万柳书院，暴雷了(le)。

　　今(jīn)年年初“万柳少(shǎo)爷”的意外走红，让这个位(wèi)于(yú)北(běi)京海淀的豪宅(zhái)被全国知晓，其背后曾宣(xuān)称要做地产界“劳斯莱斯”的神秘开发商——中赫集团，也(yě)被拉(lā)向台前。

　　而(ér)如今，万(wàn)柳书(shū)院再次受到(dào)舆(yú)论(lùn)关注(zhù)，起因中赫集团(tuán)成(chéng)了共(gòng)同债务人被中国信达追债(zhài)，中国信达(dá)为了收回钱款不(bù)得不将中赫抵押的75套万柳书院豪(háo)宅拍卖。可问(wèn)题(tí)是(shì)，这些房子早已售出(chū)，业主(zhǔ)并非中(zhōng)赫(hè)集团，那些真正(zhèng)斥巨资购入房产的有钱人，房子(zi)现在莫名奇妙地被拍卖，算(suàn)是被(bèi)割了！

　　截至发稿，暂未看(kàn)到这些业主的维权信息，难(nán)怪(guài)有网友(yǒu)调侃：“富人(rén)被割(gē)韭菜的时候，他(tā)们的姿势(shì)都那(nà)么优(yōu)雅。”

　　不(bù)过事(shì)件背后，可能没你想象(xiàng)的那么简单(dān)。

九龙司是哪里？　　1

　　富人被精准收割？

　　最惨的可能还是债主

　　“北京豪(háo)宅的(de)尽头是(shì)万柳书院”，但谁都没(méi)想(xiǎng)到(dào)，这个位于(yú)海淀核心区(qū)位，名校环(huán)绕的顶级豪宅，竟然暴雷了！

　　近日，有(yǒu)网友(yǒu)发现，中国信达在(zài)京东拍卖(mài)上(shàng)，上架了(le)“北京赫(hè)华恒(héng)瑞房地产开发有限公司不良债权转让项目”，债权总额高(gāo)达近47亿，该项目的抵(dǐ)押物中，包括(kuò)75套万柳书(shū)院住宅(zhái)。

　　据(jù)京东拍卖显示，上述不良(liáng)债权转(zhuǎn)让项(xiàng)目的处置主体是中国信达资产管(guǎn)理股份有限公司北京(jīng)市(shì)分(fēn)公司（下称中国信达北(běi)分），处置的(de)是对北(běi)京赫华恒瑞(ruì)房地产开发(fā)有限公(gōng)司(sī)（下称赫华恒瑞）的不良(liáng)债(zhài)权。截至2023年1月31日，债权(quán)金(jīn)额(é)约为(wèi)46.95亿元(yuán)人民(mín)币，其中(zhōng)债权本金37.50亿(yì)元(yuán)。中赫(hè)集(jí)团有限公(gōng)司是(shì)共同(tóng)债务人。目前，该项目已有1万次围观，35名意向人。

　　从表面上(shàng)看(kàn)，这就是一起(qǐ)中国(guó)信达北分讨债(zhài)的故事，但实际上，75套豪宅的背(bèi)后暗藏(cáng)秘密(mì)。

　　据此前(qián)媒(méi)体报道，万柳书院(yuàn)总共301户(hù)，而且(qiě)早已(yǐ)售罄。如果该报道(dào)属实，说明这些房子(zi)实际上都是卖出(chū)去了的(de)，是(shì)有人住的。

　　那(nà)为什么(me)中国信达的(de)拍卖页面(miàn)上又(yòu)注明这75套房子是(shì)“未出售”的状态呢？只能(néng)说明这些房子(zi)根本没(méi)有网签，也(yě)没有(yǒu)房产证！

　　第一财(cái)经的报(bào)道证实(shí)了上(shàng)述内容。有(yǒu)豪宅中介(jiè)透露，中(zhōng)赫集(jí)团早就(jiù)把这75套房子抵押出去(qù)，现在还(hái)没(méi)资金解抵押，所以(yǐ)不能网签、没办房本。

　　作为(wèi)海淀(diàn)的(de)顶级(jí)豪宅，最强学区房，万柳书院的业主基本都是北京的高端人士，柳传志、丁磊等知名商业大佬也是万柳书院的(de)业主(zhǔ)。另据(jù)地产(chǎn)自媒体“地产八卦(guà)女”爆料，万柳书院(yuàn)的业主(zhǔ)中(zhōng)，还有不少中赫集团的高管、合作伙伴(bàn)、亲戚朋友等。

　　由此，不少(shǎo)网友感叹，“富人也被精(jīng)准(zhǔn)收(shōu)割了！”

　　不过，如果(guǒ)这(zhè)些业主确实已(yǐ)经支(zhī)付价(jià)款(kuǎn)并实际占有，那么，中(zhōng)国信达转让这笔不良债权回本(běn)的愿望，或将泡(pào)汤。这次拍(pāi)卖损失最大的(de)，没准还是债主中国信达(dá)。

　　根据相(xiāng)关法(fǎ)律规定，民(mín)事执行中，业主已(yǐ)经支付价款并实际占有(yǒu)，但未办(bàn)理过(guò)户手续的(de)，如(rú)果业主没(méi)有过错(cuò)，人(rén)民法(fǎ)院不得查封、扣(kòu)押、冻结，已经查封的可以(yǐ)向法(fǎ)院提出执行异议(yì)申请(qǐng)，请求(qiú)法院解除(chú)查封，同(tóng)时可以联合起诉开发商，要求退还购房款(kuǎn)或(huò)办理房产(chǎn)证，并承担违约责任。

　　此(cǐ)外，今年4月，人(rén)民法院报公(gōng)布《最(zuì)高人民法院关(guān)于商品房消费者权利保护问题的批复》，以司法解释的方式明(míng)确了购(gòu)房人(rén)的优(yōu)先(xiān)权(quán)：

　　商品(pǐn)房(fáng)消费者(zhě)以居住为(wèi)目的购买房屋并(bìng)已支付(fù)全部价款，主张其房屋交付(fù)请求权优先于建设工程价款优先受(shòu)偿权、抵押(yā)权以及其他(tā)债权(quán)的(de)，人民法院(yuàn)应当予以支持。只支付(fù)了部分价款的商品(pǐn)房消费者(zhě)，在(zài)一审法庭辩论终结前(qián)已实际(jì)支付剩余价款的(de)，可以适用前款规定(dìng)。

　　也就(jiù)是说(shuō)，如(rú)果这(zhè)75套房子(zi)均(jūn)为“已售未网签”，那(nà)么这笔(bǐ)不良债权，实(shí)际上是个烫手山(shān)芋。可(kě)能(néng)不(bù)仅(jǐn)不(bù)能卖出去回(huí)本，抵押的(de)这75套房(fáng)子，还会被(bèi)业(yè)主讨(tǎo)回去。

　　中国(guó)信达，将会赔了夫人又折兵？

　　2

　　地产界的“劳斯莱斯”

　　成了“老赖”

　　这(zhè)次债权(quán)公司中国信达(dá)申(shēn)请不良债权转让(ràng)，可以追溯到金谷信托(tuō)踩(cǎi)雷赫华恒瑞(ruì)。

　　天眼查显(xiǎn)示，目前中国信达已经成为赫华恒瑞(ruì)唯(wéi)一股东。但此前，赫华恒瑞为(wèi)中赫集团旗下子公司。2019年4月22日，中(zhōng)赫集团、中赫置地等选择(zé)退出了赫华恒瑞(ruì)的股东行列，中(zhōng)国金(jīn)谷国际信托(tuō)有限责任公司成(chéng)为了(le)唯(wéi)一股东，后者由(yóu)中国信达资产管理股(gǔ)份有限公司(sī)持股93.75％。

　　作为房(fáng)地产开(kāi)发商，相较(jiào)其他房(fáng)企，中赫集团(tuán)既没有很大规模，也没有(yǒu)很高的(de)国民知名度，但却在北京豪宅圈(quān)留下一个个传说。

　　如钓鱼台七号院，作为中赫(hè)集团(tuán)进入(rù)北(běi)京的第一个豪宅项目，2011年，中(zhōng)赫(hè)置地推出钓鱼岛(dǎo)七号院3号楼，高(gāo)达30万/平米的天价，成为当(dāng)时京城(chéng)最(zuì)贵的(de)楼(lóu)盘，引发了市场(chǎng)强(qiáng)烈震惊。

　　随后(hòu)开发的万柳(liǔ)书院(yuàn)，更是被誉为“北京海淀顶端豪宅”。2012年(nián)，中赫置地以26.3亿元(yuán)，溢价率40.9％，从融创、保(bǎo)利、万(wàn)科(kē)等(děng)大型知(zhī)名房企手中，抢下(xià)了北京(jīng)万柳地(dì)块，成为北京当年的“双料地王”。很快，万柳书院就以(yǐ)神秘高(gāo)端的姿态杀(shā)入市(shì)场，无论是一块块从荷兰(lán)运回(huí)来的灰砖垒起来(lái)的五米高墙，还(hái)是每棵成本超(chāo)6万(wàn)的(de)成年银杏树，还是每平米20万元的价格，都(dōu)令业内外震撼(hàn)不(bù)已。

　　“万柳的(de)墙、西(xī)宸(chén)的缸、霄八的顶儿(ér)、融(róng)创的湖、紫辰院(yuàn)的树、北平(píng)府的院(yuàn)儿。”从这(zhè)句(jù)顺口溜中，就可(kě)看出其在北京豪宅圈的地位(wèi)。2014年末上市的它，对手(shǒu)是当时有名九龙司是哪里？的(de)融创观澜嘉苑(yuàn)、佳兆业(yè)广场、恒大华府等，现如今，它(tā)远远超过这些对手。

　　去年，万柳书(shū)院一套300平米(mǐ)的法(fǎ)拍房，最终(zhōng)成交价1.09亿、单价达到(dào)惊人的(de)36万元/平米，说(shuō)明万柳书院虽然已经推出(chū)了(le)8年之久，但其依旧在北(běi)京豪(háo)宅圈(quān)备受追捧。

　　中赫集(jí)团开发的豪宅(zhái)，也吸引了不少知名人士，如知名演(yǎn)员宋(sòng)丹丹，就住在钓鱼台(tái)七号院(yuàn)。而柳传志、丁磊等知名商业大佬则(zé)居住在万(wàn)柳书院。

　　几大豪宅的成功奠定了中赫集(j九龙司是哪里？í)团的(de)“高端路线”，也因此，它(tā)被外(wài)界贴上了，“卖(mài)北京城最贵的房，拿北京城最贵的地”，“做(zuò)地(dì)产中的‘劳斯(sī)莱斯(sī)’”的标签。

　　但隐藏在(zài)豪宅开发商光环的背(bèi)后，这个地产界“劳斯莱(lái)斯”却多(duō)次(cì)成为被执(zhí)行人，被执(zhí)行(xíng)标的高达11亿。

　　今年年初(chū)，因(yīn)为履行能力而拒不履行生效法律文书(shū)确定义务，中(zhōng)赫集(jí)团正式成了“老赖”。

　　3

　　中赫被北京国安坑了？

　　中赫集(jí)团如今沦落到这个地步，其(qí)实是有迹可循的。

　　事(shì)实上，早在今年年初“万柳(liǔ)书院(yuàn)少(shǎo)爷”走红之时，深蓝(lán)财经(jīng)就曾深挖出(chū)背后(hòu)的中赫集团，发现(xiàn)其深陷财务危机。

　　从知(zhī)名(míng)豪宅的开发商到(dào)沦为“老赖”，中赫集团实控人(rén)周(zhōu)金辉的人生(shēng)轨(guǐ)迹跟着急(jí)转直(zhí)下。而追根溯(sù)源(yuán)，这个转折(zhé)点，就在于(yú)收购北京国安。

　　近十年来，房企(qǐ)纷纷开(kāi)始了(le)多元化转型，但转型(xíng)之路并不好走。早在2008年开始(shǐ)，中赫集(jí)团就尝试过多(duō)元化业(yè)务，先后(hòu)进军能源市场、团购(gòu)网(wǎng)站，但最终都惨(cǎn)淡收场。最终(zhōng)，周金辉将转型的目光，放到了(le)体(tǐ)育领域。

　　2016年，在(zài)蚂蚁金(jīn)服与IDG资本退出后，中(zhōng)赫集团(tuán)以35.5亿元参股国安足球俱(jù)乐部64％股权，成(chéng)为(wèi)国安的新东家。接着在2021年6月(yuè)，中(zhōng)赫集团从中信集团手中拿下北京(jīng)国安(ān)俱乐部36％股权，至(zhì)此拿下北京国安俱乐部(bù)全部股权。如果北京(jīng)国安的估值一直没(méi)变，那么中赫集团拿下北京国安，总计(jì)花费了约55.5亿。

　　看(kàn)到这里(lǐ)，有人也(yě)许会感叹：卖豪宅真是赚钱啊！NO，NO，NO!如(rú)果真的是(shì)这(zhè)样，中赫为什么(me)又要质(zhì)押股权(quán)呢？

　　2017年以来(lái)，中赫集团及(jí)其实控人周金辉夫(fū)妇将其手中的中赫集团股份质押陆续质押(yā)，据企查查显示，目前中赫集团共有11条(tiáo)股权出质记(jì)录(lù)。质权人包括海金(jīn)商业保理、北京建工、山(shān)东国(guó)际信托、中融(róng)信托、中(zhōng)信建设(shè)等。

　　这与入主北京(jīng)国(guó)安的时间完全(quán)吻合。

　　然(rán)而，入(rù)主北京国安后，不仅国安的经(jīng)营状况没有(yǒu)得(dé)到改善(shàn)，中赫集团也被拉入(rù)泥(ní)淖。

　　据北(běi)京产权交易所(suǒ)官网信息(xī)显示，2020年，北京国(guó)安足球俱乐部(bù)实现营业收入1.03亿元，净利润-12.09亿元。截至2020年末(mò)，该俱乐(lè)部(bù)资产总计(jì)5.38亿(yì)元，总负债18.51亿元。

　　为了缓解(jiě)资(zī)金压力，中赫集团和周(zhōu)金(jīn)辉夫妇(fù)还在持(chí)续质押手中的(de)中赫集(jí)团股份，但国安和中(zhōng)赫的经营状况却持续没有好转。

　　不仅中赫集团被5次(cì)列被执行人，执行(xíng)标的高达11亿，北(běi)京国(guó)安也3次与中赫集团、中(zhōng)赫置(zhì)地(dì)、及中赫集团股东周(zhōu)金辉、李彩霞(xiá)等(děng)共同成为被执(zhí)行人，执行标的(de)约(yuē)10.45亿。

　　今年1月，因(yīn)为履行能力而拒不履行生(shēng)效法律文书确定义务(wù)，上述被执行人(rén)成为“老赖”。只有北京国安，目前(qián)幸(xìng)免于难。不过在实控人都成为(wèi)老赖的情况下(xià)，被(bèi)执行10个(gè)多亿的(de)北京国安，又如何(hé)能独善其身？

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