OPPO宣布关停旗(qí)下芯片子公(gōng)司(sī)哲库科技(jì)，引(yǐn)发了(le)公募REITs扩募风(fēng)波，如今，二级市场(chǎng)的影响(xiǎng)仍未停歇。

　　Wind数据显示，5月15日，华安张江光大园REIT开(kāi)盘继续延续(xù)此前几日的下跌走(zǒu)势浙k是浙江哪个城市的，午后跌幅一度扩大，尾盘有所拉升，全天收(shōu)跌6.22％，最(zuì)近3个交(jiāo)易日跌幅超过9.69％。

　　此(cǐ)前，华安张(zhāng)江光大(dà)园REIT曾发布公告(gào)，紧急回(huí)应称，哲库科技是其扩募(mù)拟新购入(rù)基础(chǔ)设施资产张润大(dà)厦的(de)重要承租方之一(yī)，目前未(wèi)收到(dào)哲库科技及OPPO方(fāng)面关于(yú)停(tíng)止执(zhí)行已(yǐ)签(qiān)租赁协议的通知。同时(shí)，在公(gōng)告中，华安张(zhāng)江光大园REIT进一步(bù)表(biǎo)示(shì)，原始权益人将继续密(mì)切关(guān)注哲(zhé)库科技后(hòu)续情况，积极做好相关应对。

　　此外，张江REIT拟扩(kuò)募购入项(xiàng)目(mù)的原(yuán)始(shǐ)权益(yì)人相关负责人也表示，近期已同(tóng)步启动了应急预案，排(pái)摸储备租户，积极应对哲库提前退租的可能(néng)事项。由于张润(rùn)大厦是全国(guó)首批REITs申报扩募项目，公司领导高(gāo)度重视，浦东新(xīn)区国资(zī)委(wěi)也高度关注。

　　多位(wèi)业内人(rén)士表(biǎo)示，华(huá)安张江光大园REIT近期市场波(bō)动较(jiào)大，但(dàn)其实不动产公募REITs项(xiàng)目短(duǎn)期出租率下跌并不会从根本上影响其(qí)内外(wài)价值(zhí)，投资(zī)者应理性看待。

　　张江光大园REIT

　　二级(jí)市(shì)场价格继(jì)续波动

　　本周，OPPO关停(tíng)旗下芯片子(zi)公(gōng)司(sī)哲库科技的事件继续扰动公(gōng)募REITs市场。

　　Wind数(shù)据显示，5月15日，华安(ān)张江光大园REIT以3.726元的价格(gé)小幅低(dī)开，此后二级(jí)市(shì)场价格开始震(zhèn)荡走(zǒu)低，午盘(pán)收(shōu)跌6.17％。午后，华(huá)安张江光大园REIT跌(diē)幅一(yī)度(dù)扩大到8.30％，随后价格有所回升，最终(zhōng)报收3.512元，全天跌幅6.22％。

　　受近期(qī)不利消息(xī)影响，华安(ān)张(zhāng)江光大(dà)园REIT最近几个交易日(rì)二(èr)级市(shì)场(chǎng)价格表(biǎo)现欠(qiàn)佳，5月(yuè)11日以来，3个交易日跌幅达到9.69％，今年以来跌幅7.76％。不(bù)过(guò)，自2021年6月(yuè)21日上市(shì)以来，华(huá)安张江光大园(yuán)REIT累计(jì)涨幅超过24％，在(zài)全市场公(gōng)募(mù)REITs中位居前列。

　　从5月15日公募REITs市场整体表(biǎo)现(xiàn)上看，目(mù)前上市的8只(zhǐ)产(chǎn)业园(yuán)区(qū)基础设施REITs中，仅(jǐn)博时招商蛇口产业园(yuán)REIT微幅(fú)上涨，其余7只均有不(bù)同程(chéng)度下跌(diē)，8只产业(yè)园区(qū)基础设施REITs5月15日(rì)平均(jūn)跌幅(fú)1.38％。今年(nián)以来平均跌(diē)幅5.17％。

　　“此前，张江REIT一季(jì)报中已经(jīng)披露张江(jiāng)光大(dà)园项(xiàng)目出租率有所下降(jiàng)，如今拟扩募的项目又遭遇突发(fā)事件，因此(cǐ)导(dǎo)致二级市场价(jià)格出现(xiàn)波动(dòng)。”一位业(yè)内人士分(fēn)析(xī)称(chēng)。

　　不过(guò)，在上述人士看来(lái)，尽管出于风险(xiǎn)规避(bì)的原因，最近几个交(jiāo)易日场内资金有所(suǒ)流(liú)出，但是，不动产公(gōng)募REITs项目(mù)短(duǎn)期出(chū)租率下跌并不(bù)会从根本上(shàng)影响其内外(wài)价(jià)值。

　　他也同时(shí)表(biǎo)示(shì)，目前随着二级(jí)市(shì)场价格下跌，风险也得到一(yī)定释放，但是价(jià)格涨跌(diē)会受到基本面、情(qíng)绪面等多(duō)重因素影响(xiǎng)，不好判断价格(gé)是(shì)不是已经(jīng)完全触底。

　　此外，还有(yǒu)一位(wèi)业内人(rén)士表示(shì)，今年(nián)整体(tǐ)REITs市场(chǎng)表现低迷，不少产品年(nián)内二级(jí)市场跌幅(fú)较(jiào)大，其(qí)实(shí)有些隐(yǐn)含收(shōu)益(yì)率(lǜ)高的(de)产(chǎn)品具备(bèi)一(yī)定的投资价值(zhí)，很适(shì)合稳健类投资者(zhě)。此外，伴随着经济复苏(sū)的步伐，产业园(yuán)区(qū)、物流类等(děng)REITs产品(pǐn)具备(bèi)一定的投资(zī)价值(zhí)。

　　先(xiān)锋(fēng)瑞驰(chí)私募基(jī)金执行董(dǒng)事高(gāo)如星(xīng)对此表示，若张江园区最终能顺利解决招商，平稳过(guò)度对(duì)经营现(xiàn)金流没有造(zào)成大的影响(xiǎng)，“事件性(xìng)利空下调至得这么急、这(zhè)么深，加上前期本身(shēn)园区类资(zī)产就回调不(bù)少了，这就是黄金坑(kēng)。”不(bù)过(guò)，他也强调，最终(zhōng)还(hái)是(shì)落(luò)到(dào)租金收入受不受影响，影响多大，估(gū)计园区会最终解决。

　　张江REIT紧急(jí)回(huí)应(yīng)

　　扩募路上再迎接考(kǎo)验

　　5月12日，OPPO宣布关停旗下芯片(piàn)子公司哲库科技。随后5月12日晚，华(huá)安张(zhāng)江光大园REIT发布公告(gào)，紧(jǐn)急(jí)回应称(chēng)，哲库科技(jì)是其扩募拟新购(gòu)入基础设施资(zī)产张润(rùn)大厦的重要承租方之一，目前(qián)未收(shōu)到哲库(kù)科(kē)技及(jí)OPPO方面关于(yú)停(tíng)止执行已签租赁协议(yì)的通知。同(tóng)时，在公(gōng)告中，华安张江光大园REIT进一步(bù)表(biǎo)示，原(yuán)始权(quán)益人将(jiāng)继(jì)续密切(qiè)关(guān)注哲(zhé)库科(kē)技(jì)后续情况，积(jī)极做好(hǎo)相关应(yīng)对。

　　此前，张江REIT因其一季报中披露的(de)张江(jiāng)光大园项目(mù)出租率下(xià)降(jiàng)事项，一(yī)度二(èr)级市场价格出现回落。在随(suí)后召开的业绩说(shuō)明会中管理(lǐ)人就相(xiāng)关(guān)事项进行(xíng)了解(jiě)释(shì)说(shuō)明，市场信心得(dé)到了一定提振，二级市场价格表(biǎo)现也(yě)趋于(yú)平稳(wěn)。据了(le)解(jiě)，张江 REIT在5月11日召开的线上和线(xiàn)下的扩(kuò)募(mù)说(shuō)明会(huì)上，运营团队表(biǎo)示了(le)对张江光大园项(xiàng)目的信心(xīn)，预计签署意向书(shū)和(hé)合(hé)同谈判中的储备租户正常(cháng)转化后，项(xiàng)目出租(zū)率将得到(dào)回升。没想到仅(jǐn)过(guò)了不(bù)到(dào)三周的时间，张(zhāng)江REIT的(de)扩募之路又迎来了(le)新的考验。

　　因张江REIT的上述公(gōng)告引起了市场(chǎng)各(gè)方(fāng)的(de)广泛关注(zhù)，张江REIT拟扩募购入(rù)项(xiàng)目(mù)的原(yuán)始权益人相(xiāng)关(guān)负责(zé)人(rén)坦言(yán)，事发(fā)突然(rán)确实始料未(wèi)及(jí)，在获悉(xī)OPPO关停哲库科(kē)技消息的第一时间(jiān)即奔赴(fù)现场(chǎng)进行了沟通和核实工(gōng)作，并同步启动了(le)应急预案(àn)，排摸储(chǔ)备租户(hù)，积(jī)极(jí)应对哲库提前退租的可能事项。由于张润大厦是全国首批REITs申报扩募(mù)项(xiàng)目，公司领导(dǎo)高(gāo)度(dù)重视，据悉新区国资委也(yě)高度(dù)关注(zhù)。

　　当(dāng)谈(tán)及储备租户情(qíng)况(kuàng)，相关负(fù)责(zé)人介绍说，目前储备租户还是比较丰(fēng)富的，覆盖了芯(xīn)片测试、人工智(zhì)能(néng)、航天产业、信息技术等(děng)产业客户，租赁(lìn)意向面积超过了2万方。从意向储备(bèi)转化为(wèi)实际租户需要一(yī)些时(shí)间。

　　“我们正在着手通(tōng)过签(qiān)署租赁(lìn)意(yì)向书(shū)来(lái)尽快锁定一些重(zhòng)要租户。虽然收了(le)三个月履约(yuē)保证金(jīn)给了我(wǒ)们(men)一些空间，但本着对首批(pī)扩募、对市场负责(zé)的态度，我们肯定要全力与时(shí)间赛(sài)跑(pǎo)，把这些面积在短期内完成去(qù)化。”相(xiāng)关负(fù)责(zé)人(rén)说道。

　　张江(jiāng)REIT已持有(yǒu)的同(tóng)区(qū)域的张(zhāng)江光大园项目一季(jì)度末也有将近30％的空置率(lǜ)，原始(shǐ)权(quán)益人有那么多储(chǔ)备租户，之前(qián)的(de)空置率为(wèi)何未能得到(dào)解决。

　　对此相关负责人解释(shì)，张江光大园(yuán)一直以来都坚持(chí)以(yǐ)市场化运营(yíng)为(wèi)导(dǎo)向(xiàng)，历史运(yùn)营表现稳定，租户的调(diào)租和换租(zū)都属于(yú)正常(cháng)情况，而这次(cì)项目的(de)大租户退租正好(hǎo)发生在市(shì)场活跃(yuè)度(dù)的短期低点(diǎn)，目(mù)前市(shì)场情况已有所好转(zhuǎn)。在看到出租率(lǜ)下滑情况(kuàng)没有得到及时修复后，张江(jiāng)这边也作(zuò)了一定的资源调配和倾斜(xié)，引入了一些储(chǔ)备(bèi)租户。

　　另外，张润大厦(shà)和张江(jiāng)光大园(yuán)项目在给租(zū)户的分隔空间、交付(fù)标(biāo)准、租金水平等方(fāng)面也有(yǒu)一些差异化(huà)，张(zhāng)润大(dà)厦(shà)多(duō)是(shì)两千(qiān)多平的大平层，楼的成(chéng)新度高一些，单价也贵一些，张江光大(dà)园单(dān)层以一千平的面积(jī)为主(zhǔ)，还有一些独(dú)栋形态的物业。租户自身(shēn)也会(huì)有诉求(qiú)，也会根据自身(shēn)需求和预算挑选区(qū)域内(nèi)的不同物业(yè)。

　　“如果扩募完成以后，新(xīn)老资产(chǎn)的管理人都(dōu)变成了一家，后续我们在资源(yuán)共享和联合营销方面能更加充(chōng)分发挥协(xié)同效应(yīng)，相信(xìn)可(kě)以(yǐ)做得更(gèng)好(hǎo)。”上述负(fù)责人(rén)补(bǔ)充说道(dào)。

　　最后谈及(jí)对于张江REIT的定位和展望(wàng)，相关(guān)负(fù)责(zé)人表示，张(zhāng)江集(jí)团和张江高科目前(qián)在管资(zī)产约五百万方，还有一(yī)些其他在开发的储备项(xiàng)目，这些都将成为张江REIT实现打造(zào)张江园区产(chǎn)业空间资产上市平台目标的坚(jiān)实后盾(dùn)和储备资源。“我们非常重(zhòng)视张江REIT这个资本平台和它未来(lái)的发展。”相关负责人(rén)表示(shì)，“这次扩(kuò)募是我们实现基金扩容的(de)第(dì)一(yī)步(bù)，也(yě)是至关重要的一步(bù)，眼下(xià)我们可能面临了一些突发情况(kuàng)需要解决，但是这(zhè)和我们在(zài)张(zhāng)江科学城这三十年建设发(fā)展(zhǎn)过程中(zhōng)所经历的相比，只能算是一个非常小的插曲。我们有信心排除万(wàn)难(nán)，尽一(yī)切可能化解浙k是浙江哪个城市的当前突发事(shì)件的所有负面影响(xiǎng)，维持预(yù)期和市场的信心(xīn)。”

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