万柳书(shū)院，暴(bào)雷了。

　　今(jīn)年(nián)年初“万柳少爷(yé)”的(de)意(yì)外走红，让(ràng)这个位(wèi)于(yú)北京海(hǎi)淀的豪宅被全国(guó)知晓，其背后(hòu)曾(céng)宣称(chēng)要做(zuò)地产界“劳斯莱斯(sī)”的神(shén)秘开发商——中赫集团，也被拉向(xiàng)台(tái)前。

　　而如今，万(wàn)柳书(shū)院再次受到舆论关注(zhù)，起因(yīn)中赫集团(tuán)成了(le)共同(tóng)债务人被中国信达(dá)追债，中(zhōng)国信达为(wèi)了收回钱款不得不将(jiāng)中赫抵押的75套(tào)万(wàn)柳书院豪宅拍卖(mài)。可问题(tí)是，这些房(fáng)子早已售出，业主并非中赫集团，那些真正(zhèng)斥巨资购入(rù)房产的(de)有钱人，房子现在莫名奇妙地被拍卖(mài)，算是(shì)被割了！

　　截至发稿，暂(zàn)未看到(dào)这些业主的维权信息(xī)，难怪有网友(yǒu)调侃(kǎn)：“富人被割(gē)韭(jiǔ)菜的(de)时候，他(tā)们的姿(zī)势都那么优雅。”

　　不(bù)过(guò)事件(jiàn)背后(hòu)，可能没你想象的那么简单。

　　1

　　富(fù)人被精准收割？

　　最(zuì)惨的可能还是债(zhài)主

　　“北(běi)京豪(háo)宅的尽头是(shì)万柳书(shū)院”，但谁都(dōu)没想到，这个(gè)位于海淀(diàn)核心区位，名校环绕的(de)顶级豪宅(zhái)，竟(jìng)然暴雷了！

　　近日，有网友发现，中国信达在(zài)京东拍(pāi)卖上，上架了“北京赫(hè)华(huá)恒瑞房地(dì)产开发有限公司(sī)不良债权(quán)转让项目”，债权总额高达近47亿(yì)，该项目的抵押(yā)物中，包(bāo)括(kuò)75套万柳书院住宅(zhái)。

　　据京东拍卖显示，上述不良债权(quán)转让项目的(de)处(chù)置主体是中国信达资产(chǎn)管(guǎn)理股(gǔ)份有限公司北(běi)京(jīng)市分公司(sī)（下(xià)称(ch颗粒状藕粉是假的吗，十块钱一罐的藕粉能吃吗ēng)中国信达北分），处置的是对北京赫(hè)华恒瑞房地(dì)产(chǎn)开发(fā)有限公司（下称赫华恒瑞）的不良债权。截至2023年(nián)1月31日(rì)，债权金额约为46.95亿(yì)元人民币，其中(zhōng)债权本(běn)金37.50亿元。中赫集团有限(xiàn)公司是(shì)共(gòng)同债务人。目前，该项目已(yǐ)有1万(wàn)次围观(guān)，35名(míng)意向人。

　　从表面上看，这就是一起(qǐ)中国信达北分(fēn)讨债(zhài)的故事，但实际上，75套豪宅的背后暗(àn)藏秘密。

　　据此前(qián)媒体(tǐ)报道(dào)，万(wàn)柳书院总(zǒng)共301户，而且早已售罄。如果该报道属(shǔ)实，说明(míng)这些房子实际上(shàng)都是卖(mài)出去了(le)的，是有人住的。

　　那为什(shén)么中国(guó)信达(dá)的拍卖(mài)页面上又(yòu)注明这75套房子是“未出售(shòu)”的状态呢？只(zhǐ)能说明(míng)这些(xiē)房(fáng)子根本没有(yǒu)网签，也没有房产证！

　　第一财经的报道证实(shí)了上述内容。有豪宅中(zhōng)介透露，中赫集团(tuán)早就把这75套房(fáng)子(zi)抵(dǐ)押出去(qù)，现在(zài)还没资金(jīn)解抵押，所(suǒ)以不能网签、没办房本。

　　作为海淀(diàn)的顶级(jí)豪宅，最强学区房，万柳书院的业主基本都是北京的(de)高端人士，柳传(chuán)志、丁磊等知名商业(yè)大佬也是(shì)万(wàn)柳书院的业主。另据地(dì)产自媒体“地产八(bā)卦女”爆(bào)料，万柳书院的业主(zhǔ)中，还有不少中赫集团的高管、合作伙伴、亲戚朋友等。

　　由此(cǐ)，不少网友感叹，“富人也(yě)被精准(zhǔn)收割了！”

　　不(bù)过，如果这些业主(zhǔ)确实已经支付(fù)价款并实(shí)际占有，那么，中国信达(dá)转让这笔不良债(zhài)权(quán)回本的愿(yuàn)望，或将泡汤。这次(cì)拍卖损失最大的(de)，没准还(hái)是(shì)债主中国信(xìn)达。

　　根据(jù)相关(guān)法律(lǜ)规(guī)定，民(mín)事执行中，业主(zhǔ)已经支付价(jià)款并实际占有，但未办(bàn)理过(guò)户手续(xù)的，如果业主(zhǔ)没有过错，人民法院不得查封、扣(kòu)押、冻(dòng)结(jié)，已经(jīng)查(chá)封的可以向法院提出执行异议(yì)申请，请求法院解除查封，同时(shí)可以联(lián)合起诉(sù)开发(fā)商，要求退还(hái)购房款或办理房产证(zhèng)，并承担(dān)违约(yuē)责任。

　　此外，今年4月，人(rén)民法(fǎ)院报公布《最(zuì)高(gāo)人民法院关于商品房消费(fèi)者权利保护(hù)问题(tí)的批复》，以司法(fǎ)解释的(de)方式明确了购房(fáng)人的优先权：

　　商品房消(xiāo)费者以居住为目的购买房(fáng)屋并(bìng)已支付全部价款，主张其房(fáng)屋(wū)交付请求权优先于建(jiàn)设工程(chéng)价(jià)款(kuǎn)优先(xiān)受(shòu)偿权、抵押(yā)权以及其(qí)他债权的，人民法院应当予以支持。只支付了部(bù)分价款的商品房(fáng)消(xiāo)费者，在一审法庭辩论终结前已实际支(zhī)付剩(shèng)余(yú)价款的，可以适用前款规定。

　　也就是(shì)说，如果这(zhè)75套房子均为“已(yǐ)售(shòu)未网签”，那么这笔不良(liáng)债(zhài)权，实际上是(shì)个烫(tàng)手山(shān)芋。可能不仅不能卖出去回本，抵押的这75套房(fáng)子，还会(huì)被业主讨回去。

　　中国信达(dá)，将(jiāng)会赔了夫人又折兵？

　　2

　　地(dì)产界的“劳斯莱(lái)斯”

　　成了“老赖”

　　这次债权公司中国信达申请不(bù)良债(zhài)权转让，可(kě)以追溯(sù)到金(jīn)谷信托踩雷赫华恒瑞。

　　天眼查显示，目前中国信达已经成为赫华恒瑞唯一股东(dōng)。但此(cǐ)前(qián)，赫华(huá)恒瑞(ruì)为中赫集(jí)团旗下子(zi)公司。2019年4月22日，中赫集团、中赫置地(dì)等(děng)选择退(tuì)出了赫华恒瑞的股(gǔ)东行列，中国金谷国际信托有限责任公司成为了唯一股东，后者由中(zhōng)国信达(dá)资产(chǎn)管理股份有限公司持股93.75％。

　　作为(wèi)房(fáng)地产开发商，相较其他(tā)房企，中(zhōng)赫集团(tuán)既没(méi)有很(hěn)大规模，也(yě)没有很高的国民(mín)知名度，但(dàn)却在北京豪宅圈留下一个个传说(shuō)。

　　如钓鱼台七号院(yuàn)，作为中赫集团进入(rù)北京的第一个豪宅(zhái)项目，2011年，中赫置地推出(chū)钓鱼岛(dǎo)七号院3号(hào)楼，高(gāo)达30万/平米的天价，成为当时京城最贵的(de)楼盘(pán)，引发了市场强烈震惊。

　　随(suí)后开发的万柳书院，更是被誉为“北京海淀顶端豪宅”。2012年，中赫(hè)置地以(yǐ)26.3亿元，溢价率40.9％，从融创、保利、万科等(děng)大型知名房企手(shǒu)中，抢下了北京(jīng)万柳地块(kuài)，成(chéng)为北京当年的(de)“双(shuāng)料地王”。很快，万柳书(shū)院(yuàn)就以(yǐ)神秘(mì)高端的姿态杀入市(shì)场，无论是(shì)一块块从荷兰运回来的灰砖(zhuān)垒起(qǐ)来(lái)的五(wǔ)米高墙，还是每(měi)棵成本超6万的成(chéng)年银杏树，还是每平米20万元(yuán)的(de)价格，都令业内外震撼(hàn)不已。

　　“万柳的墙、西宸的(de)缸、霄八的(de)顶儿(ér)、融创的湖(hú)、紫(zǐ)辰(chén)院(yuàn)的树、北平(píng)府的院(yuàn)儿。”从这句顺口溜中，就可看出(chū)其(qí)在北京豪宅(zhái)圈的地位。2014年末上市的它，对(duì)手是当时(shí)有名的(de)融创观澜嘉苑、佳兆业广场、恒大华府等(děng)，现如今，它远远超过这些(xiē)对手(shǒu)。

　　去年，万柳书院一套300平米的法拍房，最(zuì)终成交(jiāo)价1.09亿(yì)、单价(jià)达到(dào)惊人的36万元/平米，说明(míng)万柳书(shū)院虽然已经(jīng)推(tuī)出(chū)了8年之久，但其依旧(jiù)在北京豪(háo)宅圈备受追捧。

　　中赫集团开发的豪宅，也吸引了不少知名人士，如(rú)知名演(yǎn)员(yuán)宋丹丹，就住在钓鱼台七号(hào)院。而柳传志、丁磊(lěi)等知名商业大佬(lǎo)则居(jū)住(zhù)在万柳书院。

　　几(jǐ)大豪宅的成功(gōng)奠定了(le)中赫集团的(de)“高端路线”，也因此，它被外界(jiè)贴上(shàng)了，“卖(mài)北京(jīng)城最贵的房，拿北京城最(zuì)贵的地(dì)”，“做(zuò)地产中的‘劳(láo)斯莱斯(sī)’”的标签。

　　但隐藏(cáng)在(zài)豪宅开发商光环的(de)背(bèi)后，这(zhè)个地(dì)产界(jiè)“劳斯莱斯(sī)”却多次成(chéng)为被执(zhí)行人，被执(zhí)行标的(de)高达(dá)11亿。

　　今年年初，因为履(lǚ)行能力而(ér)拒不履(lǚ)行生(shēng)效法律(lǜ)文书确定义(yì)务，中赫集团(tuán)正式(shì)成了“老赖(lài)”。

　　3

　　中(zhōng)赫(hè)被北京国安坑了？

　　中赫集(jí)团如今(jīn)沦落(luò)到这个地(dì)步，其(qí)实是有迹可循的。

　　事实(shí)上，早在今(jīn)年年初(chū)“万柳书院少爷”走红之(zhī)时，深蓝财经就(jiù)曾(céng)深挖(wā)出背后的中赫集团，发现其(qí)深陷财务(wù)危机。

　　从(cóng)知名豪宅的开(kāi)发商到沦为(wèi)“老赖”，中赫集团实控人周金辉的(de)人(rén)生轨迹跟(gēn)着急转直(zhí)下。而(ér)追根溯源，这个转(zhuǎn)折点，就在于(yú)收购(gòu)北(běi)京国(guó)安。

　　近十(shí)年(nián)来，房企纷纷开始了多元(yuán)化转(zhuǎn)型，但转型之路并(bìng)不好(hǎo)走。早在2008年(nián)开始，中赫集团(tuán)就尝(cháng)试(shì)过多元(yuán)化业务，先后(hòu)进军能源市场(chǎng)、团(tuán)购网站，但最终(zhōng)都(dōu)惨淡(dàn)收场。最终，周金辉将转型的目光(guāng)，放到了体育领域(yù)。

　　2016年(nián)，在蚂蚁金服与IDG资本退(tuì)出后，中(zhōng)赫集(jí)团以35.5亿元(yuán)参股国安足球俱乐部(bù)64％股权，成(chéng)为国(guó)安的(de)新(xīn)东(dōng)家。接着在2021年6月，中赫集团(tuán)从中信集团手中拿下北京国安俱乐部(bù)36％股(gǔ)权，至此(cǐ)拿下北(běi)京国安俱乐(lè)部全部股权(quán)。如果北京国安的(de)估值一直(zhí)没变，那么中赫集团拿下北京国安(ān)，总计花(huā)费了(le)约55.5亿。

　　看到这里，有人也许(xǔ)会(huì)感叹：卖(mài)豪宅真是赚钱啊(a)！NO，NO，NO!如(rú)果真的是这样，中赫(hè)为什么又要质押股权呢？

　　2017年以来，中赫集(jí)团及其实控人周金辉夫妇将其手中的(de)中赫集团股份(fèn)质押陆续质(zhì)押，据(jù)企查查显示，目前中赫集团共有(yǒu)11条(tiáo)股权出质(zhì)记录。质(zhì)权人包括海(hǎi)金商(shāng)业保(bǎo)理、北京建工、山东国际信托、中融信托、中信建设等。

　　这(zhè)与入主北京国安的(de)时间完全(quán)吻合(hé)。

　　然而，入主北京国(guó)安后，不仅(jǐn)国安的经营状况没有得到改善，中赫集团也被拉(lā)入泥淖。

　　据北京产权(quán)交易所(suǒ)官网信息显示，2020年，北(běi)京国安足球俱乐部实现营(yíng)业收(shōu)入1.03亿(yì)元，净利润-12.09亿(yì)元(yuán)颗粒状藕粉是假的吗，十块钱一罐的藕粉能吃吗。截至(zhì)2020年末，该俱乐部资(zī)产总计(jì)5.38亿元，总负债18.51亿(yì)元。

　　为了缓(huǎn)解资(zī)金压力，中(zhōng)赫集团和周金辉夫妇(fù)还在持续质押(yā)手中(zhōng)的中赫集团股份，但国安和中赫(hè)的经营状况却持续没有好转。

　　不仅中赫(hè)集团(tuán)被(bèi)5次列被(bèi)执行人，执行标的高达(dá)11亿(yì)，北京国安也3次与(yǔ)中赫集团、中赫(hè)置地、及中赫集团股东(dōng)周金辉、李彩霞等(děng)共(gòng)同(tóng)成为被(bèi)执行人，执行标的约(yuē)10.45亿。

　　今年1月(yuè)，因为履行(xíng)能力而拒不履行生效法律文书确定义务，上(shàng)述(shù)被执行人成为“老赖”。只有北京国安，目前幸免于难。不过在实控人都(dōu)成为老赖的情况下(xià)，被执行(xíng)10个多(duō)亿(yì)的北京国安，又如何能(néng)独善(shàn)其(qí)身(shēn)？

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