导读

　　黄(huáng)金二(èr)十年之(zhī)后(hòu)，当下中国(guó)地产步入大(dà)分化时代而非停滞期。

　　要点

　　过去二(èr)十年是(shì)中国房地(dì)产市场黄金二十年。2019-2021年(nián)，连续三年商品住(zhù)宅销(xiāo)售面积(jī)超15亿平(píng)，足(zú)够4000万(wàn)家庭入(rù)住。恰逢近年地产持(chí)续低景气(qì)，有关中(zhōng)国(guó)地产(chǎn)是否(fǒu)过剩的(de)讨论日益热烈。

　　拨(bō)开迷雾，本(běn)文试图厘清中国城(chéng)镇存(cún)量住宅真实情况，据(jù)此判断中国未来地(dì)产趋势。

　　有媒体渲染中国地(dì)产(chǎn)存量极(jí)度过剩，事实是否如此？

　　住建部披露全国(guó)有近6亿栋房屋建筑，第七次人口普查调查数据显示城镇家庭户(hù)人均(jūn)住宅间数(shù)为1.06间。市场陷入(rù)怀疑(yí)，中国房子是否真的(de)过剩？

　　事实上住建部(bù)披露的近6亿栋(dòng)城(chéng)乡房屋建筑中，城(chéng)镇建(jiàn)筑占比不到一成，其中还(hái)包括大量城(chéng)镇非(fēi)住(zhù)宅建筑(zhù)，如商业办公楼、学校等，因(yīn)此6亿栋房屋(wū)中城镇住(zhù)宅占(zhàn)比(bǐ)极(jí)低。

　　七(qī)普(pǔ)显示(shì)中(zhōng)国(guó)城镇居民人均住宅间数(shù)为1.06间，但居住舒适不是人(rén)均一间房(fáng)所能满足，它(tā)与(yǔ)房(fáng)屋质(zhì)量(liàng)、居住面(miàn)积(jī)、配(pèi)套设施等(děng)因素密切相关。中国的(de)人均住宅间数(shù)较(jiào)发达国家还有(yǒu)很大差距。人均住宅间数大于1同样不意味着中(zhōng)国住宅市场已经(jīng)饱和。

　　我们(men)测(cè)算发现(xiàn)中国城镇居(jū)民户均1套房，其中每户(hù)持有商品住宅仅0.64套。

　　目前并(bìng)无直接公布中国家庭户均(jūn)住宅的数据，我们(men)根据(jù)商品(pǐn)住宅套数(shù)、商(shāng)品住宅占(zhàn)比(bǐ)和城镇家(jiā)庭户数，计(jì)算出城镇家(jiā)庭(tíng)住宅套户比。

　　测(cè)算结果显示，目前城镇家庭户均拥(yōng)有0.86套房，其中0.54套为商(shāng)品住宅。若期房(fáng)顺利交(jiāo)付，直至2024年，中国每户城镇家庭才(cái)拥(yōng)有1套住宅，其中商业住宅仅(jǐn)0.64套。

　　户均一套房似乎(hū)意(yì)味着户户有房(fáng)，然而事实上中(zhōng)国(guó)住宅市(shì)场供需并(bìng)不(bù)平衡。

　　国际数据(jù)显示，成熟房地产市场的住宅套户(hù)比会大于1，在(zài)1.1左(zuǒ)右。

　　之所以说不平(píng)衡，是(shì)因为(wèi)户均一套(tào)房无法满足流(liú)动人口的租(zū)赁(lìn)和置业需求。全国总人口的近三(sān)成(chéng)都是流动人口，流动人(rén)口(kǒu)会选择在大(dà)城市租房挣钱，在老(lǎo)家(jiā)买(mǎi)房，从而产生了额外的住宅需求(qiú)。

　　即便户均一套房，中国未来地产(chǎn)仍有四大新增需求动力。

　　第一，户(hù)均人口规模(mó)缩小(xiǎo)，一人户、两人户占比不断增加，导致家庭(tíng)户数(shù)增多(duō)。小家庭化(huà)趋势将延续，带(dài)来(lái)新户购房需求增长(zhǎng)。

　　第二(èr)，经(jīng)济(jì)板块(kuài)的分化(huà)日(rì)益明显(xiǎn)，区域经济资源分(fēn)配的再集中吸引着人(rén)口流入，人口净迁入城(chéng)市的新增(zēng)住宅(zhái)需求有(yǒu)望(wàng)持续旺盛。

　　第三，30％左右的家庭(tíng)住在(zài)2000年(nián)以(yǐ)前建成的住宅中，涉及(jí)超9000万家庭、81亿平方米的住宅建筑(zhù)面(miàn)积。促成“老破小(xiǎo)”住宅的改造势(shì)在必行。

　　第四(sì)，中国的(de)人均住宅(zhái)间(jiān)数与(yǔ)人(rén)均住宅建筑(zhù)面积均较发达(dá)国家有(yǒu)着不小差距，“住上更大房子”的改善性(xìng)需求正在不断增(zēng)加(jiā)。

　　黄(huáng)金二十年之(zhī)后，当下(xià)中国地产步(bù)入(rù)大分化时代而(ér)非停滞期。

　　如(rú)果说过去二十年是(shì)中国地产(chǎn)黄金发展(zhǎn)期，地产矛盾更(gèng)多(duō)体现为(wèi)住宅供给存在(zài)不足，这是过去(qù)二十年(nián)房价快速上涨(zhǎng)基石(shí)。那么当下房地产大(dà)分化时代已(yǐ)至，大分化(huà)时代(dài)下地产矛盾则(zé)更(gèng)多体现(xiàn)在住宅质(zhì)量供需冲突。

　　地产大分化必将体现在不同能级城市之(zhī)间，不(bù)同区(qū)域板块之间，不同品质住宅之间。

　　目录

　　正(zhèng)文(wén)

　　引言

　　不久前，官方披露全国(guó)已有近6亿(yì)栋(dòng)房屋(wū)建筑，引发(fā)热议。从2月以(yǐ)来，各大城(chéng)市(shì)二手房挂牌量突然(rán)激增，引发一阵二手(shǒu)房的“抛售(shòu)潮”。

　　让市场不禁担(dān)心，中国的(de)房子是否已经过剩？

　　中国城镇住宅到底(dǐ)是供给过剩，还是供需平衡，或是仍然(rán)存在不足？可惜由于住(zhù)宅存量(liàng)数据并(bìng)未公(gōng)布，我们(men)无(wú)法直接知晓具体情况。

　　拨开迷雾，我们测算出(chū)中国城镇家庭户均拥有住宅套数(shù)，回答(dá)当前的房子是否真的(de)过剩(shèng)了？据此判断未来房地产市场(chǎng)会如何发展(zhǎn)。

　　一(yī)、如何有(yǒu)效观察(chá)中国户(hù)均拥有住宅数量

　　（一）中国住宅数量过剩的直观判断站(zhàn)不住脚(jiǎo)

　　今(jīn)年(nián)2月，在以全国自然(rán)灾害综(zōng)合风险普查(chá)工作(zuò)情况为主题的(de)新闻(wén)发布会上，负责人对(duì)外披露：“住(zhù)宅(zhái)城乡建(jiàn)设行业获取(qǔ)了全国(guó)近6亿栋城乡房屋建筑数(shù)据以及(jí)80多(duō)万处(chù)市政设施数据。”

　　14亿人住6亿栋(dòng)房屋建(jiàn)筑，平均每栋建筑住不到(dào)3人，住宅市场看似已经过(guò)剩。

　　在这近(jìn)6亿栋房屋建筑中(zhōng)，农村房屋占(zhàn)9成以上，以栋(dòng)数计(jì)算的城镇房(fáng)屋实际仅有4700多万栋，还包括了(le)大(dà)量商业楼、写(xiě)字楼(lóu)、学校、医院等(děng)非(fēi)住宅。总的算下来，住宅(zhái)占(zhàn)比并不大(dà)。

　　第七次人口普查数据(jù)公布了中国城镇家庭户人(rén)均住(zhù)宅间数为1.06间，其中城市家庭户居民人均0.99间，乡镇家庭户(hù)居民(mín)人均1.18间。

　　人(rén)均住宅(zhái)间数大于1，看似意味着(zhe)人(rén)人都有房间(jiān)居住。

　　居住水平不仅(jǐn)与房(fáng)间数量有(yǒu)关(guān)，更与房(fáng)屋质(zhì)量(liàng)、居(jū)住(zhù)面(miàn)积、配套设施等(děng)因素密切相关。单单从人均住宅(zhái)间数不能完全反(fǎn)映出城镇(zhèn)居民(mín)的居住(zhù)水平(píng)。

　　中国主(zhǔ)要是以家(jiā)庭(tíng)为单位购(gòu)买成套住宅，一套设施(shī)齐全的(de)住宅才是城镇(zhèn)居民(mín)宜居(jū)的选择。

　　（二）中国户(hù)均住宅的(de)测(cè)算(suàn)思路、数据(jù)和(hé)方法(fǎ)

　　中国城镇居民住宅主要分两(liǎng)大(dà)类，一类是(shì)商品住(zhù)宅，另(lìng)一类是(shì)保障房、原公有(yǒu)住宅、自(zì)建房等非商品住宅(zhái)。

　　目前(qián)缺(quē)乏统计(jì)数据，并没有直接公布城镇住宅(zhái)数量。居民住(zhù)宅相关数据有两处可以直接公布，一是每年商品(pǐn)住宅(zhái)销售套数（统(tǒng)计局）；二是(shì)居民住宅来源（人口普查(chá)数(shù)据）。计算中国(guó)居民(mín)户(hù)均住宅数(shù)量，我们主要用到上述两组数据(jù)。

　　中(zhōng)国住宅改革始于1998年，1998年之前商品住(zhù)宅数量极少，可忽略(lüè)不计(jì)。估算城镇居民户(hù)均住(zhù)宅套数分(fēn)三步(bù)走：

　　第(dì)一步，将1999年以来每年商品住(zhù)宅销售套数相(xiāng)加，我们就能够得到当(dāng)前商(shāng)品住宅(zhái)总存量(liàng)。

　　第二步，根据(jù)城镇居民(mín)拥有的商品住宅(zhái)和非商品住宅比例，推(tuī)算得(dé)到居民住(zhù)宅总套数。

　　第三步，将城镇居民拥有的商品住宅总(zǒng)数除以家庭户数，我(wǒ)们就能够得到城镇户均(jūn)拥有的(de)住宅数量。

　　具体提花棉是什么面料，提花棉和纯棉哪个好(tǐ)计算公(gōng)式如下：

　　城(chéng)镇家庭住宅套户比=住宅总套数/家庭户数

　　=（商品住(zhù)宅套(tào)数/家庭(tíng)户数(shù)）/（商品(pǐn)住宅套数/住宅总(zǒng)套数(shù)）

　　=商品住宅(zhái)套户比/商品住宅占比

　　二、城镇家庭户均拥(yōng)有1.02套房

　　中(zhōng)国住宅存(cún)量到底有多少(shǎo)，目前缺(quē)乏(fá)一(yī)个准确统计。我们利用既有统计数据，大致测算得到中(zhōng)国(guó)存量房地产套数(shù)，并进一步推算中国(guó)城镇家庭(tíng)户均(jūn)拥有(yǒu)的住(zhù)宅数量(liàng)。

　　（一）城(chéng)镇居民户(hù)均拥(yōng)有商(shāng)品住(zhù)宅(zhái)0.64 套

　　截(jié)至2022年(nián)，我们计(jì)算得(dé)到：

　　（一(yī)）中国(guó)商品住宅(zhái)累计销售1.97亿套(tào)。

　　（二）城镇家(jiā)庭户均拥有(yǒu)0.64套(tào)商(shāng)品住(zhù)宅（包(bāo)含现(xiàn)房和期房）。

　　中(zhōng)国的(de)房地产销售以(yǐ)期房为主(zhǔ)，从2019年(nián)开始(shǐ)，新房销售(shòu)中期房占比近(jìn)9成。本文去除(chú)商(shāng)品(pǐn)住宅累(lèi)计(jì)销售(shòu)套数里(lǐ)的期(qī)房销售，得(dé)到商品住宅现(xiàn)房套(tào)数。

　　以2022年商品住宅现房套数(shù)计算为例：

　　2022年(nián)商品住宅现房套数=截(jié)止到2022年商(shāng)品(pǐn)住宅累计销售套数-过去三(sān)年(nián)（2020、2021和2022年）的期房销(xiāo)售额(é)。

　　主(zhǔ)流房企竣工周期在(zài)2-3年，并(bìng)考(kǎo)虑到交房后装修(xiū)的时间，取(qǔ)最大值3年(nián)。

　　将商品住宅现房(fáng)套数除以家庭户数，算出(chū)：

　　（三）目(mù)前中国城镇家庭户(hù)均(jūn)拥有0.54套(tào)商品现房(fáng)住宅(zhái)。

　　（二）城镇居(jū)民户均(jūn)拥有住宅(zhái)1.02套

　　接下来我们需要进(jìn)一步推算(suàn)中(zhōng)国城镇(zhèn)居民拥有的户均住宅套数。

　　首先，七普(pǔ)数据显示中国城镇居民(mín)的(de)住宅结构(gòu)特征如下：

　　73.8％的城镇家(jiā)庭(tíng)拥(yōng)有住宅。其中(zhōng)自(zì)建(jiàn)住宅占比21％，购买商品(pǐn)住宅占比31.9％、二(èr)手房占(zhàn)比(bǐ)10.1％、经济(jì)适用房占比3.8％、原公(gōng)有住宅占(zhàn)比6.1％，通过继(jì)承或赠(zèng)与占比0.9％。另有3.4％和17.7％的家庭租赁廉租房与其他住宅。

　　其次，我们(men)假(jiǎ)定租赁其他住宅和购买二(èr)手房都(dōu)是(shì)商品(pǐn)住宅，因此(cǐ)将租赁其他住宅、购买商品住(zhù)宅与(yǔ)购买(mǎi)二(èr)手房(fáng)加总，得到(dào)商(shāng)品(pǐn)住宅(zhái)占居民所有住宅的比例为62.8％。

　　2020年商(shāng)品住宅(zhái)占比为(wèi)59.2％，粗略假设2021年-2022年期间商(shāng)品(pǐn)住宅增幅为过(guò)去十年变化(huà)幅度的(de)20％，计算2011年-2020年商品住宅的实际变化比例，从而我们估(gū)算出2022年(nián)商提花棉是什么面料，提花棉和纯棉哪个好(shāng)品住宅所占比例(lì)，为62.8％。

　　最后，截至(zhì)2022年末，中国平均每户城镇(zhèn)家庭(tíng)拥有0.86 套住宅。但考虑已购期房，中国(guó)平均每户(hù)城(chéng)镇家庭拥有(yǒu)1.02套住宅。

　　如(rú)果交房顺(shùn)利，已购期房会在2-3年内陆续交(jiāo)付使用(yòng)，到2024年，中国平均每户城(chéng)镇家庭都会拥(yōng)有(yǒu)一套住宅。

　　三(sān)、城镇(zhèn)户均一套房的三点含义

　　既然城(chéng)镇居民已(yǐ)经(jīng)达到(dào)了(le)户均一(yī)套房的程度(dù)，“户户(hù)有房”是否意味着中国城镇化(huà)进(jìn)展终结，甚至意(yì)味着(zhe)中(zhōng)国地产存量(liàng)供给绰绰有余？

　　（一）户均一套房并(bìng)不意味着住宅市场供需平衡

　　需(xū)要有多余(yú)住宅(zhái)来满(mǎn)足因人口流动、居民换房等因素产(chǎn)生的(de)住(zhù)宅需求。因此(cǐ)，成(chéng)熟房地产市场的住宅(zhái)套户比(bǐ)会在1.1左右。

　　国际经验来(lái)看，美国、英国和(hé)日(rì)本的(de)住宅套户(hù)比均高于1.1，其(qí)中，英国的住宅套户比最高(gāo)，为1.19，日本为1.16，美国为(wèi)1.11。德国和(hé)韩国分别为1.02和1.05。

　　如果户均刚好(hǎo)一套房，就会造(zào)成人口净流(liú)入地的住(zhù)宅市场供不(bù)应求，造成房(fáng)价(jià)或房租迅速上涨。

　　七普指(zhǐ)出中国的(de)流动(dòng)人口3.76亿，省内流(liú)动人(rén)口和省际流动人口(kǒu)分别为2.51亿(yì)人(rén)和1.25亿人。

　　流动人(rén)口(kǒu)会选择在大(dà)城市租房(fáng)挣钱，在老家县(xiàn)城买(mǎi)房。

　　暨南大学(xué)2017年的(de)中(zhōng)国(guó)城(chéng)乡(xiāng)人(rén)口流动调查数据显示，在上海、杭(háng)州以(yǐ)及南京(jīng)工作的流动(dòng)人口在老家拥有住宅(zhái)比例分别为(wèi)28％、21％和(hé)18％。大城(chéng)市(shì)的高(gāo)工资吸引打(dǎ)工人，但高房(fáng)价迫使打(dǎ)工人回乡(xiāng)置业。

　　流动人口(kǒu)实际上会占(zhàn)据两套房，在高房价(jià)的大城市租赁一套房，在房价(jià)较低的县城购买(mǎi)一(yī)套(tào)房。所(suǒ)以(yǐ)说户均一套房无法满足庞(páng)大流动人口的租赁与(yǔ)置业需求(qiú)。

　　（二）至(zhì)少9000万户(hù)家庭住(zhù)宅品质仍(réng)需改善

　　目前(qián)，中国(guó)的城镇住宅中依然(rán)有(yǒu)不(bù)少老旧小(xiǎo)区。

　　三成(chéng)家庭，也就是(shì)约9000万户(hù)城镇居民住宅是2000年以前建成，其中又有11.6％住宅年龄至少在33岁以(yǐ)上。

　　这(zhè)批(pī)存在着建筑结(jié)构松散、设(shè)施陈旧、安(ān)全隐(yǐn)患(huàn)大等问题，如电线老化、管道等基础设(shè)施陈(chén)旧，给住户的生活带来了很大的不(bù)便和(hé)安全隐患，并且居住体(tǐ)验较差。

　　2000年以(yǐ)前建成的老旧住宅面积小。占比为31.3％的家庭户(hù)数拥有的住宅面积占比(bǐ)仅为27.6％。仍然存在5％左右的家(jiā)庭没有独立卫浴(yù)和厨房。这类上世纪(jì)修建的老(lǎo)旧(jiù)小区很难(nán)满足(zú)现(xiàn)代生(shēng)活需求(qiú)，在未来(lái)大都会被(bèi)拆迁(qiān)重(zhòng)建。

　　近五成的家庭住宅为一居室和(hé)二居室，户型偏小。其中一(yī)居室占比为14.9％，二居(jū)室占比为33％。对比镇，城市家庭住(zhù)宅户型更小，当(dāng)然这与城市土地资源紧张有关。

　　提花棉是什么面料，提花棉和纯棉哪个好>

　　（三）人均住(zhù)宅面积扩张是未来地产的需求驱动力

　　根据七普数(shù)据测算，2020年(nián)城镇(zhèn)家(jiā)庭户(hù)住宅(zhái)存量总面(miàn)积为294.6亿平(píng)。暂不考虑两年间(jiān)农民带(dài)房进城和老旧小区(qū)拆迁，加上2021年和2022年商品住宅(zhái)竣工面积（7.3亿与6.3亿），得出(chū)2022年住宅存量总(zǒng)面(miàn)积为308.16亿平，人均住宅(zhái)建筑面积(jī)为(wèi)39.45平方米。

　　超(chāo)过一半(bàn)的家庭人均住(zhù)宅建筑面积小于均值，近4成家庭人(rén)均住宅建筑面积(jī)在30平米(mǐ)以下。

　　15％的(de)城镇家(jiā)庭人均住宅建筑面积不足(zú)19平方(fāng)米，不及全国人(rén)均水(shuǐ)平的一半。若去除20％的公摊，可(kě)使用的住宅面积仅为15.2平方米。上海市将人均住宅建筑面积(jī)低(dī)于15平方(fāng)米的(de)家庭(tíng)界定(dìng)为住宅存在困难，若按这个标准算的话(huà)，中国有11.3％的家庭存在住(zhù)宅困难问题。

　　若(ruò)人均(jūn)可(kě)使用住宅面积为40平，即人均住宅建(jiàn)筑面积为50平(píng)，只考虑家庭户人数(shù)，需要住宅总量约(yuē)390.6亿(yì)平，较(jiào)目前至少新增82亿平。

　　对比发达国家人均(jūn)住宅(zhái)面积(jī)，美国为67㎡，瑞士(shì)、日本、德国和英国(guó)都高于40㎡，中国的人(rén)均(jūn)住宅建筑面积为39.45㎡，相差不大。但若去除公摊面积后，中国的人均(jūn)可使用面积为31.56㎡，这一差距将变得明显。

　　若考虑约1.4亿的集体户(hù)人口，所需要的(de)住宅总量会(huì)更多(duō)。

　　四、户均(jūn)已(yǐ)然1套房，未来(lái)地产还会有需求么？

　　我们测算得到中国城镇(zhèn)家庭户均1套(tào)房，看似已经户户有房。即便如此，中国人口静态结(jié)构和动态(tài)趋(qū)势(shì)演绎，决定了(le)中国未(wèi)来(lái)地(dì)产仍(réng)有需求释放。户(hù)均1套住(zhù)宅现实之下，中(zhōng)国未来城(chéng)镇(zhèn)住宅需求(qiú)主要(yào)来自于四个方面。

　　第一(yī)，户均(jūn)人口(kǒu)缩小(xiǎo)，家庭户数增(zēng)多，新户购房需求扩(kuò)张。

　　过去(qù)20年我国(guó)城镇家庭户均人口数不断下降，六普显示城(chéng)镇(zhèn)户均人(rén)口规模为2.85人/户，而七(qī)普显(xiǎn)示城镇户均人(rén)口规模为2.62人/户，一(yī)人户、二人(rén)户的占(zhàn)比明显上升，人(rén)口小家庭化(huà)趋势(shì)将继(jì)续延续，导致(zhì)户数(shù)会(huì)因户均人口规模的缩(suō)小而增多。

　　第二，人口迁移(yí)导(dǎo)致经(jīng)济发展(zhǎn)带来(lái)的新增住宅(zhái)需(xū)求(qiú)旺(wàng)盛(shèng)。

　　中国经济板块(kuài)的分化日(rì)益明显，资(zī)源(yuán)和生产要素逐(zhú)步向经济带、都市圈中心城市流入，区(qū)域经济资源分配的再集中吸引着人口流入(rù)。人口迁(qiān)移势必涉(shè)及到买房租房(fáng)，给迁入地(dì)住宅市(shì)场带来新的增量。

　　以浙江(jiāng)省为例，2021年常住人口增量为72万，而出(chū)生人(rén)口为44.9万人，死(sǐ)亡人(rén)口为38.4万人，自然增加人口仅为(wèi)6.5万人，其人口增长主要受(shòu)益(yì)于(yú)人口迁移。

　　第(dì)三，老旧小区改善性(xìng)需求依然庞大。

　　从2011年到2020年，自建住宅和原公有(yǒu)住宅(zhái)的(de)家(jiā)庭(tíng)拆迁改(gǎi)建最多。自建房(fáng)家庭比例(lì)从31.5％到21％，下降了10.5个百分点；原公有住宅家庭比(bǐ)例从12.9％到6.1％，降幅为6.8个百分点。二者和（27.1％），再加(jiā)上其他住(zhù)宅（5％）与家(jiā)庭住宅建造时间为(wèi)2000年以(yǐ)前的(de)比例（31.3％）大(dà)致(zhì)相(xiāng)吻(wěn)合(hé)。

　　十年(nián)间新(xīn)增8473万(wàn)家(jiā)庭户，自(zì)建住(zhù)宅和原公(gōng)有(yǒu)住宅减少了1282万户，住(zhù)宅净需求增加9755万户。49％的(de)家庭购(gòu)买(mǎi)商品住宅，21％的家庭(tíng)购(gòu)买二(èr)手房。在新增住宅需求中，有7成家庭购买(mǎi)了商品住(zhù)宅。租房、购买经(jīng)济适(shì)用房和其他分别占比(bǐ)18％，3％和9％。未(wèi)来随着(zhe)城中(zhōng)村和旧城改造(zào)，商品住宅的占比(bǐ)势必会进一步上升。

　　2000年(nián)以前建(jiàn)造的住宅建筑面(miàn)积还有约81亿平，涉及(jí)城(chéng)镇家庭(tíng)约(yuē)9000万户。破(pò)旧的城中(zhōng)村、老公有(yǒu)住(zhù)宅，建(jiàn)筑面积(jī)小、质量低、基(jī)础设施配套(tào)差、没(méi)有(yǒu)或少有(yǒu)物业管理，居民追求美好、宜居(jū)生活的(de)环境(jìng)，背后的(de)改(gǎi)善性需求有待释(shì)放。

　　第四，“住(zhù)上更大房子(zi)”的改(gǎi)善性需求还将有(yǒu)所增加。

　　刚需购房受限于资金，倾向于中小户型。已有住(zhù)宅家庭希望提高生活品(pǐn)质，以小换大(dà)、以旧换新。2022年底(dǐ)的中央(yāng)经济(jì)工作(zuò)会议明确指(zhǐ)出支(zhī)持住宅改善等消费。

　　OECD国家的人均住宅(zhái)间(jiān)数为1.71间，无论(lùn)是(shì)否考虑乡村住宅因(yīn)素，中国的人均住宅间数较其他国家依旧存在不小差距。

　　住(zhù)宅舒适度(dù)与(yǔ)经济(jì)水(shuǐ)平有(yǒu)着密切正(zhèng)向联系。随着经济发展水平的提高(gāo)，中国(guó)的(de)人均(jūn)住宅间(jiān)数与人均住宅建(jiàn)筑(zhù)面积(jī)将随之增长。

　　如果说过去(qù)二十年是中国地产(chǎn)黄金(jīn)发展期(qī)，地产矛盾更多体(tǐ)现为住宅供(gōng)给存在(zài)不足，供需出现(xiàn)错配(pèi)，这是(shì)过去二(èr)十年房价快速(sù)上涨基石。那么未来将是住宅质(zhì)量的供(gōng)需冲突。房地产大(dà)分化(huà)时代已至，这种分化不单局限于城(chéng)市能级之(zhī)间差异，优质小区和(hé)老(lǎo)旧二手房之间的差异也(yě)将越(yuè)发扩大(dà)。

　　风险提示

　　人口普查数据调查的是(shì)人，并不(bù)是针对住宅，因此(cǐ)可(kě)能存在统计偏差。商品住宅占比实际值可能偏(piān)低，其增速可能超预(yù)期。

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