5月以来，房地产板块个股多出现小幅(fú)上涨，截至5月10日(rì)收盘，中信房地产指数本月(yuè)涨幅约为2％。而以公募基金为代表的机构(gòu)对于(yú)这(zhè)一板块(kuài)已经在悄然布局。数据显示，以南方(fāng)和(hé)华夏的两只老(lǎo)牌ETF基金(jīn)为例(lì)，5月9日时所公布的(de)总份额(é)均较4月28日时有(yǒu)小幅增长。根(gēn)据基(jī)金一季报统(tǒng)计(jì)，龙头(tóu)与地方(fāng)国企央(yāng)企获得增(zēng)持，持仓数量占(zhàn)流通(tōng)股比重增幅五(wǔ)只个股分别为华发股份+3.40％、滨江集团+1.71％、中新(xīn)集(jí)团+1.49％、卧龙地产(chǎn)+0.97％、招商积余(yú)+0.92％。

　　公、私募配置房地产或“底部回升(shēng)”

　　行业(yè)红(hóng)利时代已过 精耕细作成共(gòng)识

　　从公募(mù)基金对房地产的(de)配置看，2019年末，公(gōng)募所持有的房地产行业标的市值(zhí)约1188亿元，占其所(suǒ)持(chí)股票(piào)市(shì)值的4.66％左右；2020年市(shì)场表现(xiàn)出色，但公(gōng)募所持房地产(chǎn)公司市(shì)值(zhí)在股(gǔ)票(piào)资产中的占比(bǐ)却断崖式下跌至1.85％；2021年，这一数值(zhí)更是进一(yī)步降(jiàng)至(zhì)1.56％。

　　不(bù)过(guò)2022年终于出现了三年来的首次回升，年(nián)底(dǐ)这一数值从1.56％升至1.65％。与此同时，公募(mù)对(duì)房地产行业的(de)持股比例也同步回升，从2021年底(dǐ)的(de)6.94％提(tí)高(gāo)到(dào)2022年末的7.03％。

　　这(zhè)样(yàng)的势头(tóu)似乎在今年一季度得以延续。数据统计显示，公募重仓持有房地产板块一季度(dù)市(shì)值TOP15门槛为(wèi)1.6亿元(yuán)，较(jiào)2022年四季度(dù)提升(shēng)6.71％。持仓市值前五(wǔ)个(gè)股分别(bié)为(wèi)保利发展、招商蛇口(kǒu)、万科A、华发股(gǔ)份、滨江集团，持(chí)仓市值占(zhàn)板块比(bǐ)重合计达47.29％，环比下降3.05％。

　　从中不难发现，公募(mù)对于(yú)房(fáng)地产的投资愈发有集中于龙头的趋(qū)势。Wind显示(shì)，在公募(mù)基(jī)金(jīn)一(yī)季报汇(huì)总的重(zhòng)仓股中，房地产板块排名最(zuì)高的是保利(lì)发(fā)展，在基金(jīn)重仓第(dì)33位。排(pái)名第二的是招商蛇口，排在第78位。而老牌龙(lóng)头股(gǔ)万科(kē)A排在第96位(wèi)。对(duì)比去年四季报，变(biàn)化之处首先在于几只房地产龙头股从排位上看均(jūn)有退步，尤其是万科最为明显(xiǎn)；其次是金地集团退出百大之列(liè)。但考虑(lǜ)到(dào)房(fáng)地产是复苏链上最后一环，且首季(jì)并(bìng)非行业销售(shòu)旺季，其传导到二(èr)级市场乃至机构(gòu)持仓上还需要时间(jiān)周期。

　　形成共识的是，经济圈判断(duàn)房地产已经进入大分化时代，一二线(xiàn)城(chéng)市好(hǎo)于三四线城(chéng)市。而(ér)映射(shè)到二级市场投资上，配置房地产行(xíng)业轻松(sōng)收获(huò)行业贝塔的红利期一去(qù)不返了。“如果按照产业周(zhōu)期来分类，包括(kuò)房(fáng)地产等几(jǐ)类行业在盖(gài)特纳曲(qū)线里属于成熟期或者衰退期的(de)行业，传统认知上没有什么投资机会(huì)的。但在这几年特殊的行情里包括煤炭(tàn)、电(diàn)解(jiě)铝等类似的行业也出现了一(yī)些(xiē)机会，背后(hòu)的逻辑(jí)是供给侧发生了更大的变化。”一不愿具名的上海(hǎi)公募基金经理指出。

　　不(bù)过也有公募人士持谨慎乐观(guān)态度：“行业前几(jǐ)年17亿～18亿平(píng)方米的年(nián)销售(shòu)面积(jī)很(hěn)难再(zài)出现了，2022年光是居民存(cún)款数量增加了15万(wàn)亿元。中国存(cún)量有(yǒu)400亿平方米建筑面积(jī)，考虑存量地产(chǎn)的更(gèng)新，也有近10亿平方(fāng)米。需求端还需要(yào)有一定的政策出来去(qù)刺激购(gòu)房。”

　　宝盈基(jī)金房地产研究员吕(lǚ)功绩也指出：“时至今(jīn)日，无论从城(chéng)镇化(huà)的进程，还是人均(jūn)住(zhù)房面积（接近30平/人），我(wǒ)国均已告别(bié)住(zhù)房短缺时代(dài)，而目前居民的杠杆率(lǜ)和(hé)房价收入也(yě)不(bù)支撑每年(nián)18万亿元(yuán)的(de)销售额，以及过(guò)快上行的房价，因而(ér)行(xíng)业(yè)高增的时代已经(jīng)过去(qù)，未来行业的需求或将(jiāng)回落，在(zài)此过(guò)程中，伴(bàn)随(suí)着地(dì)产的高杠杆属性，就很(hěn)容易出现信用风(fēng)险问(wèn)题(tí)（类似2022年的民营(yíng)地(dì)产(chǎn)爆(bào)雷），行业进入到供(gōng)给侧出清(qīng)的过程。这个过程中，综合(hé)竞争(zhēng)力强(qiáng)的公司就能够通过大鱼吃小鱼的方式，获得市占(zhàn)率的提(tí)升。当行业需(xū)求(qiú)见(jiàn)顶回落(luò)时，行业的(de)贝塔已(yǐ)百万美元宝贝真实事件，百万美元宝贝真实事件是真的吗经过(guò)去了，但(dàn)不(bù)代表没有投(tóu)资(zī)机会，机(jī)会(huì)在于城市、位置(zhì)、产品的阿尔法，而(ér)对(duì)应到股票投资，就是强竞争力公(gōng)司的阿尔法。”

　　或(huò)许也是基于这样的(de)认识转变，精耕细作个股成(chéng)为公募乃至整体机构的务实之(zhī)举。

　　机构配置房(fáng)地产“风物(wù)长宜(yí)放眼(yǎn)量”

　　头部央国企、优质区域性标的成香饽饽

　　5月以来，房(fáng)地产板块个(gè)股(gǔ)多出现(xiàn)小幅(fú)上涨，截至5月10日收盘，中信房地产指数本(běn)月(yuè)涨幅(fú)约为2％。从具体的个股来看，《红周刊》利用Wind统(tǒng)计申(shēn)万(wàn)房地产板块个股，在纳(nà)入统计(jì)的124只房地产类标的股中，本(běn)月(yuè)以来(lái)实现股价上涨的达到了81家(jiā)。

　　其中(zhōng)，上述(shù)时间(jiān)段恰好排名前(qián)五(wǔ)的(de)公(gōng)司月内(nèi)涨幅(fú)超过了10％，它们分别是(shì)上实发(fā)展、浦东金桥、*ST泛海、华夏幸福、荣安地(dì)产(chǎn)。排名第一的上实发展，五一假期(qī)归来后日成交量明显放大，4日、5日连续两(liǎng)个交易日收出涨停。从该股的基本面(miàn)来看(kàn)，上实发展的主营业(yè)务为房地产开发与经(jīng)营(yíng)。公(gōng)司的主要产品及服务为房(fáng)地产销(xiāo)售、房(fáng)地(dì)产租赁、物业管理(lǐ)服务、工程项目、酒店经(jīng)营。从业(yè)绩数据来看，2022年(nián)，其实现营业收(shōu)入52.48亿元，比上期减少47.85％，归母净利润1.23亿元，同比下降(jiàng)33.24％。2023年(nián)第一季度，其实(shí)现营业总(zǒng)收入(rù)27.87亿元，同比增长183.02％；归母(mǔ)净利(lì)润2.86亿元，同(tóng)比扭亏。

　　不过从十大流通股股(gǔ)东来看，各(gè)类机构都有对其布局(jú)的例子。以3月(yuè)31日时的(de)首季(jì)十大流通股股东来看， 具(jù)体(tǐ)包(bāo)括公募的(de)上银基金、私(sī)募的(de)迎(yíng)水文龙(lóng)、中(zhōng)央汇金、长(zhǎng)城资产管(guǎn)理公司等都跻身(shēn)前十(shí)的行列。

　　巧合的是，涨幅暂时排名(míng)第二的浦东(dōng)金桥也是上(shàng)海(hǎi)本地房(fáng)企，其第一季度的(de)收入利润(rùn)规模大(dà)幅度(dù)复苏。究其原因，一方(fāng)面是该公司(sī)后(hòu)疫(yì)情时代(dài)出租(zū)率复(fù)苏至近(jìn)年来最高，另一方面则(zé)是公司拿地(dì)结算(suàn)持(chí)续性向(xiàng)好，从数(shù)字上(shàng)看，一季度新增虹口135、138住宅地块，总建筑面积约54万平方(fāng)米。

　　在这(zhè)样的业绩势头向好背(bèi)景下，自然也吸引了知名机构在(zài)其中持续驻足。从(cóng)第一季度十大流通股(gǔ)股东(dōng)来(lái)看，知名私募高毅邓晓峰的两只(zhǐ)产(chǎn)品依然(rán)在(zài)前十中，这也(yě)是连(lián)续第三个季(jì)度他有的两(liǎng)只产品杀(shā)入前十(shí)。同时榜单(dān)中还有(yǒu)一支大名鼎鼎的QFII阿布扎比(bǐ)投资局，其当季还(hái)小幅增加(jiā)了持(chí)股(gǔ)。

　　除去上述(shù)两家上海区域(yù)性地产公司(sī)外，荣安(ān)地产则是主要布局在深圳的地产公(gōng)司，一季报交出的也是(shì)一(yī)份报(bào)喜的(de)成绩单：首季公司实现营业收入51.85亿元，同比增长35.51％。归属于上市公司股(gǔ)东的净利润(rùn)6.48亿元，同(tóng)比(bǐ)增长31.27％。

　　从机构(gòu)态度来看(kàn)，《红(hóng)周刊》注意到两只公募指(zhǐ)基首季新杀入十大(dà)流通股股东行列(liè)。具体说来， 南方中证全指房(fáng)地产ETF上榜排名第七位，富国中证指数1000增强则排名第九位，此外(wài)联袂出现的机构还有QFII高盛国际和(hé)私募迎(yíng)水聚宝(bǎo)。

　　接受《红周刊》采(cǎi)访(fǎng)时(shí)，兴证全球基(jī)金相关人士分析：“经历过行业(yè)洗牌和(hé)兼并重组后，龙头(tóu)的价值更为(wèi)笃定突出；从(cóng)拿地端看，2022年土(tǔ)地市场大幅降温(wēn)，优质土地供给较(jiào)多(duō)（券商(shāng)测算对应潜在毛(máo)利(lì)率在25％以(yǐ)上，目前房企的利润率仅20％），绝大多(duō)数房企受(shòu)限于信用问题或者(zhě)资金紧(jǐn)张没法拿(ná)地，龙(lóng)头房(fáng)企趁机获取低成本土(tǔ)地，龙(lóng)头房企的(de)拿地(dì)力度（拿(ná)地(dì)金额/销售金(jīn)额）基本在30％以上；从融资上看，龙头房企(qǐ)杠(gāng)杆率较低(dī)，净负债率基本在70％以下，而其他房企的(de)净负债率普遍(biàn)都(dōu)在(zài)100％以(yǐ)上(shàng)，加杠杆(gān)空(kōng)间有限，从融资成本(běn)看(kàn)，龙(lóng)头房企的融资成本不断下滑，基本在3％、4％左右；对(duì)应(yīng)到2023年的销售，龙头房企明显(xiǎn)跑赢行业(yè)，1～4月百强(qiáng)房企的销售(shòu)额增速为9％，而TOP14的(de)销(xiāo)售额增速为29％。”

　　需要强调的是，在当前中(zhōng)特估的(de)浪(làng)潮下，央国企(qǐ)地产股或存在发展(zhǎn)的大好机会。中(zhōng)信证券(quàn)指出：“房地产(chǎn)行业(yè)的结构性机(jī)会依然存(cún)在(zài)，少部(bù)分公司(sī)尤其是(shì)央企占据(jù)显著优势，其主要又(yòu)体现为(wèi)库存(cún)的(de)优(yōu)势。央(yāng)企(qǐ)地(dì)产(c百万美元宝贝真实事件，百万美元宝贝真实事件是真的吗hǎn)公司，现阶段表现(xiàn)出(chū)较(jiào)低的(de)融资成本(běn)，优质的开发资源和(hé)良好(hǎo)的不(bù)动产资产运(yùn)营能(néng)力的多(duō)重竞争(zhēng)优势。”

　　“即使没有中(zhōng)特估，国(guó)央企相较于民营地产公司也是更(gèng)有优势的。”吕(lǚ)功绩强(qiáng)调，“对于减(jiǎn)值、土地资源债权债务关(guān)系(xì)等问题，市场对民(mín)营(yíng)房开企业的资产会有更多担忧(yōu)和质疑，所以在(zài)这一轮(lún)行业出(chū)清的(de)过程中，央国企(qǐ)相较于民企来(lái)说估值的修复更(gèng)明显。中特估(gū)的角度从中长期的维度(dù)看，行(xíng)业的(de)逻辑在于(yú)集(jí)中度提升后，行业进入高(gāo)质量发展(zhǎn)阶(jiē)段，具(jù)备较快速发展(zhǎn)阶段更稳定且可预期(qī)的盈利(lì)和现金(jīn)流创(chuàng)造能力，以(yǐ)此带来估(gū)值中枢的提升，应(yīng)该关注估值相对较(jiào)低，企业(yè)自身资产(chǎn)的质量(liàng)好、运营(yíng)能(néng)力强、可以创(chuàng)造持续现金流的企业(yè)。”

　　“存量时代中(zhōng)行业(yè)普涨的(de)概率比较(jiào)低，行业(yè)内部(bù)将出现(xiàn)分化(huà)，要关注将受益于行业集中度提(tí)升的头部公司。”星石投(tóu)资首席(xí)研究官方磊也(yě)表(biǎo)示。

　　顺(shùn)应机构这(zhè)一思路的话(huà)，或许还是保利发展、招商蛇口等国资背景(jǐng)龙头前途更为(wèi)光明。不过国投瑞银基(jī)金投(tóu)资部副总监(jiān)綦傅(fù)鹏表(biǎo)示(shì)：“需要客(kè)观地(dì)去持(chí)续观(guān)察国企(qǐ)央企在三个方面(miàn)是(shì)否可以维持，首(shǒu)先是(shì)融资成本保持(chí)低(dī)位(wèi)，其次是销售份额持续提升，再次(cì)是拿地(dì)份(fèn)额持续提升(shēng)。”

　　复(fù)苏速度缓慢(màn)

　　机构需要多给一(yī)些(xiē)耐心

　　而(ér)《红周刊》也根据房企一季报梳理发现(xiàn)，对(duì)于2022年的业绩出现的整(zhěng)体下滑，2023年一季度的业绩分化(huà)更趋(qū)明(míng)显(xiǎn)，保利发展、滨江集团等房企营收、净利均(jūn)实现(xiàn)了业绩的回正，甚至是较大增(zēng)速的增长。而这些公司也(yě)是机(jī)构的重仓对(duì)象。

　　对(duì)此，知名房地产业内人士张宏伟向(xiàng)《红周刊(kān)》分析表示(shì)，业绩出现明显改善的房企，主要是因为(wèi)过(guò)去(qù)两三(sān)年时间，尤其(qí)是在2021年(nián)下半年民营房企不怎么投资拿地之后，国有企(qǐ)业仍在持续性地拿地，且主(zhǔ)要(yào)集中在核心城市，投资(zī)力度(dù)较大。投资(zī)的驱动能(néng)够推动房企销售业绩的增长，从而在2023年一季度市(shì)场恢复但仍处于(yú)调整的(de)过程中，能够保有一个正增长(zhǎng)。

　　不过张(zhāng)宏伟(wěi)同时也(yě)提醒(xǐng)表示，在房(fáng)地(dì)产(chǎn)的复苏过程中，还面临着一些不确定(dìng)性(xìng)。其实整个市场(chǎng)从四(sì)月份开始又在往下(xià)掉。除了(le)杭州、成都等极个别城市(shì)四月(yuè)环比三月相对(duì)表现较好之外(wài)，包括北京、上海在内的绝大多数(shù)城市都出(chū)现环比下滑的(de)情况。而现(xiàn)在五(wǔ)月的市场(chǎng)表现也不太乐观。按(àn)照(zhào)现在的经济状况、收(shōu)入情况，以及(jí)市(shì)场的去(qù)库存(cún)压力(lì)、企(qǐ)业的资金(jīn)面压力(lì)，可(kě)能会出现，到六月份房企为了半年报冲(chōng)业绩出(chū)现(xiàn)市场的短期(qī)反(fǎn)弹外的(de)一个市场乏(fá)力现象。也就是说，第(dì)二季(jì)度、第三季度增(zēng)长不确定(dìng)性的压(yā)力仍(réng)旧较大(dà)。

　　上海利檀(tán)投资董事长(zhǎng)陈昊(hào)扬也(yě)向《红周刊(kān)》指出(chū)，现(xiàn)在(zài)整(zhěng)个房(fáng)地产以及其上下(xià)游产业链(liàn)的复苏(sū)速度都比(bǐ)想象的要慢很多，我们要(yào)多给(gěi)一些耐(nài)心，这(zhè)个(gè)时(shí)候，在房地(dì)产以及上下游就(jiù)不是(shì)赚快钱的时候，只能赚他(tā)基(jī)本(běn)面的钱。但这也意味着(zhe)，只(zhǐ)有极为少数的(de)、做得比同行好得多的(de)企业，会(huì)伴(bàn)随整个行业的弱复苏，业绩会逐(zhú)步(bù)体现(xiàn)出来(lái)。所以只能耐心地(dì)去(qù)等待它的基本面不断地凸显出来(lái)，这(zhè)需(xū)要(yào)时间。

　　（本文已刊(kān)发于(yú)5月13日《红周刊(kān)》，文(wén)中提(tí)及个股仅为举例分析，不(bù)做买卖推荐。）

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