饱受争议的二(èr)手房交易中介(jiè)费(fèi)问题，正逐渐得(dé)到(dào)监管(guǎn)部门(mén)的(de)重视。

　　5月8日，住建部、市场监管总局联(lián)合发布了关于(yú)规范房地(dì)产经纪服务的意见。意见(jiàn)提及，近年来，部分房(fáng)地产经(jīng)纪(jì)机构存在利(lì)用房源(yuán)客(kè)源优(yōu)势(shì)收取过高(gāo)费用、未明码标价、捆(kǔn)绑(bǎng)收费、滥用客户个人信息等问(wèn)题，加重(zhòng)交易当事人负担、侵害(hài)其(qí)合(hé)法权益。

　　基于上述背景，两部门从加强从业主体管理、明确经(jīng)纪服务(wù)内容、合理(lǐ)确定经纪服务(wù)收费、严格实行明码标价等十方面(miàn)，提出了意见。

　　中原地(dì)产首(shǒu)席(xí)分析师张大(dà)伟称，随着城市(shì)发展，一二线城(chéng)市二手(shǒu)房交(jiāo)易(yì)占比逐渐(jiàn)增加。以北京、上海为例，二手房占市场成交比(bǐ)例超(chāo)过80％，大(dà)量二手房成交(jiāo)依赖中介居间(jiān)成交，房(fáng)地产调控重(zhòng)心逐渐(jiàn)从开发商过(guò)渡(dù)到中介公司。

　　广(guǎng)东省城(chéng)规院住房政策研(yán)究(jiū)中心首席研(yán)究员李宇嘉(jiā)表(biǎo)示，买房对(duì)居民来说属于金额不(bù)低的(d韩红个人简历和职位 韩红是什么军衔e)大宗交易，由于二手房交易成本较(jiào)高、交易周期较长，具有非常强的专业性，居民往(wǎng)往(wǎng)通(tōng)过中介来完(wán)成。但很多(duō)中(zhōng)介利用信息不对称等问题，将(jiāng)非(fēi)必要的收费(fèi)夹带(dài)其中，如收取(qǔ)过桥融资、按揭费、担保费等，对居(jū)民造(zào)成额外(wài)的负担(dān)，而且这(zhè)些服务事项并未明码标价。

　　对于(yú)二手房市(shì)场交易过(guò)程(chéng)中存在的(de)“乱象”，李宇嘉指出，对包(bāo)括经纪服务在内的相关(guān)市(shì)场交易行(xíng)为(wèi)及其(qí)主体(tǐ)进行规范和(hé)秩序整顿，是房地产(chǎn)市场(chǎng)管理和调控的(de)主题。“当下，推(tuī)进这(zhè)项工作的意义更(gèng)大(dà)，也更急迫。”

　　中介收费(fèi)问题成(chéng)监管重(zhòng)点

　　二手(shǒu)房市(shì)场中，历来对房地产(chǎn)经纪服(fú)务行业关注(zhù)最多的(de)一个话题(tí)，便是房(fáng)地产(chǎn)经纪(jì)服(fú)务(wù)费的问题。

　　张大伟(wěi)认为，未来相关部门(mén)主(zhǔ)要监管的重(zhòng)点，将是对房(fáng)地(dì)产经(jīng)纪(jì)服务收费及(jí)中介(jiè)交易进行规范。

　　在热点(diǎn)城市，二手房屋交易过(guò)程中(zhōng)，部分价值不菲(fēi)的房(fáng)屋，往往要缴纳一笔(bǐ)金额不韩红个人简历和职位 韩红是什么军衔(bù)低的(de)中介费。以北京(jīng)某(mǒu)房地产(chǎn)经(jīng)纪服务机构2.7％的服(fú)务费(fèi)率计算(suàn)，一套1000万元的房屋(wū)，中介费约为27万。

　　在(zài)合理确定(dìng)经纪服(fú)务收费(fèi)上，两部门在此次(cì)意见中提及，房地产经纪(jì)机(jī)构要合理降(jiàng)低住房买卖和租赁经纪服务费用。鼓励按照成交价格越高、服务费(fèi)率越低的(de)原则(zé)实(shí)行(xíng)分档定价(jià)。引导由交易双(shuāng)方共(gòng)同承担经纪服务(wù)费用。

　　据张大伟介绍，目前房地产经纪服务收费(fèi)标准的最早依据是1995年国家计委(wěi)建设(shè)部下发的(de)《关(guān)于房地产中介服务收费的(de)通知》（971号文），其中第(dì)六条规定：房屋买卖(mài)代理收费，按成交价格总额的0.5-2.5％计(jì)收。

　　以北京为例，目前北京市执行(xíng)的(de)2014年更新后的收费标准，即根据这样的规定：“少数特别(bié)复杂的住宅买卖(mài)经(jīng)纪(jì)服务(wù)，经交易各方协商同意，可在规定(dìng)的(de)收费标准基础(chǔ)上适(shì)当上浮(fú)，上(shàng)浮幅度(dù)最高(gāo)不得超过(guò)10％。”这意味着，当(dāng)前北京二手房中介费上(shàng)限为：2％*1.1+0.5％=2.7％。

　　张大伟表(biǎo)示，本着“简政放权”的精神，北京2015年(nián)取消(xiāo)了房地(dì)产中介服务等57个(gè)政(zhèng)府定价，房(fáng)地(dì)产经纪服(fú)务收费(fèi)多(duō)少(shǎo)由(yóu)各中介(jiè)机构自行决定。

　　“房(fáng)产(chǎn)中介机构在(zài)实际收取费用过程中(zhōng)，相关(guān)监管部门(mén)当前并未明确具(jù)体的中介费率，中介机(jī)构(gòu)仅需(xū)在服务(wù)过程(chéng)中对收费(fèi)标(biāo)准(zhǔn)进行(xíng)明码标(biāo)价即可。而(ér)房(fáng)地产经纪服务(wù)机构在具体收取(qǔ)过程(chéng)中，会(huì)结合房(fáng)屋价值及工资(zī)标(biāo)准(zhǔn)，综(zōng)合计算出(chū)合适的(de)中介费率。”张大(dà)伟补(bǔ)充道。

　　对于(yú)明码(mǎ)标价(jià)问题，两部(bù)门(mén)在此次意见中(zhōng)提及，房地产经纪机构(gòu)应当在经营门店、网站(zhàn)、客户端等场所或渠道，公示(shì)服务(wù)项目、服(fú)务内容和收费(fèi)标准(zhǔn)，不得混(hùn)合标价和捆绑(bǎng)收费。房地产(chǎn)经纪机构提(tí)供的基(jī)本服务和(hé)延(yán)伸服(fú)务(wù)，应当分别明确服务项目和收费标准。房地(dì)产经纪机构收(shōu)费前应当向交易当(dāng)事(shì)人(rén)出具收费(fèi)清单，列(liè)明收费标准(zhǔn)、收费金额，由当事人签字(zì)确认。

　　另外，对收费明显高(gāo)于市(shì)场(chǎng)平均水(shuǐ)平的(de)房地产经纪机构(gòu)，住(zhù)房和城乡建设部门将(jiāng)会同市场监管等部门采(cǎi)取(qǔ)约谈等(děng)综合措施进行重点(diǎn)监管。市(shì)场监管部门会同有关部门依法查处不按规定明码标价、操纵经(jīng)纪服务收(shōu)费(fèi)等违反价格和(hé)反垄断法律法规的(de)行为。对房地产经纪机构(gòu)相(xiāng)关(guān)违(wéi)法(fǎ)违(wéi)规信(xìn)息(xī)，市场监管(guǎn)部(bù)门要依(yī)法依规纳入国家(jiā)企(qǐ)业信用信(xìn)息公示系统。

　　房屋中介费要降了？

　　鼓励按照成(chéng)交价(jià)格(gé)越高、服务费率(lǜ韩红个人简历和职位 韩红是什么军衔)越低(dī)的原则实行(xíng)分(fēn)档定价，是否意味着(zhe)，未来豪宅(zhái)的(de)中(zhōng)介费有望(wàng)大幅(fú)降低？

　　中原地(dì)产华南区(qū)总(zǒng)裁兼(jiān)深(shēn)圳中原总经理郑叔伦称，住建部发文(wén)鼓励按照成交价格越高、服务费率(lǜ)越低的原(yuán)则实行分档定价，合理降低住房买卖和租赁经(jīng)纪服务费用(yòng)，主要(yào)还是规范行业，打击收(shōu)费(fèi)过高的经纪机构，但(dàn)对市场影响有限，“以(yǐ)深圳为例(lì)，深圳市场豪宅和普(pǔ)宅本(běn)来收费就(jiù)不同，各家(jiā)收费(fèi)普(pǔ)遍在合(hé)理范围内(nèi)，加上经纪服务费用对市场(chǎng)的影(yǐng)响不大。”

　　张大(dà)伟指出，由于当前两部门提(tí)出(chū)的意(yì)见仅为鼓励性(xìng)质，即只是纲领性文件(jiàn)而非(fēi)规定，未来如(rú)何具体认定其中的细则，还需(xū)要看(kàn)各城(chéng)市落地执行情(qíng)况(kuàng)。

　　不过，张(zhāng)大伟表示，“从目(mù)前市(shì)场看，经纪服务领域的调整改善、规范化，有利于行业(yè)健康发(fā)展。同时，由(yóu)于二手房很多(duō)房源在产权(quán)方面有瑕疵，如产权抵押、不同税(shuì)费等都(dōu)可(kě)能对交易(yì)产(chǎn)生(shēng)影响，这(zhè)对房地(dì)产(chǎn)经纪服(fú)务行业的专业性提(tí)出更高的要(yào)求。”

　　58安(ān)居(jū)客研究院研究总(zǒng)监陆骑麟指出，在二手房买卖过程中，原本应该由(yóu)上下家各支付一(yī)半的中介费，但(dàn)在一些热点(diǎn)城市的二手房交易(yì)过程中(zhōng)，往(wǎng)往会有(yǒu)这样的(de)情(qíng)形，因部分(fēn)购房者处于弱势地位，从而会出现中介(jiè)费及税(shuì)费均由(yóu)购房者(zhě)来承担。即(jí)使一些房东愿意承担中(zhōng)介费，这部分(fēn)费(fèi)用也可能通过转嫁(jià)的(de)方(fāng)式(shì)，在房价中有所体现。

　　“上(shàng)家把中(zhōng)介费转(zhuǎn)嫁给(gěi)下家，市场(chǎng)这种所谓‘约定俗成’的情况，一些房产中(zhōng)介公司(sī)将其视为(wèi)向购房(fáng)者单边收费的行为。部分中介公司可能会利用其支配地位，在原(yuán)先经纪服务收费的基础上(shàng)，再次向(xiàng)房东收取(qǔ)费(fèi)用，而这部(bù)分费用，房东(dōng)往往会将其转再次(cì)转嫁给购房(fáng)者，这实际上相当于变(biàn)相推高了房价(jià)。两部门提出严禁操纵经纪服务收费(fèi)，不仅(jǐn)有(yǒu)利于提高(gāo)交易中操(cāo)作的透明度，也有(yǒu)利于房价(jià)的稳定。”陆(lù)骑麟称。

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