OPPO宣(xuān)布关(guān)停旗下芯片子公司哲库科技，引发了公募REITs扩募风波，如(rú)今，二级(jí)市场的影响仍未(wèi)停(tíng)歇。

　　Wind数据显(xiǎn)示，5月15日，华(huá)安张江光大园REIT开(kāi)盘继续延续此(cǐ)前几(jǐ)日(rì)的下跌走势，午后跌幅(fú)一度扩大，尾盘有所拉升(shēng)，全(quán)天收跌6.22％，最(zuì)近3个交易日跌幅超过9.69％。

　　此前(qián)，华安张江光大园REIT曾(céng)发布公告，紧急回应称，哲库科技是(shì)其(qí)扩募拟新购入基(jī)础设(shè)施资产张润大(dà)厦的重要承租方(fāng)之一，目前(qián)未(wèi)收到哲库(kù)科(kē)技及OPPO方面关于停止执(zhí)行已签租(zū)赁协议的(de)通知(zhī)。同时，在公告中，华安张江光大园(yuán)REIT进一步表示，原始权益人将继续密切(qiè)关注哲库(kù)科技后续情况(kuàng)，积极做好相(xiāng)关应对(duì)。

　　此外，张(zhāng)江REIT拟(nǐ)扩募购(gòu)入项目的原始权益人相关(guān)负责人也表示，近期已同步启动(dòng)了应急预案(àn)，排摸储备(bèi)租(zū)户，积极应(yīng)电表可以调快慢吗 电表房东能做手脚吗对(duì)哲库提前退租的(de)可能事(shì)项(xiàng)。由于张润大厦是全国首批(pī)REITs申报(bào)扩募项目(mù)，公司(sī)领导高度(dù)重(zhòng)视，浦东新区(qū)国资委也高度关注。

　　多(duō)位(wèi)业内人(rén)士表(biǎo)示，华(huá)安张(zhāng)江光大园REIT近期市场(chǎng)波(bō)动较大，但(dàn)其(qí)实不动产公募REITs项目短期出租(zū)率下跌并不(bù)会(huì)从根本上影响其内外价值，投资(zī)者应理性看待。

　　张江光大园REIT

　　二级市场价格继(jì)续(xù)波动

　　本周，OPPO关停旗下芯片子公(gōng)司(sī)哲库科技的事件继续扰动公(gōng)募(mù)REITs市场(chǎng)。

　　Wind数据显示，5月15日，华安张(zhāng)江(jiāng)光大(dà)园REIT以(yǐ)3.726元的价格小幅低开，此(cǐ)后二级市场价(jià)格开始震荡(dàng)走低，午(wǔ)盘收(shōu)跌6.17％。午后，华安(ān)张江光大(dà)园REIT跌幅一度(dù)扩大到8.30％，随后价格(gé)有(yǒu)所回升(shēng)，最终报收(shōu)3.512元，全天跌幅(fú)6.22％。

　　受近期不(bù)利消息影(yǐng)响，华(huá)安张(zhāng)江光(guāng)大园REIT最近几个(gè)交易日二(èr)级市场价(jià)格表现(xiàn)欠佳，5月11日以来，3个(gè)交易日跌幅达到9.69％，今年以来跌幅7.76％。不过，自(zì)2021年(nián)6月(yuè)21日上(shàng)市以来，华安张江光大园(yuán)REIT累(lèi)计涨幅超过24％，在全(quán)市场公募REITs中位(wèi)居前列。

　　从5月(yuè)15日公(gōng)募(mù)REITs市场整体表现上看，目(mù)前上市的8只产业(yè)园区(qū)基础(chǔ)设施REITs中(zhōng)，仅(jǐn)博时(shí)招商蛇(shé)口产业园REIT微幅上(shàng)涨，其余7只均有不(bù)同(tóng)程(chéng)度下跌，8只产业园区基础(chǔ)设(shè)施REITs5月15日平均跌幅1.38％。今年以来平均跌(diē)幅5.17％。

　　“此前，张江REIT一季(jì)报中(zhōng)已(yǐ)经(jīng)披露张江光大园项(xiàng)目(mù)出租率有所下降，如(rú)今拟扩募的项(xiàng)目又遭遇突(tū)发事(shì)件(jiàn)，因此导致二级市场价格(gé)出现(xiàn)波动(dò电表可以调快慢吗 电表房东能做手脚吗ng)。”一位业内(nèi)人士分析(xī)称。

　　不过，在上述人士看来，尽管出于风险规(guī)避的原因，最(zuì)近(jìn)几个交(jiāo)易日(rì)场内资金有所(suǒ)流出，但(dàn)是，不动产公募REITs项目短期出租率下跌(diē)并不(bù)会从根本(běn)上影响其内外价值。

　　他也同时表示，目(mù)前随(suí)着二级(jí)市(shì)场(chǎng)价格下跌，风险也得到一(yī)定释放，但是价格涨跌会受到基(jī)本(běn)面、情绪(xù)面等多重因素影(yǐng)响，不(bù)好(hǎo)判(pàn)断价格是不(bù)是(shì)已经完全触底。

　　此外，还(hái)有一位(wèi)业内人士表示，今(jīn)年整体REITs市场(chǎng)表(biǎo)现低迷，不少产品年内二级市场跌幅(fú)较大，其(qí)实有些隐含收益率高的产品具备(bèi)一定(dìng)的投资价(jià)值，很适合(hé)稳(wěn)健类投(tóu)资者。此外，伴随着经济复苏的步伐，产业园区、物流(liú)类等REITs产品(pǐn)具备(bèi)一定的投(tóu)资价值。

　　先(xiān)锋瑞驰私募基金执(zhí)行董事高如星(xīng)对此表示，若张江园区最终能顺利(lì)解(jiě)决招(zhāo)商，平稳过度(dù)对经营现金流没(méi)有造成大的影响，“事件(jiàn)性利空下调至得(dé)这(zhè)么急(jí)、这(zhè)么(me)深，加上前期本(běn)身园(yuán)区类资产就回调不少了，这就是黄金坑。”不过(guò)，他(tā)也强调，最(zuì)终还是(shì)落到租(zū)金收入受不受影响，影响多大，估(gū)计园区会最终解(jiě)决。

　　张江REIT紧急回应

　　扩(kuò)募路上再迎接考验

　　5月12日，OPPO宣布关停旗下芯片子公司哲库科技(jì)。随后5月12日(rì)晚(wǎn)，华(huá)安张(zhāng)江光大园REIT发(fā)布公告(gào)，紧(jǐn)急(jí)回应(yīng)称，哲库科(kē)技(jì)是其扩募拟新购入基础设施资(zī)产张(zhāng)润大厦的重要承租(zū)方之一，目前未收到哲(zhé)库科技及OPPO方面(miàn)关(guān)于停止执行已签租赁协议的通知(zhī)。同时，在公(gōng)告中(zhōng)，华(huá)安(ān)张江光大园REIT进一步表示，原始权(quán)益人将继续密切关注哲(zhé)库科技后续情况(kuàng)，积(jī)极做好相关应(yīng)对。

　　此前，张江(jiāng)REIT因其一季报(bào)中披露(lù)的张江光(guāng)大园项目出租(zū)率下(xià)降(jiàng)事项，一(yī)度二(èr)级市场价(jià)格(gé)出现回落。在(zài)随后召开的业绩说明会(huì)中管理人就(jiù)相关事项进行了解释说明，市场信心得到了一定提振，二(èr)级市场价格(gé)表现(xiàn)也趋于平(píng)稳。据了解，张江 REIT在5月11日召开的线上和线(xiàn)下(xià)的扩募说明会上，运营团队(duì)表示了对张江(jiāng)光大园项(xiàng)目的信心，预计签署意向书和(hé)合同谈判中的储备租户正常(cháng)转化后(hòu)，项目出租率将得(dé)到回升。没想到仅过了不到(dào)三周的时间，张江REIT的扩(kuò)募之路又(yòu)迎(yíng)来了新的(de)考(kǎo)验(yàn)。

　　因张江(jiāng)REIT的(de)上述(shù)公告引起了市(shì)场各(gè)方的广泛关(guān)注(zhù)，张江(jiāng)R电表可以调快慢吗 电表房东能做手脚吗EIT拟扩募购入项目(mù)的原始权(quán)益人相关负责人(rén)坦言，事发(fā)突然确实始料未及，在获悉OPPO关停哲库科技消息的第一时(shí)间(jiān)即奔赴现场进行(xíng)了(le)沟通(tōng)和(hé)核实工(gōng)作，并同步(bù)启动了应急(jí)预案，排(pái)摸(mō)储备租(zū)户(hù)，积(jī)极应对哲库提前退租的(de)可能事(shì)项(xiàng)。由于张(zhāng)润(rùn)大厦是全国首批(pī)REITs申报扩募项目，公司领(lǐng)导高度重视(shì)，据(jù)悉新区国资委也高度关注。

　　当(dāng)谈及储备(bèi)租户情况，相关负责人介绍说，目前(qián)储备(bèi)租户还是比较丰富(fù)的，覆(fù)盖了芯片测试、人工智能、航天(tiān)产业、信息技术等产业(yè)客户，租赁意向面(miàn)积超(chāo)过了2万方。从意向(xiàng)储备转化为实际租户需要一些时间。

　　“我们正在着(zhe)手通过(guò)签署租赁意(yì)向书来尽快(kuài)锁(suǒ)定一些重要(yào)租户。虽然收了(le)三(sān)个月履约保证(zhèng)金给了(le)我们一(yī)些空(kōng)间，但本着对首批扩募(mù)、对市场负(fù)责的(de)态度(dù)，我们肯定要全(quán)力与时(shí)间赛(sài)跑，把这些面积在短期内完(wán)成去(qù)化。”相关负责人(rén)说道。

　　张(zhāng)江(jiāng)REIT已持有的同(tóng)区域的张(zhāng)江光大园项目一季(jì)度末(mò)也有将近30％的空置率(lǜ)，原始权益人有那么多储备租户，之(zhī)前的空置(zhì)率为何未能得到解决。

　　对(duì)此相(xiāng)关负责(zé)人解(jiě)释，张江光大园一直以来都坚持以市场化(huà)运营为导向(xiàng)，历史运营表现稳(wěn)定，租(zū)户的调租和换租(zū)都属于正(zhèng)常情(qíng)况，而这次项目的大租户退(tuì)租正好发生(shēng)在(zài)市场活(huó)跃度的短(duǎn)期低点，目前(qián)市场情况(kuàng)已有所好转(zhuǎn)。在看(kàn)到出租(zū)率下(xià)滑情况(kuàng)没有得到及时修复后，张江这边也(yě)作了一(yī)定的(de)资源调配和倾斜，引入了一些储备租户。

　　另(lìng)外(wài)，张润大厦(shà)和张江(jiāng)光大(dà)园项目在给租(zū)户(hù)的分隔空间、交付标准(zhǔn)、租金(jīn)水平等方面也有一些差异(yì)化(huà)，张润大厦多是两千多平(píng)的大(dà)平(píng)层，楼的成新度(dù)高一些，单(dān)价也(yě)贵(guì)一些，张江光大园单层以一千平的面(miàn)积为主(zhǔ)，还(hái)有一些独栋形态的(de)物业。租户自身也会有诉求，也会根据自身(shēn)需求和(hé)预算挑选区域(yù)内的(de)不同物业(yè)。

　　“如果扩募完成(chéng)以后，新老资产的管理人都变成了一(yī)家，后续我(wǒ)们(men)在资源(yuán)共享和联合营销方面能更加充分发(fā)挥协同效应，相(xiāng)信(xìn)可以做得更(gèng)好。”上(shàng)述负责人补(bǔ)充(chōng)说道。

　　最后谈及对(duì)于张江REIT的定(dìng)位(wèi)和展(zhǎn)望，相关负责人表示，张江集团和张江高科目(mù)前在管资(zī)产(chǎn)约五百万(wàn)方，还有一(yī)些其他在开发的储(chǔ)备项(xiàng)目，这些都将(jiāng)成为张江REIT实现打造张江(jiāng)园区产业空间资(zī)产上市平台目标的坚(jiān)实后盾和储备(bèi)资源。“我们非常重视张江REIT这个(gè)资本(běn)平台和它(tā)未来(lái)的发展。”相关负责人表示，“这次扩募是我们实现基金扩容(róng)的第一步，也(yě)是至关重要的一步(bù)，眼下我们可能(néng)面临了一些(xiē)突发情况需要解决，但(dàn)是这和我们在张江科学城这三十年(nián)建(jiàn)设发展(zhǎn)过程中所经历的相比，只能算是一个非常小的插曲。我们有信(xìn)心排除万难，尽(jǐn)一切可能化解(jiě)当前突(tū)发事件的所有负面影响，维持预期和市场的信心。”

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