文：任(rèn)泽平团(tuán)队　　

　　导读

　　是该取消预售制了。 1月17日召开的(de)全(quán)国住房和城乡建设工作(zuò)会议提出“有(yǒu)条件的可以(yǐ)进(jìn)行现(xiàn)房销售”，不(bù)足(zú)一(yī)个月时间(jiān)，已有山东、安徽、河南、四川、广东(dōng)等地(dì)明确表态，试点现房销(xiāo)售。

　　1、是该(gāi)取(qǔ)消商品房预售(shòu)制了，用你的钱，建(jiàn)你的(de)房子(zi)，还(hái)烂(làn)尾(wěi)了，这(zhè)是(shì)对购房(fáng)者(zhě)的不公平。以后谁有(yǒu)钱谁建房，没钱没(méi)实力的别建了，不能把包袱甩给老百姓和社会，这是房地产(chǎn)从大开发时代步入高质量发展(zhǎn)阶(jiē)段的必然趋势，也是对购(gòu)房(fáng)老百(bǎi)姓的(de)最大保护。98年房(fáng)改(gǎi)时，全国缺房子，开发商缺钱，预售制(zhì)是权宜之计，现在全(quán)国套户比超过1，从大(dà)开(kāi)发进入存量(liàng)时(shí)代，对购房民众不公平(píng)的预(yù)售制(zhì)已经(jīng)过时了，该取消(xiāo)了(le)，改(gǎi)为现(xiàn)房销售。以(yǐ)后一手交钱，一手交(jiāo)房，天经地义。当(dāng)然二次(cì)房改是个技术活(huó)，兼顾(gù)化解停贷、复工(gōng)保(bǎo)交(jiāo)楼(lóu)、重组房企债务(wù)、恢复市场(chǎng)信心以及长效(xiào)机制，长效(xiào)机制四大(dà)关键是推动城市群战略、人地挂钩、金融中(zhōng)性稳定和(hé)房地产税。如果按(àn)照经济(jì)规律办事，中国一定能实现房(fáng)地产(chǎn)软(ruǎn)着陆和长期平稳健康发展(zhǎn)，跨过这道(dào)关(guān)，解好这(zhè)道(dào)世界(jiè)难题。

　　2、为什(shén)么(me)要取消(xiāo)预售制、改为现房销售？大家想想(xiǎng)，绝大部分商品(pǐn)是一手(shǒu)交钱一手交货，预售(shòu)制是对购买者(zhě)的单(dān)方面不公(gōng)平制度，购房老百姓几(jǐ)乎(hū)承担了所有商品(pǐn)不能交付的风(fēng)险。从个人层(céng)面看，预(yù)售制(zhì)对购房(fáng)者非(fēi)常(cháng)不公(gōng)平，比如，交房(fáng)等待期(qī)一般(bān)为两(liǎng)年，在此(cǐ)期间，购房者不仅(jǐn)承(chéng)担银(yín)行(xíng)利息，还要(yào)承担(dān)延迟(chí)交房、房(fáng)屋质量、房产证延(yán)期办理甚(shèn)至不能交房(fáng)的风险(xiǎn)。从行业层面(miàn)看，预售制助推部分(fēn)房(fáng)企过度举(jǔ)债、高杠杆扩张，若遇到下行周期，会引(yǐn)发(fā)资金(jīn)链断裂、项目搁(gē)置等系列风险。取消(xiāo)预售(shòu)制，改为现房销售，这样有助于落实(shí)中央(yāng)房住不炒精神、有助于保障购房(fáng)老百姓权益、有助于房企(qǐ)稳健发(fā)展，一举多得，谋划长远(yuǎn)。

　　3、为(wèi)什么建议(yì)取消预售制度？预售制(zhì)度怎么来的？国外(wài)什么情况？简(jiǎn)单科普(pǔ)一下：商品房预售最早(zǎo)源于中国香港，俗(sú)称卖楼(lóu)花，卖期房，是一(yī)种(zhǒng)开发商放杠杆的方式。98年(nián)房改，由(yóu)于商(shāng)品(pǐn)房(fáng)短缺，房企(qǐ)缺资金，借鉴中国香港，引入了商品房预售制度。其实，当前世界不少国家存(cún)在(zài)预售制。但是，重点来了！发达国家(jiā)一般(bān)有严格的监(jiān)管(guǎn)保障(zhàng)措施，开(kāi)发商在(zài)项目获得政(zhèng)府批准(zhǔn)后才可以(yǐ)开始(shǐ)销售，买家在(zài)购买期房后并非(fēi)像(xiàng)中国一(yī)样在支付完首付款(kuǎn)后从银行(xíng)一次性贷款支付剩余(yú)全部房款，而是(shì)根据开发商工程进度在完全(quán)交房前(qián)进行分期(qī)支付。所以，预售制度是需(xū)要(yào)严格的资金(jīn)监管、分期支(zhī)付以及违约处(chù)罚(fá)措(cuò)施(shī)作为保障的(de)，如果没(méi)有这些保障措施，一定会(huì)触发风险，对购房民众不(bù)公平，所以不如(rú)借机取消(xiāo)预售制(zhì)度，以后改为现房销售。客观讲预售制度有一定历史阶(jiē)段性，现(xiàn)在中国住房(fáng)进入存量时代，取消(xiāo)预(yù)售制(zhì)度有助于降负债降杠杆，不再把烂尾风(fēng)险甩给老百姓和社会，当然这需要配(pèi)套房企债务(wù)重组、复(fù)工保交楼(lóu)、恢(huī)复(fù)市场信心和房(fáng)地(dì)产长效机(jī)制。这是个(gè)技术活，只要坚持(chí)市场化改革，中国一定能化解(jiě)这个难题(tí)，让(ràng)房(fáng)地产回归实体(tǐ)经济(jì)和居住属性(xìng)，安居乐业。

　　4、简单讲，如果(guǒ)取消预售(shòu)制(zhì)，改为现房销售，开发(fā)商(shāng)将拼的不是五花八门、眼花缭乱、不(bù)知道能不能兑现的营(yíng)销(xiāo)手段，而是所见即所(suǒ)得的过(guò)硬的(de)产品(pǐn)质量(liàng)和诚(chéng)信，这才是对购房民众的最根本最实质(zhì)的保障(zhàng)，这样将(jiāng)极大的提升开发(fā)商的建筑质量，实现良(liáng)币(bì)驱(qū)逐劣币。所有(yǒu)商业(yè)的本质(zhì)是向善(shàn)，是以客户为中心，房地产也不能例外，老百(bǎi)姓买房子是天(tiān)大的事，烂尾毁三代，好房幸福一家人。从这(zhè)个(gè)角(jiǎo)度(dù)，取消预售制、实(shí)施现房销(xiāo)售是实现老百姓安居(jū)乐业、社会长治久安、行业企(qǐ)业健康发展的重大措施。在当前的情况下(xià)，取消预售制要结合稳楼市(shì)、房地产(chǎn)软着陆、打通金融支持当期(qī)三好生(shēng)、新模(mó)式等综合施策。

　　作者十年前在国务院发展研(yán)究中心参(cān)与财税改(gǎi)革方案研究时，对预售制、房地产税、人地挂钩、金融稳(wěn)定、房企杠杆率等(děng)进(jìn)行过长期(qī)系统的专项研究(jiū)。（参考后来形(xíng)成的专著《房地产周期》）　　

　　目录

　　1 中国内地商(shāng)品房预售制的前世(shì)今生(shēng)

　　1.1 起源：分层销(xiāo)售(shòu)+“按揭”，霍英东(dōng)创造“卖楼花”模式(shì)

　　1.2 住房(fáng)需求大、供给量少(shǎo)，引进“卖(mài)楼(lóu)花(huā)”模式，形(xíng)成(chéng)“中国内地(dì)版预售制”

　　1.3 预售制推动(dòng)城市化(huà)进(jìn)程(chéng)，但背(bèi)后潜藏的风险确(què)实存在

　　2 国际经验

　　2.1 美国：交付前(qián)预售资金第三(sān)方全程监管，交(jiāo)付时开(kāi)发商凭验收凭(píng)证取(qǔ)得房款

　　2.2 德国：可(kě)零首付购(gòu)房，提供期房烂(làn)尾(wěi)险

　　2.3 英(yīng)国：10％定金保(bǎo)险保护(hù)机制，55％-80％房款交房时支付

　　2.4 日本：为规范期房(fáng)交(jiāo)易(yì)立法(fǎ)，设置期房预(yù)付款保全措施

　　2.5 新(xīn)加(jiā)坡(pō)：买方(fāng)资金(jīn)由银行(xíng)监管，享(xiǎng)1年保修期后(hòu)付尾款

　　3 启(qǐ)示

　　正文

　　1 中国内地商品房预售制的前世今生

　　1.1 起源(yuán)：分层销售+“按揭”，霍英(yīng)东创造“卖楼(lóu)花”模式

　　二十世纪五十(shí)年(nián)代在(zài)中国香港，楼宇出租是地产(chǎn)行业盛行(xíng)的方式，但有着转(zhuǎn)让(ràng)难、出租资金周转(zhuǎn)期长等问题，分层销售(shòu)孕育而(ér)生(shēng)。20世纪50年代，中(zhōng)国香(xiāng)港还(hái)未(wèi)推已婚女性英文称呼，女性英文称呼行公共房屋制度，许多人栖(qī)身于(yú)木屋(wū)或者(zhě)其他临时住(zhù)宅，住房的(de)需求是相当(dāng)高，不过(guò)大多数居民的储蓄很少。当时楼宇买(mǎi)卖多数(shù)以(yǐ)一整栋楼为单位，需(xū)要雄厚的(de)资(zī)金实力才能(néng)购(gòu)买。虽然楼(lóu)宇出租是(shì)中国香(xiāng)港地产行(xíng)业盛行(xíng)的方式(shì)，但(dàn)有着转让难、出租资金周转期长等问已婚女性英文称呼，女性英文称呼题。针对这一系列(liè)问题，不少地产商(shāng)开始探求新的方式，如把楼(lóu)宇契约切开，即“分契”，然后将楼宇分层出售(shòu)。这模(mó)式一(yī)经(jīng)推(tuī)行(xíng)，购买楼(lóu)宇(yǔ)的市民数量(liàng)有所增加，开发商(shāng)资(zī)金周转加快。

　　在分(fēn)层出售(shòu)的基(jī)础上，将“按揭”模式(shì)引(yǐn)入房地(dì)产销售，霍(huò)英东创(chuàng)造“卖楼花(huā)”模式(shì)。1953年底霍(huò)英东(dōng)创(chuàng)办立信置业有限公(gōng)司，凭借商业直觉和(hé)多年经营杂货铺(pù)、海上驳运业务(wù)的经验，对于商品流通、资(zī)金周转有着独到的(de)见解，在努(nǔ)力寻求(qiú)方法加快自身(shēn)资金周转。当时其(qí)在购下九龙的一块(kuài)地盘后，除了分层出售、还印发售楼说明书，上有文字详(xiáng)尽说明(míng)楼宇的地势环境、建筑材料、分(fēn)层价(jià)格、订购方法等(děng)。此外，“卖楼花”是另外(wài)一个亮点，即(jí)先收取(qǔ)买家的订(dìng)金，采(cǎi)用类似租(zū)金的分期付款(kuǎn)形式(shì)，等新楼(lóu)落成时，收齐(qí)买家的钱，买家就拥有了自(zì)己的房产(chǎn)。这种方式(shì)减轻(qīng)了(le)民众购房的资金压力(lì)，加速了房屋的(de)建造和销售(shòu)，也解决了制(zhì)造商的(de)资金问题，降低投资风(fēng)险，在当时可谓(wèi)是“双(shuāng)赢”的举措。“预售楼(lóu)花+分期付款”的(de)销售模式成为当时中国香港(gǎng)房地(dì)产(chǎn)市场的(de)一大特色，纵观中国香港(gǎng)房(fáng)地产市场的改革(gé)，“卖楼花”模式高(gāo)效率地解(jiě)决了核心的(de)住房供不(bù)应(yīng)求的问题，使房(fáng)市发展进入新阶段(duàn)。

　　预售(shòu)楼花(huā)模式推动(dòng)了中(zhōng)国(guó)香港楼(lóu)市几十年繁荣(róng)，但期间也出现(xiàn)过“烂尾楼”的情况(kuàng)，但(dàn)监(jiān)管部(bù)门不断完(wán)善(shàn)、规范(fàn)化(huà)，建立(lì)健全的监(jiān)管机制，促(cù)进市场健康发展。例如，1960年，位于大角(jiǎo)咀的一个楼盘因建筑(zhù)费用超支停工，出现“烂尾”情况。在1961年后，中国香港(gǎng)管理(lǐ)部(bù)门提(tí)升了对(duì)于预售(shòu)楼花制度的监管，即要(yào)求开发商在预售前，确保(bǎo)地(dì)价款已经(jīng)全(quán)部支(zhī)付，还要证(zhèng)明自身有资(zī)金等能(néng)力把项目(mù)完(wán)成(chéng)，资金需放入律师所托管，支取(qǔ)时需律所和(hé)建(jiàn)筑师的核准。为了防止开发(fā)商、律所、建筑师等造假，套取监管账户资金，中国香港要求(qiú)律师行在银行(xíng)开设的信托(tuō)账户（监管(guǎn)账户）、开发商操作等采取全透明化机制，且银行的(de)责任(rèn)上升，如(rú)出现房屋“烂(làn)尾(wěi)”情况，银(yín)行将成最大风险方，后(hòu)续需自身推动项目完工。随着(zhe)监管体系逐(zhú)步完善，出现“烂尾”的现(xiàn)象较少。

　　1.2 住房需求大、供给(gěi)量少(shǎo)，引进“卖楼(lóu)花(huā)”模式，形成“中国内(nèi)地版(bǎn)预(yù)售制”

　　二十(shí)世纪九十年代，中国内(nèi)地面(miàn)临住房需求大(dà)和供给量短(duǎn)缺问题(tí)，引入“卖楼(lóu)花”制度。建国以来，中国(guó)内(nèi)地(dì)优先发展重工业，强调基础(chǔ)建设，这一导向(xiàng)使前期(qī)发展工业化的进程大于城市化进程，唯有(yǒu)解决住房基础等城市化配(pèi)套问题，才能进一步推进城市化。但当时推行的是“统一(yī)管理，统一分配，以租(zū)养(yǎng)房”的福(fú)利(lì)分房制(zhì)度(dù)，住房市(shì)场(chǎng)发展起步(bù)较晚、增速(sù)较慢，福利分(fēn)房制(zhì)度(dù)也出(chū)现了分(fēn)配不公(gōng)、效(xiào)率低、配套差等(děng)问题，因此福利分房制度不再(zài)适(shì)用于当时的国情。叠加房(fáng)地(dì)产(chǎn)市(shì)场(chǎng)面临商品房的需求(qiú)量大，而社会缺少大型房地产开发商，商品房供应量小(xiǎo)的(de)困境，此时引入(rù)中国香(xiāng)港的“卖楼花”模(mó)式无疑是对内(nèi)地房地产市场(chǎng)的一针(zhēn)强心(xīn)剂。从1994年起，中国内地逐(zhú)步(bù)引进中国香港(gǎng)预售(shòu)商品房制度，先后(hòu)出(chū)台(tái)多项文件，大力支持(chí)国内房地产(chǎn)市场改革。例如，1998年，国(guó)务院出台《关于进一(yī)步深化城镇住房制度改(gǎi)革，加快住房建设(shè)的通知(zhī)》文件，决定停止住房无(wú)偿实物分配，逐(zhú)步实行住房(fáng)分配货币化、住房供给商品化、社(shè)会化的住房(fáng)新(xīn)体(tǐ)制，从计划经济(jì)下的福利分房转向市场经济的(de)商品(pǐn)房。房(fáng)地(dì)产市场采用预售制，允许开发商卖(mài)期房，解(jiě)决了房企缺少资金和开发时间(jiān)周期长(zhǎng)的两大难题，开发商以预售款撬(qiào)动(dòng)下一(yī)个项(xiàng)目的开发(fā)，形成滚(gǔn)动开发模(mó)式(shì)，住房供应速度加快。自此中国(guó)内地开始房改货(huò)币化，中(zhōng)国人民银行等多方(fāng)迅速(sù)出(chū)台相关(guān)的信(xìn)贷政策，支持购房者，极大(dà)作(zuò)用推动了房(fáng)地产市场的发展。

　　引入中(zhōng)国(guó)香(xiāng)港“卖楼花”模式后，经(jīng)调整形成契合(hé)中国内地的商品房预售制度。预售(shòu)制(zhì)的初衷是为了缓(huǎn)解(jiě)房企资金压力，加快城镇住房建(jiàn)设(shè)。具体来说(shuō)，是指房地(dì)产(chǎn)开发企业将正(zhèng)在建设中的房屋预先(xiān)出售给购房(fáng)者，由购房者支付(fù)定金(jīn)或房款(kuǎn)的行为。区(qū)别于中国(guó)香港(gǎng)，在中国内(nèi)地实践过程中，商(shāng)品房预售(shòu)流程为：房地产开发商办(bàn)理(lǐ)预售(shòu)许可证-签订(dìng)商品(pǐn)房买卖合同-进行备案登(dēng)记和预(yù)告登记-交付房屋。在购房(fáng)过程中，购房者需(xū)要(yào)一次性付(fù)清首付款，并采用银行(xíng)贷(dài)款的形(xíng)式一(yī)次性付清剩余房款，换言之，房屋未建成，开发商(shāng)可能已拿到了全部购(gòu)房(fáng)款(kuǎn)，这点(diǎn)与中国香港的按照工程进度付款有(yǒu)所不同(tóng)。对中国内地(dì)的开发(fā)商而(ér)言，预售制商品房也开启了(le)高周转、高杠杆的运(yùn)作(zuò)模式(shì)。

　　1.3预(yù)售(shòu)制(zhì)推动城市化进(jìn)程，但背后(hòu)潜藏的风险确实(shí)存在

　　作(zuò)为中国内(nèi)地(dì)商品房销售的最主要方式，预(yù)售制极大缩短房企现金回笼周期(qī)，同时增加市场商品房供应，推动(dòng)了城镇化(huà)发展进程。预售制在过去(qù)20多年对(duì)中国内(nèi)地(dì)房地(dì)产市场的稳(wěn)步发展起到了(le)重要(yào)作用，不(bù)仅解决了房(fáng)地产市场快(kuài)速发展(zhǎn)阶段的资金需求，也(yě)提(tí)高了居(jū)民居(jū)住水平，中国内地城镇(zhèn)居民从筒子楼(lóu)住到住宅小区，从全民蜗居到基本适(shì)居(jū)，住房事(shì)业取得巨大进步，数十年时间走完发达国家几(jǐ)百年城镇化路(lù)程。改革开放以(yǐ)来，城镇(zhèn)化进程(chéng)进入(rù)快速(sù)发展时期。1978-2021年，城(chéng)镇人口由1.7亿人增长至9.1亿人，43年间(jiān)增长(zhǎng)4.4倍(bèi)；1981-2020年，全国城市建(jiàn)成区面积由7438平方公里(lǐ)增长至(zhì)60721平方(fāng)公里(lǐ)，增长7.2倍。根据我们发布(bù)的(de)《中国住(zhù)房存量报告(gào)：2021》测算(suàn)，1978-2020年中(zhōng)国内(nèi)地城镇住(zhù)宅存量从不到(dào)14亿平增至313.2亿平，城镇人均住房(fáng)建(jiàn)筑(zhù)面积从(cóng)8.1平方米增至34.7平方米，城镇(zhèn)住房(fáng)套(tào)数从(cóng)约(yuē)3100万套增至3.63亿套(tào)，套户比从0.8增(zēng)至1.09。预售制在当前已(yǐ)成(chéng)为中国内地(dì)商品房销售最主要方式，2005年(nián)中国(guó)内地(dì)商品住宅期房销售面积占(zhàn)总(zǒng)销售面积的比重为63％，而2021年期房累计销(xiāo)售(shòu)面积(jī)达(dá)15.6亿平(píng)，比重上升至87％。

　　预售制也推动了中国(guó)内地(dì)房(fáng)地产行业的发展(zhǎn)。中国内地房地(dì)产(chǎn)历经二十多年长周期繁荣，行(xíng)业各(gè)项指标(biāo)大(dà)幅增长。1999-2021年，房(fáng)屋新开(kāi)工(gōng)面积从2.2亿平增至19.9亿平，累计上涨8.2倍，年复合增速(sù)10.6％。房地产开发投资完成额从0.4万亿(yì)元增至14.8万(wàn)亿元，累计上涨35.8倍，年复合增速(sù)17.8％。商(shāng)品房销(xiāo)售(shòu)面积和销售金额(é)分(fēn)别从1.5亿(yì)平增(zēng)至17.9亿平、0.3万亿元增至18.2万亿元(yuán)，累计上涨11.3、65.3倍(bèi)，年复合增(zēng)速12.1％、21％。伴随房地产业的快速(sù)发(fā)展，房(fáng)地产企业(yè)从无到有、从国企先(xiān)行(xíng)到民企崛起，队伍逐渐(jiàn)壮大(dà)。2018年，房地(dì)产企业数量达9.8万个，比1998年的(de)2.4万个增长3.1倍。

　　二十(shí)年来房地产也成为(wèi)拉(lā)动中国内地经济高(gāo)增(zēng)长的火车(chē)头。

　　1）从(cóng)经济增长渠道，房地产带动的上下游产业(yè)链特别长(zhǎng)，高达50多个行业(yè)。2020年房地产及其产业(yè)链占GDP的(de)17.2％（完全贡献），其中房地产业(yè)增加值占GDP的7.3％（直接贡献），房地产带动(dòng)产业链占GDP的9.9％（间接贡献），其中房地(dì)产对金(jīn)融(róng)、批发、建(jiàn)材(cái)的带动最(zuì)为明显。

　　2）从投资(zī)渠道，2020年(nián)房地产完全拉动的投资占全社会固定资产投资的(de)51.5％，其中(zhōng)，房(fáng)地产开发投资(zī)占固定(dìng)资(zī)产(chǎn)投资(zī)的(de)27.3％。

　　3）从金融(róng)渠道，从房地(dì)产(chǎn)贷款占银行(xíng)各项贷款余(yú)额(é)的(de)比(bǐ)重看，2021年12月为27.07％，如果加(jiā)上信(xìn)托等(děng)通道业务，占比超过三分(fēn)之一。从房地产融资存量占(zhàn)社融存(cún)量比重看，2021年12月占比为18.76％。如果房企大面积违约，将导致银(yín)行不良率(lǜ)大幅上升。

　　4）从居民财富效应渠道，根据我们的《中(zhōng)国住房市值(zhí)测算报(bào)告》，2020年中国住房市(shì)值为(wèi)62.6万亿(yì)美(měi)元，大于美国的(de)33.6万亿(yì)美元(yuán)、日本的(de)10.8万亿美元、英(yīng)法(fǎ)德三国合计的31.5万亿美元(yuán)。从住(zhù)房(fáng)市(shì)值占(zhàn)股债房市(shì)值的比例(lì)看，2020年(nián)中(zhōng)国为66.6％，高于美国的27％、日本的(de)37％、英国(guó)的49％、法(fǎ)国的56％、德国的(de)64％。中国住(zhù)房(fáng)市值与股债(zhài)房市值的(de)比例较高，主要是因为(wèi)住房(fáng)市值(zhí)高，以及中国资本市场(chǎng)发育尚不成熟(shú)，直接融资比例较低，股(gǔ)票、债券市值(zhí)较低，居(jū)民投(tóu)资(zī)渠(qú)道缺乏。

　　不可否(fǒu)认，预售(shòu)制背后潜藏的(de)风险确实存(cún)在(zài)，当前的负面效(xiào)应愈(yù)发(fā)凸显。

　　从个人层面看，绝(jué)大部分(fēn)商品是一手交钱一手交货，预售制是对购买者的(de)单方面不公平制度，购房老百(bǎi)姓几乎承担了所有商品不能交(jiāo)付的风险。比如，交房等待期一(yī)般为两年，在此期间(jiān)，购房者不仅承(chéng)担银行利息，还要承担延迟(chí)交房、“一(yī)房二卖”、房屋质量(liàng)、房产证延期办理甚至不(bù)能交房等风险。另(lìng)外，购房者和开发商之间(jiān)的购房合同、购(gòu)房者和银行的按揭贷款合同是两个独立的(de)合(hé)同关系，如果开发商发生(shēng)违约，购(gòu)房者(zhě)只能根据(jù)购房合同向(xiàng)开发商主张权力，但依旧需要根据按揭贷款合同(tóng)按时向银行进(jìn)行贷款偿还，因此购房者承担的风险较大。

　　从行业层面看(kàn)，预(yù)售制助推部(bù)分房企过度举(jǔ)债、高杠杆扩(kuò)张(zhāng)，资金若遇到下(xià)行周期，会(huì)引发资金链(liàn)断(duàn)裂、项目搁置等系列(liè)风险，进行影响(xiǎng)自身信用和购房者对行(xíng)业的信心。

　　从(cóng)金融层面看，银(yín)行作为按(àn)揭贷款的发放方，一旦房企因为市(shì)场波(bō)动或经(jīng)营不善，出现资(zī)金链断裂等(děng)一(yī)系列问题，导(dǎo)致“烂尾”等情况，而房企通(tōng)过与购(gòu)房者(zhě)签(qiān)订的预(yù)售合同和按揭合同，已经从银行获得房款，如(rú)果(guǒ)购房者丧失还(hái)款(kuǎn)能力或短期(qī)不能还(hái)款等(děng)，则风(fēng)险完全由银行承担，银行将(jiāng)面临较大的(de)坏账(zhàng)压力(lì)。

　　从(cóng)监管角度看，购房(fáng)者的预(yù)售监管资金去哪了(le)？楼盘(pán)“烂尾”，归根结底两个字(zì)那就是“没钱”，即没钱付工(gōng)程款。在2004版的《城市商(shāng)品房预(yù)售管理(lǐ)办(bàn)法》中明(míng)确规(guī)定了开发(fā)企业预售商(shāng)品房所得款(kuǎn)项(xiàng)应当用于有关的工程建设，商(shāng)品房预售款监管(guǎn)的(de)具体办法，由房地产管(guǎn)理(lǐ)部门制定。但多年以来全国并没有统一的预售(shòu)资金监(jiān)管规(guī)定，各(gè)地实行(xíng)“一城(chéng)一(yī)策”。例如，太原、昆(kūn)明、重庆、长沙等城市重点(diǎn)监(jiān)管资(zī)金比例为总预(yù)售(shòu)款的15-40％左右，郑州、福州、合(hé)肥(féi)等城市(shì)则按照项目的建安成本乘(chéng)以建筑面(miàn)积(jī)或者项目工程总额(é)报(bào)价计算(suàn)重点资金。而事实是，不少购房(fáng)款未进入监管(guǎn)账户、或进入监管(guǎn)账(zhàng)户后(hòu)被挪用，导致(zhì)楼盘没有(yǒu)资金继续建设。收楼遥遥无(wú)期，月供(gōng)却被迫继续(xù)还(hái)款。那么(me)，监管账户资金如何(hé)被(bèi)挪走的？实(shí)际上，在过去房地(dì)产大开发时(shí)代的(de)高周(zhōu)转背(bèi)景下，抽调预售款(kuǎn)监管账户资金(jīn)，是行业“潜规则”。比如工程(chéng)总承包方，以工程建设(shè)名(míng)义，获得监管账户拨(bō)付资金，再(zài)由工(gōng)程方将资金转给房企，而拨付的工程款，远超(chāo)工(gōng)程进度所(suǒ)需。通过(guò)这些方式套(tào)取(qǔ)的资金(jīn)，在房企各地(dì)项目(mù)间流动(dòng)，变相加(jiā)杠杆，这样做提供了资金流动性，房企抽调资金(jīn)统筹拿(ná)地、还款(kuǎn)和楼盘建设，形成一种资金(jīn)循环高(gāo)周转模式，但一定(dìng)程度上(shàng)把风险甩给了购房者(zhě)。

　　2 国际经验

　　整(zhěng)体(tǐ)来说，国外商(shāng)品房预售制度呈现以下特点：

　　1）预付(fù)款保护(hù)：对(duì)于购房者(zhě)预(yù)付资金，一般设有定金(jīn)或预付款保护机制，如英(yīng)国、日本；

　　2）预(yù)付款比重：要(yào)求购房者支付的(de)预付款(kuǎn)比(bǐ)例相对较低，绝大(dà)部分房款(kuǎn)在房屋交付后开始(shǐ)支(zhī)付；

　　3）预(yù)付款支(zhī)付方式：预付款一(yī)般以(yǐ)定金(jīn)方式支(zhī)付(fù)，或按(àn)工(gōng)程进度分期支付，或二者结合；

　　4）按揭贷款方式：一般采用两种方式发(fā)放按揭贷款，一是按工程进度付款(kuǎn)，按揭(jiē)贷款按(àn)照工(gōng)程(chéng)进度(dù)逐渐(jiàn)发放，购房者开始月供；二是房屋(wū)交付后发(fā)放按揭(jiē)贷款；

　　5）房屋烂尾(wěi)保护：为预售商(shāng)品房(fáng)提供期房烂尾保险，在商品房(fáng)出现重大(dà)延(yán)期或(huò)重(zhòng)大缺陷时，保(bǎo)障购房者权(quán)益；

　　6）房屋交付保护(hù)：房屋交(jiāo)付质(zhì)量的保障有两种方式，一是期房由政府或第(dì)三方(fāng)验收合格并提(tí)供验收凭证后，开(kāi)发商凭验(yàn)收凭证取得购(gòu)房(fáng)者支付的房(fáng)款(kuǎn)。二是开发商为(wèi)购房者提供一(yī)定的(de)保修期，通常1-5年，保修(xiū)期满，购(gòu)房(fáng)者支(zhī)付尾款。

　　2.1 美国：交付前(qián)预售资金第三方全(quán)程监(jiān)管，交付时(shí)开发商凭验收凭证取得房款(kuǎn)

　　美国期房定金一定期限内(nèi)无(wú)条件返还，最低首(shǒu)付比例为(wèi)3.5％，交房前仅支付(fù)首付，其(qí)余房款交付后按揭还款，交付前资(zī)金由第三方(fāng)全程(chéng)监管，交付时开发商凭(píng)验收(shōu)凭证取得房款。

　　定金及首付(fù)环节(jié)，定(dìng)金比例一般为房款的1％-5％，首付(fù)比(bǐ)例(lì)最低可低于3.5％，根据美国官方数据(jù)，2021年美国平均首付比例为(wèi)12％。

　　余(yú)款支付(fù)方面，除定(dìng)金或(huò)首付(fù)外，购(gòu)房者(zhě)在房屋交付后通过(guò)按揭贷(dài)款支付剩余房款。

　　资金监管方(fāng)面，美国为防止开发商挪用资金，购房者(zhě)的(de)定金(jīn)及首付款由(yóu)第(dì)三方公证行或产权保险公(gōng)司(sī)的(de)信托账户(hù)监管。如果开发商(shāng)倒闭导致楼盘烂尾，购房者资金可通过申请仲裁取回，且不承担任(rèn)何(hé)责任与损失。而(ér)开(kāi)发商(shāng)在房屋(wū)建设过程(chéng)中的资(zī)金全部来自(zì)银行，银行根(gēn)据工程进(jìn)度向开发商提供一(yī)定比例的贷款，由(yóu)于开发商挪(nuó)用资金直接(jiē)损害银行利益，银行有充分动机监(jiān)管开发商(shāng)施工进度。开发商(shāng)在房屋交付时需取(qǔ)得(dé)由(yóu)政府相关部门(mén)经审查后发放的验收凭证，通过(guò)验收凭证向银(yín)行得(dé)到购房者支付的房款。

　　2.2 德国：可零首付购房，提供期(qī)房烂尾险(xiǎn)

　　德国期房(fáng)可零首付购房，房(fáng)款(kuǎn)按建造工期进度支付，按(àn)揭按工期放(fàng)款(kuǎn)后(hòu)还贷，房贷利率采用固定利率，开发商或购(gòu)房(fáng)者可购买期房烂尾保险。

　　预售门槛方面(miàn)，德(dé)国开发商在项(xiàng)目获批(pī)后即(jí)可预售房(fáng)屋(wū)。签署购房合同前，购房者需支付约2000欧的(de)定金并进行预约公证，签订合同后定金退(tuì)还。如(rú)由于任何原因不能购买，定(dìng)金按(àn)照德国(guó)法律全部退还。

　　签(qiān)署购房合同后，购(gòu)房者需支付(fù)公(gōng)证费(fèi)和土地交易税，分别(bié)为房屋售价的(de)1.5％-2％、3.5％-6.5％，两种费用不包(bāo)含在购(gòu)房款中，属于购(gòu)房附加(jiā)费(fèi)。

　　首付方面，德国没有规定最低首付比例，可(kě)零(líng)首付购房。

　　余款方面，德(dé)国也采(cǎi)取按工期支付房款的制度，一(yī)般(bān)分7笔(bǐ)进行支(zhī)付，具体(tǐ)支付节(jié)点、比例因项目而异。一般(bān)来说，支付(fù)节(jié)点可分为公(gōng)证(zhèng)后、主体(tǐ)完工、内部水暖电路(lù)完工、窗户玻(bō)璃完工、室内清洁(jié)及墙面完工、地(dì)板完工、全(quán)部(bù)完工，支付比例可能是(shì)30％、28％、11.9％、7％、6.3％、4.9％、11.9％。

　　按揭方(fāng)面，购房(fáng)者可在(zài)支付(fù)房款前(qián)申请房(fáng)贷，房贷利率采用固(gù)定利率(lǜ)，银(yín)行按(àn)施工节奏(zòu)分多次发放贷(dài)款，每笔贷款给予购房者一(yī)定使用期限，期(qī)限结束后，购(gòu)房(fáng)者开始还贷。

　　保险方面，德国保险公(gōng)司(sī)针对(duì)期房设计了两种保(bǎo)险，保险(xiǎn)的功(gōng)能是当(dāng)房屋(wū)出(chū)现(xiàn)重大延期(qī)或(huò)重大缺陷时，保险公司保证开(kāi)发商(shāng)赔偿或修复(fù)，开发(fā)商破产(chǎn)，由(yóu)保(bǎo)险公司负责相应赔偿。保险(xiǎn)由开发商或购(gòu)房者购买。

　　2.3 英国(guó)：10％定(dìng)金保(bǎo)险保护(hù)机制，55％-80％房款交(jiāo)房时支付

　　英国预售制(zhì)设有10％定金保险(xiǎn)保(bǎo)护机制，交房前(qián)付款(kuǎn)比(bǐ)例仅20％-45％，资(zī)金由买卖双方律(lǜ)师严格监管。

　　订立(lì)合同(tóng)前，买(mǎi)卖(mài)双方(fāng)均(jūn)有一(yī)名律师，负责沟通期(qī)房交(jiāo)易中(zhōng)的房产、资(zī)金、合(hé)同等(děng)各个环节，各(gè)环节内容确(què)认无误(wù)后签(qiān)订首付(fù)交换(huàn)合同。

　　定金方面，英国设(shè)置了10％定金保险保护机制，当开发商(shāng)出(chū)现财务、经营问题时，购房(fáng)者10％的定金由保险公(gōng)司(sī)赔付(fù)，而(ér)超出10％的部分较难追回。

　　首付方面，首付比例通常为10％-25％，首付需(xū)要在合同签(qiān)订21天(tiān)内支付。

　　余款支(zhī)付环节，英国采(cǎi)取(qǔ)按工程进度付款的方式，但是交房前(qián)付款比例(lì)相(xiāng)对(duì)较(jiào)低，一般会(huì)在合同(tóng)签订6-24个月分别支(zhī)付两笔5％-10％的款(kuǎn)项，即交房前付款比例(lì)在(zài)20％-45％之间，剩(shèng)余(yú)款项(xiàng)交(jiāo)房(fáng)后支付。

　　交(jiāo)付环(huán)节，英(yīng)国规定房屋(wū)必须经过房产公(gōng)证(zhèng)公司的检(jiǎn)验验(yàn)收后才能(néng)交付，交付后方可按揭(jiē)还贷。

　　资金监管环(huán)节(jié)，英(yīng)国期房预售资金(jīn)监管极为严格(gé)，资金也由律师(shī)监管，在确认工程进度、支付相关款项过程中，由买房律师将资金转给卖方(fāng)律师，卖方律师转给开(kāi)发商，即资金在进入开发商账户(hù)前经过两道(dào)关口，有(yǒu)利于保障购房者(zhě)资金(jīn)安(ān)全(quán)。

　　2.4 日本(běn)：为规范(fàn)期房交易立(lì)法，设置期房预付款(kuǎn)保全措施

　　日本期房交易立法，定金(jīn)超5％或(huò)1000万日(rì)元时(shí)，开发商必须完成“预售房定金(jīn)保全措施”，交(jiāo)房前付款比例不超房(fáng)款(kuǎn)的20％，开发(fā)商(shāng)违约需返还定价并赔偿约10％房(fáng)款，交房后按揭还款。

　　立法(fǎ)方面，日本(běn)二战结(jié)束(shù)后由于房屋供给(gěi)严重失衡，叠加法律空白，社会上“一房二卖”现象(xiàng)普遍，为此，日本政府1952年出台《宅地建(jiàn)筑(zhù)物交易(yì)法》，经多次修(xiū)订(dìng)，目(mù)前是(shì)唯一一部(bù)规范期(qī)房交易的(de)法(fǎ)律。

　　定(dìng)金保护方面(miàn)，根据日(rì)本(běn)《宅地建物取引业法(fǎ)》，对(duì)购(gòu)房者支付定金(jīn)超过5％或超(chāo)1000万(wàn)日(rì)元的部分(fēn)，法律要求开发商必(bì)须完成定(dìng)金保全措(cuò)施才可预售。什么是(shì)定金保全措施？即(jí)买卖双方签订购房合同时，开发商向金融机(jī)构或(huò)指(zhǐ)定保证机构或保险机构签(qiān)订(dìng)定金(jīn)保(bǎo)证委(wěi)托合同(tóng)，设(shè)置(zhì)购房者(zhě)定金的保(bǎo)证或保险(xiǎn)，并(bìng)将相应(yīng)的保证(zhèng)金证(zhèng)明书交付给购(gòu)房者。除定金外，其他预先支付的购房(fáng)款也受该措(cuò)施保护。若开发商倒闭导致期房烂尾，购房者可凭保证金证明(míng)书向金(jīn)融机(jī)构或保证机构或保(bǎo)险公司兑付，同时，开发(fā)商需向购房(fáng)者赔付违约金，一般约为房(fáng)价的10％。

　　房款支付环(huán)节(jié)，交房前只需支付(fù)最多(duō)不超20％的定金(jīn)，签订购房合同后，购(gòu)房者即可向银行申请贷款，但交房后才开始按(àn)揭贷(dài)款(kuǎn)，除定金外的剩余房款在交房(fáng)后开(kāi)始支付。

　　2.5 新加坡：买方资金由银行监管，享1年保修期后(hòu)付尾款

　　新加坡期房购房者违约可返还相当于3.75％房款的订金，首(shǒu)付(fù)比例20％，余款(kuǎn)按工程进度(dù)支付，所(suǒ)有资金(jīn)进银行专门项目资金账户(hù)，交房后满(mǎn)1年保修期后支付15％尾(wěi)款(kuǎn)。

　　订(dìng)金支付(fù)环节，新加坡(pō)开发商有统一的选购权合同(tóng)以及订金返(fǎn)还(hái)机制，即OTP，签(qiān)订(dìng)OTP后(hòu)需支付(fù)5％房款作为订(dìng)金，OTP有效(xiào)期14天，执(zhí)行OTP则进一步签订购买合同，不执行(xíng)OTP则退还3.75％的房款。

　　首付(fù)比例(lì)方面，签订购房(fáng)合同(tóng)后，购房者需支付15％的首付及印花税，同时(shí)购房(fáng)者向银行申(shēn)请按揭贷款。

　　余款支付上，新加坡期房(fáng)同样采取按工程进度付款(kuǎn)的方(fāng)式，《发(fā)展商条例》对期房(fáng)付款流程(chéng)做(zuò)了统一(yī)详细规定，要求所有开发商(shāng)遵守，支(zhī)付节点一般为合同签订(dìng)后、地基(jī)完工、框架完工、管(guǎn)道门(mén)窗等完工等，支付(fù)比例(lì)约为20％、10％、10％、5％、25％。银行按揭贷(dài)款也依照工程进度放款，月供在(zài)此(cǐ)过程(chéng)中随着(zhe)放出(chū)贷款的(de)增加而增加(jiā)，未放款(kuǎn)部分(fēn)无需月供。

　　资金监管方面，购房者的订金与付款会存(cún)入银行专门的项(xiàng)目资金(jīn)账户，账户资金提取须与房(fáng)屋建设有关。房屋交付后，购房者享受1年的房屋保修期，此后购(gòu)房(fáng)者(zhě)支付(fù)15％的尾(wěi)款。

　　3 启示(shì)

　　一，短(duǎn)期来看，当前(qián)房(fáng)地产到(dào)了政策出手临界(jiè)点，重点是保交楼和房(fáng)企重组(zǔ)。一方(fāng)面(miàn)，加(jiā)大对刚需和改善(shàn)型需求的支持力度，长短兼顾妥善应对(duì)局部停(tíng)贷(dài)现象，重点是(shì)保交楼保复工保民生(shēng)，给予强有力的(de)金(jīn)融工具(jù)支持。另一方面，从现在起，对还在(zài)正常运转的房企包括民营(yíng)企业，加大支持力度，由优质房企牵头并购(gòu)重组整个行业，为每个(gè)房企配(pèi)套AMC和财团，给予金融(róng)工具(jù)配套(tào)。

　　二，中期来看，应充(chōng)分估计形势(shì)复杂性和(hé)人性(xìng)复杂性，兼顾(gù)化解停贷、复工(gōng)保交楼(lóu)、重(zhòng)组房企(qǐ)债务、恢复市场信心(xīn)以及长效(xiào)机制。长效机制四大关键是推动城市(shì)群(qún)战(zhàn)略、人地挂(guà)钩、金融中性稳定和房地(dì)产(chǎn)税。定(dìng)金(jīn)环节，建立开发商违约后定(dìng)金(jīn)保护机(jī)制，如将已(yǐ)支付定金冻结至房屋交(jiāo)付阶段，保(bǎo)障购房者定(dìng)金安全。签(qiān)订合同环节，鼓励(lì)保险公(gōng)司介入，为房屋重大延期以及(jí)重大缺陷等情况(kuàng)提供充分的保障。余款支付环节，建立按工程进度付(fù)款(kuǎn)机制或交房后(hòu)按揭贷款机制(zhì)，充分(fēn)保护购房者的权益。资金(jīn)监管(guǎn)环节(jié)，引入(rù)独立于开(kāi)发商、银行的第(dì)三方资金监管机构，或由政府相关部门直接监管，以(yǐ)此防止(zhǐ)资金挪(nuó)用现(xiàn)象(xiàng)。交(jiāo)付环节，建(jiàn)立(lì)商品房保修期制度。保修(xiū)期内，开发商应对房(fáng)屋(wū)质量问题全权负责、免费(fèi)维修，购房者(zhě)在保修期结束后支付尾款。

　　三，长期来(lái)看，取消商品房预(yù)售制(zhì)是大势所趋。一(yī)方面，98年(nián)房改时，全国缺房子，开发商缺钱(qián)，预(yù)售制是(shì)权宜之计，现(xiàn)在全国套户(hù)比(bǐ)超过1，从大开发(fā)进入(rù)存量时(shí)代，对(duì)购房民众(zhòng)不公平的(de)预(yù)售制已经过时(shí)了，该取消了(le)，改为现房销售。另一方面，取消(xiāo)预售制，改为现房销售，开发商将拼的不(bù)是五花八门、眼花缭乱、不知道(dào)能不能兑现的营销手段(duàn)，而是所见(jiàn)即所得的过硬(yìng)的(de)产品质量(liàng)和(hé)诚信，这才是(shì)对购房民众的最根(gēn)本最实质(zhì)的保障，这(zhè)样将(jiāng)极大的提升开发商的(de)建筑(zhù)质量(liàng)，实现(xiàn)良币驱逐劣币。

未经允许不得转载：惠安汇通石材有限公司 已婚女性英文称呼，女性英文称呼