文：任(rèn)泽平(píng)团队　　

　　导(dǎo)读

　　是该取消预售制了。 1月17日(rì)召开的全国住房和(hé)城乡(xiāng)建(jiàn)设(shè)工(gōng)作会议提出“有条件的可以进(jìn)行(xíng)现(xiàn)房销(xiāo)售”，不足一个月时间(jiān)，已有山东、安徽、河南、四川、广东等(děng)地明(míng)确表(biǎo)态，试点现(xiàn)房销售。

　　1、是该取消商(shāng)品房(fáng)预售制了(le)，用你的钱，建你的房子，还(hái)烂尾了，这是对购房(fáng)者的不公(gōng)平。以后谁有钱谁建房，没钱没实力的别建(jiàn)了，不能把包袱甩给老百姓和社(shè)会，这是房地产(chǎn)从大开发时(shí)代步入高质量发(fā)展阶段的必然趋势，也是对(duì)购(gòu)房老百姓的最大保护。98年房(fáng)改时(shí)，全国缺房(fáng)子，开发商缺钱，预(yù)售(shòu)制是权宜之计(jì)，现(xiàn)在全国套户比超过1，从大开发进入存量时代，对购房民众不(bù)公平的预售制已经过时(shí)了，该取消了，改为现房销售(shòu)。以(yǐ)后一手(shǒu)交钱(qián)，一手交房，天(tiān)经地义(yì)。当然二(èr)次房(fáng)改是(shì)个技(jì)术活，兼(jiān)顾化解停贷、复工保交楼、重组房企(qǐ)债(zhài)务(wù)、恢复市场信(xìn)心以及长效(xiào)机制，长效机制四大关键(jiàn)是(shì)推动城市群(qún)战略、人地(dì)挂钩、金融中性稳定和房(fáng)地产税。如果按(àn)照经济规律(lǜ)办(bàn)事，中国一定能实现房(fáng)地(dì)产软着(zhe)陆(lù)和长期平稳健康(kāng)发展，跨过(guò)这道关，解(jiě)好这道世界难(nán)题。

　　2、为什么要(yào)取消预售制、改为现房销售？大家想想，绝大(dà)部分商品是一手(shǒu)交钱一手交货，预售制是对购买者的单(dān)方面不(bù)公平制度(dù)，购(gòu)房(fáng)老百姓几乎承(chéng)担了所(suǒ)有(yǒu)商品不(bù)能交付的风(fēng)险。从个人层(céng)面看，预(yù)售制对购房(fáng)者非(fēi)常不公(gōng)平(píng)，比如，交(jiāo)房等待期一般为两年，在此(cǐ)期间，购房者(zhě)不(bù)仅承担(dān)银行利息，还要(yào)承担(dān)延迟交房、房(fáng)屋质(zhì)量、房产证延期办(bàn)理(lǐ)甚(shèn)至不能交房(fáng)的风险。从行业层面看，预售制(zhì)助推部(bù)分(fēn)房企过度举债(zhài)、高杠(gāng)杆扩张，若(ruò)遇到下行周期(qī)，会引(yǐn)发资(zī)金链断裂、项目搁置(zhì)等系列风险。取消预售制，改为现(xiàn)房销售，这样有助于落(luò)实中央(yāng)房(fáng)住(zhù)不炒精神、有助于保障购房老(lǎo)百姓(xìng)权益、有(yǒu)助(zhù)于(yú)房企稳健(jiàn)发(fā)展(zhǎn)，一举多得，谋划(huà)长远。

　　3、为什么建议取消预售(shòu)制度？预售制度怎么来的？国外什么(me)情况？简单(dān)科(kē)普一(yī)下：商品(pǐn)房预售最早源于中国香(xiāng)港(gǎng)，俗称卖楼花，卖(mài)期房，是(shì)一种开(kāi)发商放杠杆的方式。98年房(fáng)改，由于商品房短缺，房企缺资金，借鉴中国香港，引入了商(shāng)品房预售制度。其(qí)实，当前世界不少国家存(cún)在预售制。但(dàn)是，重点来了！发(fā)达国家一般有严格的(de)监管(guǎn)保(bǎo)障措(cuò)施，开(kāi)发(fā)商在项目获(huò)得政府(fǔ)批(pī)准(zhǔn)后才可以开始销售，买家在购买期房(fáng)后并非像中国(guó)一样(yàng)在(zài)支付(fù)完首付(fù)款(kuǎn)后(hòu)从(cóng)银(yín)行一次(cì)性贷款支付剩余全部(bù)房款(kuǎn)，而是根据开发商工程进(jìn)度在完全(quán)交房前(qián)进行分期支(zhī)付。所以，预售(shòu)制度(dù)是需要(yào)严格的资金(jīn)监管、分期(qī)支付以及违约处罚(fá)措施作为保障的，如果没有这些保障措(cuò)施，一定会触(chù)发风险，对购房(fáng)民(mín)众不公平(píng)，所(suǒ)以(yǐ)不(bù)如(rú)借机取消预售制度(dù)，以后改为(wèi)现房销售。客观讲预售制度有(yǒu)一(yī)定历史阶段性(xìng)，现在中国住房进(jìn)入存量时代，取消(xiāo)预售制(zhì)度有(yǒu)助于降负债(zhài)降杠杆(gān)，不再(zài)把烂尾风(fēng)险甩给老百姓和社会，当然这需要配套房企债务重组、复工保交楼、恢复市场信心(xīn)和房地产长效机制(zhì)。这是个技术活(huó)，只要坚(jiān)持(chí)市场化改革，中(zhōng)国(guó)一定能化解(jiě)这(zhè)个难题(tí)，让房地产(chǎn)回归实(shí)体经(jīng)济(jì)和居住属(shǔ)性，安(ān)居乐业。

　　4、简单讲，如果取消预售(shòu)制，改为(wèi)现(xiàn)房(fáng)销售，开(kāi)发商(shāng)将拼的不(bù)是(shì)五花八门、眼花(huā)缭乱、不(bù)知道能(néng)不能兑现的(de)营销手(shǒu)段，而是所见即所得的过(guò)硬的(de)产品质量和(hé)诚(chéng)信，这才是对购(gòu)房民众(zhòng)的最根本最实(shí)质的保(bǎo)障，这样将极大的提(tí)升开发商的建筑质量，实现良币驱逐(zhú)劣币(bì)。所有商业的本(běn)质是向(xiàng)善，是以客(kè)户为中心，房地产也不能例外，老百(bǎi)姓买房子是天大的事，烂尾毁三代，好房幸福一(yī)家人。从这(zhè)个角度(dù)，取(qǔ)消预(yù)售制、实施现房销售(shòu)是实现老百姓安居乐业、社会长(zhǎng)治久安、行业(yè)企(qǐ)业(yè)健康发展的(de)重大措施。在当(dāng)前的情况下，取消预售(shòu)制要结(jié)合稳楼市、房地产软(ruǎn)着(zhe)陆、打通(tōng)金融支持当期三好生、新模式等综合施策(cè)。

　　作者十年(nián)前在(zài)国务院发展研究中心参与财税改革方案研究时(shí)，对预售制、房地产税、人地挂(guà)钩、金融稳定、房企杠杆率等(děng)进行过(guò)长期系统的专(zhuān)项研究。（参考后来(lái)形成的专著《房(fáng)地产(chǎn)周期(qī)》）　　

　　目录

　　1 中国内地商品(pǐn)房预(yù)售制的前世今生

　　1.1 起源：分(fēn)层销售+“按揭”，霍(huò)英东(dōng)创造“卖(mài)楼(lóu)花”模式

　　1.2 住房需求大、供给量少(shǎo)，引进“卖楼花”模式，形成“中国内(nèi)地版预售制”

　　1.3 预售制推(tuī)动城市(shì)化进(jìn)程，但背后潜藏(cáng)的风险(xiǎn)确(què)实存在

　　2 国际经验

　　2.1 美(měi)国：交(jiāo)付前预售资金第三(sān)方全程监管(guǎn)，交(jiāo)付时开发商凭(píng)验收凭证取得房(fáng)款

　　2.2 德国(guó)：可零首(shǒu)付购房(fáng)，提供期房烂尾险

　　2.3 英国：10％定金保(bǎo)险(xiǎn)保护机制，55％-80％房款交房时支付

　　2.4 日本：为(wèi)规范期房交(jiāo)易立法，设置期房(fáng)预付款保全措施

　　2.5 新(xīn)加坡：买方资金由银行监管，享1年保修期后付(fù)尾款

　　3 启(qǐ)示

　　正文

　　1 中国内(nèi)地商品房预售制的前世今(jīn)生

　　1.1 起源：分层(céng)销(xiāo)售+“按揭”，霍(huò)英东创造“卖楼花”模(mó)式

　　二十世(shì)纪五十年(nián)代在中(zhōng)国香港(gǎng)，楼宇出租是地(dì)产行业盛(shèng)行的方式，但有着转让难、出租(zū)资金周转期长等问题，分(fēn)层销(xiāo)售孕育而生。20世纪50年代，中国(guó)香港还未推(tuī)行(xíng)公共(gòng)房屋制度(dù)，许多人栖身于木(mù)屋或(huò)者其他临(lín)时住宅，住房的(de)需求是(shì)相(xiāng)当高，不过(guò)大多数居民的储蓄很少。当时楼宇买(mǎi)卖多数以(yǐ)一(yī)整栋(dòng)楼为单位，需要雄(xióng)厚的资金实力才能(néng)购买。虽然楼(lóu)宇出租(zū)是中国香(xiāng)港地(dì)产行业盛行的方(fāng)式，但有着转(zhuǎn)让难、出租资金周转期长(zhǎng)等问题。针对(duì)这(zhè)一(yī)系列(liè)问题，不少(shǎo)地产商(shāng)开始探求(qiú)新的方式，如(rú)把(bǎ)楼宇(yǔ)契约(yuē)切开，即“分契”，然后(hòu)将楼(lóu)宇分层出(chū)售。这模式一经推行(xíng)，购买楼宇的市(shì)民数(shù)量有所增(zēng)加，开发商资金(jīn)周转加快。

　　在(zài)分层出售(shòu)的基础上，将“按(àn)揭”模式引入房地产销(xiāo)售，霍英东创造“卖楼花”模式。1953年底霍英(yīng)东创办立信置业(yè)有限公司，凭借(jiè)商业直觉和多年(nián)经营杂货铺、海上驳运业务的经验，对于商品流通、资(zī)金(jīn)周转有着独(dú)到的见解(jiě)，在努(nǔ)力寻(xún)求方法(fǎ)加快自身资金周(zhōu)转(zhuǎn)。当时其在(zài)购下九(jiǔ)龙(lóng)的一块(kuài)地盘后，除了分层出售、还(hái)印(yìn)发售楼说明书(shū)，上有(yǒu)文字(zì)详尽(jǐn)说明楼宇的地势环境、建(jiàn)筑材料、分层价格、订购方(fāng)法等(děng)。此外，“卖楼花(huā)”是另外一(yī)个亮点，即先收取(qǔ)买家的订金，采用类似(shì)租金(jīn)的分(fēn)期付款形(xíng)式，等新楼落成时(shí)，收(shōu)齐(qí)买家的(de)钱，买(mǎi)家就拥有了自己(jǐ)的房产。这种(zhǒng)方式减轻了民众购房的资金(jīn)压力，加速了(le)房(fáng)屋的建造和销(xiāo)售，也解(jiě)决(jué)了(le)制(zhì)造商的资金问题，降低投资风险，在当时可谓是“双(shuāng)赢”的举措。“预售(shòu)楼(lóu)花+分期付款”的销售模式成为当时中国(guó)香港房地产市场的一(yī)大特(tè)色，纵观中国香港房地产市场的(de)改革，“卖(mài)楼花”模式高效率(lǜ)地解决了核心的住房供不应求的(de)问题(tí)，使(shǐ)房(fáng)市(shì)发(fā)展进入(rù)新阶段(duàn)。

　　预售楼(lóu)花模式推动(dòng)了(le)中国香(xiāng)港楼(lóu)市几十年繁荣，但期间也出现过“烂尾楼”的情况，但(dàn)监管部门不断完善、规范化，建(jiàn)立健全(quán)的监(jiān)管机制，促进市(shì)场健康发(fā)展。例(lì)如，1960年，位于大角(jiǎo)咀(jǔ)的一(yī)个楼盘(pán)因(yīn)建(jiàn)筑费用超支(zhī)停工，出现“烂尾”情况。在1961年后，中国香港管理部(bù)门(mén)提升(shēng)了(le)对(duì)于预(yù)售楼花制度的(de)监管，即要求开发(fā)商在(zài)预售前，确(què)保地价款已经全部支付，还要证明自身有(yǒu)资(zī)金等能力(lì)把项目完成，资金需放入律师(shī)所(suǒ)托管，支取时需律所和建筑(zhù)师的核准。为了防止开发商、律所(suǒ)、建筑师等造假，套取监管账户资(zī)金，中国香港要求律师行(xíng)在银行开设的信(xìn)托账(zhàng)户(hù)（监(jiān)管账户）、开发商操作等(děng)采取(qǔ)全(quán)透明化机制，且银(yín)行的责任(rèn)上升，如出现房屋“烂尾”情况，银行(xíng)将成最大风险(xiǎn)方，后续需自身推动项目(mù)完工。随着监管体系逐(zhú)步完善，出现“烂(làn)尾(wěi)”的现(xiàn)象较少(shǎo)。

　　1.2 住房(fáng)需(xū)求大、供给量少(shǎo)，引进“卖楼花”模式(shì)，形成“中国内地版预售制(zhì)”

　　二(èr)十世纪(jì)九十年代，中国内地(dì)面(miàn)临(lín)住房需求大(dà)和供给量短(duǎn)缺问题，引(yǐn)入(rù)“卖楼花”制(zhì)度。建国以来，中国内(nèi)地优(yōu)先(xiān)发(fā)展(zhǎn)重工(gōng)业，强调基(jī)础建设，这一导向(xiàng)使前期发展工业化(huà)的进程(chéng)大于城市化(huà)进程，唯有解(jiě)决(jué)住房基(jī)础等城市化配套问题，才能进(jìn)一步推(tuī)进城市化(huà)。但当时推行(xíng)的是“统一管理，统一分配(pèi)，以租养房”的(de)福(fú)利分房制度，住房市场发(fā)展(zhǎn)起(qǐ)步较(jiào)晚、增速(sù)较(jiào)慢，福(fú)利分房制(zhì)度也出现了分配不公、效率低、配(pèi)套(tào)差等问题(tí)，因此福利分(fēn)房制度不再适(shì)用于当时(shí)的国情。叠(dié)加房(fáng)地(dì)产市(shì)场面临商品房(fáng)的(de)需(xū)求量大，而社会缺少大型房地产(chǎn)开发商，商品房供应(yīng)量小(xiǎo)的困(kùn)境，此(cǐ)时引入(rù)中国(guó)香港的“卖(mài)楼花”模式无疑是对内地房地(dì)产(chǎn)市(shì)场的一(yī)针强心剂(jì)。天津面积多少平方公里从1994年起，中国内地逐(zhú)步(bù)引进中国香港预(yù)售商品(pǐn)房制度，先后出(chū)台多项文件，大力(lì)支持国内(nèi)房地(dì)产市(shì)场改革(gé)。例如(rú)，1998年，国务(wù)院出台《关于进一步深化(huà)城镇(zhèn)住房制(zhì)度改革，加快住房建(jiàn)设的通知》文件，决定停止住房(fáng)无偿实物(wù)分配，逐步实行住(zhù)房分配货币化、住房供给商(shāng)品化(huà)、社会化的住房新体制(zhì)，从计划(huà)经济(jì)下(xià)的福利分房转(zhuǎn)向市场(chǎng)经(jīng)济的商品房。房地产市场采用预(yù)售(shòu)制，允许开发(fā)商(shāng)卖期(qī)房，解决(jué)了房企缺少资(zī)金和开发时间周期长的两大难题，开发商以预(yù)售款(kuǎn)撬动下一个项目的开发，形成(chéng)滚(gǔn)动开(kāi)发模式，住房供应速度加快。自此中(zhōng)国内地(dì)开始房改货币化，中国人(rén)民银行等(děng)多方迅速出台相关(guān)的信贷政策，支(zhī)持购房者，极大(dà)作用推动了房地产市(shì)场的发展。

　　引(yǐn)入中国香港“卖(mài)楼花”模式后，经调整形成契合中国内地的商品房预售制度。预售制的(de)初衷是为了(le)缓解房企(qǐ)资金压力，加快城镇(zhèn)住房建设(shè)。具体(tǐ)来说，是指房地产开发企(qǐ)业将正(zhèng)在建设中的房(fáng)屋预(yù)先出售给购房(fáng)者，由(yóu)购房者(zhě)支付(fù)定金或房款(kuǎn)的行为。区(qū)别于(yú)中国香港，在中(zhōng)国内地(dì)实(shí)践过程(chéng)中，商(shāng)品房预售流程为：房地产开发商办理(lǐ)预(yù)售许可证-签订(dìng)商品(pǐn)房买卖合同(tóng)-进行备(bèi)案登记和(hé)预告(gào)登(dēng)记-交付房屋。在购房过程中，购房者需(xū)要一次性付(fù)清首付款，并采(cǎi)用银行贷款的形式一(yī)次性付清剩(shèng)余房款，换言(yán)之(zhī)，房屋未(wèi)建成(chéng)，开发(fā)商可能(néng)已拿到(dào)了(le)全(quán)部购房款，这点与中国香(xiāng)港的按照工程进度付款有所(suǒ)不同。对中国内地的开发商而(ér)言，预售制商(shāng)品房也开启了高周转、高杠杆的(de)运作模式。

　　1.3预售制推动城市化(huà)进程，但背后潜藏的风险确实存在

　　作为中国内地商品房销售的(de)最(zuì)主要方式，预售(shòu)制(zhì)极(jí)大缩短房(fáng)企现(xiàn)金回(huí)笼周期，同时增加(jiā)市场商(shāng)品房供应，推动(dòng)了城(chéng)镇(zhèn)化发(fā)展进(jìn)程(chéng)。预售制在过(guò)去20多年对中(zhōng)国(guó)内地房地产市场的稳步发展(zhǎn)起到了重(zhòng)要作用，不仅解(jiě)决了房地产市场快速发展(zhǎn)阶段的资金需求，也提高(gāo)了(le)居民居住水平，中国内地城镇居民(mín)从筒子楼(lóu)住到住宅(zhái)小区，从全民蜗居到(dào)基本适居，住房事(shì)业取得巨大进(jìn)步(bù)，数十年时间走完发达国家几百年城镇(zhèn)化路(lù)程。改革开放(fàng)以来(lái)，城镇化进程进入(rù)快速发展时期。1978-2021年，城镇(zhèn)人口由1.7亿人增长至(zhì)9.1亿人，43年间增长4.4倍(bèi)；1981-2020年，全国城市建成区面积由7438平方公里增长(zhǎng)至60721平方公里，增长7.2倍。根据我们发布的《中国住(zhù)房存量报告：2021》测算，1978-2020年中国内地(dì)城镇住宅(zhái)存量从不到14亿平(píng)增至(zhì)313.2亿平(píng)，城镇人均住房建筑面积(jī)从8.1平方米增至34.7平方米，城镇住房(fáng)套(tào)数从约3100万套增至3.63亿(yì)套，套户比从0.8增(zēng)至1.09。预售制在当(dāng)前(qián)已(yǐ)成为(wèi)中国内地商品房销售最主要(yào)方式(shì)，2005年中国内地(dì)商品住宅期房销售面积(jī)占总销售面积的比重为63％，而2021年期房累(lèi)计销售面积(jī)达15.6亿(yì)平(píng)，比重上升至87％。

　　预售制也推动了中国(guó)内地房地产行(xíng)业的发展。中国内地房地产历经二十多年长(zhǎng)周期(qī)繁(fán)荣，行业各(gè)项指标大(dà)幅增长。1999-2021年，房屋新开(kāi)工面积(jī)从2.2亿(yì)平增至19.9亿平，累计(jì)上涨8.2倍(bèi)，年复合(hé)增(zēng)速10.6％。房地产(chǎn)开发投(tóu)资完成(chéng)额从(cóng)0.4万(wàn)亿元增至(zhì)14.8万亿(yì)元，累计(jì)上涨35.8倍(bèi)，年复合增速(sù)17.8％。商品房销(xiāo)售(shòu)面积和销售金额(é)分别从(cóng)1.5亿平增(zēng)至17.9亿平(píng)、0.3万亿元增至(zhì)18.2万亿元，累计天津面积多少平方公里上涨11.3、65.3倍，年(nián)复合增(zēng)速12.1％、21％。伴随房地产(chǎn)业的快速发展，房地产(chǎn)企业从无到(dào)有、从国企先行到(dào)民企崛起，队伍逐渐壮大。2018年，房地产企业数量达9.8万个，比1998年的2.4万(wàn)个增长(zhǎng)3.1倍。

　　二(è天津面积多少平方公里r)十年(nián)来房(fáng)地产也成为(wèi)拉动中国(guó)内地(dì)经济高增(zēng)长的火车头。

　　1）从经济增长(zhǎng)渠道，房地(dì)产带(dài)动的(de)上下游产业链特(tè)别长，高达50多个(gè)行业。2020年房地产(chǎn)及(jí)其产业链占GDP的17.2％（完(wán)全贡献），其中房地(dì)产(chǎn)业增(zēng)加值占GDP的7.3％（直接贡献），房地产带动产业链(liàn)占GDP的9.9％（间接贡献），其中(zhōng)房地产对金融、批发(fā)、建材(cái)的带动最为明显。

　　2）从(cóng)投资(zī)渠道(dào)，2020年房地产完(wán)全拉动的投资占全(quán)社(shè)会固(gù)定(dìng)资产投资(zī)的(de)51.5％，其中，房地(dì)产开(kāi)发(fā)投资占固定资(zī)产投资的27.3％。

　　3）从金(jīn)融渠道(dào)，从房地(dì)产贷款占银行各项贷款余(yú)额(é)的比(bǐ)重看，2021年12月为27.07％，如果加上信托等通道业务(wù)，占(zhàn)比超过三分之一。从房地产(chǎn)融(róng)资存量占社融存(cún)量比(bǐ)重看，2021年12月占比为18.76％。如果(guǒ)房企(qǐ)大面积违约，将导致银行不良率大幅上(shàng)升(shēng)。

　　4）从居(jū)民财富效应渠道，根据我们(men)的《中国住房市值测算报告(gào)》，2020年中国住房市值为62.6万(wàn)亿(yì)美元(yuán)，大(dà)于美国(guó)的33.6万亿(yì)美(měi)元、日本的(de)10.8万亿美元(yuán)、英法(fǎ)德三国合计的31.5万亿美元(yuán)。从住房市值占股债(zhài)房市值的比例看，2020年中国为66.6％，高于美国的(de)27％、日(rì)本的(de)37％、英(yīng)国(guó)的49％、法(fǎ)国的56％、德(dé)国的64％。中(zhōng)国(guó)住房市值与股债(zhài)房市值的比例较高，主要是(shì)因为住房市值高，以及中国资本(běn)市(shì)场(chǎng)发育(yù)尚不成(chéng)熟(shú)，直接(jiē)融资比例较低，股票(piào)、债券市值较低，居民投资渠道缺乏(fá)。

　　不可否认，预售制背后潜藏(cáng)的(de)风险(xiǎn)确(què)实存在(zài)，当前的负面效应愈发(fā)凸(tū)显。

　　从个人层面看，绝大(dà)部(bù)分商品是一(yī)手交钱一手交(jiāo)货，预售制是对购买者的单方面(miàn)不公(gōng)平制度，购房老百姓几乎承担了(le)所有商(shāng)品(pǐn)不能交付(fù)的风险。比如(rú)，交房(fáng)等待期一(yī)般为(wèi)两(liǎng)年，在此期间，购房者不仅承担银(yín)行(xíng)利息(xī)，还要承担(dān)延迟交房(fáng)、“一房二卖”、房(fáng)屋质量、房(fáng)产证延期(qī)办理甚至(zhì)不能交(jiāo)房等风险。另外(wài)，购房(fáng)者和开发商之间的购房合(hé)同(tóng)、购房(fáng)者和银行的按揭贷(dài)款(kuǎn)合同是两个独立的合同(tóng)关系，如果开(kāi)发(fā)商发生违(wéi)约，购(gòu)房(fáng)者只能(néng)根(gēn)据购(gòu)房合同(tóng)向(xiàng)开(kāi)发(fā)商主张权力(lì)，但依(yī)旧需要根据按揭(jiē)贷款(kuǎn)合同按时(shí)向银行进行贷款偿还，因(yīn)此购房者承担的风险较大。

　　从行业层面看，预售(shòu)制助推部分房企过度举债、高杠杆扩张，资金若遇到下行周期，会引发资金(jīn)链(liàn)断裂(liè)、项目(mù)搁置等系列风险，进行(xíng)影响(xiǎng)自身信用和购房者对行业的信心。

　　从金融层面看，银(yín)行作为(wèi)按揭贷款的发放方，一旦房企因为市场(chǎng)波动或经营不善(shàn)，出现资金链断裂等一系列(liè)问题，导致“烂尾”等情况，而房企通(tōng)过与购房(fáng)者签订的(de)预售合同和(hé)按揭合同(tóng)，已经(jīng)从银(yín)行(xíng)获得房款，如果购房者(zhě)丧(sàng)失还款(kuǎn)能力或短(duǎn)期不能还款(kuǎn)等，则(zé)风险完全由银行承(chéng)担(dān)，银行将面临较(jiào)大的坏(huài)账(zhàng)压力。

　　从监管角度看，购房者的(de)预售监管(guǎn)资金(jīn)去(qù)哪了？楼盘(pán)“烂尾(wěi)”，归根结底两个字那就(jiù)是“没钱”，即(jí)没钱(qián)付(fù)工程款。在2004版(bǎn)的《城市商品房(fáng)预售(shòu)管(guǎn)理办法》中明确规定了开发企业(yè)预售商品房所得款(kuǎn)项应当用于有关的工程建设(shè)，商品房预售款监管的(de)具体办法，由(yóu)房地产管理(lǐ)部(bù)门制定。但多年以来(lái)全国(guó)并没(méi)有(yǒu)统一(yī)的预售资金监管(guǎn)规(guī)定，各(gè)地实行(xíng)“一(yī)城一(yī)策”。例如，太原、昆(kūn)明、重庆、长沙等城(chéng)市重(zhòng)点监管资金比(bǐ)例为总(zǒng)预(yù)售(shòu)款的15-40％左右，郑州、福州、合肥(féi)等城市则按(àn)照项(xiàng)目的建安(ān)成本乘以建筑(zhù)面积或(huò)者项目工程总(zǒng)额报价计(jì)算重点资金。而(ér)事实是，不(bù)少购房款未进入监管账户、或(huò)进入监(jiān)管账户(hù)后(hòu)被挪用(yòng)，导致(zhì)楼盘没有(yǒu)资金继(jì)续建设。收(shōu)楼遥(yáo)遥无期，月供却(què)被迫继续还款。那么，监管账户资金如何被挪(nuó)走的？实际上，在过去(qù)房地产大(dà)开发时代的(de)高周转背(bèi)景下，抽调(diào)预售款监管账户资(zī)金，是(shì)行业“潜规则”。比如工程总承包方，以工程建(jiàn)设名义，获得(dé)监管账户拨(bō)付资金，再由工程方将资金(jīn)转给房企(qǐ)，而拨(bō)付的工程款(kuǎn)，远超工程(chéng)进(jìn)度所需。通(tōng)过(guò)这些(xiē)方式套取的资金，在房企各地项(xiàng)目间(jiān)流动，变相加杠杆，这样做提供了资金流动性，房企抽调资金统筹拿地、还款和楼(lóu)盘建设，形成一种资金循环高周转(zhuǎn)模式，但一定(dìng)程度上把风险甩给了购(gòu)房(fáng)者。

　　2 国(guó)际(jì)经(jīng)验

　　整体来说，国外商(shāng)品(pǐn)房预售制度呈现以下特点：

　　1）预付款保护：对于购房者预付资金，一般(bān)设有(yǒu)定金或(huò)预付款保护机制(zhì)，如(rú)英国、日(rì)本；

　　2）预付(fù)款比重：要求购房(fáng)者支付的预付款比例相对较低，绝大部分房(fáng)款在房屋交付后开始支付；

　　3）预(yù)付款支付(fù)方式：预付款一般(bān)以(yǐ)定(dìng)金方式支付(fù)，或按工程(chéng)进度分期支付，或二(èr)者结合；

　　4）按揭贷(dài)款方(fāng)式：一般采(cǎi)用两种(zhǒng)方式发放按(àn)揭贷款，一是按工程进度付款，按(àn)揭贷(dài)款按照工程进度逐渐发(fā)放，购(gòu)房者(zhě)开始月供；二是房(fáng)屋交付(fù)后(hòu)发放按揭贷款(kuǎn)；

　　5）房屋(wū)烂尾(wěi)保护：为(wèi)预售商品房提供期房烂尾(wěi)保险，在商(shāng)品房出现(xiàn)重大(dà)延期或重大缺陷时，保障购房者权益；

　　6）房屋交付(fù)保护：房屋交付质量的(de)保障有(yǒu)两种(zhǒng)方式，一是期房由政府或第三方(fāng)验收合格(gé)并提供验收凭证后(hòu)，开发商凭验收凭证取得购房者支(zhī)付的房款。二是开发(fā)商为(wèi)购房者提供(gōng)一定的保修期，通常1-5年，保修期满，购房者支付尾款。

　　2.1 美(měi)国：交付前预售资金(jīn)第三方(fāng)全程监管(guǎn)，交付时开(kāi)发(fā)商凭验收凭证取(qǔ)得房(fáng)款(kuǎn)

　　美国期(qī)房定(dìng)金一定期限内无条件返还(hái)，最(zuì)低首付比例为3.5％，交房前仅支付首(shǒu)付，其余房款交付后按揭还款，交付前资(zī)金由第(dì)三方(fāng)全程监管，交付时开(kāi)发商凭验收凭证(zhèng)取得房款(kuǎn)。

　　定金及首(shǒu)付(fù)环节，定金比例一般为房款的1％-5％，首付比(bǐ)例最(zuì)低可低(dī)于3.5％，根据美国官方(fāng)数据，2021年美国平均首付比例为12％。

　　余款支付(fù)方面，除定金或首付外(wài)，购(gòu)房者(zhě)在房屋交付后通(tōng)过按揭贷(dài)款支付剩余房款。

　　资金(jīn)监管方(fāng)面(miàn)，美国为防止开发商挪用资金，购(gòu)房者的定(dìng)金及首(shǒu)付款(kuǎn)由第(dì)三方公证行或产权保(bǎo)险公(gōng)司的信托账户监(jiān)管。如果开(kāi)发商倒闭导致楼盘烂(làn)尾，购(gòu)房者资金可通过申请仲(zhòng)裁取回，且(qiě)不承担任何(hé)责任(rèn)与损(sǔn)失。而开发(fā)商在房屋建(jiàn)设过程中的(de)资金全部来自(zì)银行，银行根据工程(chéng)进度向开发商(shāng)提供一定比例的贷款，由于开发商挪用资金(jīn)直接损害银行利益，银行有充分动(dòng)机监管(guǎn)开(kāi)发商(shāng)施(shī)工进度。开发(fā)商在(zài)房屋(wū)交付时需取得由政府(fǔ)相关部门经审查后发放的验收凭证，通(tōng)过(guò)验收(shōu)凭证向银(yín)行得到购房者支付的房款。

　　2.2 德国：可零首(shǒu)付购房，提供期房烂(làn)尾险(xiǎn)

　　德国期(qī)房(fáng)可零首付购房，房款按建造(zào)工期进度支(zhī)付，按(àn)揭按工期放款后还贷，房贷利率采用固定利(lì)率，开(kāi)发商或购房者可(kě)购(gòu)买期房烂尾保险。

　　预售门槛方(fāng)面，德(dé)国(guó)开(kāi)发(fā)商在项目获(huò)批后(hòu)即可预售(shòu)房(fáng)屋。签(qiān)署购房合同前，购房者需支付约2000欧的定金并进行预(yù)约公证，签订(dìng)合同(tóng)后定金退还。如由于任(rèn)何原因不能(néng)购买，定金按照(zhào)德国法律全部退还。

　　签(qiān)署(shǔ)购房合同后，购房者需支付公(gōng)证费和土地(dì)交易(yì)税，分别(bié)为房屋售(shòu)价的(de)1.5％-2％、3.5％-6.5％，两种费(fèi)用不包含(hán)在购(gòu)房款中，属于购(gòu)房附加费。

　　首付(fù)方面(miàn)，德国没(méi)有规(guī)定最低首付比例，可零首付购(gòu)房(fáng)。

　　余(yú)款方(fāng)面，德国(guó)也采取(qǔ)按工(gōng)期支付房款的(de)制度，一般(bān)分(fēn)7笔进行支付(fù)，具体(tǐ)支付节点、比例因项目而异。一(yī)般来说，支付节点(diǎn)可(kě)分为(wèi)公证后、主体完工、内(nèi)部水(shuǐ)暖电路完工、窗户玻璃完工、室(shì)内(nèi)清(qīng)洁及(jí)墙(qiáng)面完(wán)工、地(dì)板完工、全(quán)部完工，支付比例可能是30％、28％、11.9％、7％、6.3％、4.9％、11.9％。

　　按(àn)揭方面，购(gòu)房(fáng)者可在支付房(fáng)款(kuǎn)前(qián)申请房贷，房贷(dài)利率采用(yòng)固(gù)定利率，银行按施(shī)工节奏分多次(cì)发放贷(dài)款，每笔贷(dài)款给予购房者一定使用期限，期(qī)限结束(shù)后，购房(fáng)者开始还贷。

　　保(bǎo)险(xiǎn)方(fāng)面(miàn)，德国保险公司针对期房设(shè)计了两种保险，保(bǎo)险的功能是(shì)当房屋出(chū)现重(zhòng)大(dà)延期或(huò)重大缺陷(xiàn)时，保险公司保证开发(fā)商赔偿或修复，开发商破(pò)产，由保(bǎo)险公司(sī)负责(zé)相应赔(péi)偿。保(bǎo)险由开发商或购房者购买。

　　2.3 英(yīng)国(guó)：10％定金保险保护(hù)机制，55％-80％房款交房时支付

　　英国预(yù)售(shòu)制设有10％定金保险保护机制，交房前付款(kuǎn)比例仅(jǐn)20％-45％，资(zī)金由买(mǎi)卖双方(fāng)律师严(yán)格监管(guǎn)。

　　订立合同前，买(mǎi)卖双方均有一名律(lǜ)师，负责沟通期房交易(yì)中(zhōng)的房产、资金(jīn)、合同等各个环节(jié)，各(gè)环节(jié)内容确认无误后签(qiān)订(dìng)首付交(jiāo)换合(hé)同(tóng)。

　　定金方面，英(yīng)国设置了(le)10％定金保险保护(hù)机(jī)制，当开发(fā)商出现财(cái)务、经营(yíng)问题(tí)时，购(gòu)房者10％的定金(jīn)由保险公(gōng)司赔付(fù)，而(ér)超出10％的部分较难追回。

　　首(shǒu)付方面(miàn)，首(shǒu)付(fù)比(bǐ)例通常(cháng)为10％-25％，首(shǒu)付需要在合同签订21天内(nèi)支付。

　　余款支(zhī)付环节，英国采取(qǔ)按工(gōng)程进度(dù)付款的方式，但是交房前付款比例相(xiāng)对(duì)较低，一般会在合同(tóng)签(qiān)订6-24个月分别支付两(liǎng)笔(bǐ)5％-10％的款项，即交房前付款比例在20％-45％之(zhī)间，剩余款项交房(fáng)后支付(fù)。

　　交付(fù)环节(jié)，英国规(guī)定房屋(wū)必须经过房(fáng)产公证公司的(de)检验(yàn)验收(shōu)后才能交付(fù)，交付(fù)后方可按揭还贷(dài)。

　　资(zī)金监管环(huán)节(jié)，英国期(qī)房预售(shòu)资(zī)金(jīn)监管极为严(yán)格，资金(jīn)也(yě)由律师监(jiān)管(guǎn)，在确认(rèn)工程进度、支付相关款(kuǎn)项过程中(zhōng)，由买房律师将资金转给卖方律师(shī)，卖方(fāng)律师转(zhuǎn)给开发商，即资金在进入开(kāi)发商账户前经过两道关口，有(yǒu)利于保(bǎo)障购房者资金安(ān)全。

　　2.4 日(rì)本：为规范期房交易立法，设置期房(fáng)预付款保全措(cuò)施

　　日本期房交易(yì)立法，定金(jīn)超5％或1000万日元时(shí)，开(kāi)发商必须(xū)完成“预售房(fáng)定金保全(quán)措(cuò)施”，交房前(qián)付款比(bǐ)例不超房(fáng)款的(de)20％，开发商违约需(xū)返还定(dìng)价并(bìng)赔偿约10％房款，交房后按揭还款。

　　立法(fǎ)方面，日本二战结束后(hòu)由于(yú)房(fáng)屋供给严(yán)重(zhòng)失(shī)衡(héng)，叠(dié)加法律(lǜ)空白，社会上“一房二卖”现(xiàn)象普遍，为此，日本政府1952年(nián)出(chū)台《宅地建筑物交易法》，经多次修订，目前(qián)是(shì)唯一一(yī)部规范期房(fáng)交易的法律。

　　定金保护方面(miàn)，根据日(rì)本《宅地建(jiàn)物取引业法》，对购房者支付定金超过(guò)5％或(huò)超1000万日元的部分，法律要求开发商必须完成定金保(bǎo)全(quán)措施才(cái)可预售。什么(me)是定(dìng)金保全措施？即买(mǎi)卖双(shuāng)方(fāng)签订购房合同时，开发商向金融机构或指(zhǐ)定保证机构或保险机构签(qiān)订定金保证委托合同，设置购房者定金(jīn)的保证或保(bǎo)险，并将相应的保证金证(zhèng)明书交付给购(gòu)房(fáng)者。除定金(jīn)外，其他(tā)预(yù)先支(zhī)付的购房(fáng)款(kuǎn)也受该(gāi)措施保护。若开(kāi)发商倒(dào)闭导致期(qī)房烂尾，购房者可凭(píng)保证(zhèng)金证明书向金融机构或(huò)保证机构(gòu)或保险公司兑(duì)付(fù)，同(tóng)时，开(kāi)发(fā)商需向购房者(zhě)赔付违约金，一般约为(wèi)房(fáng)价的10％。

　　房款支付环节，交房(fáng)前(qián)只需支(zhī)付最多不超20％的定金，签订购房合同后(hòu)，购房者即可向(xiàng)银行申请(qǐng)贷款，但交(jiāo)房后才开始按揭贷款(kuǎn)，除定金外的剩(shèng)余房款在交(jiāo)房后开始支付。

　　2.5 新(xīn)加坡：买(mǎi)方资金由(yóu)银行监管，享(xiǎng)1年保修期后付(fù)尾款

　　新(xīn)加(jiā)坡期(qī)房购房者违约可返还相(xiāng)当于3.75％房(fáng)款的订(dìng)金，首付比例20％，余款按(àn)工程进度支付，所有资金(jīn)进(jìn)银行(xíng)专门项目(mù)资金账户，交房后(hòu)满(mǎn)1年保修(xiū)期后(hòu)支付15％尾款。

　　订金支付(fù)环节，新加坡开发商有统一的选购权合同以及(jí)订(dìng)金返(fǎn)还(hái)机制，即OTP，签(qiān)订OTP后需支付5％房款作为订金，OTP有效期14天，执行(xíng)OTP则进一步签订购买(mǎi)合同，不执行(xíng)OTP则退还3.75％的房(fáng)款。

　　首(shǒu)付比例方面，签订购房合(hé)同后，购(gòu)房(fáng)者需支付15％的首付及印花税，同时(shí)购(gòu)房者向银行(xíng)申请按揭贷款(kuǎn)。

　　余款支(zhī)付上，新加坡期房同样(yàng)采取按工程(chéng)进度(dù)付(fù)款的方式，《发展商条例》对期(qī)房付款流程做了统一详细(xì)规定，要求(qiú)所有开发商遵(zūn)守，支(zhī)付节点一般为合同签(qiān)订后、地基完(wán)工(gōng)、框架完工(gōng)、管(guǎn)道门(mén)窗(chuāng)等完(wán)工等，支付(fù)比(bǐ)例约为20％、10％、10％、5％、25％。银行按揭贷款也依照工程进(jìn)度放款，月供在此过程中随着放出(chū)贷款(kuǎn)的(de)增加而增加，未放款部分无需月供。

　　资金监管(guǎn)方面，购房者的订金与(yǔ)付款会存(cún)入银行(xíng)专门的项目资金账户，账户(hù)资金(jīn)提取须与房屋(wū)建设有关。房屋(wū)交付后，购房者享受(shòu)1年的房屋保(bǎo)修期(qī)，此后(hòu)购房者支付(fù)15％的尾款。

　　3 启示

　　一，短(duǎn)期来看，当前(qián)房地产到了政策出(chū)手临界(jiè)点，重点(diǎn)是保(bǎo)交楼和房企重(zhòng)组。一(yī)方面，加大对刚需和(hé)改善型需求的(de)支(zhī)持(chí)力(lì)度，长短兼顾妥善应(yīng)对局部停贷现象，重点是保交(jiāo)楼保复工保民(mín)生，给予强有力的(de)金融工具支持。另一方面，从现在起，对还(hái)在正常运(yùn)转(zhuǎn)的房企包(bāo)括民(mín)营(yíng)企业，加大支(zhī)持力度，由优质房(fáng)企(qǐ)牵头并购重(zhòng)组(zǔ)整个行业(yè)，为(wèi)每个房企配套AMC和(hé)财团，给予金融(róng)工具配套。

　　二，中期来看，应充分估计形势复(fù)杂性和人性复杂性，兼顾化解停贷、复工保交楼、重组(zǔ)房企债(zhài)务(wù)、恢复市场信(xìn)心(xīn)以及长效机制。长效(xiào)机(jī)制四大关键是(shì)推动(dòng)城(chéng)市群战(zhàn)略、人地挂钩、金融(róng)中性(xìng)稳定(dìng)和(hé)房地产(chǎn)税(shuì)。定金环节(jié)，建立开发商违(wéi)约后(hòu)定金保护机制，如将已支(zhī)付定(dìng)金冻结(jié)至房屋交付阶段，保障购房者定金安全。签订合同环节，鼓励保险(xiǎn)公司介入，为房(fáng)屋(wū)重大(dà)延期以及(jí)重(zhòng)大缺陷等情(qíng)况提供(gōng)充分的保障(zhàng)。余款支(zhī)付(fù)环节(jié)，建立按工程进(jìn)度(dù)付款机(jī)制或交房后按揭(jiē)贷款机制，充分保护购房者(zhě)的权益。资(zī)金监管环节(jié)，引入独立于开发(fā)商、银行的第三方资金监管机构，或由政府相关部门直接(jiē)监管，以此防止(zhǐ)资金挪用(yòng)现象。交(jiāo)付环节，建立商(shāng)品房保(bǎo)修期制度。保(bǎo)修(xiū)期内，开发商应对房屋质(zhì)量问题(tí)全权负责、免费维(wéi)修，购房者在(zài)保(bǎo)修期结束(shù)后(hòu)支(zhī)付尾(wěi)款。

　　三，长期来看，取消商品房预售(shòu)制是大势(shì)所趋。一方面，98年(nián)房改时(shí)，全国缺房子，开发商缺钱，预售(shòu)制是权宜之计，现在全(quán)国套户(hù)比(bǐ)超过(guò)1，从大开发进(jìn)入(rù)存量时(shí)代，对购(gòu)房民众(zhòng)不(bù)公平的预售制已(yǐ)经(jīng)过时了，该取消了，改(gǎi)为(wèi)现房销售(shòu)。另一方面，取消(xiāo)预售制，改为现(xiàn)房销售(shòu)，开发商将拼的不(bù)是五(wǔ)花八门、眼花缭乱、不知道能不能(néng)兑现的营销手段(duàn)，而(ér)是所见即所得的过硬的产品质量和诚信(xìn)，这(zhè)才是对购房民众的最根本最实质(zhì)的保(bǎo)障(zhàng)，这样(yàng)将极大的提升开(kāi)发商的建筑质量，实现良币驱逐劣币。

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