导读

　　黄金二十年之后，当(dāng)下(xià)中(zhōng)国地产步入大分化时代(dài)而非停滞期。

　　要(yào)点(diǎn)

　　过(guò)去二十年是中国(guó)房(fáng)地产市场黄金二十年。2019-2021年(nián)，连续三年商品住宅销售面积超15亿平(píng)，足够4000万家庭(tíng)入住。恰逢(féng)近年地产持续低景气，有关中国(guó)地(dì)产是(shì)否(fǒu)过剩的讨论日益热(rè)烈。

　　拨开迷雾，本文试图厘清中国城镇存量住宅真实情况，据此判断中国(guó)未来地产趋势(shì)。

　　有媒(méi)体渲染(rǎn)中国地产存量极度过剩，事实是否(fǒu)如此？

　　住建部披露全(quán)国有近6亿栋房屋建筑，第七(qī)次人(rén)口普查调查数据显示(shì)城镇家庭户人均住宅间(jiān)数为1.06间。市场陷入怀疑，中国房子是否真的(de)过剩？

　　事(shì)实上住建部披露的近6亿(yì)栋城乡房屋建筑中(zhōng)，城镇建筑(zhù)占比不到一成，其中还包(bāo)括大(dà)量(liàng)城镇非(fēi)住宅建筑(zhù)，如商业办(bàn)公楼、学校(xiào)等，因此6亿栋房屋中城镇住(zhù)宅占比极低。

　　七普显示中国城镇(zhèn)居民人均(jūn)住宅间数为1.06间，但居住(zhù)舒适不是人均一间房所(suǒ)能满(mǎn)足(zú)，它与(yǔ)房屋质量、居住面积、配套设施等因素密切相关。中国的人均住宅间(jiān)数较发(fā)达国家还有很(hěn)大差距(jù)。人均住宅(zhái)间(jiān)数大于1同样不意味(wèi)着(zhe)中国住宅(zhái)市场已经饱和(hé)。

　　我们测算发现中国城(chéng)镇居民户均1套房，其(qí)中每户持有商品(pǐn)住(zhù)宅仅0.64套(tào)。

　　目前并无直接公布中国家(jiā)庭户(hù)均住宅的(de)数据，我们根据商(shāng)品住宅套数、商(shāng)品住宅占比(bǐ)和(hé)城镇家庭户数(shù)，计算出(chū)城镇家(jiā)庭(tíng)住宅套户比。

　　测算结果显示，目(mù)前城镇家庭户均拥有(yǒu)0.86套(tào)房，其中0.54套为商(shāng)品住宅。若期房顺利交付，直(zhí)至2024年(nián)，中国每户城镇家(jiā)庭才拥有1套住(zhù)宅，其中商业(yè)住(zhù)宅仅(jǐn)0.64套。

　　户均一套房似乎(hū)意味着(zhe)户(hù)户有房，然而事实上(shàng)中国住宅市场(chǎng)供(gōng)需并不平衡。

　　国际数据显(xiǎn)示，成(chéng)熟房(fáng)地产市场的住宅(zhái)套户比会大于1，在1.1左(zuǒ)右。

　　之(zhī)所(suǒ)以说不(bù)平衡，是因为户(hù)均一套房无法满足流动人口的租赁(lìn)和置业(yè)需求。全国总人(rén)口的(de)近(jìn)三成都是流动人口，流动人口会选择在(zài)大城市租房挣钱，在老家买(mǎi)房，从而产生了额外的住宅需求。

　　即便户均一套房(fáng)，中国未来地产仍有四(sì)大新增需求(qiú)动(dòng)力(lì)。

　　第一，户均(jūn)人口(kǒu)规模缩小，一人户、两(liǎng)人户占比不断增加，导致家庭户数增多。小家庭化趋势将(jiāng)延续，带来新户(hù)购房需(xū)求增长。

　　第二，经(jīng)济板块的分化(huà)日(rì)益(yì)明显，区域经济资源分配(pèi)的(de)再集中吸(xī)引着人口流入，人(rén)口净(jìng)迁入城市的新(xīn)增住宅需(xū)求有望(wàng)持续(xù)旺盛。

　　第三，30％左右的家庭住(zhù)在2000年以前建成的住宅中，涉及超9000万家庭、81亿平方(fāng)米(mǐ)的(de)住宅建筑(zhù)面积。促成“老(lǎo)破小”住宅的改造(zào)势在必(bì)行(xíng)。

　　第(dì)四(sì)，中国的人均住宅间数与人(rén)均住(zhù)宅建筑面积均较发达国家有(yǒu)着(zhe)不小差距(jù)，“住(zhù)上更大房子”的(de)改(gǎi)善性需求(qiú)正(zhèng)在不断增加。

　　黄金二十年(nián)之(zhī)后，当下(xià)中(zhōng)国地(dì)产(chǎn)步(bù)入大分化时代而非停滞期(qī)。

　　如果(guǒ)说过去二十年是中(zhōng)国地产黄金(jīn)发展期，地产矛(máo)盾更(gèng)多体现为住宅供给存(cún)在不足(zú)，这是过去二十年(nián)房价快速上(shàng)涨基石。那么当下房地产大分化时代已至，大分(fēn)化(huà)时代下地产矛盾(dùn)则更多体现在住宅质量供需冲突。

　　地产大分化必将体现在不(bù)同能级(jí)城(chéng)市之间，不同区域(yù)板块之间，不同(tóng)品质住宅之间。

　　目录

　　正(zhèng)文

　　引言

　　不(bù)久前，官方(fāng)披露全国已有近6亿栋房屋建筑，引发热议(yì)。从2月以来(lái)，各大城市二手(shǒu)房挂牌(pái)量突(tū)然激增(zēng)，引(yǐn)发一(yī)阵二手房的“抛(pāo)售潮”。

　　让市场不禁担心，中国的房子是否(fǒu)已经过剩？

　　中国城镇(zhèn)住宅到(dào)底是供给过剩(shèng)，还是(shì)供需平衡(héng)，或是(shì)仍然存(cún)在不足(zú)？可(kě)惜(xī)由于住宅存量数据并(bìng)未(wèi)公(gōng)布(bù)，我们(men)无法直接知(zhī)晓具体(tǐ)情况。

　　拨开迷(mí)雾，我们测算出中国城镇家庭户(hù)均拥有住宅套数，回答当前的(de)房子是否真的过剩了？据此判断(duàn)未(wèi)来房地产市场(chǎng)会(huì)如何发展。

　　一、如何有效观察中国户均拥有住(zhù)宅数量

　　（一）中国住宅数量过(guò)剩的直观判断站不(bù)住脚

　　今年2月(yuè)，在以全国自(zì)然灾害(hài)综合风(fēng)险(xiǎn)普查(chá)工(gōng)作情(qíng)况为主(zhǔ)题(tí)的新闻发布会上，负责人对外披露：“住宅城(chéng)乡建设行业获取了全国近6亿栋(dòng)城乡(xiāng)房屋建(jiàn)筑数据以及80多万处市政设施数据。”

　　14亿人住6亿栋房屋建(jiàn)筑，平(píng)均每栋建筑住不到3人(rén)，住宅(zhái)市场(chǎng)看(kàn)似(shì)已经过剩(shèng)。

　　在这近6亿(yì)栋房屋建筑中(zhōng)，农村房(fáng)屋占9成以上，以栋(dòng)数计算的城镇房屋实际仅有4700多万(wàn)栋，还(hái)包括了大量商业楼、写字楼、学校、医院等(děng)非住宅。总的算(suàn)下来，住宅占比(bǐ)并不大。

　　第七次人口普查数据公布了中国城镇(zhèn)家庭户人均(jūn)住(zhù)宅间数为1.06间，其中城市(shì)家庭户居民人均0.99间，乡镇家庭户居民人均1.18间。

　　人(rén)均住宅间数(shù)大(dà)于1，看似意味着人人(rén)都(dōu)有(yǒu)房间(jiān)居住。

　　居(jū)住水平不仅与房间(jiān)数量有(yǒu)关，更与房屋质(zhì)量、居住(zhù)面积、配套设施等因素密切相关。单(dān)单从人均住(zhù)宅间数(shù)不能完全反映出城镇居民的(de)居住水(shuǐ)平(píng)。

　　中国主要是以家庭(tíng)为单位购买成套住宅(zhái)，一套设(shè)施齐全的住宅(zhái)才是城镇居(jū)民宜(yí)居的选择。

　　（二）中(zhōng)国户均住宅的测算思路、数据(jù)和方法

　　中国城镇居(jū)民住宅主(zhǔ)要分两(liǎng)大类，一类是商(shāng)品住宅，另一类(lèi)是保障房、原公有住宅、自建房等非商品住宅。

　　目前缺(quē)乏统计数据，并没有直(zhí)接公布城镇住(zhù)宅数量(liàng)。居民(mín)住(zhù)宅相(xiāng)关(guān)数据有两处(chù)可以直接公(gōng)布(bù)，一是(shì)每年商品住宅销售套数(shù)（统计局）；二是居民住宅来源（人口普查数据）。计算(suàn)中国居民户均住(zhù)宅数量，我们主要用(yòng)到上(shàng)述(shù)两组(zǔ)数(shù)据。

　　中国住宅改革始(shǐ)于1998年(nián)，1998年之前(qián)商品住宅(zhái)数量极少，可忽(hū)略不计。估算城镇(zhèn)居民户均(jūn)住宅(zhái)套数分三步走：

　　第一(yī)步，将(jiāng)1999年以来每年商品住宅销售套数(shù)相加，我(wǒ)们就(jiù)能够得到当前商(shāng)品(pǐn)住宅(zhái)总(zǒng)存量。

　　第二步，根据城(chéng)镇居(jū)民拥有的商(shāng)品住宅和(hé)非商品住宅比例，推算(suàn)得到(dào)居民住宅总套(tào)数。

　　第三步，将(jiāng)城(chéng)镇居民拥有的商品(pǐn)住宅总数除以(yǐ)家庭(tíng)户数，我(wǒ)们(men)就能够得到城(chéng)镇户均(jūn)拥有的住宅数量。

　　具体(tǐ)计(jì)算公式如下：

　　城(chéng)镇家(jiā)庭住宅套户比=住(zhù)宅(zhái)总套数/家庭户(hù)数(shù)

　　=（商品住宅套数(shù)/家庭户数）/（商(shāng)品住宅套数/住宅总(zǒng)套数）

　　=商品住(zhù)宅套(tào)户比/商品住宅占(zhàn)比

　　二、城镇家庭户(hù)均(jūn)拥有1.02套(tào)房

　　中国住宅存量到底有多少，目(mù)前缺(quē)乏一(yī)个准(zhǔn)确统(tǒng)计。我们利用既(jì)有统计(jì)数(shù)据(jù)，大致测(cè)算(suàn)得到中国存量(liàng)房地产套数，并进一(yī)步推算中国(guó)城镇(zhèn)家庭户均(jūn)拥有的住(zhù)宅数量。

　　（一）城镇居民户均拥(yōng)有(yǒu)商品住(zhù)宅0.64 套

　　截至2022年，我们计算得到：

　　（一）中国商品(pǐn)住(zhù)宅累(lèi)计销售1.97亿套。

　　（二(èr)）城(chéng)镇家庭户均拥有0.64套商品住宅（包含现房和期(qī)房(fáng)）。

　　中(zhōng)国的房地产销售以期房为主，从2019年开始，新房销售(shòu)中期(qī)房占(zhàn)比近9成。本文(wén)去(qù)除商品住宅(zhái)累计销售套数里(lǐ)的期房销售(shòu)，得到商品住宅现房套数。

　　以2022年商品(pǐn)住宅现房(fáng)套数计(jì)算(suàn)为(wèi)例：

　　2022年商品住(zhù)宅现房套数=截止(zhǐ)到2022年(nián)商品住宅累计销售套数(shù)-过去三年（2020、2021和2022年）的期房销售(shòu)额。

　　主流房企竣工周期(qī)在2-3年，并(bìng)考(kǎo)虑(lǜ)到交房后装修的时(shí)间，取(qǔ)最大值3年。

　　将(jiāng)商品住宅现房套(tào)数(shù)除以家庭户(hù)数，算出：

　　（三）目前(qián)中国城镇家庭(tíng)户均(jūn)拥有0.54套商(shāng)品现房住宅。

　　（二）城镇居民户均(jūn)拥有住宅1.02套

　　接下来我们(men)需要进(jìn)一(yī)步推算中国城镇居民拥有的户均住宅套(tào)数。

　　首(shǒu)先，七(qī)普数(shù)据显(xiǎn)示(shì)中(zhōng)国(guó)城镇居民的住宅结构特征如下(xià)：

　　73.8％的城镇家庭拥有(yǒu)住宅。其中(zhōng)自(zì)建住(zhù)宅占(zhàn)比21％，购买商品住宅占比31.9％、二手房占比10.1％、经济适用(yòng)房占比3.8％、原公有住宅占比6.1％，通过继承(chéng)或赠与(yǔ)占比0.9％。另有3.4％和(hé)17.7％的家庭租赁廉租房与其他住(zhù)宅。

　　其次，我们假定(dìng)租赁(lìn)其(qí)他住(zhù)宅和购买二手房都是商(shāng)品住宅，因此将租赁其他住宅、购买商(shāng)品住宅与(yǔ)购买(mǎi)二手房加总，得到商品住宅(zhái)占(zhàn)居民所有住宅的比例(lì)为62.8％。

　　2020年(nián)商品住宅占比为59.2％，粗略假设2021年-2022年期(qī)间商品住宅(zhái)增幅为过去(qù)十年变化幅度的(de)20％，计算2011年-2020年商品(pǐn)住(zhù)宅的实际变化比例，从(cóng)而我(wǒ)们估算出2022年商品住宅所占比例，为(wèi)62.8％。

　　最后，截至2022年末(mò)，中国平均每户城镇家庭拥有0.86 套住宅。但考虑(lǜ)已(yǐ)购期(qī)房(fáng)，中国(guó)平(píng)均每户城镇家庭(tíng)拥有(yǒu)1.02套住宅。

　　如(rú)果交房顺利，已购期房(fáng)会在2-3年内陆续交付使用，到2024年，中(zhōng)国平均每户城镇家庭都(dōu)会拥有(yǒu)一套住宅。

　　三、城镇户均(jūn)一套房的三点(diǎn)含义

　　既(jì)然城镇居(jū)民已(yǐ)经达到了户均一套房的程度，“户户(hù)有房”是否意(yì)味(wèi)着(zhe)中国城镇化进展(zhǎn)终(zhōng)结，甚(shèn)至意味(wèi)着中国(guó)地产存量(liàng)供(gōng)给(gěi)绰绰有余？

　　（一）户均一套房并不意味着住宅市场(chǎng)供需平衡(héng)

　　需要有多余住(zhù)宅来满足(zú)因人口(kǒu)流动、居民换房(fáng)等因(yīn)素产生的(de)住(zhù)宅(zhái)需求。因此，成熟房地产市场的住宅套户比会在1.1左右。

　　国际经验来看，美国、英(yīng)国和日本的住宅套户比均高于(yú)1.1，其中，英国的住宅套户(hù)比最高，为1.19，日本为1.16，美国为1.11。德国和韩国分别(bié)为1.02和1.05。

　　如果户均刚(gāng)好一套(tào)房，就会造成人口(kǒu)净流入地(dì)的(de)住宅市场供不应求，造成房价或房租(zū)迅速上涨(zhǎng)。

　　七普指出(chū)中国的流(liú)动(dòng)人口3.76亿，省内流(liú)动(dòng)人口和省际流(liú)动(dòng)人(rén)口(kǒu)分别为2.51亿(yì)人和1.25亿人。

　　流动人口会选择在(zài)大城市租房(fáng)挣钱，在老家县城买房。

　　暨南(nán)大学2017年的中(zhōng)国城乡人口(kǒu)流动(dòng)调(diào)查数(shù)据显示，在上海、杭州以(yǐ)及南京工作的(de)流动(dòng)人口(kǒu)在老家(jiā)拥(yōng)有住宅比例分(fēn)别为28％、21％和18％。大(dà)城市的高工资吸引打工人，但高房价(jià)迫(pò)使打工人回乡(xiāng)置业。

　　流(liú)动人(rén)口实际上会占据两套(tào)房，在高房价的大城市租赁一套房，在房(fáng)价较低(dī)的县(xiàn)城购买一套房。所(suǒ)以说(shuō)户均一套(tào)房无法满足(zú)庞大流动人口的(de)租赁与置业需求。

　　（二(èr)）至(zhì)少9000万(wàn)户(hù)家庭住宅品质仍需改(gǎi)善

　　目前，中国的(de)城镇住(zhù)宅中依(yī)然有(yǒu)不少老旧小区。

　　三成(chéng)家庭，也就(jiù)是(shì)约9000万户城镇(zhèn)居民(mín)住(zhù)宅是(shì)2000年(nián)以前建成，其(qí)中又有11.6％住宅年龄至少在33岁以上。

　　这批存(cún)在着建筑结(jié)构松散、设施(shī)陈旧、安全隐(yǐn)患大等问题，如(rú)电线老化(huà)、管道等基础设施陈旧(jiù)，给住户的生(shēng)活带(dài)来了很大的(de)不便和安全隐患，并且居住(zhù)体(tǐ)验(yàn)较(jiào)差。

　　2000年以前(qián)建成(chéng)的老旧(jiù)住宅面积小。占比为31.3％的(de)家庭(tíng)户(hù)数(shù)拥有的住宅(zhái)面积占比仅为27.6％。仍然存在5％左右(yòu)的家庭没有独(dú)立卫浴和(hé)厨房。这类(lèi)上世纪修建(jiàn)的老旧小(xiǎo)区很难满足现代生活需(xū)求，在未来大都会被拆(chāi)迁重建。

　　近(jìn)五成的家庭住宅为一居室和二居(jū)室(shì)，户型偏小(xiǎo)。其中(zhōng)一居室占比(bǐ)为14.9％，二居室占(zhàn)比为33％。对(duì)比镇，城市(shì)家庭住宅户型更小，当然这与城(chéng)市(shì)土地资(zī)源(yuán)紧张有关(guān)。

　　（三）人均住宅面积扩张是未来地产的需求(qiú)驱动力

　　根(gēn)据七普数据测算，2020年城(chéng)镇家(jiā)庭户住宅存量总面积为294.6亿(yì)平。暂(zàn)不考虑两(liǎng)年间农民带房进(jìn)城(chéng)和老旧小区拆迁，加上2021年和2022年商品住宅竣工面积（7.3亿与6.3亿），得出2022年(nián)住宅存(cún)量总(zǒng)面积为308.16亿平，人均住宅建筑面积为39.45平方米。

　　超过一(yī)半的家庭人均(jūn)住宅建筑面积(jī)小于均值(zhí)，近4成家(jiā)庭人均住宅建筑面积在30平米(mǐ)以下。

　　15％的城镇家庭人(rén)均(jūn)住宅建筑(zhù)面积不足19平方米，不及全(quán)国人均水平的一半。若去除20％的公摊，可使(shǐ)用的住宅(zhái)面(miàn)积仅(jǐn)为15.2平方米。上(shàng)海市将人均住(zhù)宅建(jiàn)筑面积(jī)低于15平方(fāng)米的家(jiā)庭界定为(wèi)住(zhù)宅存在困难，若按这个(gè)标准算的话，中(zhōng)国有11.3％的家(jiā)庭存(cún)在住宅困难(nán)问(wèn)题。

　　若人(rén)均可使用住宅(zhái)面积为40平，即人均(jūn)住(zhù)宅(zhái)建筑面积为50平，只考(kǎo)虑(lǜ)家庭户人数，需要住宅总量约390.6亿平，较(jiào)目(mù)前至少新增82亿(yì)平。

　　对比发达国家人均住(zhù)宅面积(jī)，美国为67㎡，瑞士、日本(běn)、德国(guó)和英国(guó)都高(gāo)于(yú)40㎡，中国的人均(jūn)住宅建筑面积(jī)为39.45㎡，相差不大。但若去(qù)除公摊面(miàn)积后，中国的(de)人均可使(shǐ)用(yòng)面积为31.56㎡，这一差距将变得明显。

　　若考虑约1.4亿的(de)集体(tǐ)户人口(kǒu)，所需要的住宅(zhái)总量会更多。

　　四、户均已(yǐ)然1套房(fáng)，未来地产还会(huì)有(yǒu)需(xū)求么？

　　我(wǒ)们测(cè)算得(dé)到中国城镇家庭(tíng)户均1套房(fáng)，看(kàn)似已经户户有(yǒu)房。即便如此(cǐ)，中(zhōng)国人口静态结构和(hé)动态趋势演(yǎn)绎，决(jué)定了中国未(wèi)来地产仍有(yǒu)需求释(shì)放(fàng)。户均1套住宅现实之下(xià)，中国未来城(chéng)镇(zhèn)住宅(zhái)需(xū)求主要(yào)来自于四个方面。

　　第一，户(hù)均人(rén)口(kǒu)缩小，家庭户数增多，新户购(gòu)房需求扩张。

　　过去20年我(wǒ)国城镇(zhèn)家庭户(hù)均人口数不断下降，六普显示城镇户(hù)均(jūn)人口(kǒu)规模为2.85人/户，而七普(pǔ)显示城镇户(hù)均人口规模为(wèi)2.62人/户，一人(rén)户、二人(rén)户的占比(bǐ)明显上升，人口(kǒu)小家庭化趋势将继续延(yán)续，导(dǎo)致户数会因户(hù)均人口规模的缩小而增(zēng)多。

　　第二，人(rén)口迁移导致(zhì)经济发展带(dài)来(lái)的新增住宅需求旺盛。

　　中国经济(jì)板块(kuài)的(de)分化日益明显(xiǎn)，资源和生产(chǎn)要素逐(zhú)步向(xiàng)经(jīng)济带、都市圈中心城市流入(rù)，区域经济资源分配的再集中吸引(yǐn)着人口流(liú)入。人口迁移势必涉及到买房租房，给(gěi)迁入地住宅市场带来新(xīn)的增量。

　　以浙江省为例，2021年常(cháng)住(zhù)人(rén)口增量为72万，而(ér)出生人口为44.9万人，死亡人(rén)口为38.4万人，自然增加人口仅为6.5万(wàn)人(rén)，其人口(kǒu)增长(zhǎng)主(zhǔ)要受(shòu)益于人口(kǒu)迁移。

　　第(dì)三，老旧小区改善(shàn)性需求依然庞(páng)大。

　　从(cóng)2011年到2020年，自(zì)建住宅(zhái)和原公(gōng)有住宅的(de)家庭拆(chāi)迁(qiān)改建最多。自(z600毫升等于多少斤水，800ml是多少水ì)建(jiàn)房家庭比例从31.5％到21％，下降了10.5个(gè)百分(fēn)点；原公有(yǒu)住(zhù)宅家庭比例从12.9％到(dào)6.1％，降幅(fú)为6.8个百分点。二(èr)者和(hé)（27.1％），再加上其他住宅(zhái)（5％）与家庭(tíng)住宅建(jiàn)造时间为2000年以前的比例（31.3％）大致相吻合。

　　十年间新增8473万家庭户，自建住宅和原公有住宅减少了1282万户，住(zhù)宅净需求(qiú)增加9755万户。49％的家庭购买商品住宅(zhái)，21％的家庭(tíng)购买二手房。在(zài)新增住宅需求(qiú)中，有7成家庭购买(mǎi)了商品住宅。租房(fáng)、购(gòu)买经济适用房和其他分别占(zhàn)比18％，3％和(hé)9％。未来随(suí)着城中村和旧城改造，商(shāng)品住(zhù)宅的占比势必(bì)会进一步(bù)上升(shēng)。

　　2000年以(yǐ)前(qián)建造(zào)的住(zhù)宅建筑(zhù)面积还有约81亿平，涉及(jí)城镇家庭约(yuē)9000万(wàn)户。破旧的城(chéng)中(zhōng)村、老公有住(zhù)宅(zhái)，建筑面积小(xiǎo)、质(zhì)量低、基础(chǔ)设施配套差、没(méi)有(yǒu)或少(shǎo)有物业管理(lǐ)，居民追求美好、宜居生活(huó)的环(huán)境，背后的改善性需求有(yǒu)待释(shì)放。

　　第四，“住上更大房子”的改善(shàn)性需求还将有所(suǒ)增加。

　　刚需购(gòu)房受限于资金，倾向于(yú)中(zhōng)小(xiǎo)户(hù)型。已有住宅家庭希望提高生活品质，以小换大、以旧换新。2022年底的中央经济工(gōng)作会议明确指出支持住宅改(gǎi)善等消费。

　　OECD国家的(de)人均住宅间数(shù)为(wèi)1.71间(jiān)，无论是(shì)否(fǒu)考(kǎo)虑(lǜ)乡村住宅因素，中国(guó)的人(rén)均住宅间数(shù)较(jiào)其他国家依旧存(cún)在(zài)不小(xiǎo)差距。

　　住宅舒适度与(yǔ)经济水平有(yǒu)着密切正向联系(xì)。随着经济发展水平的提(tí)高，中国的人均住宅(zhái)间数与人均住宅建筑面(miàn)积将随(suí)之增长。

　　如(rú)果说过去二十(shí)年(nián)是中国地产黄金(jīn)发展(zhǎn)期，地产矛(máo)盾更多体现为住宅(zhái)供(gōng)给存在(zài)不足，供需出现错(cuò)配，这是过(guò)去二十(shí)年房价快速上涨基石。那么未来将(jiāng)是住宅质量的供(gōng)需冲突。房地产大(dà)分化时代已至，这种分化不单局限于城市能级之(zhī)间差异，优(yōu)质小区和老旧二(èr)手房之间的(de)差(chà)异也将越发扩大。

　　风险提示(shì)

　　人口普查(chá)数据调查的是人，并不是针对住宅，因此可能(néng)存(cún)在统计偏(piān)差。商品(pǐn)住宅占比实际值(zhí)可能偏(piān)低，其增速(sù)可(kě)能超预(yù)期(qī)。

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