饱(bǎo)受争议的二(èr)手房交(jiāo)易中介(jiè)费问(wèn)题，正逐渐得(dé)到监(jiān)管部门的重视。

　　5月(yuè)8日，住建部、市场监管总局联合发布了关于(yú)规范房地产经纪(jì)服务的(de)意见。意见提及，近年来，部分房地产经(jīng)纪机构存在利用房源客源优(yōu)势(shì)收(shōu)取过高费用、未明码标(biāo)价、捆绑收费、滥用客(kè)户个人(rén)信息等问题(tí)，加(jiā)重交易当事人负担、侵(qīn)害其合法(fǎ)权益。

　　基于上述背景，两部门从加强从业(yè)主体(tǐ)管理(lǐ)、明确经纪服(fú)务内容、合理确定经纪(jì)服务收费(fèi)、严格实行(xíng)明码标价(jià)等十方(fāng)面，提(tí)出了意(yì)见。

　　中原地(dì)产首席分析(xī)师张大伟(wěi)称，随着(zhe)城(chéng)市发展，一二(èr)线城(chéng)市(shì)二(èr)手房交易占比(bǐ)逐渐(jiàn)增加。以北京、上海为(wèi)例(lì)，二手(shǒu)房(fáng)占市场成交比例超过80％，大量(liàng)二手房成交依赖中介(jiè)居间成交(jiāo)，房地产调(diào)控重(zhòng)心逐(zhú)渐从开发商过渡到中介公司。

　　广(guǎng)东省(shěng)城规(guī)院住房政策研究中(zhōng)心首席研究员(yuán)李宇嘉表示，买房对居民来(lái)说属于金额不低的大宗交易，由于二手房(fáng)交易成本较高、交易(yì)周期较长，具有(yǒu)非常强的专业性，居民往往通过中介(jiè)来(lái)完成。但很多中(zhōng)介利用信息不对称等问题，将非必要的收(shōu)费夹带其中(zhōng)，如收取过(guò)桥(qiáo)融(róng)资(zī)、按揭费、担保(bǎo)费等(děng)，对居民造成额(é)外的负担，而(ér)且这些(xiē)服务(wù)事项并未明码标价。

　　对(duì)于二(èr)手房市场交(jiāo)易过程中存在的“乱(luàn)象”，李宇嘉指出，对(duì)包(bāo)括经(jīng)纪服务在内(nèi)的相(xiāng)关市场交(jiāo)易行为及其主体进行(xíng)规范和秩序整顿，是房地(dì)产市场管理和调控的(de)主题(tí)。“当下(xià)，推进(jìn)这项工作(zuò)的意义更大，也(yě)更急迫。”

　　中(zhōng)介收费问题成监管重(zhòng)点(diǎn)

　　二手房市场中(zhōng)，历来(lái)对房地产经纪服务行业关(guān)注最(zuì)多的(de)一个话题，便是房地产经纪服务费的问题。

　　张大伟(wěi)认为，未来相关(guān)部门主(zhǔ)要监管(guǎn)的重点，将是对房地产(chǎn)经纪服务(wù)收费及中介交易进行规范。

　　在热点城市，二(èr)手房屋交易过程中，部分价值不菲(fēi)的(de)房(fáng)屋，往(wǎng)往要缴纳一笔(bǐ)金额不低(dī)的中介费。以北京某(mǒu)房地产经纪服务(wù)机构2.7％的服务费率计(jì)算，一套1000万元的房(fáng)屋，中(zhōng)介费约为27万。

　　在合(hé)理确(què)定经纪服务收费上，两部门在此次(cì)意见中提及，房(fáng)地产经纪机构要合理(lǐ)降低住房(fáng)买卖和租赁经纪服(fú)务费(fèi)用(yòng)。鼓(gǔ)励按照成交价格越高、服务费率越低的原则实行分档定价。引导由交易双方共同承担经纪服务费用(yòng)。

　　据张大伟介绍，目前(qián)房地产(chǎn)经纪(jì)服务收费标(biāo)准的最(zuì)早依据是1995年(nián)国(guó)家计委建设部下发的《关于房(fáng)地产(chǎn)中介服务收(shōu)费的通知(zhī)》（971号文），其中第六(liù)条规(guī)定：房屋买卖代理收(shōu)费，按成交价格总额的0.5-2.5％计收。

　　以北(běi)京为例(lì)，目前北京(jīng)市执行(xíng)的2014年更新(xīn)后的收费标(biāo)准，即根据这(zhè)样的规定：“少数特别复杂的住宅买卖经纪服务，经交(jiāo)易各(gè)方协(xié)商同意，可在规定(dìng)的收费标准基础上(shàng)适当上浮，上(shàng)浮幅(fú)度最高不(bù)得超过10％。”这意(yì)味着，当(dāng)前北京二(èr)手房中(zhōng)介电动仙女棒是什么东西，仙女棒是用来干嘛的费上限(xiàn)为：2％*1.1+0.5％=2.7％。

　　张大伟表示，本着(zhe)“简政放(fàng)权”的(de)精神，北京2015年取消了房地产中介服(fú)务等(děng)57个政府定价，房(fáng)地产经纪服务收费(fèi)多少由各中介机构自行决定。

　　“房产中介机构在实际(jì)收取费用过程中，相关监管部(bù)门(mén)当前并未明确具体的中介(jiè)费率，中介(jiè)机构仅(jǐn)需(xū)在服务过程(chéng)中(zhōng)对收(shōu)费标(biāo)准进行明(míng)码标价即可。而房地产经纪服(fú)务机构在具体(tǐ)收取过程中(zhōng)，会结合(hé)房屋(wū)价值及工电动仙女棒是什么东西，仙女棒是用来干嘛的资标准，综合计算出合适的(de)中介费率。”张大(dà)伟(wěi)补充道。

　　对于明码(mǎ)标(biāo)价问题，两部(bù)门在此(cǐ)次(cì)意见中提及，房地产经(jīng)纪机构应当在经营门店(diàn)、网站、客户(hù)端(duān)等(děng)场所或渠道，公示服务项目、服务内容和收费标准，不得混合标价和捆绑收费。房地产经纪机构提供的基本(běn)服务和(hé)延伸服务，应当分别明确服务项目和收(shōu)费(fèi)标准。房地(dì)产经纪机构收费(fèi)前应当向交易当事人出具(jù)收(shōu)费清单，列明收(shōu)费标准(zhǔn)、收费金额(é)，由(yóu)当事(shì)人签字确认。

　　另外，对收费明显(xiǎn)高(gāo)于市场平均水(shuǐ)平的房(fáng)地(dì)产经(jīng)纪机构，住房(fáng)和(hé)城乡建设部门(mén)将(jiāng)会(huì)同市场监管等部门采取约谈等综合措施(shī)进行重点监管。市场监管部门会同有关部门依法查处不(bù)按规定(dìng)明码标价、操纵经纪(jì)服务收费(fèi)等违反价格和反垄断法律法(fǎ)规的行为(wèi)。对房地产(chǎn)经纪机(jī)构相关违法违规信息，市场(chǎng)监管部门(mén)要(yào)依法依规纳(nà)入国家企业信用(yòng)信息(xī)公示(shì)系(xì)统。

　　房屋(wū)中介(jiè)费要降了？

　　鼓励(lì)按照成交价格越高、服务费率越低的原则(zé)实行分(fēn)档定(dìng)价，是否意味着，未来豪宅的(de)中介费(fèi)有(yǒu)望大(dà)幅降低？

　　中原地产华南区(qū)总裁兼深圳中(zhōng)原总经理郑叔伦称，住建部(bù)发文鼓励按照(zhào)成交价格越高、服(fú)务费率越低的原则(zé)实行(xíng)分(fēn)档定(dìng)价，合理降低住房(fáng)买卖和(hé)租(zū)赁经纪(jì)服务费用，主要还是规(guī)范行业，打击收费(fèi)过高的(de)经纪机(jī)构，但(dàn)对市场(chǎng)影(yǐng)响有限，“以深圳为例，深圳(zhèn)市(shì)场豪宅和普宅本来收费就不同，各家收费普遍在合(hé)理范围内，加上经纪服(fú)务费用对市(shì)场的影响不大。”

　　张大伟指出，由(yóu)于当前两部门提出的意见仅(jǐn)为鼓励性质，即只是(shì)纲(gāng)领(lǐng)性文件而非规定，未来如何具体认(rèn)定其(qí)中的细则，还需要看各城市落地(dì)执行(xíng)情况。

　　不过，张大伟(wěi)表示，“从目前市场看(kàn)，经纪(jì)服务领域(yù)的调整改善(shàn)、规范化，有利于(yú)行(xíng)业健康(kāng)发展。同时，由于二手房很多房源在(zài)产(chǎn)权方面有瑕(xiá)疵，如产权抵押、不同(tóng)税(shuì)费(fèi)等(děng)都(dōu)可能对交易产生(shēng)影响，这对房地产经纪服务行业的专业性提出更(gèng)高(gāo)的要求。”

　　58安居客研究院(yuàn)研究总监陆骑麟指出(chū)，在二(èr)手(shǒu)房买卖过(guò)程中，原本应该(gāi)由上下家各支付一半的中(zhōng)介费，但在一些热点城市的二手(shǒu)房交易过程中，往往会有这样的情形，因部分(fēn)购房者处于弱势(shì)地位，从(cóng)而会出(chū)现(xiàn)中介(jiè)费及税费均由购房者来(lái)承担。即(jí)使一些房东愿意(yì)承担中介费(fèi)，这部分费用也可能通(tōng)过转嫁的方式，在房价中有所(suǒ)体现(xiàn)。

　　“上家把中介费转嫁给下家，市场这种所谓‘约定俗成’的(de)情况(kuàng)，一些房产中介公司将其视为向购房(fáng)者单边收费的行为。部(bù)分中(zhōng)介公司可能会利用其(qí)支(zhī)配地位，在原先(xiān)经(jīng)纪服务收费的基础(chǔ)上，再次向房东收取费用，而这(zhè)部分费用，房(fáng)东往往(wǎng)会将其转再次转嫁给购房(fáng)者，这实(shí)际上相当于变相推(tuī)高了(le)房价(jià)。两部门提出严(yán)禁(jìn)操纵经纪服务收费，不仅有利于提高交易(yì)中操作的透明度，也有利于(yú)房价的(de)稳定。”陆(lù)骑麟称(chēng)。

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