近两年火爆的创新产品(pǐn)公(gōng)募REITs进(jìn)入(rù)密集(jí)分红期，近日7只REITs陆(lù)续(xù)迎来(lái)除息日，公(gōng)募REITs整(zhěng)体呈现出高(gāo)比例稳定分(fēn)红，15只公告2022 年可(kě)供分配金额的REITs产(chǎn)品，平均分红比例接近99％。

　　多位(wèi)业内人士对(duì)此表示，强制分红机制是公募REITs主要特征之一(yī)，稳定分(fēn)红(hóng)体现出(chū)该类产品(pǐn)长期投资价值，通过观(guān)测(cè)经(jīng)营(yíng)活动现(xiàn)金流、可(kě)供分配(pèi)现金(jīn)等指标，也是观察(chá)REITs项目底层资产运营情(qíng)况(kuàng)的“窗口”。他们也提醒(xǐng)普(pǔ)通投(tóu)资者注意(yì)，与产权类项(xiàng)目相比，特许经营REITs项目在经营权到期后(hòu)不再产生(shēng)现金(jīn)收益(yì)，特许经营权分红目前已包含了利润(rùn)分配(pèi)和本金的归还，在选(xuǎn)择投资(zī)标的时(shí)应了解资(zī)产类型(xíng)和分红的特征。

　　15只公募REITs产(chǎn)品分红

　　平(píng)均分红(hóng)比例(lì)98.89％

　　公募REITs 进入密集分红期，近(jìn)日7只REITs产品（4月17 日-4月21日）陆续迎来除息(xī)日，此外尚有6只REITs实际(jì)分(fēn)配情(qíng)况尚未公布(bù)。整体来看，公募(mù)REITs呈(chéng)现(xiàn)出了高比(bǐ)例的(de)稳定分红，15只公告2022 年(nián)可供分配金额的公募REITs产品中(zhōng)，2022年全年分配金额(é)占可供分配金额比例平均为(wèi)98.89％，且绝大部分分配比(bǐ)例在(zài)96％以(yǐ)上。

　　中金基(jī)金相关负责人(rén)对此(cǐ)表示，投资公募REITs的主要收益来源为持有期分红收益，以及基金(jīn)份额交易价(jià)格的变化。基金份额二级市场价格受到公募REITs资产运营情况及(jí)市场因素的综合影响(xiǎng)，较易(yì)引起波动。与此相比，基金分红预期则更有规(guī)律可循。公募REITs的(de)分红主要来(lái)自基础设施资产的经营现金流，投资人通过基金募集材料和信息(xī)披露文件，结合(hé)行业及市场情况，可(kě)以分析基础设施项目的经营业绩，作为进(jìn)行投资决策(cè)的(de)重要(yào)参考。

　　“相对于基金份额二级市场价格变化导(dǎo)致的浮盈(yíng)或浮亏，分(fēn)红作(zuò)为基金份额持有人实际获得的现金收(shōu)益，对(duì)于长期投资者更具参考价值。”中金基金相关负责人(rén)称。

　　平(píng)安基金REITs 投资(zī)中心运营高级副总监李华平也表示，根据《公开募集(jí)基(jī)础设施证(zhèng)券(quàn)投资基金指引(yǐn)（试行）》及相关法规要求，基(jī)础设施基金应当将90％以(yǐ)上(shàng)合并(bìng)后基金年度可分配金额以(yǐ)现(xiàn)金形式(shì)分配(pèi)给投资者，强制分红机(jī)制是(shì)公募REITs的主要(yào)特征之一，稳定的分红机(jī)制(zhì)体现出REITs产(chǎn)品长期投资价值(zhí)。

　　中航基金(jīn)也(yě)认为(wèi)，从投(tóu)资角度来看(kàn)，基础设施公募REITs同时具(jù)备“股(gǔ)性”和“债(zhài)性”双重(zhòng)特点。二级市场价格反映(yìng)这(zhè)类产品(pǐn)“股性”的一面(miàn)，分红体(tǐ)现了这(zhè)类产品的“债性”特点。公募REITs有强制分红要求，分(fēn)红(hóng)类似(shì)于(yú)债券派(pài)息，但(dàn)不(bù)等(děng)同于债券的固定利息(xī)回(huí)报，而(ér)是由可供分配现金决定(dìng)。

　　从(cóng)机构投资者的角(jiǎo)度(dù)来看，一方面是公募REITs丰(fēng)富了(le)机构投资者(zhě)的投资品类，为资产配置多元化(huà)提供抓手(shǒu)，具有(yǒu)较(jiào)强的配置(zhì)价值。另(lìng)一方面，公募REITs的分红能(néng)够帮助机构投资(zī)者稳定(dìng)收益(yì)。机构投资(zī)者公(gōng)募REITs能够(gòu)通过分红获(huò)取相对于投资债券相对高的收益(yì)性，在(zài)有效控制风险的前提下，增(zēng)厚资产包收益，起(qǐ)到投资“压(yā)舱石”的(de)作用(yòng)。

　　分红除了投(tóu)资收益“落袋为安”外，市场(chǎng)对于(yú)未来分(fēn)红水平的预期，也是影响REITs基(jī)金二级(jí)市场价格走势的(de)关(guān)键因素之一。

　　从近期(qī)公(gōng)募REITs的二(èr)级市场表(biǎo)现看(kàn)，截(jié)至4月21日，今年以来中证REITs（收盘(pán)）指数收于975.99 点，年内(nèi)下跌(diē)7.44％，未跑赢主要股票(piào)和债券宽基指(zhǐ)数。

　　“截(jié)至2023年3月31日(rì)，有20只公(gōng)募REITs发布了2022年年报，部(bù)分产品受宏观经济的影响，可分(fēn)配金(jīn)额完(wán)成(chéng)率不(bù)达(dá)预期，一定程度上影响了公募REITs二级(jí)市场的价格。”李华(huá)平称(chēng)，公募(mù)REITs二级市场的价格波动受多重因(yīn)素的影响，投资收益是影响REITs二(èr)级市场(chǎng)价(jià)格(gé)的主要因(yīn)素之一(yī)，而(ér)稳(wěn)定的分(fēn)红有(yǒu)利于吸引投资者参(cān)与公募REITs二级市场的投资。

　　中(zhōng)金基金相关负责人也表示(shì)，近期经济(jì)预(yù)期(qī)恢复，一方面市场(chǎng)热点呈现(xiàn)向(xiàng)股票和债券回归的过(guò)程(chéng)；另一方面，基础设施项目(mù)的经营业(yè)绩相(xiāng)对经济活力(lì)的改善有一定的(de)滞后性(xìng)。

　　此外，公募(mù)REITs在分红除权(quán)日，将对基金份额(é)的开(kāi)盘指(zhǐ)导价做调减处理，调减金(jīn)额根据单位基金份额的分红(hóng)金额进行计算。除权操作是(shì)对(duì)分红前后基(jī)金份额(é)净值变化的(de)修正，使投资(zī)人在基(jī)金分红前后均可以获(huò)得公平(píng)的投资(zī)机会。

　　“分红可增强投(tóu)资者长(zhǎng)期投资的信(xìn)心，同时需结合持有产品的特性，关注(zhù)二级市场扰动对整体收益的影(yǐng)响程度。”中航基金相关人士也(yě)称。

　　特许(xǔ)经营(yíng)权分(fēn)红包括利润分配和本(běn)金归还

　　普(pǔ)通投资者(zhě)应了(le)解(jiě)底层资产情况

　　多(duō)位(wèi)业内人士还(hái)提醒，与现有公募基金分红前提是本金之上的(de)增(zēng)值部分不(bù)同，特许经营权REITs基金运(yùn)作期间的“分红”界定为(wèi)“分(fēn)派”更为(wèi)准确(què)，分(fēn)派的(de)是本(běn)金与增值(zhí)两个部(bù)分(fēn)，秋肖是指哪几个生肖，十二生肖北方生肖有哪些两个部分之(zhī)间(jiān)的比例是(shì)变(biàn)动的，与现有(yǒu)公募(mù)基(jī)金分红差异(yì)很大(dà)，大多数(shù)普通投(tóu)资者可能把“分派”金额误认为是持续分(fēn)红(hóng)。一旦30年、40年、50年、60年等合同年限到期后基金价(jià)值面临极大不确(què)定性，这是(shì)该类(lèi)投(tóu)资者应该注意的情(qíng)况。

　　李华平(píng)表示，目前公募REITs主要有(yǒu)特许经营权类和产权类(lèi)两大资产类型(xíng)，持有产权(quán)类产品的收益(yì)主(zhǔ)要包括(kuò)每年的现金分(fēn)红及资产增值的收(shōu)益，而(ér)持(chí)有特许经营类产品的收益主(zhǔ)要来自项目每(měi)年(nián)的现(xiàn)金分红。其中，特(tè)许经营权(quán)类资产的分红包括了(le)利润分(fēn)配(pèi)和本金的(de)归还(hái)，两者的比率也(yě)是变(biàn)动的(de)，对特许经营权类(lèi)资产的公募REITs可(kě)以(yǐ)内(nèi)部(bù)收益率(lǜ)（IRR）来衡量投(tóu)资收(shōu)益。普(pǔ)通投资者(zhě)在选择投(tóu)资标的时，应(yīng)了解公募(mù)REITs底(dǐ)层资产的类型。

　　中(zhōng)航基金(jīn)也表示，从细分来看，各类公募REITs分(fēn)红因底层资产属(shǔ)性不同而(ér)形(xíng)成区别。特(tè)许经营权类的公募REITs产品(pǐn)因(yīn)其(qí)分(fēn)红相当于包含(hán秋肖是指哪几个生肖，十二生肖北方生秋肖是指哪几个生肖，十二生肖北方生肖有哪些肖有哪些)“本金+收益”，分红相对较多，债性偏强。而产权类的公募REITs分红主要为“收(shōu)益”，更看(kàn)重底层资(zī)产的价(jià)值增值，所以相对(duì)股(gǔ)性(xìng)偏强(qiáng)。普通投资者在(zài)选择(zé)公募REIT时，需(xū)要考(kǎo)虑底层资产属性(xìng)，对所(suǒ)选择产(chǎn)品的二级市场价(jià)格和分红有合理预(yù)期。

　　中金基金相(xiāng)关负责人也(yě)认为，与产权类项目相比，特许经营项目(mù)在经营权到(dào)期后不再(zài)能产(chǎn)生现(xiàn)金(jīn)收益(yì)，因(yīn)此将(jiāng)可(kě)供(gōng)分配(pèi)金额(é)的分配(pèi)理解为(wèi)“分派”比(bǐ)“分红”更加准(zhǔn)确。基于(yú)这个(gè)特点，剩余经营(yíng)期限较短的特许经营项目，通常具备更(gèng)高的(de)分派率水(shuǐ)平。对(duì)于剩余期限较长的特许经营权(quán)项目，即使分派率相对较低，也有足够年限(xiàn)收回本(běn)金(jīn)并(bìng)取得(dé)收益(yì)。

　　中金基金该负(fù)责人提醒投资(zī)者注意，特许经营权(quán)项目的分派(pài)金额包(bāo)含了投资本金(jīn)，在不进行扩募的情况下，基金份额(é)单价随着分(fēn)派进度逐年下(xià)降是正常现(xiàn)象，投资特许经营(yíng)权(quán)REITs的收(shōu)益来自项目剩余期(qī)限产生的现(xiàn)金流。

　　“与(yǔ)特许经(jīng)营项目相比，产权类项目的(de)土地或建(jiàn)筑的(de)剩余使用年限一般较长，再加上到期(qī)后通过对建筑(zhù)的更新改造(zào)或(huò)补缴土地(dì)出让金等(děng)追(zhuī)加投资，有机会进一(yī)步延长经营期限(xiàn)。这种类(lèi)似永续(xù)经营的假(jiǎ)设反映在基(jī)础资(zī)产(chǎn)的估值上，使产权(quán)类REITs具备更显(xiǎn)著(zhù)的(de)资产投资属性。”该负责(zé)人(rén)称(chēng)。

　　观(guān)测内部收益率等指标

　　评(píng)估项目底层资(zī)产运营情况(kuàng)

　　在基金分红的时点(diǎn)，多位业(yè)内(nèi)人士还表(biǎo)示(shì)，在产品分红(hóng)期，投(tóu)资(zī)者可以观测经(jīng)营活动(dòng)现金流、可供分配现金、内部收益率等指标，来观(guān)察和评(píng)估项目底层资产的运(yùn)营情况。

　　中(zhōng)航基(jī)金表示，年报指标中(zhōng)，跟现金(jīn)相关的指标有两(liǎng)个：一是年报中披露(lù)的经营活动现金流，二是可(kě)供分配现(xiàn)金，二(èr)者存在本质性区(qū)别。经营活动(dòng)产生的现金净流量(liàng)是(shì)指企业经营(yíng)、筹资、投资产生的现金流，基(jī)于企业本身经营活动产(chǎn)生；可供分配的现(xiàn)金实质上是从(cóng)EBITDA出发，对非现金影响利润表的项目进行调(diào)整，加期(qī)初现金，最终得到的(de)账面现金。

　　李华平(píng)也表示，公募(mù)REITs作为资(zī)产(chǎn)配置新选(xuǎn)择，投资价值体现在相(xiāng)对(duì)股债(zhài)市场独立的资产配置功能，比较适合长期持有。建议投资者对经营权类的资产可以更(gèng)多关注内部收益率的高低，对产权类的资产(chǎn)更多(duō)关(guān)注分派(pài)率高低(dī)。因为公募REITs可分(fēn)配收(shōu)益主(zhǔ)要来自(zì)底层(céng)资产的(de)经营净现(xiàn)金流，所以(yǐ)底(dǐ)层资产运营情况直(zhí)接影响投资回报，投资者可综合考虑原始权益人(rén)综合实力、运(yùn)营管理机构实(shí)力、公募基金管(guǎn)理人实力等多重因素来选择投资标的。

　　中信证券研(yán)报也显(xiǎn)示，公募REITs进入密集分(fēn)红(hóng)期，由于分红交易带来的短(duǎn)期博弈(yì)机会仍在，叠(dié)加此前市(shì)场接连回调，建议(yì)投资者关注有基本(běn)面支撑、填权效应相(xiāng)对明显、同时分(fēn)红规模(mó)较为(wèi)可(kě)观的个(gè)券(quàn)。

　　“公募REITs的招募(mù)说明书均会载明REITs在发行首年及(jí)次年的(de)可供分配金(jīn)额预测。投资者可以将REITs的实际分红金额与募集材料中披露预(yù)测进行(xíng)比较分析，结合经济及市场(chǎng)的实际(jì)环境，对基础设施项目的运营业绩及REITs的管(guǎn)理(lǐ)能力进行判断。”中金基金上(shàng)述负责(zé)人也称。

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