文：任泽(zé)平团队(duì)　　

　　导读

　　是(shì)该取消预售(shòu)制了。 1月17日召开(kāi)的全国住房和城乡建设工作会议提出“有条(tiáo)件的可以进行现房销售(shòu)”，不足一(yī)个月(yuè)时(shí)间，已(yǐ)有山东、安(ān)徽、河南、四川(chuān)、广东等地明确表(biǎo)态，试点现房销售。

　　1、是该(gāi)取消商品房预(yù)售制了，用你的钱，建你的(de)房子，还(hái)烂(làn)尾了，这是对购房者的不公平。以后谁有钱谁建房(fáng)，没(méi)钱(qián)没实力(lì)的别建了，不(bù)能把包袱甩给老(lǎo)百姓和(hé)社会，这是房地产从大开发时代步(bù)入高(gāo)质量发展阶段的必然趋(qū)势，也是对购房(fáng)老(lǎo)百姓的最大保护。98年房改时，全(quán)国缺房子，开发商缺钱，预售制是权宜之计(jì)，现在(zài)全国套(tào)户比(bǐ)超过1，从大开发(fā)进入存(cún)量时代，对购(gòu)房民众不(bù)公(gōng)平的预(yù)售制(zhì)已经过时了(le)，该取消(xiāo)了，改为现房销(xiāo)售(shòu)。以后一(yī)手(shǒu)交钱(qián)，一手交房，天经地义(yì)。当然二次房改是个技术活，兼顾(gù)化(huà)解停(tíng)贷、复工保(bǎo)交楼、重组房企债(zhài)务、恢复市场信心以及(jí)长效机制(zhì)，长效(xiào)机制四大关键是推动城市群战略、人地挂钩、金融中性稳定和房地产税(shuì)。如果按照经济(jì)规律办(bàn)事，中(zhōng)国一定能实现(xiàn)房(fáng)地产软着(zhe)陆和长期(qī)平(píng)稳健(jiàn)康发展，跨过这道(dào)关，解好(hǎo)这道世界难(nán)题。

　　2、为什么(me)要取消(xiāo)预售制(zhì)、改为现房销售？大家想想，绝大(dà)部分商品是一手交钱一手交货，预售制是对购买者(zhě)的单(dān)方面不公平制度(dù)，购(gòu)房老百(bǎi)姓几乎(hū)承(chéng)担了所有商品不能交付的(de)风险(xiǎn)。从个人层面(miàn)看，预售制(zhì)对(duì)购房者非(fēi)常不公(gōng)平(píng)，比如，交房等待期一般为两年，在(zài)此期间，购房者(zhě)不仅承担银行利息，还要承担延(yán)迟交房(fáng)、房屋(wū)质量、房产证延(yán)期办理甚至不能交房(fáng)的风险。从(cóng)行业层面看，预售制助推部分(fēn)房企过度举债、高杠杆扩(kuò)张，若遇到下行周期，会引发资金链断裂(liè)、项(xiàng)目搁置等系列风险。取消预售制，改为现房销售，这样有助于落实(shí)中央房住不(bù)炒精神(shén)、有助于(yú)保障购房老百姓权(quán)益、有助于房企稳健发展，一举多得，谋划长远。

　　3、为什么建议取(qǔ)消预售制度？预售制度(dù)怎么来的(de)？国(guó)外什么情况？简单科普一(yī)下：商品房预售最早源于(yú)中国香港，俗称卖(mài)楼花，卖(mài)期房(fáng)，是一种开发商放(fàng)杠杆的方(fāng)式(shì)。98年房改，由于商(shāng)品房短(duǎn)缺(quē)，房(fáng)企缺资金，借鉴中(zhōng)国(guó)香港，引入了商品房预售制度。其实，当(dāng)前世界(jiè)不少国家存在预售制(zhì)。但是，重点来了(le)！发达(dá)国家一般有严格的监管保(bǎo)障措施，开发商在项目获(huò)得(dé)政府批(pī)准(zhǔn)后才可以(yǐ)开始销(xiāo)售，买家在购(gòu)买(mǎi)期房后并非像中国(guó)一样在支付完首(shǒu)付款后从银行一次性贷款(kuǎn)支付剩余全部房款，而是根(gēn)据(jù)开发商工程进(jìn)度(dù)在完(wán)全交房(fáng)前进(jìn)行分(fēn)期(qī)支付(fù)。所以，预(yù)售(shòu)制度是需要严格的(de)资金(jīn)监管、分期支付以及(jí)违约处罚措施(shī)作为保障的，如(rú)果没有这(zhè)些保障措(cuò)施，一定(dìng)会触发(fā)风险(xiǎn)，对购房民(mín)众不公平，所以(yǐ)不如借(jiè)机取消(xiāo)预售制度，以后改为现房(fáng)销售。客观讲预(yù)售制度有一(yī)定历史阶段性，现在中(zhōng)国住房(fáng)进入存量时代(dài)，取消(xiāo)预售制度有助于降负债(zhài)降(jiàng)杠杆，不再把(bǎ)烂尾风险甩给老百姓和社(shè)会，当然这需(xū)要配套房(fáng)企(qǐ)债务重组、复工保交楼、恢复市场信心和房地产(chǎn)长(zhǎng)效机制。这是个技术活，只要(yào)坚(jiān)持市场(chǎng)化改革(gé)，中国一(yī)定能化解这个难(nán)题，让房地产回归实体经济(jì)和居(jū)住属(shǔ)性，安(ān)居(jū)乐业。

　　4、简单讲(jiǎng)，如果取消预售制，改(gǎi)为现房(fáng)销售(shòu)，开发商将拼(pīn)的不是五花八门、眼(yǎn)花缭乱、不(bù)知道能(néng)不能兑现的营销手段，而是所见即(jí)所得(dé)的过(guò)硬的(de)产品质量和诚信，这(zhè)才是对购房民众(zhòng)的最根本最实质的保障，这(zhè)样(yàng)将极(jí)大的提升开(kāi)发商(shāng)的建筑质量，实现良币驱逐劣币。所有商业的本质(zhì)是向善，是以客户为(wèi)中心，房(fáng)地产也不能例外，老百姓(xìng)买房子(zi)是天大的事，烂尾毁三代，好(hǎo)房幸福一家人(rén)。从这(zhè)个(gè)角度，取消预(yù)售(shòu)制(zhì)、实施(shī)现房销售是实(shí)现老百姓安居乐业、社会长治久安、行业企业健(jiàn)康发展(zhǎn)的重大(dà)措施。在(zài)当(dāng)前的情况下，取消预售制要结合稳楼市、房地产(chǎn)软着(zhe)陆、打通(tōng)金融支持当(dāng)期三好生(shēng)、新(xīn)模式等综合施(shī)策。

　　作者(zhě)十年前在(zài)国务院发展研究中心参与财税改革方案(àn)研究时，对预(yù)售制、房地产税、人地挂(guà)钩、金融(róng)稳定(dìng)、房企杠杆率等进行(xíng)过长(zhǎng)期(qī)系统的专项研究(jiū)。（参考后(hòu)来形成的专著《房地(dì)产周期(qī)》）　　

　　目录

　　1 中国内(nèi)地商品房预售制的(de)前世今生(shēng)

　　1.1 起源：分层销售(shòu)+“按揭”，霍英东创造“卖楼花”模式

　　1.2 住房(fáng)需求大、供(gōng)给(gěi)量少，引进“卖楼花”模(mó)式(shì)，形(xíng)成“中国内地版预售制(zhì)”

　　1.3 预售制推动(dòng)城市化(huà)进程，但背后潜藏的风(fēng)险确实存在

　　2 国际(jì)经(jīng)验

　　2.1 美国(guó)：交(jiāo)付前预售资(zī)金第三(sān)方全程(chéng)监管，交付时开(kāi)发商(shāng)凭验收(shōu)凭(píng)证取得房款

　　2.2 德国：可(kě)零(líng)首(shǒu)付购(gòu)房(fáng)，提供期房(fáng)烂尾险

　　2.3 英国：10％定金保(bǎo)险(xiǎn)保护机制，55％-80％房款交房(fáng)时(shí)支付

　　2.4 日本：为规范期房交易立法，设置期房预付款保全(quán)措施

　　2.5 新加坡：买方资金由银行监(jiān)管，享1年保修期后(hòu)付尾款

　　3 启示

　　正(zhèng)文(wén)

　　1 中国内地商品房预售(shòu)制的前世今生

　　1.1 起源：分层销售+“按揭”，霍英东创造“卖楼花”模式

　　二十世纪五十年代在(zài)中国香港，楼(lóu)宇出租(zū)是地产行业盛(shèng)行的方(fāng)式(shì)，但有(yǒu)着(zhe)转(zhuǎn)让难、出租资金周转期长(zhǎng)等(děng)问题，分层销售孕育而生。20世(shì)纪50年代，中国香港还未推行公共房屋(wū)制度，许多人栖身于木屋或者其他临时住(zhù)宅，住房的需求是相当(dāng)高(gāo)，不过大多数居民的储蓄很(hěn)少。当时楼宇买(mǎi)卖多数以一整栋楼为单(dān)位，需(xū)要雄厚的资金实力才能购(gòu)买。虽(suī)然楼宇出(chū)租(zū)是中国(guó)香港地产行业盛行的方式(shì)，但(dàn)有着(zhe)转让难、出租(zū)资金周转期长(zhǎng)等问题。针对这一系列问题(tí)，不少地产商(shāng)开始探求(qiú)新(xīn)的方(fāng)式，如把楼宇契约切开(kāi)，即“分契”，然后将(jiāng)楼宇分层(céng)出售。这模式(shì)一经(jīng)推行，购买楼宇的市民(mín)数量有(yǒu)所增加，开发(fā)商资金周转加快。

　　在(zài)分层出(chū)售的基础上，将“按揭”模式引入房地产(chǎn)销售，霍英东创造“卖楼花”模式。1953年底霍英东创(chuàng)办立信置业(yè)有限公司(sī)，凭借商业直觉和(hé)多年经营(yíng)杂货(huò)铺、海(hǎi)上驳(bó)运业务的(de)经验，对于(yú)商品流(liú)通、资金(jīn)周转有(yǒu)着独到的见(jiàn)解，在努力寻求方法加快自身资金(jīn)周转。当(dāng)时其(qí)在购下九龙的一块地(dì)盘(pán)后，除了(le)分层出售、还(hái)印发售楼说明书，上有(yǒu)文字(zì)详(xiáng)尽说明楼宇的(de)地势环(huán)境、建筑材料、分层价格(gé)、订购方法等。此外，“卖楼花”是另(lìng)外一个亮点，即(jí)先收取(qǔ)买(mǎi)家的(de)订金，采(cǎi)用类似租金的分期付款形式，等新(xīn)楼落成时，收(shōu)齐(qí)买(mǎi)家的钱，买家就拥有了(le)自己的房(fáng)产。这种方式减轻了民众(zhòng)购房的资金压力，加速了房屋的(de)建造和销售(shòu)，也解决了制造商的资金问题，降(jiàng)低投资风险，在当(dāng)时(shí)可谓(wèi)是(shì)“双赢”的举措。“预(yù)售楼花+分期付款”的销售模(mó)式成为当时中国香港(gǎng)房地产市场的(de)一大特(tè)色(sè)，纵观中国(guó)香(xiāng)港房地产市场的改革，“卖(mài)楼花”模式高效率地解决了核心的(de)住房供不应求的问题，使房市发展进入(rù)新阶段。

　　预(yù)售楼花模式推动(dòng)了中国香港(gǎng)楼(lóu)市几十年繁荣(róng)，但期间也(yě)出(chū)现(xiàn)过(guò)“烂(làn)尾楼(lóu)”的情况，但监管(guǎn)部门不断(duàn)完善、规范化(huà)，建立健全的(de)监管机制，促(cù)进(jìn)市场(chǎng)健康发展。例如，1960年，位于大角咀的一个(gè)楼盘(pán)因建筑费(fèi)用(yòng)超支停工，出现“烂尾”情况。在1961年后，中国香港管理(lǐ)部门提(tí)升了对于(yú)预(yù)售(shòu)楼花制(zhì)度的监管，即要(yào)求(qiú)开发商(shāng)在预(yù)售前，确保地价款已经(jīng)全部支付，还要证明(míng)自身有资金等能力把项(xiàng)目完成，资(zī)金需放(fàng)入律师所托管，支取时(shí)需律所和建筑师(shī)的核(hé)准。为了防止开发商、律所、建筑师等造假，套取监管账户资金，中国香港要求律师行在银(yín)行(xíng)开设的信托(tuō)账户(hù)（监管账户(hù)）、开发商(shāng)操作等采(cǎi)取全透(tòu)明化(huà)机制，且银(yín)行的责任(rèn)上升(shēng)，如出(chū)现房(fáng)屋“烂尾(wěi)”情况，银行(xíng)将成最大风(fēng)险方，后续需自身推(tuī)动项目完工(gōng)。随着监(jiān)管体系逐步完(wán)善，出现“烂尾”的现象(xiàng)较(jiào)少(shǎo)。

　　1.2 住房需求大、供给量少(shǎo)，引(yǐn)进(jìn)“卖(mài)楼花”模式，形成(chéng)“中(zhōng)国内地版预售制”

　　二十(shí)世纪九十年代，中国(guó)内地面临(lín)住房需(xū)求大和供给(gěi)量短缺问题(tí)，引(yǐn)入(rù)“卖楼花”制度。建国以来，中国内地优先发展重工(gōng)业，强调基础(chǔ)建(jiàn)设，这一导向使前期发(fā)展工业化的(de)进程大于城市(shì)化(huà)进程，唯(wéi)有(yǒu)解决住房(fáng)基础等城市化(huà)配套问题，才(cái)能进(jìn)一步推进(jìn)城市化。但当(dāng)时推行的是“统(tǒng)一管理，统一分配，以租养房”的福利分房制(zhì)度(dù)，住(zhù)房市场发展起(qǐ)步(bù)较晚、增(zēng)速较慢(màn)，福利(lì)分房制度也出现了分(fēn)配不公(gōng)、效率低(dī)、配套差等问题，因此(cǐ)福利分房制度(dù)不再适用于当时的国情。叠(dié)加房地产(chǎn)市(shì)场面(miàn)临商品房的(de)需(xū)求量(liàng)大，而社会缺少大型房地产开发商，商品房供(gōng)应量(liàng)小(xiǎo)的困境，此时引(yǐn)入中国香港的“卖楼花”模式无疑是对内地房地产市场的一针强心剂。从1994年起，中国内地逐步引进中国香港预售商品房制度(dù)，先后出台(tái)多项(xiàng)文件，大力支持国内房地产市场改革。例如(rú)，1998年，国务院出台《关于(yú)进一步深化城镇住(zhù)房(fáng)制度改革，加快住房建设的通知(zhī)》文件，决定停止住房无偿实(shí)物分(fēn)配，逐(zhú)步(bù)实行(xíng)住(zhù)房分配货币化、住房供给商品化(huà)、社会化(huà)的住房新体制，从计划经济下的福利分房转向市场经济的(de)商品(pǐn)房(fáng)。房地产市场(chǎng)采用(yòng)预售制，允许开发商卖期房，解决了房企缺少资金和开发(fā)时间周期长(zhǎng)的两大难(nán)题，开(kāi)发(fā)商(shāng)以预售款撬动下一个项目的开发，形成滚(gǔn)动(dòng)开发模式，住房供应(yīng)速度加快。自此(cǐ)中国(guó)内地开始(shǐ)房(fáng)改货(huò)币化，中国人民银行(xíng)等多方迅速(sù)出台相关的信(xìn)贷政策(cè苏三起解的故事，苏三起解的故事简介)，支持购房者(zhě)，极大作用推动了房地产(chǎn)市场的(de)发展。

　　引入中国香港“卖楼花”模式(shì)后，经调整形成契合中(zhōng)国(guó)内地(dì)的商品房(fáng)预售制度。预售制(zhì)的初衷是为了(le)缓(huǎn)解房企(qǐ)资金压力，加快城镇住(zhù)房建(jiàn)设(shè)。具体来说，是指房地(dì)产开(kāi)发企业将正(zhèng)在建(jiàn)设(shè)中的房屋预先出售给购房者，由购(gòu)房者支(zhī)付定金或房款的行为。区别(bié)于中(zhōng)国香港，在(zài)中国(guó)内(nèi)地实践(jiàn)过程(chéng)中，商(shāng)品房预售流程为：房地产开发商办理预(yù)售许可证-签订商品(pǐn)房(fáng)买(mǎi)卖(mài)合同-进行备案登记(jì)和预告登(dēng)记-交付房(fáng)屋。在购房过程中，购房者需要一次性付清首(shǒu)付(fù)款，并(bìng)采用银行贷款的形式一次性付清剩余房款(kuǎn)，换言之，房屋(wū)未建成(chéng)，开(kāi)发商可(kě)能已拿到了全(quán)部购房款，这(zhè)点与中国香港的(de)按照工程进度付款(kuǎn)有所不(bù)同。对中国内地的开(kāi)发(fā)商而(ér)言，预售制商品(pǐn)房也开启了(le)高(gāo)周转(zhuǎn)、高杠杆的运作模(mó)式。

　　1.3预售制推动城(chéng)市化进程，但(dàn)背后潜藏的风(fēng)险确实(shí)存在(zài)

　　作为中国(guó)内地商品房销(xiāo)售的最(zuì)主要方式(shì)，预售制(zhì)极大(dà)缩(suō)短房企现(xiàn)金回笼周期，同(tóng)时增加市场(chǎng)商品(pǐn)房(fáng)供应，推动了城镇化发展(zhǎn)进程(chéng)。预售制在过去20多(duō)年对中国内地房地(dì)产市场的稳步发展起到了重(zhòng)要作(zuò)用，不仅解决(jué)了(le)房地产市(shì)场快速发展阶段的资(zī)金需求，也提(tí)高了居民居住水平，中(zhōng)国(guó)内地城镇居民从(cóng)筒(tǒng)子(zi)楼住(zhù)到住宅小区(qū)，从全民蜗居(jū)到基本适居，住房事(shì)业取得巨大进步，数十年时(shí)间(jiān)走完(wán)发达国家(jiā)几(jǐ)百年城镇(zhèn)化路程。改(gǎi)革开放以来，城镇化进程进入快速(sù)发展(zhǎn)时(shí)期。1978-2021年(nián)，城镇(zhèn)人口由1.7亿人增长至9.1亿人(rén)，43年间增长4.4倍；1981-2020年，全(quán)国城市建成区面(miàn)积由7438平方公里增长(zhǎng)至60721平方公里，增长7.2倍。根据我(wǒ)们发(fā)布的《中国住房(fáng)存(cún)量报告：2021》测(cè)算(suàn)，1978-2020年(nián)中(zhōng)国内地(dì)城镇住宅存量从不到14亿平增至313.2亿平，城镇人均住房建(jiàn)筑面积从(cóng)8.1平方米增至34.7平方米，城镇住(zhù)房套数(shù)从约(yuē)3100万套增至(zhì)3.63亿套，套户比从0.8增至1.09。预售制在当(dāng)前已成为中国内地商品房销售最主要方(fāng)式(shì)，2005年中(zhōng)国内地(dì)商品住宅期房销售面积占总销售面积的比重为63％，而(ér)2021年期房(fáng)累计销售(shòu)面积达15.6亿平，比重上(shàng)升至87％。

　　预售制也推动了中(zhōng)国内(nèi)地房地产行(xíng)业的发展。中国(guó)内(nèi)地(dì)房地产历经二十(shí)多年(nián)长周(zhōu)期繁荣，行业各(gè)项指标大幅(fú)增长。1999-2021年，房(fáng)屋新开工面(miàn)积从2.2亿(yì)平增至19.9亿平，累(lèi)计上涨8.2倍，年复(fù)合(hé)增速10.6％。房地产开(kāi)发投资(zī)完成额从(cóng)0.4万亿元增至14.8万亿元，累计上涨35.8倍，年(nián)复合增速17.8％。商品房销售(shòu)面积和销售金额分(fēn)别从1.5亿平增至17.9亿平、0.3万亿(yì)元(yuán)增至18.2万亿元，累计上涨11.3、65.3倍(bèi)，年复合(hé)增速12.1％、21％。伴随房地(dì)产业的(de)快速发展(zhǎn)，房地产企业(yè)从无到有、从国企先(xiān)行到(dào)民企崛(jué)起，队(duì)伍逐渐(jiàn)壮大。2018年(nián)，房地产企业数(shù)量达9.8万个，比1998年的2.4万个增(zēng)长3.1倍。

　　二十年来房地产(chǎn)也成为(wèi)拉动(dòng)中国(guó)内地经(jīng)济高(gāo)增长的(de)火车头(tóu)。

　　1）从经济增长(zhǎng)渠道，房地产带动的上下(xià)游(yóu)产业链特别长，高达50多(duō)个行业。2020年房地产及其产业链(liàn)占GDP的17.2％（完全贡献），其中(zhōng)房地产业(yè)增加值占GDP的7.3％（直接贡(gòng)献），房(fáng)地产(chǎn)带动产业链占(zhàn)GDP的(de)9.9％（间(jiān)接贡献），其中房地产对金融、批发(fā)、建(jiàn)材的带(dài)动(dòng)最为明显。

　　2）从投资渠道(dào)，2020年(nián)房地产完全(quán)拉动的投(tóu)资占全社会固定资产投资的51.5％，其(qí)中，房地产开发投资占固定资(zī)产投资的27.3％。

　　3）从(cóng)金融渠(qú)道，从房(fáng)地产贷款占银(yín)行(xíng)各项(xiàng)贷(dài)款余额的比重(zhòng)看，2021年12月为27.07％，如果加上信(xìn)托等通道业务(wù)，占(zhàn)比超过(guò)三分(fēn)之一。从房地(dì)产融资存量占(zhàn)社融存量比重看(kàn)，2021年(nián)12月(yuè)占比为18.76％。如果房企大面(miàn)积违约，将导致银行不(bù)良率大幅上升。

　　4）从(cóng)居民财富(fù)效应渠道，根据我们的(de)《中国(guó)住房市值测算报(bào)告》，2020年中国住(zhù)房市值(zhí)为62.6万亿(yì)美元(yuán)，大(dà)于(yú)美国的33.6万亿美元、日本的10.8万(wàn)亿美元、英法德三国合计的31.5万亿美元。从(cóng)住房市值占股债房(fáng)市值的比例(lì)看，2020年中(zhōng)国为66.6％，高于(yú)美国的(de)27％、日本的37％、英(yīng)国的(de)49％、法国的(de)56％、德国的64％。中国住(zhù)房市值与股债房市值(zhí)的比例(lì)较高(gāo)，主要(yào)是因为住房(fáng)市值高(gāo)，以(yǐ)及中国资本市场发育尚不(bù)成熟(shú)，直(zhí)接融资比例较低，股票(piào)、债(zhài)券市值较低(dī)，居(jū)民投资渠道缺(quē)乏。

　　不可(kě)否认，预售制背后潜藏的风险确(què)实(shí)存(cún)在(zài)，当前的负面效应(yīng)愈发凸显。

　　从个人(rén)层面看，绝大部(bù)分(fēn)商品是一手(shǒu)交钱一手交货，预售制是对(duì)购买者的单(dān)方面不公平制度，购房(fáng)老(lǎo)百姓几乎承(chéng)担了所有商(shāng)品不(bù)能交(jiāo)付的风险。比(bǐ)如(rú)，交房(fáng)等待期一般为(wèi)两(liǎng)年，在(zài)此期(qī)间，购房者不仅(jǐn)承担银行利息，还(hái)要承担延(yán)迟交房、“一房二卖”、房屋质(zhì)量、房产证延(yán)期办理(lǐ)甚至不能交房等风(fēng)险。另外，购房者(zhě)和开发商之间的(de)购(gòu)房合同、购(gòu)房(fáng)者和银行(xíng)的(de)按揭贷款合同是两个(gè)独立的合同(tóng)关系，如(rú)果(guǒ)开发商发(fā)生违约，购房者只能根(gēn)据购房合(hé)同向开发商主张权力，但依旧需要(yào)根(gēn)据按揭贷款合(hé)同按时向(xiàng)银(yín)行进行贷(dài)款偿还，因此购房者承担的风险较大。

　　从行业层面看，预售制助推部分(fēn)房企过度举(jǔ)债、高杠杆扩张，资金若遇(yù)到下(xià)行周(zhōu)期，会引发资金链断裂、项目搁(gē)置等系列风险，进(jìn)行(xíng)影响(xiǎng)自身(shēn)信用(yòng)和购房者对行业(yè)的信心。

　　从金融(róng)层面看，银行作为按揭贷款的(de)发(fā)放方(fāng)，一旦房企因为市(shì)场波(bō)动或经(jīng)营不(bù)善，出现(xiàn)资金链断裂等一系列问(wèn)题，导致“烂尾”等情况，而房企通过与购房者签(qiān)订的预售合同(tóng)和按揭合同，已经(jīng)从银行获得房款，如(rú)果(guǒ)购房者丧失(shī)还(hái)款能(néng)力或短期不能还(hái)款等(děng)，则风险完全由银行承担，银行将面(miàn)临较(jiào)大(dà)的坏账压(yā)力。

　　从监管(guǎn)角(jiǎo)度看，购(gòu)房(fáng)者(zhě)的预售(shòu)监(jiān)管(guǎn)资(zī)金去哪了？楼盘“烂尾”，归根结底两个(gè)字那就是“没钱”，即没钱付工程(chéng)款。在2004版的《城市商品房预售管理办(bàn)法》中(zhōng)明确规(guī)定(dìng)了开发企业预(yù)售商品房所得款项(xiàng)应当用于有关的工(gōng)程(chéng)建设，商(shāng)品房预售款监管(guǎn)的具(jù)体办法，由房地产(chǎn)管理(lǐ)部(bù)门制定。但多年以来全国并没有统一的(de)预售资金监(jiān)管规定，各地(dì)实行“一(yī)城一策”。例如，太原(yuán)、昆明、重庆、长沙等(děng)城市重点监管资金比例为总预售款(kuǎn)的15-40％左右，郑(zhèng)州、福(fú)州、合肥等城市则按照(zhào)项目的(de)建安成本乘(chéng)以建筑面积(jī)或者(zhě)项目工(gōng)程总(zǒng)额报价计(jì)算重点(diǎn)资(zī)金。而事实是，不少购房款未进入(rù)监管(guǎn)账户、或进(jìn)入(rù)监管账户后被挪用，导致楼盘没(méi)有资金继续建设。收楼遥遥无(wú)期，月供(gōng)却被迫(pò)继续还款。那么，监管账户资金如何被挪走的？实(shí)际上，在过(guò)去房地产大开发时代的(de)高周转背景下，抽调预售(shòu)款监(jiān)管账户资金(jīn)，是行业“潜规则”。比(bǐ)如工程总承包方(fāng)，以(yǐ)工程建设名义，获得监管(guǎn)账户拨(bō)付资金，再由工程方将资金(jīn)转给房企，而(ér)拨付(fù)的工程款，远超工程(chéng)进(jìn)度(dù)所需。通过(guò)这(zhè)些方式套取的资金，在房(fáng)企(qǐ)各地项目间流(liú)动，变相加(jiā)杠杆，这(zhè)样做提供了资金流动性(xìng)，房企抽调(diào)资金统筹拿地、还(hái)款和楼盘建设，形成一种资金循(xún)环高周转模式，但一定(dìng)程(chéng)度上(shàng)把风险甩(shuǎi)给(gěi)了(le)购(gòu)房者(zhě)。

　　2 国际经(jīng)验

　　整体来说(shuō)，国外商(shāng)品(pǐn)房预(yù)售制度(dù)呈现(xiàn)以(yǐ)下(xià)特点(diǎn)：

　　1）预付款保(bǎo)护：对于购(gòu)房者预付(fù)资金(jīn)，一般(bān)设有定(dìng)金或预付款保护(hù)机制，如英国、日(rì)本(běn)；

　　2）预付款(kuǎn)比重：要求购房者(zhě)支付(fù)的预(yù)付(fù)款比例相(xiāng)对较低，绝大部分房款在房屋交付后开(kāi)始支付；

　　3）预付款支付方(fāng)式：预付款一般(bān)以定(dìng)金方式支付，或按工程进度分(fēn)期支付，或二者(zhě)结合；

　　4）按揭贷款方式：一般采用两种方式(shì)发放按揭贷款(kuǎn)，一(yī)是按工程(chéng)进度付款，按揭贷(dài)款按照工程进度逐渐发放(fàng)，购(gòu)房者开始月供；二是房屋(wū)交付(fù)后发放按揭贷款(kuǎn)；

　　5）房屋(wū)烂尾保护：为(wèi)预(yù)售商(shāng)品房提供期房烂尾保险，在商品房出现重大延期或重大缺陷(xiàn)时，保(bǎo)障购房者权益(yì)；

　　6）房屋(wū)交(jiāo)付保护：房屋交付(fù)质量的保障有(yǒu)两种(zhǒng)方式，一是期房由政府或第三(sān)方(fāng)验收合格并提供验收凭证后，开发商(shāng)凭验收(shōu)凭证(zhèng)取得购房(fáng)者支付(fù)的房款。二是开发商为(wèi)购房(fáng)者提供(gōng)一定的保修期，通常1-5年，保修期满，购房(fáng)者支付尾款(kuǎn)。

　　2.1 美国：交付前预(yù)售资金第(dì)三(sān)方全(quán)程(chéng)监管，交付(fù)时开(kāi)发(fā)商凭验收凭证取得房款

　　美国期房定金一定期限(xiàn)内(nèi)无条件返还，最低首付比例为3.5％，交房前仅(jǐn)支付(fù)首付，其余(yú)房款(kuǎn)交(jiāo)付(fù)后(hòu)按(àn)揭还款(kuǎn)，交付(fù)前资金(jīn)由(yóu)第三方全(quán)程监(jiān)管(guǎn)，交付时开发商凭验(yàn)收凭证取得房款。

　　定金及首(shǒu)付环节，定金比例一般为房款的1％-5％，首付(fù)比例最低可低于3.5％，根(gēn)据美国(guó)官方数(shù)据(jù)，2021年美国平均首(shǒu)付比例为12％。

　　余款支(zhī)付方面，除定金或首付(fù)外，购房者在房屋交付后通过按揭贷款(kuǎn)支付剩余房款(kuǎn)。

　　资金监管方面，美(měi)国为防止开发商挪(nuó)用资金，购(gòu)房(fáng)者的定(dìng)金及首付款由第三方公证行或产权保险公(gōng)司的信(xìn)托账(zhàng)户监管。如果开发商倒闭导致(zhì)楼盘(pán)烂尾，购房者(zhě)资金可通(tōng)过(guò)申请仲裁取回，且(qiě)不承担任(rèn)何(hé)责任与(yǔ)损失(shī)。而(ér)开发(fā)商在房屋建设过程中(zhōng)的(de)资金(jīn)全部来自银行，银行根据工程进(jìn)度向(xiàng)开(kāi)发商提(tí)供一定(dìng)比例的贷(dài)款，由于开发商挪(nuó)用资金直接损害银(yín)行利(lì)益，银(yín)行(xíng)有充分动机监管开(kāi)发商(shāng)施工进(jìn)度。开(kāi)发商在房屋交付时需取得(dé)由政府相关部门经(jīng)审(shěn)查后发放(fàng)的验收凭证，通过验收凭证向银行得到购房者支(zhī)付的房款。

　　2.2 德国：可(kě)零首付购(gòu)房，提供期房烂尾险

　　德国期房可(kě)零首付购房(fáng)，房(fáng)款按建造工期进度支付，按揭按工(gōng)期放(fàng)款后还贷(dài)，房贷利(lì)率采用固定利率，开发(fā)商或(huò)购房(fáng)者可购买期(qī)房烂尾保险。

　　预(yù)售门槛方(fāng)面，德国开发商在项目获批后即可预售房屋。签(qiān)署购房(fáng)合同前，购房者需支付约2000欧的定(dìng)金(jīn)并进行预约公证(zhèng)，签订合同后定金退还。如由于(yú)任何原(yuán)因不能(néng)购买(mǎi)，定金按照德国法律全(quán)部退还。

　　签署购(gòu)房合同后，购(gòu)房者需支(zhī)付公(gōng)证费和土(tǔ)地交易税，分(fēn)别为房(fáng)屋售价的1.5％-2％、3.5％-6.5％，两种(zhǒng)费用不包(bāo)含在购房款中，属于购(gòu)房附加费。

　　首付方面(miàn)，德(dé)国没有规定最低首付(fù)比(bǐ)例，可零(líng)首付购房。

　　余款方面，德国也采(cǎi)取按(àn)工期支(zhī)付房款的制度(dù)，一般分7笔进行(xíng)支付，具体(tǐ)支付节点、比例因项目而(ér)异(yì)。一般来说(shuō)，支付节点可分为公证后、主体完工、内部水暖电路完工、窗户玻璃完工、室内清洁(jié)及墙面完工、地板(bǎn)完工、全部完(wán)工，支(zhī)付比例可能是30％、28％、11.9％、7％、6.3％、4.9％、11.9％。

　　按揭(jiē)方(fāng)面，购房者可在支付房(fáng)款前申请房贷，房贷利率采用固定(dìng)利率，银(yín)行按施工(gōng)节奏分多次发(fā)放贷款，每笔贷款给(gěi)予购房者一定使用期限，期限结(jié)束(shù)后，购房者开始还贷(dài)。

　　保(bǎo)险方面(miàn)，德国保(bǎo)险公司(sī)针对期房设计了(le)两种保险，保(bǎo)险(xiǎn)的功(gōng)能是当(dāng)房屋出现(xiàn)重大延(yán)期或(huò)重大(dà)缺陷(xiàn)时(shí)，保(bǎo)险公司保(bǎo)证开发商(shāng)赔(péi)偿(cháng)或修复，开发商(shāng)破产，由保险公司负(fù)责相应赔偿。保险由开发商或购房者购(gòu)买(mǎi)。

　　2.3 英国：10％定金保险保护机制，55％-80％房款交房时支付

　　英(yīng)国预售制设有10％定(dìng)金保险保护机制，交房前(qián)付款(kuǎn)比例仅(jǐn)20％-45％，资金由买卖(mài)双方律师严格监管。

　　订立合同前，买(mǎi)卖(mài)双方均有一名律师，负责沟通(tōng)期房交易中的房产、资金、合同等各个环节，各(gè)环节(jié)内容(róng)确认无误后(hòu)签订首付交换合同。

　　定金方(fāng)面，英国(guó)设置了10％定(dìng)金(jīn)保险保护机制(zhì)，当(dāng)开(kāi)发商出现(xiàn)财(cái)务、经营问题时，购房者10％的定金由(yóu)保(bǎo)险公司赔(péi)付，而超出10％的部分较难追回。

　　首付(fù)方面，首付比(bǐ)例(lì)通常为10％-25％，首(shǒu)付需要在(zài)合同(tóng)签订21天内(nèi)支付。

　　余款支付环节，英国采取按工(gōng)程(chéng)进度付款的方式(shì)，但是交房前付款比(bǐ)例相对较低(dī)，一般会(huì)在(zài)合同签订6-24个(gè)月分别支付两(liǎng)笔(bǐ)5％-10％的(de)款项(xiàng)，即交房(fáng)前付款比例在20％-45％之间，剩(shèng)余款(kuǎn)项交(jiāo)房后支付。

　　交(jiāo)付环节，英国规定(dìng)房屋必须(xū)经过(guò)房产(chǎn)公证公(gōng)司的检验验收后才(cái)能交付(fù)，交(jiāo)付(fù)后(hòu)方可按(àn)揭还贷。

　　资金(jīn)监管(guǎn)环节，英(yīng)国期房预售资(zī)金监管极为严格，资金也由(yóu)律师监管，在确认工程进(苏三起解的故事，苏三起解的故事简介jìn)度、支付相关(guān)款(kuǎn)项(xiàng)过程中，由买(mǎi)房律师将资金转(zhuǎn)给卖方律师，卖(mài)方律师转给开发商(shāng)，即资金在进(jìn)入开发商(shāng)账(zhàng)户(hù)前经过两道关口(kǒu)，有利于保(bǎo)障购房(fáng)者(zhě)资金安全。

　　2.4 日本：为规(guī)范期房交易立(lì)法，设置期(qī)房(fáng)预付款保全措施

　　日本(běn)期房交(jiāo)易(yì)立法(fǎ)，定金超5％或1000万日元时，开发商必须(xū)完成(chéng)“预售房定金保全(quán)措施”，交(jiāo)房前付款比例不超房款的20％，开(kāi)发(fā)商(shāng)违约需(xū)返还定(dìng)价(jià)并(bìng)赔偿约10％房(fáng)款，交房后按揭还款(kuǎn)。

　　立(lì)法方面，日本(běn)二战结束后由于(yú)房屋供(gōng)给严重失衡，叠(dié)加法律空白，社会上“一(yī)房二卖”现象(xiàng)普遍，为此，日(rì)本政府(fǔ)1952年(nián)出(chū)台《宅地建筑(zhù)物交易(yì)法》，经(jīng)多次修订，目(mù)前是唯(wéi)一一部规范期房交(jiāo)易的(de)法(fǎ)律。

　　定金(jīn)保护(hù)方(fāng)面(miàn)，根据日本《宅地建物取引(yǐn)业(yè)法(fǎ)》，对购房者(zhě)支付定(dìng)金超过(guò)5％或超1000万日元的部分，法(fǎ)律要求开发商必须(xū)完成定金保全措(cuò)施才可预售。什(shén)么是定金(jīn)保全措施？即买卖双(shuāng)方签订(dìng)购房合同时(shí)，开发商向金融机构或指定保证机构或保险机构签订定金保证委托合(hé)同，设置购房者(zhě)定金的保证或保(bǎo)险，并将相应(yīng)的保证金证(zhèng)明书交付(fù)给购房(fáng)者(zhě)。除定金外，其他预先支付(fù)的购房(fáng)款也受该(gāi)措(cuò)施保护。若(ruò)开(kāi)发(fā)商倒闭导致(zhì)期房烂尾(wěi)，购房者可凭保证金证明书向金融机(jī)构或保证(zhèng)机构或(huò)保险公(gōng)司兑付，同时(shí)，开发商需向购房(fáng)者赔付(fù)违约金，一(yī)般约为(wèi)房价的10％。

　　房款支付环节，交房(fáng)前(qián)只需支(zhī)付最多(duō)不超20％的定金，签订购房合同(tóng)后(hòu)，购房者即(jí)可向(xiàng)银行申请贷款，但交房后(hòu)才开(kāi)始按揭贷(dài)款(kuǎn)，除定(dìng)金外的剩余房款在交房后开始支付。

　　2.5 新加坡：买方资金(jīn)由银行监管，享1年保修期后付尾(wěi)款

　　新加坡期房购房者违约可返还相(xiāng)当于(yú)3.75％房款的订(dìng)金，首付比例20％，余款按(àn)工程进度支付，所有(yǒu)资金进银行专门项目(mù)资(zī)金账户，交房后满(mǎn)1年保修(xiū)期后(hòu)支付(fù)15％尾(wěi)款。

　　订金支付环节，新加坡开发商有(yǒu)统一(yī)的(de)选购权合同以及(jí)订(dìng)金返还(hái)机制，即OTP，签订OTP后需(xū)支付5％房款作为订金，OTP有效期14天，执行(xíng)OTP则进一步(bù)签订购买合(hé)同，不执行OTP则退还(hái)3.75％的房款。

　　首付比例(lì)方面，签订购房(fáng)合同后，购(gòu)房者需(xū)支(zhī)付(fù)15％的首付及印花税，同时购房者向(xiàng)银行申请(qǐng)按揭贷款。

　　余款支(zhī)付上，新加(jiā)坡期房同(tóng)样采(cǎi)取按工程进(jìn)度付款(kuǎn)的方(fāng)式(shì)，《发(fā)展商条例(lì)》对期(qī)房(fáng)付款流程(chéng)做了统一详细规定(dìng)，要求所有开发商(shāng)遵守，支(zhī)付节点一般(bān)为合同签(qiān)订后、地基完工、框架完工、管(guǎn)道门窗等完(wán)工(gōng)等，支付比例(lì)约为20％、10％、10％、5％、25％。银行(xíng)按(àn)揭贷款(kuǎn)也依(yī)照工(gōng)程进度(dù)放(fàng)款，月供在此过程中(zhōng)随着(zhe)放出贷(dài)款的(de)增加而增(zēng)加，未放款部分无需月供(gōng)。

　　资金监管方面，购房者(zhě)的订金(jīn)与付款会存入(rù)银行专门的项目资(zī)金账户，账户资金(jīn)提(tí)取(qǔ)须与房(fáng)屋建设有(yǒu)关。房屋交付后，购房(fáng)者享(xiǎng)受1年的(de)房屋保修期，此(cǐ)后购房者(zhě)支(zhī)付15％的尾款。

　　3 启示

　　一，短期来看，当(dāng)前房地产到了政策出(chū)手临界点，重点是保(bǎo)交楼和房企重组。一方(fāng)面，加大对刚需和改善型需求的支(zhī)持(chí)力度(dù)，长短兼顾妥善应(yīng)对(duì)局部停(tíng)贷现象，重点(diǎn)是保(bǎo)交楼保(bǎo)复工保民生，给予强(qiáng)有力的金(jīn)融工具支(zhī)持(chí)。另一方面，从现(xiàn)在起，对还在(zài)正常运(yùn)转的房(fáng)企包括(kuò)民(mín)营企业(yè)，加大支持力度，由(yóu)优质房企牵(qiān)头并购重(zhòng)组整个(gè)行(xíng)业，为(wèi)每个房企配套(tào)AMC和财(cái)团，给予金融(róng)工具配套。

　　二，中(zhōng)期来(lái)看，应充(chōng)分估计形势复杂性和(hé)人性复杂性，兼顾化解停(tíng)贷、复工保交楼、重组房企债(zhài)务、恢(huī)复市场信心以及长效机制(zhì)。长效(xiào)机制四(sì)大关键是(shì)推动城市群战略、人(rén)地(dì)挂钩、金融中性稳定和(hé)房地产税。定(dìng)金环节，建立开(kāi)发商违约后定金(jīn)保护(hù)机制，如将已(yǐ)支(zhī)付定金冻结至房屋交付(fù)阶段，保障购房者定金(jīn)安(ān)全。签订合同环节(jié)，鼓励(lì)保(bǎo)险公司(sī)介入，为(wèi)房屋(wū)重大(dà)延期(qī)以及重大缺陷等情(qíng)况提供充分的保障。余款支付环节，建(jiàn)立按(àn)工程进度付款机制(zhì)或(huò)交(jiāo)房后按(àn)揭贷(dài)款(kuǎn)机制，充分保护购房者的权益(yì)。资金监管(guǎn)环(huán)节，引入(rù)独立于开发商、银行的第三方资金监(jiān)管机构，或(huò)由政府相(xiāng)关部门直接监(jiān)管，以此(cǐ)防止(zhǐ)资金(jīn)挪用现象。交付环节，建立商品房保修期制度。保修(xiū)期内，开发商应对房屋(wū)质量问题(tí)全权(quán)负责、免费维修，购(gòu)房(fáng)者在(zài)保(bǎo)修(xiū)期结束后支(zhī)付尾款。

　　三(sān)，长期来看(kàn)，取(qǔ)消商(shāng)品房预售制是大(dà)势所趋。一方面，98年房(fáng)改时，全国缺房(fáng)子，开发商缺钱，预售(shòu)制(zhì)是权(quán)宜之计(jì)，现在全国(guó)套(tào)户比超过1，从大开发进入(rù)存(cún)量时代，对购房(fáng)民众不公平的预售制已经过时了，该取消了(le)，改(gǎi)为(wèi)现房销售。另一(yī)方面，取消预售制，改为现房(fáng)销售，开发商将拼的不是五花八门、眼花缭乱(luàn)、不知(zhī)道能不(bù)能(néng)兑现的营销(xiāo)手段(duàn)，而是所见即所得的过硬的产品质(zhì)量和诚信，这(zhè)才(cái)是对购房民众的(de)最根本最(zuì)实质(zhì)的保障(zhàng)，这样将极大的提(tí)升开发商(shāng)的建筑质量，实现(xiàn)良币驱(qū)逐劣(liè)币。

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