导读(dú)

　　黄金二十(shí)年之后，当下(xià)中国(guó)地产步入大分(fēn)化时代(dài)而非停滞期。

　　要点

　　过去二十年是中(zhōng)国房地产(chǎn)市场黄金二十(shí)年。2019-2021年，连(lián)续三年商品(pǐn)住宅销售(shòu)面积超15亿平，足够4000万家(jiā)庭入住。恰逢近年(nián)地(dì)产持续低景气，有关中国地产是否过(guò)剩的(de)讨论日(rì)益热烈。

　　拨开迷(mí)雾，本文试图厘清中国城镇存(cún)量(liàng)住宅真实(shí)情(qíng)况(kuàng)，据此(cǐ)判断中国未来地产趋势。

　　有(yǒu)媒(méi)体(tǐ)渲染(rǎn)中国地产(chǎn)存(cún)量极度过(guò)剩，事(shì)实是(shì)否(fǒu)如此？

　　住建部披露全国有近(jìn)6亿栋房屋建筑(zhù)，第七次人口普查调查数据显(xiǎn)示(shì)城镇(zhèn)家庭户人均(jūn)住宅间数为1.06间。市场(chǎng)陷(xiàn)入怀(huái)疑，中国房(fáng)子是(shì)否真的过剩？

　　事实上住建(jiàn)部披露的近6亿栋(dòng)城乡房屋建筑中，城镇建筑占比不到一成，其中还(hái)包括(kuò)大量(liàng)城镇非住宅(zhái)建筑，如商业(yè)办(bàn)公楼、学校等，因此(cǐ)6亿栋房屋中城镇(zhèn)住(zhù)宅占(zhàn)比极低。

　　七普显示(shì)中(zhōng)国城镇居民人(rén)均(jūn)住宅间数(shù)为1.06间，但居住舒(shū)适不是人(rén)均一间(jiān)房(fáng)所(suǒ)能(néng)满足，它与房屋质量、居住面(miàn)积、配套设施等因素(sù)密切(qiè)相关。中国的(de)人均住宅(zhái)间数较发达国家还有(yǒu)很大差距。人均住宅间数大(dà)于1同(tóng)样不意味着中国住宅市场已经饱和(hé)。

　　我(wǒ)们测算(suàn)发现中国城(chéng)镇(zhèn)居民(mín)户均1套房，其(qí)中每户持有商(shāng)品住宅(zhái)仅0.64套。

　　目前并无直接公布中(zhōng)国(guó)家庭户均住宅(zhái)的数据，我(wǒ)们根据商品住宅套数、商(shāng)品住宅(zhái)占(zhàn)比和城镇(zhèn)家庭户数，计算出(chū)城镇家(jiā)庭住宅套户比。

　　测算结果显示，目前城镇家庭户均拥有0.86套房(fáng)，其中0.54套为商(shāng)品住宅(zhái)。若期房(fáng)顺利交付，直至2024年(nián)，中(zhōng)国每户城镇(zhèn)家庭才拥有1套(tào)住宅，其中商业住宅仅(jǐn)0.64套。

　　户均一套(tào)房(fáng)似乎(hū)意味着户户有(yǒu)房(fáng)，然(rán)而事实上中(zhōng)国住(zhù)宅(zhái)市(shì)场供需(xū)并(bìng)不平衡。

　　国际数据显示，成熟房地产(chǎn)市场的住宅套户比会大于1，在(zài)1.1左右。

　　之所以说不平衡(héng)，是因(yīn)为户均一(yī)套房无(wú)法满足流动人(rén)口(kǒu)的(de)租赁和置(zhì)业需求。全国总人口的近三成都是流动人口(kǒu)，流(liú)动(dòng)人(rén)口会选择(zé)在大城(chéng)市租房挣(zhēng)钱，在老家(jiā)买(mǎi)房，从而产生了额外的(de)住宅(zhái)需求。

　　即便(biàn)户均一套房，中国未(wèi)来地产仍有四大新增需(xū)求动力(lì)。

　　第一，户均人口规模缩小，一人户、两人户占比(bǐ)不断(duàn)增加，导(dǎo)致家庭户数增(zēng)多。小家庭化趋势将延续(xù)，带来新户购房需求(qiú)增长。

　　第二，经济板块的分化日益明显，区域经(jīng)济资(zī)源(yuán)分配(pèi)的再集中(zhōng)吸引着人(rén)口流(liú)入，人口净(jìng)迁(qiān)入城市的新(xīn)增住宅需求有望持续旺盛。

　　第三，30％左右的(de)家庭住(zhù)在2000年(nián)以前(qián)建成(chéng)的住宅中，涉及(jí)超9000万(wàn)家庭、81亿平方米的住宅建筑(zhù)面积。促成“老破小(xiǎo)”住(zhù)宅(zhái)的改造势在必(bì)行。

　　第四，中国的人(rén)均(jūn)住宅(zhái)间数与人(rén)均住宅建(jiàn)筑(zhù)面(miàn)积均较发达(dá)国家有着不小差(chà)距，“住上更大房子”的改善性(xìng)需求正(zhèng)在不(bù)断增加(jiā)。

　　黄(huáng)金二十(shí)年之(zhī)后，当下中(zhōng)国地产步入大分(fēn)化时代(dài)而非(fēi)停滞期。

　　如果说过去二十(shí)年(nián)是中(zhōng)国地产黄(huáng)金发展(zhǎn)期，地产矛盾更多体(tǐ)现为住(zhù)宅供给(gěi)存在不足(zú)，这是(shì)过去(qù)二十年房价(jià)快速(sù)上涨基石。那(nà)么当下房地(dì)产(chǎn)大分化(huà)时代(dài)已至，大分(fēn)化时代下(xià)地产(chǎn)矛盾则更多体(tǐ)现在住(zhù)宅质量供需冲突(tū)。

　　地产大分(fēn)化(huà)必将体现在不同(tóng)能级城市之间(jiān)，不同区域(yù)板块之间，不同品质住宅之间。

　　目录

　　正文

　　引(yǐn)言

　　不久前，官方披(pī)露全国已有(yǒu)近6亿栋房屋建筑，引发热议。从2月(yuè)以来，各(gè)大城市二手(shǒu)房挂牌量突然激增，引发一(yī)阵二(èr)手房的“抛售潮(cháo)”。

　　让市场不禁担(dān)心，中国(guó)的房子是否已经过剩？

　　中国城镇住宅到底是供给过剩，还是供需(xū)平衡，或是仍然(rán)存在不足？可惜由于住宅存(cún)量(liàng)数据并未公布，我们无(wú)法直接知晓(xiǎo)具体情况。

　　拨开(kāi)迷(mí)雾(wù)，我们测算出中国(guó)城镇家庭(tíng)户均拥有住宅套数(shù)，回答当前的房子是(shì)否真的过剩了？据此(cǐ)判(pàn)断未来房地产市(shì)场会(huì)如何发展。

　　一、如何(hé)有效(xiào)观(guān)察中国户均拥(yōng)有住(zhù)宅(zhái)数量(liàng)

　　（一）中国(guó)住宅数量过(guò)剩的直观判断站(zhàn)不住脚

　　今年2月，在以(yǐ)全国自然灾害综合风险(xiǎn)普查(chá)工作情况为主题的新闻(wén)发(fā)布会上(shàng)，负责人对(duì)外披露：“住宅城乡建设行业(yè)获取(qǔ)了全国近6亿(yì)栋城(chéng)乡房屋建筑数据以及(jí)80多(duō)万处市政设施数据。”

　　14亿(yì)人住6亿栋房屋建筑，平均(jūn)每栋建筑(zhù)住不到3人，住(zhù)宅市场看(kàn)似已经过(guò)剩(shèng)。

　　在这近6亿栋房屋建筑中，农(nóng)村房屋占9成以上，以栋数(shù)计算的城镇房(fáng)屋实际仅有4700多万(wàn)栋，还包括了(le)大量商业楼、写字(zì)楼、学(xué)校(xiào)、医院(yuàn)等非住宅(zhái)。总的算(suàn)下来(lái)，住宅占比并不大。

　　第(dì)七次人口普查数据公布了中国城(chéng)镇家庭户人均住(zhù)宅间数为1.06间，其中城市家庭户居(jū)民人均0.99间，乡镇家庭户(hù)居民人(rén)均1.18间。

　　人(rén)均住宅间数大于1，看似意味着(zhe)人人都(dōu)有房间居(jū)住。

　　居住(zhù)水平(píng)不仅与房间(jiān)数量有关，更与房屋质量、居住面积、配套设施等因素密切相关。单(dān)单从人均住(zhù)宅间数不能完全反映(yìng)出城镇居民的居住(zhù)水平。

　　中国主要是以(yǐ)家庭为单位购买(mǎi)成套住宅，一套设施齐全(quán)的住宅(zhái)才是城镇居民宜居的选择。

　　（二）中(zhōng)国户均住宅的测算思路、数据和方法

　　中国城镇居民(mín)住宅主要分两大(dà)类，一类(lèi)是商(shāng)品住宅，另一类是保(bǎo)障房、原公有住宅(zhái)、自建房(fáng)等非商品住宅。

　　目前缺(quē)乏统(tǒng)计数(shù)据，并没有(yǒu)直接(jiē)公布城镇住宅(zhái)数量(liàng)。居(jū)民住宅(zhái)相关(guān)数据有两(liǎng)处可以直接(jiē)公(gōng)布，一是每年(nián)商品住宅销售套(tào)数(shù)（统计局）；二是(shì)居民住宅来源（人(rén)口普查数据）。计算中国(guó)居民户均(jūn)住宅数(shù)量，我们主要(yào)用到上述两组(zǔ)数(shù)据(jù)。

　　中国(guó)住宅改革始(shǐ)于1998年，1998年(nián)之(zhī)前商(shāng)品住宅数(shù)量极(jí)少，可忽略(lüè)不计。估算城镇居民户均住(zhù)宅套数分三步走：

　　第一步，将(jiāng)1999年以来每年商品住宅销售套数相加，我(wǒ)们就能够得到当前商品(pǐn)住宅总(zǒng)存量。

　　第(dì)二步(bù)，根据城镇居民(mín)拥有的商(shāng)品(pǐn)住宅和非商(shāng)品住宅比例，推算得(dé)到居民住(zhù)宅(zhái)总套(tào)数。

　　第三步，将城镇居民(mín)拥(yōng)有的商(shāng)品住宅总数除以家庭户数，我们就能够得到城镇(zhèn)户均拥有的住宅数量。

　　具(jù)体(tǐ)计算公式如下(xià)：

　　城镇家(jiā)庭住(zhù)宅(zhái)套户比=住宅(zhái)总套数/家庭户数

　　=（商品住宅套数(shù)/家庭户数）/（商品住宅套数(shù)/住宅(一般动画一秒多少帧，逐帧动画一秒多少帧zhái)总套数）

　　=商品住宅套户比/商品(pǐn)住宅(zhái)占比

　　二、城镇(zhèn)家庭户(hù)均拥有(yǒu)1.02套房(fáng)

　　中国住宅存量到(dào)底(dǐ)有多少，目前缺乏一个准确统计。我(wǒ)们(men)利用既(jì)有统(tǒng)计数据，大致测算得到中(zhōng)国(guó)存量房地产套数，并进(jìn)一步推算中(zhōng)国(guó)城镇家庭户(hù)均拥有的(de)住宅数量。

　　（一）城镇居民户均拥有商品(pǐn)住(zhù)宅(zhái)0.64 套(tào)

　　截至2022年，我(wǒ)们(men)计(jì)算得到：

　　（一）中国商品住宅(zhái)累计销售1.97亿套。

　　（二）城镇家(jiā)庭(tíng)户(hù)均拥有0.64套商品住宅(zhái)（包含现(xiàn)房和期房）。

　　中国的房地产(chǎn)销(xiāo)售以期(qī)房(fáng)为主，从2019年开(kāi)始，新房销售(shòu)中期房占比(bǐ)近9成。本文去(qù)除商品(pǐn)住宅(zhái)累计销售套数里的期(qī)房销售，得到商品住宅现房套数。

　　以2022年(nián)商品(pǐn)住宅(zhái)现房套数(shù)计算为(wèi)例：

　　2022年商品(pǐn)住(zhù)宅现房(fáng)套数=截止到2022年商品住宅累计销售套数(shù)-过去(qù)三年（2020、2021和2022年）的期(qī)房(fáng)销售额。

　　主流(liú)房企(qǐ)竣工周期在(zài)2-3年，并考虑到交房后装修的时间，取最大值3年(nián)。

　　将商品住宅现(xiàn)房(fáng)套数除以(yǐ)家庭户数(shù)，算出(chū)：

　　（三）目前(qián)中国城镇家(jiā)庭户均拥有0.54套商品现房住宅(zhái)。

　　（二）城(chéng)镇居民户均拥有住宅1.02套

　　接下(xià)来我们需(xū)要进一步(bù)推算(suàn)中国(guó)城镇居民拥有的户均住宅套数。

　　首先，七普数据(jù)显示中国城镇居民的(de)住(zhù)宅结(jié)构特征如下：

　　73.8％的城(chéng)镇家(jiā)庭拥(yōng)有住宅。其中(zhōng)自建住(zhù)宅占比21％，购(gòu)买商品(pǐn)住(zhù)宅占比(bǐ)31.9％、二(èr)手房占比10.1％、经济适用(yòng)房(fáng)占比3.8％、原公有住宅占比(bǐ)6.1％，通过继承或赠与占(zhàn)比0.9％。另有3.4％和17.7％的(de)家(jiā)庭租赁廉租房与(yǔ)其(qí)他(tā)住宅。

　　其(qí)次，我们假定(dìng)租赁(lìn)其(qí)他(tā)住宅和(hé)购买二手房(fáng)都是商品(pǐn)住宅(zhái)，因此将租赁其他住宅(zhái)、购买商品住宅与购买(mǎi)二手房加总，得到商品住宅占居(jū)民所有住宅的比例为62.8％。

　　2020年商(shāng)品住(zhù)宅占比为59.2％，粗略(lüè)假设(shè)2021年(nián)-2022年期(qī)间商品住宅增幅为过去十年变化幅度的20％，计算2011年-2020年(nián)商品(pǐn)住(zhù)宅的实际(jì)变化比(bǐ)例，从(cóng)而我(wǒ)们估算出2022年商品(pǐn)住宅所(suǒ)占比例，为62.8％。

　　最后，截至(zhì)2022年末，中国平均每户(hù)城镇家庭拥有0.86 套住宅。但(dàn)考虑已(yǐ)购期房，中国平均每户一般动画一秒多少帧，逐帧动画一秒多少帧城镇家庭拥(yōng)有1.02套(tào)住宅。

　　如果(guǒ)交房顺利(lì)，已购期房(fáng)会在2-3年内陆续交付使用，到(dào)2024年，中(zhōng)国(guó)平均每户城镇(zhèn)家庭(tíng)都会(huì)拥有一套住宅(zhái)。

　　三(sān)、城镇户均一套房的三(sān)点(diǎn)含(hán)义

　　既然城(chéng)镇居民已经达(dá)到了(le)户均一套房的(de)程度，“户户有(yǒu)房(fáng)”是否意味着中国城镇化(huà)进展(zhǎn)终结，甚至意味着中国地产存量供给(gěi)绰绰有余？

　　（一）户均一套(tào)房并不(bù)意味(wèi)着住宅市场供需平(píng)衡

　　需(xū)要有多余住宅(zhái)来满足因人口流动、居(jū)民换房等因素产生的住宅需求。因此，成(chéng)熟房地(dì)产(chǎn)市场的住宅套户比会在1.1左右。

　　国际经(jīng)验(yàn)来看，美国、英国和日本(běn)的住宅套户比均高于1.1，其中，英(yīng)国的(de)住(zhù)宅(zhái)套户比最高，为1.19，日本为1.16，美(měi)国为1.11。德国(guó)和韩(hán)国分别为1.02和1.05。

　　如果户(hù)均(jūn)刚好一套房，就会造(zào)成人口净(jìng)流入地的住(zhù)宅市(shì)场供不应(yīng)求，造成房价(jià)或房(fáng)租迅速上涨。

　　七(qī)普指出中国的(de)流动(dòng)人(rén)口(kǒu)3.76亿，省内流动(dòng)人口和省(shěng)际流动(dòng)人口分(fēn)别(bié)为(wèi)2.51亿人和(hé)1.25亿(yì)人。

　　流动人口会选择在大城市租房挣钱(qián)，在老家县城(chéng)买房。

　　暨南大学(xué)2017年的中国城(chéng)乡人口流动调查数据显示，在上海、杭州以(yǐ)及南(nán)京工作的(de)流动人口在老(lǎo)家拥有住宅比例分别为(wèi)28％、21％和18％。大城市的高工资吸引打工人(rén)，但(dàn)高房价迫使(shǐ)打工(gōng)人回乡置业。

　　流(liú)动人口实际上(shàng)会占据两(liǎng)套房，在高房价的大城市租赁一套房(fáng)，在房价较(jiào)低的县城购买一套房(fáng)。所以说户均一套房无(wú)法满足庞(páng)大流动人口的(de)租赁与置业需求。

　　（二）至(zhì)少(shǎo)9000万户家(jiā)庭住(zhù)宅品质仍(réng)需改善(shàn)

　　目前，中国的城镇住宅中依(yī)然(rán)有不少老旧小区。

　　三成(chéng)家庭，也就(jiù)是约(yuē)9000万户城镇居民住(zhù)宅是2000年(nián)以(yǐ)前建成，其(qí)中又有11.6％住宅年龄至(zhì)少在33岁(suì)以上(shàng)。

　　这批存在(zài)着(zhe)建筑结构松散、设施陈旧、安全隐患大(dà)等(děng)问题，如电线老化、管(guǎn)道(dào)等基础设施(shī)陈(chén)旧，给住户的生活带来(lái)了很大的不便和安全(quán)隐患(huàn)，并且居住体验较差。

　　2000年以前建成的老旧住宅(zhái)面积小。占比为31.3％的家庭户(hù)数拥有的(de)住宅面积占比(bǐ)仅为27.6％。仍然存在5％左右的(de)家庭没有独立卫(wèi)浴和厨房。这类(lèi)上世纪修建的(de)老旧小区很难满足现代生活需(xū)求，在未来大都会被(bèi)拆迁(qiān)重建(jiàn)。

　　近(jìn)五成的(de)家庭住宅为一(yī)居室(shì)和二居室，户(hù)型偏小(xiǎo)。其中(zhōng)一居室占比(bǐ)为14.9％，二居室占比为33％。对比镇，城市家庭住宅(zhái)户(hù)型更小(xiǎo)，当然这与城(chéng)市(shì)土地资源紧张有(yǒu)关。

　　（三）人(rén)均住(zhù)宅(zhái)面(miàn)积(jī)扩张是未来(lái)地产的(de)需求驱(qū)动(dòng)力

　　根据七(qī)普数据(jù)测算，2020年城镇家庭户住(zhù)宅存量总面积为294.6亿(yì)平。暂(zàn)不考虑(lǜ)两年间农民带房(fáng)进(jìn)城和(hé)老旧小区拆迁，加上2021年和(hé)2022年(nián)商品住宅竣工(gōng)面积（7.3亿(yì)与(yǔ)6.3亿），得出2022年住宅存(cún)量总面(miàn)积为308.16亿平(píng)，人(rén)均住宅建筑面积为39.45平方米。

　　超过(guò)一半(bàn)的家庭人(rén)均住宅建筑面积(jī)小(xiǎo)于均值，近4成(chéng)家(jiā)庭人(rén)均住(zhù)宅建筑面积在30平米以下。

　　15％的城镇家庭(tíng)人均住宅建筑面积不足19平方米，不及全国人(rén)均水(shuǐ)平(píng)的(de)一半。若去除20％的公摊(tān)，可使用的住宅面积(jī)仅为15.2平方(fāng)米(mǐ)。上海(hǎi)市将人均(jūn)住(zhù)宅建筑面积低于15平方米的家庭(tíng)界定为住宅存在困难，若按(àn)这个标(biāo)准算的话，中(zhōng)国(guó)有11.3％的家庭存在住宅困难问(wèn)题。

　　若人均可使(shǐ)用住宅面积为40平，即人均住宅建筑(zhù)面积为50平，只考(kǎo)虑家庭户人数，需(xū)要住宅总量约(yuē)390.6亿平，较目前至少新增82亿平。

　　对(duì)比发达国家(jiā)人均住宅面积，美国为67㎡，瑞士(shì)、日本、德国和英(yīng)国都高于(yú)40㎡，中国的(de)人(rén)均住宅建筑(zhù)面积为(wèi)39.45㎡，相差不大。但若去除公摊(tān)面积后，中国的人(rén)均可使用(yòng)面(miàn)积为31.56㎡，这一差(chà)距(jù)将变得明显。

　　若考(kǎo)虑约1.4亿的集体户人(rén)口(kǒu)，所需要的住宅总量会更多。

　　四、户均已然1套房，未来地产还会有(yǒu)需求么(me)？

　　我(wǒ)们测算得到(dào)中国城(chéng)镇家庭(tíng)户均1套房，看似已经户户有房。即便如此，中国人口(kǒu)静(jìng)态结构和动态趋势演绎，决定了中国(guó)未来地产仍有需求释(shì)放。户均1套住宅现实之下(xià)，中国(guó)未来城镇住宅需求主要来自于四个方面。

　　第一(yī)，户均(jūn)人口缩(suō)小，家庭户数(shù)增(zēng)多，新(xīn)户购(gòu)房需求(qiú)扩张。

　　过去20年我国城镇家庭户均(jūn)人口数不断下降，六普显示城(chéng)镇(zhèn)户均人口规模为(wèi)2.85人/户，而七普显(xiǎn)示城镇户均人口规模为2.62人/户，一人户、二(èr)人户的占比明显上(shàng)升，人口小(xiǎo)家(jiā)庭化趋势将继续延续(xù)，导致户数会因户均人口规(guī)模的缩小而增多(duō)。

　　第二(èr)，人(rén)口迁移(yí)导致经济发展带来的新增(zēng)住宅需求(qiú)旺盛。

　　中国经(jīng)济板块的分化日(rì)益明显(xiǎn)，资源(yuán)和生产(chǎn)要素逐步向经济带、都市圈中心(xīn)城市流入，区域(yù)经济资源(yuán)分(fēn)配的再集中吸引着人口流(liú)入。人口迁移势必涉及到(dào)买房租房，给迁入(rù)地住宅市(shì)场带来(lái)新的增量。

　　以浙江省为例，2021年常住人口增量(liàng)为72万，而出生人口为44.9万人(rén)，死亡(wáng)人一般动画一秒多少帧，逐帧动画一秒多少帧口为38.4万(wàn)人，自然增(zēng)加(jiā)人口仅为6.5万人(rén)，其人口增长(zhǎng)主要受(shòu)益(yì)于人口迁移。

　　第三，老旧小区改善性需求依然庞(páng)大。

　　从(cóng)2011年到2020年，自(zì)建住宅和原公有(yǒu)住宅的家庭拆迁改建最多。自建房家庭(tíng)比例(lì)从31.5％到21％，下(xià)降了10.5个(gè)百分点；原(yuán)公有住(zhù)宅家庭(tíng)比(bǐ)例从12.9％到6.1％，降幅(fú)为6.8个百分点。二者(zhě)和（27.1％），再加上其(qí)他(tā)住宅（5％）与家(jiā)庭住宅建造时间为2000年以前的比例（31.3％）大致(zhì)相吻合。

　　十(shí)年间新增8473万家庭户，自(zì)建住宅和原公(gōng)有(yǒu)住宅减(jiǎn)少(shǎo)了(le)1282万户，住宅(zhái)净(jìng)需求增加9755万户(hù)。49％的家庭(tíng)购买商品住宅，21％的家庭购买二手(shǒu)房。在新增住宅需求中，有7成家庭(tíng)购买了(le)商品住(zhù)宅。租(zū)房、购买(mǎi)经济(jì)适用房和其他分别占比18％，3％和9％。未来随着城中村(cūn)和旧(jiù)城(chéng)改造，商(shāng)品(pǐn)住(zhù)宅(zhái)的占(zhàn)比势必会进(jìn)一(yī)步(bù)上(shàng)升。

　　2000年以(yǐ)前建(jiàn)造的住宅(zhái)建筑面积(jī)还(hái)有约(yuē)81亿平，涉及城镇家庭约9000万户。破旧(jiù)的城中(zhōng)村、老公有住宅，建筑(zhù)面积(jī)小(xiǎo)、质(zhì)量(liàng)低、基础设施(shī)配套差(chà)、没有或少有物业管理(lǐ)，居民追(zhuī)求美好、宜(yí)居(jū)生活的(de)环境，背(bèi)后的改善性需求有待释放。

　　第四，“住上(shàng)更大房(fáng)子”的(de)改(gǎi)善性需求还将有所增加。

　　刚需(xū)购房受(shòu)限于资(zī)金，倾向(xiàng)于中(zhōng)小户型。已有住宅家庭希望(wàng)提高生活品质，以小换大、以(yǐ)旧(jiù)换新。2022年底的中(zhōng)央经济工作会议明确指出(chū)支持住宅改善(shàn)等消费。

　　OECD国(guó)家的人均住宅间(jiān)数(shù)为1.71间，无论(lùn)是否(fǒu)考(kǎo)虑乡村住宅因素，中(zhōng)国的(de)人均住宅间(jiān)数较其他国家依旧存在(zài)不小差距。

　　住宅(zhái)舒适度与经济水平有(yǒu)着密切(qiè)正(zhèng)向联(lián)系。随着经济发展水平的提高，中国(guó)的(de)人均住宅间数与人均住宅建筑面积(jī)将随之增长。

　　如果说(shuō)过去二十(shí)年是中国地产(chǎn)黄金发展(zhǎn)期，地(dì)产矛盾更(gèng)多体现(xiàn)为住宅供给存在不(bù)足，供需出现错配，这是过去(qù)二十年房价(jià)快速上涨基石(shí)。那么未来将是住宅质量(liàng)的供需冲突。房地产大(dà)分(fēn)化(huà)时代已至，这种分化不单局限于城市(shì)能级之间差异，优(yōu)质小区和老旧二手房(fáng)之间的(de)差异也将越发扩大。

　　风险提示

　　人(rén)口普查数据调(diào)查的是人(rén)，并不是针对住宅，因此可能(néng)存在统计偏差。商品住宅占比实际值可能偏低，其增速可能超预期。

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