导读

　　黄金二十年之(zhī)后，当(dāng)下中(zhōng)国地产(chǎn)步(bù)入大分化(huà)时代(dài)而非停滞期。

　　要(yào)点

　　过去二(èr)十年是(shì)中国房地产市场黄金二十(shí)年。2019-2021年，连续三年(nián)商品住宅销售(shòu)面积(jī)超15亿平，足够4000万家(jiā)庭入(rù)住。恰逢近年地产持续低景气(qì)，有关(guān)中国(guó)地产是否(fǒu)过剩(shèng)的讨论日益热烈。

　　拨开迷(mí)雾，本文(wén)试(shì)图厘清(qīng)中国城镇存量住(zhù)宅真实情况，据此判(pàn)断中国未来地(dì)产趋势。

　　有媒体渲染中国地产存量极度过(guò)剩(shèng)，事实是(shì)否如此(cǐ)？

　　住(zhù)建部披露全国有(yǒu)近6亿栋房屋建筑，第(dì)七次(cì)人口普查调(diào)查数据显(xiǎn)示城镇家庭户人(rén)均(jūn)住宅间数为1.06间。市场陷入怀(huái)疑，中(zhōng)国(guó)房子是否真的过剩？

　　事(shì)实上(shàng)住(zhù)建部披露的近6亿(yì)栋城乡房屋建筑中，城镇(zhèn)建(jiàn)筑占(zhàn)比不到一成(chéng)，其中还包括大(dà)量(liàng)城(chéng)镇非(fēi)住宅(zhái)建(jiàn)筑，如商(shāng)业办公楼、学校(xiào)等，因此6亿栋房屋中城镇住(zhù)宅占比极低(dī)。

　　七普显(xiǎn)示(shì)中(zhōng)国城(chéng)镇(zhèn)居(jū)民人(rén)均住宅(zhái)间(jiān)数为(wèi)1.06间，但居住(zhù)舒适不是(shì)人均一间房所能满(mǎn)足，它与房(fáng)屋质量、居住(zhù)面积、配(pèi)套设施等因素密切相关。中国(guó)的人(rén)均住(zhù)宅间(jiān)数较发达国家还有很大(dà)差距(jù)。人均住宅间数大于1同样不意味着(zhe)中国住(zhù)宅市场已(yǐ)经(jīng)饱(bǎo)和。

　　我(wǒ)们测算(suàn)发(fā)现中国城镇(zhèn)居民户均1套房，其中每(měi)户持有商品住宅仅0.64套(tào)。

　　目前并(bìng)无直(zhí)接公布中国家庭户均住宅(zhái)的数据，我们根据商品(pǐn)住(zhù)宅套数、商品住宅占比和城镇(zhèn)家庭户数，计算出城镇家庭住宅套户(hù)比(bǐ)。

　　测算结果(guǒ)显示，目前城(chéng)镇家庭户均拥有0.86套(tào)房，其(qí)中0.54套为商(shāng)品住(zhù)宅(zhái)。若期房(fáng)顺利交付，直(zhí)至2024年，中国每户城镇(zhèn)家庭才拥有1套(tào)住宅，其中商业住宅仅0.64套(tào)。

　　户均一套(tào)房似乎(hū)意味着户户(hù)有房，然而事实上中国住(zhù)宅(zhái)市(shì)场供需(xū)并(bìng)不平衡。

　　国际(jì)数据显示，成熟房(fáng)地产市场的住(zhù)宅套(tào)户比会大(dà)于1，在1.1左右(yòu)。

　　之(zhī)所以说(shuō)不平(píng)衡(héng)，是因为户均一套房无法满足流(liú)动人口的租(zū)赁和置业需求。全(quán)国总人口的近(jìn)三成都(dōu)是(shì)流动人口，流动人(rén)口(kǒu)会(huì)选择在大城(chéng)市租房(fáng)挣钱，在(zài)老家买房，从(cóng)而(ér)产生了额外的住宅需求。

　　即(jí)便户均一(yī)套房，中国未来地产仍有四大新(xīn)增需(xū)求动力。

　　第(dì)一，户均(jūn)人口规模缩小，一人户、两人户占(zhàn)比不断增加，导致(zhì)家庭户数增多。小家(jiā)庭(tíng)化趋势将延续，带(dài)来(lái)新户(hù)购房(fáng)需求增(zēng)长。

　　第(dì)二，经(jīng)济板块的(de)分化日益明显，区(qū)域经(jīng)济资源分配的再(zài)集中(zhōng)吸(xī)引着人口流入，人口净迁入城市的新增住(zhù)宅需求有望持续(xù)旺盛。

　　第三，30％左右的家庭住在2000年以前(qián)建(jiàn)成的住宅中(zhōng)，涉(shè)及(jí)超9000万(wàn)家(jiā)庭、81亿平方米(mǐ)的(de)住宅建(jiàn)筑面积。促(cù)成“老破小”住(zhù)宅的改造(zào)势在必(bì)行。

　　第四，中国的人(rén)均住宅间数与人均住(zhù)宅建(jiàn)筑(zhù)面积(jī)均较发达国家有着不小差距，“住上更大房子”的改善打死日本人犯法吗，现在打死日本人犯法吗性需求(qiú)正在(zài)不断增加。

　　黄(huáng)金二十(shí)年之后，当(dāng)下中国地产(chǎn)步(bù)入大分(fēn)化时代而非停滞(zhì)期(qī)。

　　如(rú)果说过去二十年是中国地(dì)产黄金发展期，地(dì)产矛盾更多体现为住宅供给存在不(bù)足，这是(shì)过(guò)去二十年房价快速上涨基(jī)石。那么(me)当下(xià)房地(dì)产大(dà)分化时代已至，大分化时代(dài)下(xià)地产(chǎn)矛盾(dùn)则(zé)更多体现在(zài)住宅质量供需冲(chōng)突。

　　地产大分(fēn)化必将体(tǐ)现(xiàn)在不同能级城(chéng)市之(zhī)间，不同区域板块之间(jiān)，不同品质住宅(zhái)之间。

　　目录

　　正文

　　引言

　　不久前，官方披露全国已有(yǒu)近6亿栋房屋(wū)建筑，引发热(rè)议。从2月以来，各(gè)大城市二手(shǒu)房挂牌量突然激增，引发(fā)一阵二手(shǒu)房(fáng)的“抛售(shòu)潮”。

　　让市场不(bù)禁担(dān)心，中国的房子是(shì)否已经过剩(shèng)？

　　中国城镇住宅到底是供给过剩(shèng)，还是供需平衡(héng)，或是仍然存在(zài)不(bù)足？可惜(xī)由于住宅存量数(shù)据并(bìng)未公布(bù)，我们无法直接知晓具体情况(kuàng)。

　　拨开迷雾，我们(men)测(cè)算出中国城镇家庭户均拥有住宅套数，回答当前的房子是否真的过剩了？据此判断未来房地产市场会(huì)如(rú)何(hé)发展(zhǎn)。

　　一、如(rú)何有效观(guān)察(chá)中国户均拥有住(zhù)宅数量

　　（一）中(zhōng)国(guó)住(zhù)宅数(shù)量过(guò)剩的(de)直观(guān)判断站不住脚

　　今年(nián)2月，在以全国自然(rán)灾害(hài)综(zōng)合风险普查工(gōng)作情况(kuàng)为主题的新(xīn)闻(wén)发布会(huì)上，负责人对外披露：“住宅城(chéng)乡建设行业获取(qǔ)了全国(guó)近6亿栋城乡房(fáng)屋(wū)建筑数据以及80多万处市政设施数据。”

　　14亿人(rén)住6亿栋房(fáng)屋建筑，平(píng)均每栋建筑住不(bù)到3人，住宅市(shì)场看(kàn)似已经过(guò)剩。

　　在这近6亿栋房屋(wū)建筑中，农村房屋(wū)占9成以上，以栋(dòng)数计算(suàn)的城镇房(fáng)屋实际仅有4700多万栋，还包括了大量(liàng)商业(yè)楼、写字楼、学校(xiào)、医院等非住宅。总的(de)算下来，住宅占比(bǐ)并不大。

　　第七次(cì)人口普查数据公布了中国城镇家庭户人均住宅(zhái)间数为(wèi)1.06间，其中城(chéng)市家庭(tíng)户居民人均(jūn)0.99间，乡镇家庭户居民人均1.18间。

　　人均住(zhù)宅间数大于1，看似意味(wèi)着人人(rén)都有房间居住。

　　居(jū)住(zhù)水平不仅与房(fáng)间数量有关，更与房(fáng)屋(wū)质(zhì)量、居住(zhù)面积、配(pèi)套设施等因素密(mì)切相(xiāng)关。单单(dān)从人(rén)均住宅间数不能完全反映出城镇居民(mín)的居住(zhù)水平。

　　中国主要是以(yǐ)家(jiā)庭为(wèi)单(dān)位购(gòu)买(mǎi)成套住宅，一套设施齐全的住(zhù)宅才是城镇(zhèn)居民宜居的选择。

　　（二）中国户均(jūn)住宅的测算思路、数据和(hé)方法

　　中国城镇居民住宅主要(yào)分两大(dà)类，一(yī)类是(shì)商品(pǐn)住宅，另一类是保障房、原公有住宅、自建(jiàn)房等非商品住宅。打死日本人犯法吗，现在打死日本人犯法吗

　　目前缺乏统计(jì)数据，并没有直接公布城镇(zhèn)住宅数量。居民住宅相关数据(jù)有两处可(kě)以直接(jiē)公(gōng)布，一是每年商品住(zhù)宅(zhái)销售套数（统计局(jú)）；二是居民住宅来源(yuán)（人口普查(chá)数据）。计(jì)算中国居民户均(jūn)住(zhù)宅数量，我们主要(yào)用到上述两(liǎng)组数(shù)据。

　　中国住宅(zhái)改革始于(yú)1998年，1998年之前(qián)商品(pǐn)住(zhù)宅数量(liàng)极(jí)少，可忽略不计。估(gū)算城镇居民户均住宅套数分(fēn)三步走(zǒu)：

　　第一步，将1999年以来每年商品住宅销售套(tào)数相加，我们就能(néng)够(gòu)得到当前商(shāng)品住宅总存量。

　　第二步，根据城镇(zhèn)居民拥有的商品住(zhù)宅(zhái)和非商(shāng)品住宅比例，推算得到居(jū)民住宅总(zǒng)套数。

　　第三步，将(jiāng)城镇居(jū)民拥有(yǒu)的商品住宅(zhái)总数(shù)除以(yǐ)家庭户数，我们就能够(gòu)得到城镇户均拥有(yǒu)的住宅数量。

　　具体计算公(gōng)式(shì)如下：

　　城(chéng)镇家庭住宅套户(hù)比=住宅总套数/家庭(tíng)户数(shù)

　　=（商品住(zhù)宅套数/家庭户数）/（商品住宅(zhái)套数/住宅总套数）

　　=商品(pǐn)住(zhù)宅套户比/商品住宅占比(bǐ)

　　二(èr)、城镇家庭户(hù)均拥有1.02套(tào)房

　　中(zhōng)国住宅存量到底(dǐ)有多(duō)少，目(mù)前缺(quē)乏一个准(zhǔn)确统计。我们利用既(jì)有统计数据(jù)，大(dà)致(zhì)测算(suàn)得到中(zhōng)国存量(liàng)房地产套数(shù)，并进一步推算中(zhōng)国城镇家庭户均(jūn)拥有的(de)住宅数量。

　　（一(yī)）城镇居民户均(jūn)拥(yōng)有商品住宅0.64 套

　　截至(zhì)2022年，我们计(jì)算得到：

　　（一(yī)）中(zhōng)国商品住(zhù)宅累(lèi)计(jì)销售1.97亿套。

　　（二）城(chéng)镇家庭户均拥有0.64套商品住宅（包含(hán)现房和期房）。

　　中国的房地产销(xiāo)售(shòu)以期房为主，从(cóng)2019年(nián)开始(shǐ)，新房销(xiāo)售中期房占(zhàn)比近9成。本(běn)文去(qù)除商(shāng)品住宅(zhái)累(lèi)计销售套数里的(de)期房销售(shòu)，得到商品住宅现房套数。

　　以2022年商品住宅现房套数计算为例：

　　2022年商品住宅现房套数=截止(zhǐ)到(dào)2022年商品(pǐn)住宅累计(jì)销售套数-过去(qù)三(sān)年（2020、2021和2022年）的期房(fáng)销售额。

　　主(zhǔ)流房企竣工(gōng)周期在2-3年，并考虑到交房后(hòu)装修的(de)时(shí)间，取最大值3年。

　　将商品住宅现房套数除以家(jiā)庭户数，算出：

　　（三）目前中国城镇家庭户均拥(yōng)有0.54套商品现房(fáng)住宅。

　　（二）城镇居(jū)民(mín)户均拥(yōng)有住宅1.02套

　　接(jiē)下来我们(men)需要(yào)进(jìn)一步推(tuī)算中(zhōng)国城镇居民拥(yōng)有的户均住宅(zhái)套数。

　　首(shǒu)先，七(qī)普数(shù)据显示中国城镇居民的住宅结(jié)构特征如下：

　　73.8％的城(chéng)镇家庭拥(yōng)有住宅。其中自建住(zhù)宅占比21％，购买商品住宅占比31.9％、二手房占比10.1％、经济适用房占比3.8％、原公有住宅占比6.1％，通(tōng)过继(jì)承或赠与占比0.9％。另(lìng)有3.4％和(hé)17.7％的家庭租赁廉租房与其他住(zhù)宅。

　　其次，我们假定租赁其(qí)他住宅和购买二手房都(dōu)是商品住宅，因此将租赁其他住宅、购买商品住宅与购买二手(shǒu)房加总，得到商(shāng)品住(zhù)宅占居民所有住(zhù)宅的比例为62.8％。

　　2020年(nián)商品住宅占比为(wèi)59.2％，粗略假(jiǎ)设2021年-2022年期间商品住宅增幅为过去十年变(biàn)化幅(fú)度(dù)的20％，计算2011年(nián)-2020年商品住宅(zhái)的实(shí)际变(biàn)化比例，从而我们(men)估算出2022年商(shāng)品住宅所占比例，为62.8％。

　　最后(hòu)，截至2022年(nián)末，中国平(píng)均(jūn)每(měi)户城(chéng)镇(zhèn)家庭(tíng)拥有0.86 套住宅。但考虑已购期(qī)房，中国平(píng)均每户(hù)城镇家庭拥有1.02套住宅。

　　如果交(jiāo)房顺(shùn)利，已(yǐ)购期房(fáng)会在2-3年内陆续交付使用，到2024年，中国平均每户城镇家庭都会拥有(yǒu)一套住(zhù)宅。

　　三、城镇户(hù)均一套(tào)房(fáng)的(de)三点含义

　　既然城镇居民已经达(dá)到了户均(jūn)一套(tào)房的程度，“户户有房”是否意味着中国(guó)城镇化进展终结，甚至意味着(zhe)中国地产存(cún)量供给(gěi)绰绰有余？

　　（一）户均一套房(fáng)并(bìng)不(bù)意味着住宅(zhái)市场供(gōng)需(xū)平衡

　　需要有多余住宅来满足(zú)因人口(kǒu)流动、居民换(huàn)房等因素(sù)产生(shēng)的住宅需(xū)求。因此，成熟房地(dì)产市(shì)场的住宅套户比会在1.1左(zuǒ)右。

　　国际(jì)经验来看，美国、英国和日本的住宅套户比均(jūn)高(gāo)于(yú)1.1，其中，英(yīng)国(guó)的住宅套户比(bǐ)最高，为(wèi)1.19，日本(běn)为1.16，美(měi)国为1.11。德国和韩国分别为1.02和1.05。

　　如果户(hù)均刚好一套房，就会造成人口净流入地的住宅市(shì)场(chǎng)供不(bù)应求，造成房价或房租(zū)迅速上(shàng)涨。

　　七普(pǔ)指出中国的流(liú)动人口3.76亿(yì)，省内流动人口(kǒu)和省际流动人(rén)口(kǒu)分别为2.51亿人和(hé)1.25亿人。

　　流动人(rén)口会选择在大城市租房挣钱，在老家县城买房。

　　暨南大学2017年的(de)中国城乡(xiāng)人(rén)口流动调查(chá)数据显(xiǎn)示(shì)，在(zài)上海(hǎi)、杭州以(yǐ)及南京工作的流动人口在老家拥有(yǒu)住宅比例分(fēn)别为28％、21％和18％。大城(chéng)市(shì)的高工资吸引打工人，但(dàn)高(gāo)房价迫(pò)使(shǐ)打工人(rén)回乡置业。

　　流动(dòng)人口实(shí)际上会占据(jù)两套房，在高房价的大城市租赁一套(tào)房(fáng)，在(zài)房(fáng)价(jià)较低(dī)的县城(chéng)购买一(yī)套房。所以说(shuō)户(hù)均(jūn)一套房无法满足庞大流(liú)动人口的(de)租(zū)赁与(yǔ)置业需求。

　　（二(èr)）至(zhì)少9000万户家(jiā)庭住宅品质仍需改善(shàn)

　　目前，中国的城镇住(zhù)宅中依然有(yǒu)不少老旧小区(qū)。

　　三成家(jiā)庭，也(yě)就是约9000万(wàn)户(hù)城(chéng)镇居(jū)民住宅是(shì)2000年以前建成，其中又(yòu)有11.6％住宅年(nián)龄(líng)至少在(zài)33岁以上(shàng)。

　　这批存在着建筑(zhù)结(jié)构(gòu)松散、设施陈旧、安全(quán)隐(yǐn)患大等问题，如(rú)电线老化(huà)、管道等基础设施陈旧，给(gěi)住户的生活(huó)带来了很(hěn)大的(de)不便和(hé)安全隐患(huàn)，并且居(jū)住(zhù)体(tǐ)验较差(chà)。

　　2000年以前建成的老旧住宅面积小。占比为(wèi)31.3％的家(jiā)庭(tíng)户数拥有(yǒu)的住宅(zhái)面积占比仅(jǐn)为27.6％。仍然(rán)存在5％左右的(de)家庭没有独立卫浴和厨房。这类上世纪修建的老旧小区很(hěn)难满(mǎn)足现代生活需(xū)求，在未来大都会被拆迁重建。

　　近(jìn)五(wǔ)成的(de)家庭住(zhù)宅为一居室(shì)和二居室，户型偏小。其中一居室占(zhàn)比为14.9％，二(èr)居室占比为(wèi)33％。对比镇，城市(shì)家庭住宅户型(xíng)更小(xiǎo)，当然这与城(chéng)市土地资源紧张有关。

　　（三）人均(jūn)住宅面积扩张是未(wèi)来地产的需求驱动(dòng)力

　　根据七普(pǔ)数(shù)据测算，2020年城镇家庭户住宅存量总面积为294.6亿(yì)平(píng)。暂(zàn)不考(kǎo)虑两(liǎng)年(nián)间农民(mín)带房进(jìn)城(chéng)和老旧小区(qū)拆迁，加上2021年(nián)和2022年(nián)商品住宅竣工面积(jī)（7.3亿与(yǔ)6.3亿），得出2022年住宅存量总面积为(wèi)308.16亿平，人(rén)均(jūn)住(zhù)宅(zhái)建筑面(miàn)积为(wèi)39.45平方米(mǐ)。

　　超过一半的(de)家庭人(rén)均(jūn)住宅建筑面积小于(yú)均值(zhí)，近4成家庭人均住(zhù)宅建筑面积在30平米以下。

　　15％的(de)城镇家(jiā)庭人均住宅建筑(zhù)面积不(bù)足19平方米，不及全(quán)国人均水平的一(yī)半。若去除20％的公摊，可使用(yòng)的(de)住宅面(miàn)积仅为15.2平方米(mǐ)。上海(hǎi)市(shì)将人均住宅(zhái)建筑(zhù)面积(jī)低于(yú)15平方米的(de)家(jiā)庭界(jiè)定为住(zhù)宅存(cún)在困难，若按(àn)这个标准算的话，中国有11.3％的家庭存(cún)在住(zhù)宅困难问题(tí)。

　　若人(rén)均可使用住宅面积为40平，即人(rén)均住宅建(jiàn)筑面积为50平，只考虑家庭户人(rén)数，需要(yào)住(zhù)宅总量约390.6亿平，较目(mù)前至少新增82亿平。

　　对(duì)比发达(dá)国家人均住(zhù)宅面积，美(měi)国(guó)为67㎡，瑞士、日本、德国和(hé)英国都高于(yú)40㎡，中国(guó)的人均住(zhù)宅建筑(zhù)面(miàn)积为39.45㎡，相差不大。但若去除(chú)公摊面(miàn)积后(hòu)，中国的人均可使用面积(jī)为31.56㎡，这(zhè)一差距将(jiāng)变得明显。

　　若(ruò)考虑约1.4亿的集体(tǐ)户人口，所需(xū)要的住宅总量(liàng)会更(gèng)多。

　　四、户均(jūn)已然1套房，未来地产还会有(yǒu)需求么(me)？

　　我们测算(suàn)得到中国城镇家庭户(hù)均1套(tào)房(fáng)，看似已经户(hù)户有房。即便(biàn)如此，中国人口静态结构和(hé)动态趋势演绎，决定了(le)中国未来(lái)地产仍有需(xū)求释放(fàng)。户均1套住宅现实之下，中国未(wèi)来城镇住宅需求主要来(lái)自于四个(gè)方(fāng)面。

　　第一(yī)，户均人(rén)口缩小(xiǎo)，家庭户数(shù)增多(duō)，新户购房需求扩张。

　　过去20年我国城镇家庭户均人口数不断下降，六普显示城(chéng)镇户均人口规模为2.85人/户，而(ér)七普显示(shì)城镇户均人口规模为2.62人/户，一人户、二(èr)人户的占比明(míng)显上(shàng)升，人口小家庭化趋势将(jiāng)继续延续，导致户数会因户均人口规模的缩小而增多。

　　第二，人口(kǒu)迁(qiān)移导致经(jīng)济发展带来的新增住宅需(xū)求(qiú)旺盛(shèng)。

　　中国经济(jì)板块(kuài)的(de)分化日益明显，资(zī)源和生产要素逐步(bù)向经济带(dài)、都(dōu)市圈中心城市(shì)流入，区域经济资源分配的再集(jí)中吸(xī)引着人口流(liú)入。人(rén)口迁(qiān)移势必涉及到买房(fáng)租房，给迁入地住(zhù)宅市场带来新的增量。

　　以(yǐ)浙江(jiāng)省为例，2021年常住人(rén)口增量(liàng)为(wèi)72万(wàn)，而出(chū)生人(rén)口为44.9万(wàn)人，死亡人(rén)口为38.4万人，自然增加人口(kǒu)仅(jǐn)为6.5万人，其人口增长主(zhǔ)要受(shòu)益于(yú)人口迁移。

　　第(dì)三，老旧小区(qū)改(gǎi)善性需求依然庞大。

　　从2011年(nián)到2020年，自(zì)建住(zhù)宅和原公有(yǒu)住(zhù)宅(zhái)的家(jiā)庭拆(chāi)迁改建(jiàn)最多。自(zì)建(jiàn)房家庭(tíng)比(bǐ)例从31.5％到21％，下降了(le)10.5个百(bǎi)分点(diǎn)；原(yuán)公有住宅家庭(tíng)比例(lì)从12.9％到(dào)6.1％，降幅为6.8个百分点。二者和（27.1％），再加(jiā)上(shàng)其他住(zhù)宅(zhái)（5％）与家庭(tíng)住宅建造时间为(wèi)2000年以前的(de)比例（31.3％）大(dà)致相吻合(hé)。

　　十(shí)年间新增8473万家庭户，自建(jiàn)住宅和原公(gōng)有住(zhù)宅(zhái)减少了1282万户，住宅净(jìng)需求增(zēng)加9755万户。49％的家庭购买商品住宅，21％的家庭购(gòu)买(mǎi)二(èr)手房。在新(xīn)增(zēng)住宅需(xū)求(qiú)中，有7成(chéng)家(jiā)庭购买了(le)商(shāng)品住宅。租房、购买经济适用房和其他分(fēn)别占比18％，3％和9％。未(wèi)来随(suí)着城中村和旧城改(gǎi)造，商品住宅的(de)占比(bǐ)势必会进一步(bù)上升。

　　2000年以前建造的住宅建筑面积还(hái)有约81亿平(píng)，涉及城(chéng)镇家(jiā)庭约9000万户。破旧的城中村、老公有住宅，建筑面积(jī)小、质量低、基础设施配套差(chà)、没有或少有(yǒu)物业管(guǎn)理，居民追求(qiú)美好、宜居生活的环境，背后的(de)改善性需求有待释放(fàng)。

　　第四，“住上(shàng)更大房子”的(de)改善性(xìng)需求还(hái)将有所增加(jiā)。

　　刚需购房(fáng)受限于资金，倾向(xiàng)于中小户型(xíng)。已有住宅家(jiā)庭(tíng)希望提(tí)高生(shēng)活品质，以小换大、以旧(jiù)换新。2022年(nián)底的中央经(jīng)济工作会(huì)议明确指出支持(chí)住宅改善(shàn)等消(xiāo)费。

　　OECD国家(jiā)的人均住宅间数(shù)为1.71间，无论是(shì)否考虑乡村住宅因素，中国的人(rén)均住宅间数较其(qí)他国家依旧存(cún)在不小(xiǎo)差距。

　　住宅(zhái)舒适度与经济水平(píng)有着(zhe)密切正向联系。随着经济发展水平的提高，中国的人均住宅间数与人均(jūn)住宅建筑面积(jī)将随之增长(zhǎng)。

　　如(rú)果说过去二十(shí)年是中(zhōng)国(guó)地产(chǎn)黄金发展期(qī)，地产矛盾(dùn)更多体现为住宅供给存在不(bù)足(zú)，供需出现(xiàn)错配，这是过去二十年房(fáng)价快速(sù)上涨(zhǎng)基石。那(nà)么(me)未来将是住宅质(zhì)量的供需冲(chōng)突(tū)。房地产(chǎn)大分化时(shí)代已至，这种分化不(bù)单局限(xiàn)于城市能级(jí)之间差异，优质小区和老(lǎo)旧二手房之间的差异(yì)也将越发扩大(dà)。

　　风险提示

　　人口普查数据调查(chá)的是人，并(bìng)不是针对(duì)住(zhù)宅，因(yīn)此(cǐ)可能存在统计偏差。商品住宅占比实(shí)际(jì)值可能偏低，其增(zēng)速可能超预期。

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