饱(bǎo)受争议的二手房交易中介(jiè)费问题，正逐(zhú)渐得到(dào)监(jiān)管(guǎn)部(bù)门的重(zhòng)视。

　　5月8日，住(zhù)建部(bù)、市(shì)场监管总局联合(hé)发(fā)布(bù)了关于(yú)规范房地产经纪服务的意见。意见提及，近(jìn)年来(lái)，部分(fēn)房地产经(jīng)纪机构存(cún)在利用房源客源(yuán)优势收取过高费(fèi)用、未明码标价(jià)、捆绑收费、滥用客户个人信息等(děng)问题，加重交(jiāo)易当事人负担、侵害其(qí)合法权益(yì)。

　　基于上(shàng)述背景(jǐng)，两(liǎng)部门从加强从业主体管理、明确经(jīng)纪服务内容、合(hé)理确定经纪服务收费、严格实行明码标价等十方面，提(tí)出(chū)了(le)意见。

　　中原地产(chǎn)首席分(fēn)析师张大伟称(chēng)，随着城市发展，一二线(xiàn)城市二手房交(jiāo)易占比逐渐(jiàn)增加(jiā)。以北(běi)京、上海为例，二(èr)手房占市场成(chéng)交(jiāo)比例超过(guò)80％，大量二(èr)手(shǒu)房成交依(yī)赖中介居(jū)间成交，房地(dì)产调控重心逐渐(jiàn)从开(kāi)发(fā)商过渡(dù)到中介公司。

　　广东省城规(guī)院住房政策研究中(zhōng)心首席研(yán)究员李(lǐ)宇(yǔ)嘉(jiā)表示，买房对居民来说属于金额不低的大(dà)宗交易，由于(yú)二手房交易成(chéng)本(běn)较高、交易(yì)周期较(jiào)长，具有非(fēi)常强的专业性，居民往往(wǎng)通过中介来完成。但很多中介利(lì)用信息(xī)不对称等(děng)问(wèn)题，将非必要的收(shōu)费夹带其(qí)中，如收(shōu)取过桥融资(zī)、按揭费(fèi)、担保费等，对居民造成额外的负担，而且这(zhè)些服务(wù)事项并未(wèi)明码标价。

　　对于二(èr)手(shǒu)房(fáng)市场(chǎng)交易(yì)过程(chéng)中存在的(de)“乱(luàn)象”，李宇(yǔ)嘉指出，对(duì)包括经纪服务在内(nèi)的相(xiāng)关市场交易行为及其主体进行规范和秩(zhì)序整顿(dùn)，是房地产市(shì)场管理和调(diào)控(kòng)的主题。“当下，推进这项工作(zuò)的意义(yì)更(gèng)大，也更急迫。”

　　中介收费问题成监管重(zhòng)点

　　二手房市场(chǎng)中，历来对(duì)房地产经纪服(fú)务行业(yè)关注最多的(de)一(yī)个(gè)话题，便是房地产(chǎn)经(jīng)纪服务费的问(wèn)题。

　　张(zhāng)大伟认(rèn)为(wèi)，未来相关部(bù)门(mén)主要监管(guǎn)的重点，将是对房地产经纪服务收费及中(zhōng)介交(jiāo)易进行规范。

　　在热点城市，二(èr)手房屋交(jiāo)易(yì)过程中(zhōng)，部分价值(zhí)不菲的(de)房屋，往往要缴纳一(yī)笔金额(é)不低(dī)的中介费。以北京(jīng)某房地产(chǎn)经纪服务(wù)机构(gòu)2.7％的(de)服务费率计算，一套1000万元(yuán)的房(fáng)屋，中介费约为27万。

　　在合理确定经纪服(fú)务收费上，两部门在此次(cì)意见中提(tí)及，房地产经(jīng)纪(jì)机构要(yào)合理(lǐ)降低住房买卖和租赁经纪服务费用。鼓励按(àn)照成(chéng)交(jiāo)价(jià)格越高、服务费率越低的原则实(shí)行(xíng)分档(dàng)定价(jià)。引导(dǎo)由交易双方共同承担(dān)经纪(jì)服务费(fèi)用。

　　据张大伟(wěi)介绍(shào)，目前房地产经纪服(fú)务收(shōu)费标准的(de)最早依据是1995年国家计委建设(shè)部下发(fā)的《关于房地产中介服务收费的通知(zhī)》（971号(hào)文），其中第六(liù)条规(guī)定：房(fáng)屋买(mǎi)卖(mài)代理收费，按成交价格总额的(de)0.5-2.5％计收。

　　以北(běi)京为例(lì)，目(mù)前(qián)北(běi)京市执行的(de)2014年(nián)更新后的收(shōu)费(fèi)标准，即根据这样的规定：“少数特(tè)别复杂(zá)的住宅(zhái)买卖经纪服(fú)务，经交(jiāo)易各方协商(shāng)同意(yì)，可在规定(dìng)的收(shōu)费标准基础(chǔ)上(shàng)适当上浮，上(shàng)浮幅(fú)度(dù)最(zuì)高(gāo)不得超过10％。”这意味(wèi)着(zhe)，当前北京二手房中介费(fèi)上(shàng)限为(wèi)：2％*1.1+0.5％=2.7％。

　　张大(dà)伟表示，本着“简政(zhèng)放权”的精神，北京(jīng)2015年取消(xiāo)了房地产中介服务等57个政府定(dìng)价，房地产经纪服务收费多少由各中(zhōng)介机构自行决定。

　　“房产中介机(jī)构在实际(jì)收(shōu)取费用过程中，相关监(jiān)管部门当前(qián)并未明(míng)确(què)具(jù)体(tǐ)的中介费率(lǜ)，中介机(jī)构仅需(xū)在(zài)服务过程中对(duì)收费(fèi)标准(zhǔn)进行明码(mǎ)标价即可。而(ér)房(fáng)地产经纪服务机构在具体收(shōu)取过程中，会结合(hé)房屋价值及工(gōng)资标(biāo)准，综合计算出合适的(de)中介费(fèi)率。”张大伟补充(chōng)道(dào)。

　　对于明码标价问题，两部(bù)门在(zài)此次意见中提及，房地产经纪(jì)机(jī)构(gòu)应当在(zài)经营门店、网站(zhàn)、客户端等场(chǎng)所或(huò)渠道，公示(shì)服务项(xiàng)目(mù)、服务内容和(hé)收费(fèi)标准，不得混(hùn)合标价和捆(kǔn)绑收(shōu)费。房(fáng)地产经纪(jì)机(jī)构提供的基(jī)本(běn)服务(wù)和(hé)延伸服务(wù)，应(yīng)当分(fēn)别明确服务(wù)项目(mù)和收费标准(zhǔn)。房(fáng)地产经纪机(jī)构收(shōu)费前应当向(xiàng)交易当事人出具收费清单，列明收费标(biāo)准、收费金额，由当(dāng)事(shì)人签字确(què)认。

　　另外，对收费明(míng)显高于市场平(píng)均水平的房地产经纪(jì)机构，住(zhù)房(fáng)和城乡建设部门(mén)将会同市场监管等(děng)部门采(cǎi)取(qǔ)约(yuē)谈(tán)等综合措施(shī)进行(xíng)重点监管。市场监(jiān)管部门会同有关部门依法查处不按规定明码标(biāo)价、操纵经纪服务收(shōu)费(fèi)等(děng)违反(fǎn)价格(gé)和反垄断法律法规的行为(wèi)。对(duì)房地产经纪(jì)机构相(xiāng)关(guān)违法违规(guī)信息，市场监管部门(mén)要(yào)依法(fǎ)依规纳入国家(jiā)企业信用信息(xī)公示系统。

　　房屋中介费要降了(le)？

　　鼓(gǔ)励按照成(chéng)交价格越高、服务(wù)费(fèi)率(lǜ)越低(dī)的原则(zé)实行分档定(dìng)价，是否意味着(zhe)，未来豪(háo)宅(zhái)的中(zhōng)介费有望大幅(fú)降(jiàng)低？

　　中(zhōng)原地(dì)产华南区总裁兼深(shēn)圳中原(yuán)总(zǒng)经理郑叔(shū)伦称(chēng)，住建部发文鼓励按照成交价(jià)格(gé)越(yuè)高、服务(wù)费率(lǜ)越低的(de)原(yuán)则实行分档定价，合(hé)理降低住(zhù)房(fáng)买卖和租(zū)赁经纪服(fú)务费用，主要还是规范(fàn)行业(yè)，打击收费(fèi)过高的(de)经纪(jì)机(jī)构(gòu)，但对市(shì)场影响有限，“以深圳(zhèn)为例，深圳(zhèn)市场豪宅和普宅本(běn)来收费(fèi)就不同，各家收(shōu)费普遍在合理范围(wéi)内，加(jiā)上经纪服务费用对市场的影响不(bù)大。”

　　张(zhāng)大伟指(zhǐ)出，由于当前(qián)两(liǎng)部门提(tí)出的意见仅为鼓励性质(zhì)，即只是(shì)纲(gāng)领性文(wén)件而非规定(dìng)，未来如何具体认定其中的细则(zé)，还需要看各城市落地执(zhí)行情况(kuàng)。

　　不过，张大伟表示(shì)，“从目前市场看，经(jīng)纪服务领域的调整改善、规范化，有利于行业健康发展。同时(shí)，由(yóu)于二手房很多房(fáng)源在产权方面有瑕(xiá)疵，如产(chǎn)权抵押、不(bù)同税费等都可能对交易产生影(yǐng)响，这对(duì)房地(dì)产经纪(jì)服务行业的专业性提出更高(gāo)的要求。”

　　58安居客研究(jiū)院研究总监(jiān)陆骑麟指出，在二手房买卖过程中，原本应该由上下(xià)家各支付(fù)一半(bàn)的中介费，但在一些热点城市的二手房(fán禁脔是啥意思，女人的玉露是什禁脔是啥意思，女人的玉露是什么意思么意思g)交易(yì)过程中，往往会(huì)有这样(yàng)的(de)情形，因部(bù)分(fēn)购(gòu)房者处于弱势地位，从而会出(chū)现中介费及税(shuì)费均由购(gòu)房者来承担。即使一(yī)些房东愿(yuàn)意承担中介费，这(zhè)部分费用也可能(néng)通(tōng)过转嫁的方式，在(zài)房(fáng)价中有所体(tǐ)现。

　　“上家把中介费转嫁给下家，市场这种(zhǒng)所谓‘约定(dìng)俗成’的情况(kuàng)，一些房产(chǎn)中介公司将其视为向(xiàng)购房者单边(biān)收费(fèi)的行为(wèi)。部分中介(jiè)公司可能会利用其支配地位，在原先经(jīng)纪(jì)服(fú)务收费的基础上，再次向房(fáng)东收(shōu)取费用，而这部分(fēn)费用，房东往往会(huì)将其转再(zài)次转(zhuǎn)嫁给购房者，这实际上相当(dāng)于变相推高了房价。两部门提出严禁(jìn)操纵经(jīng)纪服(fú)务收费，不仅有利于提高交(jiāo)易中(zhōng)操作的(de)透明(míng)度，也有利于房(fáng)价的稳定。”陆骑麟称。

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