近(jìn)两年(nián)火爆的创(chuàng)新产品公募REITs进入密集(jí)分红期，近日7只REITs陆续迎来除息日，公募REITs整体呈(chéng)现出高比例稳定分红(hóng)，15只(zhǐ)公告2022 年可(kě)供分配金额的REITs产品，平均(jūn)分(fēn)红(hóng)比例接近99％。

　　多(duō)位业(yè)内(nèi)人(rén)士对此(cǐ)表示，强制分红机(jī)制是公募REITs主要(yào)特(tè)征之一，稳定分(fēn)红体现出(chū)该类产品长期投资价值，通过观测(cè)经(jīng)营活动现(xiàn)金流、可供(gōng)分配现(xiàn)金等指标(biāo)，也是观察(chá)REITs项目底(dǐ)层(céng)资产运营(yíng)情(qíng)况的“窗口”。他们也提醒普(pǔ)通投资(zī)者(zhě)注意，与(yǔ)产权(quán)类项目(mù)相比，特许经营REITs项目在(zài)经营权到(dào)期后不再产生现金(jīn)收(shōu)益，特许经营权分红目前(qián)已包含了利(lì)润分(fēn)配和本金的归还，在选择投(tóu)资标的时应了解资产(chǎn)类型(xíng)和(hé)分(fēn)红的特征(zhēng)。

　　15只(zhǐ)公募REITs产品(pǐn)分红

　　平均分红(hóng)比例98.89％

　　公(gōng)募REITs 进入密集分红期，近日7只REITs产(chǎn)品（4月17 日(rì)-4月21日）陆续迎来除息日，此外尚(shàng)有6只(zhǐ)REITs实(shí)际分配情(qíng)况尚未(wèi)公布。整体来看，公募REITs呈现出了高(gāo)比例的(de)稳定分(fēn)红(hóng)，15只(zhǐ)公(gōng)告(gào)2022 年可供分配金额的(de)公募REITs产品中，2022年全年分配(pèi)金额占可供分配金额比例平均(jūn)为(wèi)98.89％，且绝大部分(fēn)分配比例在96％以上。

　　中金基金相关负责人对(duì)此表示，投资公募REITs的主要(yào)收益来源为(wèi)持有期分红收益，以(yǐ)及基金份(fèn)额(é)交易价(jià)格的变(biàn)化。基金(jīn)份额二(èr)级市场价格受到公募(mù)REITs资产(chǎn)运营情况及市场因(yīn)素的综合影响，较易引起波动(dòng)。与此相比，基(jī)金分红(hóng)预期则(zé23岁属什么生肖)更有规(guī)律可(kě)循。公募REITs的分红(hóng)主要来自(zì)基础设(shè)施(shī)资产的经营现金流(liú)，投资人(rén)通过基(jī)金募集材(cái)料和信(xìn)息(xī)披露文件，结合行业及市(shì)场情(qíng)况(kuàng)，可(kě)以分析基础设施项(xiàng)目的经(jīng)营业绩，作为进(jìn)行投(tóu)资决策的重要参考。

　　“相(xiāng)对于基(jī)金份额二级市场价格(gé)变化(huà)导(dǎo)致的浮盈或(huò)浮(fú)亏，分(fēn)红(hóng)作(zuò)为基金份(fèn)额持有(yǒu)人实(shí)际获得的现金收益，对于(yú)长期(qī)投资者更具参考价值。”中金基金相(xiāng)关(guān)负责人(rén)称(chēng)。

　　平安(ān)基金REITs 投(tóu)资中心运营高级副总(zǒng)监李(lǐ)华平也表(biǎo)示，根据《公开募集基础设施证(zhèng)券投资(zī)基(jī)金(jīn)指引（试(shì)行）》及相关(guān)法(fǎ)规要求，基础设(shè)施(shī)基金应当(dāng)将90％以上合并后(hòu)基金年度可分(fēn)配金额以(yǐ)现(xiàn)金形(xíng)式(shì)分配给投资者，强制分红机制是公募REITs的(de)主(zhǔ)要特征之一，稳(wěn)定(dìng)的分(fēn)红机制体(tǐ)现出(chū)REITs产品(pǐn)长期投资价值(zhí)。

　　中航基金也(yě)认为，从投资角(jiǎo)度来看，基础(chǔ)设施公募(mù)REITs同时具备“股(gǔ)性”和“债(zhài)性”双重特点(diǎn)。二级市场价格反映这类产品“股性”的一面，分红体现了这类产品的“债性”特点。公募(mù)REITs有强制分红要求，分(fēn)红类似于债(zhài)券派息，但(dàn)不等(děng)同(tóng)于(yú)债券的(de)固定利息(xī)回报，而是由可供分配现(xiàn)金决定。

　　从机构投资(zī)者的角度来看(kàn)，一方(fāng)面是公募REITs丰富了机构投资(zī)者的投资品类，为(wèi)资产配置多(duō)元化提供(gōng)抓手，具有较强的(de)配置价值。另一方面，公募(mù)REITs的(de)分红能够帮助机构(gòu)投资者稳定收益。机构投资者(zhě)公募REITs能够通过(guò)分红获(huò)取相对于(yú)投资(zī)债券(quàn)相(xiāng)对高(gāo)的收(shōu)益性，在(zài)有效控(kòng)制风险的(de)前提下，增厚资(zī)产包收益(yì)，起到投(tóu)资“压(yā)舱石”的作(zuò)用。

　　分红除了投资收益“落袋为安”外，市场对于未来分红水平的预期，也是影(yǐng)响REITs基金二(èr)级市场(chǎng)价格走(zǒu)势的关键(jiàn)因(yīn)素之一(yī)。

　　从近期公募REITs的二级(jí)市场表现(xiàn)看，截(jié)至(zhì)4月21日，今年以来中证(zhèng)REITs（收盘）指(zhǐ)数收于975.99 点，年内(nèi)下跌7.44％，未跑(pǎo)赢主要股票(piào)和债券(quàn)宽基指数。

　　“截(jié)至(zhì)2023年3月(yuè)31日，有20只公(gōng)募REITs发布了2022年年报，部分(fēn)产品受宏(hóng)观经济的影响(xiǎng)，可分配金额完成率(lǜ)不达预期，一定程度上影响了公募(mù)REITs二级市场的价格。”李华(huá)平称，公募REITs二级(jí)市场的价格波动受多重因素的影(yǐng)响，投资收益是影(yǐng)响REITs二级市场价格的主(zhǔ)要因素之一(yī)，而稳定(dìng)的分(fēn)红有利于吸引投(tóu)资者参(cān)与(yǔ)公募REITs二级市场(chǎng)的投资(zī)。

　　中金基(jī)金相关负责人也(yě)表示，近期经济预期恢复，一方面市场(chǎng)热点(diǎn)呈现向股票和债券回归的过(guò)程；另一(yī)方面(miàn)，基础设施项目的经营业绩相对经济活力的改善(shàn)有一定的滞(zhì)后性。

　　此外，公(gōng)募(mù)REITs在分红除权日，将对基金份额的开盘(pán)指导价做调(diào)减处理，调(diào)减金额根据单位基金(jīn)份额(é)的分红金额进(jìn)行计(jì)算。除权(quán)操作是对分红前后基(jī)金份额(é)净值变(b23岁属什么生肖iàn)化的修正，使投资人在基(jī)金(jīn)分红(hóng)前(qián)后均可以获得公平的(de)投资机会。

　　“分红可增强投资者(zhě)长期投资的信心，同时需结合(hé)持有产品的特性(xìng)，关注(zhù)二级(jí)市(shì)场扰动对整体收益的影响程度。”中航基金(jīn)相关人士也称。

　　特许经营权分(fēn)红(hóng)包括利(lì)润分配和本(běn)金归还

　　普通投资者应(yīng)了解底层(céng)资产情(qíng)况

　　多(duō)位业内人士还(hái)提醒(xǐng)，与现有(yǒu)公募基金分(fēn)红前提是本金之上的增值部分(fēn)不(bù)同，特许经营权REITs基金运作期(qī)间的“分红(hóng)”界(jiè)定为“分派”更(gèng)为准确，分派的(de)是本(běn)金与增(zēng)值(zhí)两个(gè)部分，两个部分之间的比例是变动(dòng)的，与现有公募基金分红(hóng)差异很大，大多数普通投资者(zhě)可能把(bǎ)“分(fēn)派”金额误认(rèn)为是持续分(fēn)红。一旦(dàn)30年、40年(nián)、50年、60年等(děng)合同(tóng)年限到期后基(jī)金价值面临(lín)极大不确定(dìng)性(xìng)，这是该(gāi)类投(tóu)资者(zhě)应该注(zhù)意(yì)的情况(kuàng)。

　　李华平(píng)表示，目前公募REITs主要有特(tè)许经营权类(lèi)和产(chǎn)权类两大资产类型，持有产(chǎn)权类产品(pǐn)的收益(yì)主(zhǔ)要包括(kuò)每年的现金分红及资(zī)产增(zēng)值的(de)收(shōu)益，而持有特许经(jīng)营类产品的收益(yì)主要来自项(xiàng)目每年的现金分红。其中(zhōng)，特许(xǔ)经营权(quán)类(lèi)资产的分(fēn)红包(bāo)括(kuò)了利(lì)润分配和本金的(de)归还，两者的比率(lǜ)也是变动的(de)，对特(tè)许经营权类(lèi)资产的公(gōng)募REITs可以内部收益率（IRR）来衡量(liàng)投资收益。普通投资者在选择投资标的时，应(yīng)了解公(gōng)募REITs底(dǐ)层资产(chǎn)的(de)类型。

　　中(zhōng)航基金也表示(shì)，从细(xì)分来看，各类公募REITs分红因底层资产属性不同而形成区别。特许经(jīng)营权类的(de)公募REITs产品(pǐn)因其分红相(xiāng)当(dāng)于包(bāo)含(hán)“本金+收益”，分(fēn)红相(xiāng)对较多，债性偏强(qiáng)。而产权类的公募REITs分红主要为“收益”，更看重(zhòng)底层资产(chǎn)的价值增值，所以相对股性偏强。普通投资者在选(xuǎn)择公募REIT时，需要考虑底层资产属性，对所选(xuǎn)择产品(pǐn)的(de)二级市(shì)场(chǎng)价格和分红有合(hé)理预期。

　　中金基金相关负责人也认为，与产权类项目相比，特许经营项目(mù)在经营(yíng)权到期后不再(zài)能产生现金收(shōu)益，因此将可供分配(pèi)金额的分配理(lǐ)解为“分派”比“分红”更加准确。基于这(zhè)个特点，剩余经营期限较短的特许经营(yíng)项目，通常具备更高的分派率水平(píng)。对于(yú)剩余期限(xiàn)较长(zhǎng)的(de)特(tè)许经营权项(xiàng)目，即(jí)使分派率相对较低，也(yě)有足够年限收回(huí)本金并取得(dé)收益。

　　中金基金该负责人(rén)提醒投(tóu)资者注(zhù)意，特许(xǔ)经营权项(xiàng)目的分派金额包含了投(tóu)资本金，在不进行(xíng)扩募的(de)情况下，基(jī)金份额单价随着分(fēn)派(pài)进度逐年下(xià)降是正(zhèng)常(cháng)现象，投资特许经营权REITs的收益来自项目剩余期限产(chǎn)生的现金(jīn)流。

　　“与(yǔ)特(tè)许经营(yíng)项(xiàng)目(mù)相比，产(chǎn)权类项目的土地或建筑的剩(shèng)余使(shǐ)用年限(xiàn)一般较(jiào)长，再(zài)加上到(dào)期后通(tōng)过对建筑的更新(xīn)改造或(huò)补(bǔ)缴(jiǎo)土地出让金等追加投资(zī)，有机会(huì)进一步延长经营期限。这(zhè)种类似永(yǒng)续(xù)经营的(de)假(jiǎ)设反(fǎn)映在基础(chǔ)资产的估(gū)值上(shàng)，使(shǐ)产(chǎn)权(quán)类REITs具备更显(xiǎn)著(zhù)的(de)资产投资属性。”该负责人称。

　　观测内部(bù)收(shōu)益率等指标

　　评估项(xiàng)目底层资(zī)产运(yùn)营(yíng)情况

　　在基金分(fēn)红的时点，多位业内人士还表示，在产品分红期，投(tóu)资者可以观测经营(yíng)活动现金流、可供分配现金、内(nèi)部(bù)收益率等(děng)指标，来观察和评估项目底层(céng)资产的运营情况。

　　中航基金表示，年(nián)报指标中(zhōng)，跟(gēn)现金相关(guān)的指标有两(liǎng)个(gè)：一是年报中披露(lù)的经营活动现金流，二是(shì)可供分配现金，二者存在本(běn)质性(xìng)区别。经(jīng)营活(huó)动产生的现金净流量是指企(qǐ)业经营、筹资、投资产生的现金流，基(jī)于(yú)企(qǐ)业本(běn)身经(jīng)营活动(dòng)产生；可供分配的现金实质上是从EBITDA出(chū)发，对(duì)非(fēi)现(xiàn)金影响利润表的(de)项(xiàng)目进行调整(zhěng)，加期初现金，最终得(dé)到的账面现金。

　　李华平也表示，公募REITs作为资(zī)产配置新选择，投(tóu)资价(jià)值体(tǐ)现在相对股债市场独(dú)立的资产配置功能(néng)，比较适合长(zhǎng)期持有(yǒu)。建议投资者(zhě)对(duì)经营权类(lèi)的资产可(kě)以更(gèng)多关(guān)注内部收(shōu)益(yì)率的高低，对(duì)产权类的资(zī)产(chǎn)更多(duō)关注分(fēn)派率高低。因为公募REITs可分配收益(yì)主(zhǔ)要(yào)来(lái)自(zì)底(dǐ)层资(zī)产的(de)经营净现金流，所(suǒ)以底层(céng)资(zī)产运(yùn)营情况直接影响投资回(huí)报，投资(zī)者可(kě)综合考虑原始(shǐ)权益(yì)人(rén)综(zōng)合实力、运(yùn)营管理机构实力、公募基金管理人实力(lì)等多重因素(sù)来选择投(tóu)资标的。

　　中信(xìn)证券研报也显(xiǎn)示，公(gōng)募(mù)REITs进(jìn)入密集分红期，由于分红(hóng)交易带来的短期博弈(yì)机会(huì)仍在(zài)，叠加此前市场(chǎng)接连回调(diào)，建议投(tóu)资(zī)者关注有基本面支撑、填(tián)权效(xiào)应相对(duì)明显、同时(shí)分红(hóng)规模较为可观的个券。

　　“公(gōng)募REITs的招(zhāo)募说明书均会载(zài)明(míng)REITs在发行首(shǒu)年及次年的可(kě)供分配金额(é)预测。投(tóu)资(zī)者可(kě)以(yǐ)将REITs的实际分(fēn)红(hóng)金额与募集(jí)材料中(zhōng)披露预测进行比较(jiào)分析，结合经(jīng)济及市场(chǎng)的(de)实(shí)际环境(jìng)，对基础设施(shī)项目的运营业绩及REITs的管理(lǐ)能力进行判断。”中金基金上述负责人也称(chēng)。

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