逆天邪神为什么不更新了 逆天邪神是什么时候开始写的

　　5月以来，房地产板(bǎn)块个(gè)股(gǔ)多出现小幅上涨，截至5月10日收盘，中信房地产指数本月涨幅(fú)约为2％。而以公募基金为代表的机构(gòu)对于这一板块已经在悄然布局。数(shù)据显示，以南方(fāng)和华夏的两只老牌(pái)ETF基金为例，5月9日时所公布的总份额均较4月28日时有小(xiǎo)幅增长。根据基金(jīn)一季(jì)报统计，龙头(tóu)与地方国企央企获得增(zēng)持，持仓数(shù)量占流通股比(bǐ)重增幅五(wǔ)只(zhǐ)个(gè)股分别(bié)为华发股份(fèn)+3.40％、滨江(jiāng)集团+1.71％、中(zhōng)新集团(tuán)+1.49％、卧龙地(dì)产(chǎn)+0.97％、招商(shāng)积余(yú)+0.92％。

　　公、私募配(pèi)置(zhì)房地产(chǎn)或“底部回升”

　　行(xíng)业红利时代已过(guò) 精耕细作成共识

　　从公募基金对房地产的配置(zhì)看，2019年末，公募所持有的房地产行业标的市值约1188亿元，占其所持股(gǔ)票市值(zhí)的4.66％左右；2020年市场表现出色，但公募所持房地(dì)产公司市值在股票资产中的占(zhàn)比却断崖式下跌至(zhì)1.85％；2021年，这一数值(zhí)更是进一步(bù)降至1.56％。

　　不(bù)过2022年(nián)终于(yú)出现了三年来的首次回升，年(nián)底这(zhè)一(yī)数值从(cóng)1.56％升(shēng)至1.65％。与此(cǐ)同(tóng)时，公募对房地产(chǎn)行业的持股比(bǐ)例(lì)也同(tóng)步回升，从(cóng)2021年底的6.94％提高到2022年末的7.03％。

　　这样的势头似乎在今年一季度得以延(yán)续。数(shù)据(jù)统计显示(shì)，公募(mù)重仓持(chí)有房地产(chǎn)板块一季(jì)度市(shì)值TOP15门槛为(wèi)1.6亿元，较2022年(nián)四(sì)季(jì)度提(tí)升6.71％。持仓(cāng)市值前五个股(gǔ)分(fēn)别(bié)为保利发展、招商蛇口、万科(kē)A、华发(fā)股份、滨江集团，持仓(cāng)市值占板块比重合计达47.29％，环比下降3.05％。

　　从中不难发现，公募对于房地产的(de)投资愈发有集(jí)中于龙头的趋势。Wind显示，在公募基金一(yī)季报汇总的重仓股(gǔ)中，房地产(chǎn)板(bǎn)块(kuài)排名最高(gāo)的是(shì)保利(lì)发展，在基金重仓第33位(wèi)。排(pái)名第二(èr)的是招(zhāo)商(shāng)蛇口，排在第78位(wèi)。而(ér)老牌龙(lóng)头(tóu)股万科A排(pái)在第96位。对(duì)比去(qù)年四季报(bào)，变化之处首先在(zài)于几只(zhǐ)房(fáng)地(dì)产龙头(tóu)股(gǔ)从(cóng)排位上看均有退步(bù)，尤(yóu)其是万科最为明显；其次(cì)是(shì)金地集团退出百(bǎi)大之(zhī)列。但考虑到(dào)房地产(chǎn)是复(fù)苏链上最后(hòu)一(yī)环，且(qiě)首季并非行业销售旺季，其传导到二(èr)级(jí)市场(chǎng)乃至机构持(chí)仓上还需要时间周期。

　　形成(chéng)共识的是，经济圈判断房地产已经进入大分(fēn)化时代，一二线城(chéng)市好于三四(sì)线城(chéng)市。而映射到二级市场投资上，配置房地产行业(yè)轻松(sōng)收获(huò)行业贝塔的红利(lì)期一去不返了。“如(rú)果(guǒ)按照产业周期来分类，包(bāo)括房(fáng)地(dì)产(chǎn)等(děng)几类行(xíng)业在盖特纳曲线里属于成熟期(qī)或者衰退(tuì)期的(de)行业，传统(tǒng)认知上没有(yǒu)什么投资机会的。但在这(zhè)几年特殊的行情(qíng)里包(bāo)括(kuò)煤炭、电解铝(lǚ)等类似的行业也出现了一些机会，背后的逻辑是(shì)供给侧发生了更(gèng)大的变(biàn)化。”一(yī)不愿具名的(de)上(shàng)海公募(mù)基金经理指出。

　　不过(guò)也有公募人士(shì)持谨慎(shèn)乐观态(tài)度：“行业前几年17亿～18亿平方米的年(nián)销(xiāo)售面积很难再出现了，2022年光是(shì)居民存款数量增加了15万亿元。中国存量有400亿平方米(mǐ)建(jiàn)筑(zhù)面积，考(kǎo)虑存量地产(chǎn)的更(gèng)新，也有近10亿平方(fāng)米。需求端还需要有一定的政策出来去刺(cì)激购(gòu)房(fáng)。”

　　宝盈基金房地产研究员吕功绩也指出：“时(shí)至今日，无论从城镇化的进程，还是人(rén)均住房面积（接近30平/人），我国均已(yǐ)告别住房(fáng)短缺时代，而(ér)目前居民的杠杆率和房价(jià)收入也(yě)不支撑每(měi)年18万亿元的销售额，以及过(guò)快上行的房价，因(yīn)而行业高增的(de)时(shí)代已经过(guò)去，未(wèi)来行业的(de)需(xū)求(qiú)或将(jiāng)回落，在此过程中，伴随(suí)着地产的高杠杆属性，就很容易出(chū)现信用风险问题（类似2022年的民(mín)营地产爆雷），行业(yè)进入到(dào)供(gōng)给侧出清的(de)过程。这个过程中，综合竞争力强(qiáng)的公司就能够通过(guò)大鱼吃小(xiǎo)鱼的方式(shì)，获得(dé)市(shì)占率的提升(shēng)。当行业(yè)需求见顶回落时，行业的贝(bèi)塔已经过(guò)去了，但不代表没有(yǒu)投资机会，机(jī)会在(zài)于(yú)城市、位置、产品(pǐn)的阿(ā)尔法，而对应(yīng)到(dào)股票投资，就是强(qiáng)竞争力(lì)公司的(de)阿尔法(fǎ)。”

　　或(huò)许也是基于这(zhè)样的(de)认(rèn)识转变，精耕细作个(gè)股成为公募乃至整体机(jī)构的(de)务实之举。

　　机构配(pèi)置(zhì)房(fáng)地(dì)产(chǎn)“风物(wù)长宜放眼(yǎn)量”

　　头(tóu)部(bù)央(yāng)国企、优质(zhì)区域性标的成香(xiāng)饽(bō)饽(bō)

　　5月以来(lái)，房地产板块个股多出现(xiàn)小幅上涨(zhǎng)，截至5月(yuè)10日收盘，中信(xìn)房地产指(zhǐ)数本月涨幅约为(wèi)2％。从具体的(de)个股来看，《红周刊(kān)》利(lì)用Wind统计申(shēn)万房地产板块个股，在纳入(rù)统计的124只(zhǐ)房(fáng)地产类标的股(gǔ)中，本月(yuè)以来实现股价上涨的达到(dào)了81家。

　　其(qí)中，上述时间段恰(qià)好排名(míng)前五的公司月(yuè)内涨幅(fú)超过(guò)了(le)10％，它们分(fēn)别是上实发展、浦东金桥、*ST泛海、华夏幸福、荣安地(dì)产。排名(míng)第一的(de)上(shàng)实(shí)发展(zhǎn)，五一假期归(guī)来后(hòu)日(rì)成交量明显放(fàng)大(dà)，4日、5日连续两个交易日收出涨停(tíng)。从该股的基(jī)本面来看，上实(shí)发展的主营业务为房地(dì)产开发与经营(yíng)。公(gōng)司的(de)主要(yào)产品及服务为房地产销(xiāo)售、房(fáng)地(dì)产(chǎn)租赁、物(wù)业管理服务、工程项目、酒店经(jīng)营。从业绩数据(jù)来看(kàn)，2022年，其(qí)实(shí)现营(yíng)业收入52.48亿元(yuán)，比上期减少47.85％，归母净(jìng)利润1.23亿(yì)元，同比(bǐ)下降33.24％。2023年第(dì)一季度，其实现营业(yè)总收(shōu)入(rù)27.87亿元(yuán)，同比增长183.02％；归母净利(lì)润2.86亿元，同比扭亏(kuī)。

　　不过从十大(dà)流通(tōng)股股东来看，各类机(jī)构都(dōu)有(yǒu)对其布局(jú)的(de)例子。以3月(yuè)31日时(shí)的首季十大流通(tōng)股(gǔ)股东来(lái)看， 具体包括公募(mù)的上银基金、私募(mù)的迎水文龙、中央汇金(jīn)、长城资(zī)产管理(lǐ)公司等都跻(jī)身前十的行列。

　　巧合的是(shì)，涨幅(fú)暂时排(pái)名第二的浦东金桥也是(shì)上(shàng)海本地房企，其第一季度的(de)收入利润规模(mó)大幅(fú)度复苏。究其原(yuán)因，一方面是该公司后(hòu)疫情时代出(chū)租率复苏至近年来最高(gāo)，另一方面则是公司(sī)拿地结算持(chí)续(xù)性向好，从数字(zì)上(shàng)看，一季度新(xīn)增虹口135、138住宅地块，总建筑面积(jī)约54万平(píng)方(fāng)米。

　　在这样的业绩势头(tóu)向好背景(jǐng)下(xià)，自然也吸引了知(zhī)名机(jī)构在其中持续驻(zhù)足。从第一季度十大(dà)流通股股东来看，知名私募高毅邓晓峰(fēng)的两只产(chǎn)品依(yī)然在前十中，这(zhè)也是(shì)连续第三(sān)个季(jì)度他有(yǒu)的(de)两(liǎng)只产品杀入前十。同(tóng)时榜单中(zhōng)还有(yǒu)一支大名鼎鼎的QFII阿布(bù)扎比(bǐ)投(tóu)资局(jú)，其当(dāng)季(jì)还(hái)小幅(fú)增(zēng)加了持股。

　　除去(qù)上(shàng)述两家上海区域性(xìng)地(dì)产公司外，荣安地产则是(shì)主(zhǔ)要布(bù)局在深圳的(de)地产(chǎn)公司，一季报交出的也(yě)是一份报喜的成绩单：首(shǒu)季公司实现营业收入51.85亿元(yuán)，同比增长35.51％。归属于上市公司股东(dōng)的净利润6.48亿元(yuá逆天邪神为什么不更新了 逆天邪神是什么时候开始写的n)，同比增长31.27％。

　　从机构态度来(lái)看(kàn)，《红周刊》注(zhù)意到两只公募指基首季(jì)新杀入十大流通股股东行列。具体说来， 南方中证全指房(fáng)地产ETF上(shàng)榜(bǎng)排名第七位，富国中(zhōng)证指数1000增强则排名(míng)第九位，此外联袂出现的机构还有QFII高盛(shèng)国际和私募迎(yíng)水聚宝。

　　接受《红周刊》采访时，兴(xīng)证(zhèng)全球基金相(xiāng)关(guān)人士分析：“经历(lì)过行业(yè)洗牌和兼并(bìng)重(zhòng)组(zǔ)后，龙头的价值更为笃定(dìng)突出；从拿地端看，2022年(nián)土地(dì)市场(chǎng)大幅(fú)降温，优质(zhì)土(tǔ)地供给较(jiào)多（券(quàn)商测算对应潜在毛利率(lǜ)在25％以上，目前房(fáng)企的利润(rùn)率(lǜ)仅20％），绝大多数房(fáng)企受(shòu)限于信用问题(tí)或者(zhě)资(zī)金紧张没(méi)法拿地，龙(lóng)头房企趁机获取低(dī)成(chéng)本土地(dì)，龙(lóng)头房企的(de)拿地(dì)力度（拿地金额/销售金(jīn)额）基(jī)本在30％以上；从融资上看，龙(lóng)头(tóu)房企杠(gāng)杆率较(jiào)低(dī)，净负债率(lǜ)基本在70％以下(xià)，而其他房企的净负债(zhài)率(lǜ)普遍都(dōu)在(zài)100％以上，加杠杆空间有限，从融资成本看，龙头房企的融资成本不断下滑，基本在3％、4％左右；对应到(dào)2023年的销售，龙头房企明(míng)显跑赢行业，1～4月百强房企的销售额(é)增(zēng)速为(wèi)9％，而TOP14的销售额增速(sù)为29％。”

　　需(xū)要强调的是，在当前(qián)中特估的(de)浪潮下，央国企地产股(gǔ)或存在发展(zhǎn)的大好(hǎo)机会。中信证(zhèng)券指出：“房地产行业的结构(gòu)性机会(huì)依然存在，少部分公司尤其是央企占(zhàn)据显(xiǎn)著优势，其(qí)主要又体现(xiàn)为库存(cún)的优(yōu)势。央企地产公(gōng)司，现阶段表现(xiàn)出较低的融资成本，优(yōu)质的开发资(zī)源和(hé)良好的不动产资(zī)产(chǎn)运营能力的(de)多重竞争优势。”

　　“即使没有中特估(gū)，国央企(qǐ)相较于民营地产公司也是更(gèng)有优势的(de)。”吕功绩强调，“对于减值、土地资源(yuán)债权债务关系(xì)等(děng)问题，市场(chǎng)对民营房(fáng)开企业的资产会有更多(duō)担忧和质疑，所以在这一轮行业出清的过程(chéng)中(zhōng)，央国(guó)企相较于民(mín)企来说(shuō)估值(zhí)的修复(fù)更明显。中特(tè)估的角度(dù)从中(zhōng)长期的维度看，行业的(de)逻辑(jí)在于集(jí)中(zhōng)度提升后，行业进入高(gāo)质量发展阶段，具备(bèi)较快速发展阶段更稳(wěn)定且可预期的盈利和(hé)现(xiàn)金(jīn)流创造(zào)能(néng)力，以此带(dài)来估值中枢的提升，应该(gāi)关注估值相对(duì)较低，企(qǐ)业自(zì)身资产的质量好(hǎo)、运(yùn)营能力(lì)强、可以创造持续现金流的企业。”

　　“存量时(shí)代中行业(yè)普涨(zhǎng)的概率(lǜ)比较低，行业内(nèi)部(bù)将出现分化，要关(guān)注将受益于行业集中(zhōng)度提(tí)升的头部(bù)公司(sī)。”星石(shí)投(tóu)资首席研究官方磊也表示。

　　顺应(yīng)机(jī)构这(zhè)一思路的话，或许还是保(bǎo)利发展、招商(shāng)蛇口等国资(zī)背景龙头前途更(gèng)为(wèi)光(guāng)明。不(bù)过(guò)国投瑞银基金(jīn)投(tóu)资(zī)部副总监(jiān)綦傅鹏表示：“需要客观地(dì)去(qù)持续观察国企央企在三个(gè)方(fāng)面(miàn)是否可(kě)以(yǐ)维(wéi)持，首先是融资成本(běn)保持低(dī)位，其次(cì)是销售份额持续提(tí)升，再次是(shì)拿地份(fèn)额持(chí)续提升(shēng)。”

　　复苏速度(dù)缓慢

　　机构需要(yào)多给一些耐(nài)心

　　而《红(hóng)周刊》也根据房(fáng)企一季(jì)报梳(shū)理发现(xiàn)，对于2022年的(de)业绩出现的整(zhěng)体下滑，2023年一季度的业绩分化更(gèng)趋明显，保利(lì)发展(zhǎn)、滨江集团等(děng)房企营收、净利(lì)均实现(xiàn)了业绩的回正，甚至是较(jiào)大增速(sù)的增长。而这些公司也是机构的重(zhòng)仓对象。

　　对此，知名房地产(chǎn)业(yè)内人士张宏伟向《红周(zhōu)刊》分析表示，业绩出现(xiàn)明(míng)显改善(shàn)的房企(qǐ)，主(zhǔ)要是(shì)因为过去两(liǎng)三(sān)年时间，尤其(qí)是在2021年(nián)下半(bàn)年民营房(fáng)企不怎么投(tóu)资拿地之后(hòu)，国有(yǒu)企业仍在持续性(xìng)地拿(ná)地(dì)，且主要集中(zhōng)在(zài)核心城市，投资力度较大。投资的驱动能够(gòu)推(tuī)动房企销售业绩的增长，从而在2023年一季度市场恢复(fù)但(dàn)仍处于调整的过程中，能够(gòu)保有一个(gè)正增长(zhǎng)。

　　不过张宏伟同时也(yě)提醒(xǐng)表(biǎo)示，在房地产的复(fù)苏过(guò)程中，还面临着(zhe)一些(xiē)不(bù)确(què)定性。其实整个市(shì)场从四月份开始又在往下掉。除(chú)了杭(háng)州、成都等极(jí)个别(bié)城(chéng)市四月环(huán)比三月(yuè)相对(duì)表现较好(hǎo)之外(wài)，包括北(běi)京、上海在内的(de)绝大多数城市都出现环比(bǐ)下滑的情况。而现在五月的市场表现(xiàn)也不太乐观。按照(zhào)现在(zài)的经济状况(kuàng)、收入情况，以及市(shì)场的去库(kù)存(cún)压力(lì)、企业(yè)的资金面压力，可能会(huì)出现，到六月份房(fáng)企为了半年报冲(chōng)业(yè)绩出现市场的短期反弹外的一个市(shì逆天邪神为什么不更新了 逆天邪神是什么时候开始写的)场(chǎng)乏力(lì)现(xiàn)象。也就是(shì)说，第(dì)二季度、第三季度(dù)增长不确定(dìng)性的压力仍(réng)旧较(jiào)大。

　　上(shàng)海利檀投资董事长陈昊扬也(yě)向《红周(zhōu)刊》指出(chū)，现在整个(gè)房(fáng)地产以及其(qí)上下游(yóu)产业链的(de)复苏速度都比想象的要慢很多，我们要(yào)多给一些耐心，这个(gè)时(shí)候，在房地(dì)产(chǎn)以及上下游就不是赚快(kuài)钱的时候，只能(néng)赚他(tā)基(jī)本面的钱。但这(zhè)也意味(wèi)着，只(zhǐ)有(yǒu)极为少数的、做得比同行好得(dé)多的企业(yè)，会伴随整个(gè)行业的弱复苏，业绩会逐步体现(xiàn)出来(lái)。所以(yǐ)只能耐(nài)心地去等(děng)待它的(de)基本面不(bù)断地凸显出来，这需要时(shí)间(jiān)。

　　（本文已(yǐ)刊发于5月13日《红周刊》，文中(zhōng)提及个股仅为(wèi)举(jǔ)例分析(xī)，不做买卖推荐(jiàn)。）

未经允许不得转载：惠安汇通石材有限公司 逆天邪神为什么不更新了 逆天邪神是什么时候开始写的