导读

　　黄金二十年之后，当下(xià)中(zhōng)国地(dì)产(chǎn)步入大分化时(shí)代而非(fēi)停滞期。

　　要点

　　过(guò)去二十(shí)年是中国(guó)房地产市场黄金二(èr)十年。2019-2021年，连续三年商品住(zhù)宅销售面积超15亿平(píng)，足够4000万家(jiā)庭入住(zhù)。恰(qià)逢近年地产(chǎn)持续低景(jǐng)气，有关(guān)中国地产是否过剩的(de)讨(tǎo)论日益热(rè)烈。

　　拨开迷雾，本(běn)文试图厘(lí)清中国城镇(zhèn)存(cún)量住(zhù)宅真实情况(kuàng)，据此判(pàn)断中国未来地产(chǎn)趋(qū)势。

　　有媒体渲染中(zhōng)国地(dì)产存量极度过剩，事实是(shì)否如(rú)此(cǐ)？

　　住(zhù)建部披露全国有近6亿栋(dòng)房屋建筑，第七次人口普查(chá)调查数据显示城镇家庭(tíng)户(hù)人均住宅间数为1.06间(jiān)。市场(chǎng)陷入怀疑，中国(guó)房(fáng)子是(shì)否真(zhēn)的过剩？

　　事实上(shàng)住建部披(pī)露的近(jìn)6亿栋城(chéng)乡(xiāng)房屋建筑中，城镇建(jiàn)筑占比不到一成，其中还(hái)包括大(dà)量城镇非住宅(zhái)建(jiàn)筑，如商(shāng)业办(bàn)公楼(lóu)、学校等(děng)，因此6亿(yì)栋房(fáng)屋中城镇(zhèn)住宅(zhái)占比极低(dī)。

　　七普显示中(zhōng)国(guó)城(chéng)镇(zhèn)居民人均住宅间数为1.06间，但居住舒适不是(shì)人均一间房所(suǒ)能满足，它与(yǔ)房屋质量、居住面积、配套设施等因(yīn)素密切相关。中国的人均住宅间数较(jiào)发达国家还有(yǒu)很大差距(jù)。人均住宅间(jiān)数大于1同样(yàng)不意味着中国住宅(zhái)市(shì)场已(yǐ)经饱和(hé)。

　　我们测算发现中国城镇居民户(hù)均1套房，其中(zhōng)每户(hù)持(chí)有商品(pǐn)住宅仅0.64套。

　　目前并无直(zhí)接公布(bù)中国家庭户均(jūn)住宅的数(shù)据(jù)，我(wǒ)们根据商品住(zhù)宅套数、商品(pǐn)住宅占比和城(chéng)镇家庭户数，计算(suàn)出城(chéng)镇家庭住宅套户比。

　　测算(suàn)结果(guǒ)显(xiǎn)示，目(mù)前城镇家庭户(hù)均拥有0.86套房，其中(zhōng)0.54套为商(shāng)品住宅。若(ruò)期房顺(shùn)利交付(fù)，直至2024年，中国每户城镇家庭才拥有1套住宅，其(qí)中商业(yè)住(zhù)宅仅(jǐn)0.64套(tào)。

　　户(hù)均一套(tào)房似乎意味着户户有房(fáng)，然而事实上中(zhōng)国住宅市场供需并不平衡。

　　国际数据(jù)显示，成熟房地产市场的住(zhù)宅套户比(bǐ)会大于1，在1.1左右。

　　之所以说不平衡(héng)，是因为户(hù)均一套(tào)房无法满足流动人口的租赁和置业需(xū)求。全国总人(rén)口的近三成都是(shì)流(liú)动(dòng)人口(kǒu)，流动人口会选择(zé)在大城(chéng)市租房挣钱，在老家买(mǎi)房，从而产生(shēng)了额外的(de)住(zhù)宅(zhái)需(xū)求。

　　即便户均一套房，中国未来地(dì)产仍有(yǒu)四大新增(zēng)需(xū)求动力。

　　第一，户(hù)均人口规模缩小，一人(rén)户、两人户(hù)占比(bǐ)不断增加，导致家庭户数增多(duō)。小家庭(tíng)化(huà)趋势(shì)将延续，带来新(xīn)户购(gòu)房需求(qiú)增长。

　　第二，经济板块的(de)分化日益明显，区域(yù)经济资源(yuán)分配的(de)再集中吸引着(zhe)人口流入，人口净迁入城(chéng)市的新增住宅(zhái)需求有(yǒu)望持续(xù)旺盛。

　　第(dì)三，30％左右的家庭住在2000年以前建成的住宅中，涉(shè)及(jí)超9000万家庭、81亿平(píng)方(fāng)米(mǐ)的住(zhù)宅(zhái)建筑(zhù)面(miàn)积。促成(chéng)“老(lǎo)破小”住宅(zhái)的(de)改造势在必行。

　　第四，中国的人均(jūn)住宅间数与人(rén)均住(zhù)宅建(jiàn)筑面积(jī)均较发达国家有(yǒu)着(zhe)不小差距，“住上(shàng)更大房(fáng)子”的改善性需(xū)求正在(zài)不断增加(jiā)。

　　黄金二十(shí)年之后，当(dāng)下中国地产(chǎn)步入大分化(huà)时代而(ér)非停滞期。

　　如果说(shuō)过去二十年是中国地产黄金发展期，地产(chǎn)矛盾更(gèng)多体(tǐ)现(xiàn)为住(zhù)宅(zhái)供给存在不足，这是过去(qù)二十年房价(jià)快速上涨基石(shí)。那么当下房地产大分化(huà)时代已(yǐ)至，大分化时代下地产矛盾则更多体现在住宅质量供需冲突。

　　地(dì)产大分化必将体现在(zài)不(bù)同(tóng)能级城市之(zhī)间，不(bù)同区(qū)域板块(kuài)之间，不同品质(zhì)住宅之间。

　　目录

　　正(zhèng)文

　　引(yǐn)言

　　不久前(qián)，官方披(pī)露全(quán)国已有近6亿栋房屋建筑，引(yǐn)发(fā)热议。从2月以来(lái)，各大城市二手房挂牌量突然激增，引发一阵二(èr)手(shǒu)房(fáng)的(de)“抛(pāo)售潮”。

　　让市场不禁担心，中国的房子(zi)是否已经过(guò)剩？

　　中国城镇住宅到底是(shì)供给过剩，还是(shì)供(gōng)需平衡，或是(shì)仍(réng)然(rán)存在不足？可惜由于(yú)住宅存量数据(jù)并未公布，我(wǒ)们无(wú)法(fǎ)直接(jiē)知晓(xiǎo)具体情(qíng)况。

　　拨开迷雾，我们测算(suàn)出中国城镇家庭户(hù)均拥有(yǒu)住宅套数，回答当前的房子是(shì)否(fǒu)真(zhēn)的过剩了？据此判(pàn)断未来房地产市(shì)场会如何发展(zhǎn)。

　　一、如(rú)何有效观察中国户均拥(yōng)有住宅数量

　　（一(yī)）中(zhōng)国住宅数量过剩的(de)直观(guān)判断站(zhàn)不住脚

　　今年(nián)2月，在以(yǐ)全国自然(rán)灾害综合风(fēng)险普查(chá)工(gōng)作情况为主题(tí)的新闻发布会上(shàng)，负责(zé)人对外披露：“住宅城乡(xiāng)建(jiàn)设行业获取了全国近6亿栋城乡房屋建筑(zhù)数据以及80多(duō)万处市政设施数据。”

　　14亿人住6亿(yì)栋房屋建筑(zhù)，平均(jūn)每(měi)栋建筑住(zhù)不到(dào)3人，住宅市场看似已经过剩。

　　在这近6亿(yì)栋房(fáng)屋建(jiàn)筑中，农(nóng)村房屋占9成以上，以(yǐ)栋数计算的城镇房(fáng)屋实际仅有4700多(duō)万(wàn)栋，还包括了大(dà)量商业楼、写字楼、学校、医(yī)院等非住(zhù)宅。总的算(suàn)下来(lái)，住宅占(zhàn)比并不大(dà)。

　　第七次人(rén)口普查数据公布了中国(guó)城镇家(jiā)庭户人(rén)均(jūn)住宅间数(shù)为1.06间，其中城市(shì)家庭户居民人均(jūn)0.99间，乡镇家庭户居民人均1.18间。

　　人(rén)均住宅间(jiān)数大于(yú)1，看似意味(wèi)着人人都有(yǒu)房间居住。

　　居(jū)住水(shuǐ)平不仅与房(fáng)间(jiān)数(shù)量(liàng)有关，更与房屋(wū)质(zhì)量、居住(zhù)面积、配套设施等因素密切相关。单(dān)单(dān)从人(rén)均(jūn)住宅间数不能完(wán)全(quán)反映出城镇居民的居住水平。

　　中(zhōng)国主要是以(yǐ)家(jiā)庭为(wèi)单位购(gòu)买成套(tào)住宅，一套(tào)设(shè)施齐(qí)全的(de)住宅才(cái)是城镇居民宜居的选(xuǎn)择。

　　（二(èr)）中国户均住宅的测算思路(lù)、数据和(hé)方(fāng)法

　　中国城(chéng)镇居民住宅(zhái)主要分两(liǎng)大类，一类是商(shāng)品住宅，另(lìng)一类是(shì)保障房、原(yuán)公有住宅、自建房等(děng)非商品住(zhù)宅(zhái)。

　　目前缺乏统计数据，安康可以用来祝福吗 祝你全家安康是骂人的并没有直接公(gōng)布城镇住宅数量。居民住(zhù)宅(zhái)相关数据有两(liǎng)处可(kě)以(yǐ)直接(jiē)公(gōng)布，一是每(měi)年(nián)商品住宅(zhái)销售套数（统计局）；二(èr)是居民住(zhù)宅来源（人口(kǒu)普查数(shù)据）。计算中国居(jū)民(mín)户均住宅数(shù)量，我们主要用到上述两组(zǔ)数据。

　　中(zhōng)国住宅(zhái)改(gǎi)革始于1998年，1998年之前(qián)商(shāng)品住宅数量极少，可忽略(lüè)不(bù)计。估(gū)算城镇居民户(hù)均住宅套(tào)数分三步走：

　　第一步，将1999年以来每(měi)年商品住(zhù)宅销售套数相加(jiā)，我(wǒ)们就能够得到当前商品住宅总存量(liàng)。

　　第(dì)二步(bù)，根(gēn)据城镇居民拥有的(de)商品住宅和非商品住宅比例，推算(suàn)得(dé)到居民住宅总套数。

　　第三步，将城镇居(jū)民拥有(yǒu)的商(shāng)品住(zhù)宅(zhái)总数除以家庭户数(shù)，我们就能(néng)够得到(dào)城镇户(hù)均拥有的住(zhù)宅数量。

　　具体计算公式如下：

　　城镇家庭住(zhù)宅套户比=住宅总(zǒng)套数/家庭户数

　　=（商品住(zhù)宅套(tào)数/家(jiā)庭户数）/（商(shāng)品住宅套(tào)数/住宅总套数）

　　=商品住宅套户(hù)比/商品住(zhù)宅占比

　　二、城镇家(jiā)庭户均拥有(yǒu)1.02套房(fáng)

　　中国住宅存量到(dào)底有多(duō)少，目前缺乏一个(gè)准确统计。我们利用既有统(tǒng)计数据，大(dà)致测算得到(dào)中国存(cún)量房地产套数，并进一步推算中国(guó)城镇家庭(tíng)户均拥有的住(zhù)宅数量。

　　（一）城镇居民户均拥有商(shāng)品住宅(zhái)0.64 套

　　截至2022年(nián)，我(wǒ)们计算得到(dào)：

　　（一(yī)）中国(guó)商(shāng)品住宅(zhái)累计销售1.97亿套。

　　（二）城镇家庭户均拥有0.64套商品住宅（包(bāo)含现房和期房）。

　　中国的(de)房(fáng)地产销售以期房为主，从2019年开始，新房销售中期房(fáng)占(zhàn)比近9成。本文去除商品住宅累计销售套(tào)数里的(de)期房(fáng)销售，得到商(shāng)品住(zhù)宅现房套数。

　　以(yǐ)2022年商品住(zhù)宅(zhái)现房套数计算(suàn)为例：

　　2022年(nián)商品住宅现房套数=截止到2022年商(shāng)品(pǐn)住(zhù)宅(zhái)累计销售套数-过去三年(nián)（2020、2021和2022年）的(de)期房销售额(é)。

　　主(zhǔ)流(liú)房企竣工周期在2-3年，并考虑到交房后(hòu)装(zhuāng)修的时间，取(qǔ)最(zuì)大值3年。

　　将商品住宅现房(fáng)套数(shù)除以家庭户数，算出：

　　（三(sān)）目(mù)前中国城(chéng)镇(zhèn)家庭(tíng)户均拥有0.54套(tào)商品现房住宅。

　　（二）城镇居民户(hù)均拥有住宅(zhái)1.02套

　　接下来我们(men)需要进一步推算中(zhōng)国城镇居民拥有的户(hù)均住(zhù)宅(zhái)套数。

　　首(shǒu)先，七普(pǔ)数据显示中国城镇居(jū)民(mín)的住宅结(jié)构(gòu)特(tè)征如(rú)下：

　　73.8％的城镇家(jiā)庭(tíng)拥有住宅(zhái)。其(qí)中自建住宅(zhái)占比21％，购买(mǎi)商(shāng)品住(zhù)宅占比31.9％、二手房占比10.1％、经济适用房占比3.8％、原公有住(zhù)宅占比(bǐ)6.1％，通过(guò)继承或(huò)赠与占比0.9％。另有3.4％和17.7％的家庭租赁(lìn)廉租房与其他住宅。

　　其(qí)次，我们(men)假(jiǎ)定(dìng)租赁其他住宅(zhái)和购买二手房(fáng)都是商品住宅，因此将租(zū)赁其他(tā)住(zhù)宅、购买(mǎi)商品住宅(zhái)与购买二手房加总，得到商品住宅占居民所有(yǒu)住宅(zhái)的(de)比(bǐ)例为62.8％。

　　2020年商(shāng)品住宅(zhái)占(zhàn)比为59.2％，粗略(lüè)假设2021年-2022年期间商品住宅增幅为过去十年变化幅度的(de)20％，计(jì)算2011年-2020年商品住宅的实际变化比例，从而我(wǒ)们估(gū)算出2022年(nián)商品住宅所占比(bǐ)例，为62.8％。

　　最后，截(jié)至2022年末，中国平均每户城镇家庭(tíng)拥有0.86 套(tào)住宅(zhái)。但(dàn)考(kǎo)虑已购期房，中国平均每户城镇家庭拥有1.02套住宅。

　　如果交(jiāo)房顺利，已购期(qī)房会在2-3年内陆续交(jiāo)付使用，到2024年(nián)，中国平均(jūn)每(měi)户城镇(zhèn)家(jiā)庭(tíng)都会拥有一套住宅。

　　三、城镇户均(jūn)一(yī)套房的三点(diǎn)含(hán)义(yì)

　　既然城镇居民(mín)已经达到了(le)户(hù)均一套房(fáng)的程度(dù)，“户(hù)户有房”是(shì)否(fǒu)意味着(zhe)中国城(chéng)镇化进展终结，甚(shèn)至意味着中国地产存量(liàng)供给绰绰有余？

　　（一(yī)）户均一(yī)套房并(bìng)不意味着(zhe)住宅市场供需平(píng)衡

　　需要有多余(yú)住宅(zhái)来满(mǎn)足(zú)因人口(kǒu)流动、居民换房等因素(sù)产生(shēng)的住宅需求。因此(cǐ)，成熟(shú)房地产市场的住(zhù)宅套(tào)户比会在(zài)1.1左右。

　　国际经(jīng)验来看，美国、英国和日本的住宅套(tào)户(hù)比均高于1.1，其中，英国的住宅套户比(bǐ)最(zuì)高，为(wèi)1.19，日(rì)本为(wèi)1.16，美(měi)国为1.11。德国和(hé)韩国(guó)分别为1.02和1.05。

　　如果(guǒ)户均刚好一套房，就会造成人口净流入地的住宅市场(chǎng)供不(bù)应求，造成房(fáng)价或(huò)房(fáng)租(zū)迅(xùn)速(sù)上涨。

　　七普指出中(zhōng)国的流动人口3.76亿，省(shěng)内(nèi)流(liú)动人口和省际流动人口分别为(wèi)2.51亿人(rén)和1.25亿人(rén)。

　　流动人口会选择在大城市租房挣钱，在老(lǎo)家(jiā)县城买房。

　　暨(jì)南(nán)大学2017年的中(zhōng)国城乡人口流动调(diào)查数据显示，在上海、杭州以及南京工作的流动(dòng)人口在(zài)老家(jiā)拥有住宅(zhái)比例分别为28％、21％和18％。大城市(shì)的(de)高工资(zī)吸引打工人(rén)，但(dàn)高房价迫(pò)使打工人回(huí)乡置业。

　　流(liú)动人口实际上会占据两(liǎng)套(tào)房(fáng)，在(zài)高(gāo)房价的大(dà)城市租(zū)赁一(yī)套房，在房价(jià)较(jiào)低的县城购买(mǎi)一套房。所以说户(hù)均一套房无法满足庞大(dà)流动人口(kǒu)的租赁与置(zhì)业需求。

　　（二）至少(shǎo)9000万户家庭住宅(zhái)品质仍需改善

　　目前，中国的城镇住宅中依然有不少(shǎo)老旧小区。

　　三成家庭，也(yě)就是约9000万户城镇居民住宅是2000年以前建成，其中(zhōng)又有(yǒu)11.6％住宅年龄至(zhì)少(shǎo)在33岁以上。

　　这批存在着(zhe)建筑结(jié)构(gòu)松散、设施(shī)陈旧、安(ān)全隐患大等问题，如电(diàn)线老化、管道等基(jī)础(chǔ)设施陈旧，给住户的生活带来了很(hěn)大(dà)的不便和安(ān)全隐(yǐn)患，并且居住体验较差。

　　2000年(nián)以前建成的老旧住宅面积小。占比为(wèi)31.3％的家庭(tíng)户数拥有的住宅面积(jī)占比仅为(wèi)27.6％。仍然存(cún)在(zài)5％左(zuǒ)右的家庭没(méi)有独立(lì)卫(wèi)浴和厨房。这类上世(shì)纪修建的老(lǎo)旧小区很(hěn)难满足现代生(shēng)活需求，在(zài)未(wèi)来大都会被(bèi)拆(chāi)迁重建(jiàn)。

　　近五(wǔ)成的家庭(tíng)住宅为一居(jū)室和二居室，户型偏小。其中一居(jū)室占比为14.9％，二居室占比为(wèi)33％。对比镇，城市家庭住宅(zhái)户型更小，当(dāng)然这与城市(shì)土地资(zī)源紧张有(yǒu)关。

　　（三(sān)）人均住宅面积(jī)扩张(zhāng)是未(wèi)来(lái)地(dì)产的需求驱动力

　　根据(jù)七普数据测算，2020年城镇(zhèn)家庭(tíng)户住宅(zhái)存量(liàng)总面积(jī)为294.6亿平。暂不考虑(lǜ)两年(nián)间(jiān)农(nóng)民带房进城(chéng)和老旧(jiù)小区拆迁，加上(shàng)2021年和2022年商品(pǐn)住宅(zhái)竣(jùn)工面积（7.3亿与6.3亿(yì)），得出(chū)2022年住宅存量(liàng)总面积为308.16亿平，人均住宅建筑面(miàn)积为39.45平方(fāng)米。

　　超过一半的家庭人(rén)均住宅建筑面积(jī)小于均值(zhí)，近4成家(jiā)庭人均住宅(zhái)建筑面(miàn)积在30平米以下。

　　15％的城镇家庭(tíng)人均住宅建筑(zhù)面积不(bù)足19平(píng)方米，不(bù)及全国人均(jūn)水(shuǐ)平(píng)的一(yī)半(bàn)。若去(qù)除20％的公(gōng)摊，可使用的住宅面积仅为15.2平方米。上(shàng)海市将人(rén)均住宅建筑面积低于(yú)15平(píng)方米(mǐ)的(de)家庭界定为(wèi)住宅存在困难，若(ruò)按这(zhè)个标准算的话，中国有11.3％的家庭存在住(zhù)宅困难问题。

　　若人(rén)均(jūn)可使用(yòng)住宅面(miàn)积为40平，即人(rén)均住宅建筑面(miàn)积为50平，只考虑家庭户人数，需要住宅总量(liàng)约390.6亿平，较目前至少新增82亿平。

　　对比发达国家人均住宅面积(jī)，美国(guó)为(wèi)67㎡，瑞士、日本、德国和英国都高于40㎡，中国的人均住宅(zhái)建筑面积为39.45㎡，相差不大(dà)。但若去除(chú)公摊(tān)面(miàn)积后，中国的人均可(kě)使用面(miàn)积为31.56㎡，这一差距(jù)将变得明显。

　　若考(kǎo)虑约1.4亿(yì)的集体户人口(kǒu)，所需要(yào)的住宅总量会更多。

　　四、户均已然1套房，未(wèi)来地(dì)产还会有需求么？

　　我们(men)测算得到中国城镇家(jiā)庭户(hù)均(jūn)1套房，看似已经户户有(yǒu)房。即便如此，中国人(rén)口静(jìng)态结构和动态趋(qū)势演绎，决(jué)定了中国未来地产仍(réng)有需求释放。户均1套住(zhù)宅现实之下，中国未来城镇(zhèn)住宅需求主要来(lái)自于(yú)四(sì)个方面。

　　第(dì)一，户均人(rén)口缩小，家庭户数增(zēng)多(duō)，新(xīn)户(hù)购(gòu)房(fáng)需求扩张。

　　过去20年我国城镇家庭(tíng)户均人口数不断(duàn)下降，六(liù)普显示(shì)城(chéng)镇户均人口规模为(wèi)2.85人/户，而七(qī)普显(xiǎn)示(shì)城镇户均(jūn)人口规模为2.62人/户，一人户、二(èr)人(rén)户的(de)占比明显上升(shēng)，人(rén)口小家庭(tíng)化趋势将继续延续，导致户数会因户均人(rén)口规模的缩(suō)小而增多。

　　第二(èr)，人口(kǒu)迁移导致经济(jì)发展带来(lái)的新增住宅需(xū)求旺(wàng)盛。

　　中国经济板块的分化日益明显，资(zī)源和生产要(yào)素逐(zhú)步向经(jīng)济(jì)带、都市圈中心(xīn)城市流入(rù)，区域(yù)经(jīng)济(jì)资源分配的再(zài)集(jí)中吸(xī)引着人口流入。人(rén)口迁移势必涉及到买房(fáng)租房，给迁(qiān)入地(dì)住(zhù)宅市场带来新的增量。

　　以(yǐ)浙江省为例，2021年常住人(rén)口(kǒu)增(zēng)量(liàng)为72万(wàn)，而出生人口为44.9万人，死亡(wáng)人口为38.4万人，自然(rán)增加人口(kǒu)仅为(wèi)6.5万(wàn)人，其人口增长主(zhǔ)要受益于人口迁(qiān)移(yí)。

　　第三，老旧小区改善性需求依然庞大。

　　从(cóng)2011年到2020年，自建住宅(zhái)和原(yuán)公有住宅(zhái)的家庭拆迁改建最多。自建房家(jiā)庭比例(lì)从31.5％到(dào)21％，下降了10.5个百分点；原公有住宅家庭比例从12.9％到6.1％，降幅为6.8个百分点(diǎn)。二者和（27.1％），再加(jiā)上其他住宅(zhái)（5％）与(yǔ)家庭住宅(zhái)建(jiàn)造(zào)时间(jiān)为2000年以前的比例（31.3％）大(dà)致(zhì)相吻合(hé)。

　　十(shí)年间新增8473万家庭(tíng)户，自建住宅和原公有住宅减少了1282万户，住(zhù)宅净需(xū)求(qiú)增(zēng)加(jiā)9755万(wàn)户。49％的家庭购买商品住宅，21％的家庭购买二(èr)手房。在新增住宅需(xū)求中，有7成家庭购(gòu)买(mǎi)了商品住宅。租(zū)房、购买经济适用房(fáng)和其他分别(bié)占比18％，3％和9％。未来随着城中村和旧(jiù)城改造，商品住(zhù)宅的占比(bǐ)势(shì)必(bì)会进一步上升。

　　2000年以前建造的住宅(zhái)建筑面积还有约81亿平(píng)，涉及城镇家庭约9000万户(hù)。破旧的城中村(cūn)、老公有住宅，建筑面(miàn)积(jī)小、质量低、基础设施配(pèi)套差、没有(yǒu)或少有物业管理(lǐ)，居民(mín)追求美好、宜居(jū)生活(huó)的环境，背后的(de)改善性(xìng)需求有(yǒu)待(dài)释放。

　　第四，“住上更大房子”的改善性需(xū)求(qiú)还将有所增加。

　　刚需购房受限于资金，倾向于中(zhōng)小户型。已有住宅家庭希望提(tí)高生活(huó)品质，以小换大、以旧(jiù)换新。2022年(nián)底(dǐ)的(de)中央经(jīng)济工(gōng)作会(huì)议明确(què)指(zhǐ)出支持(chí)住宅改善(shàn)等(děng)消费。

　　OECD国家的(de)人均(jūn)住宅(zhái)间数为1.71间，无论是(shì)否考虑(lǜ)乡(xiāng)村住宅因(yīn)素，中(zhōng)国的(de)人均住宅间数较其他国家依旧存(cún)在(zài)不(bù)小差距(jù)。

　　住宅(zhái)舒(shū)适度与经济水(shuǐ)平有着密(mì)切正向(xiàng)联系。随着经济发(fā)展水(shuǐ)平的提高(gāo)，中国的(de)人(rén)均住宅间数与人均住宅建筑面积将随之增长(zhǎng)。

　　如(rú)果说(shuō)过去二十(shí)年是中国地(dì)产(chǎn)黄(huáng)金发展(zhǎn)期，地产矛盾更多体现为住宅供(gōng)给存在不足，供需出(chū)现错配，这是(shì)过去(qù)二十年房价(jià)快速上(shàng)涨(zhǎng)基石。那(nà)么未来(lái)将是住宅质量的供需冲突。房(fáng)地产大分化时(shí)代(dài)已至，这种分化不(bù)单局限于城市(shì)能级之间差异，优质小(xiǎo)区和老旧二手(shǒu)房之间的差异也将(jiāng)越发扩大。

　　风(fēng)险提示

　　人口普查数据调查的是人，并(bìng)不是(shì)针对(duì)住宅(zhái)，因此可能存在统计偏差。商品住宅占比实际(jì)值可能偏低，其(qí)增速可能超预期。

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