导读

　　黄金二十年之后，当(dāng)下(xià)中(zhōng)国地产步入大分(fēn)化时(shí)代(dài)而非停滞(zhì)期。

　　要点

　　过(guò)去二十年是中国房地产市场黄金二十年。2019-2021年，连续三年(nián)商品住宅销售面(miàn)积超15亿平，足够4000万(wàn)家庭入住(zhù)。恰逢近年地产持续低景气，有关中国地产是否过剩的(de)讨论日益热烈(liè)。

　　拨开迷雾，本文试图厘清中国城镇存(cún)量住宅(zhái)真实情(qíng)况(kuàng)，据此判(pàn)断中国未来地产(chǎn)趋(qū)势。

　　有媒体渲染中国地产(chǎn)存(cún)量极(jí)度过剩(shèng)，事实是否如此？

　　住建部(bù)披露全国有近6亿栋房屋建(jiàn)筑，第七次(cì)人(rén)口普(pǔ)查调查数据显示城镇家庭户人均住(zhù)宅间数为(wèi)1.06间。市场陷(xiàn)入(rù)怀疑，中国房子是否(fǒu)真的(de)过(guò)剩？

　　事实(shí)上住建(jiàn)部披(pī)露的(de)近6亿栋城乡房屋建筑中(zhōng)，城镇建筑占比不到一成，其(qí)中还包括大量(liàng)城镇非住宅(zhái)建筑，如商(shāng)业办公楼、学校等，因此6亿(yì)栋房屋(wū)中城镇住宅占比(bǐ)极低。

　　七(qī)普显(xiǎn)示中国城镇(zhèn)居(jū)民人(rén)均住宅间数为1.06间，但居住(zhù)舒(shū)适不是人均一间(jiān)房所(suǒ)能(néng)满足，它与房(fáng)屋质量(liàng)、居住(zhù)面积、配套设施等因素密(mì)切相关。中国(guó)的人均(jūn)住宅间数(shù)较发达国家(jiā)还有很大差(chà)距(jù)。人均住宅间数大于1同样不意味(wèi)着(zhe)中国住(zhù)宅(zhái)市场已(yǐ)经饱和。

　　我(wǒ)们测算发(fā)现中国(guó)城镇居民(mín)户(hù)均1套房，其(qí)中每户(hù)持(chí)有商品住宅(zhái)仅0.64套。

　　目(mù)前并无直接公(gōng)布中(zhōng)国家庭户均(jūn)住宅的数据，我们(men)根(gēn)据商品(pǐn)住宅套数、商(shāng)品(pǐn)住宅(zhái)占比和(hé)城镇家庭户数，计算(suàn)出城镇(zhèn)家(jiā)庭住宅套(tào)户比。

　　测算结果显示，目前(qián)城镇家庭户均拥有0.86套房，其中0.54套为(wèi)商品住宅。若期房(fáng)顺(shùn)利交付，直(zhí)至2024年，中国每户城镇家庭才拥有1套住宅，其中商业住宅仅(jǐn)0.64套。

　　户(hù)均(jūn)一套(tào)房(fáng)似乎意(yì)味(wèi)着(zhe)户户有(yǒu)房，然而事(shì)实上中国住(zhù)宅市场供需并不(bù)平衡。

　　国际(jì)数据显示，成熟(shú)房地产市场的住(zhù)宅(zhái)套(tào)户比会(huì)大于1，在1.1左右。

　　之所以说不平衡，是因(yīn)为户(hù)均一套房无法满足流动人口的租赁和置业(yè)需(xū)求(qiú)。全(quán)国总人口的近(jìn)三成都是流动(dòng)人口，流(liú)动人口会选(xuǎn)择在(zài)大城市租房挣钱，在老家买房，从而产生了额外的住宅需求。

　　即(jí)便(biàn)户(hù)均一套房，中国未来地产仍有四大新增需(xū)求(qiú)动力。

　　第一(yī)，户均(jūn)人口规(guī)模(mó)缩(suō)小，一人户、两人户占比不断增加，导致家庭户(hù)数增多。小家庭化趋势将延续，带(dài)来新户购房需求增长。

　　第(dì)二，经济(jì)板块的分化日益(yì)明(míng)显，区域(yù)经济(jì)资(zī)源分配的再集中(zhōng)吸引着人口流(liú)入(rù)，人口净迁入城(chéng)市的新增住宅(zhái)需(xū)求有望持续旺盛。

　　第三，30％左右的家庭住在2000年以(yǐ)前建(jiàn)成的住宅中(zhōng)，涉及超9000万家庭、81亿平方米的住宅建筑面积。促成“老破小”住宅的改(gǎi)造(zào)势在必行。

　　第四，中国的人均住宅(zhái)间数(shù)与人均住宅(zhái)建筑面积均(jūn)较发达国家有着不小差距，“住上更大房子”的改善性需求正在不断增加。

　　黄金二十年之(zhī)后(hòu)，当下中(zhōng)国(guó)地产步入大分化(huà)时代而非停滞(zhì)期(qī)。

　　如果说过(guò)去(qù)二十年是中(zhōng)国地产黄金发展(zhǎn)期，地(dì)产矛盾更多体现为住宅供给(gěi)存(cún)在不(bù)足，这是过去二十年房价(jià)快速上涨基(jī)石。那(nà)么当下房地产大分(fēn)化时代已至，大分(fēn)化(huà)时代下地产矛盾则更多体现在住(zhù)宅质量供需冲突。

　　地(dì)产大分化必将体现在不同能级城市之间，不同(tóng)区(qū)域(yù)板块之间，不同(tóng)品质住宅之间(jiān)。

　　目录

　　正文

　　引言

　　不久前，官(guān)方披(pī)露(lù)全(quán)国已有近6亿(yì)栋房屋建筑(zhù)，引(yǐn)发热议(yì)。从(cóng)2月以(yǐ)来，各大城(chéng)市二手房挂牌量突(tū)然激(jī)增，引发一阵二手(shǒu)房的“抛(pāo)售潮”。

　　让市场不(bù)禁担心，中国的(de)房子是否已经过剩？

　　中国城镇住(zhù)宅到底(dǐ)是供(gōng)给过剩(shèng)，还是供需平衡(héng)，或是仍然存在不(bù)足？可惜由于住宅存量数据并未公布，我们(men)无法直接知晓具体情况。

　　拨开迷(mí)雾，我们测算(suàn)出中国城镇家庭户均拥有(yǒu)住宅套数，回(huí)答(dá)当前的(de)房子是否(fǒu)真的(de)过剩(shèng)了(le)？据此判断(duàn)未来房地产市场(chǎng)会如何发(fā)展。

　　一、如何有(yǒu)效(xiào)观察(chá)中国户均拥有住宅(zhái)数量

　　（一）中国(guó)住(zhù)宅(zhái)数(shù)量过(guò)剩的(de)直(zhí)观(guān)判断站不住脚

　　今年(nián)2月(yuè)，在以全国自然灾(zāi)害综合风险普查(chá)工(gōng)作情况为主题的新闻发布会上，负责人对外(wài)披露(lù)：“住宅城乡建设行(xíng)业获取了全国近6亿栋城乡(xiāng)房(fáng)屋建筑数据(jù)以及(jí)80多万(wàn)处市政(zhèng)设施数据(jù)。”

　　14亿(yì)人住6亿栋房屋建筑，平均每(měi)栋建筑(zhù)住不到3人，住宅市场看(kàn)似已(yǐ)经过(guò)剩(shèng)。

　　在(zài)这近6亿栋(dòng)房(fáng)屋建筑中(zhōng)，农村房屋占9成(chéng)以上，以栋数计算(suàn)的城镇房屋实际仅有4700多万栋，还包括了大(dà)量商业楼(lóu)、写字(zì)楼(lóu)、学校、医院(yuàn)等(děng)非(fēi)住宅(zhái)。总的(de)算下(xià)来，住宅占比并不大。

　　第(dì)七次人口普查数据公布(bù)了中国城镇(zhèn)家庭(tíng)户人均(jūn)住宅间数为1.06间，其中(zhōng)城(chéng)市家庭户(hù)居民人(rén)均0.99间(jiān)，乡镇家庭户居民人均1.18间(jiān)。

　　人均住(zhù)宅间数大(dà)于1，看(kàn)似意(yì)味(wèi)着人人都(dōu)有房(fáng)间居住(zhù)。

　　居住水平不仅与房间数量(liàng)有关，更(gèng)与房(f台积电是做什么的，台湾台积电是什么意思áng)屋质量、居住面积、配套设施等因素密切相关。单单从人均(jūn)住宅间数不能完全(quán)反映出(chū)城(chéng)镇居民的(de)居(jū)住水平。

　　中国(guó)主要是以家庭为单位购买成套(tào)住宅，一套设(shè)施齐全(quán)的住宅(zhái)才是城镇(zhèn)居(jū)民宜居的选(xuǎn)择。

　　（二）中国户(hù)均住宅的测算(suàn)思路、数据和方法

　　中国(guó)城(chéng)镇居民住宅主要分(fēn)两大类，一类是商品住宅，另一类是保障(zhàng)房、原(yuán)公有住宅、自建(jiàn)房等非商品住宅。

　　目前缺乏统计数据(jù)，并没(méi)有直接(jiē)公布城镇住宅数量。居(jū)民(mín)住(zhù)宅(zhái)相关数(shù)据(jù)有两(liǎng)处(chù)可以直接公布，一(yī)是(shì)每年商(shāng)品住(zhù)宅销售(shòu)套(tào)数（统计局）；二是居民住宅来源（人口普查数据）。计算中国居民户均(jūn)住宅数量，我们主要用(yòng)到上述两组数据。

　　中国住宅(zhái)改革始于1998年，1998年之前商品(pǐn)住宅数量极(jí)少(shǎo)，可忽略不计。估算城镇居民户均住宅套数分三步(bù)走：

　　第一(yī)步，将1999年以来(lái)每年(nián)商品(pǐn)住(zhù)宅销售(shòu)套数相加，我们(men)就(jiù)能够(gòu)得到当前商品(pǐn)住宅(zhái)总存量。

　　第(dì)二(èr)步，根据(jù)城镇居民(mín)拥(yōng)有的商品住宅和非商品(pǐn)住(zhù)宅比例，推算得到居民住(zhù)宅总套数。

　　第三步，将城(chéng)镇(zhèn)居民拥有的商(shāng)品(pǐn)住宅总(zǒng)数除以家庭户数，我们就能(néng)够得到(dào)城镇户均(jūn)拥有的住宅数(shù)量(liàng)。

　　具体计(jì)算公式如(rú)下(xià)：

　　城镇家庭住宅(zhái)套户比=住(zhù)宅总(zǒng)套数/家庭(tíng)户数

　　=（商(shāng)品住宅套(tào)数/家庭户数）/（商(shāng)品住宅(zhái)套数(shù)/住(zhù)宅总套数）

　　=商品住宅套户(hù)比/商(shāng)品住宅占(zhàn)比

　　二、城(chéng)镇家庭户均拥有1.02套房

　　中国(guó)住宅存量到底有(yǒu)多少，目前缺乏(fá)一个准确统计。我们利用既(jì)有统计(jì)数据，大致测算得到中国存量房地产套数，并(bìng)进一(yī)步(bù)推算中(zhōng)国城(chéng)镇家(jiā)庭户均拥有的(de)住宅数量。

　　（一）城(chéng)镇(zhèn)居(jū)民(mín)户(hù)均拥有商品住宅0.64 套

　　截至2022年，我们计算得到(dào)：

　　（一）中(zhōng)国商品住宅累计销售1.97亿套。

　　（二(èr)）城镇家庭(tíng)户均拥有0.64套商(shāng)品住宅（包含现房和期房）。

　　中(zhōng)国的房地(dì)产(chǎn)销售以期房为主，从2019年开(kāi)始，新(xīn)房(fáng)销售中期房占比近9成(chéng)。本(běn)文去除商(shāng)品住(zhù)宅累计销(xiāo)售套数里的期房(fáng)销(xiāo)售，得(dé)到(dào)商品(pǐn)住宅现房套数。

　　以2022年商品住宅现房套数计(jì)算为例：

　　2022年商品住宅(zhái)现房套数=截止到2022年商品住宅(zhái)累计销售套数-过去三(sān)年(nián)（2020、2021和2022年(nián)）的期房(fáng)销(xiāo)售额。

　　主(zhǔ)流房企竣工周期在2-3年，并考(kǎo)虑到(dào)交房后装修的时间，取最大值(zhí)3年。

　　将商品住宅(zhái)现房套数除以(yǐ)家庭户数(shù)，算(suàn)出：

　　（三）目前中国城镇家庭户(hù)均拥有0.54套商品现房住宅。

　　（二）城镇居(jū)民户(hù)均拥有住宅1.02套

　　接下来(lái)我们需要进一步推算中国城镇居(jū)民拥有(yǒu)的户均住(zhù)宅套(tào)数。

　　首先，七普数据显示中国城镇居民的住宅结构特征如下：

　　73.8％的城镇家庭拥有住宅。其(qí)中自(zì)建(jiàn)住宅占(zhàn)比21％，购买商品住宅(zhái)占比31.9％、二(èr)手房占比10.1％、经济适用房占(zhàn)比3.8％、原公有住宅(zhái)占比(bǐ)6.1％，通过继承(chéng)或赠与占比0.9％。另有3.4％和17.7％的家庭(tíng)租赁廉租房(fáng)与其他住宅。

　　其次，我们假定租赁其他住宅和购买二(èr)手(shǒu)房都(dōu)是商品住宅，因(yīn)此将租(zū)赁(lìn)其他住(zhù)宅(zhái)、购买商品住宅与购买二手房加总，得到商品住宅占居民所有住(zhù)宅的比(bǐ)例为62.8％。

　　2020年商品(pǐn)住(zhù)宅占比为59.2％，粗略假设2021年-2022年期(qī)间商品(pǐn)住(zhù)宅增幅(fú)为过去十年变化幅度的20％，计(jì)算2011年-2020年商品住(zhù)宅的实际变化比例，从而我们估(gū)算出2022年商品(pǐn)住宅所(suǒ)占比(bǐ)例(lì)，为62.8％。

　　最后，截至2022年(nián)末，中国平(píng)均(jūn)每户城镇(zhèn)家庭拥有0.86 套住宅。但考虑已购期房，中国(guó)平均每户城镇家庭拥有1.02套住宅。

　　如(rú)果交房顺利，已购期房会(huì)在(zài)2-3年内陆续交付使用，到2024年，中(zhōng)国平(píng)均每户(hù)城(chéng)镇家庭都会拥(yōng)有(yǒu)一套住宅。

　　三、城镇户均一套房的三(sān)点含义

　　既然城镇居民已经达到了户均(jūn)一套房的程度，“户(hù)户(hù)有房”是否意味着中(zhōng)国(guó)城镇化(huà)进展(zhǎn)终结(jié)，甚至意味着(zhe)中国地产存(cún)量供给绰绰有余？

　　（一）户均一套房并不意味(wèi)着(zhe)住宅(zhái)市场(chǎng)供(gōng)需平衡

　　需(xū)要有多余住宅来满足因人口流动、居(jū)民换(huàn)房等因素产生(shēng)的住宅需(xū)求。因(yīn)此，成熟房地产市场的住宅(zhái)套(tào)户比会在1.1左右。

　　国际经(jīng)验(yàn)来看，美国、英(yīng)国和日本的住宅(zhái)套户比均高于(yú)1.1，其中，英国(guó)的住宅套户比(bǐ)最高，为1.19，日本为1.16，美国为1.11。德国和韩国(guó)分别(bié)为(wèi)1.02和(hé)1.05。

　　如(rú)果户均刚好一套房，就会造成人(rén)口净流入地的(de)住宅市场供不应(yīng)求，造(zào)成房价或房租(zū)迅(xùn)速上涨。

　　七普指出中国的(de)流(liú)动人口3.76亿(yì)，省(shěng)内(nèi)流动(dòng)人口和省际流动人口(kǒu)分(fēn)别(bié)为2.51亿人和1.25亿人。

　　流动人(rén)口会(huì)选(xuǎn)择(zé)在大(dà)城市租房(fáng)挣钱，在老家县城买(mǎi)房。

　　暨(jì)南大学2017年的中(zhōng)国城乡人口(kǒu)流动调查数据(jù)显示(shì)，在上海、杭州以及南京工(gōng)作(zuò)的(de)流(liú)动人口在老家拥(yōng)有住宅比(bǐ)例(lì)分别为28％、21％和18％。大(dà)城市的高(gāo)工资吸引打工(gōng)人，但高房价迫使(shǐ)打工人(rén)回(huí)乡置业。

　　流动人口实际上会占(zhàn)据(jù)两套房(fáng)，在高(gāo)房(fáng)价的大城(chéng)市租赁一套(tào)房，在房(fáng)价较(jiào)低的县城(chéng)购买一(yī)套(tào)房。所以说户均一套房(fáng)无法(fǎ)满(mǎn)足庞大(dà)流动人口(kǒu)的租赁与置业需求。

　　（二）至少9000万户家庭住(zhù)宅品(pǐn)质仍需改善

　　目前(qián)，中(zhōng)国(guó)的城镇住(zhù)宅中依然有不少老旧小区。

　　三(sān)成家(jiā)庭，也就是约9000万(wàn)户城镇居民住宅是2000年以前建成，其中又有11.6％住宅年龄至少在(zài)33岁以(yǐ)上。

　　这批存在着建筑结构松散、设施陈旧、安全隐患大等(děng)问题，如电线老(lǎo)化、管(guǎn)道等基础设施陈(chén)旧(jiù)，给住户的(de)生活带来了很大(dà)的不便和安全(quán)隐(yǐn)患(huàn)，并且居住体验较(jiào)差。

　　2000年以前建成的(de)老旧住(zhù)宅面积小。占比为31.3％的(de)家庭户数(shù)拥有的住宅面积占比仅为27.6％。仍然存在5％左右的(de)家庭没(méi)有(yǒu)独立(lì)卫(wèi)浴和(hé)厨(chú)房。这类上世纪(jì)修(xiū)建(jiàn)的老(lǎo)旧小区很难满足现代生活需求，在(zài)未来大都会被拆迁重(zhòng)建。

　　近五成(chéng)的家庭住(zhù)宅为一居室(shì)和二居室，户型偏小。其中一居室占比为14.9％，二居(jū)室占比为(wèi)33％。对比镇，城市(shì)家庭(tíng)住宅(zhái)户型更小，当然这(zhè)与城市(shì)土地资源(yuán)紧张(zhāng)有(yǒu)关。

　　（三）人均住宅面积扩张是未来地产的(de)需求(qiú)驱(qū)动力

　　根据七普(pǔ)数据测算，2020年城镇家庭(tíng)户住宅存量总(zǒng)面积为294.6亿平。暂不考虑两年间农民(mín)带房进城和(hé)老旧小区(qū)拆迁，加上(shàng)2021年和(hé)2022年商品住宅竣工面(miàn)积（7.3亿与(yǔ)6.3亿），得出(chū)2022年住宅(zhái)存量总面积为308.16亿平(píng)，人均住宅建筑面(miàn)积为39.45平方米。

　　超过一半(bàn)的家庭人(rén)均住宅(zhái)建筑面积小于(yú)均(jūn)值，近4成(chéng)家庭人均住宅建筑面积在30平米以(yǐ)下。

　　15％的城(chéng)镇家庭人均住宅建(jiàn)筑(zhù)面(miàn)积不足19平方(fāng)米，不及(jí)全国人均(jūn)水(shuǐ)平的(de)一半。若(ruò)去除(chú)20％的公摊，可使用的住宅面积仅为15.2平方米。上海市将人均(jūn)住宅建筑面积低于(yú)15平方米的家庭界定为住宅(zhái)存在困(kùn)难(nán)，若按(àn)这个标准(zhǔn)算的话，中国有11.3％的家庭存在住宅困(kùn)难问题。

　　若(ruò)人均可使用住宅面积为40平(píng)，即人均住宅(zhái)建筑面(miàn)积为50平，只考虑(lǜ)家(jiā)庭户人数(shù)，需要住宅总量约390.6亿(yì)平，较目(mù)前至少新增(zēng)82亿平。

　　对比发达(dá)国家人均住宅面积，美国(guó)为67㎡，瑞士(shì)、日本、德国和(hé)英国(guó)都高于40㎡，中国的人均住(zhù)宅(zhái)建筑面积为(wèi)39.45㎡，相差(chà)不大。但若(ruò)去(qù)除公摊面积后，中国的人(rén)均可使用(yòng)面积为31.56㎡，这(zhè)一(yī)差(chà)距将(jiāng)变(biàn)得明显。

　　若考虑约(yuē)1.4亿(yì)的集(jí)体户人口(kǒu)，所需要的住(zhù)宅总量会(huì)更(gèng)多。

　　四(sì)、户均已(yǐ)然1套房，未来地产还会(huì)有需求么？

　　我(wǒ)们测算得(dé)到中国城镇家庭户(hù)均1套房，看(kàn)似(shì)已经(jīng)户(hù)户有(yǒu)房。即(jí)便如(rú)此，中国人口(kǒu)静态结(jié)构(gòu)和(hé)动态趋(qū)势演绎，决定了(le)中国(guó)未(wèi)来地产仍有(yǒu)需求释放。户均1套住宅现(xiàn)实(shí)之下，中国未来城镇(zhèn)住(zhù)宅需求主要(yào)来自于四(sì)个方面。

　　第一，户(hù)均人口缩小，家庭户数增多，新户购房需求扩张。

　　过去20年我(wǒ)国城镇家庭户均人口(kǒu)数不断(duàn)下(xià)降，六普显示城镇户均人口规模为(wèi)2.85人/户，而七普(pǔ)显示(shì)城(chéng)镇户均人口规模(mó)为2.62人(rén)/户，一人(rén)户、二人户的占比(bǐ)明显上升(shēng)，人口小家庭化趋势将(jiāng)继(jì)续延续，导致户数会(huì)因(yīn)户均(jūn)人口规模的(de)缩小(xiǎo)而增多。

　　第二，人口迁移导致经济发展带来(lái)的新增(zēng)住宅需求(qiú)旺盛。

　　中国(guó)经济(jì)板(bǎn)块的分(fēn)化(huà)日(rì)益明显，资(zī)源(yuán)和生(shēng)产要素逐(zhú)步向经济带、都(dōu)市圈中心城(chéng)市流入，区(qū)域经济资(zī)源分配的再集中吸引着人口流入。人(rén)口迁移势必涉及到买房租房，给迁入地住宅市(shì)场带(dài)来新的增量。

　　以浙江省为(wèi)例，2021年常住人口增量为72万，而出生人口为44.9万人，死亡(wáng)人口为38.4万人，自然增加人口仅为6.5万人，其人口增长主要受益(yì)于人(rén)口迁移(yí)。

　　第三，老旧(jiù)小区(qū)改(gǎi)善(shàn)性需求依(yī)然庞(páng)大。

　　从2011年到2020年，自(zì)建住(zhù)宅和原公(gōng)有住宅的家庭拆迁改(gǎi)建最多。自建房家庭比(bǐ)例(lì)从(cóng)31.5％到21％，下降了(le)10.5个百分点；原公(gōng)有(yǒu)住宅(zhái)家庭比例从12.9％到(dào)6.1％，降幅(fú)为(wèi)6.8个(gè)百分点。二者和（27.1％），再(zài)加上其(qí)他(tā)住(zhù)宅(zhái)（5％）与家庭住宅建造时(shí)间为2000年以前(qián)的(de)比(bǐ)例（31.3％）大致相吻合。

　　十年(nián)间(jiān)新增8473万家庭户，自(zì)建住宅和原公(gōng)有住宅减少(shǎo)了1282万(wàn)户，住宅净(jìng)需(xū)求增加(jiā)9755万户。49％的家庭购买商品住(zhù)宅，21％的(de)家庭购买二手房。在新增住宅(zhái)需求中，有7成(chéng)家庭购买了商品住宅。租房(fáng)、购(gòu)买经济适用房和(hé)其他分别占比18％，3％和9％。未来(lái)随着城中村和旧(jiù)城(chéng)改造，商品住宅的占比势必会进(jìn)一步上升。

　　2000年以前建(jiàn)造的(de)住宅建(jiàn)筑面积还(hái)有约81亿平，涉及城镇(zhèn)家(jiā)庭(tíng)约(yuē)9000万户。破(pò)旧的城中村、老公有(yǒu)住宅，建筑(zhù)面积小、质量低、基础设施配套差、没有或少有物(wù)业管理，居民追求(qiú)美好、宜居生活的环境，背后(hòu)的改善(shàn)性需求(qiú)有(yǒu)待释(shì)放。

　　第四(sì)，“住上更大房(fáng)子”的改善性需求还(hái)将有所(suǒ)增(zēng)加。

　　刚需购房受限于资金，倾向于中小户型。已有住宅(zhái)家庭(tí台积电是做什么的，台湾台积电是什么意思ng)希望(wàng)提高(gāo)生(shēng)活品(pǐn)质(zhì)，以小换大、以旧(jiù)换新。2022年(nián)底的(de)中央经济工作会议明确(què)指出(chū)支持住宅改善等(děng)消(xiāo)费。

　　OECD国(guó)家的(de)人均住(zhù)宅间(jiān)数为1.71间，无论是否考虑乡村住宅因素，中(zhōng)国的人均住宅间数较其他国家依旧存在不小差距。

　　住宅舒(shū)适度与经济(jì)水平(píng)有着密切正向联系。随着经(jīng)济发展水平的提(tí)高，中国的人均住宅(zhái)间数与人均住(zhù)宅建筑面积将随(suí)之增长。

　　如(rú)果说过去二十年是中国地产(chǎn)黄(huáng)金发展期，地产矛盾更多体(tǐ)现(xiàn)为住宅供给存在(zài)不足(zú)，供需出现错配，这是(shì)过去二十年房价快速上涨基石。那么(me)未(wèi)来(lái)将是住宅质量的供需冲突。房地产大(dà)分化时代已至，这种(zhǒng)分化不单局限于城(chéng)市能级(jí)之(zhī)间差异，优质(zhì)小区(qū)和(hé)老旧二手房之间(jiān)的差异也将(jiāng)越(yuè)发扩大。

　　风险提示

　　人口普查数据调查的是人，并不是针(zhēn)对住宅，因此(cǐ)可能存在(zài)统(tǒng)计偏差。商品住宅(zhái)占比(bǐ)实(shí)际值可能偏(piān)低，其增(zēng)速可(kě)能超(chāo)预(yù)期。

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