万柳(liǔ)书(shū)院，暴(bào)雷了。

　　今(jīn)年年初“万柳少爷”的意(yì)外走(zǒu)红，让(ràng)这个(gè)位于北京海(hǎi)淀(diàn)的豪宅被全国知晓，其背(bèi)后(hòu)曾宣称要做地产界(jiè)“劳斯莱斯”的神秘(mì)开发(fā)商——中赫集团，也被(bèi)拉向台前。

　　而如今，万柳书院再次受到舆论(lùn)关注，起(qǐ)因中赫集团成了共同(tóng)债务人被中(zhōng)国信达追债，中(zhōng)国信达为了(le)收回钱款不得(dé)不将中赫抵(dǐ)押的75套(tào)万柳书院豪宅拍卖。可(kě)问题是，这些房子早(zǎo)已售出(chū)，业主(zhǔ)并非中(zhōng)赫(hè)集团，那些真正斥巨资(zī)购入房(fáng)产的有(yǒu)钱人，房子现在莫名奇妙地被拍卖，算(suàn)是被割了！

　　截至发稿，暂未(wèi)看到这些业主的(de)维(wéi)权信息，难怪有网(wǎng)友(yǒu)调侃：“富(fù)人被(bèi)割韭菜(cài)的(de)时候，他们的姿势都(dōu)那么优(yōu)雅。”

　　不(bù)过事件(jiàn)背后，可能没你想象的那么简单。

　　1

　　富人被精准收割(gē)？

　　最惨(cǎn)的(de)可能还(hái)是债主

　　“北京豪宅的尽(jǐn)头是(shì)万柳(liǔ)书院”，但谁都没(méi)想到，这个位于海淀核心区位，名(míng)校环绕的顶级豪(háo)宅，竟然暴雷(léi)了！

　　近日(rì)，有网(wǎng)友(yǒu)发现(xiàn)，中国(guó)信达在(zài)京(jīng)东拍卖上，上架了(le)“北京赫华恒瑞房地产开发有限(xiàn)公司不良债(zhài)权转让项(xiàng)目”，债权总额高达近47亿，该项目的抵(dǐ)押物(wù)中，包括75套万柳书院住(zhù)宅(zhái)。

　　据京东拍(pāi)卖显(xiǎn)示(shì)，上述不(bù)良债权转(zhuǎn)让项目的处置主体是中国信(xìn)达资产(chǎn)管理(lǐ)股份有限公(gōng)司北京市分公司（下称中国信达北分），处置的是对北京(jīng)赫华恒瑞房地产开发有限公司（下(xià)称赫华恒(héng)瑞(ruì)）的不(bù)良债权。截至2023年1月31日，债(zhài)权金额约为46.95亿元人民币，其中债权本金37.50亿元。中赫集(jí)团有限公司是共(gòng)同债务人。目前(qián)，该项目已有1万(wàn)次围观，35名意向(xiàng)人。

　　从表面上看，这就(jiù)是一起中国(guó)信达北分讨债的故事，但实际上(shàng)，75套豪宅的背后暗藏秘密。

　　据(jù)此前媒体报道，万柳书院总共301户，而且早已售罄。如果该报道属(shǔ)实，说(shuō)明这些房子实际上都是卖(mài)出(chū)去了的，是(shì)有人住的(de)。

　　那为什么中国信达的拍(pāi)卖页面上又注明这75套房(fáng)子是“未出售”的(de)状态呢？只能说明这些房子(zi)根本(běn)没有网(wǎng)签，也没有房产证！

　　第一财经的报道证实了上述内容(róng)。有豪宅中介透露，中赫集团早就把这(zhè)75套房子(zi)抵押出去，现(xiàn)在还没资金(jīn)解抵(dǐ)押，所以不能网签、没办房本。

　　作为海淀(diàn)的顶级豪宅(zhái)，最强学(xué)区房，万柳书院的(de)业主(zhǔ)基本都(dōu)是北京的高端人士，柳传(chuán)志(zhì)、丁磊等知名商业大(dà)佬也(yě)是万柳书院的业主。另据(jù)地产自媒体“地产(chǎn)八(bā)卦女”爆料，万柳(liǔ)书院的业主中，还有不少中(zhōng)赫集团的高(gāo)管、合(hé)作伙伴(bàn)、亲戚朋(péng)友等。

　　由此，不少网(wǎng)友感叹，“富(fù)人(rén)也被精准(zhǔn)收割了！”

　　不过(guò)，如果这些业主确实已经(jīng)支付价款并实际占有(yǒu)，那么，中(zhōng)国(guó)信达转让(ràng)这笔不良(liáng)债权回本的愿望，或将泡汤。这次拍卖(mài)损失(shī)最大的，没准还(hái)是债(zhài)主中国信达。

　　根据(jù)相关法律规(guī)定，民事执行中(zhōng)，业主已经支付价款(kuǎn)并实际占有，但未办理过户手续的，如果(guǒ)业主(zhǔ)没有过(guò)错(cuò)，人民(mín)法院不得查封、扣(kòu)押、冻结，已(yǐ)经(jīng)查封的(de)可以(yǐ)向(xiàng)法院提出执行异议申请，请求法院解除查(chá)封，同(tóng)时可以联合起诉(sù)开发商(shāng)，要求退还购房(fáng)款或办(bàn)理房产证，并承担违约责任。

　　此外(wài)，今年4月(yuè)，人民法院报公布(bù)《最(zuì)高人民法院关于商品房消费者权利保(bǎo)护问题的(de)批(pī)复》，以(yǐ)司法解释的方(fāng)式明确了(le)购房(fáng)人(rén)的优先权：

　　商(shāng)品房消费者以居住为目的购买房屋(wū)并已(yǐ)支付(fù)全(quán)部价款，主张其房屋交付请求权优(yōu)先于建设工程价款优(yōu)先受偿权、抵押权以及其他债权的，人民法(fǎ)院(yuàn)应当予(yǔ)以(yǐ)支持。只支付了部分价款的(de)商品房消费者，在一审法庭辩(biàn)论终结(jié)前(qián)已实际支(zhī)付剩余价款的，可以适(shì)用(yòng)前款规定。

　　也就是(shì)说，如果这75套房(fáng)子均为“已(yǐ)售未网签”，那么(me)这笔不良债权，实际(jì)上是个烫手山芋。可(kě)能不仅不能卖出去回本，抵押(yā)的这75套房子，还(hái)会被业主讨回去。

　　中国信达(dá)，将会赔了夫(fū)人又折(zhé)兵？

　　2

　　地产(chǎn)界的(de)“劳斯(sī)莱斯”

　　成了(le)“老赖”

　　这次债权(quán)公(gōng)司中国信达申请不良(liáng)债权转让，可以追溯到金谷信托踩(cǎi)雷赫华(huá)恒瑞。

　　天(tiān)眼查显示，目前(qián)中(zhōng)国信达已经成(chéng)为赫(hè)华恒瑞唯一股(gǔ)东。但此前，赫华恒(héng)瑞为中(zhōng)赫集团旗下子公(gōng)司。2019年4月22日(rì)，中赫集团、中赫置(zhì)地等(děng)选择退(tuì)出了(le)赫(hè)华恒瑞(ruì)的(de)股东行列，中国金(jīn)谷(gǔ)国(guó)际信托有限(xiàn)责(zé)任公司成(chéng)为了唯一股东，后(hòu)者由中国(guó)信(xìn)达资(zī)产管理股份有限公司持股93.75％。

　　作为(wèi)房地(dì)产开发商，相较(jiào)其他房企，中赫(hè)集团既没有(yǒu)很大规模，也没(méi)有很高的国民知名度，但(dàn)却(què)在(zài)北(běi)京豪宅圈留下一个个传说(shuō)。

　　如钓(diào)鱼台七号院，作为中赫集团进入北京(jīng)的(de)第一个豪宅项目，2011年，中赫置(zhì)地推出钓(diào)鱼岛七号(hào)院(yuàn)3号(hào)楼，高(gāo)达30万/平米的天价(jià)，成为马美如简介当时京城最贵(guì)的楼盘，引发了市场(chǎng)强烈震惊。

　　随后开发的(de)万柳(liǔ)书(shū)院，更是被(bèi)誉(yù)为“北京海(hǎi)淀顶(dǐng)端豪(háo)宅(zhái)”。2012年(nián)，中(zhōng)赫(hè)置(zhì)地以26.3亿元，溢价率40.9％，从融(róng)创、保利、万科(kē)等大型知名房企(qǐ)手中，抢下了北(běi)京万柳(liǔ)地(dì)块(kuài)，成为北京当(dāng)年的“双料(liào)地王”。很快，万柳书(shū)院就以神秘(mì)高(gāo)端的姿态杀入市场，无论(lùn)是一块块从荷兰运回(huí)来的灰砖(zhuān)垒(lěi)起(qǐ)来的五米高墙，还是(shì)每(měi)棵成本超6万的成年银杏树，还是每平米20万(wàn)元的价格，都令业内外震(zhèn)撼不已(yǐ)。

　　“万(wàn)柳的墙(qiáng)、西宸的缸、霄(xiāo)八的顶儿、融创的湖、紫辰院的树、北平府的院(yuàn)儿(ér)。”从这(zhè)句顺口溜中，就可(kě)看出其(qí)在北(běi)京豪(háo)宅圈的地位。2014年末上市(shì)的它，对手是(shì)当(dāng)时有名的融(róng)创(chuàng)观澜嘉(jiā)苑、佳(jiā)兆业(yè)广场、恒(héng)大华府(fǔ)等，现如今，它远远超过这些对手。

　　去年，万柳书院一套(tào)300平米的法拍房(fáng)，最终成(chéng)交价1.09亿、单价达(dá)到惊人的36万元(yuán)/平米，说明(míng)万柳书院虽然已(yǐ)经(jīng)推出了8年之(zhī)久，但其依旧在北(běi)京豪宅(zhái)圈备受追捧。

　　中赫集(jí)团开发的豪宅，也吸(xī)引了不少知(zhī)名(míng)人士，如知名演员宋丹(dān)丹，就住在(zài)钓鱼台(tái)七号院。而柳传(chuán)志(zhì)、丁磊等知名商业(yè)大佬则居住在(zài)万柳书院。

　　几大豪宅的成功奠(diàn)定(dìng)了中赫集团的“高端路线”，也因此，它被外界贴上(shàng)了，“卖(mài)北京城最贵(guì)的(de)房，拿北京(jīng)城(chéng)最贵的地”，“做(zuò)地产中的‘劳斯莱斯’”的(de)标(biāo)签(qiān)。

　　但隐藏在豪(háo)宅开发商光环的背(bèi)后，这个地产界“劳斯莱斯”却多次(cì)成为被执(zhí)行人，被执行标的高达11亿。

　　今年年初，因为履行(xíng)能力而拒不履行生效(xiào)法(fǎ)律文书确定马美如简介义务，中赫集团正式成了(le)“老(lǎo)赖(lài)”。

　　3

　　中(zhōng)赫被北(běi)京国安坑了？

　　中赫集团如(rú)今沦落到这个地(dì)步(bù)，其(qí)实是(shì)有迹可循(xún)的(de)。

　　事(shì)实上，早(zǎo)在(zài)今年年初(chū)“万柳书(shū)院少(shǎo)爷(yé)”走红之时(shí)，深蓝财经(jīng)就曾深挖出背后的中赫集团(tuán)，发现其深陷财务危机。

　　从知名豪宅(zhái)的(de)开(kāi)发商到沦为“老赖(lài)”，中赫集团实控人周金(jīn)辉的人生轨迹跟着急转直下。而(ér)追根(gēn)溯源，这个转折点，就在于收(shōu)购(gòu)北京国安。

　　近十年来，房企纷纷开始了(le)多元化转型，但转(zhuǎn)型(xíng)之(zhī)路并(bìng)不(bù)好走。早在(zài)2008年开始，中赫(hè)集(jí)团就(jiù)尝试过多(duō)元化(huà)业务，先后进(jìn)军(jūn)能源市场、团(tuán)购网站(zhàn)，但最终都惨淡收场。最终，周金辉将转型的(de)目光，放到了体(tǐ)育领域。

　　2016年，在(zài)蚂蚁金服与(yǔ)IDG资本退(tuì)出后，中(zhōng)赫(hè)集团以35.5亿元参(cān)股国安足球俱(jù)乐(lè)部64％股权，成为国安的(de)新东家。接着在2021年6月，中赫集团(tuán)从中信集团手中拿下(xià)北京国安俱乐部36％股(gǔ)权(quán)，至(zhì)此拿下北京国安俱(jù)乐部(bù)全(quán)部股权(quán)。如果(guǒ)北京国安的估值一(yī)直没变，那么中赫集(jí)团(tuán)拿下(xià)北(běi)京国安(ān)，总计花费了约55.5亿。

　　看到这里，有人也许(xǔ)会感叹：卖豪宅真是赚(zhuàn)钱(qián)啊！NO，NO，NO!如果(guǒ)真(zhēn)的是这样，中赫为什么又要质押股(gǔ)权呢？

　　2017年以来，中赫集团(tuán)及其(qí)实控人周金辉夫妇将其(qí)手(shǒu)中的中(zhōng)赫(hè)集(jí)团股份质押陆续质押(yā)，据企(qǐ)查查显示，目前(qián)中赫集团共有11条股权出(chū)质记录。质权人包括海金商业(yè)保理、北京(jīng)建工、山(shān)东国际信托(tuō)、中融(róng)信托、中信建设等。

　　这与入主北京(jīng)国(guó)安的时间完全吻合。

　　然而，入主(zhǔ)北京国安后，不仅国安的经营状况没有得到改善，中赫集团也被拉入泥淖。

　　据北京(jīng)产权交易所官网信(xìn)息显示(shì)，2020年，北京国(guó)安足球俱乐部实现营业收入1.03亿(yì)元，净(jìng)利润-12.09亿元。截至2020年末，该俱乐部资(zī)产总计(jì)5.38亿(yì)元，总负债18.51亿元。

　　为了缓解(jiě)资金压(yā)力，中赫集团和周金辉夫妇(fù)还在持续质押手中的(de)中赫集团股份，但国安和(hé)中(zhōng)赫的经营状况(kuàng)却(què)持(chí)续没有好(hǎo)转。

　　不仅(jǐn)中赫集团被5次列被执行人，执行标(biāo)的高达11亿(yì)，北京(jīng)国安也3次与(yǔ)中赫集(jí)团(tuán)、中赫置(zhì)地(dì)、及中赫集团股(gǔ)东周金(jīn)辉(huī)、李(lǐ)彩霞等共同成(chéng)为被执行人，执行标的(de)约(yuē)10.45亿(yì)。

　　今年1月，因为履行能(néng)力而拒(jù)不履(lǚ)行(xíng)生效法律文书确定义务，上述被执(zhí)行人成为“老(lǎo)赖”。只(zhǐ)有北京国安，目前(qián)幸免于难。不过在实控人(rén)都成为老(lǎo)赖的(de)情况下，被执行10个多亿的北(běi)京国(guó)安，又如(rú)何能(néng)独善其(qí)身？

未经允许不得转载：惠安汇通石材有限公司 马美如简介