饱受争(zhēng)议的二手房交易中(zhōng)介费(fèi)问题，正逐渐得(dé)到(dào)监管部(bù)门(mén)的(de)重视。

　　5月8日，住(zhù)建部、市场监(jiān)管总局联合发布了关(guān)于规(guī)范房地产经纪(jì)服务(wù)的意见(jiàn)。意见提(tí)及，近年来，部分(fēn)房地产经纪机构存(cún)在利用(yòng)房源客源优势收取过高费(fèi)用、未明码标价、捆绑(bǎng)收费、滥用客户(hù)个人(rén)信(xìn)息等问题，加重交易当事(shì)人负担、侵害(hài)其合法权益。

　　基于(yú)上述背景，两部门(mén)从(cóng)加强(qiáng)从业主(zhǔ)体管理、明确经纪(jì)服(fú)务内容、合理确定经纪服务收费、严格(gé)实行(xíng)明码(mǎ)标(biāo)价等十方面，提出了(le)意见。

　　中原(yuán)地产首席分析师张大伟称，随着城市发展，一二(èr)线(xiàn)城(chéng)市二手(shǒu)房交(jiāo)易占比逐(zhú)渐(jiàn)增加。以北京、上(shàng)海为例，二手房(fáng)占市(shì)场成交(jiāo)比例超过80％，大量二(èr)手(shǒu)房(fáng)成交(jiāo)依赖(lài)中介居间成(chéng坐镇和坐阵的区别脍炙人口，坐镇和坐阵有什么作用)交，房(fáng)地产调控重心逐(zhú)渐从开发(fā)商(shāng)过渡到(dào)中(zhōng)介公司。

　　广东省城规院住房政策研究中(zhōng)心(xīn)首席研究(jiū)员(yuán)李宇嘉表示，买房对居民来说属于(yú)金额(é)不低的大宗交易(yì)，由于(yú)二手房(fáng)交(jiāo)易成本(běn)较高、交易周(zhōu)期较长，具有非(fēi)常强的专业性，居民往往通过中介来完成(chéng)。但很多中介利用信(xìn)息不对称等问题，将非必(bì)要的收(shōu)费夹带(dài)其(qí)中，如收取过桥融资、按揭(jiē)费、担保(bǎo)费等，对居(jū)民造成额外的负担，而且(qiě)这(zhè)些(xiē)服务事项并未(wèi)明码标(biāo)价(jià)。

　　对于二手房市场交易过程中(zhōng)存在的(de)“乱象(xiàng)”，李(lǐ)宇嘉指(zhǐ)出，对包括(kuò)经纪(jì)服务在内的相关市场交易行为及其(qí)主体进行规(guī)范和秩序整顿，是房地产市场管理和调(diào)控(kòng)的主(zhǔ)题(tí)。“当下，推(tuī)进这(zhè)项工作的意义更大，也更急迫。”

　　中介收费问(wèn)题(tí)成监管重(zhòng)点(diǎn)

　　二手房市场(chǎng)中，历(lì)来对房地产经纪服务行业关(guān)注最(zuì)多的一个话题(tí)，便是房地(dì)产经纪服务费的问题。

　　张大(dà)伟认(rèn)为，未来相关(guān)部门主(zhǔ)要监管(guǎn)的重点，将是对房地(dì)产经纪服务收费及中介交易进行规范。

　　在热点城(chéng)市，二手房屋交易过程(chéng)中，部分价值(zhí)不(bù)菲的(de)房屋，往往要缴纳一(yī)笔金额不(bù)低(dī)的中介费。以北京某房地产经纪服(fú)务机(jī)构2.7％的(de)服务(wù)费(fèi)率计(jì)算(suàn)，一(yī)套1000万元的房屋，中介费约为27万。

　　在合理确定(dìng)经纪服务收费上，两(liǎng)部门在此次(cì)意见中提(tí)及，房(fáng)地产经(jīng)纪(jì)机构要合理降低住房(fáng)买卖和租赁经纪服务费用。鼓(gǔ)励按照(zhào)成交价格越高、服务费率越(yuè)低的原则实行分档定价。引导(dǎo)由(yóu)交易双方共(gòng)同承担经(jīng)纪服务(wù)费(fèi)用。

　　据(jù)张(zhāng)大伟(wěi)介绍，目前房地产(chǎn)经纪服务收(shōu)费标准的最早依(yī)据(jù)是(shì)1995年(nián)国家计委建设部下发的《关于房(fáng)地(dì)产中介服务收费的通(tōng)知》（971号文），其(qí)中(zhōng)第(dì)六条规(guī)定：房屋买卖代(dài)理收(shōu)费，按(àn)成交(jiāo)价(jià)格总额(é)的0.5-2.5％计收。

　　以北坐镇和坐阵的区别脍炙人口，坐镇和坐阵有什么作用京为例，目前北(běi)京市执行的2014年(nián)更新后的(de)收(shōu)费标(biāo)准，即根据这样的(de)规定：“少数特别复杂的住宅买卖(mài)经纪(jì)服务，经(jīng)交易各方协商同意，可在规定的收(shōu)费(fèi)标准基(jī)础(chǔ)上适当(dāng)上(shàng)浮，上浮幅度(dù)最(zuì)高不得(dé)超过10％。”这意味着(zhe)，当前北(běi)京二手房中(zhōng)介费上限为(wèi)：2％*1.1+0.5％=2.7％。

　　张(zhāng)大伟表(biǎo)示(shì)，本着“简政放权”的精神，北京2015年取消了房(fáng)地产中(zhōng)介服务等57个(gè)政(zhèng)府定价，房地产经(jīng)纪服务收(shōu)费多少由各(gè)中介机构自行决定。

　　“房产中介机构在(zài)实际收取费用(yòng)过程中(zhōng)，相关监管部门当前并(bìng)未明确具体的中介费率，中介机构仅需在服务过程中对收(shōu)费标准进行(xíng)明码标(biāo)价(jià)即可。而房地(dì)产经纪服务机构(gòu)在(zài)具体收(shōu)取过程中，会结合房(fáng)屋(wū)价值(zhí)及工资(zī)标(biāo)准，综(zōng)合计(jì)算出合适的中介费率。”张(zhāng)大伟补充道。

　　对于明码标价问题，两部门(mén)在(zài)此次意见中提及，房(fáng)地产经纪(jì)机构应(yīng)当(dāng)在经营门店、网站、客户端等场所或(huò)渠道，公示服务项目、服务(wù)内容和收费标准，不得混合标(biāo)价和捆绑收(shōu)费。房地产经纪(jì)机构提供的基(jī)本(běn)服务和延伸服务(wù)，应当分别明确服务项目和收费标准(zhǔn)。房地产经纪机构收费前(qián)应当(dāng)向(xiàng)交易当事人出具(jù)收费清单，列明收(shōu)费标准、收费金额(é)，由当(dāng)事人签字确认(rèn)。

　　另(lìng)外，对收费明显(xiǎn)高于市场平均水平的(de)房地产经纪机构，住房(fáng)和城(chéng)乡建设部门将会同市场监管等部门采(cǎi)取约谈等综合(hé)措施进(jìn)行重点监管。市场监管部门会同(tóng)有关部(bù)门(mén)依法查处不按规定(dìng)明码标价、操纵经纪服务(wù)收费等(děng)违反价格和反(fǎn)垄断(duàn)法律法(fǎ)规的行为。对房地产经(jīng)纪机构(gòu)相关违(wéi)法(fǎ)违规信息，市(shì)场监管部门要(yào)依法依规纳入国家企业(yè)信用信息公示系统。

　　房屋中介(jiè)费(fèi)要降了？

　　鼓(gǔ)励按照成交价格越高、服务费率越低(dī)的原则实行分(fēn)档定价，是否意味着，未(wèi)来豪宅的中介费有望大幅降低？

　　中原地产华南区总裁兼深圳中原总(zǒng)经理郑(zhèng)叔(shū)伦称，住(zhù)建部发文鼓励按照成交价格越高、服务费(fèi)率(lǜ)越低的原则实行分档(dàng)定价，合理降(jiàng)低住房买卖和(hé)租赁(lìn)经(jīng)纪服务费(fèi)用，主要还是规范行(xíng)业，打击收费过高的经(jīng)纪机构，但对市场影响(xiǎng)有限，“以(yǐ)深圳为例，深(shēn)圳(zhèn)市场豪(háo)宅和普宅(zhái)本来收费就不同，各(gè)家(jiā)收(shōu)费普(pǔ)遍(biàn)在合理范围内，加上经纪服(fú)务费(fèi)用对(duì)市场的(de)影响不大。”

　　张(zhāng)大伟指出，由于当前两部门提出的(de)意(yì)见仅为鼓励性质，即只是纲领性文件(jiàn)而非(fēi)规定，未来(lái)如何具体(tǐ)认定其中的(de)细则，还需要看(kàn)各城(chéng)市落地(dì)执行情况。

　　不过，张大伟表示，“从(cóng)目前市场看，经纪服务领(lǐng)域(yù)的调整改善、规范化(huà)，有利于(yú)行(xíng)业健康发(fā)展。同时，由于二手房很多房源在(zài)产权(quán)方面有瑕疵，如产权抵押(yā)、不同(tóng)税费等都可能对交易产生影响，这对房地产(chǎn)经纪服务行业的专业(yè)性(xìng)提出更高的要求。”

　　58安居(jū)客研究院研究总(zǒng)监陆骑(qí)麟(lín)指出，在二手房买卖过程中，原本应该由上(shàng)下家各支付一半的中(zhōng)介费，但在一些(xiē)热(rè)坐镇和坐阵的区别脍炙人口，坐镇和坐阵有什么作用点城(chéng)市的二手房交易过程中，往往会有这(zhè)样(yàng)的情形，因部分(fēn)购房者处(chù)于弱势地位，从而会(huì)出现中介费及税费均由购(gòu)房者来(lái)承担。即使一些房东愿意承担中介(jiè)费，这部分费用也(yě)可能通过转嫁(jià)的方(fāng)式，在房价中有所体现。

　　“上家把(bǎ)中介费转嫁给下家(jiā)，市场这种所谓‘约定俗成’的(de)情况(kuàng)，一些房产中(zhōng)介(jiè)公(gōng)司将其(qí)视为向购房者单(dān)边收费的行(xíng)为。部(bù)分中(zhōng)介公司(sī)可能会利用其支配地位，在原先(xiān)经(jīng)纪服(fú)务收费的基础上，再次向房东收(shōu)取费用，而这部分费用，房东往往会将其(qí)转再(zài)次转(zhuǎn)嫁给购房者，这实际(jì)上相当于变相推高了房价(jià)。两部(bù)门提出(chū)严禁操纵经纪服务收费，不仅有利(lì)于提高交易中(zhōng)操作(zuò)的透明度，也有利于房价的稳定。”陆骑麟称(chēng)。

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