文：任泽(zé)平团队　　

　　导读

　　是该取(qǔ)消预(yù)售制(zhì)了。 1月17日召开的全国住(zhù)房和城(chéng)乡建(jiàn)设工作会议提出“有条件的(de)可以进(jìn)行现房(fáng)销售”，不足一个月(yuè)时间，已有山东、安徽、河南、四川、广东(dōng)等(děng)地明(míng)确表态，试点现房(fáng)销售(shòu)。

　　1、是该取消(xiāo)商(shāng)品房预售制了，用你的钱，建你(nǐ)的(de)房子，还烂尾了，这是对购房者的不(bù)公平。以后谁有钱谁建房(fáng)，没(méi)钱没实(shí)力的别建了，不能把包(bāo)袱甩给老(lǎo)百(bǎi)姓和社会，这是房地产从(cóng)大开发(fā)时代步入高质量发展阶段的必然趋势，也(yě)是(shì)对购(gòu)房(fáng)老(lǎo)百姓的(de)最(zuì)大(dà)保(bǎo)护。98年(nián)房改时，全国缺房子，开(kāi)发商缺钱，预(yù)售制是(shì)权宜(yí)之计，现在全(quán)国套户(hù)比超过1，从大(dà)开发(fā)进入存量(liàng)时代(dài)，对购(gòu)房民众不公平的预售制已经(jīng)过(guò)时了，该取消了，改为现房销(xiāo)售。以后一(yī)手(shǒu)交钱，一(yī)手交(jiāo)房，天经地义。当然二次(cì)房(fáng)改是个技(jì)术活，兼顾化(huà)解停贷、复工保(bǎo)交楼、重组房企债(zhài)务、恢(huī)复市场(chǎng)信心以(yǐ)及长效机(jī)制，长效机(jī)制四(sì)大关键是推动城市群战略、人地挂钩、金融中性稳定和房地产(chǎn)税(shuì)。如果按照经济规律办事，中国一定能实(shí)现房地产(chǎn)软着陆(lù)和(hé)长期(qī)平(píng)稳健康发展(zhǎn)，跨过这(zhè)道关，解(jiě)好(hǎo)这道世界(jiè)难题(tí)。

　　2、为(wèi)什么要取消预售制、改为现房销售(shòu)？大家想想，绝大(dà)部分(fēn)商品是(shì)一手(shǒu)交钱一手(shǒu)交货，预(yù)售制是对购买者(zhě)的单方(fāng)面不(bù)公平(píng)制度，购房老百姓(xìng)几乎承(chéng)担了所有商品不能交(jiāo)付的(de)风险(xiǎn)。从个人层面看，预售(shòu)制对购房者(zhě)非常不公(gōng)平，比如，交房等待期一般为两年，在此(cǐ)期间，购房者不仅(jǐn)承担银行利息，还要承担(dān)延迟交房、房屋(wū)质(zhì)量、房(fáng)产证延(yán)期办理甚至不(bù)能(néng)交房的风险。从行业(yè)层(céng)面看(kàn)，预售制助推部分房企过度举债、高(gāo)杠杆扩张，若遇到下行周(zhōu)期，会引发资金(jīn)链断裂、项(xiàng)目(mù)搁(gē)置等系列风(fēng)险。取消(xiāo)预售制，改为现房(fáng)销(xiāo)售，这样有助于落实中央(yāng)房住不炒精(jīng)神、有助于保障购房老百姓权(quán)益、有助于房企稳健发展，一举多得，谋(móu)划长远。

　　3、为(wèi)什么建议取消预(yù)售制度(dù)？预售制度(dù)怎(zěn)么来的？国(guó)外什么情况？简单科普一下(xià)：商品房(fáng)预售最(zuì)早(zǎo)源(yuán)于中国(guó)香港，俗(sú)称卖楼(lóu)花，卖期房，是一种开发商(shāng)放杠杆(gān)的方式。98年房改，由(yóu)于(yú)商品(pǐn)房短缺，房企缺资金(jīn)，借鉴中国(guó)香港，引入了商(shāng)品(pǐn)房预售(shòu)制(zhì)度。其实，当前(qián)世界不少国家存在(zài)预售制。但是，重点来了！发达国(guó)家一般有严格的监管保障(zhàng)措施，开发商在项目(mù)获得政府批准后才可以开始销售，买家在购买(mǎi)期(qī)房后并(bìng)非像中国一样在(zài)支付完首付(fù)款(kuǎn)后(hòu)从(cóng)银(yín)行一次(cì)性(xìng)贷款支付剩余(yú)全(quán)部房款，而是根据开发商工程进度在完全交(jiāo)房前进行分(fēn)期支付。所以，预(yù)售制度(dù)是(shì)需要严格的资金监管(guǎn)、分(fēn)期支付以及违约处罚措(cuò)施作为保障的，如果没有这些保障措施，一(yī)定(dìng)会触发风险，对(duì)购房民(mín)众不(bù)公(gōng)平，所以不如借机(jī)取消预售制度，以后改(gǎi)为现房销(xiāo)售。客(kè)观讲(jiǎng)预售制(zhì)度有(yǒu)一定历史阶段性(xìng)，现(xiàn)在中国(guó)住(zhù)房进入(rù)存量时(shí)代，取(qǔ)消预(yù)售制度有助于降负债降杠(gāng)杆，不再把烂尾风险(xiǎn)甩(shuǎi)给老(lǎo)百姓和社会，当然这需(xū)要配套房企债务(wù)重(zhòng)组、复工保(bǎo)交楼、恢复市场信(xìn)心和(hé)房地产长效机(jī)制。这是个技术活(huó)，只要坚持市(shì)场化(huà)改革，中国一定(dìng)能(néng)化解(jiě)这(zhè)个(gè)难题，让(ràng)房地产回归实体经济和居住属(shǔ)性，安居乐业(yè)。

　　4、简(jiǎn)单讲，如果(guǒ)取消预售制(zhì)，改(gǎi)为现房销售，开(kāi)发商将拼的(de)不是五花八(bā)门、眼花缭(liáo)乱、不知道能不能兑现(xiàn)的(de)营销(xiāo)手(shǒu)段，而(ér)是(shì)所见即所得的过硬的产品(pǐn)质量(liàng)和诚信，这(zhè)才是对购(gòu)房民众的最根本最实质(zhì)的保障，这样将(jiāng)极(jí)大(dà)的(de)提(tí)升开(kāi)发(fā)商(shāng)的建筑质(zhì)量，实(shí)现良(liáng)币驱(qū)逐(zhú)劣币。所(suǒ)有商(shāng)业的本质是向善，是以客户为中心，房地产也不能(néng)例外(wài)，老百姓买(mǎi)房子是天大的事，烂(làn)尾毁三代，好房(fáng)幸福一家(jiā)人。从这个角(jiǎo)度，取消预售制、实施(shī)现房销售是实现(xiàn)老百姓安(ān)居乐业、社会长治久安、行业(yè)企(qǐ)业(yè)健康发展的重大措施。在当前的情况下，取消预售制要结合稳(wěn)楼市、房地产软着(zhe)陆(lù)、打通金融(róng)支持当期三好(hǎo)生、新模式等综(zōng)合施策。

　　作(zuò)者十年前(qián)在国务院发(fā)展研(yán)究中心参与财税改革方案(àn)研究时，对预售制、房地产税、人地挂钩、金融稳定(dìng)、房企(qǐ)杠(gāng)杆率等进行过长期系统的专项研究。（参考后来(lái)形成(chéng)的专著《房(fáng)地产周期(qī)》）　　

　　目录(lù)

　　1 中国(guó)内地商品房预售制(zhì)的(de)前(qián)世(shì)今生

　　1.1 起源：分层销售+“按揭”，霍(huò)英(yīng)东创(chuàng)造“卖楼(lóu)花”模(mó)式(shì)

　　1.2 住房(fáng)需求大(dà)、供给量(liàng)少，引(yǐn)进“卖楼花”模式，形(xíng)成“中(zhōng)国内(nèi)地版(bǎn)预售(shòu)制”

　　1.3 预售制推(tuī)动城市(shì)化(huà)进程，但背后潜藏的风险确实存在(zài)

　　2 国际(jì)经验(yàn)

　　2.1 美国(guó)：交付前预售资金第三(sān)方(fāng)全程监(jiān)管，交付(fù)时开发商凭验收凭证取得房(fáng)款

　　2.2 德国：可零首付购房(fáng)，提供期房烂尾(wěi)险(xiǎn)

　　2.3 英国：10％定金保险(xiǎn)保(bǎo)护机制，55％-80％房(fáng)款交(jiāo)房(fáng)时支(zhī)付(fù)

　　2.4 日本：为规范期房交(jiāo)易立法(fǎ)，设置(zhì)期房预付款保全措施

　　2.5 新加(jiā)坡：买方(fāng)资金由(yóu)银行监管，享(xiǎng)1年保修期后付尾款(kuǎn)

　　3 启(qǐ)示

　　正文

　　1 中(zhōng)国内地商品房(fáng)预售(shòu)制(zhì)的(de)前世今生

　　1.1 起源：分(fēn)层销售+“按揭”，霍英东创造“卖楼花”模式

　　二(èr)十世纪五(wǔ)十年(nián)代(dài)在(zài)中国香(xiāng)港，楼宇出租(zū)是地产行业盛行的方(fāng)式，但有(yǒu)着转(zhuǎn)让难、出租(zū)资金周转期长等问题，分层销售孕育而生。20世纪50年代，中国香港还(hái)未(wèi)推行公(gōng)共(gòng)房屋制度，许(xǔ)多人(rén)栖(qī)身于木屋或者其(qí)他临时住宅，住房(fáng)的需求是(shì)相当(dāng)高，不过(guò)大多数居民(mín)的储蓄(xù)很少。当时楼宇(yǔ)买卖多数以一整栋楼(lóu)为单(dān)位，需(xū)要(yào)雄厚的(de)资金实(shí)力才能购买。虽然楼宇出(chū)租是中国香港地(dì)产行业盛行(xíng)的方(fāng)式(shì)，但有着转让难(nán)、出租资金周(zhōu)转期(qī)长等问题。针对(duì)这一系列问题，不少(shǎo)地产(chǎn)商开始探求新的方式(shì)，如把楼宇契约切开，即“分契”，然(rán)后(hòu)将楼宇分层出售。这模(mó)式(shì)一经推行，购(gòu)买(mǎi)楼宇(yǔ)的市民数量有(yǒu)所增加，开发商资金周转加(jiā)快。

　　在分(fēn)层出售的(de)基(jī)础(chǔ)上，将“按揭(jiē)”模式引入(rù)房地产销售(shòu)，霍英东创造“卖楼花(huā)”模式(shì)。1953年底霍英东创办(bàn)立信(xìn)置业有限公司，凭借(jiè)商业直(zhí)觉(jué)和多年经(jīng)营(yíng)杂货铺(pù)、海上(shàng)驳运(yùn)业务的经验，对于商品(pǐn)流通(tōng)、资(zī)金周转(zhuǎn)有着独到(dào)的见解，在(zài)努力寻求方法加(jiā)快自身资(zī)金(jīn)周(zhōu)转。当时其在购下九龙的一(yī)块地(dì)盘后(hòu)，除了分层出售、还印发售楼说明(míng)书，上有文字详尽(jǐn)说明楼宇的地势环(huán)境、建筑材料、分层价格、订购方法等。此外，“卖楼花”是(shì)另(lìng)外一个亮点，即先收取买家的订金，采用类似租金的分期付款形式，等新楼落成(chéng)时，收齐(qí)买(mǎi)家的钱，买家就拥有了自己的房产。这种方(fāng)式减轻(qīng)了民众购房(fáng)的(de)资金压力(lì)，加速了房屋的(de)建造和销售，也解决了(le)制(zhì)造(zào)商的资金(jīn)问(wèn)题，降低投(tóu)资风险(xiǎn)，在当时可谓是“双赢”的举(jǔ)措。“预(yù)售楼花+分期(qī)付款”的(de)销售模式成为当时(shí)中国香(xiāng)港房地产市场(chǎng)的(de)一大特色(sè)，纵观中国香港房地(dì)产(chǎn)市场(chǎng)的改革，“卖楼花(huā)”模式高效率地解决了核(hé)心的住(zhù)房供(gōng)不(bù)应(yīng)求的(de)问题(tí)，使房市发展(zhǎn)进入新阶(jiē)段。

　　预售楼花模式推动了中(zhōng)国(guó)香港楼(lóu)市几(jǐ)十年繁荣(róng)，但期间也出现过(guò)“烂尾楼”的(de)情况，但监管(guǎn)部门(mén)不断(duàn)完善、规范化(huà)，建立(lì)健全的监(jiān)管机制，促进(jìn)市(shì)场健康发展。例如(rú)，1960年，位于大(dà)角咀的(de)一(yī)个楼盘因建筑费用超支停(tíng)工，出现“烂尾”情(qíng)况。在1961年后，中国(guó)香港管理部(bù)门提(tí)升了对于(yú)预售楼花制度(dù)的监管，即要求(qiú)开发(fā)商在(zài)预售前，确保地(dì)价款已(yǐ)经全部支(zhī)付，还要(yào)证明自身有资金(jīn)等能(néng)力把项目完成，资金需(xū)放入律师(shī)所托管，支(zhī)取时需律所和建(jiàn)筑(zhù)师的(de)核准(zhǔn)。为(wèi)了防止开发商(shāng)、律所、建筑师等造(zào)假，套(tào)取监管(guǎn)账户资金(jīn)，中国香港要(yào)求律师(shī)行在(zài)银行开(kāi)设的(de)信(xìn)托(tuō)账户（监管账户）、开发商操(cāo)作等(děng)采(cǎi)取全(quán)透(tòu)明化机制，且银行(xíng)的责任上(shàng)升，如出现房(fáng)屋“烂尾”情(qíng)况，银行将(jiāng)成最大风险方，后续需自身推(tuī)动项目完(wán)工(gōng)。随着监管体系逐步完善，出现(xiàn)“烂尾(wěi)”的(de)现象较少。

　　1.2 住房需(xū)求大、供给量(liàng)少，引(yǐn)进“卖楼花”模式，形成(chéng)“中国内地版预售制”

　　二十世纪九十年代，中国内地(dì)面临住房需求大和(hé)供给量短缺问(wèn)题，引入“卖(mài)楼花”制度。建国以来，中(zhōng)国内地优先发展(zhǎn)重工业(yè)，强调基础建设，这(zhè)一(yī)导向(xiàng)使前期(qī)发展工(gōng)业化的进程大于城市化进程，唯有解(jiě)决住房基础等城市化配套(tào)问题(tí)，才能进一步推进(jìn)城市(shì)化。但(dàn)当时推行的是“统一(yī)管(guǎn)理，统一分配，以租养房(fáng)”的福利分房制(zhì)度，住房市场发展起步较晚、增速(sù)较慢，福利分(fēn)房(fáng)制度也出现了分配不公、效率低(dī)、配套(tào)差等问题，因此福利(lì)分房(fáng)制度不再适用于当时的国情。叠加房(fáng)地产市场面临商(shāng)品(p形容一晃十年的诗句，含有十年的诗句ǐn)房的需求量大，而社会缺少大型房(fáng)地产(chǎn)开发商，商(shāng)品房(fáng)供(gōng)应量小的困境，此时(shí)引入中国香港的“卖楼花”模(mó)式无疑(yí)是对内地房地(dì)产市场的一针强(qiáng)心剂。从1994年起(qǐ)，中国(guó)内地逐步(bù)引进(jìn)中(zhōng)国香港预售商(shāng)品(pǐn)房制度，先后出台多项(xiàng)文件，大力支持(chí)国内房地产(chǎn)市场改革。例如，1998年，国务院出台(tái)《关于进一步深化城镇住房制度(dù)改革，加快住房建设(shè)的通知》文件(jiàn)，决定停止住房无偿实(shí)物分配，逐步实行住(zhù)房(fáng)分配货(huò)币化、住房供给商品化(huà)、社(shè)会化的住房(fáng)新体制，从计划经济(jì)下的(de)福利分房转向市场经济(jì)的商品房。房地(dì)产市场(chǎng)采用预售(shòu)制，允许开发(fā)商卖期房，解决了房企(qǐ)缺少(shǎo)资金(jīn)和开发时间周期长的两大(dà)难题(tí)，开发商(shāng)以预(yù)售款撬(qiào)动下(xià)一个项目(mù)的开发，形成滚动开(kāi)发模式，住房供(gōng)应速度加快。自(zì)此(cǐ)中国(guó)内地开始房改货(huò)币(bì)化(huà)，中(zhōng)国(guó)人民银(yín)行等多方(fāng)迅速(sù)出台(tái)相关的信贷(dài)政策，支持购房者，极(jí)大作用(yòng)推动(dòng)了房(fáng)地产市场(chǎng)的发(fā)展。

　　引入中国香港“卖楼花”模式后(hòu)，经调整(zhěng)形成契合中国(guó)内地的商品房预售制度。预(yù)售制的初衷是为了缓(huǎn)解房企资金(jīn)压力，加快城镇住房建(jiàn)设。具体来说，是指(zhǐ)房地产(chǎn)开发(fā)企(qǐ)业(yè)将正在建设(shè)中的房(fáng)屋预先出售给购(gòu)房者(zhě)，由购房者支(zhī)付定金或(huò)房(fáng)款的行(xíng)为。区(qū)别于(yú)中国香港，在中国内地实(shí)践过程中，商(shāng)品房预(yù)售(shòu)流程为：房地产开发(fā)商办理预售许可证-签订商品房买(mǎi)卖合(hé)同(tóng)-进行备案登记(jì)和预(yù)告登记-交付房(fáng)屋。在购房过程(chéng)中，购房(fáng)者需要一(yī)次性付清首付款，并采用银行贷款的形(xíng)式一次性付(fù)清剩余房(fáng)款，换言之，房屋未建(jiàn)成(chéng)，开(kāi)发商可能已(yǐ)拿到了全部购(gòu)房款，这点与中国香(xiāng)港(gǎng)的(de)按照工程进度付款有(yǒu)所不同。对(duì)中国内地的开发商而言，预售制商品(pǐn)房也开启(qǐ)了高周转、高杠杆的(de)运(yùn)作模式。

　　1.3预售(shòu)制推动城市化进程，但背后潜藏的风(fēng)险(xiǎn)确实存(cún)在

　　作为中国(guó)内地商品(pǐn)房销售的最(zuì)主要(yào)方式，预售制极大缩短(duǎn)房企现金回笼周(zhōu)期，同时增(zēng)加(jiā)市场商品房供应，推动了(le)城(chéng)镇(zhèn)化(huà)发展进程(chéng)。预售(shòu)制在过去20多年对中国(guó)内地房地产市(shì)场的稳步(bù)发展(zhǎn)起到了(le)重(zhòng)要作(zuò)用，不仅解决了房地产市场快(kuài)速发展阶段的资金需求，也(yě)提高了居民居(jū)住水(shuǐ)平，中国内地城镇居民从(cóng)筒(tǒng)子(zi)楼住到住宅小区，从全民蜗居到基本(běn)适居(jū)，住房事(shì)业取(qǔ)得巨大进步，数(shù)十(shí)年时间走完发达国家几百(bǎi)年(nián)城镇化路程。改革开放以来，城(chéng)镇化进程进(jìn)入(rù)快速发展(zhǎn)时(shí)期。1978-2021年，城镇人口(kǒu)由1.7亿人增(zēng)长至(zhì)9.1亿人(rén)，43年间(jiān)增长4.4倍；1981-2020年，全国城市建成区(qū)面(miàn)积由7438平方公里(lǐ)增长至(zhì)60721平方公里，增(zēng)长(zhǎng)7.2倍。根据我们发(fā)布(bù)的《中国住(zhù)房存(cún)量报(bào)告：2021》测算，1978-2020年(nián)中国内地城镇(zhèn)住宅存量(liàng)从不到(dào)14亿平增至313.2亿平，城镇人均住房建筑(zhù)面(miàn)积从(cóng)8.1平(píng)方(fāng)米增至34.7平方米，城镇住房套(tào)数(shù)从约3100万套增至3.63亿套，套户比从0.8增至(zhì)1.09。预售制在(zài)当前已成(chéng)为中国内地商品房销售最(zuì)主要方式(shì)，2005年中国(guó)内(nèi)地商品住宅期房销售面积占总(zǒng)销售(shòu)面积的(de)比重为63％，而(ér)2021年期房(fáng)累计(jì)销(xiāo)售面积达15.6亿平，比重上升至87％。

　　预售(shòu)制(zhì)也推动了中(zhōng)国内(nèi)地房地(dì)产行(xíng)业的发(fā)展。中(zhōng)国内地房地产历经(jīng)二十多年长(zhǎng)周(zhōu)期(qī)繁荣，行业各项指标大幅增长。1999-2021年，房屋新开工面积从2.2亿平增(zēng)至19.9亿平，累计上(shàng)涨8.2倍，年(nián)复合增速10.6％。房地(dì)产开(kāi)发投(tóu)资完成(chéng)额从0.4万亿元增至14.8万亿元(yuán)，累计(jì)上涨35.8倍，年复合增速17.8％。商品房销售面积(jī)和(hé)销售金额(é)分别从1.5亿平增(zēng)至17.9亿平、0.3万亿(yì)元(yuán)增(zēng)至18.2万(wàn)亿元(yuán)，累计上涨(zhǎng)11.3、65.3倍，年复合增(zēng)速12.1％、21％。伴随房地产业的快速发展，房地产(chǎn)企业从无到有、从国企先行(xíng)到民企崛起，队伍逐(zhú)渐(jiàn)壮大。2018年，房地(dì)产(chǎn)企业数量达9.8万个，比1998年的(de)2.4万个增长3.1倍(bèi)。

　　二十年(nián)来房地产也成(chéng)为拉动中国内地(dì)经济高增(zēng)长的火车头(tóu)。

　　1）从经济增长(zhǎng)渠道，房(fáng)地产带动(dòng)的上下游产业链特别长，高达50多(duō)个行业。2020年房地产及其产业链(liàn)占GDP的(de)17.2％（完全贡献），其中房地产业增加(jiā)值占GDP的(de)7.3％（直(zhí)接贡献），房地产(chǎn)带动产业链(liàn)占GDP的9.9％（间接贡献(xiàn)），其中房地产对金融(róng)、批发、建材的带动最为明显。

　　2）从投资(zī)渠道，2020年房地产完全(quán)拉动的(de)投资占(zhàn)全社会固(gù)定(dìng)资产投资的51.5％，其中，房地(dì)产开发投资占固定资(zī)产(chǎn)投资的27.3％。

　　3）从金融渠道，从房地(dì)产贷款占银(yín)行(xíng)各项(xiàng)贷(dài)款余额的比重看，2021年12月为27.07％，如果加(jiā)上信托(tuō)等通道业(yè)务，占比超过三(sān)分之一。从房地(dì)产融(róng)资(zī)存量占社融(róng)存量比(bǐ)重看，2021年(nián)12月(yuè)占(zhàn)比为(wèi)18.76％。如果房企大(dà)面积违(wéi)约，将导致(zhì)银(yín)行(xíng)不良率(lǜ)大幅上升。

　　4）从居民财富效应渠道，根据(jù)我们的《中(zhōng)国住房(fáng)市值测算报(bào)告(gào)》，2020年(nián)中国住房(fáng)市值为62.6万亿美元，大于美国的(de)33.6万亿美元、日本的10.8万亿美元(yuán)、英法(fǎ)德三国(guó)合计的(de)31.5万亿美(měi)元。从住房市值占(zhàn)股债房(fáng)市值的(de)比例(lì)看(kàn)，2020年(nián)中国为66.6％，高于(yú)美国的27％、日本的(de)37％、英国的49％、法国的56％、德(dé)国的64％。中国住房市(shì)值(zhí)与股债(zhài)房市(shì)值(zhí)的比例(lì)较高，主要是因(yīn)为住房市值(zhí)高(gāo)，以及中国资本市(shì)场(chǎng)发育尚不(bù)成熟(shú)，直接(jiē)融资比例较低，股(gǔ)票、债(zhài)券市值较低，居民(mín)投(tóu)资渠道缺乏。

　　不可(kě)否认，预售制(zhì)背后潜藏的(de)风(fēng)险确实(shí)存在，当前的负面效应愈发凸显(xiǎn)。

　　从个人层面(miàn)看，绝大(dà)部(bù)分商(shāng)品是一(yī)手交钱一手交货，预售制是(shì)对购买者的单方面不(bù)公平制(zhì)度，购房老百姓几乎(hū)承(chéng)担了(le)所有商品(pǐn)不能交付的风险(xiǎn)。比如，交房等(děng)待期一般(bān)为两年，在此期间，购房(fáng)者不仅(jǐn)承担银行利(lì)息(xī)，还(hái)要承担延(yán)迟(chí)交(jiāo)房、“一房二卖”、房屋质量、房(fáng)产证延期(qī)办理(lǐ)甚(shèn)至不(bù)能交房等风(fēng)险。另外，购(gòu)房(fáng)者和开发商之间的购(gòu)房合同、购房者和银行的按揭(jiē)贷款合同是两(liǎng)个独立的合同关系(xì)，如果开(kāi)发商发生违约(yuē)，购房者只能根据(jù)购(gòu)房合(hé)同向开发商主张权力(lì)，但依(yī)旧需要根据按揭(jiē)贷(dài)款合同按时向(xiàng)银行(xíng)进行(xíng)贷款偿(cháng)还，因此(cǐ)购房者(zhě)承(chéng)担的风险较大。

　　从行业层面看，预售(shòu)制助推部分房企过(guò)度举债(zhài)、高杠杆扩(kuò)张，资(zī)金(jīn)若遇到(dào)下行周期，会引发资金链断(duàn)裂(liè)、项目搁置(zhì)等(děng)系列风险(xiǎn)，进行影(yǐng)响自身信用和(hé)购房者对行(xíng)业的信心。

　　从(cóng)金(jīn)融层(céng)面看，银(yín)行作为按揭(jiē)贷款(kuǎn)的发放(fàng)方，一旦房企因为市场波(bō)动或经(jīng)营不(bù)善，出现资金链断(duàn)裂等一系列(liè)问题，导致“烂尾”等情况(kuàng)，而房企通(tōng)过与购房(fáng)者(zhě)签订的预售(shòu)合(hé)同(tóng)和按揭(jiē)合同，已经从银行(xíng)获得(dé)房款，如(rú)果购房者(zhě)丧失还款能力或短(duǎn)期不能还款等(děng)，则风(fēng)险完全由(yóu)银行承担，银行将面(miàn)临较大(dà)的(de)坏账压(yā)力。

　　从监(jiān)管(guǎn)角度(dù)看(kàn)，购房(fáng)者的预售监管(guǎn)资金去哪了？楼盘“烂尾”，归根结底(dǐ)两(liǎng)个字那就是“没钱”，即没钱付(fù)工(gōng)程款(kuǎn)。在(zài)2004版的《城市商品房预售(shòu)管理办法》中明确规定(dìng)了开发企业预售商品房所得款项(xiàng)应(yīng)当用于有关的工(gōng)程建设，商(shāng)品房预售款监管(guǎn)的具(jù)体(tǐ)办法，由房(fáng)地产管理部(bù)门制定。但(dàn)多年以来全国并没(méi)有统一的预售资金(jīn)监管规定(dìng)，各地实行“一(yī)城一策”。例如，太(tài)原、昆明、重庆(qìng)、长沙等(děng)城市(shì)重点监(jiān)管资金(jīn)比例(lì)为总预售款的15-40％左右，郑州、福州、合肥等城市则按(àn)照(zhào)项目的建(jiàn)安(ān)成本乘以建筑(zhù)面积或者项目工程(chéng)总额报价计算重点资金。而事形容一晃十年的诗句，含有十年的诗句实是，不(bù)少购房款未进入监管账(zhàng)户、或进入监管(guǎn)账户后被挪(nuó)用，导致楼盘没(méi)有资金继续建设。收楼遥遥无期(qī)，月供却被迫(pò)继续(xù)还款。那(nà)么(me)，监管账户(hù)资金如何被挪走的？实(shí)际(jì)上，在(zài)过去房地产大(dà)开发时代的(de)高周转背景下，抽调(diào)预售款监管账户资(zī)金，是(shì)行业“潜(qián)规则”。比(bǐ)如工程(chéng)总(zǒng)承包方，以工(gōng)程建设名(míng)义，获得(dé)监管账户拨付资(zī)金，再由(yóu)工程方将资金转(zhuǎn)给房企，而拨付的工(gōng)程(chéng)款，远超(chāo)工程进(jìn)度所需(xū)。通(tōng)过这些方式套取的(de)资金，在房企各(gè)地项(xiàng)目间流动，变相加杠杆，这样做提供了资金流动性，房企抽调资金统(tǒng)筹(chóu)拿地、还(hái)款和楼(lóu)盘建(jiàn)设，形成(chéng)一(yī)种资金(jīn)循(xún)环高(gāo)周(zhōu)转模式，但(dàn)一定程(chéng)度上把(bǎ)风险甩给(gěi)了购房者(zhě)。

　　2 国际经验

　　整(zhěng)体来说，国外商品房预售制度呈现以下特点：

　　1）预付款(kuǎn)保护：对(duì)于购房者预付资金，一般(bān)设有定金(jīn)或预(yù)付款(kuǎn)保(bǎo)护(hù)机(jī)制，如(rú)英(yīng)国、日本(běn)；

　　2）预付款比重：要求购(gòu)房者支付的预付款(kuǎn)比例相对(duì)较(jiào)低(dī)，绝(jué)大部分(fēn)房(fáng)款在房(fáng)屋交付后开始支付；

　　3）预付款支付方式：预付(fù)款一般以定(dìng)金方式(shì)支(zhī)付，或按工(gōng)程(chéng)进(jìn)度分(fēn)期支付，或(huò)二(èr)者结合；

　　4）按揭(jiē)贷款方(fāng)式：一般(bān)采(cǎi)用两种方式发(fā)放按揭贷款，一是按工程进度付款(kuǎn)，按揭贷款按(àn)照工程进(jìn)度(dù)逐渐发放(fàng)，购房者开始月供；二是房屋(wū)交付后发放按揭贷款(kuǎn)；

　　5）房屋烂尾保护：为预售商(shāng)品房提供期房烂尾(wěi)保险，在商品房出现重大延期或重(zhòng)大缺(quē)陷时(shí)，保障购房者权益；

　　6）房屋(wū)交付保护：房(fáng)屋交(jiāo)付质量的保障有(yǒu)两种方式，一是期房由政(zhèng)府(fǔ)或第(dì)三方验收合格(gé)并提供验(yàn)收凭(píng)证后，开发商凭(píng)验收凭证取得购房者支付的房款。二(èr)是开(kāi)发商为购房者提供一定的保修期，通常1-5年(nián)，保(bǎo)修期满，购房者支付尾款(kuǎn)。

　　2.1 美国：交付前(qián)预售资(zī)金(jīn)第三方全程监(jiān)管，交付时开(kāi)发商凭验收凭证取得房款

　　美国期房(fáng)定金(jīn)一定(dìng)期(qī)限内无条件返还，最低首付比例为3.5％，交房前仅支付首付，其余房款交付后(hòu)按揭还(hái)款，交付前资金由第(dì)三(sān)方全程(chéng)监(jiān)管，交(jiāo)付(fù)时开发商凭验收凭证取得房款。

　　定(dìng)金及首(shǒu)付(fù)环节，定金比例一般为(wèi)房(fáng)款的1％-5％，首付(fù)比例最低可低于3.5％，根(gēn)据(jù)美国官方数据，2021年美国平均首付比例(lì)为(wèi)12％。

　　余(yú)款支付方面(miàn)，除定金或首付外，购房者在(zài)房(fáng)屋交付后通(tōng)过按揭贷款支付剩余房款(kuǎn)。

　　资金监管方面，美国为防止开(kāi)发商挪(nuó)用(yòng)资金(jīn)，购房者的(de)定金及首付款由第(dì)三方公证行或产(chǎn)权(quán)保(bǎo)险公司的信托(tuō)账户监管。如(rú)果开发商倒闭导致楼盘(pán)烂尾，购房者(zhě)资金(jīn)可通过(guò)申(shēn)请仲裁取回，且不承担任(rèn)何责任与损失。而开发商在房(fáng)屋建设过程中(zhōng)的资金全部(bù)来自(zì)银行，银行根据工程进度向开发商提(tí)供一定比例(lì)的贷款，由于开(kāi)发(fā)商挪用资金直(zhí)接(jiē)损害银行利益，银(yín)行有充分(fēn)动机监管开(kāi)发商施(shī)工进度。开发商在房(fáng)屋(wū)交付时需取得由政府(fǔ)相关(guān)部(bù)门经审(shěn)查后发放的验收凭证，通过验收凭证向银行得到购房者(zhě)支付的房款。

　　2.2 德国：可零首付(fù)购房，提供期(qī)房烂尾险

　　德国期房(fáng)可(kě)零(líng)首付购房，房款按建造工期进度支(zhī)付，按揭(jiē)按工期放款后(hòu)还贷，房贷利率(lǜ)采用固定利率，开发商(shāng)或购房者可购买期(qī)房烂(làn)尾保(bǎo)险。

　　预售门(mén)槛方(fāng)面，德国开发商在项目获批后即可预售房屋。签署(shǔ)购房合同(tóng)前，购房者需支付(fù)约2000欧的定金并进(jìn)行预约公证(zhèng)，签订合同后(hòu)定(dìng)金退还。如由于任何原因不能购(gòu)买，定金按(àn)照德国(guó)法(fǎ)律全部退还。

　　签署(shǔ)购房(fáng)合同后，购房者需支付公证费和(hé)土地交易税，分别为房屋售价的1.5％-2％、3.5％-6.5％，两种费用(yòng)不(bù)包含在购房款中(zhōng)，属于购房(fáng)附加费(fèi)。

　　首(shǒu)付方面(miàn)，德国没有规定最(zuì)低首付比例(lì)，可零首(shǒu)付购房。

　　余款(kuǎn)方面，德国(guó)也采(cǎi)取按工期支付房款(kuǎn)的(de)制(zhì)度，一般分7笔进行支付，具体支(zhī)付节点、比例因项(xiàng)目而异。一般来说，支付节点可分为(wèi)公证后、主体完工、内部水暖电路完工(gōng)、窗户(hù)玻璃完工(gōng)、室内清洁及墙面完(wán)工、地板完(wán)工(gōng)、全部完工，支付比例可能是30％、28％、11.9％、7％、6.3％、4.9％、11.9％。

　　按揭方(fāng)面，购房者可在(zài)支付房款前申请房贷，房贷利率采用固(gù)定利率(lǜ)，银(yín)行按(àn)施(shī)工(gōng)节奏分多次发放贷(dài)款，每笔贷款给(gěi)予购房者(zhě)一定(dìng)使用期限(xiàn)，期限(xiàn)结(jié)束后(hòu)，购房者开始还贷。

　　保险(xiǎn)方面，德国(guó)保险公(gōng)司针(zhēn)对期房设计了两种保险，保险的(de)功(gōng)能(néng)是当房屋出现重(zhòng)大(dà)延期或(huò)重大缺陷时(shí)，保险公(gōng)司保(bǎo)证开发(fā)商赔偿或修复，开发商破产，由保险(xiǎn)公司负责相应赔偿(cháng)。保险由开(kāi)发商(shāng)或(huò)购(gòu)房者购(gòu)买。

　　2.3 英国：10％定金保险保护机制，55％-80％房款(kuǎn)交房时支付(fù)

　　英(yīng)国预(yù)售(shòu)制设(shè)有10％定金保(bǎo)险保护机制，交房前(qián)付款比例仅20％-45％，资金由买卖(mài)双方律师严格监管。

　　订立合同前，买(mǎi)卖双方均有(yǒu)一名律师，负责沟(gōu)通期房交易中的房产、资金(jīn)、合同等各个环节，各环(huán)节内容(róng)确认无误(wù)后签订首付交换合同。

　　定金方面，英国设置了10％定金(jīn)保险保(bǎo)护机制，当开发商出现财务、经营问题(tí)时，购房者10％的定金由(yóu)保险(xiǎn)公司赔付，而(ér)超出10％的部分(fēn)较难追回。

　　首付方面，首付比例通常为10％-25％，首付需要在合同签订21天内(nèi)支付(fù)。

　　余(yú)款支付(fù)环节(jié)，英国采取按工程进度付(fù)款的方式，但是交房前(qián)付款比(bǐ)例相对(duì)较低，一般会在(zài)合同签订6-24个月分别(bié)支付两笔(bǐ)5％-10％的款项(xiàng)，即(jí)交房前付款比例在20％-45％之间，剩(shèng)余款项交房后支(zhī)付。

　　交付环节，英国规定(dìng)房屋必(bì)须(xū)经过(guò)房产公证公司的检验验收(shōu)后才能(néng)交付，交付后(hòu)方(fāng)可按揭还贷。

　　资金监管环节，英国(guó)期房预售资金监管(guǎn)极为(wèi)严格，资(zī)金也由律师监管，在(zài)确(què)认工程进度(dù)、支(zhī)付相关(guān)款项过程(chéng)中，由买房律师将资金转给卖方(fāng)律师(shī)，卖方律师(shī)转(zhuǎn)给开发商，即(jí)资金在进入开(kāi)发商账户前经(jīng)过两道关口，有利于保障购房者资金安全。

　　2.4 日(rì)本(běn)：为规范期房交易立法，设置(zhì)期房预(yù)付(fù)款保全(quán)措施

　　日本期房交易(yì)立法，定金(jīn)超5％或1000万日(rì)元时(shí)，开发商必须完(wán)成“预售房定金保全措(cuò)施(shī)”，交房前付款比例不超房款的20％，开(kāi)发商违约需返还(hái)定价并赔偿约10％房(fáng)款，交房后按揭还(hái)款。

　　立法方面，日本二战结束(shù)后由于房屋供给严(yán)重失衡(héng)，叠加法律空白，社会(huì)上“一(yī)房(fáng)二(èr)卖(mài)”现象普遍，为此，日本政(zhèng)府(fǔ)1952年出台《宅地建筑(zhù)物交易(yì)法》，经多次修订(dìng)，目前是(shì)唯一一部规范期房(fáng)交易的(de)法律。

　　定(dìng)金保护(hù)方面，根据日本(běn)《宅地建(jiàn)物(wù)取引业法》，对购(gòu)房者支付定金超过5％或超1000万(wàn)日元的部分，法律要求开发商必须完成(chéng)定金保全措施才(cái)可预售。什么(me)是定金保(bǎo)全(quán)措施？即买卖双方签订购房合(hé)同时，开(kāi)发商(shāng)向(xiàng)金融机构(gòu)或指(zhǐ)定保证(zhèng)机构或保险机构(gòu)签订定金保证委托合同，设置购房者定(dìng)金(jīn)的保证或保险，并将相应的保证(zhèng)金证明书交(jiāo)付给购房者(zhě)。除定金外(wài)，其他预(yù)先支付的购房款也受该措施保护。若(ruò)开发(fā)商倒闭导致期房烂尾，购房者可凭(píng)保证金证明书向(xiàng)金融机构或保证机(jī)构或保险(xiǎn)公司兑付，同时，开发商需向购(gòu)房(fáng)者(zhě)赔付违约金，一般约(yuē)为房价的10％。

　　房款支付环(huán)节(jié)，交房前只需支(zhī)付最多不超20％的定金，签订购房合同后，购房者即可向银行申请贷款，但(dàn)交(jiāo)房后才开始按揭(jiē)贷(dài)款，除(chú)定金外(wài)的(de)剩余房款在(zài)交房后(hòu)开始支付。

　　2.5 新加坡：买方资金由银(yín)行监管，享1年保修(xiū)期后付(fù)尾款(kuǎn)

　　新加坡期房购房者违(wéi)约(yuē)可返还相当于3.75％房(fáng)款的订金，首付比例20％，余款(kuǎn)按工程进度(dù)支付，所有资金进(jìn)银行(xíng)专门(mén)项目(mù)资金账户，交房后满1年保修期后支付15％尾款。

　　订金支(zhī)付环节，新加坡开发商有(yǒu)统一(yī)的选购权(quán)合同(tóng)以(yǐ)及订(dìng)金返还机(jī)制(zhì)，即OTP，签订OTP后需支付5％房款作为订金，OTP有效期14天，执行OTP则进一步签订购买(mǎi)合同(tóng)，不(bù)执行OTP则(zé)退(tuì)还3.75％的房款。

　　首付比(bǐ)例方面，签订购房合(hé)同后，购房者需支(zhī)付(fù)15％的首付及(jí)印(yìn)花税，同(tóng)时购房者向银(yín)行申请按揭贷款。

　　余款支付上，新加坡期房(fáng)同(tóng)样(yàng)采取按(àn)工程进(jìn)度付(fù)款的方(fāng)式，《发(fā)展商条(tiáo)例(lì)》对期(qī)房付款(kuǎn)流程(chéng)做了统一详(xiáng)细规定，要求所有开(kāi)发商遵(zūn)守，支付节点一般为(wèi)合同签订后、地基完工、框架完(wán)工(gōng)、管道门窗(chuāng)等完工等，支付比例约为20％、10％、10％、5％、25％。银行按揭贷款也依照工程进度放款，月供在(zài)此过程中(zhōng)随着(zhe)放出贷款的增加而增加，未(wèi)放款部(bù)分无需月(yuè)供(gōng)。

　　资金监(jiān)管方面，购房者的订(dìng)金与付(fù)款(kuǎn)会存入(rù)银行专门的项目资金账户(hù)，账户资金(jīn)提取须与房屋建设有关。房屋(wū)交付(fù)后，购房者享受1年(nián)的房屋保(bǎo)修期(qī)，此后购房(fáng)者支付15％的尾(wěi)款。

　　3 启示

　　一，短期来(lái)看，当前房地产到了政策出手临(lín)界点，重(zhòng)点是(shì)保交楼和房企重组。一方面，加大(dà)对刚(gāng)需和改善型需求的支持力度，长短兼顾妥(tuǒ)善应对局(jú)部停贷现象，重点(diǎn)是保交楼(lóu)保复工保民生，给予(yǔ)强有力的金融工具支持(chí)。另一方面，从现在起，对还在正(zhèng)常运转的房企(qǐ)包括民营企业，加大支持力度(dù)，由优质(zhì)房企牵头并购重组整个行业，为(wèi)每个房(fáng)企配套AMC和财团，给(gěi)予金融工具配套。

　　二(èr)，中期来看，应充分估计形(xíng)势复(fù)杂性和人性复杂性，兼顾化解(jiě)停贷、复(fù)工保交楼(lóu)、重组房企债务(wù)、恢复市场信心以(yǐ)及(jí)长效机制。长效机制四(sì)大关键是推动城市群战略(lüè)、人地挂钩、金融中性稳定(dìng)和房(fáng)地产税。定(dìng)金(jīn)环(huán)节(jié)，建立开发商违约(yuē)后定金保护机制，如将已支付定金冻结(jié)至房屋交付阶段(duàn)，保障购房者定金(jīn)安(ān)全。签订(dìng)合同环(huán)节，鼓励保险公司介入，为房屋(wū)重(zhòng)大延期以及重(zhòng)大(dà)缺陷等情(qíng)况提供(gōng)充分的保障。余款支付环节，建立(lì)按工程进度付(fù)款机制或交房后按揭贷款(kuǎn)机(jī)制，充(chōng)分(fēn)保护购房者的权益。资金监管环节，引入独立于开(kāi)发商、银行的(de)第三方资金监(jiān)管机构，或由政府(fǔ)相(xiāng)关部(bù)门直接(jiē)监管，以此防止(zhǐ)资金挪(nuó)用现象。交付环节，建立商品房(fáng)保修期(qī)制度。保修期(qī)内，开发商应对房屋质量问题(tí)全权负(fù)责、免费维修，购房者在保(bǎo)修期结束后支付尾款。

　　三，长期来(lái)看(kàn)，取消(xiāo)商品房(fáng)预(yù)售(shòu)制(zhì)是大势所(suǒ)趋。一方面，98年房改时，全国(guó)缺房(fáng)子，开发商缺钱，预售制(zhì)是权宜之计，现在全国(guó)套(tào)户比超(chāo)过1，从大开发进入存量时代，对购房民众不(bù)公平(píng)的预售制已经过(guò)时了(le)，该(gāi)取消了(le)，改为现房销售。另一方面，取(qǔ)消预售制(zhì)，改为现(xiàn)房销售(shòu)，开(kāi)发商将拼的不是(shì)五(wǔ)花八门、眼花(huā)缭(liáo)乱(luàn)、不知道能不能兑现(xiàn)的营销手段，而(ér)是所(suǒ)见(jiàn)即所得的过(guò)硬(yìng)的产品质量和诚信，这(zhè)才(cái)是对购(gòu)房民众的最根(gēn)本最实质(zhì)的保障，这样将极(jí)大(dà)的提升开发商(shāng)的(de)建筑质(zhì)量，实现良币驱逐(zhú)劣币。

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