近两年火爆的创新产(chǎn)品公募REITs进入密集分红期，近日7只REITs陆(lù)续迎来除息(xī)日，公募REITs整体呈现(xiàn)出(chū)高比例稳定分红，15只(zhǐ)公告2022 年可供分配金额的REITs产品，平均分红比例接近(jìn)99％。

　　多位(wèi)业内人士对此表(biǎo)示，强制分红机制是公募REITs主(zhǔ)要特征之一，稳定分红体(tǐ)现出该类产品长(zhǎng)期投资价(jià)值，通过观测经营活(huó)动现(xiàn)金流、可(kě)供分配现金(jīn)等(děng)指标，也(yě)是观(guān)察REITs项(xiàng)目底层资(zī)产(chǎn)运营情况的(de)“窗口”。他(tā)们(men)也提醒普通投资者注意(yì)，与(yǔ)产权类(lèi)项目(mù)相比，特许(xǔ)经营REITs项目在(zài)经营权到期后不再产生(shēng)现(xiàn)金收益，特许经(jīng)营(yíng)权分红(hóng)目前已包(bāo)含(hán)了(le)利(lì)润(rùn)分配和本金的归(guī)还，在选择投资标的时(shí)应了解资产类型和(hé)分红的(de)特征。

　　15只公募REITs产品分(fēn)红

　　平(píng)均(jūn)分红比(bǐ)例98.89％

　　公募REITs 进(jìn)入密集(jí)分(fēn)红期(qī)，近日7只(zhǐ)REITs产品（4月17 日-4月21日）陆续迎来除息日，此外尚有(yǒu)6只REITs实际分配情(qíng)况(kuàng)尚未公布(bù)。整体来看，公募REITs呈现出了高比例的稳(wěn)定分(fēn)红，15只(zhǐ)公告2022 年可供分配金额(é)的公募REITs产品(pǐn)中，2022年全年分配金额占(zhàn)可(现实中有和自己儿子的吗，有多少给过自己的儿子kě)供分配金额比例平均为98.89％，且绝大(dà)部分(fēn)分配比例(lì)在96％以上。

　　中金基金(jīn)相关(guān)负(fù)责人对此表示，投资公募REITs的主要收益(yì)来源为持有期(qī)分红收益，以及基金份(fèn)额交(jiāo)易价格的变(biàn)化。基金份额二级(jí)市场价格受(shòu)到公(gōng)募REITs资产运营情况及市场因素的综合影响，较易引起(qǐ)波动(dòng)。与此(cǐ)相比，基金分(fēn)红预(yù)期(qī)则(zé)更(gèng)有规律可循(xún)。公募REITs的分红主(zhǔ)要来自(zì)基(jī)础设施(shī)资(zī)产(chǎn)的经(jīng)营现(xiàn)金(jīn)流，投资人(rén)通过基金募集材料和信息披露文件，结合行(xíng)业(yè)及市场情况，可以(yǐ)分析基(jī)础设施项(xiàng)目的经(jīng)营业绩，作为进行投(tóu)资决策的重要(yào)参(cān)考。

　　“相对(duì)于基(jī)金份额二(èr)级市(shì)场价格变化导致(zhì)的浮盈或浮(fú)亏，分红作为(wèi)基(jī)金份(fèn)额持有(yǒu)人实际获得的现金收益，对于长期投(tóu)资(zī)者更具参考价值(zhí)。”中金(jīn)基金(jīn)相(xiāng)关(guān)负(fù)责人称。

　　平安基金REITs 投(tóu)资中心运营高级副总监李华平(píng)也(yě)表示(shì)，根据《公开募集基(jī)础(chǔ)设施(shī)证券(quàn)投(tóu)资基金(jīn)指引（试行）》及相关(guān)法(fǎ)规要求(qiú)，基础设施基金(jīn)应当(dāng)将90％以上合(hé)并后基金年度(dù)可分配金(jīn)额以现(xiàn)金形式分配给(gěi)投资者，强(qiáng)制分(fēn)红机制是公募REITs的主要特(tè)征之一(yī)，稳(wěn)定的(de)分红机制体现出REITs产品长期投资(zī)价值。

　　中航基金也认(rèn)为，从投(tóu)资角度来看(kàn)，基础设施公募REITs同(tóng)时具备“股性”和“债性(xìng)”双重特点。二级市场价格反(fǎn)映这(zhè)类产品“股性”的一面(miàn)，分红体现了(le)这类产品的“债性”特点。公募REITs有强(qiáng)制(zhì)分红要求，分红类似于(yú)债券派息，但不等同于债券的(de)固定利息回报，而是由可供分(fēn)配现金决定(dìng)。

　　从机构投资者的(de)角度来看，一方面是公募REITs丰富了(le)机构投资者(zhě)的(de)投资(zī)品类，为资(zī)产配置多元化提供抓(zhuā)手，具有较强的配置(zhì)价值。另一方面(miàn)，公(gōng)募REITs的分红能够帮助机(jī)构投资者稳(wěn)定收益(yì)。机构投资(zī)者公募REITs能够通过(guò)分红获取相对于投资债券(quàn)相对高的收益性，在有效控制风险的(de)前提下(xià)，增厚资产包(bāo)收益，起到投资“压舱石”的作用。

　　分红除了投资(zī)收益“落袋为安”外，市场对于(yú)未来分红(hóng)水(shuǐ)平的(de)预期，也是影响REITs基金二级市(shì)场价格走势的(de)关键因素之一。

　　从近期公募REITs的二级市场(chǎng)表现看，截(jié)至4月(yuè)21日，今(jīn)年以(yǐ)来(lái)中证(zhèng)REITs（收盘）指数收于975.99 点，年内下跌7.44％，未跑赢主要(yào)股(gǔ)票和(hé)债券(quàn)宽(kuān)基指数。

　　“截(jié)至2023年(nián)3月31日，有20只公(gōng)募REITs发布了2022年(nián)年报，部分(fēn)产品受宏观经济的(de)影响，可分配金额完成率(lǜ)不达预期，一定程度上影响了公募REITs二级市(shì)场的价格。”李(lǐ)华平称，公募REITs二级市场的价格波动受多重(zhòng)因素(sù)的影响，投资收益是影响(xiǎng)REITs二级市场价格的主要因素之一，而稳定的分红有(yǒu)利于吸引投(tóu)资者参与公(gōng)募REITs二级(jí)市场的投资。

　　中金(jīn)基(jī)金相关负责人也表示，近期经(jīng)济预(yù)期(qī)恢复，一方面市场热点(diǎn)呈现向(xiàng)股票(piào)和债券回(huí)归的(de)过程；另一方面，基础设施项目的经(jīng)营业(yè)绩相对经济活力的改善(shàn)有一定的滞后性。

　　此(cǐ)外，公募REITs在分(fēn)红(hóng)除权(quán)日(rì)，将(jiāng)对基金份额的开盘指导价做调减(jiǎn)处(chù)理，调减金额根据单位基(jī)金份额(é)的分红金额(é)进行计算。除权操作(zuò)是(shì)对分红前后基金份额(é)净值变化的(de)修正，使投资(zī)人在基(jī)金(jīn)分红前后均可以获得公平的(de)投资机会。

　　“分红可(kě)增强投(tóu)资者长(zhǎng)期投资的信心，同时需结(jié)合持有产品(pǐn)的(de)特性，关注二级市场扰动(dòng)对整体收益(yì)的影响程度。”中航基金相关人士也(yě)称。

　　特许经营权分红包括利润分配和本(běn)金归(guī)还

　　普通(tōng)投资(zī)者应了(le)解底层资(zī)产情况

　　多位业内人(rén)士还提醒，与现有公募基金(jīn)分(fēn)红前(qián)提是本金之(zhī)上(shàng)的增值部(bù)分不同，特许经营权REITs基金运作期间的“分(fēn)红”界定为“分派(pài)”更为准确，分派的(de)是(shì)本金与增值两个部分，两个部分之间的比例(lì)是变(biàn)动的，与现有公募(mù)基(jī)金分红差(chà)异很大(dà)，大(dà)多数普通投资者可能把“分(fēn)派”金额(é)误(wù)认为是持续(xù)分红(hóng)。一旦30年、40年、50年、60年等(děng)合同(tóng)年限(xiàn)到期后基金价值面临极大不确定(dìng)性，这是(shì)该(gāi)类投(tóu)资者应该注意(yì)的情况(kuàng)。

　　李华平表示，目前公(gōng)募REITs主(zhǔ)要有特许(xǔ)经营权类和产(chǎn)权(quán)类(lèi)两(liǎng)大(dà)资产类型，持有(yǒu)产(chǎn)权类产品的收益(yì)主(zhǔ)要包(bāo)括(kuò)每年的现金分(fēn)红及资产增值的收益，而持有(yǒu)特许经营类产品的收益(yì)主要来自项(xiàng)目每年的现金(jīn)分红(hóng)。其中(zhōng)，特许经营权(quán)类(lèi)资产的分红(hóng)包括了利(lì)润分(fēn)配和本金的归还，两(liǎng)者(zhě)的比率也是变动(dòng)的，对(duì)特许经(jīng)营权类资产的(de)公募REITs可以内部收益率（IRR）来(lái)衡(héng)量投资收益。普(pǔ)通投(tóu)资(zī)者在选(xuǎn)择投资标的(de)时，应了解公募REITs底层资产的类型。

　　中航基金也表示，从细分来看，各类公募REITs分红因底(dǐ)层资产属性不同而形成区别。特许经营(yíng)权(quán)类的公募(mù)REITs产品(pǐn)因其分红相当(dāng)于(yú)包含“本金+收益”，分红相对较多，债性偏(piān)强。而产(chǎn)权类的公(gōng)募REITs分(fēn)红(hóng)主要为“收(shōu)益(yì)”，更看重(zhòng)底层(céng)资(zī)产的价值增值，所以相对股性偏强。普通投资者(zhě)在选(xuǎn)择公募REIT时(shí)，需要考虑底层资产属性，对(duì)所(suǒ)选择(zé)产品(pǐn)的二级市场价格和(hé)分红有(yǒu)合理预期。

　　中金基金相关负(fù)责人也认(rèn)为，与产权类项目相(xiāng)比，特许(xǔ)经营项目在经营权到期后不再能产生现金收(shōu)益，因(yīn)此将可供分(fēn)配金(jīn)额的分配理(lǐ)解为(wèi)“分派”比“分红”更(gèng)加准确。基于这(zhè)个特点，剩余经营期限较短的特许经营(yíng)项目，通常具备更高的分派率水平。对(duì)于剩(shèng)余期(qī)限(xiàn)较长的(de)特(tè)许经营权项(xiàng)目，即使分派率相对较低，也(yě)有(yǒu)足够年限收回(huí)本金并取得收(shōu)益。

　　中金(jīn)基金该负责(zé)人提醒投资者注意(yì)，特(tè)许经营权项目的分派金(jīn)额(é)包含了投资本金，在不进行扩募的情况下，基金份额单价(jià)随着(zhe)分派进度逐年(nián)下降是正常现象，投(tóu)资特(tè)许经营权REITs的收(shōu)益来(lái)自(zì)项目(mù)剩(shèng)余期限(xiàn)产生(shēng)的现金流(liú)。

　　“与(yǔ)特许经营项目(mù)相比，产权类项目(mù)的土地或建筑的(de)剩余使用年限一般(bān)较(jiào)长，再加(jiā)上到期后通(tōng)过对(duì)建筑的更新改造或补缴(jiǎo)土(tǔ)地出让金等(děng)追加投资，有机会进一步延长(zhǎng)经营期限。这种类似(shì)永(yǒng)续(xù)经营的(de)假设反映在(zài)基础资产的估值上，使(shǐ)产权类REITs具备(bèi)更(gèng)显著的资(zī)产(chǎn)投资属性。”该(gāi)负责人称(chēng)。

　　观测内部收益率等指标

　　评(píng)估(gū)项目底层(céng)资产运营情况

　　在(zài)基金分红的时点，多(duō)位业内人(rén)士还表示(shì)，在产品分红期(qī)，投资(zī)者(zhě)可以(yǐ)观测经(jīng)营活动现金(jīn)流、可供分配现金、内部(bù)收益率等(děng)指标，来观察和评估项目底(dǐ)层(céng)资产的运营情况。

　　中航基(jī)金表示，年报指标(biāo)中，跟现金相关的(de)指标有(yǒu)两(liǎng)个：一是(shì)年(nián)报中披露(lù)的经营活(huó)动现(xiàn)金流，二是(shì)可供分配现金，二者(zhě)存(cún)在本质(zhì)性区别。经(jīng)营(yíng)活(huó)动产生的现金净(jìng)流量是指(zhǐ)企业经营(yíng)、筹(chóu)资(zī)、投资产(chǎn)生的现金流，基于企(qǐ)业本身经营活动产生；可供分配(pèi)的现金实质上是从EBITDA出发，对(d现实中有和自己儿子的吗，有多少给过自己的儿子uì)非(fēi)现金(jīn)影(yǐng)响利润表的项目进行(xíng)调(diào)整，加期初现金，最终得(dé)到的账面现金。

　　李华平也表(biǎo)示，公(gōng)募REITs作为资产(chǎn)配置新选(xuǎn)择，投资价值体现在相对股债市场(chǎng)独立的资产配置功能，比较适合长期持有。建议(yì)投资者对经营权类的资(zī)产可以更多关(guān)注内部收益率的高低，对产权类的资产更多关注分(fēn)派率(lǜ)高低。因为公募REITs可分配(pèi)收益主要来(lái)自底层资产的经营净(jìng)现金流，所以底(dǐ)层(céng)资(zī)产运营情况直接影响投(tóu)资(zī)回报(bào)，投资者可综合考(kǎo)虑原始(shǐ)权益人综合实力(lì)、运营管理机构实力、公募基金管理(lǐ)人实力等多重因素来(lái)选择投资标的(de)。

　　中信证券研报也(yě)显示，公募(mù)REITs进入密集分红(hóng)期，由于分红(hóng)交易带(dài)来的短期博弈机(jī)会(huì)仍在，叠加此(cǐ)前市(shì)场(chǎng)接连回调，建议投资者(zhě)关注有基(jī)本面支撑、填权(quán)效应相对明显(xiǎn)、同时分(fēn)红规模较(jiào)为可(kě)观的个(gè)券。

　　“公募(mù)REITs的招(zhāo)募说明书均会载明REITs在(zài)发行首年及次年的可供分配(pèi)金(jīn)额预(yù)测(cè)。投资者可以(yǐ)将REITs的实际(jì)分红(hóng)金额与募集材料中披(pī)露预测进(jìn)行(xíng)比较分(fēn)析，结(jié)合经济(jì)及市场的实际环境(jìng)，对基(jī)础设施项目的(de)运营业绩(jì)及REITs的管(guǎn)理能(néng)力进行判断。”中金基金(jīn)上述负责(zé)人也称(chēng)。

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