文：任泽平(píng)团队　　

　　导读(dú)

　　是该(gāi)取消(xiāo)预售制(zhì)了(le)。 1月(yuè)17日召开的全国住房和城乡建设工(gōng)作会议提出(chū)“有条件的可以进(jìn)行(xíng)现房销售”，不(bù)足一个月(yuè)时间，已有山(shān)东、安徽、河南(nán)、四川、广东等地明确表态，试点现房销售。

　　1、是该取(qǔ)消商品房预售制了，用(yòng)你的钱，建你的房(fáng)子，还烂尾了，这(zhè)是对购房(fáng)者的(de)不公(gōng)平。以后谁有钱谁(shuí)建房，没钱(qián)没实力的别建了，不能把(bǎ)包袱(fú)甩给老百姓(xìng)和(hé)社会，这是房地产(chǎn)从大开(kāi)发时代(dài)步入高质量发展(zhǎn)阶段的必然(rán)趋(qū)势，也(yě)是对购房老百(bǎi)姓的(de)最大保护(hù)。98年房(fáng)改(gǎi)时，全国缺房子，开发商缺钱(qián)，预售制(zhì)是权宜之计(jì)，现在全国套户比超过1，从大开(kāi)发进(jìn)入存量时代(dài)，对购(gòu)房民众不公(gōng)平的预售制已经过时了，该取(qǔ)消了(le)，改为现(xiàn)房销售。以后(hòu)一手交钱，一手交房，天经地(dì)义。当然二次房(fáng)改是个技术活，兼(jiān)顾化解停贷、复工保交楼、重组房企债务、恢(huī)复市场(chǎng)信心以及长效机制，长效机制四(sì)大(dà)关键是(shì)推动城市群战略、人(rén)地挂钩、金融中性稳定和房地产(chǎn)税(shuì)。如果按照经(jīng)济规律办事，中国一定能实现房地产软着陆(lù)和(hé)长期平稳(wěn)健康发展，跨过这道(dào)关，解好这道世(shì)界难题。

　　2、为什么(me)要取消预售制、改为现房(fáng)销售？大家想想，绝(jué)大(dà)部分商品是一手交钱一手(shǒu)交货，预(yù)售制是对购买者的单方面不公(gōng)平制度(dù)，购房老百姓几乎承担了所有商(shāng)品不能交付的风险。从个人层(céng)面看，预售制(zhì)对购(gòu)房者非常不公(gōng)平(píng)，比(bǐ)如，交房(fáng)等待期一般为两(liǎng)年，在此期(qī)间，购房者不仅承(chéng)担银行(xíng)利息，还要(yào)承担延迟交房、房屋质量(liàng)、房(fáng)产证延期办理甚至不能(néng)交房的风险。从(cóng)行业层面看，预售制助推部分房(fáng)企过度举债、高杠杆(gān)扩张，若遇(yù)到下行周(zhōu)期，会引发资金链(liàn)断(duàn)裂、项目(mù)搁置等(děng)系(xì)列风险。取(qǔ)消预售制，改(gǎi)为现(xiàn)房销售，这样(yàng)有(yǒu)助于落(luò)实中央房住不(bù)炒(chǎo)精(jīng)神(shén)、有助(zhù)于保障购房老百(bǎi)姓权益、有助于房企稳健发展，一举多得，谋划长远(yuǎn)。

　　3、为什么建议取消预售制度？预(yù)售(shòu)制(zhì)度(dù)怎么来的？国外什么情况？简单科普(pǔ)一下：商(shāng)品房预售最早源于中国(guó)香(xiāng)港，俗称(chēng)卖楼(lóu)花，卖期(qī)房，是(shì)一种开发商放杠杆(gān)的方式(shì)。98年(nián)房(fáng)改，由于(yú)商品房(fáng)短缺(quē)，房(fáng)企缺(quē)资金，借鉴中国香港，引入了商品房(fáng)预售制(zhì)度。其(qí)实(shí)，当前世界不少国(guó)家存在预(yù)售制。但(dàn)是(shì)，重点来了！发达国家一(yī)般有(yǒu)严格的(de)监管保(bǎo)障(zhàng)措施，开发商(shāng)在项目(mù)获得政(zhèng)府批准后(hòu)才可以开始(shǐ)销售，买(mǎi)家(jiā)在购买期房后并非(fēi)像(xiàng)中国(guó)一样在支(zhī)付完首付款后从银行一次(cì)性贷款支付(fù)剩余全部房款，而是根据开发商工程进(jìn)度在完全(quán)交房前进行分期支付。所以，预售制度(dù)是(shì)需要(yào)严格的(de)资金监(jiān)管(guǎn)、分期支付以及(jí)违(wéi)约(yuē)处罚措(cuò)施作为保障的(de)，如果没有这些保障措施，一定会触发风险(xiǎn)，对购房民众不(bù)公(gōng)平，所以不如借机取消预售制度(dù)，以后改为(wèi)现(xiàn)房销售(shòu)。客观讲(jiǎng)预售制度有一定历史(shǐ)阶段(duàn)性，现(xiàn)在中国(guó)住房进(jìn)入(rù)存量时代，取消预售制度有助(zhù)于降负(fù)债降杠杆，不再把烂尾风险甩(shuǎi)给老百姓和社会，当然(rán)这需要配套房(fáng)企(qǐ)债(zhài)务重(zhòng)组(zǔ)、复工(gōng)保交(jiāo)楼、恢(huī)复市场信心和房地产长效(xiào)机(jī)制。这是(shì)个(gè)技术活，只要(yào)坚(jiān)持市(shì)场化改革(gé)，中国(guó)一定能化解这个难题，让房地产回归实体经济和居住属性，安居乐业(yè)。

　　4、简(jiǎn)单讲，如果取消预售(shòu)制(zhì)，改为(wèi)现房(fáng)销售，开发(fā)商将拼(pīn)的不是(shì)五花(huā)八(bā)门(mén)、眼(yǎn)花缭乱、不(bù)知(zhī)道能不能(néng)兑(duì)现的营(yíng)销手段，而(ér)是所见即所得的(de)过(guò)硬(yìng)的产品质量和诚信，这(zhè)才(cái)是对购(gòu)房民众的最根本最实(shí)质的(de)保障，这(zhè)样将极大的提升开发商的建(jiàn)筑质量，实现良(liáng)币(bì)驱逐劣币(bì)。所有(yǒu)商业的本质是向善，是以客(kè)户为中(zhōng)心，房地产也不能例外(wài)，老百姓买(mǎi)房子是天(tiān)大的事，烂尾(wěi)毁三代，好房幸福(fú)一家人。从这个角度，取消预售制、实施现房销售(shòu)是实现老百姓安居乐业、社(shè)会(huì)长治久安、行业企业健(jiàn)康发展(zhǎn)的重大措施。在当前的(de)情况下，取消预售(shòu)制(zhì)要结合稳楼市、房地产软着陆、打通金融支持当(dāng)期三好生、新模(mó)式等综(zōng)合施策。

　　作者十年前在国(guó)务(wù)院发(fā)展研究中心参与财税改革(gé)方案研究(jiū)时，对(duì)预(yù)售制、房(fáng)地产税、人地挂钩、金(jīn)融稳(wěn)定、房企杠杆率等进行过长期系统的(de)专(zhuān)项研究(jiū)。（参考后来形成的专(zhuān)著《房地产周(zhōu)期(qī)》）　　

　　目录

　　1 中国内地商品(pǐn)房预售制的前(qián)世(shì)今生

　　1.1 起源：分层销售(shòu)+“按揭(jiē)”，霍英东(dōng)创造“卖楼(lóu)花”模式

　　1.2 住(zhù)房(fáng)需求大、供给量少，引进“卖楼花”模式(shì)，形成“中国(guó)内地版预售制”

　　1.3 预售制推(tuī)动城市化进程，但背后潜藏的风险(xiǎn)确实存在(zài)

　　2 国际(jì)经验

　　2.1 美(měi)国：交(jiāo)付前预售资(zī)金(jīn)第三方(fāng)全程监管(guǎn)，交付(fù)时(shí)开发商凭(píng)验收凭证取得房款(kuǎn)

　　2.2 德国(guó)：可零首付购房，提供期(qī)房烂尾险

　　2.3 英国：10％定金保(bǎo)险保(bǎo)护机制，55％-80％房(fáng)款(kuǎn)交房时支付

　　2.4 日(rì)本：为规范期房交易立法，设置期房(fáng)预(yù)付款保全措施

　　2.5 新加(jiā)坡：买方资金(jīn)由银行监管，享(xiǎng)1年保修期后付尾款(kuǎn)

　　3 启示

　　正文

　　1 中国(guó)内(nèi)地商(shāng)品(pǐn)房预售制(zhì)的前世今生

　　1.1 起(qǐ)源(yuán)：分层销售+“按(àn)揭”，霍英东创(chuàng)造(zào)“卖楼(lóu)花”模式

　　二十世纪五十年代(dài)在(zài)中国香港，楼(lóu)宇出租是(shì)地产行(xíng)业(yè)盛行的方式，但有着转让难(nán)、出租资金(jīn)周(zhōu)转期长等问题，分(fēn)层销售孕育而生(shēng)。20世(shì)纪(jì)50年代，中国香港还未推行公共房屋制度，许多人栖身(shēn)于(yú)木屋(wū)或者其他(tā)临时住宅(zhái)，住房(fáng)的需求是相当(dāng)高，不过大多数居民的储蓄(xù)很少(shǎo)。当(dāng)时(shí)楼宇买卖多数以一(yī)整栋(dòng)楼为单位(wèi)，需要雄(xióng)厚的资金实力才能(néng)购(gòu)买。虽然楼宇出(chū)租是中(zhōng)国香港地产(chǎn)行业盛行的方式，但有着转让难、出(chū)租资金周转期长(zhǎng)等问题。针(zhēn)对这一系列问题(tí)，不少地(dì)产商开始(shǐ)探求新的方式，如把楼宇契(qì)约切开(kāi)，即“分契”，然后将楼宇分层出售。这模式一经推行，购买楼宇的市(shì)民数量有所增加，开发商资金周转加快(kuài)。

　　在分层(céng)出售(shòu)的基(jī)础上(shàng)，将“按(àn)揭(jiē)”模(mó)式引入(rù)房地产销(xiāo)售，霍英东(dōng)创造“卖楼花”模式。1953年底霍(huò)英东创办立(lì)信置业有(yǒu)限(xiàn)公司，凭借(jiè)商业直觉和多年经营杂货铺、海上驳运业(yè)务的经验，对于商品(pǐn)流通、资(zī)金周转有着独到(dào)的见解，在努力(lì)寻(xún)求(qiú)方法加快自(zì)身(shēn)资金周转。当时(shí)其在购下九龙的一块地盘后，除(chú)了分层出售、还印发售楼说(shuō)明书，上有文字详尽说明楼宇的地势环(huán)境、建筑材料、分(fēn)层价格、订购(gòu)方法等(děng)。此外，“卖楼花”是另(lìng)外一个亮点，即先收(shōu)取(qǔ)买家(jiā)的(de)订金，采用类似租金的分期付款形式，等新楼(lóu)落(luò)成时，收(shōu)齐买(mǎi)家的钱，买(mǎi)家(jiā)就(jiù)拥有了自己的(de)房产(chǎn)。这种方式减轻(qīng)了民(mín)众购房的资金(jīn)压力，加速了房屋(wū)的建造和销售(shòu)，也解决了(le)制造商的(de)资金问(wèn)题，降低(dī)投资风险，在当时(shí)可谓是“双赢”的举措。“预售(shòu)楼(lóu)花+分期付款”的销(xiāo)售模式成为当时(shí)中国香港房(fáng)地产市场的一(yī)大特色(sè)，纵观(guān)中(zhōng)国香港房地产市场(chǎng)的改(gǎi)革，“卖楼花”模式高效率地解决了核(hé)心的住房(fáng)供不应求(qiú)的问(wèn)题，使房市(shì)发展进入新(xīn)阶(jiē)段。

　　预售楼花(huā)模式推(tuī)动了(le)中国(guó)香港楼市几十(shí)年繁(fán)荣，但期(qī)间也出现过“烂尾楼”的情况，但监管部门不断完善、规范化(huà)，建(jiàn)立健(jiàn)全(quán)的监管机(jī)制，促进市场健康发(fā)展。例如，1960年，位(wèi)于大角咀(jǔ)的一个楼盘因建筑费用超支停工，出现“烂尾”情况。在1961年(nián)后，中国香港管理部(bù)门提升了对于(yú)预售楼(lóu)花制度的(de)监(jiān)管，即要求开发商在预售(shòu)前，确保地价款已经全部支(zhī)付，还要证明自身有资金等能力把项目完成(chéng)，资金需(xū)放入(rù)律师所(suǒ)托管，支取(qǔ)时需律(lǜ)所(suǒ)和建筑(zhù)师的核准。为了防止(zhǐ)开发商、律所、建筑(zhù)师等造假，套取(qǔ)监管账户资金(jīn)，中国香港要求律师行在银行开设的信托(tuō)账户(hù)（监管账户）、开发商操(cāo)作(zuò)等(děng)采取全透(tòu)明化机(jī)制，且银行的(de)责任上(shàng)升(shēng)，如出现(xiàn)房屋“烂尾”情(qíng)况，银行将成最大风险方，后续需自身推动项目(mù)完工。随着监管体(tǐ)系逐步完(wán)善，出现(xiàn)“烂尾”的现象(xiàng)较(jiào)少(shǎo)。

　　1.2 住房(fáng)需求大、供(gōng)给量少(shǎo)，引(yǐn)进“卖楼花”模式，形成(chéng)“中国(guó)内地(dì)版预售制”

　　二十世纪九十年(nián)代，中国内地面临住房需(xū)求大(dà)和供给量短缺问(wèn)题，引入“卖楼花”制(zhì)度。建(jiàn)国以来，中(zhōng)国内地优先发(fā)展重(zhòng)工业，强调基础(chǔ)建(jiàn)设，这(zhè)一导向使前期发展工业化的(de)进程(chéng)大于城市(shì)化(huà)进程，唯有解决住房基(jī)础(chǔ)等城市化(huà)配套问题(tí)，才能进一(yī)步(bù)推进城市化。但当(dāng)时推行(xíng)的是“统一管理，统一分(fēn)配，以(yǐ)租养(yǎng)房”的福(fú)利分房制度，住房市场(chǎng)发展起步较晚、增速较慢，福(fú)利分(fēn)房(fáng)制度也出现了分(fēn)配不公、效率低(dī)、配套(tào)差等问题(tí)，因此福利分房制(zhì)度不再适用于当时的国情。叠(dié)加(jiā)房(fáng)地产(chǎn)市场面临商品(pǐn)房的需求量大，而社会缺少(shǎo)大型房地产开发商，商品房供应量小的困(kùn)境，此时引入中国(guó)香港的“卖(mài)楼花”模式无(wú)疑是对(duì)内地(dì)房地产市场的一针强心剂(jì)。从1994年起，中(zhōng)国内地逐步引进中国(guó)香港预售商品房制度，先后(hòu)出台(tái)多项文(wén)件(jiàn)，大(dà)力(lì)支持国内房(fáng)地产市场改革。例如，1998年，国务(wù)院出台《关于进(jìn)一步(bù)深化(huà)城镇住房(fáng)制度改(gǎi)革，加快住房建(jiàn)设的通知》文件，决定停止住房(fáng)无偿实物分配，逐步(bù)实行住房(fáng)分配货币化、住(zhù)房供给商品化(huà)、社会化的(de)住房新(xīn)体制，从计划经(jīng)济下(xià)的福(fú)利分房转向市场经济的商(shāng)品房(fáng)。房(fáng)地产市(shì)场采(cǎi)用预售制，允(yǔn)许开发商卖期房(fáng)，解决了房企缺少资(zī)金和(hé)开发时(shí)间周(zhōu)期长的两大难题(tí)，开发商以预售(shòu)款撬动下一个项目的(de)开发，形(xíng)成(chéng)滚动开发模式，住(zhù)房供(gōng)应速度加快。自此中(zhōng)国内地开始房改货币化，中国人民银(yín)行等多(duō)方(fāng)迅速出台(tái)相关的信(xìn)贷政策，支持购房者，极(jí)大(dà)作用推动了房地产市场的发展(zhǎn)。

　　引(yǐn)入中国(guó)香港(gǎng)“卖楼花(huā)”模式后，经调整(zhěng)形成(chéng)契(qì)合中(zhōng)国内地的商品房预售制度。预(yù)售制的初衷是为(wèi)了缓解房企(qǐ)资金(jīn)压力(lì)，加快城镇住房(fáng)建设。具体(tǐ)来说，是指房地(dì)产开发企(qǐ)业(yè)将正在建(jiàn)设中(zhōng)的房(fáng)屋预先出售给购房者，由购房者支付定(dìng)金或房款的行为(wèi)。区别于中国香港，在中国内地实践过程中，商(shāng)品房预(yù)售流程为：房地产开发商办(bàn)理(lǐ)预(yù)售许(xǔ)可证-签订(dìng)商品房买卖合(hé)同-进行备(bèi)案(àn)登(dēng)记和(hé)预告(gào)登记-交付房屋。在购房过(guò)程中(zhōng)，购房者需要一次(cì)性付清首付(fù)款(kuǎn)，并采用银行(xíng)贷款的形式一次(cì)性(xìng)付清(qīng)剩余房(fáng)款(kuǎn)，换言之，房屋未建(jiàn)成，开发商(shāng)可(kě)能已拿到了全部购房款，这(zhè)点与(yǔ)中国香港的按照工程进度付款(kuǎn)有所不同。对中国内(nèi)地的(de)开发商而(ér)言，预售制商品房也(yě)开启了高周转、高杠杆(gān)的运作模式。

　　1.3预(yù)售制(zhì)推(tuī)动城市化进程(chéng)，但背后潜藏的风(fēng)险确实存在

　　作(zuò)为(wèi)中国(guó)内地商品房销(xiāo)售的最主要方式，预售制极大缩(suō)短房企(qǐ)现金(jīn)回笼(lóng)周期，同时增加市场商(shāng)品(pǐn)房供(gōng)应，推动了(le)城镇(zhèn)化发展进程(chéng)。预售制在过去(qù)20多(duō)年(nián)对中国内(nèi)地房(fáng)地产市(shì)场的稳步发展起到(dào)了重(zhòng)要作用(yòng)，不仅解决了房(fáng)地产市场(chǎng)快速发(fā)展(zhǎn)阶段(duàn)的资(zī)金需求，也(yě)提高了居民居住(zhù)水平，中国内地(dì)城(chéng)镇居民从筒子楼住到(dào)住宅小区，从全民蜗居到基本适居，住房(fáng)事业取得巨大(dà)进步，数(shù)十年时间(jiān)走完发达国家几百年城镇化路程。改革开放以来，城(chéng)镇化进程进入快速(sù)发展时期(qī)。1978-2021年(nián)，城镇人口由1.7亿人(rén)增长至(zhì)9.1亿人(rén)，43年间增(zēng)长4.4倍；1981-2020年(nián)，全国城市建成区面(miàn)积(jī)由7438平方公(gōng)里增长至60721平方公(gōng)里，增(zēng)长(zhǎng)7.2倍(bèi)。根(gēn)据我们(men)发布的《中(zhōng)国(guó)住房(fáng)存量报(bào)告：2021》测算，1978-2020年中国内地城镇住(zhù)宅存量从不到14亿平(píng)增至313.2亿(yì)平，城镇(zhèn)人(rén)均住房建筑面积从8.1平方米(mǐ)增至34.7平方米，城镇住房套(tào)数从(cóng)约(yuē)3100万套增至3.63亿套，套户比从(cóng)0.8增(zēng)至1.09。预(yù)售制在(zài)当前已成为中国内(nèi)地商品房销售(shòu)最主要方式，2005年(nián)中(zhōng)国内地(dì)商品住宅期房销售面积占总销售(shòu)面积的(de)比重为63％，而2021年期房累(lèi)计(jì)销售面积达15.6亿平(píng)，比重上升至87％。

　　预售制(zhì)也推动了中国(guó)内(nèi)地房地产行业的发展(zhǎn)。中国内地房地产历经(jīng)二十多年长(zhǎng)周(zhōu)期繁荣，行业各项指标大(dà)幅增长。1999-2021年(nián)，房屋新(xīn)开(kāi)工面积从2.2亿平增至19.9亿(yì)平(píng)，累计(jì)上(shàng)涨8.2倍(bèi)，年复合增(zēng)速10.6％。房地产开发(fā)投资(zī)完成额从0.4万亿元增至14.8万(wàn)亿元，累计上涨(zhǎng)35.8倍，年复合增速(sù)17.8％。商品房(fáng)销售面积和(hé)销售金额(é)分别从1.5亿平(píng)增至17.9亿平(píng)、0.3万亿(yì)元增至18.2万(wàn)亿元(yuán)，累计上涨11.3、65.3倍，年复合增速(sù)12.1％、21％。伴随房地(dì)产业的快速发(fā)展，房地(dì)产企业从无到(dào)有、从国(guó)企先行到民企(qǐ)崛起，队伍逐渐壮大(dà)。2018年，房(fáng)地产企业数量达9.8万个，比(bǐ)1998年的2.4万个增(zēng)长(zhǎng)3.1倍。

　　二(èr)十年来(lái)房(fáng)地产(chǎn)也成(chéng)为拉动中国(guó)内地经济高增长(zhǎng)的火车头。

　　1）从(cóng)经济增(zēng)长渠道，房地产(chǎn)带动的上下游产业链特(tè)别(bié)长，高达50多个行业。2020年房地产及其产业链占(zhàn)GDP的17.2％（完全贡(gòng)献），其中房地产业增加值占(zhàn)GDP的7.3％（直接贡献），房(fáng)地产带动(dòng)产业链(liàn)占GDP的(de)9.9％（间接贡献），其中房地产对金融、批发(fā)、建(jiàn)材的带动(dòng)最为明显。

　　2）从(cóng)投资(zī)渠道(dào)，2020年房地产完全(quán)拉动的投资(zī)占全社会固(gù)定资产投资的(de)51.5％，其中，房地产开发(fā)投资占固定资产投(tóu)资的(de)27.3％。

　　3）从金融渠道，从房地产贷款占银行各项贷款余额的比重看，2021年12月为27.07％，如果加上信托等通道业务(wù)，占比超过三分之一。从房(fáng)地产(chǎn)融资(zī)存(cún)量占社(shè)融存量(liàng)比(bǐ)重看，2021年(nián)12月占比(bǐ)为18.76％。如果房(fáng)企大面积违(wéi)约，将导致银行不(bù)良率大幅(fú)上升。

　　4）从(cóng)居民财富效(xiào)应渠道(dào)，根据我(wǒ)们(men)的《中国(guó)住房市值测算(suàn)报告(gào)》，2020年中国住房市值为62.6万亿(yì)美元，大于美国的33.6万亿(yì)美(měi)元、日本的10.8万亿美(měi)元、英法德三国合(hé)计的31.5万亿(yì)美元。从住房市值(zhí)占股(gǔ)债房(fáng)市值的比例看(kàn)，2020年中国为66.6％，高于(yú)美国的(de)27％、日本的37％、英国的49％、法(fǎ)国(guó)的56％、德国(guó)的(de)64％。中(zhōng)国住房市值与股债房市值的比例较高，主要(yào)是因为(wèi)住房(fáng)市值高，以及中国资本市场(chǎng)发(fā)育(yù)尚不成熟，直接融资(zī)比例(lì)较低，股票、债券市值较低(dī)，居民投(tóu)资渠道缺(quē)乏。

　　不可否认，预售制(zhì)背后(hòu)潜藏的风(fēng)险确(què)实(shí)存在，当(dāng)前的负面(miàn)效应愈(yù)发凸(tū)显。

　　从(cóng)个(gè)人层面看，绝大部(bù)分商(shāng)品(pǐn)是一手交(jiāo)钱(qián)一手(shǒu)交货，预售制是对购(gòu)买(mǎi)者(zhě)的单方面(miàn)不公平制度(dù)，购房老百姓几乎承担了(le)所有商品不能交付(fù)的风(fēng)险。比如，交房等待期一般为两年，在此期(qī)间，购(gòu)房者不仅承担银行利息，还(hái)要承(chéng)担延迟交(jiāo)房、“一房二卖”、房(fáng)屋质(zhì)量、房产(chǎn)证延期办理甚至不能交房等风险。另外，购房(fáng)者(zhě)和开发(fā)商之间的购房合(hé)同、购(gòu)房者和银行的按揭贷款合同是两个(gè)独立的合同关系，如(rú)果开发商发生违约，购房者(zhě)只能根据(jù)购房合同向开发(fā)商主张权力(lì)，但依旧需要根(gēn)据(jù)按揭贷(dài)款合同按时向银(yín)行进行贷款偿(cháng)还(hái)，因此购房者承担的风险较大。

　　从行业层(céng)面看(kàn)，预售制(zhì)助推部(bù)分房企(qǐ)过度举债、高杠(gāng)杆扩(kuò)张，资金若遇(yù)到下行周期(qī)，会引发资金链(liàn)断裂、项目搁置等系列(liè)风险，进行影(yǐng)响自身信用和购房者对行业(yè)的信(xìn)心。

　　从金融(róng)层面看，银(yín)行(xíng)作为按揭贷(dài)款(kuǎn)的发(fā)放方，一旦房企因为市场波动或经营不善，出现资金链断裂等(děng)一系列问题，导致“烂尾”等(děng)情况，而房企(qǐ)通(tōng)过与购房者(zhě)签订(dìng)的(de)预售合(hé)同和按揭合同(tóng)，已(yǐ)经从(cóng)银行(xíng)获(huò)得(dé)房款，如果购房(fáng)者丧失(shī)还款能力或短期不能还款等，则风险完全(quán)由银行承担，银行将面临较大的坏账(zhàng)压力。

　　从监管角度看(kàn)，购房者的(de)预售(shòu)监管资(zī)金去(qù)哪(nǎ)了？楼盘(pán)“烂尾”，归根结底(dǐ)两个字那就是“没钱”，即(jí)没钱(qián)付工程款。在2004版的《城(chéng)市(shì)商品房预售管理办法》中明确规定了(le)开发企业预售商品房所得(dé)款项应当用(yòng)于(yú)有关的工(gōng)程建设，商品房预售(shòu)款监管的具体(tǐ)办法(fǎ)，由房(fáng)地产管理部门制(zhì)定。但多年以来(lái)全(quán)国(guó)并没有统(tǒng)一的预售资金监(jiān)管规定，各地实行“一(yī)城一(yī)策”。例如，太原(yuán)、昆明、重庆、长沙等城市重(zhòng)点监管资金比例(lì)为总预售款的(de)15-40％左右，郑州、福州、合肥等(děng)城(chéng)市则(zé)按照项目的建安成本(běn)乘以建筑(zhù)面积(jī)或者项目工(gōng)程(chéng)总额报价(jià)计算重点资金。而(ér)事实(shí)是，不少(shǎo)购房款(kuǎn)未进入监管(guǎn)账(zhàng)户、或进入监管(guǎn)账户后被挪用，导致(zhì)楼盘没有(yǒu)资(zī)金继续建设。收楼遥遥(yáo)无期，月供却被迫继续还款。那么，监管账户资金如何被挪走(zǒu)的？实际上，在过去(qù)房地产(chǎn)大(dà)开发(fā)时(shí)代的高周转背景(jǐng)下，抽调预售款监(jiān)管账户(hù)资金(jīn)，是(shì)行业(yè)“潜(qián)规(guī)则”。比如工程总(zǒng)承包方，以工程建设(shè)名(míng)义，获(huò)得监管账户拨付(fù)资金(jīn)，再(zài)由工程方将资金转给房企，而拨付的工(gōng)程款，远超工程进度所需(xū)。通(tōng)过这(zhè)些(xiē)方式套取的资金，在房(fáng)企各地项目间流动，变相加(jiā)杠杆，这样做提供(gōng)了资金流动性，房企(qǐ)抽调资(zī)金(jīn)统筹拿地、还(hái)款和楼盘建(jiàn)设，形(xíng)成一种资金(jīn)循环高周转模式，但一定程度上把风险甩(shuǎi)给了购房者。

　　2 国际经验

　　整体来(lái)说，国外商(shāng)品房预售制度呈现以下特点：

　　1）预付款保护(hù)：对于购房(fáng)者(zhě)预付资金，一般设有定金或(huò)预(yù)付款保(bǎo)护机(jī)制，如英国、日本；

　　2）预付款比重(zhòng)：要求购房者支付的预付款(kuǎn)比例(lì)相对较低(dī)，绝大部分(fēn)房(fáng)款在(zài)房屋(wū)交付后开始支付；

　　3）预(yù)付款支(zhī)付方式(shì)：预付款一(yī)般以定金方式支付，或按(àn)工程进度分期(qī)支付(fù)，或二者结合；

　　4）按揭贷款方式：一(yī)般采(cǎi)用两(liǎng)种方式发放按揭贷款，一是按(àn)工程进(jìn)度付(fù)款，按揭贷款按照工程进(jìn)度(dù)逐(zhú)渐发放，购房者开始(shǐ)月供；二是房屋交付后(hòu)发放按(àn)揭贷(dài)款(kuǎn)；

　　5）房(fáng)屋烂尾保护：为预售商品房提供期房烂尾保险，在商(shāng)品房出现重大延期或重大缺陷时，保障购房者权益(yì)；

　　6）房屋交付(fù)保护：房屋交(jiāo)付质量(liàng)的保障有两种(zhǒng)方式，一是期房由政府或第三方验收合(hé)格并(bìng)提供验收凭证(zhèng)后，开(kāi)发商凭(píng)验收凭证(zhèng)取得购(gòu)房者支付的(de)房款。二是开发(fā)商为购房者提供一定的保修期，通常1-5年(nián)，保修(xiū)期满，购房者(zhě)支付尾款。

　　2.1 美(měi)国：交付(fù)前预售资金(jīn)第三方全程监管，交付时开发商(shāng)凭验收凭证(zhèng)取得房(fáng)款

　　美国期房(fáng)定(dìng)金一定期限(xiàn)内无条件返还，最低首付比例为3.5％，交房前仅支付首(shǒu)付，其余(yú)房款交付后按揭(jiē)还款(kuǎn)，交付(fù)前资(zī)金由第三方全程监管，交付时开发商凭验收凭证(zhèng)取得房(fáng)款。

　　定金及首付(fù)环(huán)节(jié)，定金(jīn)比例一般为房款的(de)1％-5％，首(shǒu)付比例最低可低于3.5％，根据美国(guó)官方数据，2021年美国平均首(shǒu)付比(bǐ)例为12％。

　　余款支付方(fāng)面，除定金(jīn)或首(shǒu)付外，购房者在房屋交付后通过按揭贷款(kuǎn)支付剩(shèng)余房款。

　　资(zī)金监管方面，美国为防止开发商挪用资(zī)金，购房者的定金(jīn)及首付款(kuǎn)由(yóu)第三方公(gōng)证(zhèng)行或产权保险(xiǎn)公司的(de)信托账户监管。如(rú)果(guǒ)开发商倒闭导致(zhì)楼盘烂尾，购房者资(zī)金可通过申请仲(zhòng)裁(cái)取回，且(qiě)不承(chéng)担任何责任与损失。而开(kāi)发商在(zài)房屋建设过(guò)程中的资金全部来自银行，银行根(gēn)据工程(chéng)进度向开发商提供一定(dìng)比例的贷款(kuǎn)，由于开发商挪用资金直接(jiē)损害银行利(lì)益(yì)，银行有充分动机监(jiān)管(guǎn)开发商施工进度。开发商在(zài)房屋(wū)交(jiāo)付时(shí)需取得由政府相关部门(mén)经审查后发放的验(yàn)收凭证，通过验收凭证向(xiàng)银(yín)行得到(dào)购房者支付(fù)的房款。

　　2.2 德国(guó)：可零首付购(gòu)房，提(tí)供期房烂尾险

　　德国(guó)期房可零首付购房，房款按建造工期(qī)进度(dù)支付，按揭按工(gōng)期放款后还(hái)贷(dài)，房(fáng)贷利率采用固定利(lì)率，开(kāi)发商或购房者可购买期房(fáng)烂(làn)尾保险。

　　预(yù)售门槛方面，德国开发(fā)商在项目获(huò)批后即可预售(shòu)房屋。签署购房合同(tóng)前(qián)，购房者需(xū)支付(fù)约2000欧的定金并进行预(yù)约公证，签订(dìng)合同(tóng)后定金退还。如由于(yú)任何原因不能购(gòu)买，定金(jīn)按(àn)照德国(guó)法律全部退(tuì)还(hái)。

　　签署购(gòu)房(fáng)合同后，购房者需支付公证费和土地(dì)交易税，分别为房屋售价的(de)1.5％-2％、3.5％-6.5％，两种(zhǒng)费用不包(bāo)含在购房款中，属于购房附加(jiā)费。

　　首付方面(miàn)，德国没有规定最低(dī)首付比例，可零首(shǒu)付购房。

　　余款(kuǎn)方面，德国也采取按工期支付房款的制度，一般分7笔进(jìn)行支付，具体支付(fù)节(jié)点(diǎn)、比例(lì)因项(xiàng)目而异。一般来说，支付节点可分为(wèi)公证后、主(zhǔ)体完工、内部(bù)水暖电(diàn)路完工、窗户玻璃完工、室内(nèi)清洁及墙面完工(gōng)、地板完工、全部完工，支付比例可能是30％、28％、11.9％、7％、6.3％、4.9％、11.9％。

　　按(àn)揭方面，购房(fáng)者可(最灿烂的烟火总是先坠落是什么歌，最灿烂的烟火总是先坠落是什么歌的歌词kě)在支付房款前申请(qǐng)房(fáng)贷，房贷利率采用固定(dìng)利率(lǜ)，银行按(àn)施(shī)工节奏分多次发放贷款，每笔贷款(kuǎn)给予购房(fáng)者一(yī)定使用(yòng)期限，期(qī)限结(jié)束后，购(gòu)房者开始(shǐ)还贷。

　　保险(xiǎn)方面(miàn)，德国保险公司针对期房设(shè)计了两种保险，保险的功能是当房屋出(chū)现重大延期或重大(dà)缺陷时，保险公司保证开发商(shāng)赔偿或修复，开发商(shāng)破产，由保险公司(sī)负责(zé)相应赔偿。保险由开发商(shāng)或购房者(zhě)购(gòu)买。

　　2.3 英国：10％定(dìng)金保(bǎo)险保护(hù)机制(zhì)，55％-80％房款交房时支(zhī)付

　　英国预(yù)售制设有10％定金保险(xiǎn)保护机制，交房(fáng)前付(fù)款(kuǎn)比(bǐ)例(lì)仅20％-45％，资金(jīn)由(yóu)买(mǎi)卖双方律师严格(gé)监(jiān)管(guǎn)。

　　订立合同前，买(mǎi)卖双方(fāng)均有一名律师，负责(zé)沟通(tōng)期房交易中的房产、资金(jīn)、合同等各个环节(jié)，各(gè)环(huán)节内(nèi)容(róng)确认无误(wù)后签订首付交换合同。

　　定金方面，英国设置了(le)10％定金(jīn)保险保护机制，当开发商出(chū)现财务、经(jīng)营问题(tí)时，购房(fáng)者10％的(de)定金由保险(xiǎn)公司(sī)赔付(fù)，而(ér)超(chāo)出10％的部分较(jiào)难(nán)追回。

　　首(shǒu)付方(fāng)面，首付比例(lì)通常为10％-25％，首付需要在合(hé)同签订(dìng)21天内(nèi)支付。

　　余款(kuǎn)支付环节，英国采取按工(gōng)程进度(dù)付款(kuǎn)的(de)方式，但(dàn)是(shì)交房前(qián)付款比例相对较低，一般(bān)会在(zài)合同签(qiān)订6-24个月(yuè)分别(bié)支(zhī)付(fù)两笔5％-10％的款项，即交(jiāo)房前(qián)付款比例(lì)在20％-45％之(zhī)间，剩余款项交房后支付。

　　交(jiāo)付(fù)环(huán)节(jié)，英国规定(dìng)房屋必须经过房产公证公司的检验验收后才能交付(fù)，交付后方可按揭(jiē)还贷。

　　资金监管环节，英(yīng)国期房(fáng)预(yù)售资金监管极(jí)为严(yán)格，资金(jīn)也由律(lǜ)师监管，在确认工程进(jìn)度、支付(fù)相关款(kuǎn)项过程中，由(yóu)买房律师将资金转(zhuǎn)给卖方律师(shī)，卖方律(lǜ)师转给开(kāi)发(fā)商，即资(zī)金(jīn)在(zài)进入(rù)开发(fā)商(shāng)账户前(qián)经过两道关口，有利(lì)于保障(zhàng)购房者资(zī)金安全。

　　2.4 日(rì)本：为规范期房交(jiāo)易立法，设置期房预付款(kuǎn)保全(quán)措施

　　日(rì)本(běn)期(qī)房交易(yì)立法，定金超5％或1000万日元(yuán)时，开(kāi)发商必须完成“预售(shòu)房(fáng)定金保全(quán)措施”，交房(fáng)前付款比例不超(chāo)房款的20％，开(kāi)发(fā)商(shāng)违约需返还定价并赔(péi)偿约10％房款，交(jiāo)房后(hòu)按揭(jiē)还款。

　　立(lì)法方面，日本二战结束(shù)后由于房屋供给严(yán)重失衡，叠加法律空白，社会上“一房二(èr)卖”现(xiàn)象普遍，为此，日本政府1952年出台(tái)《宅(zhái)地建筑物交易法》，经多次(cì)修订，目(mù)前是(shì)唯一一(yī)部规(guī)范期房交易的法(fǎ)律。

　　定金保(bǎo)护方面，根据(jù)日本(běn)《宅地建(jiàn)物(wù)取引(yǐn)业法》，对(duì)购(gòu)房者支(zhī)付定金(jīn)超过5％或超1000万日元的部分，法(fǎ)律要求开发(fā)商(shāng)必(bì)须完成定金保全措施才可(kě)预售。什么(me)是定(dìng)金(jīn)保全措施？即买(mǎi)卖(mài)双方签订购房合同时，开发商向金融机构或指定保证机构或(huò)保(bǎo)险机构签(qiān)订定金保证委托合同，设置购房者定金的保证或保险，并将相应的保证(zhèng)金证明书(shū)交付给购房者。除定金外，其他(tā)预先(xiān)支付的购(gòu)房款(kuǎn)也受该措施(shī)保护。若开发商倒闭导致期房烂(làn)尾，购房者可凭保证金证明书(shū)向金融机构(gòu)或保(bǎo)证(zhèng)机构(gòu)或保险公司兑付，同(tóng)时(shí)，开发商(shāng)需向购房者(zhě)赔付违(wéi)约金，一般约为房价(jià)的(de)10％。

　　房款支付环节(jié)，交房前只需支(zhī)付(fù)最多不(bù)超20％的定金，签订购房(fáng)合同后，购房(fáng)者即可向银行申(shēn)请贷(dài)款，但交(jiāo)房后才(cái)开始按揭贷款，除定金外的剩余房款在交房后(hòu)开(kāi)始支付。

　　2.5 新加坡：买方资金(jīn)由银行监管(guǎn)，享(xiǎng)1年保修期后付(fù)尾款

　　新加(jiā)坡期房购房者违约可返(fǎn)还相当于3.75％房款的订(dìng)金，首付比例20％，余(yú)款按工程进度支付，所有资(zī)金进银(yín)行专(zhuān)门项目资金账(zhàng)户，交房(fáng)后满1年(nián)保修(xiū)期后支付15％尾款。

　　订(dìng)金支(zhī)付环(huán)节，新加坡开(kāi)发商有统(tǒng)一的选购权合同(tóng)以及订金(jīn)返(fǎn)还(hái)机制，即(jí)OTP，签订OTP后需(xū)支付5％房款(kuǎn)作为订(dìng)金，OTP有效期(qī)14天，执(zhí)行OTP则进一步签订购买合同，不执行OTP则退(tuì)还3.75％的房款。

　　首(shǒu)付比例方面，签订购(gòu)房合同后，购房者需支付15％的首付(fù)及印花税，同时购房者(zhě)向银行申(shēn)请(qǐng)按(àn)揭贷款。

　　余款(kuǎn)支付上，新(xīn)加坡期(qī)房同样采取按工程进度付款的方式(shì)，《发展商条例(lì)》对期房付款流程做了统(tǒng)一(yī)详(xiáng)细规定，要求所有开发商(shāng)遵守，支付(fù)节(jié)点一般为合同签订后、地基完工、框架(jià)完工、管道门(mén)窗等完工等，支付比例约为20％、10％、10％、5％、25％。银(yín)行按揭贷款(kuǎn)也(yě)依照工程进(jìn)度放款，月(yuè)供(gōng)在此过(guò)程中随着放出贷款(kuǎn)的增加(jiā)而增(zēng)加，未放款部分(fēn)无(wú)需月供(gōng)。

　　资金监管方面，购房者的订金与付款会存入银行(xíng)专(zhuān)门的(de)项目资金账户，账户资金提取须与房屋建设有(yǒu)关。房屋交(jiāo)付后(hòu)，购房者享受1年的房(fáng)屋(wū)保(bǎo)修期(qī)，此后购房(fáng)者支付(fù)15％的尾款(kuǎn)。

　　3 启示

　　一，短(duǎn)期(qī)来看(kàn)，当(dāng)前(qián)房地产到了政(zhèng)策(cè)出手(shǒu)临界点，重点是保交(jiāo)楼和房企(qǐ)重组。一(yī)方(fāng)面，加大对刚需和改善型需求的支持(chí)力度，长短兼(jiān)顾妥善应(yīng)对局部(bù)停贷(dài)现(xiàn)象，重点是保(bǎo)交楼保复(fù)工(gōng)保民生，给予强(qiáng)有力的金融工(gōng)具支持。另一方面，从现在起，对还在正(zhèng)常运转的(de)房(fáng)企包括民营(yíng)企业，加大支持力度，由优质房(fáng)企牵头并购(gòu)重(zhòng)组整个(gè)行业，为每个房企配套AMC和财团(tuán)，给予(yǔ)金融(róng)工(gōng)具配套。

　　二，中(zhōng)期来看，应(yīng)充分估计(jì)形势复杂性和人性复(fù)杂性，兼顾化解停贷、复工(gōng)保交楼、重(zhòng)组(zǔ)房企债务(wù)、恢复市(shì)场信心以及(jí)长效机制(zhì)。长效机制(zhì)四大(dà)关(guān)键是推动城市群(qún)战略、人地挂钩(gōu)、金融中性(xìng)稳(wěn)定和房(fáng)地产税。定金环节，建(jiàn)立开发商违约后定金(jīn)保(bǎo)护机制(zhì)，如(rú)将已(yǐ)支(zhī)付(fù)定金冻结至房屋交付(fù)阶(jiē)段，保障购房者定金安全(quán)。签订合同环节，鼓(gǔ)励(lì)保险公司介(jiè)入，为房屋重大延(yán)期以及(jí)重(zhòng)大缺陷(xiàn)等情况提供充分的保障(zhàng)。余款支付环(huán)节，建(jiàn)立按(àn)工程进度付款机制或交房后按揭贷款(kuǎn)机(jī)制，充分保护(hù)购房(fáng)者(zhě)的权益。资(zī)金监管(guǎn)环节，引入(rù)独立于(yú)开发商(shāng)、银(yín)行的第三方资金监(jiān)管机(jī)构，或(huò)由政府相关部门直接监管，以此(cǐ)防止资金挪用现象。交付环节，建立商(shāng)品(pǐn)房保修(xiū)期制度。保修期内，开(kāi)发商应对房屋质(zhì)量问题(tí)全权负(fù)责、免费维修，购房者在(zài)保(bǎo)修期(qī)结束后支付尾款(kuǎn)。

　　三，长期来看，取消商品房预售制是(shì)大(dà)势所趋。一方(fāng)面，98年房改时，全(quán)国(guó)缺房子(zi)，开发商缺(quē)钱，预售制是权宜之(zhī)计，现(xiàn)在全国套(tào)户(hù)比超过1，从大开发(fā)进入存(cún)量时代(dài)，对购房民(mín)众不公(gōng)平的预售制已经过时了，该取消了，改为现(xiàn)房销(xiāo)售。另一(yī)方面，取消(xiāo)预售制，改为现房销售(shòu)，开发商(shāng)将拼的不是五花八门、眼花缭乱、不知道(dào)能(néng)不能兑(duì)现的营销手段，而(ér)是所见即所(suǒ)得的过硬的(de)产品质量(liàng)和诚信，这才(cái)是对(duì)购(gòu)房民众(zhòng)的最根本最实质的保障，这样将极大的提升开(kāi)发商的建筑(zhù)质量，实现良币驱逐劣币(bì)。

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