xíng)成一(yī)种资(zī)金(jīn)循环高周转模式，但一(yī)定程度上(shàng)把风险甩给了购房者。

　　2 国际(jì)经验

　　整(zhěng)体来(lái)说(shuō)，国外商品(pǐn)房(fáng)预售(shòu)制(zhì)度呈现(xiàn)以下特点：

　　1）预(yù)付款保护(hù)：对(duì)于(yú)购房者预付(fù)资金(jīn)，一(yī)般(bān)设有定(dìng)金或预付(fù)款保护机制，如英国、日本；

　　2）预付款比重：要求(qiú)购房(fáng)者支(zhī)付的预付(fù)款比例相对较低，绝大部分房款(kuǎn)在房(fáng)屋交付(fù)后(hòu)开始支付；

　　3）预付款支付方式：预付款一般以(yǐ)定金方式支付，或按工程(chéng)进度分(fēn)期支(zhī)付(fù)，或(huò)二者结合；

　　4）按(àn)揭贷款方(fāng)式(shì)：一般采用两种方式发放按揭贷(dài)款，一是按工程进度付款，按揭贷款按(àn)照工(gōng)程进(jìn)度(dù)逐渐发放，购(gòu)房者开始(shǐ)月供；二是房屋交付(fù)后发放按(àn)揭贷款(kuǎn)；

　　5）房屋烂(làn)尾(wěi)保护：为预售商品房提供期(qī)房烂(làn)尾保险，在商品房出现重大延期或重大缺陷时，保(bǎo)障购房(fáng)者权益；

　　6）房(fáng)屋交(jiāo)付保护：房屋交(jiāo)付质量的保障有两种方式，一(yī)是期(qī)房(fáng)由政府或第三方验收(shōu)合格(gé)并提供验(yàn)收凭证后，开(kāi)发商凭验收凭证取得购房(fáng)者(zhě)支付的房款(kuǎn)。二是开发商为购房者提(tí)供一定的保修期，通常1-5年，保(bǎo)修期满，购房者(zhě)支付(fù)尾(wěi)款。

　　2.1 美国：交付前预售资金第三方(fāng)全程监管，交付时开发商(shāng)凭(píng)验收(shōu)凭(píng)证取得房款

　　美国期(qī)房定金(jīn)一定(dìng)期(qī)限内无(wú)条(tiáo)件返还(hái)，最低首付比例(lì)为3.5％，交房前仅(jǐn)支付首付(fù)，其(qí)余房款交(jiāo)付(fù)后按揭(jiē)还款，交(jiāo)付前资金由(yóu)第三(sān)方全程监管，交付时(shí)开发商凭验收(shōu)凭(píng)证取(qǔ)得房(fáng)款。

　　定金及首(shǒu)付(fù)环(huán)节，定金(jīn)比例(lì)一般为房款的1％-5％，首付比例最低可低于(yú)3.5％，根据美国(guó)官方(fāng)数据，2021年美国平(píng)均首付比(bǐ)例为12％。

　　余款(kuǎn)支(zhī)付方面，除定金(jīn)或首付外，购房者(zhě)在房屋交(jiāo)付后通过按揭贷款支付剩余房款。

　　资金监管方面(miàn)，美(měi)国为(wèi)防(fáng)止开发商挪用资金，购房者的(de)定金及首付(fù)款由第(dì)三方公证(zhèng)行或产权(quán)保险(xiǎn)公司的信(xìn)托账户监管。如果(guǒ)开发(fā)商倒闭导致楼盘烂尾，购(gòu)房(fáng)者资(zī)金(jīn)可(kě)通过申请仲裁取回，且不承(chéng)担(dān)任何责任与损失。而开发商在房屋(wū)建设过程(chéng)中的资金全部来(lái)自银(yín)行，银行根据工程进度(dù)向开发(fā)商提供(gōng)一定比例的贷(dài)款，由于开发(fā)商(shāng)挪(nuó)用资(zī)金直接损害银行(xíng)利益(yì)，银行有(yǒu)充(chōng)分(fēn)动(dòng)机(jī)监管开发(fā)商施工进度(dù)。开发商(shāng)在房屋交付时需(xū)取得由政(zhèng)府相关部门经审查(chá)后发放(fàng)的(de)验收凭(píng)证，通过验收凭证向(xiàng)银(yín)行得到购房(fáng)者支付的房款。

　　2.2 德国：可零首付购房，提供期房烂尾险

　　德国(guó)期房可零首付购房，房(fáng)款按建造工期进度支付(fù)，按揭按工期放(fàng)款后还贷，房贷利率采用固定利率，开发(fā)商或购房者可购(gòu)买期房(fáng)烂尾保险。

　　预(yù)售门槛方面，德(dé)国开发商在项目获批后即可预(yù)售房屋。签(qiān)署购(gòu)房(fáng)合(hé)同前，购房者需(xū)支付(fù)约2000欧的定金(jīn)并进行预约公证，签订合同后(hòu)定金退还。如由于(yú)任何原因不能购买，定金(jīn)按(àn)照德国法律(lǜ)全部退还(hái)。

　　签署(shǔ)购房合同后，购房(fáng)者需支付公证费(fèi)和土(tǔ)地交易税，分别为房(fáng)屋售价的1.5％-2％、3.5％-6.5％，两种费用(yòng)不包含在购房款中，属于(yú)购房附(fù)加费。

　　首付方面(miàn)，德(dé)国(guó)没有规(guī)定最低首付比(bǐ)例，可(kě)零首付(fù)购房。

　　余(yú)款方面(miàn)，德国也采取按工期支(zhī)付房款(kuǎn)的制度，一般分7笔进行支(zhī)付，具体支付节点、比(bǐ)例(lì)因项目而异。一般来说，支付节点可分为公证后、主体(tǐ)完工、内部水暖电路完(wán)工、窗(chuāng)户(hù)玻璃完工、室内清洁及墙面完工、地板完(wán)工、全(quán)部完工(gōng)，支付比(bǐ)例可能是(shì)30％、28％、11.9％、7％、6.3％、4.9％、11.9％。

　　按揭方(fāng)面，购房者可在支付房款前申请房贷，房贷利率采用固定(dìng)利率(lǜ)，银行按施工节奏分多次发(fā)放(fàng)贷款，每笔贷款给予购房者一定(dìng)使用期限，期(qī)限结束后，购房者开始还(hái)贷(dài)。

　　保险(xiǎn)方面，德国(guó)保险公(gōng)司针(zhēn)对(duì)期房设(shè)计了(le)两种保(bǎo)险(xiǎn)，保险的功能是当房屋出现重大延期或(huò)重大(dà)缺陷(xiàn)时，保(bǎo)险公司保证开发商赔偿或(huò)修复，开发(fā)商破产，由保险(xiǎn)公司负责相应(yīng)赔偿。保(bǎo)险由开发商或(huò)购(gòu)房者购买。

　　2.3 英(yīng)国：10％定(dìng)金保险保(bǎo)护机制，55％-80％房款交房时(shí)支付

　　英(yīng)国(guó)预售(shòu)制(zhì)设有(yǒu)10％定金保险(xiǎn)保(bǎo)护机制(zhì)，交房(fáng)前付款(kuǎn)比例仅20％-45％，资金由买卖(mài)双方律师严格监管。

　　订立合同前，买卖双方均有(yǒu)一名律师(shī)，负(fù)责沟通期房交易中的房产、资(zī)金、合(hé)同等各(gè)个环节，各环节内容确认(rèn)无(wú)误后(hòu)签订首(shǒu)付交(jiāo)换合(hé)同。

　　定金方面，英国(guó)设(shè)置(zhì)了10％定(dìng)金保险(xiǎn)保护机(jī)制(zhì)，当开(kāi)发(fā)商出(chū)现财务、经营问题时(shí)，购房者10％的定金由保险(xiǎn)公司赔付，而(ér)超出10％的部分(fēn)较难(nán)追回(huí)。

　　首(shǒu)付方面，首付比例通常为10％-25％，首付(fù)需要在合同签订21天内支付。

　　余款(kuǎn)支付(fù)环节，英(yīng)国(guó)采取(qǔ)按工(gōng)程(chéng)进度付款的方式，但是交(jiāo)房(fáng)前付款比例(lì)相对(duì)较低(dī)，一般会在合同签订6-24个月分别(bié)支付两笔5％-10％的款项(xiàng)，即交(jiāo)房前(qián)付款比例(lì)在20％-45％之间，剩余款项(xiàng)交房后支付。

　　交付环节，英国(guó)规定(dìng)房(fáng)屋必须经过(guò)房(fáng)产公证公(gōng)司(sī)的检验验收后(hòu)才能(néng)交付，交付后方可(kě)按揭还贷(dài)。

　　资金监管环节，英国期房预售资金监管(guǎn)极为严(yán)格，资金也由律师监(jiān)管，在确认(rèn)工程进度、支付相关款项过程中(zhōng)，由买房律师将资金转给卖方(fāng)律师，卖方(fāng)律师(shī)转(zhuǎn)给开发(fā)商(shāng)，即资金在进入开发商账户前经(jīng)过两道关口，有利(lì)于(yú)保障购房者资金安(ān)全(quán)。

　　2.4 日本：为规范期(qī)房交易立法，设(shè)置期房预(yù)付款(kuǎn)保全措施

　　日本(běn)期房交易立法(fǎ)，定金超5％或(huò)1000万日(rì)元(yuán)时，开发商必(bì)须完成“预售房定金保全措施”，交房前付款比(bǐ)例不超房(fáng)款的20％，开发(fā)商(shāng)违约需返还(hái)定价并赔偿约10％房款，交房(fáng)后(hòu)按揭还(hái)款。

　　立法方面，日本二战(zhàn)结束后由于(yú)房(fáng)屋供(gōng)给(gěi)严(yán)重失(shī)衡，叠加法律空白，社会上“一房二卖”现象(xiàng)普(pǔ)遍，为此，日本(běn)政府1952年出台《宅地建筑物交易法》，经多次(cì)修订，目前是唯(wéi)一一部(bù)规范期房交(jiāo)易的法律。

　　定金保(bǎo)护方(fāng)面(miàn)，根(gēn)据日本《宅地建(jiàn)物取引(yǐn)业法》，对购(gòu)房者(zhě)支付定金超过(guò)5％或超1000万日元(yuán)的部分，法律要求开发商(shāng)必(bì)须完(wán)成定(dìng)金保全措(cuò)施才可(kě)预售。什么(me)是定金保全(quán)措施？即(jí)买卖双方签订购房合(hé)同时，开(kāi)发(fā)商向(xiàng)金融(róng)机构或指(zhǐ)定(dìng)保(bǎo)证(zhèng)机构或保险机构签订定金(jīn)保证委托合同，设(shè)置购房者定金的保证或保险，并将相(xiāng)应的保证金证明书交付给购房(fáng)者。除定金外，其他预先支付(fù)的(de)购房款也受该措施保(bǎo)护。若开发商倒闭(bì)导致期房烂尾，购房者可凭保(bǎo)证金证明书向(xiàng)金融机构或保证机构或保险(xiǎn)公(gōng)司兑付，同时(shí)，开(kāi)发商需(xū)向购房者赔付违(wéi)约金，一般约为房(fáng)价的10％。

　　房款(kuǎn)支(zhī)付(fù)环节，交(jiāo)房前只需(xū)支付最多不超(chāo)20％的定(dìng)金，签订购房(fáng)合(hé)同后，购房者即可向银(yín)行(xíng)申(shēn)请(qǐng)贷(dài)款，但交房(fáng)后才开始按揭(jiē)贷款，除定(dìng)金外的剩(shèng)余房款在交房后(hòu)开(kāi)始(shǐ)支付。

　　2.5 新加坡：买方资金由(yóu)银行监管(guǎn)，享(xiǎng)1年(nián)保修期后付尾款

　　新加坡期(qī)房购(gòu)房者(zhě)违约可返还相当于3.75％房款的订(dìng)金(jīn)，首付比(bǐ)例(lì)20％，余款按工程进度支(zhī)付，所(suǒ)有资金进银行专门项(xiàng)目资(zī)金账户，交房后满1年保修期后支付15％尾(wěi)款。

　　订金支付环节，新加坡(pō)开(kāi)发(fā)商有统一(yī)的(de)选(xuǎn)购权合(hé)同以及订金(jīn)返还机(jī)制，即(jí)OTP，签订OTP后需支付5％房款(kuǎn)作(zuò)为订(dìng)金，OTP有效期14天(tiān)，执行(xíng)OTP则进一(yī)步签订购买合同，不执行OTP则(zé)退还(hái)3.75％的(de)房款。

　　首付比例方面，签订购房(fáng)合同后，购房者(zhě)需支(zhī)付15％的首付及印花税(shuì)，同(tóng)时购房者向(xiàng)银行申请按揭贷(dài)款。

　　余款支(zhī)付上，新加坡期房同(tóng)样(yàng)采取(qǔ)按(àn)工程进度(dù)付款(kuǎn)的(de)方式(shì)，《发展商条例》对(duì)期(qī)房(fáng)付(fù)款(kuǎn)流(liú)程做(zuò)了统(tǒng)一详细规定，要求所有开发商(shāng)遵守，支付节点一般为合同(tóng)签订(dìng)后、地基完工(gōng)、框架完工、管道门窗等完(wán)工等，支付比例约为(wèi)20％、10％、10％、5％、25％。银行按揭贷款也依(yī)照工程(chéng)进度放款，月供在此过(guò)程(chéng)中随着(zhe)放出贷款的增加而增加，未(wèi)放款部(bù)分无需月供。

　　资(zī)金监管方(fāng)面(miàn)，购(gòu)房者(zhě)的(de)订金(jīn)与付款会存入银行专门的(de)项目资金账户(hù)，账户资金提取(qǔ)须与房屋(wū)建设有关。房屋交付后，购房(fáng)者享受1年的房屋保修期(qī)，此后购房者支(zhī)付15％的尾款。

　　3 启(qǐ)示

　　一(yī)，短期来看，当前房(fáng)地产到了政策出(chū)手临界点，重点是保交(jiāo)楼和房企重组。一(yī)方(fāng)面，加(jiā)大对刚需和(hé)改善型需(xū)求的支持力度，长短兼顾妥善应对局部停贷现象，重点(diǎn)是(shì)保交(jiāo)楼(lóu)保复工(gōng)保民生(shēng)，给予强有力的金融(róng)工(gōng)具支持。另(lìng)一(yī)方面，从现在起(qǐ)，对(duì)还在正常(cháng)运转的房企包括民营企(qǐ)业，加大支持(chí)力度，由(yóu)优质(zhì)房企牵(qiān)头并购重组整个行(xíng)业(yè)，为每个(gè)房企配套AMC和(hé)财团，给予(yǔ)金融(róng)工具配(pèi)套。

　　二，中期来(lái)看，应(yīng)充分(fēn)估(gū)计形势(shì)复杂性和人性复杂性，兼顾化(huà)解停贷、复工保交楼、重组房企债务、恢复市(shì)场信(xìn)心以及长效机(jī)制。长效机制(zhì)四大关键是推动城(chéng)市群战略、人地挂钩、金融中性稳定(dìng)和房地(dì)产税。定金(jīn)环节(jié)，建立开(kāi)发商违约后(hòu)定金(jīn)保(bǎo)护(hù)机制，如将已支付定金冻(dòng)结至房屋交付(fù)阶段(duàn)，保(bǎo)障购房者定金安全。签(qiān)订合同环节，鼓(gǔ)励保险公(gōng)司介入，为(wèi)房屋重大延(yán)期以及重大缺陷等情况(kuàng)提(tí)供充(chōng)分的保(bǎo)障。余款(kuǎn)支付环节，建(jiàn)立按工程进度付款机(jī)制(zhì)或(huò)交(jiāo)房后按揭贷款机(jī)制，充分保护(hù)购房者的(de)权益。资金监管(guǎn)环(huán)节，引入独(dú)立于开发商、银行的第三方(fāng)资金监管机构，或(huò)由政府相关部门直接监(jiān)管(guǎn)，以(yǐ)此防止资(zī)金挪用(yòng)现象(xiàng)。交付环节，建立(lì)商品房(fáng)保修期(qī)制度。保修期内，开(kāi)发(fā)商应对房屋质(zhì)量问(wèn)题全(quán)权(quán)负责、免费维(wéi)修(xiū)，购房者在保修期结(jié)束后支付尾(wěi)款(kuǎn)。

　　三(sān)，长期来看，取消商品房预售(shòu)制(zhì)是大势所趋。一方(fāng)面，98年房(fáng)改时，全国缺房子，开发(fā)商缺钱(qián)，预售制是权宜(yí)之计，现(xiàn)在(zài)全国(guó)套(tào)户(hù)比超过1，从大开发进入(rù)存量时代，对购房民众不公平的预售制已经(jīng)过时了(le)，该取消了，改为现(xiàn)房销售。另一方面，取消预(yù)售制(zhì)，改(gǎi)为(wèi)现房(fáng)销售，开(kāi)发(fā)商将拼(pīn)的不(bù)是五花八门(mén)、眼花缭乱、不知道能不能兑现的营销手段，而是所见即所(suǒ)得(dé)的(de)过(guò)硬的(de)产品(pǐn)质量和诚信，这才是对购房民众的最根本(běn)最实质(zhì)的保障，这样将极大的提升开发商的建筑质量，实现良币驱逐劣币。

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