万柳书院，暴雷(léi)了。

　　今年年(nián)初“万柳少爷”的意外走红(hóng)，让这个位(wèi)于北(běi)京海淀的豪宅被全国知晓，其背后曾宣称要做地产界“劳斯莱斯”的神秘开发商——中赫集团，也被(bèi)拉向台前(qián)。

　　而如今(jīn)，万柳(liǔ)书(shū)院再次受到舆论(lùn)关(guān)注，起因中赫(hè)集团成了共同债务人被中(zhōng)国(guó)信达追债，中国信达为(wèi)了收(shōu)回(huí)钱款不(bù)得不将中赫抵押的(de)75套万柳书院(yuàn)豪宅拍(pāi)卖(mài)。可问题(tí)是(shì)，这些房子早(zǎo)已售出，业主并非(fēi)中赫集团，那(nà)些真正(zhèng)斥巨资购(gòu)入(rù)房产的有(yǒu)钱人，房(fáng)子现在莫(mò)名奇妙(miào)地被拍卖(mài)，算是被割了(le)！

　　截至发(fā)稿，暂(zàn)未(wèi)看到这(zhè)些(xiē)业(yè)主的维权(quán)信息，难怪有网(wǎng)友调(diào)侃：“富人被割韭菜的时候，他(tā)们的姿(zī)势都那么优雅。”

　　不(bù)过事(shì)件背后，可能没你想象的那么简(jiǎn)单(dān)。

　　1

　　富人被精准收割(gē)？

　　最惨(cǎn)的可能(néng)还是债主

　　“北(běi)京豪(háo)宅的尽头是万(wàn)柳书院”，但谁都没(méi)想(xiǎng)到，这个(gè)位于海淀核心(xīn)区位，名校(xiào)环绕(rào)的顶级(jí)豪宅，竟然暴雷了(le)！

　　近日，有网友发现(xiàn)，中国(guó)信(xìn)达在京(jīng)东拍卖上，上架了(le)“北京赫华恒瑞房地产开发有(yǒu)限公司不良债权转让项目”，债权(quán)总(zǒng)额高达近47亿，该项(xiàng)目的抵押(yā)物中，包括75套万柳书院住宅。

　　据京东拍(pāi)卖显示，上(shàng)述不良债权转(zhuǎn)让项目(mù)的处(chù)置(zhì)主体是中国信达资产管理股份(fèn)有限公司北京市(shì)分公司(sī)（下称中(zhōng)国信达北分），处置的(de)是对(duì)北(běi)京赫华恒瑞房(fáng)地产开(kāi)发有(yǒu)限公司（下称赫(hè)华恒瑞）的(de)不良债权。截至2023年1月31日(rì)，债权金额约(yuē)为46.95亿元(yuán)人民币(bì)，其中债权(quán)本金37.50亿元。中赫(hè)集团(tuán)有限公(gōng)司(sī)是共同债务人(rén)。目(mù)前，该项目已有1万次围观，35名意向人。

　　从(cóng)表(biǎo)面上看，这就(jiù)是(shì)一起(qǐ)中国信达(dá)北分讨债的(de)故事，但(dàn)实际上，75套豪宅的(de)背(bèi)后暗藏秘密。

　　据此前媒体(tǐ)报道，万柳书院总共301户(hù)，而且早已售(shòu)罄。如果该报道属实，说明(míng)这(zhè)些房子实际上都是(shì)卖(mài)出(chū)去了的(de)，是有人住(zhù)的。

　　那为什愿你平安喜乐,顺遂无忧什么意思，平安喜乐顺遂无忧什么意思 平安喜乐顺遂无忧意思解析么(me)中国信达的(de)拍卖页面上又注明这(zhè)75套房(fáng)子是(shì)“未出售”的状态呢(ne)？只(zhǐ)能(néng)说明(míng)这些(xiē)房子根本没有(yǒu)网签，也没(méi)有(yǒu)房(fáng)产证！

　　第一财经的报道证实(shí)了上述(shù)内容。有(yǒu)豪宅中介透露，中(zhōng)赫(hè)集团早就把这75套房子抵押出去，现(xiàn)在(zài)还没(méi)资金解抵押，所(suǒ)以(yǐ)不能网签、没办房本(běn)。

　　作为海淀的顶(dǐng)级豪(háo)宅，最强学区房，万柳书(shū)院的业(yè)主(zhǔ)基(jī)本都是北京的高端(duān)人士(shì)，柳传(chuán)志、丁磊等知名商(shāng)业大佬也是(shì)万柳(liǔ)书院的业主。另据地(dì)产自媒体(tǐ)“地产(chǎn)八卦女”爆料，万柳书(shū)院的业主中(zhōng)，还(hái)有(yǒu)不少中(zhōng)赫集团的高管、合(hé)作(zuò)伙伴、亲戚朋(péng)友等。

　　由此，不少网友感叹(tàn)，“富人也被精(jīng)准收割了！”

　　不过，如果这(zhè)些业主确(què)实已经支付价款并(bìng)实际占有(yǒu)，那么，中(zhōng)国信达转让(ràng)这笔不良债权回本的(de)愿望，或(huò)将泡汤。这次拍卖损失(shī)最大的(de)，没(méi)准(zhǔn)还是债主中国信(xìn)达。

　　根据相关法律(lǜ)规(guī)定，民(mín)事执行(xíng)中，业主已经(jīng)支付价款并实际占(zhàn)有，但未办理过户手续(xù)的(de)，如果业(yè)主(zhǔ)没有(yǒu)过错，人民法院不得(dé)查封、扣(kòu)押、冻结，已经查封(fēng)的可以(yǐ)向法(fǎ)院提出(chū)执行异议申请(qǐng)，请求(qiú)法院(yuàn)解除查封(fēng)，同时可(kě)以(yǐ)联合起诉开(kāi)发商，要求退(tuì)还(hái)购房款或办理(lǐ)房(fáng)产证，并承担违约责任。

　　此外，今(jīn)年4月，人(rén)民法院报公布《最高人(rén)民(mín)法院(yuàn)关于商品房消费者权利(lì)保护问题(tí)的批复》，以(yǐ)司(sī)法解释的方式明确了购(gòu)房人的优(yōu)先权：

　　商品房消费者(zhě)以(yǐ)居住为目(mù)的购买(mǎi)房屋并已支付全部价款，主张其房屋交(jiāo)付请(qǐng)求权优(yōu)先于建设(shè)工程价款优先(xiān)受偿(cháng)权、抵押权以及其他债(zhài)权的，人民法院应当(dāng)予以(yǐ)支持。只支付(fù)了部分价款(kuǎn)的商品(pǐn)房消费者，在一审法庭辩论终结(jié)前已实际(jì)支付剩余价款(kuǎn)的(de)，可以适(shì)用前款规定(dìng)。

　　也(yě)就是说(shuō)，如果这75套房子(zi)均(jūn)为“已售未网签”，那么这(zhè)笔(bǐ)不(bù)良债权，实际上是个烫(tàng)手(shǒu)山芋。可能不仅不能卖出去回本(běn)，抵押的这75套房子，还(hái)会被业主(zhǔ)讨回去。

　　中国信达，将会赔(péi)了夫人又折兵？

　　2

　　地产界的“劳斯莱斯”

　　成了“老赖”

　　这次债(zhài)权(quán)公(gōng)司中国信达申请(qǐng)不良债权转让，可以追溯到金谷信托踩(cǎi)雷赫华恒(héng)瑞。

　　天(tiān)眼(yǎn)查显示，目前中国(guó)信达已(yǐ)经成为赫(hè)华恒瑞唯一股东。但此前，赫华恒瑞(ruì)为中赫(hè)集(jí)团(tuán)旗下子公司。2019年4月22日，中赫集团(tuán)、中赫置地等选择退出了赫华恒瑞的(de)股东行列，中国金谷国际信托(tuō)有限责任公司成(chéng)为了唯一(yī)股东，后(hòu)者由中国(guó)信达资产(chǎn)管理股(gǔ)份有限(xiàn)公司持股93.75％。

　　作为(wèi)房地产开发商，相较(jiào)其他(tā)房企，中赫集团既(jì)没有很大规(guī)模，也没有很(hěn)高的国民知名度，但(dàn)却在北京豪宅(zhái)圈留下一个个(gè)传说。

　　如(rú)钓鱼台七号院，作为中赫集团进入(rù)北京的(de)第一个豪宅项目，2011年，中赫置地推出钓鱼岛(dǎo)七号(hào)院3号楼，高达30万/平(píng)米的天(tiān)价，成为(wèi)当时京(jīng)城最贵的楼盘，引发了市场强烈震惊。

　　随(suí)后开发的万(wàn)柳书院，更是被誉为“北京(jīng)海(hǎi)淀顶端豪宅”。2012年，中赫置地以26.3亿元，溢价(jià)率(lǜ)40.9％，从融创、保利、万科等大(dà)型知名房企手(shǒu)中(zhōng)，抢下了北京万(wàn)柳地块，成为北京当年的“双料(liào)地王(wáng)”。很快，万柳(liǔ)书院就以神秘高端的姿态(tài)杀(shā)入市场，无(wú)论是(shì)一块块从(cóng)荷兰运回来的灰(huī)砖垒起来的五米高(gāo)墙，还是每棵成(chéng)本超6万(wàn)的成(chéng)年银(yín)杏树，还(hái)是每平米20万元的价格(gé)，都(dōu)令业内外震撼不已。

　　“万柳的墙、西宸(chén)的(de)缸、霄(xiāo)八的顶儿、融创的湖、紫辰院的(de)树、北平府的院(yuàn)儿(ér)。”从这(zhè)句(jù)顺口溜中，就可看出其在北京豪宅圈的地位。2014年末上市的它，对(duì)手是当(dāng)时有名的融(róng)创观澜嘉苑(yuàn)、佳兆业广场、恒大华府(fǔ)等，现如今，它(tā)远远超(chāo)过这些对手。

　　去年，万柳书院(yuàn)一套300平米的法拍(pāi)房，最终成交价1.09亿、单价达到惊人的36万元(yuán)/平米，说明万(wàn)柳书(shū)院虽然(rán)已经推出了8年之久，但其依旧在北(běi)京豪宅(zhái)圈备受追捧。

　　中赫集团开(kāi)发(fā)的豪宅，也(yě)吸引了(le)不少(shǎo)知名(míng)人士(shì)，如知名演员宋丹丹，就住在(zài)钓(diào)鱼台七号院。而柳传志、丁磊等知(zhī)名(míng)商业(yè)大佬则居住在(zài)万柳书(shū)院。

　　几大(dà)豪宅的成功(gōng)奠定(dìng)了中赫(hè)集团的“高端路线(xiàn)”，也因此，它被(bèi)外界贴上(shàng)了，“卖北京(jīng)城最贵(guì)的房(fáng)，拿(ná)北(běi)京城(chéng)最贵的地”，“做地(dì)产中的‘劳斯莱斯’”的标(biāo)签。

　　但(dàn)隐藏在豪(háo)宅(zhái)开发商光环(huán)的背后，这个地产(chǎn)界“劳斯(sī)莱斯”却多次成(chéng)为被执行人，被(bèi)执行标(biāo)的高达11亿。

　　今(jīn)年年初，因为履行能力而(ér)拒不履行(xíng)生效(xiào)法律文书确定义务，中赫集团正式(shì)成了“老赖”。

　　3

　　中赫被北京国(guó)安(ān)坑了？

　　中赫(hè)集团如今沦落到(dào)这(zhè)个地步，其实是有迹可循(xún)的(de)。

　　事实上，早在今年年初“万柳书院少(shǎo)爷”走红之时，深蓝财经就曾深挖(wā)出背后的中赫集团，发(fā)现其(qí)深(shēn)陷财务危机。

　　从知(zhī)名(míng)豪宅的开发商到沦为“老赖”，中赫集团(tuán)实控人周金辉的(de)人生轨迹跟着急转直(zhí)下。而追(zhuī)根溯源，这个转(zhuǎn)折点，就在于收购北京国安。

　　近十年来，房企纷(fēn)纷(fēn)开始了多元化转(zhuǎn)型(xíng)，但转型(xíng)之路并(bìng)不好(hǎo)走。早在2008年(nián)开始(shǐ)，中赫集团就尝(cháng)试过多元(yuán)化业(yè)务，先后(hòu)进军能源市场、团购网站，但最终都(dōu)惨(cǎn)淡收(shōu)场(chǎng)。最终(zhōng)，周金辉将转型的目光，放(fàng)到了体育领域(yù)。

　　2016年，在蚂蚁金服与IDG资本退出(chū)后，中(zhōng)赫集团以35.5亿(yì)元参股国安足球(qiú)俱乐部64％股权，成为国安的(de)新东家。接着在2021年6月，中赫集团从中信集(jí)团手中(zhōng)拿下(xià)北京(jīng)国安俱(jù)乐(lè)部36％股(gǔ)权，至此(cǐ)拿下(xià)北京(jīng)国安俱乐部(bù)全部(bù)股权。如(rú)果北(běi)京国安(ān)的估值一直没变，那么中赫集团拿下北京国(guó)安，总计花费了(le)约55.5亿。

　　看(kàn)到这里，有(yǒu)人也许(xǔ)会感叹：卖豪宅真是(shì)赚钱啊！NO，NO，NO!如(rú)果真的(de)是(shì)这样，中(zhōng)赫为(wèi)什么又要质押股权呢？

　　2017年以(yǐ)来(lái)，中赫集团及其实控人(rén)周金辉(huī)夫妇(fù)将其手中(zhōng)的中(zhōng)赫(hè)集团(tuán)股份(fèn)质押陆(lù)续质(zhì)押，据企(qǐ)查查显示，目前中(zhōng)赫集团共有11条股(gǔ)权出质记(jì)录。质权人(rén)包括(kuò)海(hǎi)金商业保(bǎo)理、北(běi)京(jīng)建工、山东国际(jì)信(xìn)托、中(zhōng)融信(xìn)托、中信建(jiàn)设等。

　　这与入主北(běi)京(jīng)国安(ān)的时间完全吻合。

　　然而(ér)，入主北京(jīng)国安后，不仅国安的经营状况没(méi)有(yǒu)得到改善，中赫集(jí)团也被拉(lā)入泥淖。

　　据北(běi)京产权(quán)交易(yì)所(suǒ)官(guān)网(wǎng)信(xìn)息显示(shì)，2020年，北京国安(ān)足球俱乐部实现营业(yè)收入1.03亿元，净利润-12.09亿元。截至2020年末(mò)，该俱乐部资产总计5.38亿元，总(zǒng)负债(zhài)18.51亿元。

　　为了缓(huǎn)解资(zī)金压力，中(zhōng)赫集(jí)团和周(zhōu)金辉夫妇还(hái)在持续质押(yā)手(shǒu)中的(de)中(zhōng)赫集团股份愿你平安喜乐,顺遂无忧什么意思，平安喜乐顺遂无忧什么意思 平安喜乐顺遂无忧意思解析，但国安(ān)和(hé)中赫(hè)的(de)经营状况却持续没有(yǒu)好(hǎo)转(zhuǎn)。

　　不仅(jǐn)中(zhōng)赫集团被5次(cì)列被执行(xíng)人，执行标的高达11亿(yì)，北京国安也(yě)3次(cì)与中赫集团、中赫置地、及中赫集团(tuán)股东周金辉(huī)、李(lǐ)彩(cǎi)霞(xiá)等(děng)共同(tóng)成为(wèi)被执行(xíng)人，执行标的约10.45亿。

　　今年1月(yuè)，因为履(lǚ)行能力而拒不履行生(shēng)效法律文书确定义务，上述被(bèi)执行人成为“老(lǎo)赖”。只有北京国(guó)安，目前幸免于难。不(bù)过在(zài)实控(kòng)人都成为老赖的情况(kuàng)下，被执行(xíng)10个多亿的北京国安，又如(rú)何能独善其身？

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