近两年(nián)火爆的(de)创新产(chǎn)品公募REITs进入(rù)密集(jí)分红(hóng)期，近日(rì)7只REITs陆续(xù)迎来除息日，公(gōng)募REITs整(zhěng)体呈(chéng)现(xiàn)出高比例稳定分红，15只(zhǐ)公告2022 年可供分配(pèi)金额的REITs产(chǎn)品(pǐn)，平均分红比例接近99％。

　　多(duō)位业(yè)内(nèi)人士对此表(biǎo)示，强制分红机制是公募REITs主(zhǔ)要特(tè)征之一(yī)，稳(wěn)定分红体现出该类产品(pǐn)长期(qī)投资(zī)价值(zhí)，通(tōng)过观测经营活动现金(jīn)流(liú)、可(kě)供分配现金等指(zhǐ)标(biāo)，也是观察(chá)REITs项目底层资产运营(yíng)情况的“窗口”。他(tā)们也提醒普通(tōng)投资(zī)者注意，与产权类项目相比(bǐ)，特(tè)许经营REITs项目在经营权到期后不再产生现金收益(yì)，特许经(jīng)营权分红(hóng)目前已包含了利(lì)润分配和本金的归还，在(zài)选择投(tóu)资标(biāo)的时(shí)应了解资产类型和(hé)分红的特征。

　　15只公募REITs产品分红

　　平均分红比例98.89％

　　公募REITs 进入密集分(fēn)红期，近日(rì)7只REITs产品（4月17 日-4月21日）陆续迎(yíng)来除息日，此外尚(shàng)有6只REITs实(shí)际分配情况尚未(wèi)公(gōng)布。整体来看(kàn)，公募REITs呈现(xiàn)出(chū)了(le)高比例的稳定分红(hóng)，15只公告2022 年可供分配金额的(de)公(gōng)募REITs产品(pǐn)中，2022年全年分(fēn)配金额占可供分配金额比例平均为(wèi)98.89％，且绝(jué)大部分分配比例在96％以(yǐ)上。

　　中金基金相(xiāng)关负责人对此表示，投资公募(mù)REITs的主要收(shōu)益来源为持有期(qī)分(fēn)红收益，以(yǐ)及基金份额交易(yì)价(jià)格(gé)的(de)变(biàn)化(huà)。基金份额二级(jí)市(shì)场(chǎng)价格受(shòu)到公募REITs资产(chǎn)运(yùn)营(yíng)情(qíng)况(kuàng)及市场因素的综合影响(xiǎng)，较易引起(qǐ)波动(dòng)。与此相比，基(jī)金分红预期则更有规律可循。公募REITs的分红主要来自(zì)基础设施资产的经营(yíng)现金流，投资人通(tōng)过基(jī)金(jīn)募集材料和信(xìn)息披露文件，结合行业及市场情况，可以分析基(jī)础设施项目(mù)的经营业(yè)绩，作为进行(xíng)投资(zī)决策的(de)重(zhòng)要(yào)参考。

　　“相对于(yú)基金份额二级(jí)市场价格变化导致的浮(fú)盈或浮(fú)亏，分(fēn)红作(zuò)为(wèi)基金(jīn)份额持有人实际获得的现金收益，对于长期投资者更具参考价(jià)值(zhí)。”中金基金相关负责人称(chēng)。

　　平安基金(jīn)REITs 投(tóu)资(zī)中(zhōng)心运营高(gāo)级副总监李华平也表示，根据《公开募(mù)集基(jī)础设施证券投(tóu)资基金指引（试行）》及相关法规要求，基础设施基金应当将90％以(yǐ)上合并后基金(jīn)年度可分配金额以现金(jīn)形(xíng)式(shì)分配给投资者，强制分(fēn)红机制是公募(mù)REITs的主要特征之一，稳定的分红机制体现出(chū)REITs产品长期(qī)投(tóu)资价值。

　　中航基金也认为(wèi)，从投(tóu)资角度来(lái)看，基(jī)础设(shè)施公(gōng)募REITs同时(shí)具备“股性”和“债性(xìng)”双(shuāng)重(zhòng)特点。二(èr)级(jí)市(shì)场(chǎng)价格(gé)反映这类产(chǎn)品“股性”的一面(miàn)，分红体(tǐ)现了这类(lèi)产品的(de)“债性”特点。公募REITs有强制分红要(yào)求，分红类似于债券派息，但(dàn)不等同于债券(quàn)的固定利息回(huí)报，而是由可供分配现金(jīn)决定。

　　从机构投资者的角度来看，一方面是公募REITs丰富(fù)了机构投资者的(de)投(tóu)资品类(lèi)，为资(zī)产配置(zhì)多元化提(tí)供(gōng)抓手，具有较强(qiáng)的配置(zhì)价(jià)值(zhí)。另一方面，公募(mù)REITs的(de)分红能够帮助机构投资者稳定收益。机构投资者公(gōng)募REITs能够通过分红获(huò)取相(xiāng)对于投(tóu)资债(zhài)券相(xiāng)对高的收益(yì)性(xìng)，在有(yǒu)效控制(zhì)风(fēng)险的前提(tí)下，增厚资(zī)产包收益，起到投资“压舱石”的作(zuò)用。

　　分(fēn)红除了投(tóu)资收(shōu)益“落袋为(wèi)安”外，市(shì)场对于未来分红水平的(de)预期，也是影(yǐng)响REITs基(jī)金二级市场价格走(zǒu)势的关键因素之一(yī)。

　　从(cóng)近期(qī)公募(mù)REITs的(de)二级市(shì)场表现看，截至4月21日，今年以来中证(zhèng)REITs（收盘）指数收于975.99 点，年(nián)内(nèi)下(xià)跌7.44％，未跑(pǎo)赢主要股票和债券宽基指(zhǐ)数。

　　“截至2023年3月31日，有20只公(gōng)募REITs发(fā)布了2022年年报，部分产品(pǐn)受宏观经济的影(yǐng)响，可(kě)分(fēn)配金额完成率(lǜ)不(bù)达(dá)预期(qī)，一定程度(dù)上(shàng)影响了(le)公募(mù)REITs二级市场的价格(gé)。”李华(huá)平(píng)称，公募REITs二级市场的价(jià)格(gé)波动受(shòu)多(duō)重因素的影响，投资收益是(shì)影响REITs二(èr)级市(shì)场(chǎng)价格的主要因素(sù)之一，而稳定的分(fēn)红有利于吸(xī)引投资者参与公募REITs二级(jí)市场的(de)投资(zī)。

　　中金基金(jīn)相(xiāng)关负(fù)责人也表示，近期(qī)经(jīng)济(jì)预期(qī)恢(huī)复，一方面市场(chǎng)热点呈现向股票和债券回(huí)归的过程；另一方(fāng)面，基础设施(shī)项目的经营业绩(jì)相对经济活力(lì)的改(gǎi)善有(yǒu)一定的滞后(hòu)性。

　　此(cǐ)外，公募REITs在(zài)分红除权日，将对(duì)基(jī)金(jīn)份额的开盘指(zhǐ)导价做调减处理，调减金额(é)根据单位基金份(fèn)额的(de)分红金(jīn)额进行计算。除权操作是对分(fēn)红前后(hòu)基金(jīn)份额净(jìng)值变化的修(xiū)正，使投资人在基金分红前后均可(kě)以获(huò)得公平的投资(zī)机会(huì)。

　　“分红可增强投资者长期投资(zī)的信心，同时(shí)需结(jié)合持有(yǒu)产品(pǐn)的特(tè)公安协警工资多少，公安协警怎么样性，关注二级市(shì)场(chǎng)扰动对整体收益的影(yǐng)响程(chéng)度(dù)。”中航基(jī)金相关人士也称。

　　特许经营权分红包括(kuò)利润分配和本金归还

　　普通投资者(zhě)应(yīng)了解底层资产情况

　　多(duō)位业(yè)内人士(shì)还提醒，与现有公募基金(jīn)分红前提(tí)是本金之上的增值(zhí)部分不同，特(tè)许经营权REITs基金运(yùn)作期间(jiān)的“分红”界定为“分派”更为准确，分派的是本金与增值两个部分，两(liǎng)个(gè)部分(fēn)之间(jiān)的比例是变动的，与(yǔ)现有公募基金(jīn)分红(hóng)差异很大，大多数普通投资者可能(néng)把“分派”金额误认为是(shì)持续分红。一(yī)旦(dàn)30年(nián)、40年、50年(nián)、60年等合同(tóng)年限到期后基金价值面临极大不确定性，这是该类投资者应该注意的(de)情况。

　　李华平表示，目前公(gōng)募(mù)REITs主要有特(tè)许经(jīng)营(yíng)权类(lèi)和(hé)产权类两大资(zī)产类(lèi)型，持(chí)有产权类产(chǎn)品的收益(yì)主要包(bāo)括每年的(de)现金(jīn)分(fēn)红及资产(chǎn)增值的收益，而(ér)持有特许经营(yíng)类产品(pǐn)的收(shōu)益(yì)主要来自项(xiàng)目(mù)每年(nián)的现(xiàn)金分红。其中，特许经营权(quán)类资产的分红包括(kuò)了(le)利润分配和本金的(de)归(guī)还(hái)，两者的比率也是变(biàn)动的，对特许(xǔ)经营权类资(zī)产的公(gōng)募REITs可以内部(bù)收益率（IRR）来衡量投(tóu)资收益。普通投资者在选择投资标的时，应了解公募(mù)REITs底层资产的类(lèi)型。

　　中航基金也表示，从细分(fēn)来看，各类公募REITs分(fēn)红因底层(céng)资(zī)产(chǎn)属性不(bù)同而形成区别。特(tè)许经营权(quán)类的公募REITs产品因其分红(hóng)相当于包(bāo)含“本(běn)金(jīn)+收益(yì)”，分红相对较(jiào)多(duō)，债性偏强(qiáng)。而产权类的公募(mù)REITs分红主要为“收益”，更看重(zhòng)底层资(zī)产的价值增值(zhí)，所(suǒ)以相(xiāng)对股性偏(piān)强。普通(tōng)投资者(zhě)在选择公募(mù)REIT时，需要考虑底(dǐ)层资产属性，对所选(xuǎn)择产品的(de)二(èr)级市场价格和分(fēn)红有合理预期。

　　中金基金相关负责人也认为，与产权类项目相(xiāng)比，特许经营项(xiàng)目在经营权到期后不再能(néng)产生(shēng)现金(jīn)收(shōu)益，因此将可(kě)供(gōng)分配金额的分(fēn)配理解(jiě)为(wèi)“分派”比“分红”更加(jiā)准(zhǔn)确。基于这(zhè)个特点，剩余经营期限较短的特许经(jīng)营项目，通常(cháng)具(jù)备(bèi)更高的分派(pài)率水(shuǐ)平。对于剩(shèng)余期限较长的特许经营(yíng)权项(xiàng)目，即使(shǐ)分派率(lǜ)相对较低，也有足(zú)够年限(xiàn)收回本金并取得收(shōu)益。

　　中金(jīn)基(jī)金该负(fù)责人提醒投资(zī)者注意，特(tè)许(xǔ)经营(yíng)权项目的分派金额(é)包含了投(tóu)资本金，在不(bù)进行扩募(mù)的情况下，基(jī)金份(fèn)额单价(jià)随着分派(pài)进度逐年下降是正常现象，投资特许经(jīng)营权(quán)REITs的收益来自(zì)项目剩余期限产生的现金流(liú)。

　　“与特许经营项目(mù)相比，产(chǎn)权(quán)类(lèi)项目的土(tǔ)地或建筑的剩余使用(yòng)年(nián)限一般较长，再(zài)加上到期后通过(guò)对建筑(zhù)的更新改造或(huò)补缴土地(dì)出(chū)让金(jīn)等追加投资，有(yǒu)机会进(jìn)一步延长经营期(qī)限。这(zhè)种类似永续经营的假设反映(yìng)在(zài)基础资(zī)产(chǎn)的估值上，使产权类REITs具(jù)备更显著的资产投资属性。”该(gāi)负责(zé)人称。

　　观测内部收(shōu)益(yì)率等指(zhǐ)标

　　评(píng)估(gū)项目底层资产运(yùn)营(yíng)情况

　　在基金分红的时(shí)点，多位(wèi)业内人士(shì)还表示，在(zài)产品分红期，投资者可以观测经(jīng)营活(huó)动(dòng)现金流、可供分配(pèi)现金(jīn)、内(nèi)部收益(yì)率等指标，来观察(chá)和(hé)评估项目底层(céng)资(zī)产(chǎn)的运营情况。

　　中(zhōng)航基金表示，年报指(zhǐ)标中(zhōng)，跟现金相(xiāng)关的指标有两个：一是年(nián)报(bào)中披露的经(jīng)营活动现金流，二是可供分配(pèi)现金，二者存(cún)在(zài)本质性区别。经营活动(dòng)产生的(de)现金净(jìng)流量是指企业经(jīng)营、筹(chóu)资、投资产(chǎn)生(shēng)的现金流，基于(yú)企业本身经营(yíng)活动产生；可供分配(pèi)的现金实质上(shàng)是从EBITDA出发，对非现(xiàn)金(jīn)影响利润表的项目进行调整，加期初现金，最(zuì)终得到(dào)的(de)账面现金。

　　李华平也(yě)表示，公(gōng)募REITs作为资产配置新选择，投资价值体现在(zài)相对股(gǔ)债(zhài)市场独立(lì)的资产配置功能(néng)，比较适(shì)合长期持有(yǒu)。建议投资者对经营权类(lèi)的资产(chǎn)可以更多(duō)关注内部收(shōu)益率的高低(dī)，对产权(quán)类的资产更多(duō)关注分派(pài)率高低。因为公(gōng)募REITs可分配收(s公安协警工资多少，公安协警怎么样hōu)益主要来自底层资产的(de)经营净现金(jīn)流，所以(yǐ)底(dǐ)层资产运营情况(kuàng)直接影响投资(zī)回报，投(tóu)资(zī)者可综(zōng)合考虑原始权益人综(zōng)合实力、运营管理机构实(shí)力(lì)、公募基金管理人实(shí)力等(děng)多重因素来选择投资标的。

　　中信证(zhèng)券研报也(yě)显示(shì)，公募REITs进入密集分红期，由于分红交(jiāo)易(yì)带来的短期(qī)博弈(yì)机(jī)会仍(réng)在，叠(dié)加此前市场接连回调，建议投资者(zhě)关注有基本面支撑、填权效应相对明显、同时(shí)分红规模较为(wèi)可观的个券。

　　“公募REITs的招募说明(míng)书均会载明REITs在发行首年及(jí)次年的可供(gōng)分(fēn)配(pèi)金(jīn)额预测。投资(zī)者(zhě)可以将REITs的实(shí)际分红金(jīn)额与募集(jí)材(cái)料中披露预测进行(xíng)比较分(fēn)析，结合经济(jì)及市场的实际(jì)环境，对(duì)基础设施项目的运营业绩(jì)及REITs的管(guǎn)理能力进行判断。”中金(jīn)基金上述负(fù)责(zé)人也称。

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