OPPO宣布关(guān)停旗下芯(xīn)片子公(gōng)司哲库科技，引发了(le)公募REITs扩募(mù)风(fēng)波(bō)，如今，二级市场(chǎng)的影(yǐng)响仍未停歇。

　　Wind数据显(xiǎn)示，5月(yuè)15日，华(huá)安张江光大园REIT开(kāi)盘(pán)继续(xù)延续此前几(jǐ)日(rì)的(de)下跌走势，午(wǔ)后跌(diē)幅一度扩大，尾盘有所拉升，全天收(shōu)跌6.22％，最近3个交易日跌(diē)幅(fú)超过(guò)9.69％。

　　此前，华安张(zhāng)江光大(dà)园REIT曾发布公告，紧急(jí)回应称，哲库科技是其(qí)扩(kuò)募拟新购入基(jī)础设(shè)施资产张润大厦的重要承(chéng)租方之一，目前未收(shōu)到哲库科技及(jí)OPPO方面关于停止执行已签租赁协议(yì)的通知。同时，在公告(gào)中，华安(ān)张江光大园REIT进一步(bù)表(biǎo)示，原始权益人将继续(xù)密切关注哲(zhé)库科技后续(xù)情况，积极(jí)做好相关(guān)应对。

　　此(cǐ)外，张江REIT拟扩募购入项目的(de)原始权益人相关(guān)负(fù)责(zé)人也表(biǎo)示，近期已同步启(qǐ)动了应急预(yù)案，排摸(mō)储备租户，积极应(yīng)对(duì)哲库(kù)提前(qián)退租(zū)的可(kě)能事项。由于张润大厦(shà)是全(quán)国首批REITs申报扩募(mù)项目，公司领(lǐng)导(dǎo)高度重视，浦东新区国资(zī)委(wěi)也高度(dù)关注(zhù)。

　　多位(wèi)业内(nèi)人士表示，华安张江光大园REIT近期市场波动较大，但其实不动产公募REITs项目短期出租率下跌并(bìng)不会从根本上影响其内外(wài)价值(zhí)，投资者应理(lǐ)性看待。

　　张江光大园(yuán)REIT

　　二级市场(chǎng)价格继续波动

　　本(běn)周(zhōu)，OPPO关停旗下(xià)芯(xīn)片子公司哲(zhé)库科技的(de)事件继续扰(rǎo)动公募REITs市场(chǎng)。

　　Wind数据(jù)显示，5月15日，华安张江光(guāng)大园REIT以3.726元的价格小幅低开，此(cǐ)后二级(jí)市场价格开始震荡(dàng)走低，午(wǔ)盘收跌(diē)6.17％。午(wǔ)后，华(huá)安张江(jiāng)光大(dà)园REIT跌幅一度扩(kuò)大(dà)到8.30％，随后价格(gé)有所回升，最终报收3.512元，全天(tiān)跌幅6.22％。

　　受近期不利消息影响，华安(ān)张江光大园(yuán)REIT最近几个交易日二级市场(chǎng)价(jià)格表现欠(qiàn)佳，5月11日以来，3个交易日(rì)跌幅达到9.69％，今(jīn)年以来跌幅7.76％。不过(guò)，自2021年6月(yuè)21日上市以来，华(huá)安(ān)张(zhāng)江光鲁j是哪个城市 鲁j是哪个省的车牌号(guāng)大园REIT累(lèi)计涨幅超过(guò)24％，在(zài)全(quán)市场公(gōng)募REITs中(zhōng)位居前列。

　　从5月15日公募REITs市场整体(tǐ)表(biǎo)现上看，目(mù)前上(shàng)市的8只产业园区基础(chǔ)设施REITs中，仅博时招商蛇口(kǒu)产业园REIT微幅上(shàng)涨，其余7只(zhǐ)均有不同程度下(xià)跌，8只产业园区(qū)基础设施REITs5月15日平均跌幅(fú)1.38％。今(jīn)年以来平均跌幅(fú)5.17％。

　　“此前，张(zhāng)江REIT一季(jì)报中已经披露张江光(guāng)大园项目(mù)出租率有所下降，如今拟扩募的(de)项目又遭遇(yù)突发事(shì)件(jiàn)，因(yīn)此导致二(èr)级市场(chǎng)价(jià)格(gé)出(chū)现波动。”一位业内人士(shì)分析称。

　　不过，在上述人士看来(lái)，尽管出于风险(xiǎn)规(guī)避的原因(yīn)，最近几个交易日场内资金有所流出，但是，不动产公募REITs项目短(duǎn)期出租(zū)率下跌并不会(huì)从(cóng)根本上影响其内外(wài)价值。

　　他也同时表(biǎo)示，目前(qián)随着二(èr)级市场价格(gé)下跌(diē)，风(fēng)险也得到一定释放，但是价格涨跌(diē)会受到基本面(miàn)、情绪面(miàn)等多重因素影(yǐng)响，不好判断价格是(shì)不是已经完全触(chù)底。

　　此外(wài)，还有一位业(yè)内人士表示，今年整体REITs市场表现低迷，不少产(chǎn)品年内二级市(shì)场跌幅(fú)较大，其实(shí)有些(xiē)隐含收益率高的产品具(jù)备一定的投资价值，很适合(hé)稳健类(lèi)投资(zī)者。此外，伴随着经济(jì)复(fù)苏的(de)步(bù)伐，产(chǎn)业园区、物流类等(děng)REITs产品(pǐn)具备一定的投资价值。

　　先锋瑞驰私募基金(jīn)执行董事(shì)高如星对(duì)此表(biǎo)示，若张江(jiāng)园(yuán)区最(zuì)终(zhōng)能(néng)顺利解(jiě)决招商，平(píng)稳过(guò)度对经营现金(jīn)流没(méi)有(yǒu)造成大(dà)的影响，“事件性利空下调至得这么急、这么(me)深，加(jiā)上前期本身(shēn)园区(qū)类资产就(jiù)回(huí)调不(bù)少了，这就是黄(huáng)金坑。”不(bù)过，他(tā)也强(qiáng)调，最终还是落到(dào)租金收入(rù)受不受影响，影响(xiǎng)多(duō)大，估计园区会(huì)最终解(jiě)决。

　　张江REIT紧急回应

　　扩募路上(shàng)再迎接考验

　　5月(yuè)12日，OPPO宣布(bù)关停旗下芯(xīn)片(piàn)子(zi)公司哲库科技。随后5月(yuè)12日(rì)晚，华安(ān)张(zhāng)江(jiāng)光大园REIT发布公告，紧急回应称，哲库科技(jì)是其(qí)扩(kuò)募拟新购入基(jī)础(chǔ)设施资产张润(rùn)大厦的重要承租方之(zhī)一，目前未收到(dào)哲库科技及(jí)OPPO方(fāng)面关于停止(zhǐ)执行已签租赁协(xié)议的通(tōng)知。同时，在公告(gào)中，华安张江光大(dà)园(yuán)REIT进一步表示，原(yuán)始权益(yì)人将继(jì)续密切关注哲(zhé)库科技后续(xù)情况(kuàng)，积极(jí)做(zuò)好相关应(yīng)对。

　　此前，张江REIT因其一季报中披(pī)露的张(zhāng)江光大(dà)园项目出租率下降事项，一度二级(jí)市场价(jià)格出现回落(luò)。在随后召开(kāi)的业(yè)绩说明会中(zhōng)管理人就相关事(shì)项进行了(le)解释说(shuō)明(míng)，市场(chǎng)信心得(dé)到了一定(dìng)提振，二级市场价格表现(xiàn)也(yě)趋于平稳。据了(le)解，张(zhāng)江(jiāng) REIT在(zài)5月11日召开(kāi)的线上(shàng)和线(xiàn)下的扩(kuò)募说明会上，运营团队表示了对张(zhāng)江光大园项目(mù)的信心(xīn)，预计签署意向书和(hé)合同谈判中(zhōng)的储备租户正常转化后，项目出(chū)租(zū)率将得到回升。没想到仅过(guò)了(le)不到三(sān)周的时间，张江REIT的扩募之路又(yòu)迎来了新的考验。

　　因张江REIT的上述公告引起(qǐ)了市场各(gè)方的广泛(fàn)关注，张江REIT拟扩募购入项目的原始权益(yì)人相关(guān)负(fù)责(zé)人坦言，事发突(tū)然确实始料未及，在获悉OPPO关停(tíng)哲库科(kē)技消息的(de)第一时(shí)间即奔(bēn)赴(fù)现场进(jìn)行(xíng)了(le)沟通(tōng)和(hé)核(hé)实工作(zuò)，并同步启动(dòng)了应(yīng)急预(yù)案(àn)，排摸储备租(zū)户，积(jī)极应对哲库(kù)提前(qián)退租的可能(néng)事项。由于张(zhāng)润大鲁j是哪个城市 鲁j是哪个省的车牌号(dà)厦(shà)是全(quán)国首批REITs申报扩募项目，公(gōng)司领(lǐng)导高度重视，据悉(xī)新区国(guó)资委(wěi)也高度关注。

　　当谈及储备租户情况(kuàng)，相关负责(zé)人介绍说，目前储备租户还(hái)是比较丰富的，覆盖了(le)芯片测(cè)试、人工智能(néng)、航天产业、信息技(jì)术等(děng)产业客户，租(zū)赁意(yì)向面(miàn)积超(chāo)过(guò)了2万方(fāng)。从(cóng)意向储备转(zhuǎn)化为实际租户需要(yào)一(yī)些时间。

　　“我们正在着手通过(guò)签署(shǔ)租赁意向书来尽快(kuài)锁定一些重要租户。虽然收了三个(gè)月履约保证(zhèng)金给了我们一(yī)些空间，但本(běn)着(zhe)对首(shǒu)批扩募、对(duì)市(shì)场负责的态度，我们肯定要全力与(yǔ)时间赛跑，把这些面积在短期内(nèi)完成(chéng)去化。”相关负责人说道。

　　张江(jiāng)REIT已持有(yǒu)的同区域的张江光大园项目一季度(dù)末也(yě)有将近30％的空置率，原始(shǐ)权益人有那么多储备(bèi)租户，之前(qián)的(de)空置率(lǜ)为何未(wèi)能得(dé)到(dào)解(jiě)决。

　　对此相关(guān)负责人解释，张江光(guāng)大园(yuán)一直以来都坚持以市(shì)场化运(yùn)营为(wèi)导向，历(lì)史运(yùn)营表现(xiàn)稳定，租户(hù)的(de)调租和换租都属于正常(cháng)情况(kuàng)，而这次(cì)项(xiàng)目的(de)大(dà)租户(hù)退租正好发生在市场活跃度的短(duǎn)期低点，目前市场(chǎng)情(qíng)况(kuàng)已有所好转(zhuǎn)。在看到(dào)出租率下滑情(qíng)况没有得到及时修复后，张江(jiāng)这边也作(zuò)了一定的资源调配和倾斜，引入(rù)了一些储备租(zū)户。

　　另(lìng)外，张润大厦和张江光大园项目在给租户的(de)分隔(gé)空间、交(jiāo)付标准(zhǔn)、租金(jīn)水平等方面也(yě)有一些差(chà)异化，张润大厦多是两千多平(píng)的大平层，楼的成(chéng)新度(dù)高一些，单价也(yě)贵一些，张江光大(dà)园单层以一千平(píng)的面积为主，还有一些独栋形态的物业。租户自身也(yě)会(huì)有诉求，也会根据(jù)自身需求和预算(suàn)挑选区域(yù)内的不同(tóng)物业。

　　“如(rú)果(guǒ)扩募(mù)完成(chéng)以后，新老资(zī)产的(de)管理人都变成了一家，后续我们在资源共享(xiǎng)和(hé)联(lián)合营销方面能更加充分发挥协同效应，相信(xìn)可以做得更好。”上述(shù)负责人(rén)补(bǔ)充说道(dào)。

　　最后(hòu)谈及对于张江REIT的定位和展望，相关负责人表示，张江集团和张江(jiāng)高科目前在管资产约五百万方(fāng)，还(hái)有一(yī)些其他在开发的储备项目，这些都(dōu)将成为张江REIT实(shí)现打造张(zhāng)江园区(qū)产业空间资产上市(shì)平台目标的坚实后盾和(hé)储备(bèi)资源。“我们非常(cháng)重(zhòng)视张江REIT这个(gè)资本(běn)平(píng)台和(hé)它未(wèi)来的发(fā)展(zhǎn)。”相关(guān)负责(zé)人表示，“这次扩募是我们实现基金(jīn)扩容的第(dì)一步，也是(shì)至关重(zhòng)要的一(yī)步，眼下我们可能面临(lín)了一些突发(fā)情况需要解决，但是这和(hé)我们在张江科学城这(zhè)三(sān)十年建设发展过(guò)程中(zhōng)所(suǒ)经历的相比，只能算是(shì)一个非常(cháng)小的插(chā)曲。我(wǒ)们有信心排(pái)除(chú)万难，尽一切可能化解当前突发事件的所有负面影响，维(wéi)持预期和市场的(de)信心。”

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