近两年火爆的创新产品公募REITs进入密集分(fēn)红期，近日7只REITs陆续(xù)迎(yíng)来除息日，公募REITs整体呈现出高比例稳定(dìng)分红，15只公告2022 年可供分(fēn)配(pèi)金额的(de)REITs产品，平均分红比例接(jiē)近99％。

　　多(duō)位业内人士对此表示(shì)，强制分红(hóng)机(jī)制是(shì)公募REITs主要特征(zhēng)之一(yī)，稳(wěn)定(dìng)分红体现(xiàn)出(chū)该类产品长期投资(zī)价值(zhí)，通过观测经(jīng)营活(huó)动现金(jīn)流、可供(gōng)分配现(xiàn)金等指(zhǐ)标，也是(shì)观察REITs项目底层资产(chǎn)运营情(qíng)况(kuàng)的“窗口”。他(tā)们也提(tí)醒普通投资者注(zhù)意，与产(chǎn)权类项目相比，特许经(jīng)营(yíng)REITs项目在经营权到期后不再产生现金收益(yì)，特许经营权分红目前(qián)已包含了利润(rùn)分配和本(běn)金的归还(hái)，在选择(zé)投(tóu)资标(biāo)的时(shí)应(yīng)了解资(zī)产类型和(hé)分红(hóng)的特征(zhēng)。

　　15只公募REITs产品(pǐn)分红

　　平均(jūn)分红比(bǐ)例98.89％

　　公募REITs 进入密集分(fēn)红(hóng)期，近(jìn)日7只REITs产品(pǐn)（4月17 日-4月21日）陆续迎来除息日，此外尚有6只REITs实际(jì)分(fēn)配情况尚未公布。整体来看(kàn)，公募REITs呈现出(chū)了(le)高比例(lì)的稳定(dìng)分红，15只公告2022 年(nián)可供分配(pèi)金额的公募REITs产品中，2022年全年分配金额占可供分配金额比例平均为(wèi)98.89％，且绝大部(bù)分分配(pèi)比(bǐ)例在96％以上。

　　中(zhōng)金(jīn)基(jī)金相关负责人对此表示(shì)，投资(zī)公(gōng)募REITs的主(zhǔ)要收(shōu)益(yì)来源为持有期分红收益，以及基金份额交易价格的变(biàn)化。基金份额二级市场价格受(shòu)到公(gōng)募REITs资产运营(yíng)情况及(jí)市场因(yīn)素的综合(hé)影响，较(jiào)易引起波动。与此相比，基金分红预期则更有规律可循。公(gōng)募REITs的分红主要来自(zì)基础设施资产的经营现金流，投资人通(tōng)过基金募集材料(liào)和信息披露文件，结合行业及市场情况，可(kě)以分析(xī)基(jī)础设施项(xiàng)目的经营(yíng)业绩(jì)，作为进行投资决策的重要参考。

　　“相对于基金份(fèn)额二级市场价格变化(huà)导致的浮盈或浮亏，分红作为基金(jīn)份额(é)持有人实际获得的现金收益(yì)，对于长期投资者(zhě)更具(jù)参考(kǎo)价(jià)值(zhí)。”中金基金相关负责人称。

　　平安基(jī)金REITs 投资中(zhōng)心(xīn)运(yùn)营高级(jí)副总监李(lǐ)华平也(yě)表示，根据《公(gōng)开(kāi)募集基础设(shè)施证券投(tóu)资基(jī)金指引（试(shì)行）》及相关法规要求，基础(chǔ)设施基金(jīn)应当将90％以(yǐ)上(shàng)合并后基金年度可分配金额以现金(jīn)形式分配给投(tóu)资者，强(qiáng)制分红机制是公募REITs的主要特征之一，稳定的分(fēn)红机制体现出REITs产品长期投资价值(zhí)。

　　中航基金也(yě)认为，从投资角度(dù)来(lái)看，基础设(shè)施公募(mù)REITs同时具(jù)备“股性”和“债(zhài)性”双重特点。二级(jí)市场价(jià)格反(fǎn)映这类产品“股性(xìng)”的一面，分(fēn)红体现了这类产品(pǐn)的“债性(xìng)”特点。公募(mù)REITs有强制分(fēn)红要求(qiú)，分红类似于(yú)债券派(pài)息(xī)，但(dàn)不等同于(yú)债券的固定利(lì)息(xī)回报，而(ér)是由(yóu)可供分配现金决定。

　　从机构投资者的角度来看，一(yī)方面是公募REITs丰富了机构投资(zī)者的投资品类，为资产配置多元化(huà)提供抓手(shǒu)，具有较强的配置价值。另一方面，公募(mù)REITs的(de)分红能够帮助机构投资(zī)者(zhě)稳(wěn)定收益。机(jī)构投资(zī)者公(gōng)募REITs能够(gòu)通过分红获取相(xiāng)对(duì)于(yú)投资债券(quàn)相对高的收益性，在有效(xiào)控制风险的前提下(xià)，增厚资产(chǎn)包收(shōu)益，起到(dào)投(tóu)资“压舱石”的作用。

　　分(fēn)红(hóng)除(chú)了(le)投资收益“落袋为(wèi)安(ān)”外，市场对(duì)于(yú)未来分红水平的预(yù)期，也(yě)是影响REITs基(jī)金(jīn)二(èr)级市(shì)场(chǎng)价(jià)格走(zǒu)势(shì)的(de)关键因素之(zhī)一。

　　从近(jìn)期(qī)公募REITs的二级市(shì)场表现看，截至4月21日，今年(nián)以来中证REITs（收(shōu)盘）指数收于975.99 点，年内下跌7.44％，未跑赢主要股票和(hé)债(zhài)券(quàn)宽基指(zhǐ)数。

　　“截至2023年3月31日(rì)，有20只公募REITs发布了2022年年报，部(bù)分(fēn)产品受宏观(guān)经济的(de)影响，可分配金额完(wán)成(chéng)率不达预期，一定程(chéng)度上影响了公募REITs二(èr)级市(shì)场的价格(gé)。”李华平称，公募REITs二级市场的价格波(bō)动受(shòu)多(duō)重因素的影响，投资收益是影响REITs二级市场(chǎng)价格(gé)的主(zhǔ)要因素之一，而稳定(dìng)的分红(hóng)有利于吸引(yǐn)投资者参与(yǔ)公募REITs二(èr)级(jí)市场的投资(zī)。

　　中金(jīn)基金相关(guān)负责人也表示(shì)，近期经济预期恢复(fù)，一(yī)方面(miàn)市场热点呈现向股票和债券(quàn)回归的(de)过程；另一方面，基础设施项目(mù)的(de)经营业(yè)绩相对经济(jì)活力(lì)的改(gǎi)善有一(yī)定的滞后(hòu)性。

　　此(cǐ)外，公募REITs在分(fēn)红除权(quán)日，将对基(jī)金份额(é)的开盘指导价(jià)做调减处理(lǐ)，调减金额(é)根(gēn)据单位基金份额(é)的分红金额(é)进行计算(suàn)。除权操作是(shì)对分红前后基(jī)金份额(é)净(jìng)值(zhí)变(biàn)化的(de)修正，使投(tóu)资人(rén)在基金分红前后均可(kě)以获得公平的投资机会。

　　“分红可增强投资(zī)者长期投资的信心，同时(shí)需结合持有产品的特性，关(guān)注二(èr)级市(shì)场扰(rǎo)动对整(zhěng)体收益(yì)的影响程度。”中(zhōng)航基(jī)金(jīn)相关人士也称。

　　特许经(jīng)营权分红包括利润分配(pèi)和(hé)本金归还

　　普通投资者应了解底层资产情况

　　多(duō)位业内(nèi)人士(shì)还提醒，与现有公(gōng)募基金(jīn)分红前提是本金(jīn)之(zhī)上的(de)增(zēng)值部分不同，特许经营权REITs基金运(yùn)作期间的(de)“分红”界定为“分派”更为准确，分(fēn)派的(de)是本(běn)金与增值两个(gè)部分，两个部分之间(jiān)的比例是变动(dòng)的，与现有公募基金(jīn)分红(hóng)差(chà)异很大，大多(duō)数普通投资(zī)者可(kě)能把(bǎ)“分派”金(jīn)额误认为是持续分红。一旦30年、40年(nián)、50年(nián)、60年等合同年限到期后基金价值面临极(jí)大(dà)不确(què)定性，这是该类投资者(zhě)应该注(zhù)意的情况。

　　李华平(píng)表示，目前公(gōng)募REITs主要有特许(xǔ)经营权类和产权(quán)类两大资产类型，持有产(chǎn)权类(lèi)产(chǎn)品的收益主要包括每年(nián)的现金分(fēn)红及(jí)资产增值(zhí)的收益，而持有特许经营类产品(pǐn)的收益主要来(lái)自项目每年的现(xiàn)金分红。其中，特许经营权类资产(chǎn)的分红包括了利润分配和本金(jīn)的归还，两(liǎng)者的比率也是变(biàn)动的，对特许经营(yíng)权(quán)类(lèi)资产的公募REITs可(kě)以内部收益率（IRR）来衡量投资收益。普通投资者(zhě)在选择投资标的时(shí)，应了解公募(mù)REITs底层资(zī)产(chǎn)的类型(xíng)。

　　中航基(jī)金(jīn)也表示，从细分来看，各类公募REITs分红因底层资(zī)产(chǎn)属性不同而形成区别(bié)。特许经营(yíng)权类的公募REITs产品因其分(fēn)红相当于包含(hán)“本金+收(shōu)益”，分红相对较多(duō)，债性偏强。而产权类的公募REITs分红主要(yào)为“收(shōu)益(yì)”，更看重(zhòng)底层资(zī)产的价值增值，所以相对(duì)股性偏强。普通投(tóu)资者在选(xuǎn)择(zé)公募(mù)REIT时，需(xū)要考虑(lǜ)底层资产属性，对所(suǒ)选择产品的二级市场价格和分(fēn)红有合理预期。

　　中金基金(jīn)相关(guān)负责(zé)人也认(rèn)为，与产权(quán)类项目(mù)相(xiāng)比，特许经营项(xiàng)目在经营权到期后不再能产生现金收益(yì)，因此将可供分配金(jīn)额(é)的分配理(lǐ)解为“分派”比“分(fēn)红”更加准确。基于这个特点，剩余经营期(qī)限(xiàn)较(jiào)短的特许经营(yíng)项目，通常具备(bèi)更高的分派率(lǜ)水(shuǐ)平(píng)。对于剩(shèng)余期限较长的特(tè)许经营权项目，即使分派率相对较低，也有足够(gòu)年限收回(huí)本金(jīn)并取得收(shōu)益。

　　中(zhōng)金(jīn)基金该(gāi)负责人提醒投资者注意，特许经营(yíng)权(quán)项目的分派(pài)金额包含了投(tóu)资本金(jīn)，在不(bù)进行扩募的情况下，基(jī)金份(fèn)额(é)单价随(suí)着分(fēn)派进(jìn)度(dù)逐年(nián)下降是正常现象，投资(zī)特许经营权(quán)REITs的收(shōu)益(yì)来(lái)自项目剩(shèng)余期限产(chǎn)生的现金流(liú)。

　　“与(yǔ)特(tè)许经营项目相比(bǐ)，产权类项目(mù)的土地(dì)或建筑的敬请届时光临是什么意思，万望届时光临是什么意思(de)剩余使用年(nián)限(xiàn)一般较长，再加(jiā)上到期后(hòu)通过对建筑的更(gèng)新改造或补缴(jiǎo)土地(dì)出让金等(děng)追加(jiā)投资(zī)，有机(jī)会进一步延长经营期限。这种类似永续经营的假设反映(yìng)在基础(chǔ)资(zī)产(chǎn)的(de)估值上，使(shǐ)产权类REITs具(jù)备更(gèng)显著的资产投资属(shǔ)性(xìng)。”该(gāi)负(fù)责人称。

　　观(guān)测(cè)内部收益率等指标(biāo)

　　评估(gū)项目底层资(zī)产运营(yíng)情况(kuàng)

　　在(zài)基金分红的时点，多位业(yè)内人(rén)士还表示，在产品分红期，投资者(zhě)可以(yǐ)观测(cè)经营活动(dòng)现金流、可供分配现金(jīn)、内部收(shōu)益率等(děng)指标，来(lái)观察和评估(gū)项目(mù)底(dǐ)层资产的运营情况(kuàng)。

　　中航基金表示(shì)，年报指标中，跟(gēn)现(xiàn)金相关的指标有两个：一是(shì)年报中披露的经(jīng)营活动现金(jīn)流，二是可供(gōng)分配现金，二(èr)者存(cún)在本质性区别。经营(yíng)活(huó)动产生(shēng)的现金净流量是指企(qǐ)业经营、筹资(zī)、投资(zī)产生的现金流，基(jī)于(yú)企业本(běn)身经营(yíng)活(huó)动产生；可(kě)供分配的现金实质上(shàng)是(shì)从EBITDA出(chū)发，对非现金(jīn)影(yǐng)响利润表的(de)项(xiàng)目进(jìn)行调整(zhěng)，加(jiā)期初现金(jīn)，最终得到的账面现金。

　　李(lǐ)华平(píng)也(yě)表示，公募REITs作为(wèi)资(zī)产配置新选择，投资价值体现在相对(duì)股债(zhài)市场独立(lì)的资产配(pèi)置功能，比较适合长期持有。建议投资者对经营权类的资产可(kě)以(yǐ)更多关注内部收益率的高(gāo)低(dī)，对产权类的资产(chǎn)更多关注(zhù)分派率高低(dī)。因(yīn)为公募REITs可分(fēn)配收益主要来自底(dǐ)层(céng)资产的经营净现(xiàn)金(jīn)流，所以底层资产运营情况(kuàng)直(zhí)接影响投资回报，投资者可综合(hé)考虑原始权益人综合实力、运营管理机构实力、公募(mù)基(jī)金(jīn)管理人实(shí)力等多重因素来选择投资(zī)标的。

　　中信证券研报也显(xiǎn)示，公(gōng)募REITs进入密集分(fēn)红期，由(yóu)于分红(hóng)交(jiāo)易(yì)带来的(de)短期博弈机会仍在，叠加(jiā)此(cǐ)前(qián)市场接(jiē)连回(huí)调，建议投资者关(guān)注(zhù)有基本(běn)面支撑、填权(quán)效(xiào)应(yīng)相对明(míng)显(xiǎn)、敬请届时光临是什么意思，万望届时光临是什么意思同时(shí)分(fēn)红规模(mó)较为可观的(de)个券。

　　“公募(mù)REITs的招募说明书均会载明(míng)REITs在(zài)发行(xíng)首(shǒu)年(nián)及次年的可供分(fēn)配金额预测(cè)。投资者可以将REI敬请届时光临是什么意思，万望届时光临是什么意思Ts的实际分(fēn)红金额与募集材料中(zhōng)披(pī)露预(yù)测进(jìn)行(xíng)比较分析，结(jié)合经济及市场的实际环境，对基(jī)础设施(shī)项目的(de)运(yùn)营业绩及REITs的管理(lǐ)能(néng)力进行判断。”中金基(jī)金上述负责(zé)人也(yě)称(chēng)。

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